臺灣新北地方法院101年度重訴字第547號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 102 年 06 月 11 日
• 法官: 陳翠琪
• 原告: 趙金英
• 被告: 詹益義

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第547號原　　　告　趙金英
訴訟代理人　郭緯中律師
林敬倫律師
古健琳律師
被　　　告　詹益義
訴訟代理人　陳明暉律師
複 代 理人　郭令立律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國102
年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣被告所有坐落新北市○○區○○段○0000號、第1412號土地及其上第157 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00號房屋一幢，共3 層樓，下稱系爭房地）因參與東家建設股份有限公司所實施都市更新（下稱都更）案，於都更完成後，被告得以分配都更後之新建物C1棟6 樓至8 樓房屋各1 戶（合計3 戶）及地下2 樓之第215 號停車位、地下3
樓142 號停車位、地下4 樓第62號停車位（合計3 個停車位）。原告為取得上揭都更後之新建物C1棟8 樓房屋及地下2
樓第142 號停車位，乃於民國100 年10月11日與被告簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造約定被告應將系爭房地之應有部分切割3 分之1 移轉登記予原告，原告應給付被告買賣價金新台幣（下同）1,350 萬元，並應分別於簽約時給付被告100 萬元、於簽約後7 日內給付700 萬元、再於100 年11月15日前給付200 萬元，因被告就系爭房地欲辦理自用住宅稅率，兩造並約定於101 年6 月1 日開始辦理所有權移轉登記手續，尾款則待所有權移轉登記完竣即101
年6 月30日前給付350 萬元。因系爭房地前由被告向新光商業銀行（下稱新光銀行）借款並以系爭房地全部設定抵押權予新光銀行，為保障原告權益，避免被告就系爭房地再行出售其餘應有部分或因系爭房地遭行使抵押權致原告血本無歸，兩造乃先約定系爭買賣契約書中之不動產標示記載為系爭房地之全部，待被告將新光銀行貸款餘額清償至350 萬以下，並由原告以尾款代償、辦理抵押權塗銷，再由兩造指定之林婉宜代書開始辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，亦即將系爭房地之所有權應有部分切割3 分之1 移轉登記予原告，並於101 年6 月30日前完成所有權移轉登記。
㈡惟兩造簽立系爭買賣契約後，原告曾口頭提醒被告應注意履約期限，預為清償銀行貸款餘額之準備。而被告卻藉詞推託其資金困難，待獲足以清償銀行貸款之資金時，即會辦理系爭房地之移轉登記事宜，要求原告勿於契約所定履行期屆至即主張遲延履約責任，嗣兩造於101 年4 月間就履約期限及尾款數額部分則再協議為：原告同意給予緩衝期，寬延被告清償銀行貸款之期限至101 年6 月30日，被告則同意將系爭買賣契約第3 條第4 項之尾款數額由350 萬元減降為300 萬元（下稱系爭補充協議）。詎兩造經再次達成系爭補充協議後，被告竟致電原告表示未清楚契約內容、指摘原告嚴苛捏造、登載不實、指摘林婉宜代書係自行書寫、揚言欲至原告住處及上班處所滋事等語，原告乃於101 年5 月4 日寄發存證信函通知被告應切實履行契約，林婉宜代書亦於101 年5
月30日寄發存證信函通知被告備妥相關文件配合辦理。然被告超過系爭買賣契約所約定之期日後，仍未交付所有權狀予林婉宜代書，俾開始辦理所有權移轉登記事宜，致逾兩造所約定之101 年6 月30日仍無法完成所有權移轉登記，被告逾101 年6 月30日仍未將系爭房地所有權狀交付予林婉宜代書以辦理所有權移轉登記，亦未將系爭房地移交原告占有，已違反系爭買賣契約之約定，原告乃依系爭買賣契約第10條第3 項：「被告如有遲延給付或遲延交屋，應賠償原告每日按買賣總價千分之一懲罰性違約金。如被告毀約不賣或違約情事發生時，原告得解除本契約，被告應於收到原告解約通知後同時將所收款項如數交還原告訂於五日內加倍賠償所收價款予原告抵作違約金。」約定，委請律師於101 年7 月2 日函知被告解除系爭買賣契約，並催告被告於5 日內交還所收價款1,000 萬元及賠償違約金l,000 萬元，經被告於同年月4 日收受後，仍未置理。為此，爰依民法第250 條規定、系爭買賣契約第10條第3 項約定，請求被告給付原告2,000 萬元。
㈢被告簽立系爭買賣契約之意思表示並無錯誤，其主張依民法第88條第1 項規定撤銷其意思表示，並非有據：
因系爭房地前經被告向新光銀行借款並以系爭房地之全部設定抵押權予新光銀行，為保障原告之權益，避免被告就系爭房地再行出售其餘應有部分，或因系爭房地遭行使抵押權而致原告血本無歸，雙方乃先約定系爭買賣契約中之不動產標示記載為系爭房地之全部，待被告將貸款餘額清償至350 萬以下，並由原告以尾款代償、辦理抵押權塗銷，再由兩造指定之林婉宜代書於101 年6 月30日前將系爭房地所有權應有部分切割3 分之1 移轉登記予原告，此為兩造於締約時所明知。另依系爭買賣契約之附屬契約第2 條所示，原告於系爭房地都更完成後，係取得都更後新建物C1棟8 樓（含停車位1 個），以被告參與都更案，於都更完成後，被告可分配都更後之新建物3 戶及停車位3 個，則以原告依系爭買賣契約之附屬契約第2 條所得分配之都更後新建物，恰為被告所得分配的3 分之1 ，適足以說明兩造於締約時均明知辦理系爭房地移轉登記之權利範圍係3 分之1 ；依系爭買賣契約之附屬契約第5 條約定，被告願以系爭房地全部產權的2 分之1
作為其違約之賠償，則依兩造締約時之真意，系爭買賣契約倘係以系爭房地之全部為移轉標的，當無可能一方面先移轉系爭房地之全部予原告，嗣再以系爭房地產權的2 分之1 作為違約之賠償，益徵兩造於締約時均明知辦理系爭房地移轉登記之權利範圍係3 分之1 。故被告就系爭買賣契約所為之意思表示並無錯誤，其以系爭買賣契約所載買賣標的範圍顯然錯誤為由，主張依民法第88條第1 項規定撤銷其意思表示，並非有據。
㈣兩造間就履行期有特別重要之合意：
兩造簽立系爭買賣契約，因慮及被告就系爭房地欲辦理自用住宅稅率，以為節稅，且為顧及原告利益，兩造就履行期乃為特別約定，應於101 年6 月1 日開始辦理所有權移轉登記，並要求於10 1年6 月30日前完成所有權移轉登記程序，並非被告所指兩造未就履行期有何特別重要之合意。況依一般不動產買賣實務觀之，出賣人均要求買受人儘速付清價款，以避免其價金危險，出賣人亦會儘速辦理所有權之移轉登記，以免繼續負擔買賣標的物之危險。本件原告於締約時即給付100 萬元，嗣於簽約後7 日給付700 萬元，再於100 年11月15日前給付200 萬元，合計給付1,000 萬元，已佔買賣價金之2/3 強，倘未就履行期有何特別重要之合意，自不足以避免給付危險，且未能適時承受買賣標的物之利益，益徵兩造間就履行期確有特別重要之合意等語。聲明求為：被告應給付原告2,00 0萬元，及自101 年7 月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭買賣因系爭買賣契約所載之標的範圍與兩造所實際約定之內容不符，則被告在原告配合更正契約內容之前，本得拒絕配合辦理所有權移轉登記，自亦無所謂債務不履行之情事：
⒈原告自承當時兩造係約定被告應將系爭房地權利範圍之「3 分之1 」移轉登記予原告，而原告應給付價金1,350 萬元。然而，經被告事後發現系爭買賣契約第1 條不動產標示（即買賣標的）卻記載，土地部分之權利範圍，其中第1417地號為「全部」、第1412地號為「1/2 」（因被告之權利範圍本即1/2 ，故上開記載即係被告所持有之權利範圍之全部），而建物部分之權利範圍亦記載「全部」，顯然系爭買賣契約所記載之買賣標的範圍與兩造之約定不符，並且嚴重侵害被告之權益。被告事後得知系爭買賣契約所載與約定不符後，即自101 年4 月間起多次連絡通知原告及林婉宜代書要求更正系爭買賣契約中有關買賣標的為系爭房地之1/3 權利，而被告亦表明同意將1/3 權利依系爭買賣契約辦理所有權移轉登記予原告，惟均未獲原告置理，嗣不得已再分別於101 年7 、8 月間以存證信函要求更正處理，惟亦無效果。由於系爭買賣契約有關買賣標的範圍與兩造所約定之內容不符，而被告要求更正處理則屬維護權益之正當作為，在原告配合更正契約內容之前，被告自得拒絕配合辦理所有權移轉登記。
⒉被告否認有何101 年4 月間系爭補充協議之存在，事實上當時被告完全信賴原告，根本不知道系爭買賣契約所載之標的範圍為「全部」，原告上開陳述既違常理，亦與事實不符，且原告所陳上開內容於系爭買賣契約中亦無任何記載，而原告及林婉宜代書所寄發之2 份存證信函中，除了通知被告應備妥文件配合辦理所有權移轉登記外，就上開內容亦隻字未提。
⒊系爭買賣契約所載買賣標的範圍既顯然錯誤，被告爰依民法第88條規定，撤銷當時為出售之意思表示，並以101 年9 月6 日答辯狀繕本之送達作為撤銷上開意思表示之通知。
㈡原告主張解除系爭買賣契約，並無理由：
⒈系爭買賣因系爭買賣契約所載之標的範圍與兩造所實際約定之內容不符，則被告在原告配合更正契約內容之前，本得拒絕配合辦理所有權移轉登記，自亦無所謂違約情事，已如前述，故原告援引系爭買賣契約第10條第3 項及民法第255 條規定主張解除契約，為無理由。
⒉退步言之，縱認被告無正當理由而未能依約定期限於101
年6 月30日前交付權狀以辦理所有權移轉登記，充其量亦僅屬未能依約定期限履行而應負遲延責任，則無論係依系爭買賣契約第10條第1 項或民法第254 條規定，均應經他方定相當期限催告後仍未於期限內履行時，他方始得解除契約。本件雖經原告於約定之期限屆滿前之101 年5 月4
日以存證信函通知被告應於101 年6 月30日應辦理所有權移轉登記事宜，惟在101 年6 月30日之後原告並無任何定相當期限催告履約之情事，隨即於101 年7 月2 日委請律師發函逕予解除契約，原告之解除契約顯不合法。
⒊雖原告引用民法第255 條規定主張解除契約，然按民法第255 條係指依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者而言。本件兩造除了於契約內約定辦理所有權移轉登記之期限外，當事人間並無就履行期之特別重要成立合意。更何況，系爭買賣契約之不動產標示正辦理都市更新中，並於都更完成後由買方所取得所約定之新建物，而上開約定所有權移轉期限既不影響都更之進行及完成，亦不影響將來都更完成後原告取得新建物，自無「非於一定時期為給付不能達其契約之目的」之情形，原告援引民法第255 條規定解除契約，顯無理由。
⒋原告依據系爭契約第10條第3 項解除契約，亦無理由：
⑴系爭買賣契約第10條第3 項固約定，「…如乙方（被告）毀約不賣或違約情事發生時，甲方（原告）得解除本契約…」，然被告並無「悔約不賣」，而所謂「違約情事發生」，係指該條第1 項之「本約一經簽訂，甲乙雙方當事人均不得有反悔或不履行情事，如有一方未按本契約條款約定履行者，經他方催告通知後仍未於期限內履行時，即以違約論處，他方得逕行解除本契約」，而第3 項約定之內容其實係就遲延給付之懲罰性違約金，以及解約後之效果而為約定，至於被告是否違約並得解除契約則應依同條第1 項約定論定。又同條第1 項既係規定「如有一方未按本契約條款約定履行者，經他方催告通知後仍未於期限內履行時，即以違約論處」，則被告是否違約及原告是否得解除契約，應以被告是否在「未按本契約條款約定履行」時，「經他方催告通知後仍未於期限內履行」為斷。
⑵姑不論被告未於101 年6 月30日將系爭房地所有權狀交付予代書以辦理所有權移轉登記是否有正當理由。本件原告雖於101 年5 月4 日以存證信函通知應於101 年6
月30日應辦理所有權移轉登記事，惟在101 年6 月30日約定履約期限屆滿後，當被告未按本契約條款約定履行（依原告所稱）時，原告並無任何定相當期限催告履約之情事，隨即於101 年7 月2 日委請律師發函逕予解除契約，顯然原告之解除契約並不合法。
⑶原告主張被告未於101 年6 月30日前將其積欠新光銀行之貸款清償至300 萬元以下，因認被告有違約情事，則因原告起訴狀及上開律師函中均未以此作為其解除契約之理由，更遑論有所謂「經他方催告通知後仍未於期限內履行」之情事。
㈢被告既無違約情事，則原告主張解除契約及據以請求違約
金賠償1,000 萬元，即無理由。等語，資為抗辯。答辯聲
明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利判決，願
供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告所有坐落新北市○○區○○段○0000號、第1412號土地及其上第157 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路00 0巷00號房屋一幢計3 層樓，即系爭房地）因參與東家建設股份有限公司所實施都市更新，於都更案完成後，被告得分配都更後之新建物C1棟6 樓至8 樓房屋各1 戶（合計3 戶）及地下2 樓之第215 號停車位、地下3 樓142 號停車位。原告為取得上揭都更後之新建物C1棟8 樓房屋及地下2 樓第142
號停車位，乃於100 年10月11日與被告簽訂系爭買賣契約。㈡就本件買賣，兩造係約定被告將系爭房地權利之3 分之1出
賣並移轉登記予原告，原告應給付被告價金1,350 萬元。
㈢原告於簽約後已陸續給付被告買賣價金計1,000 萬元。
四、兩造爭執事項要點：
㈠被告以其系爭買賣契約之意思表示錯誤為由，主張撤銷其出賣系爭房地之意思表示，有無理由？
㈡原告解除系爭買賣契約，是否已生合法解除之效力？其請求返還已付價金1,000萬元，有無理由？
㈢原告請求被告賠償違約金1,000萬元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠被告以其系爭買賣契約之意思表示錯誤為由，主張撤銷其出賣系爭房地之意思表示，有無理由？
⒈被告所有之系爭房地（房屋一幢，共3 層樓）因參與都更案，於都更案完成後，被告得分配都更後之新建物C1棟6
樓至8 樓房屋各1 戶（合計3 戶）及地下2 樓之第215 號停車位、地下3 樓142 號停車位、地下4 樓第62號停車位（合計3 個停車位）。原告為取得上揭都更後之新建物C1棟8 樓房屋及地下2 樓第142 號停車位，乃於100 年10月11日與被告簽署系爭買賣契約，為兩造不爭執，自堪信為真正。
⒉兩造於簽立系爭買賣契約時，兩造訂約之真意係被告將系爭房地權利之1/3 移轉登記予原告，原告應給付被告總價金1,350 萬元之事實，亦為兩造所不爭（見原告起訴狀第2 頁，及本院卷第55頁之被告101 年9 月6 日答辯狀所載不爭執事項）。惟系爭買賣契約第1 條不動產標示（即買賣標的）卻記載，土地部分之權利範圍，其中第1417地號為「全部」、第1412地號為「1/2 」（因被告之權利範圍本即1/2 ，故上開記載即係被告所持有之權利範圍之全部），而建物部分之權利範圍亦記載「全部」，顯然系爭買賣契約所記載之買賣標的範圍與兩造之約定不符，此有系爭房地之土地及建物登記謄本、系爭買賣契約各1 件在卷可稽。
⒊經原告聲請之證人林婉宜代書於本院到庭證稱：系爭買賣契約是兩造在伊面前所簽，系爭買賣契約其上之手寫字跡係伊的字跡，而系爭買賣契約後面附約的條款內容則是原告事先在簽約之前寫好提供給伊，伊看過後覺得文字不是很好，故伊把附約的條款修改過再列印出來附入系爭買賣契約，作為附約，並非簽約時當場修改的。伊知道系爭房地為一棟3 層樓房屋，（問：原告是買一棟？或是三分之一？）是都更之後，系爭房地會分得三戶，原告是買都更後三戶之中的一戶加上車位。（問：系爭買賣契約書為何寫建物權利範圍為全部？）在簽約時是考慮如果寫三分之一，原告債權的求償額會不足，因為都更只是未來的一個目標，萬一都更不成，當初只有三分之一的話，如果會到拍賣的地步，買方的債權擔保就不足，當初是這樣顧慮，所以才寫被告之建物權利範圍為全部及被告名下土地的全部。…（問：有告知被告要辦理預告登記嗎？）伊有告訴被告要辦理原告的設定抵押權及預告登記，但是他好像不知道辦理預告登記的嚴重性。（問：系爭買賣契約簽立時，你很清楚原告只是買系爭房地都更後三戶中的一戶，也就是三分之一而已，為何你是寫權利範圍全部？有無跟買、賣雙方說明清楚？）伊記得幫他們買賣雙方做私契時，有告知買賣雙方，私契寫移轉範圍為全部，但是實際上在真正辦理移轉登記手續時會只有移轉三分之一的所有權。但是當時被告就只想趕快拿到買賣價金，一直說都更一定會完成。（問：系爭買賣契約寫移轉範圍為被告系爭房地所有權的全部，這件事被告到底知不知道？）系爭買賣契約簽訂完成時，伊有跟買賣雙方提條款內容比較重要的部分，伊要跟被告講系爭買賣契約寫移轉範圍為被告所有之房地的全部的這件事情時，還沒有講，但被告就不要聽，因為當初在簽約時，被告對於買方所提的條件什麼都答應，被告甚至說如果都更不成功，什麼都給買方也沒關係，他的反應是如此。（問：系爭買賣契約寫移轉範圍全部，但是實際在辦理移轉登記時只會移轉三分之一，這件事情為何沒有寫在不動產買賣契約書上？）沒有特別加註上去，是因為怕加註上去之後，契約條款會前後矛盾。就系爭買賣契約為何會寫移轉範圍為全部的這件事情，當初伊在擬定契約書時，有考慮到底移轉範圍要寫全部或是三分之一，考慮到被告那邊還有新光銀行的貸款，不管貸款金額為多少，一定是一間房地的產權全部給銀行設定抵押權，所以為了保障原告權益，所以才寫移轉範圍為全部，但是實際上要過戶的話，還是只會過戶三分之一，這點我必須要強調。（問：你有在簽約時跟買賣雙方說明你上開考量以及你寫移轉範圍為全部的這個事情？）本來要講，但是因為被告表現的不想聽，所以伊後來就沒有講等語甚明，此有本院102 年3 月14日言詞辯論筆錄在卷可稽。是依證人代林婉宜代書之上開證述，兩造買賣締結之真意為被告出售系爭房地所有權之1/3 ，即由原告取得系爭房地都更後之新建物1 戶及停車位1 個，然對於系爭買賣契約上卻記載移轉範圍為被告系爭房地所有權之「全部」乙節，證人林婉宜代書則並未向被告說明，參諸一般人對於法律文字用語與意義，尚難以完全明瞭，更何況被告教育程度不高，識字未多，對於系爭買賣契約之法律文字用語並不完全清楚，其信賴代書應會依照兩造買賣之真意而為系爭買賣契約之正確記載，且林婉宜代書亦應盡善良管理人之注意義務，向買賣雙方說明並確認，然林婉宜代書卻將系爭買賣契約之移轉登記範圍記載為被告所有系爭房地所有權之「全部」，而未向被告說明，致被告誤認係移轉登記兩造所意思表示合致之系爭房地所有權權利範圍之「1/3 」而予以簽名於上。按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。民法第88條第1 項前段定有明文。本件被告倘若知要移轉系爭房地所有權之範圍為其所有權之「全部」，而非1/3 ，當不會簽立系爭買賣契約，且證人林婉宜代書亦到庭證稱：被告收到伊101 年5 月30日寄發的存證信函後，被告有打電話給伊表示關於權利範圍三分之一的部分要求伊更正等語（見本院卷第187 頁之102 年3 月14日言詞辯論筆錄）可證，足認被告簽立系爭買賣契約之出賣系爭房地之意思表示有錯誤，是被告主張依民法第88條第1 項規定撤銷該契約之意思表示，洵為有據。被告係於101 年9
月6 日答辯狀中主張撤銷該意思表示，經原告於101 年9
月7 日收受（經送達予原告指定之送達代收人，見本院卷第276 頁回執影本可憑），未逾民法第90條行使撤銷權之1 年除斥期間，故被告撤銷其系爭買賣契約債權行為之意思表示，已生合法撤銷之效力，依民法第114 條第1 項規定，該意思表示視為自始無效，是兩造間系爭買賣契約乃自始無效。
㈡原告解除系爭買賣契約，是否已生合法解除之效力？其請求返還已付價金1,000萬元，有無理由？
兩造間系爭買賣契約既因被告撤銷其意思表示而「自始無效」，業如前述，惟解除契約則是契約關係曾經合法有效存在，經解除後始溯及失效，故縱原告行使契約解除權之時間在先（姑不論是否生合法解除之效力），然因被告撤銷錯誤之意思表示之法律效果為「自始無效」，因此系爭買賣契約因自始無效，當已無從得由原告予以解除，故原告主張解除系爭買賣契約，並非有據。其依系爭買賣契約第10條第3 項之解除契約約定，請求被告返還已付價金1,000 萬元，亦無理由。
㈢原告請求賠償違約金1,000萬元，有無理由？
系爭買賣契約為自始無效，且無得由原告予以解除，已如前述，則原告主張被告有遲延給付及遲延交屋之違約情事，並依系爭買賣契約第10條第3 項約定，請求被告賠償違約金，亦非正當。
六、綜上，原告基於系爭買賣契約法律關係，請求被告返還已付價金1,000 萬元及賠償違約金1,000 萬元，合計2,000 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既應駁回，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日書記官 李玉秀