臺灣新北地方法院102年度訴字第2975號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2975號

原告

福裕房屋仲介有限公司(中信房屋板橋文化加盟店)

法定代理人

林娟妃

被告

劉珊珊

訴訟代理人

溫藝玲律師

　　　　　　張顥璞律師

　　　　　　陳玟綝

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國103 年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告於民國102 年5 月5 日授權陳玟綝與原告簽訂委託銷售契約書，就坐落於新北市○○區○○街00○0 號2 房屋及土地（下稱系爭房地）委託原告辦理銷售事宜，委託銷售金額為新臺幣（下同）1,450 萬元，同時並簽立變更同意書，變更委託銷售金額為1,135 萬元，表示實拿總價款確定為此金額，服務費部分由原告自己爭取。經原告公司同仁努力，於102 年6 月9 日有買方出現並收受1 份出價之要約書，因尚有價差，經與買方斡旋並於6 月13日晚上確定買賣雙方成交後，即與陳玟琳約定於6 月14日中午見面簽署要約書轉為訂金，但過1 小時陳玟綝傳Line予原告稱直接簽約即可，不需要簽名轉訂，嗣原告與陳玟綝確定於102 年6 月16日晚上8時簽立買賣契約書，然被告或陳玟綝並未出面簽約，嗣經原告口頭、發函催告被告出面簽立買賣契約書，被告均置之不理，後經原告查證，被告業於102 年6 月16日當天已將系爭房地出售予他人。

㈡按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。再按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101條第1 項規定，應視為清償期已屆至，最高法院58年台上字第2929號、52年台上字第2675號、87年台上字第1205號著有判例。本件一般委託銷售契約書貳、第7 條固約定乙方之服務報酬請求權，於甲方簽認買方之「附停止條件定金委託書」、甲方於「內政部版要約書」簽認同意出售並經乙方送達買方、或買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時即已成立，惟該約定並非「限於」上開3 種情形被告始有支付服務報酬之義務。蓋服務報酬係原告提供仲介服務之對價，應於原告完成仲介居間任務時發生，方符法之本旨及公平正義。上開一般委託銷售契約書所列3 種情形只是例示買賣成交之型態，如因居間人之居間斡旋使買賣雙方表示之價格及其他條件均一致時，自應認為居間人之報告或媒介已有效果，應許居間人得請求報酬之支付。而本件被告授權陳玟綝委託原告售屋，並同意將委售價格更改為1,135 萬元實收，嗣經原告努力居間斡旋，買方終於出到同樣價格，被告之代理人陳玟綝更以Line同意出售並約定簽約時間。被告反悔不出面簽約顯然有悖於誠信，即屬「委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約」、「債務人以不正當行為阻止該事實之發生」等情形，依前開判例見解，應類推適用民法第101 條第1 項規定，視為原告之服務報酬請求權已發生。原告爰依一般委託銷售契約書貳、第7 條「服務報酬」（第1 款）之約定，請求被告給付58萬元之服務報酬（即：14,500,000×4%）。

㈢併為聲明：被告應給付原告58萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則抗辯：

㈠按民法第565 條、第568 條第1 項規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。是民法第565 條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。經查，本件一般委託銷售契約書貳、第7 條「服務報酬」之約定：「一、乙方（即原告）之服務報酬請求權，於甲方（即被告）簽認買方之『附停止條件定金委託書』、甲方於『內政部版要約書』簽認同意出售並經乙方送達買方、或買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時即已成立。甲方應給付乙方之服務報酬計算方式依實際成交總價百分之4 計算。」準此，本件上開3 種情形均為買賣雙方簽立書面契約時，被告始有依實際成交總價計算給付原告服務報酬之義務，可知兩造所成立之委託銷售契約書應屬媒介居間之性質，原告須買賣契約係因其媒介而成立，始得請求被告給付報酬。

㈡原告雖以最高法院52年台上字第2657號、58年台上字第2929號判例，主張被告為避免報酬之支付，故意拒絕訂立買賣契約，自應類推民法第101 條規定，仍須支付服務報酬云云。惟觀諸上開2 判例之案件事實，均係委託人未簽訂經居間人所媒介就緒之契約，嗣後再與同一相對人訂立同一內容之契約，始有適用。再者，細譯最高法院52年台上字第2657號判例，係指在媒介居間，居間人雖僅報告訂約之機會，而雙方當事人因居間而成立契約時，得請求報酬。另最高法院58年台上字第2929號判例，係指委託人故意拒絕訂立該居間人媒介就緒之契約，而與再由自己與相對人訂立同一內容之契約，仍可請求報酬。而查，被告與原告所簽訂者為一般委託銷售契約書，並非專任銷售契約書，被告本得自由選擇與何人訂立買賣契約，從而依前開判例，兩造間既為媒介居間之關係，而被告又未與原告所介紹之買方成立買賣契約，自無須給付服務報酬。

㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、查本件被告授權陳玟綝，於102 年5 月5 日與原告簽訂一般委託銷售契約書，委託原告仲介銷售系爭房地，委託銷售期間自102 年5 月5 日起至同年8 月5 日止，委託銷售金額為1,450 萬元，同日雙方另簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將委託價格調整為1,135 萬元，並約定「此價錢為屋主實拿金額」；102 年6 月9 日，訴外人鄭麗玉欲購買系爭房地，出具附停止條件定金委託書，委託原告居間、代理向賣方傳達購買意願，承購總價為1,200 萬元，同時並交付上開承購總價百分之2 之附條件定金154,275 元之支票予原告收執之事實，有原告提出之一般委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、附停止條件定金委託書、支票及被告授權陳玟綝代為處理系爭房屋之授權書等件影本為證（附於臺灣臺北地方法院102 年度司促字第18941 號支付命令卷內），並為被告所不爭執，自堪認此部分事實為真實。

四、原告主張其與買方斡旋並於102 年於6 月13日晚上確定系爭房地之買賣成交後，即與陳玟琳約定於6 月14日中午見面簽署要約書轉為訂金，但過1 小時陳玟綝傳Line予原告稱直接簽約即可，不需要簽名轉訂，雙方並確定於102 年6 月16日晚上8 時簽立買賣契約書，然被告或陳玟綝並未出面簽約，且被告於102 年6 月16日當天已將系爭房地出售予他人，其得依一般委託銷售契約書貳、第7 條「服務報酬」（第1 項）之約定，請求被告給付58萬元之服務報酬等語。被告對於陳玟綝曾與原告約定於102 年6 月16日晚上8 時與買方簽訂系爭房地之買賣契約，屆期其與陳玟綝均未到場，及於同日已將系爭房地出售予他人等節，雖均不否認，惟以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告得否依一般委託銷售契約書貳、第7 條第1 款之約定，請求被告給付服務報酬？如得請求，其得請求之數額為何？經查：

㈠依原告所提出並為被告所不否認為真正之原告法定代理人林娟妃與陳玟綝間Line對話紀錄所載，陳玟綝代理原告與被告訂立系爭房地之委託銷售契約後，因第一個買方簽約後反悔欲解除契約，經陳玟綝同意後，林娟妃於102 年6 月13日（星期四）晚上20時13分詢問：「那第二組買方的部份我要約書要給妳簽名嗎？或是我寫一張契變單實拿1140萬元傳真給妳sign」，20時19分陳玟綝回稱：「轉訂的話，麻煩妳捷運到芝山站，不用出站我到2 號出口等你」，20時20分林娟妃稱：「何時」，20時20分陳玟綝稱：「明天中午左右、1 點好了」，20時21分陳玟綝稱：「先傳真看一下好嗎？」，20時36分林娟妃傳圖片，20時36分林娟妃稱：「明天我會帶這份要約書與契變單一起給你簽名」，21時08分陳玟綝稱：「太模糊了看不清楚，明天見面再說吧！」，21時09分陳玟綝稱：「對了，明天不是星期五，那為什麼不直接晚上呢？」，21時10分陳玟綝稱：「簽約」，21時14分陳玟綝稱：「對轉訂沒信心了」，21時15分林娟妃稱：「買方這幾天在趕工作沒時間可能要星期二或三」，21時19分林娟妃稱：「這買方掌握度還ok不會有問題。這兩三天一直都有聯繫拉價什麼問題都有告知很清楚樓下有宮他們也很清楚」，21時21分林娟妃稱：「星期天他們有休息你又沒時間來」，21時22分陳玟綝稱：「如果是這樣，就直接約下禮拜，不用再跑一趟了」，21時23分林娟妃稱：「我有和買方溝通過了他確定好時間會告訴我時間」，21時34分陳玟綝稱：「如果星期天晚上8:00過後買方可以嗎？」21時37分林娟妃稱：「我問看看」，21時38分林娟妃稱：「8 點可以嗎？」，21時38分林娟妃稱：「好，如果可以我在（再）把事情排開」，21時49分林娟妃稱：「現問他兒子時間馬上打給我。因要買他兒子名下大學三年級就讀文化大學」，21時50分陳玟綝稱：「好」，…102 年6 月14日（星期五）22時00分陳玟綝稱：「麻煩您，星期天改約晚上九點，謝謝」（見附於上開支付命令卷內之Line對話紀錄），可見本件原告於接受買方鄭麗玉所出具之「附停止條件定金委託書」後，有要求陳玟綝簽認該委託書，但陳玟綝因前一個買方解約之故，表示不必再行簽認委託書，直接與買方鄭麗玉簽約即可，並與原告法定代理人林娟妃約定於102 年6 月16日晚上8 時與買方鄭麗玉簽訂買賣契約，彰彰甚明。

㈡被告雖抗辯：依本件一般委託銷售契約書貳、第7 條「服務報酬」之約定：「一、乙方（即原告）之服務報酬請求權，於甲方（即被告）簽認買方之『附停止條件定金委託書』、甲方於『內政部版要約書』簽認同意出售並經乙方送達買方、或買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時即已成立。甲方應給付乙方之服務報酬計算方式依實際成交總價百分之4 計算」，均為買賣雙方簽立書面契約時，被告始有依實際成交總價計算給付原告服務報酬之義務，原告須買賣契約係因其媒介而成立，始得請求被告給付報酬，而被告未與原告所介紹之買方成立買賣契約，自無須給付服務報酬云云。惟媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年台上2925號判決要旨參照），又當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至（最高法院87年台上字第1205號判例參照）。查本件原告已覓得買方並收受買方所出具之「附停止條件定金委託書」後，通知被告代理人陳玟綝簽認該委託書，陳玟綝表示不必簽認，直接簽約即可，並與原告約定於102 年6 月16日晚上8 時與買方簽訂買賣契約，已如前述，則依上開判例意旨，陳玟綝之拒絕簽認「附停止條件定金委託書」，應可類推適用民法第101 條第1 項規定，視為其已簽認該委託書，且被告或陳玟綝就原告媒介就緒之居間拒絕與買方簽訂買賣契約，亦顯有違反誠信原則，是原告依本件一般委託銷售契約書貳、第7 條第1 款之約定，請求被告給付服務報酬，於法應屬有據。

㈢被告又抗辯：被告與原告所簽訂者為一般委託銷售契約書，並非專任銷售契約書，被告本得自由選擇與何人訂立買賣契約，而本件兩造間既為媒介居間之關係，被告未與原告所介紹之買方成立買賣契約，自無須給付服務報酬云云。然查，一般銷售委託契約中，其委託人於委託期限內，除得委託此一受託人為其銷售外，固得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，且於此一受託人尚未完成其受委託之任務，而委託人自行銷售或同時委託他人所進行之銷售，已然成交時，此時，委託人固不須給付報酬予此一受託人。惟倘此一受託人已為委託人完成其受託任務，此時委託人即不得再藉詞其嗣後已自行銷售成功云云或其他事由，而主張解免其給付居間報酬予此一受託人之義務。而本件原告業已覓得買方並與被告代理人陳玟綝約定時間簽訂買賣契約，可見原告已為委託人即被告完成其受託之居間義務，其自得依上開條款之約定請求被告給付服務報酬，故被告上開抗辯，亦非可採。

㈣次查，依本件一般委託銷售契約書貳、第7 條第1 款之約定，原告得請求服務報酬之數額為「依實際成交總價百分之4」，而依本件訴外人鄭麗玉所出具之附停止條件定金委託書，其願承購總價為1,200 萬元，亦如前述，則本件被告或其代理人陳玟綝倘如期與鄭麗玉簽訂系爭房地之買賣契約，則原告所得請求之服務報酬應為實際成交價格1,200 萬元之百分之4 ，即48萬元（計算式：1,200 萬元×4%＝48萬元），原告主張其得依一般委託銷售契約書所委託之銷售金額1,450 萬元之百分之4 計算服務報酬，而請求被告給付58萬元，尚乏依據。至上開委託銷售契約內容變更同意書，雖將委託價格調整為1,135 萬元，並約定「此價錢為屋主實拿金額」，然兩造並未於委託銷售契約內容變更同意書內變更上開服務報酬條款之約定，故本件超過「實際成交總價百分之4 」之金額部分並非屬於原告之服務報酬，原告逾48萬元部分之請求，於法無據，不應准許。

五、綜上所述，本件原告得依一般委託銷售契約書貳、第7 條第1 款之約定，請求被告給付服務報酬48萬元。從而，原告請求被告給付48萬元及自支付命令送達翌日即102 年8 月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得為原告預供相當之擔保而免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。