臺灣新北地方法院102年度訴字第277號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第277號

原告

合盛興不動產股份有限公司

法定代理人

胡能超

訴訟代理人

黃勝文律師

訴訟代理人

吳佩珊律師

被告

傅振瑋

被告

鄧名照

上一人訴訟代理人

鄭玉青

上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國102 年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告傅振瑋於民國101 年6 月2 日將其所有門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00○0 號房屋及其坐落之新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭房地）與原告簽訂專任委託銷售契約書，委由原告居間銷售系爭房地，銷售總價為新臺幣（下同）798 萬元，委託期間則自101 年6 月8 日起至101 年7 月7 日止。且依原告與被告傅振瑋所簽訂之專任委託銷售契約書貳、甲（即被告傅振偉）、乙（即原告）雙方之權利義務第5 條、違約處理：「除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。…⑵甲方與乙方覓得之買方私下成交者。…⑸甲方於委託期間屆滿後三個月內與乙方曾所媒介交易之人或其配偶、三等親內親屬成交者。」（下稱專任委託銷售條款）從而，如被告傅振偉有前述情形之違約行為，即應依上開契約約定給付原告委託銷售總價百分之六，即47萬8800元（計算式：798萬元×6 ％＝47萬8800元）

㈡又原告於被告傅振偉委由原告居間銷售系爭房地之委託期間，曾居間媒介另一被告鄧名照，且被告鄧名照亦有意願購買系爭房地，被告鄧名照並於101 年7 月4 日予原告簽訂附停止條件定金委託書及確認書（下稱確認書，詳如後述），以示其為有意願購買系爭房地之買方。系爭房地之所有權人現已變更為被告鄧名照，依系爭房地土地登記謄本及建物登記謄本所載之登記原因為買賣，而原因發生日其為101 年7 月8 日，顯見被告傅振偉竟於委託期間屆滿後三個月內與原告曾所居間媒介之買方鄧名照，就系爭房地為買賣成交之交易行為，顯違反雙方前揭專任委託銷售契約之約款，依上開契約約款被告傅振偉應支付原告委託銷售總價百分之六，即47萬8800元，然經原告屢次向被告傅振偉催討，其均置之不理，迄今未給付。

㈢被告鄧名照前經原告居間媒介系爭房地後，隨即向原告表達其有意願購買，爰於101 年7 月4 日晚間與原告簽訂系爭確認書，委託原告居間、代理被告鄧名照向另一被告傅振瑋傳達購屋意願，委託承購總價為6,850,000 元，委託期間則自101 年7 月4 日簽訂時起至101 年7 月18日零時止。依原告與被告鄧名照所簽訂之系爭確認書第12點：「買方（即被告鄧名照）或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人（即原告）已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人。」從而，如被告鄧名照有前述情形之行為，仍應依上開約定給付原告委託承購總價百分之二，即137,000 元（計算式：6,850,000 ×2 ％＝137,000 ）。

㈣為此，原告爰依雙方所簽訂之專任委託銷售契約、系爭確認書之居間法律關係提起本件訴訟，並聲明為：被告傅振瑋應給付原告478,800 元、被告鄧名照應給付原告137,000 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告傅振瑋則以：

㈠原告於委託期間內未將被告鄧名照願以685 萬元價格承購系爭房地之事實告知被告傅振瑋。被告係於兩造系爭專任委託契約屆期後，再委託另一仲介業者即信義房屋出售，始與被告鄧名照成立買賣契約，並無「與原告覓得之買方私下成交」之行為。

㈡原告未依債之本旨提供居間服務，刻意隱瞞原告鄧名照願以685 萬元承購之意願，可能欲從中賺取差價，非誠信以對。如本院認被告應給付違約金，請依民法第252 條酌減等語置辯，並聲明如主文第1項所示。

三、被告鄧名照則以：

㈠系爭確認書第12點約定強制要求委託銷售期滿後3 個月內就該不動產買賣標的成交者，一律視為受託人已完成買賣之居間仲介，買方均應給付服務報酬，顯不利於消費者，違反平等互惠原則，應為無效。縱認前開約定有效，解釋上應係懲罰惡意規避服務費之消費者，如有疑義時應為有利於消費者之解釋。

㈡被告鄧名照雖於101 年7 月4 日簽訂系爭委託書，然被告傅振瑋並未同意出售，嗣被告傅振瑋委託另一仲介業者信義房屋出售，被告始透過信義房屋與之成立買賣契約，並非為規避給付服務費而「私下成交」。

㈢被告等人接觸後始發現，原告未將被告鄧名照願以685 萬承購系爭房地之意願傳達。且被告傅振瑋委託原告銷售期間於10 1年7 月7 日屆滿，卻要求被告鄧名照委託期間填載至101 年7 月18日，顯見原告對消費者非誠信以對。若果本院認被告應給付違約金，請依民法第252 條酌減等語置辯，並聲明如主文第1項所示。

四、兩造不爭執之事實：

㈠原告與被告傅振瑋於101 年6 月2 日簽立系爭專任委託銷售契約，約定由原告代為銷售被告傅振瑋所有系爭房地，約定委託銷售價格為798 萬元，銷售期間為101 年6 月8 日至同年7 月7 日止，有契約書影本（補字卷P9-12 ）可參。

㈡原告與被告鄧名照於101 年7 月4 日簽立系爭確認書，約定由原告居間、代理被告鄧明照向被告傅振瑋購買系爭房地，約定承購價格為685 萬元，有委託書及確認書影本（補字卷P16-18）足參。

㈢系爭房地於101 年7 月24日以買賣為登記原因，移轉登記於被告鄧名照名下，有土地及建物登記簿謄本影本（補字卷P19- 23）可稽。

五、本件爭點厥為，㈠被告等人就系爭房地成立買賣契約時，是否均違反與原告間所簽立之契約義務？㈡若是，則本件違約金能否酌減？茲分述如下：

㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院著有17年上字第917 號判例意旨可資參照）。按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，民法第153 條第1項、第565 條亦分別定有明文。原告主張其與被告傅振瑋所簽訂之專任委託銷售契約書貳、甲（即被告傅振偉）、乙（即原告）雙方之權利義務第5 條、違約處理，然被告傅振瑋竟私下與另一被告鄧名照成立私下接觸，且於委託期間屆滿後三個月內交易完成，然此為被告等人所否認，參酌前揭說明，自應由原告負舉證責任。

㈡經查：本院詳閱原告與被告傅振瑋之專任委託契約係載明：「除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。…⑵甲方與乙方覓得之買方私下成交者。…⑸甲方於委託期間屆滿後三個月內與乙方曾所媒介交易之人或其配偶、三等親內親屬成交者」等字樣以觀，足認前揭契約之內容，係著重在原告曾將買方之個人資料及出價均告訴賣方，而買賣雙方為規避仲介規費之支付義務，而私下交易成立。

㈢本院審酌一般不動產仲介實務，且基於個人資料保護之觀念，買賣雙方於已透過仲介人員進行交涉或磋商為常態，對於彼此之身分、社經地位較不著重，一切以不動產標的物之價值、坐落位置及屋齡等外觀為買賣衡量基準。況且，原告迄今亦無法舉證證明，業已明確告知被告彼等之個人資料，因而導致被告2 人間私下進行買賣交易之情形。再者，被告2人買賣契約係透過訴外人即信義房屋仲介而成立等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第63頁），若果被告2 人間確實有私下交易成立買賣契約，焉須由信義房屋仲介，而另付信義房屋仲介費用。足徵被告等人並非私下完成交易，自無原告所稱違約之事由，故原告此部分之主張，均不足取。又本件爭點㈠業已如前所述，原告之請求已屬無據，故自無另論爭點㈡之必要，附此敘明。

六、綜上所述，原告迄今並未積極舉證證明被告等人有何違約之事由存在，故原告分依與被告間之系爭專任委託買賣契約及系爭確認書之法律關係提起本件訴訟，並分別請求被告傅振瑋應給付原告478,800 元、被告鄧名照應給付原告137,000元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之主張或抗辯，均無礙於本院前揭審認，自無逐一論駁之必要。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。