臺灣新北地方法院101年度簡上字第221號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第221號

上訴人

鼎翰房屋仲介有限公司

法定代理人

許馨予

訴訟代理人

謝明旺

被上訴人

李慧玲 住新北市○○區○○路000巷00弄0號2

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國101 年8 月31日本院板橋簡易庭100 年度簡字第1542號第一審簡易民事判決提起上訴，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人於民國100年6月19日委託上訴人出售其所有坐落新北市○○區○○路00巷0號4樓及基地，委託銷售總價額原為新臺幣（下同）625萬元，復於100年7月4日更改委託總價額為570萬元，並約定報酬為成交價百分之四，委託期間自100年6月19日起至100年12月31日止，若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，被上訴人授權上訴人無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為臨時保管定金，上訴人一收到定金，買賣契約視為有效成立，被上訴人應於上訴人通知五日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，如因可歸責於被上訴人事由，致無法完成簽約者，被上訴人應加倍返還定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付上訴人作為懲罰性違約金，此有雙方簽訂不動產專任委託銷售契約書可參。嗣訴外人謝宗哲於100年7月12日同意以570萬元買受系爭房地，並給付定金20萬元予上訴人，上訴人通知被上訴人簽約，竟遭被上訴人拒絕，因其已於100年7月13日自行將系爭房地售予訴外人傅凱莉，並於100年8月2日完成所有權移轉登記。爰依兩造契約書第7條第2款約定，請求被上訴人按成交價百分之四之金額給付違約金228000元，及自存證信函通知被上訴人翌日即100年7月25日起至清償日止，按週年利率百分之三計算之利息，並提出不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表、不動產買賣意願書、存證信函等件為證。

二、被上訴人則以：上訴人並無金錢上之損失，其按成交價百分之四之金額請求違約金為無理由等語置辯。

三、原審判決被上訴人應給付上訴人57000元及法定遲延利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴人聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄。被上訴人應再給付上訴人171000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人敗訴部分，未據聲明不服，已告確定。

四、兩造不爭之事實１被上訴人於100年6月19日委託上訴人出售其所有坐落新北市○○區○○路00巷0號4樓及基地，委託銷售總價額原為625萬元，復於100年7月4日更改委託總價額為570萬元，並約定報酬為成交價百分之四，委託期間自100年6月19日起至100年12月31日止，若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，被上訴人授權上訴人無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為臨時保管定金，上訴人一收到定金，買賣契約視為有效成立，被上訴人應於上訴人通知五日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，如因可歸責於被上訴人事由，致無法完成簽約者，被上訴人應加倍返還定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付上訴人作為懲罰性違約金，此有雙方簽訂不動產專任委託銷售契約書可參。２訴外人謝宗哲於100年7月12日同意以570萬元買受系爭房地，並給付定金20萬元予上訴人，上訴人通知被上訴人簽約，遭被上訴人拒絕。３被上訴人於100年7月13日自行將系爭房地售予訴外人傅凱莉，並於100年8月2日完成所有權移轉登記。

五、本件之爭點為上訴人請求被上訴人按成交價百分之四之金額給付違約金，是否過高？兩造簽訂之專任委託銷售契約書第7條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為臨時保管定金，乙方一經收到買方定金，買賣契約視為有效成立，甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方（即被上訴人）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付乙方（即上訴人），作為懲罰性違約金」，此有系爭契約可參。查訴外人謝宗哲於100年7月12日同意以570萬元買受系爭房地，並給付定金20萬元予上訴人，則買賣契約視為成立，被上訴人應依上訴人之通知簽訂買賣契約，被上訴人拒絕簽約，自屬違反上開約定，固應依約給付上訴人違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度臺上字第1095號判決要旨參照）。依兩造契約第4條第（二）項約定：「乙方（即上訴人）並應做好買賣交涉及回覆有關問題、告知銷售情況等，且應甲方（即被上訴人）之需求提供最近三個月之成交行情及相關廣告文案資料予甲方參考」，是上訴人本應提供最近三個月之成交行情及相關廣告文案資料供被上訴人參考，惟據被上訴人辯稱：上訴人未提供附近銷售行情及銷售計畫供被上訴人參考等語，上訴人亦自承買賣標的在土城，而伊公司在板橋，故未提供銷售行情表等語，是上訴人所提供之服務較契約約定內容為少。上訴人固稱：其有帶看十幾組人看屋等語，惟未據上訴人提出證據證明，所言尚難採信，上訴人於原審稱：至100年7月7日以後就未帶看等語，則自100年6月19日接受委任起至100年7月7日止，僅有18日，經被上訴人降價後，始尋得謝宗哲即上訴人訴訟代理人之兄為買方，可見上訴人所花費之勞力較少。倘若被上訴人簽約，上訴人固可向買方收按成交價百分之二計算之報酬，向被上訴人收按成交價百分之四計算之報酬，然因被上訴人拒絕履約，上訴人亦減省協助辦理所有權移轉之相關手續，又被上訴人之後自行找尋買主，以600餘萬元之價格與他人成交，上訴人仲介成交之金額顯然較低，被上訴人選擇以高額出售，不應過度非難等一切情狀，因認上訴人請求按成交價百分之四計算違約金過高，應予酌減，即以百分之二即114000元為適當（0000000x0.02=114000）。

六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付228000元，於114000元之部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審僅命被上訴人給付57000元，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

以上正本與原本無異。