臺灣新北地方法院101年度簡上字第265號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第265號

上訴人

張清泉

訴訟代理人

李淵聯律師

複代理人

駱國堯律師

被上訴人

昱嘉事業有限公司

法定代理人

藍翰庭

訴訟代理人

洪士傑律師

上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國101年9月13日臺灣新北地方法院板橋簡易庭100年板簡字第1896號第一審判決提起上訴，經本院於102年7月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人委託被上訴人居間購買坐落於新北市○○區○○段○○段○00地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路000○0號25樓之建物（下稱系爭不動產），並簽署不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書）予被上訴人，表明願於買賣契成立時，給付買賣總價款2%服務報酬予被上訴人。嗣經被上訴人之仲介斡旋，上訴人與賣方洪辰瑜於民國100年8月8日以新臺幣（下同）1,284萬元價格成交，並於同日由上訴人與賣方共同簽署買賣契約（下稱系爭買賣契約）。依系爭承諾書約定，上訴人即應按成交價格2%計算（共25萬6,800元）給付居間報酬予被上訴人。詎料，被上訴人屢催促上訴人盡速清償服務費用，均未獲置理，爰本於民法第565條、第568條第1項及系爭承諾書契約關係提起本訴，請求上訴人給付本件居間報酬等語。（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人25萬6,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日(即100年11月4日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審如數判決，上訴人則聲明不服，提起上訴。）併為答辯聲明：駁回上訴。

二、上訴人則以：被上訴人之業務員於100年8月8日誘使上訴人與其簽署聯立居間契約（包含銷售同意書及系爭承諾書），即以「出售上訴人現住門牌號碼新北市○○區○○路000號6樓房屋及坐落基地（下稱永和不動產）」及「徵得家人同意」、「上訴人之兒子經銀行授信通過同意貸款」等為停止條件成就後，再買受訴外人洪辰諭所有系爭不動產。申言之永和不動產銷售同意書（下稱系爭銷售契約）為兩造間居間服務之主要契約，系爭承諾書則係次要契約。依照上訴人當時之經濟狀況，必須出售永和不動產，始有資力購買系爭不動產，被上訴人之業務員知之甚詳。而上訴人於100年8月8日晚上召開家庭會議，家人乃以永和不動產尚未售出，資金不夠，幼子剛退伍恐貸不到錢為由反對。上訴人隨急電告知被上訴人解除兩造間居間契約及系爭買賣契約，經三方二度協議後同意解除系爭買賣契約，被上訴人自不得再本於系爭承諾書請求上訴人給付仲介報酬。實則，本件被上訴人之業務員為圖賺取傭金，利用上訴人年邁，有資金週轉問題，處於輕率急迫之情況下，建議上訴人同時委託銷售永和不動產及買受系爭不動產，並藉此賺取差價來週轉資金。使上訴人一時不察陷於錯誤，而與被上訴人同時簽署2份居間契約。並立即於同日即經被上訴人之仲介先與洪辰諭就系爭不動產簽署買賣契約，僅於系爭買賣契約第17條附註「雙方協議，上訴人須將原住所房屋售出，取得出售價金，再將用印款匯入，但期限不得逾100年11月8日。」。然被上訴人業務員嗣竟對於主要居間契約（即系爭銷售契約）怠於履行。上訴人已於原審以答辯狀提出主張依民法92條因受詐欺而撤銷意思表示。併依前述被上訴人之業務員涉及暴利行為，依民法第74條規定亦得撤銷兩造間居間契約。況依前述，2份居間契約屬聯立契約，被上訴人既未履行出售永和不動產之居間義務，亦不得向上訴人請求買受系爭不動產之居間報酬。且依民法第535條、第567條規定，本件被上訴人未盡善良管理人注意義務及未就上訴人履約能力為調查義務等語，資為抗辯。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠上訴人於100年8月8日簽署

⑴不動產買賣意願書（詳原證1），其內略以：上訴人委託被上訴人以「承買總價款1,284萬元」居間仲介購買系爭不動產，期限至100年8月20日止。同時支付3萬元斡旋金。

⑵系爭承諾書（詳原證2），其內容略以：上訴人委託被上訴人居間仲介購買系爭不動產，上訴人承諾於契約成立時，給付買賣總價款2%之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。若因可歸責於上訴人因素致系爭不動產買賣契約不成立，上訴人承諾服務費仍應支付予被上訴人。

㈡上訴人（甲方）同意以1,284萬元向洪辰諭（乙方）購買系爭不動產（含車位），並於100年8月8日共同簽署系爭買賣契約（詳原證3）。其內容略以：第4條：價款給付⑴簽約款「30萬元。」⑵備證用印款「100年11月8日前，100萬元。」⑶完稅款「稅捐機關核發稅單後3日內（100年11月30日前），254萬元。」⑷尾款900萬元，依第5條第2項規定支付…。第12條第1款：甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕解除本契約。…。第2款：甲方若有給付遲延情形，即遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付日起…。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，…。第17條：特別約定事項「雙方協議，上訴人須將原住所房屋售出，取得出售價金，再將用印款匯入，但期限不得逾100年11月8日。」

㈢上訴人於100年8月8日以張碩筑之代理人身份簽署系爭銷售契約（一般委託）（詳上證1），其內容略以：委託銷售範圍「永和不動產」；委託價格「1,885萬元（含4%服務費）」；委託期限「100年8月8日起至100年11月9日止。」。

㈣訴外人洪辰諭於101年2月10日寄送存證信函通知上訴人（詳原證6），其內容略以：上訴人於100年8月8日向洪辰諭購入系爭不動產，約定總價1,284萬元，約定分3期付款。惟上訴人於契約簽訂後僅支付簽約款30萬元（現金3萬元及面額27萬元本票1紙(到期日100年8月12日，下稱系爭本票)）。詎系爭本票屆期並未見上訴人將款項存入履約保證帳戶，依系爭買賣契約第12條約定，上訴人已逾期不付款。爰以存證信函通知上訴人於7日內將27萬元款項存入履約保證帳戶，逾期不給付，則解除系爭買賣契約並沒收已納簽約金等情。

㈤訴外人洪辰諭前以上訴人逾期未給付購屋款為由，依系爭買賣契約第12條約定主張解除系爭買賣契約沒收簽約款30萬元，請求上訴人給付27萬元簽約款及法定遲延利息。經法院判決訴外人洪辰諭勝訴確定等情，並有本院板橋簡易庭101年度板簡字第402號宣示判決筆錄1份在卷可佐。

四、被上訴人主張：上訴人委託被上訴人居間購買系爭不動產，並簽署不動產買賣意願書及系爭承諾書予被上訴人，表明願於買賣契成立時，給付買賣總價款2%服務報酬予被上訴人。嗣經被上訴人之仲介斡旋，上訴人與賣方洪辰瑜於100年8月8日以1,284萬元價格成交，並於同日由上訴人與賣方完成系爭買賣契約簽署。依系爭承諾書約定，上訴人即應按成交價格2%計算給付居間報酬共25萬6,800元予被上訴人等情，已據提出不動產買賣意願書、系爭承諾書、系爭買賣契約書為證，應可為真正。至上訴人主張：其與洪辰諭及被上訴人三方經二度協議後同意解除系爭買賣契約，被上訴人應不得再本於系爭承諾書請求上訴人給付仲介報酬一節，則為被上訴人所否認，且與前述本院板橋簡易庭101年度板簡字第402號宣示判決筆錄認定系爭買賣契約解除事由相歧，故無可採，附此敘明。

五、上訴人另以：系爭承諾書與系爭銷售契約乃同時簽署，2者間為聯立契約，並以系銷售契約為兩造間居間契約之主要契約，系爭承諾書則為次要契約。本件被上訴人既未履行出售永和不動產之主要契約，自不得向上訴人請求買受系爭不動產之服務費。況本件契約除以出售永和不動產為條件外，並以「徵得家人同意」、「上訴人之兒子經銀行授信通過同意貸款」為停止條件，前開條件亦均未成就。而被上訴人明知上訴人未出售永和不動產，則無力購買系爭不動產，竟於未出售永和不動產前即代理上訴人與洪辰諭簽署系爭買賣契約，應有未盡善良理人違反民法第535條規定及同法第567條之情。另上訴人簽署系爭承諾書亦有受詐欺之情，且被上訴人業務員之亦可能涉及暴利行為，依民法第92條、第74條規定上訴人得撤銷之等語為辯。經查：

㈠上訴人主張：系爭承諾書與系爭銷售契約乃同時簽署，2者間為聯立契約。並兩造間居間契約係以「出售永和不動產」、「徵得家人同意」、「上訴人之兒子經銀行授信通過同意貸款」等停止條件成就後，再買受系爭不動產等情。既為被上訴人所否認，自應由上訴人就前開利己主張負舉證之責。關此部分，固據上訴人提出系爭買賣契約（援引第17條附註內容）為佐，並聲請傳訊證人詹瑞鳳、蔡心瑀、陳勝貴。然：

⑴觀諸系爭買賣契約第17條固約明「雙方協議，上訴人須將原住所房屋售出，取得出售價金，再將用印款匯入，但期限不得逾100年11月8日。」，然此僅為用印款「交付期限」之約定，並非契約成立之「條件」（即非以出售永和不動產為買受條件）。此觀系爭契約第4條約定「備證用印款『100年11月8日前，100萬元。』」，即足明悉。而上訴人主張「徵得家人同意」、「上訴人之兒子經銀行授信通過同意貸款」之停止條件，則除未見記載於系爭買賣契約中外，亦未見記載於兩造所締結居間契約之書面文件中。準此，單由前開書面契約之提出，尚無足推認上訴人主張：兩造間居間契約乃約定以前述3條件成就，再買受系爭不動產一節為真正。

⑵又於原審經依上訴人聲請傳訊證人詹瑞鳳，固到庭證稱：伊從頭到尾都有參與系爭買賣契約事項，被上訴人之受僱人陳勝貴總共帶上訴人與伊看2間房子，陳勝貴知悉上訴人在永和有1間房子，說賣掉永和的房子沒問題，又說跟屋主見面沒問題。上訴人要伊陪同與屋主見面，他們說跟賣方可以遲延幾個月付款，永和房子保證可以賣出。伊只問買賣雙方是否已準備好了，原來只是陪同，竟然買了1間房子，伊認為好像仲介設了1個陷阱。系爭買賣契約第17條是上訴人本人簽的，伊認為寫這句話是1個陷阱，並沒有考慮到上訴人資金調度的問題等語。然另證稱：伊不清楚上訴人在買受系爭不動產前，是否有跟被上訴人簽約賣掉永和不動產。僅知悉上訴人有找仲介賣永和不動產，好像簽了好幾家賣老房子等語。經本院調查結果，認由證人詹瑞鳳之證詞僅足佐，上訴人確欲以出售永和不動產以充作購買系爭不動產之資金來源（此部分並核與系爭買賣契約第17條附註內容相符。），陳勝貴亦曾告知永和不動產很容易出售等情。惟由證人詹瑞鳳僅知悉上訴人已委託多家仲介出售永和不動產，但不知悉上訴人於買受系爭不動產時，兩造間已簽署系爭銷售契約等情觀之。反無得由證人詹瑞鳳前開證詞推悉系爭買賣契約、系爭承諾書係以系爭銷售契約之標的（即永和不動產）售出為條件。蓋其既不知悉有系爭銷售契約存在之事實，自亦無從知悉兩造是否以之為購買條件。另關於其餘條件之約定，則未據證人詹瑞鳳為任何陳述以供本院審酌。是由證人詹瑞鳳之證述內容，並無足推認上訴人前開主張為真。

⑶再於原審及本院審理時，經依上訴人聲請傳訊證人蔡心瑀、陳勝貴，均到庭證稱：上訴人購買系爭不動產當日確有提到要賣永和不動產去買系爭不動產，但因系爭銷售契約並非專任約，而係一般約，故其等不可能為一定會在委託期限內賣出之保證，如有保證約定當會記載於居間契約中等語。則由證人蔡心瑀、陳勝貴之證詞，亦無法為有利上訴人前開主張之佐。

⑷此外，就此部分未再據上訴人提出其餘證據以供本院審酌，經本院調查結果認，上訴人主張：兩造間居間契約係以「出售永和不動產」、「徵得家人同意」、「上訴人之兒子經銀行授信通過同意貸款」等停止條件成就後，再買受系爭不動產等情，難認為真實。準此，上訴人以前開停止條件未成就為由，主張其無庸依系爭承諾書約定給付服務報酬一節，應屬無據。

㈡上訴人復主張：被上訴人明知上訴人未出售永和不動產，則無力購買系爭不動產，竟於未出售永和不動產前即代理上訴人與洪辰諭簽署系爭買賣契約，應有未盡善良理人違反民法第535條規定及同法第567條之情。然查

⑴系爭買賣契約為上訴人及洪辰諭共同簽署，並非被上訴人代理上訴人簽署一節，已如前述，有系爭買賣契約1份在卷可佐，而可認為真正。則上訴人主張，被上訴人於其尚未出售永和不動產之際即代理上訴人簽署系爭買賣契約，應有未盡善良管理人義務之情存在云云，即屬無據。

⑵關於民法第567條係就居間人據實報告及調查義務所為規定，揆其立法意旨乃為免一方因未受居間人告知「他方顯無履行能力或訂約能力」受不測之損失。而本件上訴人所稱無履行能力者，既為其本人，而非經被上訴人仲介之系爭買賣契約出賣人。縱被上訴人確有違反民法第567條規定，得主張受損害之人亦係未受據實告知之系爭不動產出賣人，並非上訴人。是而本件上訴人亦無得執被上訴人違反民法第567條規定為由拒付系爭服務報酬。

㈢按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。次按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。（最高法院44年台上字第75號、18年上字第371號判例意旨參照）。上訴人主張：其係受詐欺而簽署系爭承諾書等情，無非以證人詹瑞鳳於原審審理時到庭證稱：（就你的認知，這個買賣不成立，是否因上訴人無法賣出永和房屋而導致資金調度有問題？）一時間無法賣出永和的房屋，是籌不出錢。之後想想也是三峽的房屋也買不起。而且不如仲介講的，永和賣出，三峽買入，可以解決財務問題等語為據。然查，

⑴本件上訴人係以1,248萬元購入系爭不動產；並同時以1,885萬元委託銷售永和不動產，已如前述，有系爭買賣契約及系爭銷售契約各1份在卷可佐，而可認為真。由其形式觀之本難謂「被上訴人公司仲介人員關於『以永和不動產賣出之資金，足購入系爭動產』屬不實陳述。自難逕以證人詹瑞鳳主觀臆測「（實際狀況）不如仲介所講的」之證言推認本件被上訴人簽約時確有故意示以不實之詐欺情事。

⑵遑論，上訴人自陳：其於100年8月8日（即系爭買賣契約簽署當日）晚上召開家庭會議，家人即以永和不動產尚未售出，資金不夠，幼子剛退伍恐貸不到錢為由反對。上訴人隨急電告知被上訴人解除兩造間居間契約及系爭買賣契約等情。則本件上訴人後悔不欲購買系爭不動產之原因，顯早於100年8月8日晚上即發生，衡諸一般經驗法則，即與永和不動產未於委託銷售期間售出（包含被上訴人嗣後究否刻意怠不履行永和不動產之銷售）無涉。此由前述訴外人洪辰諭（出賣人）亦係以上訴人（買受人）未於100年8 月12日系爭本票屆期時，依約給付27萬「簽約金餘款」為由，解除系爭買賣契約（即尚未涉系爭買賣契約第17條特約所指與出售永和不動產相關之第2期「用印款」之履行），亦足明悉。準此，上訴人簽署系爭承諾書之意思表示，由其主張之事實，亦難謂肇於誤信永和不動產會於委託期限內售出而為。

⑶此外，上訴人未再提出其餘證據以佐其係受詐欺而為意思表示，從而其依民法第92條所為撤銷意思表示，難謂有據。

㈣按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條定有明文。次按民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果。倘僅於強制執行聲明異議程序為主張或抗辯，而未提起形成之訴者，不生撤銷之效果，該法律行為之效力，不受影響（最高法院99年度台抗字第63號判決意旨參照）。查上訴人遲至提起本件上訴時（即101年11月7日），始於訴訟中主張得依民法第74條規定撤銷兩造間居間契約（於100年8月8日簽署），顯罹1年除斥期間，依同法第2項規定已不得再為聲請，併此敘明。

六、綜上所述，被上訴人本於系爭承諾書契約關係提起本訴，請求上訴人給付被上訴人25萬6,800元（12,840,000*2%=256,800），及自100年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又，此部分係就民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、兩造其餘主張及攻擊、防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項第449條第1項、第78條，判決如主文。