臺灣新北地方法院101年度訴字第656號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第656號

原告

林嬋娟

訴訟代理人

劉興業律師

複代理人

陳奕仲律師

複代理人

趙佑全律師

複代理人

陳山豪

被告

張粧

訴訟代理人

江百易律師

被告

群策不動產經紀有限公司

法定代理人

賴見郎

訴訟代理人

賴見強律師

複代理人

古宏彬律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國101 年8 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）104 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告群策不動產經紀有限公司（下稱群策公司）應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣變更為：㈠被告張粧應給付原告124 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告群策公司應給付原告124 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈢前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內同免責任。核原告所為上開訴之變更，係基於本件請求之同一基礎事實，而擴張其應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告於民國100 年12月間因欲洽購住屋使用，經被告群策公司營業員黃詠紘仲介被告張粧所有坐落於新北市○○區○○段2 小段518 地號（權利範圍1 之4） 之土地，及坐落其上門牌號碼新北市○○區○○路1 段123 巷20號之建物（下稱系爭房屋），原告參觀系爭房屋後，黃詠紘一再遊說系爭房屋的使用面積約有30坪可符合原告之需求，然屋主即被告張粧表示需看到定金才要談價錢，原告乃於100 年12月26日與被告群策公司簽訂不動產買賣斡旋書，黃詠紘並提供系爭房屋的格局圖規劃，表示系爭房屋的使用面積能符合原告需求，以取信原告，嗣黃詠紘又表示屋主需見到買方才能談價錢，因此，原告於同年12月28日晚上10時許，至被告群策公司處與被告張粧見面談價錢，然原告於現場一直受到被告群策公司員工疲勞轟炸至29日凌晨，才同意以總價1,040 萬元向被告張粧購買系爭房屋，並於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），而原告業已給付104 萬元之簽約款，及20萬元仲介報酬。

㈡惟查，原告於簽訂系爭買賣契約前即告知被告所欲購買的房屋狀態，必須其使用面積能隔間成一間神明廳、三間住宿房、及一間廚房與一間客餐廳，以作為全家共同生活居住使用，然被告群策公司業務員黃詠紘一再以不實說法誘使原告簽訂不動產買賣斡旋書，甚至在未提供不動產說明書供原告簽章，亦未提供交易地點周遭最近3 個月內之成交行情等資訊的情況下，即一再以緊迫、誘導方式催促原告簽約，且黃詠紘故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，致原告一時不疑有他，相信被告之說詞，使原告於磋商簽約過程中，在未詳閱不動產買賣契約書及未了解系爭房屋使用面積之狀況下，於倉促疲憊下簽訂系爭買賣契約書及給付簽約金、仲介服務費。詎料，原告於簽約後至系爭房屋察看測量，始發覺系爭房屋之使用面積顯無法達到原告所要求的格局，甚且，若依黃詠紘提供之隔間示意圖為隔間，其房間面積根本太小無法使用，原告始知受騙。是以，被告顯有故意以不實之事，令原告因陷於錯誤而為買受系爭房地之意思表示，誤認系爭房地的使用面積格局方與彼等締約，因此，原告乃通知被告等協商解決此賣屋問題，惟被告等並無意願協商，原告只得於101 年1 月13日發函解除原告系爭房地之意思表示。

㈢被告顯有故意以不實之事，令原告因陷於錯誤而為買受系爭房屋之意思表示，原告爰依民法第92條及第88條之規定，撤銷原告之意思表示，並依同法第179 條訴請被告張粧返還不當得利：

⒈按依民法第92條第1 項規定，因被詐款或脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限始得撤銷。而所謂詐欺係指行為人故意示以不實之事，無論係積極詐欺行為或隱蔽實情而為消極不作為之詐欺，凡因而致表意人陷於錯誤而為意思表示者，相對人均得撤銷之，亦即所謂「詐欺」，並不以積極款欺罔行為為限，若在法律上或交易之習慣上就某事項負有告知義務者，難謂「緘默」並無違法性（此有最高法院33年上字第884 號判例意旨可參）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上原因或其後知之者，應將其受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還如有損害，並應賠償，民法第179 條、第182 條第2 項定有明文。

⒉查被告群策公司營業員黃詠紘以系爭房屋使用面積符合原告需求的不實說法，且故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，致使原告陷於錯誤於倉促下簽訂系爭買賣契約，而被告張粧於締約前早已知悉原告欲購屋的需求，既經原告於訂約前後再三言明，詎料被告張粧為圖一己利益、隱瞞實情，使原告於不知情下與被告張粧簽訂系爭買賣契約，故自該當於民法第92條第1 項之規定，是原告自得主張撤銷原告就買賣契約所為之意思表示。

⒊次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。又當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。準此，房屋使用面積大小，足以影響利用、價值上的判斷，繼而影響購買者意願，此等因素自足以影響交易上判斷，當事人對上開因素如有錯誤之情形，將交易上難謂非重要，自得視為意思表示內容有錯誤。

⒋經查，原告於簽訂系爭買賣契約前即告知被告所欲購買的房屋使用面積需能隔間成原告所要求的格局，以作為全家共同生活居住使用，故原告對於系爭房屋使用面積大小，顯足以影響利用、價值上的判斷，且本件原告若就系爭房屋無法隔間成原告購屋之需求所需格局，衡諸情理，斷不至購買毫無利用上價值之房屋，然被告故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，致使原告陷於錯誤，自係以違反誠實信用方法，利用原告之錯誤而締約，誠難將此不利益之危險轉嫁由原告負擔，原告自得依民法第88條規定撤銷就系爭買賣契約所為之意思表示。

㈣退萬步言，縱認為原告不得撤銷所為之意思表示，自應許原告依民法第354 條、第359 條解除買賣契約，並依同法第259 條訴請被告張粧返還所受領之價金：

⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259 條第1 款、第2 款、第5 款分別定有明文。

⒉次按契約經成立生效者，出賣人除應交付其物並使買受人取得其物所有權外（民法第348 條第1 項參照），並負有確保使債權人（即買受人）之利益獲得最大滿足之義務，茲查爭房屋之使用面積大小顯無法達到原告所要求的室內格局，且依該隔間示意圖所示房間面積根本無法使用，可見原告債權顯難完全實現，又該事實既為被告明知，基於誠實信用原則及契約之補充解釋，自當負有告知之義務，今被告故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，無論就主、客觀判斷之，系爭房屋不惟其通常效用有所減少，且減低經濟上之儥值，且顯有可歸責於被告張粧事由，致原告利益遭受莫名損失，揆諸民法第354 條及第359 條規定，自應許原告解除契約。而原告於101 年1 月13日業已發函解除原告購買系爭房屋之意思表示，特再以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示通知被告，故依民法第259 條規定，被告張粧自應返還原告已繳價金，洵屬無疑。

㈤再者，被告以故意以不實之事，令原告因陷於錯誤而為買受系爭房地之意思表示，則依民法第184 條（起訴狀誤載第148 條）及同法第219 條規定，亦得請求被告賠償原告所生之損害：

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律致生損害於他人者負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。

⒉查被告張粧明知原告購買系爭房屋的目的在於作為全家共同生活居住使用，故要求能達到需求的使用面積大小，因此就一般買賣雙方而言，對於買賣物品應具備之基本效用，當有明確認識，且被告群策公司的營業員黃詠紘故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，依一般誠信原則觀察，應告知原告，而由原告負擔風險，並非單純買賣動機問題而已，惟被告張粧當時卻故為隱瞞，而使原告簽訂系爭買賣契約，就此應認為被告違反誠信原則，是以本於民法第184 之規定，被告張粧應返還如訴之聲明買賣價款，應屬無疑。

㈥被告群策公司於執行仲介系爭房屋買賣時提供不實資訊，且未妥適媒介，復有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，是以依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，應負損害賠償責任：

⒈按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告、妥為媒介及調查之給付義務。此亦有最高法院84年台上字第1064號判決可資參照。因此，仲介業者有違反者，消費者得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶責任。

⒉查被告群策公司營業員黃詠紘以系爭房屋使用面積符合原告需求的不實說法，且故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，致使原告陷於錯誤於倉促下簽訂系爭買賣契約，且原告於簽訂系爭買賣契約前即告知被告所欲購買的房屋使用面積需能隔間成原告所要求的格局，以作為全家共同生活居住使用，然被告故意提供上開不實錯誤資訊的隔間示意圖，致使原告陷於錯誤，自係以違反誠實信用方法，利用原告之錯誤而締約，是被告群策公司於執行仲介系爭房屋買賣時提供不實資訊，且未妥適媒介，因此，被告群策公司顯有違反給付義務，故原告得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶責任。

⒊又被告群策公司所提出其所製作之不動產說明書，可見被告群策公司對諸多應記載事項全然未加調查後載明，顯見其就所從事之仲介業務未善盡預見危險及調查之義務，且被告群策公司營業員黃詠紘違反內政部91年3 月19日台內中地字第0910083123號函及100 年3 月17日台內授中辦地字第1000723963號函頒之規定，於其所提供系爭房屋基本資料中以「使用面積」來誤導原告，可證於仲介過程提供不實資訊使原告未了解系爭房屋使用面積之狀況下，而於倉促疲憊下簽訂系爭買賣契約並給付簽約金、仲介服務費，是有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，是以依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，應負損害賠償責任。

㈦併為聲明：⒈被告張粧應給付原告124 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告群策公司應給付原告124 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊前二項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內同免責任。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告張粧則抗辯：

㈠原告主張被告張粧有故意以不實之事致其因錯誤而為買受系爭房屋之意思表示，乃依民法第92條及第88條等規定，撤銷所為之意思表示云云：

⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項定有明文。該法條所指詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合，最高法院33年上字第884 號判例意旨參照。易言之，如行為人依法律、契約或交易慣例，就特定事項對於相對人負有告知義務，則行為人不向相對人提供資訊之故意緘默舉措，即構成民法第92條第1 項所稱之詐欺行為。而債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀內容為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。而在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方有告知之義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。所謂「交易上重要資訊」，應指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。再者，主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號判例要旨參照。

⒉本件原告主張被告未據實告知系爭房屋室內使用面積狀況認有詐欺之情事，致原告陷於錯誤而為購買系爭房屋之意思表示乙節，此為被告張粧所否認，依前揭說明，原告自應就上開事實負舉證責任。另依一般房屋買賣交易情況，出賣人至多應僅就買賣標的物、其坐落基地之狀況（如該屋是否為凶宅一事）或系爭房地權狀上記載實際坪數，可認出賣人應負向買受人告知之義務，對於非屬該標的物本身或其坐落基地之情形，尚難認為出賣人所應負之一般告知義務，故本件被告張粧就非屬系爭房屋或其坐落基地之嫌惡設施，對原告應不負有一般之告知義務。復依系爭買賣契約第1 條約定：「系爭房屋之主建物面積為67.76 平方公尺、騎樓8.80平方公尺」之內容可知，原告應清楚知悉系爭房屋扣除公共設施後室內實際坪數，且房屋室內使用面積非屬交易上重要之資訊，被告張粧本不另外負特別告知義務。再依系爭買賣契約第10條第4 款約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」內容可知，本訴被告所負之標的物移轉義務係以簽約之現狀或系爭不動產買買契約約定為準，觀諸系爭買賣契約並無相關對於系爭房屋內部隔間或室內實際應有使用面積之約定，則原告不得以系爭房屋室內使用面積太小未符合其要求逕自撤銷買賣意思表示。況原告簽訂系爭買賣契約前，曾多次前往系爭房屋觀看，是其早已知悉系爭房屋室內實際得使用之狀況。從而，原告所為之撤銷意思表示無效，據此其依民法第179 條請求返還買賣價金，並無理由，應予駁回。

⒊次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文。復按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字第3311號判例意旨參照。所謂意思表示內容之錯誤，係指表意人對於表示之內容效力範圍或意義有錯誤，亦即效果意思之瑕疵；而表示行為之錯誤，則指表意人若知其事情，根本不欲為此一內容之表示，亦即如誤說、誤寫、誤取等表示行為本身有錯誤之情形。再者，意思表示內容有錯誤須限於交易上認為重要之事項者，始得主張撤銷。一般交易上慣例，房屋室內使用面積非屬交易上重要事項，則原告亦不得依民法第88條規定撤銷所為之買賣意思表示，況原告簽訂系爭買賣契約前，曾多次前往系爭房屋觀看，是其早已知悉系爭房屋室內實際得使用之狀況，對系爭契約內容並未產生錯誤。

㈡原告主張依民法第354 條、第359 條規定撤銷系爭買賣契約等語：

⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。買賣，因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，即依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物之瑕疵。

⒉原告於99年12月29日與被告簽訂系爭買賣契約，購買系爭房屋，總價1,040 萬元，系爭買賣契約約定系爭房屋主建物一層為67.76 平方公尺、騎樓為8.80平方公尺，而系爭房屋之面積於權狀上之記載亦為67.76 平方公尺，由此可知，被告張粧應擔保系爭房屋並無減少其通常效用或預定效用。況兩造簽定系爭買賣契約，被告張粧並未就系爭房屋室內使用面積及室內格局為保證之意思表示，如當時銷售人員對於原告關於系爭房屋室內隔間詢問事項，僅為任意性口頭回覆應屬個人臆測性意見表示，原告自難執此口頭意見得拘束被告張粧，而令其負擔保證責任，遑論原告簽訂系爭買賣契約前早已多次前往系爭房屋詳細檢視。又依系爭買賣契約第3 條約定：「甲方（即原告）於簽訂本約前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視。」可知原告確早已知悉系爭房屋室內面積使用狀況。縱認被告張粧就系爭房屋之使用面積該等事實負有告知義務，且室內使用面積未達原告要求而認有瑕疵，然原告於系爭契約成立時，早已知悉系爭房屋有該等情形，則依民法第355 條第1 項被告無須負擔保責任。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條分別定有明文。準此，買受人因瑕疵擔保責任有契約解除權或減少價金請求權，兩者固得擇一行使，但依其情形解除契約對出賣人之損害遠大於買受人因瑕疵所生之損害時，基於衡平法理，法律不許解除契約，然買受人亦無忍受瑕疵之義務，仍得請求減少價金，非謂有瑕疵存在即得任意主張解除契約。而系爭房屋縱使室內使用面積不如原告所預期，而認缺乏一般房屋所具之通常效用，然此瑕疵非屬重大，原告解除契約顯有失公平，原告亦不得據此解除契約。是以，原告主張系爭房屋不具通常效用而撤銷系爭買賣契約，並無理由。

㈢原告主張被告故意以不實之事，另其因錯誤而為本件買受之意思表示，依民法第184 條及第219 條規定，請求損害賠償等語：按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例意旨參照。本件原告主張被告張粧故意隱瞞系爭房屋室內使用面積乙事，而依民法第184 條請求損害賠償云云，然原告並未說明其係何權利遭受侵害，縱使原告認其權利受侵害，被告張粧亦否認之，揆諸上開說明，自應由原告就被告張粧有故意或過失不法侵害原告之事實負舉證責任。再者，承前所述，系爭買賣契約就系爭房地主建物之面積被告均清楚且確實記載，而依一般常情買方就系爭房屋記載之面積扣除公共設施後即可得知室內實際可使用之面積，況原告簽訂系爭買賣契約前不只一次前往系爭房屋查看，早已知悉系爭房屋室內使用面積，是被告並未故意隱瞞此事，則被告據此請求損害賠償，自屬無據，應予駁回。

㈣併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告群策公司則抗辯：

㈠被告群策公司係依誠實信用方法履行居間責任：

⒈原告主張被告群策公司應負返還報酬責任無非以：「被告群策公司的業務人員黃詠紘一再以不實說法誘使原告簽訂不動產買賣斡旋書，甚至在未提供不動產說明書供原告簽章，亦未提供交易地點周遭最近3 個月內之成交行情等資訊的情況下，即一再以緊迫、誘導方式催促原告簽約，且被告群策公司的營業員黃詠紘故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，致原告一時不疑有他，相信被告之說詞，磋商簽約過程中，在未詳閱不動產買賣契約書及未了解系爭房屋使用面積之狀況下，於倉促疲憊下簽訂系爭契約書及給付簽約金、仲介服務費，殊料，原告於簽約後至系爭房屋察看測量，始發覺系爭房屋之使用面積顯無法達到原告所要求的格局，甚且，若依被告群策公司的營業員黃詠紘所隔間示意圖且依該隔間示意圖為隔間，其房間面積根本太小無法使用，原告始知受騙…」等語為據。

⒉惟查，原告所述並非事實，被告群策公司並未以隱瞞資訊方式及不實說法方式使原告簽訂系爭買賣契約。首先，被告群策公司確實提供不動產說明書予原告，原告並於100年12月29日於該說明書簽章，而我國在不動產買賣上並未採取實價登錄之行政措施，因此系爭房屋附近之成交行情非被告所得擷取且被告亦無義務提供該資訊。再者，被告群策公司所提供之隔間示意圖均與現況相符並無不實情事，且房間隔間佈局與房間大小觀感因個人生活需求、年齡、經驗而有不同，並無一致性標準。且原告於簽訂買賣契約之前，已親自前往實地察看，充分了解現場狀況，被告對於隔間之規劃亦無提供不實資訊之嫌。

㈡被告受有居間報酬具有法律上原因：按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明。又民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言（民法第565 條）。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年度台上字第1646號判例足資參照。另當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，為民法第345 條第2 項所明定。本件系爭房屋買賣契約有效成立，則被告群策公司受有居間報酬自具有法律上原因。且原告與被告所簽署之「買方給付服務報酬承諾書」中，原告承諾「若不可歸責於受託人因素，致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付。」足證被告群策公司完成居間行為後，受有居間報酬具有法律上原因。

㈢本件不動產買賣契約簽訂乃原告在享有契約審閱期間下，深思熟慮並實地勘查現場後所做出之決定，被告居間仲介並無提供不實資訊，過程亦無瑕疵，原告所指摘事項顯非屬事實。

㈣併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本件原告於100 年12月26日與被告群策公司簽訂不動產買賣斡旋書，並經被告群策公司營業員黃詠紘之仲介，於同年月29日與被告張粧簽訂系爭買賣契約，以總價1,040 萬元向被告張粧購買系爭房屋，雙方與被告群策公司並共同簽署不動產買賣價金履約保證申請書，委託訴外人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證，而原告已將第一期簽約款104 萬元存入履約專戶中，及將仲介報酬20萬元給付予被告群策公司之事實，有不動產買賣斡旋書、系爭買賣契約書、服務費分段回收同意書及不動產買賣價金履約保證申請書等件影本在卷可稽（見本院卷第14頁、第20至24頁、第77至81頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事實為真實。

五、原告主張被告有故意以不實之事，令原告陷於錯誤而買受系爭房屋，原告得依民法第92條及第88條之規定，撤銷其買受之意思表示，並依同法第179 條請求被告張粧返還不當得利；且縱原告不得撤銷之意思表示，亦應許原告依民法第354條、第359 條解除買賣契約，並依同法第259 條請求被告張粧返還所受領之價金；又被告以故意以不實之事，令原告因陷於錯誤而買受系爭房地，原告依民法第184 條及同法第219 條規定，亦得請求被告賠償原告所生之損害；另被告群策公司於執行仲介系爭房屋買賣時提供不實資訊，且未妥適媒介，復有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，是以依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，應負損害賠償責任等語，則為被告所否認，並分別以前開情詞置辯。茲就本件兩造爭點及本院得心證理由，分別說明如下：

㈠原告得否依民法第92條及第88條規定，向被告張粧撤銷其買受系爭房屋之意思表示？

⒈原告主張：被告群策公司營業員黃詠紘以系爭房屋使用面積符合原告需求之不實說法，且故意提供不實錯誤資訊之隔間示意圖，致原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，而被告張粧於締約前亦早知原告之購屋需求，竟隱瞞實情，使原告在不知情下與其簽約，自該當於民法第92條第1 項之規定，原告得主張撤銷買受系爭房屋之意思表示云云，並提出系爭房屋格規劃圖（即隔間示意圖）及室內照片影本各2 件為證（見本院卷第17至19頁、第27至29頁）。

⒉按因被詐欺…而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。經查，被告張粧所出售之系爭房屋，依系爭買賣契約第1條之約定，其主建物之一層面積為67.76 平方公尺，騎樓面積為8.80平方公尺，合計為76.56 平方公尺，第10條第4 款亦約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」等語，且縱觀系爭買賣契約書內容，並無被告張粧保證系爭房屋可符合原告使用需求之約定，可見被告張粧以上開面積之系爭房屋現狀出售予原告，並未任何違反契約約定之處，自無原告所指詐欺情事之可言。雖原告主張：被告張粧隱瞞實情即明知系爭房屋使用面積不符合原告需求，使原告於不知情下與其簽訂系爭買賣契約，然此非但為被告張粧所否認，且未據原告舉證以實其說，自難採取。又縱令原告曾向被告張粧表達其購屋需求，但原告亦未舉證證明被告張粧曾以欺罔方式保證可達此需求，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，是其主張得依民法第92條第1 項規定，向被告張粧撤銷其買受系爭房屋之意思表示，尚非可採。

⒊次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。查原告主張其購買系爭房屋須其使用面積能隔間成一間神明廳、三間住宿房、及一間廚房與一間客餐廳，以作為全家共同生活居住使用一節，固經證人即原告之女范靜宜到證述明確，然查，本件原告係願以總價1,040 萬元向被告張粧購買系爭房屋，則其雙方就買賣標的物及其價金已經合致，並無意思表示內容，或表示行為有錯誤（即表意人若知其事情即不為意思表示）之情形，又房屋實際使用面積可否符合買受人之需求，乃買受人購屋之動機問題，並非屬交易上之重要事項，原告縱誤認系爭房屋使用面積能符合其需求，亦非可視為意思表示內容之錯誤，故原告主張其得依民法第88條第1 項規定，向被告張粧撤銷其買受系爭房屋之意思表示，亦非可採。

㈡原告得否依民法第354 條、第359 條規定，向被告張粧解除系爭買賣契約？

⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條（即第354 條至358 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。

⒉本件被告張粧出售之系爭房屋，其面積與點交之現狀均已明確記載於系爭買賣契約書，已如前述，且原告於簽約前曾前往系爭房屋參觀，亦經其供明在卷，嗣於系爭買賣契約第3 條亦載明：「甲方（即原告）於簽訂本契約前已至買賣標的物場詳細檢視」等語，可知原告應已知悉系爭房屋之實際使用面積及室內格局甚明，顯見本件買賣標的物之系爭房屋並無滅失或減少其通常效用之瑕疵存在，則原告豈能於買受系爭房屋後發現使用面積無法達其需求，而主張買賣標的物之系爭房屋有瑕疵？況原告所主張之房屋使用需求既未於系爭買賣契約書內加以約定，即非屬被告張粧所應負瑕疵擔保責任之範圍，是以，原告主張爭房屋之使用面積大小顯無法達到原告所要求的室內格局，且依該隔間示意圖所示房間面積根本無法使用，可見原告債權顯難完全實現，其得民法第354 條及第359 條規定，解除系爭買賣契約云云，亦非有據。

㈢原告得否依民法第184 條規定，請求被告張粧負侵權行為損害賠償責任？原告固主張：被告張粧明知原告購買系爭房屋的目的在於作為全家共同生活居住使用，故要求能達到需求的使用面積大小，因此就一般買賣雙方而言，對於買賣物品應具備之基本效用，當有明確認識，且被告群策公司的營業員黃詠紘故意提供不實錯誤資訊的隔間示意圖，依一般誠信原則觀察，應告知原告，而由原告負擔風險，並非單純買賣動機問題而已，惟被告張粧當時卻故為隱瞞，而使原告簽訂系爭買賣契約，就此應認為被告違反誠信原則，是以本於民法第184 之規定，請求被告負侵權行為之損害賠償責任云云。然查，原告並無法舉證證明被告張粧有以欺罔方式致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，業如前述，故其主張被告張粧應負侵權行為之損害賠償責任，顯無足取。

㈣原告得否依民法第544 條、第227 條、不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，請求被告群策公司負損害賠償責任：

⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第544 條、第227 條、第184 條第2項分別定有明文。又經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第21條第1 、2 項、第26條第2 項亦分別有明文規定。

⒉原告再主張：被告群策公司營業員黃詠紘以系爭房屋使用面積符合原告需求的不實說法，故意提供不實錯誤資訊之隔間示意圖，致原告陷於錯誤簽訂系爭買賣契約，係以違反誠實信用方法，利用原告之錯誤而締約，故被告群策公司於執行仲介系爭房屋買賣時提供不實資訊，且未妥適媒介，顯有違反給付義務，原告得依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害，並請求仲介業者依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶責任；又被告群策公司所提出其所製作之不動產說明書，可見被告群策公司對諸多應記載事項全然未加調查後載明，顯見其就所從事之仲介業務未善盡預見危險及調查之義務，且營業員黃詠紘違反內政部91年3 月19日台內中地字第0910083123號函及100 年3 月17日台內授中辦地字第1000723963號函頒之規定，於其所提供系爭房屋基本資料中以「使用面積」來誤導原告，可證於仲介過程提供不實資訊使原告未了解系爭房屋使用面積之狀況下，倉促簽訂系爭買賣契約書並給付簽約金、仲介服務費，而有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，是以依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，應負損害賠償責任云云。

⒊惟查，依前揭2 件隔間示意圖所載，均有就系爭房屋室內之格局規畫為明確之標示（包括房間長寬、廚房、儲藏室、餐廳、陽台及走道空間等），尚難以此認定被告群策公司營業員黃詠紘有以不實說法，提供錯誤資訊之隔間示意圖予原告之事實，且證人黃詠紘（真實姓名為黃勛珆，對外使用偏名黃詠紘）到庭證稱：「（問：本件房屋是你負責仲介的嗎？）是的，從頭到尾都是我接洽的。包括看屋、簽約等等。（問：你本身有沒有不動產經紀人員的資格？）有（被告訴訟代理人庭呈不動產經濟營業員證影本供參）是98登133010號。…（問：你知不知道原告購屋的用途？）知道。因為原告重慶路房子賣掉後，現在住的房子是租的，屋況非常不好，裡面很潮濕，然後說希望找一樓的房子。所以我們幫他找了一間房子。（問：原告有沒有親自到現場看過房子？）有，是親自去看。原告及他女兒都有去。（問：你剛剛說他還有看另外一間房子，那兩間都有到現場嗎？）有。（問：看完之後原告有無說他比較喜歡哪一間？）一開始沒有，24日看完當天我們有問原告對兩間的感覺，但他沒有辦法自己做主，因為說要問過神佛，我們等他問完之後，我們才有作決定這個動作。…（問：他問神佛及擲筊時有誰在現場？然後結果為何？）有我、我們公司兩個業務員都在現場，結果擲筊後，是說兩間的地氣都很好。（問：就你的認知，原告是何時決定要買123 巷20號的房子？）24日那天我們就有先要約。（問：是對方主動提出要先簽要約，還是你們主動提的？）擲筊完後，我就說因為有價差，我就提說先跟屋主問問看。…（請求提示原證三、原證六格局規劃圖予證人，問：這兩張圖是你們畫的嗎？）是的。（問：你們畫這兩張圖有無跟原告另外收費？）沒有，這是買方有需求我們才會去畫。（問：一般你們仲介房屋時，是否會幫客戶畫格局規劃圖？）不會。（問：當時為何要畫這兩張圖？）我們當時確實有去原告家看格局有多大，我們也有到原告家裡現場去量，也有到20號房子的現場去量，然後我們是以這個標準去畫格局圖的。（問：這兩張圖有無給原告看過？）有。（問：是要約前還是要約後給他看？）要約後。（問：原告看了有無意見？）當下都沒有說什麼。（問：第二張圖與第一張顯然不同，你是否知道圖修改的原因及過程？）第一張是我們業務員於要約後自己去量然後畫下來的，第二張圖是在29日我們到現場去丈量的，修改的原因是因為想說他們想要使用空間要大一點，有要求要擺神明廳、三個房間、一個客廳、一個餐廳、1.5 個衛浴設備。所以後來我們有再去量測的動作才畫下來。所以第一張是因為他們不喜歡，格局規劃本來就可以改的，所以我們修改成為第二張。（問：第二張圖丈量的時候原告是否有在場？）我們簽完約是29日凌晨，29日早上我們師傅有去丈量，然後我早上有傳電子郵件給原告。但確實時間我現在不記得了。（問：原告在簽約之前有無對你給他看的第二張圖表示任何意見？）當下沒有。（問：要約書簽訂之後到簽訂買賣契約之前，原告除了房屋的價格外對這間房子的其他部分有無表示任何意見？）沒有。（問：本件買賣契約賣方有無提供任何不實的資訊給你們？）沒有。（問：你們公司有無提供任何不實資訊給買方？）沒有。…（問：你在原證三、原證六裡面都提供使用面積，你如何跟原告介紹房子大小？）他有現場去看，我有講你看到的大概就是現場看到的這樣。然後我有跟他說，因為前後都有增建，所以使用大概是30坪。」等語（見本院卷第148 至151 頁），可見證人黃詠紘係應原告之需求而提供系爭房屋之隔間規劃圖予原告參考，並無提供不實之資訊致原告陷於錯誤，而與被告張粧簽訂系爭買賣契約，彰彰甚明。

⒋證人即原告之女范靜宜雖證稱：「（問：請問范小姐，原告委託群策公司購買系爭房子時你有無參與？）我有參與大部分的過程，簽約時在場。（問：當時與你們接洽的營業員是不是就是黃詠紘？）是的，除了他還有其他群策公司的業務人員。（問：你們為何要買這間房子？）我們買這間房子的目的是因為現在居住地有一些問題在，所以我們想搬出來。現居地是很老舊的房子，有漏水問題，且空間不是很足夠，所以我們一直想搬出來。…（問：委託黃小姐幫你們仲介房子時，有跟他說你們需要的房子的條件嗎？）當然有，因為我們現居地的問題就是如剛剛所述的那些，所以我的媽媽在這中間的過程有一直跟他們強調我們的需求，就是空間的使用上要足夠，因為我們本身家裡有一個公廟，這個空間必須要可以容納下我們本身居住的部分及公廟部分，且要能有很好的使用。（問：後來黃小姐為何會介紹這個房子給你們？）這個房子是因為我們有跟他們講說那條巷子裡面有另外一間房子要賣，他們可能有去找那條巷子的，詢問到另外一間標的物要出手即本件房屋，所以就把這間房子介紹給我們。（問：黃小姐在執行仲介業務過程中，有無到你們家作丈量尺寸的過程？）有，當時我媽媽有先請他們過來看我們整個的狀況，然後他們也有主動的去丈量裡面的設備等等。（請求提示原證

三、原證六室內格局規劃圖予證人，問：你看過這些資料嗎？是誰提供？為何提供？）看過。是黃小姐提供的，這是我們當初在他介紹過程中，我們有表明我們對這方面不了解，對空間規劃也沒有概念，因為這間房子當初去看時，完全是空的，我們很難憑空想像到底怎麼隔間、怎麼使用，他們就說他們有設計師的朋友，可以幫我們畫圖出來讓我們看。（問：這兩個圖是在你們簽訂買賣契約前提供還是之後提供？）兩份都是在之前收到。只是第二份，當時他有先寄電子郵件過來，但我當時沒有收到，是在簽約當天我們碰面時我有提到這件事，他就開電腦讓我看這份圖。所以第二份圖我是簽約當天才看到。（問：簽立契約當時你是否在場？）我在場。（問：後來為什麼決定要買這個房子？）因為我媽媽他是對這房子的環境蠻喜歡的，因為他附近機能很方便，也考慮到之後年紀更大之後要出來做什麼都方便，所以就有這樣的想法，再加上黃小姐仲介這邊也一直跟我們講說，這地方可以用，空間沒有問題，也幫我們規劃房間怎麼隔了，他一直說可以用，我們也基於信任他的立場上，認為可以用，沒有多想太多，或作其他動作，於是就有這樣的結果了。（問：黃小姐在執行仲介業務過程中，有無跟你說房子的坪數多少或如何介紹這房子？）過程中，坪數應該也是有提到，但我印象中他們有不斷強調使用坪數多少，而實際上的數據我沒有記起來。（問：你簽約後為何會發現房子不符合你們需求？）其實我一直覺得這件事情好像有不對勁的地方，但我沒有想那麼多，再加上我母親很想買這間房子，且因為簽約那天時間非常晚了，我沒有那麼多精力去思考那麼多問題，所以就這樣簽約了，簽了約之後，我一直在想問題到底在哪裡，簽約當週的禮拜六，我們就剛好有個機會，到這間房子裡面，我就有自己去實際丈量，丈量之後發現的確有一些問題存在，就是例如我東西放進去之後，空間就滿了，我沒有辦法有使用的空間，或例如我們行走的走道之類的。具體來說，最重要的重點，我們前面可能要放一些神明的設備，這間房子前面是比較小的，後面比較寬，我們發現走道到了窄的跟寬的交界的地方時，那裡就是問題，以我的身材是勉強過得去的，但如果說是我媽媽或是我爸爸的話，體型比較大，可能就沒有辦法，再加上我爸爸的狀況是要坐輪椅的。這部分我們發現問題時其實很慌張，但我又不知道怎麼跟我媽媽說，因為他是滿心歡喜的，所以當下我雖然有發現，但卻沒有跟他講。後來我覺得這些問題對我們來說是一個很大的困難點，所以我還是有跟我媽媽說。（問：業務員提供的格局圖，你們事後有無去請教一些人，這樣的規劃確實是可以使用的？）因為我們有在從事建築業的朋友，我們有把這個圖拿給他看，因為他對空間規劃比較有經驗，請他看這個圖是否合乎常理。他是說圖怎麼畫都可以，但使用上就不一定了，以這個圖來看的話，我們在使用上是有困難的。且他第一句話是問我們怎麼會買這間房子，因為空間根本不夠使用。（問：剛剛你提到房子空間上使用不太足夠，你認為怎樣的空間你們使用起來才足夠？）起碼我們的走道要能行走，再來，我們前面有規劃一個公廟的使用，公廟的椅子、桌子有它應有的空間。（問：就你的瞭解，當時請仲介幫你們畫圖時，有無說明房間的配置及數量？）我們有大致說我們需要前面有一個公廟的空間，然後需要三間住房，一個倉庫、一個客廳、兩個廁所、一個廚房，還有洗衣、晾衣的地方。（問：簽約前是否有到現場看過房子？）簽約前看過一次。（問：看完房之後有無評估是否符合你剛剛所述的空間利用？）我們對這些沒有足夠的概念，所以我們有委請仲介畫圖，我們是依照這樣的圖去想像房子大概可以怎麼使用。…（問：簽約前你有沒有看到這兩份圖？）有。（問：簽約當天是不是看到第二份？）是。（問：你是不是指信箱寄給你的你沒有收到，但簽約當天你還是有看到第二份圖？）是。（問：看到第二份圖你有沒有意見？）當時都沒有多講，因為我們看完之後就下樓了去簽約了，時間其實是很短暫的。（請求提示原證六的第二份圖予證人，問：當時你看到圖，上面是否有與原證六一樣上面寫有尺寸？）是的。（問：比較第一張圖跟第二張圖，第二張上面多了一個餐廳，你是否知道為何會多出來？）我不清楚。可能當時我沒有注意到。…（問：這件買賣過程中，就你瞭解，到底仲介提供了什麼樣的錯誤資訊給你們？）他們也有幫我們丈量等等，但我們是覺得有些東西他們都沒有跟我們講的非常明確…」等語（見本院卷第143 至147 頁），然依證人范靜宜所證內容，亦無法證明被告群策公司營業員黃詠紘有提供不實之隔間規劃圖予原告之事實。至原告與被告張粧簽訂系爭買賣契約後，前往系爭房屋丈量發現不符合其實際使用目的，惟此應非被告群策公司營業員黃詠紘於提供上開隔間規劃圖所能預料，尚難以之認黃詠紘於執行仲介業務時有故意或過失，致原告受有損害，是證人范靜宜之證詞要難採為被告群策公司不利之證據。

⒌次查，內政部91年3 月19日台內中地字第0910083123號函修訂之「不動產說明書應記載及不得記載事項」之貳「不動產說明書不得記載事項」第1 點固規定：「不得使用未經明確定義之『使用面積』…」，又同部100 年3 月17日台內授中辦地字第1000723963號函頒之「辦理不動產經紀業廣告查核作業注意事項」第5 點第6 目亦規定：「廣告不得使用未經明確定義之『使用面積』…」（見本院卷第128 至133 頁），然查，本件被告群策公司所提供之不動產說明書，並無有關系爭房屋「使用面積」之記載（見本院卷第95頁），又原告原係欲購買與系爭房屋同巷之12號房屋，因發現系爭房屋也要出售，才請被告群策公司仲介買受系爭房屋，亦經證人黃詠紘、范靜宜供述在卷，可知被告群策公司並未以任何廣告之方式出售系爭房屋，故原告主張被告群策公司有違反內政部函頒之上開規定，於其所提供系爭房屋基本資料中以「使用面積」來誤導原告，而有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，亦非可採。至被告群策公司營業員黃詠紘以電子郵件傳真予原告之女范靜宜之有關系爭房屋照片、格局圖規劃中，雖有1 紙文件為系爭房屋之基本資料，並載有「權狀：23.159坪（使用約30坪）」（見本院卷第16頁），惟上開文件係黃詠紘應原告之需求所提供，並非於被告群策公司於不動產說明書或售屋廣告內有所登載，是原告欲以上開文件之記載，主張被告群策公司有違反不動產經紀業管理條例規定之行為，應依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，對原告應負損害賠償責任，亦無足取。

六、綜上所述，本件原告主張其得依民法第92條及第88條之規定，撤銷其買受之意思表示，並依同法第179 條請求被告張粧返還不當得利；或依民法第354 條、第359 條解除系爭買賣契約，並依同法第259 條請求被告張粧返還所受領之價金；或依民法第184 條及同法第219 條規定，請求被告賠償其所生之損害；或依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第21條第2 項、第26條第2 項、民法第184 條第2項之規定，請求被告群策公司負損害賠償責任，均非有據。從而，原告請求被告張粧、群策公司分別給付124 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨其中一被告已為給付時，他被告於該給付範圍內同免責任，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予審酌；又原告於101 年6 月8日提出之民事準備書暨反訴答辯狀內所主張「縱認被告張粧得請求之違約金，惟其請求之違約金數額過高應予酌減，是被告張粧請求沒入原告已給付之全部價金，應屬無據」一節（見本院卷第121 至123 頁），核其內容應係針對被告張粧於101 年5 月1 月提起反訴請求其給付違約金部分所為之答辯，而被告張粧已於101 年6 月8 日言詞辯論時當庭撤回其反訴，並經原告同意撤回（見本院卷第111 頁），故本院就此部分自不必加以論究，均附此敘明。

參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。