臺灣新北地方法院101年度訴字第1449號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1449號

原告

崑寶不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

吳偉

訴訟代理人

馬志明

被告

劉繡蘭

訴訟代理人

陳宏雯律師

複代理人

蔣德勳

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於101 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於101年4月30日與原告簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書，證1 ），將其所有新北市○○區○○路三段210-31號6 樓及其基地委任原告出售，委託銷售價格為新臺幣（下同）1180萬元，委託期間：自101年4月30日起至民國101年7月31日止。嗣後以委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約書，證2 ），變更委託銷售總價為1093萬元。經過原告投入人力及資力努力銷售，已有第三人願出價1100萬元購買，有不動產買賣斡旋契約書B162124號可資為證，（下稱系爭斡旋契約書，證3），未料被告罔顧契約誠實信用（證4 ），致使原告投入之人力、資力及心血付之一炬。依雙方簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款約定，被告應給付原告合計百分之6服務報酬，共計655,800元。

（二）聲明：被告應給付原告新台幣655,800元。

二、被告則以：

（一）被告於民國101 年4 月30日與原告簽立一般委託銷售契約書，委託原告銷售被告所有坐落於新北市○○區○○路三段210 之31號6 樓之房屋暨基地( 下稱系爭不動產)。 惟被告為避免遭課徵奢侈稅，於委託原告賣屋時，即表明須於101 年8 月18日後始可成立系爭不動產賣賣契約，有買方給付服務報酬承諾書可稽( 被證1)，合先陳明。

（二）未料，尚未屆101 年8 月18日，原告竟以已找到買方為由逼迫被告與第三人簽訂不動產買賣契約書。被告雖一再向原告表明願意賣屋，但須於8 月18日始得簽訂不動產買賣契約書之立場，原告拒不置理，僅一再要求被告簽訂不動產買賣契約，令被告困擾不已。原告雖依一般銷售委託契約書第8 條第3 項規定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。

(2)乙方收受訂金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」主張被告違約並應給付服務報酬。承上所述，被告自始至終均有賣屋意願，僅言明須至101 年8 月18日後始得簽立不動產買賣契約書，原告亦知之甚詳，實際上買方放棄購買系爭不動產之真正原因係認價格過高，恐貸款成數不足而無意購買，是被告並無任何悔諾不願簽立不動產契約書之情，原告主張並無理由。

（三）聲明：原告之訴駁回。

三、本件不爭執與否事項：

（一）不爭執事項：

1、被告於101 年4 月30日與原告簽訂系爭委託銷售契約書（證1 ），將其所有新北市○○區○○路三段210-31號6樓及其基地委任原告出售，委託銷售價格為1180萬元，委託期間：自101 年4 月30日起至民國101 年7 月31日止（見本審卷第5 至8 頁）。上開契約書簽名、蓋章為真正。

2、系爭委託銷售契約書第8 條第3 項約定：「（3 ）委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。①委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。③簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。④委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方成功介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」，其中「除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」係指：契約書第8 條第3項第1 款須給付委託價額2 ％服務報酬；同條項第2 到第4 款則需給付委託價額4 ％服務報酬。

3、二造於101 年4 月30日簽訂系爭變更契約書載明：「壹、委託價額買賣變更為新臺幣壹仟零玖拾参萬元正」；「肆、特約條款：本標的屋主實拿新臺幣壹仟零伍拾萬元正，稅費各付，但本公司之服務費不得超過百分之四。」且系爭變更契約書上之簽名、蓋章均為真正（見本審卷第9 頁）。

4、訴外人劉家慶和原告於系爭斡旋契約書之簽名、蓋章為真正。系爭斡旋契約書載明：第2 條「承購總價款新臺幣壹仟壹佰萬元整」；第5 條「買方之承購價格未達賣方之委託條件，而賣方於本約期限內簽署或以變更委託條件方式而為承諾者，視為已同意出售本約不動產，買賣雙方並願依本契約書上所載之各會約款履行。」；第6 條第1 項「買方之承購條件於本約左列有限期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」；系爭斡旋書上賣方聲明欄載明：「本人已詳閱『不動產買賣斡旋書』並同意買方承購之條件。」被告業於「賣方承諾簽署」處簽名。

5、原告於101 年5 月31日，以土城工業區郵局存證號碼000130號存證信函向被告通知：「隨函知台端依雙方簽訂委託銷售契約書第8 條第3 項第2 款約定：本公司收受定金後，因可歸責於台端之事由而不願或無法與本公司所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，均視為本公司已完成居間仲介之義務，除第1 款須支付委託價額2 ％之服務費用報酬外，仍應支付委託銷售價4 ％服務報酬，並應立即全額一次支付於本公司。」，並已送達被告。

6、被證1 真正，被證一101 年5 月13日買方給付服務報酬承諾書載明：『屋主因故需買方配合於101 年8 月18日後始得送件過戶方為成交要件。』，並經被告劉繡蘭簽名。

（二）爭執事項：

1、 原告主張被告應依雙方簽訂系爭委託銷售契約書第8 條第3 項第2 款約定，被告應給付原告百分之4 服務報酬，買方亦同意支付百分之2 服務報酬，合計百分之6 服務報酬，共計655,800 元等語。

2、 被告則主張為避免遭課徵奢侈稅，於委託原告賣屋時，即表明須於101 年8 月18日後始可成立系爭不動產賣賣契約，有買方給付服務報酬承諾書可稽( 被證1)，，被告自始至終均有賣屋意願，僅言明須至101 年8 月18日後始得簽立不動產買賣契約書，被告並無任何悔諾不願簽立不動產契約書之情，原告主張並無理由等情。

四、本件應審酌者為被告有無可歸責於己之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書？

（一）按本件系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之2 之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之4 服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。... ②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。... 」是根據上開約定，若原告已收受定金，但因可歸責於被告之事由，致不動產買賣契約無法訂立時，被告仍應給付原告服務報酬，所以，被告如有因可歸責於己之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，被告即應給付原告服務報酬，所以，本件爭點被告有無可歸責於己之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書。

（二）查訴外人劉家慶和原告於系爭斡旋契約書之簽名、蓋章為真正，兩造所不爭執事項。系爭斡旋契約書載明：第2條「承購總價款新臺幣壹仟壹佰萬元整」；第5 條「買方之承購價格未達賣方之委託條件，而賣方於本約期限內簽署或以變更委託條件方式而為承諾者，視為已同意出售本約不動產，買賣雙方並願依本契約書上所載之各會約款履行。」；第6 條第1 項「買方之承購條件於本約左列有限期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」；系爭斡旋書上賣方聲明欄載明：「本人已詳閱『不動產買賣斡旋書』並同意買方承購之條件。」被告業於「賣方承諾簽署」處簽名。系爭斡旋契約書並未約定何時簽立不動產買賣契約書。

（三）然被證一101 年5 月13日買方給付服務報酬承諾書載明：『屋主因故需買方配合於101 年8 月18日後始得送件過戶方為成交要件。』，並經被告劉繡蘭簽名，已載明於101年8 月18日後始得送件過戶為成交要件，所以，本件爭點買賣双方是否於101 年8 月18日始簽立不動產買賣契約並送件過戶？經查：

1、證人許漢宗於本院101 年8 月22日審理時證述我是買方的仲介人，我是店長，本件是我買賣，被告於101 年5 月13日於簽署被證1 之『屋主因故需買方配合於101 年8 月18日後始得送件過戶方為成交要件。』，有言明因為避免遭課徵奢侈稅須至101 年8 月18日後始得簽立不動產買賣契約書之事，並經被告劉繡蘭簽名，正式簽約日期是課徵奢侈稅的日期，被告持有這間房子到101 年8 月18日才滿二年，才不用課徵奢侈稅，課稅第一年是成交價百分之25，第二年是百分之10，本件屬第二年，屬百分之10，約110萬元，因為有提到奢侈稅的問題，我們才會約定101 年8月18日送件過戶的時間，以避免奢侈稅課徵的問題，101年5 月19日簽訂的不是正式買賣契約書，應該屬於訂金收據契約等情，有本院101 年8 月22日言詞辯論筆錄在卷可按。然系爭斡旋契約書第6 條第1 項載明：「買方之承購條件於本約左列有限期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」，並經買賣簽名，系爭斡旋契約書即視為定金收據，被告並無於101 年5 月19日簽訂的不是正式之買賣契約書當訂金收據契約之必要，只須於101 年8 月18日後簽立正式不動產買賣契約即可。足見，被告如於101 年8 月17日前簽立不動產買賣契約書，就會被課徵奢侈稅約110 萬元，不能簽立正式不動產買賣契約已明。所以，被告於101年5 月13日於簽署被證1 之『屋主因故需買方配合於101年8 月18日後始得送件過戶方為成交要件。』，應係原告於101 年8 月18日後始得請求被告與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書並送件過戶，被告於101 年8 月18日後不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，被告始應給付原告服務報酬，被告於101 年8 月17日前並無簽立不動產買賣契約書之義務甚明。

2、原告於101 年5 月31日，以土城工業區郵局存證號碼000130號存證信函向被告通知：「隨函知台端依雙方簽訂委託銷售契約書第8 條第3 項第2 款約定：本公司收受定金後，因可歸責於台端之事由而不願或無法與本公司所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，均視為本公司已完成居間仲介之義務，除第1 款須支付委託價額2 ％之服務費用報酬外，仍應支付委託銷售價4 ％服務報酬，並應立即全額一次支付於本公司。」，依前開說明，被告於101 年8 月17日前並無簽立不動產買賣契約書之義務，原告於101 年5 月31日，以土城工業區郵局存證號碼000130號存證信函請求被告支付服務報酬，並無理由已明。

五、綜上所述，原告主張被告應給付原告新台幣655,800 元，並無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述、所提證據暨證據調查之聲請，經審酌後，均認與本件之結論無礙，且無調查之必要，爰不再一一論述及為調查，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀