臺灣新北地方法院102年度訴字第1184號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 102 年 07 月 19 日
• 法官: 黃信樺
• 原告: 林騰輝
• 被告: 范雪琴

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1184號原　　　告　林騰輝
訴訟代理人　游開雄律師
複代理人　　余宗鳴律師
曾彥傑律師
被　　　告　范雪琴
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰零玖萬貳仟壹佰肆拾柒元，及如附表所示之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰叁拾陸萬肆仟零肆拾玖元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰零玖萬貳仟壹佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣原告係於民國97年3 月間透過訴外人寬達不動產有限公司之仲介，以總價新臺幣（下同）403 萬元向被告買受其所有新北市○○區○○段000 地號土地（應有部分1,562/3 萬）。及其上建號744 號，門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00號2 樓房屋（下稱系爭房地），兩造並於同年3 月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣後原告業依付款約定如數付清系爭房地價款，而被告於同年4 月3 日將系爭房地所有權移轉登記予原告配偶黃暐婷，並於同年4 月11日辦理交屋完訖。然於101 年12月間，原告發現系爭房屋1 樓大門出入口梁柱及1 至2 樓樓梯背面與轉折處地板發生嚴重龜裂，且系爭房地臥室牆面開始有水泥剝落與滲水之痕跡，原告恐危及居住安全，特委請台灣檢驗科技股份有限公司進行相關維修及檢測，赫然發現系爭房屋客廳及房間梁柱硬固混凝土氯離子含量分別為1.227kg/m3、0.484kg/m3、1.160kg/m3，均遠超過經濟部標準檢驗局於87年修訂之CNS3090 規範之水溶性氯離子標準，預拌混凝土之氯含量容許值為每立方公尺0.3 ㎏以下，且因房屋混凝土氯離子含量過高，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，不僅容易使水泥塊剝落，更嚴重損害房屋之結構體，使得房屋之耐用年限因此減短，也因而容易造成建築物鋼筋斷裂，影響房屋結構安全，致原告及家屬之居住安全無法獲得確保。
㈡按「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…」、「乙方（即被告）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：…海砂屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」系爭買賣契約第12條第1 項前段、第9 條第5 項分別定有明文。查系爭房屋混凝土氯離子含量遠超國家容許之標準，已如前述，是系爭房屋自屬交易習慣上俗稱之海砂屋無訛，足見被告未依系爭買賣契約第9 條第5 項之規定履行其出賣人之義務，且該瑕疵無法補正，揆諸前揭契約條款，原告自無須再催告被告履行補正義務，即得按系爭買賣契約第12條第1 項解除系爭買賣契約。又依系爭買賣契約第9 條第5 項之條款，足稽兩造業將系爭房屋應非屬海砂屋作為買賣標的物應具備之品質，然系爭房屋混凝土氯離子含量過高，可見系爭房屋不具有系爭不動產買賣契約書所約定之品質，揆按最高法院73年台上字第1173號判例之意旨，系爭房屋具有民法第354 條之物之瑕疵。且系爭房屋混凝土氯籬子含量部分區域已達國家標準容許值3 倍之多，嚴重影響系爭房屋結構安全與美觀，應堪認系爭房屋之瑕疵已致使該屋達不適宜居住之程度，不但妨害原告購屋自住的締約目的，並減損系爭房地之交易價值，原告倘僅透過減少價金，無法達成買賣契約的對價平衡，是以衡量本件原告和被告之利益，應足認依民法第359 條規定解除契約對被告並無顯失公平之處。又系爭房屋是否為海砂屋乙節，足以減損房屋之交易價值，是以基於誠信原則，為維護原告之給付利益，被告應有告知原告該資訊之附隨義務存在，然被告卻未告知原告系爭房屋為海砂屋乙情，反而於兩造所訂之系爭買賣契約第9 條第5 項保證該屋不具有海砂屋之瑕疵，使原告產生系爭房屋非屬海砂屋之信賴，自屬違反附隨義務至明。尤有甚者，原告委請台灣檢驗科技股份有限公司進行房屋氯離子含量檢測時，發現屋內已有檢測海砂屋之小孔，足見被告曾經對系爭房屋是否為海砂屋進行檢測，益徵被告明知系爭房屋為海砂屋，卻仍未善盡其附隨義務而故意未告知原告上開情事並將該屋出賣予原告，嚴重影響到原告購屋自住之契約目的，且被告無法補正該瑕疵，揆諸民法第227 條第1 項、第256 條，及最高法院100 年度台上字第2 號判決意旨，原告自得依民法第227 條第1 項準用給付不能之規定（民法第256 條參照）解除系爭買賣契約。又原告前於102 年3 月1 日寄發存證信函至被告為處理系爭房屋買賣事宜所留存之通訊地址，向被告為解除契約之意思表示，雖因被告已未居住該址而未送達。然嗣經原告再於同年4 月2 日寄發台北火車站000146號存證信函至被告戶籍地，向被告通知系爭房屋具有海砂屋之瑕疵，並表達解除系爭買賣契約之意，該存證信函已於同年4 月3 日送達被告，是系爭買賣契約應已解除。原告並以本件起訴狀繕本之送達，再為解除契約之意思表示，併予陳明。末者，系爭房地之房屋、土地雖為二獨立之物，惟系爭房屋、土地本應隨同移轉（公寓大廈管理條例第4 條參照），原告所以購買系爭房屋坐落之基地應有部分，亦係因該土地為系爭房屋所坐落之基地，是系爭房屋既存有海砂屋之瑕疵，土地與房屋分離將致買受人顯受有損害，原告即不可能單獨購買土地，依前揭說明，原告自得解除全部房、地之買賣契約（民法第363 條第2 項參照）。
㈢查被告分別於97年3 月3 日、97年3 月4 日收受買賣價金第一期與第二期款項即10萬元、23萬元；而買賣價金第三期與第四期款項即70萬元、300 萬元部分，則依系爭買賣契約書第17條第2 點於交屋時結算，而系爭房屋交屋之時點係97年4 月11日，足見被告收受第三、四期款合計370 萬元之時點係97年4 月11日，揆按民法第259 條第2 款規定，原告向被告請求返還所支付之買賣價金總額403 萬元，及自被告於不同時間受領部份買賣價金時起之利息（如附表），於法自無不合。被告係出賣人就其原所保有房屋是否為海砂屋，本應詳加注意，其竟因故意或過失不察致出售予原告，所為給付顯係非依債務本旨所為之不完全給付，而已不能安全住居，喪失供人居住之通常效用，自屬可歸責於被告之事由，致不能履行，復經原告依法解除契約在案，則揆之最高法院96年度台上字第1204號判決意旨，被告自應就其債務不履行所生損害負賠償責任。次查，原告於系爭買賣契約有效期間為訂立、履行該契約，而代其配偶黃暐婷所支出之契稅11,910元、代書費21,762元，與仲介費20,600元及氯離子含量檢測費7,875 元，均屬原告因被告債務不履行所受之積極損害，揆諸前揭判決要旨說明，為達解除契約後回復原狀之目的，原告向被告請求賠償共計62,147元，自屬適法。
㈣倘鈞院認該瑕疵尚未達到須解除契約之重大程度，而認原告解除系爭買賣契約有失公平，原告亦得依民法第359 條但書之規定，請求被告給付因系爭房屋係海砂屋所減損之價值，爰於備位聲明中，向被告主張減少價金，並先以200 萬元計算系爭房屋因氯離子含量過高所減損之價值，待鈞院鑑定後另行補正。
㈤為此，爰先位依兩造間系爭買賣契約及民法買賣之法律關係，聲明求為判決如主文第1 項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行；備位依民法買賣之法律關係，聲明求為判決被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、原告主張之事實，業據提出系爭買賣契約書影本、系爭房地異動索引各1 份、照片20紙、試驗報告影本1 紙、存證信函影本2 份、授權書影本、97年契稅繳款書影本、不動產登記費用明細表影本、服務費確認單影本、網路郵局國內掛號查詢結果影本2 紙等件為證，核屬相符。被告未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何有利於已之聲明或陳述，堪信原告之主張為真正。
三、按民法第354 條第1 、2 項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；同法第359 條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」。再依系爭買賣契約第九條第五項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」。而按我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：一般鋼筋混凝土：0.6kg/m3以下；鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/m3；87年6 月25 日 修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華民國國家標準（CNS ，總號3090，類號Ａ2042）為0.3kg/m3。故如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時，即為俗稱之「海砂屋」。本件依原告所提之試驗報告，系爭房屋之氯離子含量平均高達0.957kg/m3﹝1.227kg/ m3 ＋0.484kg/m3＋1.160kg/m3）÷3 ＝
0.957kg/m3﹞，自屬兩造上開約定所稱之海砂屋，而有瑕疵甚明。則原告依上開規定解除系爭買賣契約，即非無據。
四、末按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款定有明文。又同法第260 條規定：解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。上開規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言。本件系爭買賣契約既已經原告合法解除，則原告先位依上開規定，請求被告返還價金403 萬元，並附加自受領時起算之利息，及請求被告賠償其因履行系爭買賣契約而支出契稅、代書費、仲介費、檢測費等之損害，即屬有據，應予准許。
五、從而，原告先位聲明請求被告給付4,092,147 元，及如如附表所示之利息，為有理由，應予准許。又原告先位之訴既有理由，其備位之訴即無再審究必要，併此敘明。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第390 條、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 19 日書記官 張美玉
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│附表： │
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│編 號│本 金│利息計算期間│利 率│備 註 │
│ │（新台幣） │ │（年息）│ │
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│ 1│ 100,000元│自97年3 月3 │ 5%│買賣價金第一期款 │
│ │ │日起至清償日│ │ │
│ │ │止按右開利率│ │ │
│ │ │計算之利息。│ │ │
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│ 2│ 230,000元│自97年3 月4 │ 5%│買賣價金第二期款 │
│ │ │日起至清償日│ │ │
│ │ │止按右開利率│ │ │
│ │ │計算之利息。│ │ │
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│ 3│ 3,700,000元│自97年4 月11│ 5%│買賣價金第三期款70│
│ │ │日起至清償日│ │萬元、買賣價金第四│
│ │ │止按右開利率│ │期款300萬元。 │
│ │ │計算之利息。│ │ │
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│ 4│ 62,147元│自起訴狀繕本│ 5%│契稅11,910元、代書│
│ │ │送達被告翌日│ │費21,762元、仲介費│
│ │ │即102 年4 月│ │20,600元、檢測費7,│
│ │ │29日起（本件│ │875元。 │
│ │ │起訴狀繕本係│ │ │
│ │ │於102 年4 月│ │ │
│ │ │18日寄存送達│ │ │
│ │ │被告住所，同│ │ │
│ │ │年月28日發生│ │ │
│ │ │送達效力；見│ │ │
│ │ │本院卷第62頁│ │ │
│ │ │送達證書）至│ │ │
│ │ │清償日止按右│ │ │
│ │ │開利率計算之│ │ │
│ │ │利息。 │ │ │
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