臺灣新北地方法院102年度重訴字第271號

• 裁判案由: 所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 103 年 01 月 10 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第271號原　　　告　黃瑞嬌
訴訟代理人　王瀚興律師
被　　　告　匡蘭
訴訟代理人　張藝騰律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國102年
12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應就其所有坐落新北市○○區○○段○○○地號，面積一一一‧一五平方公尺，權利範圍全部之土地，暨其上同段二七八九、二七九０、二七九一、二七九二建號，門牌號碼新北市○○區○○路○段○○號一至四樓，所有權全部之四棟建物，以新台幣叁仟捌佰捌拾萬元之價格，與原告簽立賣賣契約。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一；餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款分別定有明文。本件原告起訴時，係聲明請求：「先位聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地，面積111.15平方公尺，權利範圍全部之土地所有權；暨門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號之建物1 至4 樓，所有權全部移轉之建物（下稱系爭房地）登記予原告。備位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。」（見卷第3 頁暨反面起訴狀）。嗣民國102 年7 月25日就前開備位聲明部分變更為：「第一備位聲明：被告應與原告就系爭房地訂立不動產買賣契約；第二備位聲明：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。」（見卷第83至84頁）；及再於102 年11月7 日就上開第二備位聲明部分請求之金額擴張為100 萬元（見卷第144 頁）。經核原告於備位聲明中追加請求與被告訂立不動產買賣契約部分乃本於相同之基礎事實，且經被告同意（參卷第68頁反面），其餘則為擴張應受判應受判決事項之聲明，均合於前揭法條規定，自應予准許。
二、原告主張之意旨：
原告於101 年9 月16日與訴外人禾佳屋企業社簽訂買方議價委託書，被告亦已委託禾佳屋企業社出售坐落新北市○○區○○段000 地號，面積111.15平方公尺，權利範圍全部之土地，暨其上門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號之建物1
至4樓 ，權利範圍全部之建物，被告並於101 年10月14日出價希望以3880萬元出售，原告經禾佳屋企業社於同年10月24日依照上開價格提出承諾，是本件不動產買賣契約業已成立，原告並於101 年9 月16日交付50萬元訂金之支票予被告之代理人禾佳屋企業社，該定金收受之效力已及於被告，且依證人梅綱毅之證詞，可知在原告為承諾之前，被告並無向原告或仲介人員表示不願出售系爭房地之情況，然被告卻於契約成立後拒絕履約並坐地起價，有違誠信，為此自得依買賣契約法律關係請求被告移轉登記。又若鈞院認定系爭契約並未成立，僅成立買賣預約，則原告亦得請求被告補訂買賣契約本約，被告應負擔依照預約訂立本約之義務，至於本約內容則需兩造磋商，價金之給付亦非不可透過信託方式一次給付，斷無被告所稱原告若不於五日內確答是否同意一次付款即喪失權利之理。再縱認原告無法依照預約請求訂立本約，因預約乃與本約並存之另一種契約型態，被告亦應負債務不履行之損害賠償責任，原告經類推適用民法第249 條第3 款規定，得請求被告加倍返還其所收受之定金。為此於先位部分依雙方買賣契約關係、備位部分依買賣預約及民法第249
條第3 款等規定，聲明：㈠先位聲明：被告應將系爭房地所有權全部移轉登記予原告。㈡備位聲明：⒈第一備位聲明：被告應與原告就系爭房地訂立不動產買賣契約；⒉第二備位聲明：被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
㈢原告均願供擔保請准宣告假執行。
三、被告之答辯意旨：
被告雖委託禾佳屋企業社就系爭房地進行出售之議價，但僅單純就買賣總價委託議價，如雙方就總價意思表示合致，亦僅成立買賣預約，至於價金如何分期給付、何時過戶、貸款及違約金等重要事項均需被告同意後始訂立本約，被告亦無授權禾佳屋企業社得代理被告簽訂本約或代收訂金，原告所提之支票受款人亦非被告，被告並未收受。又依買方議價委託書第5 點約定，議價委託期間自101 年9 月16日起至101
年9 月26日24時止，是以逾上開期間，禾佳屋企業社即無代原告議價及代受意思表示之權限。再者，被告雖於101 年9
月16日先同意以3900萬元出售系爭房地，再於同年10月14日同意以3880萬元出售，惟原告仍堅持以3800萬元購買，適於同年10月24日晚間兩造恰巧於街上相遇，原告仍希望被告能調降總價，惟被告表示不願意出售，而撤回出售之意思表示，故兩造就系爭房地之價金並未合致，不成立預約，遑論成立本約，況原告若真有意以3880萬元購買，在兩造於101 年10月24日晚上相遇時，原告即可表明並協同被告至禾佳屋企業社訂定本約或確認成立預約，何需於同日嗣後再至禾佳屋企業社在買方議價委託書上簽「101.10.24 黃瑞嬌同意」等字。且本件禾佳屋企業社再於同年11月5 日與被告就系爭房地簽訂書面委託書，由被告委託禾佳屋企業社以43 00 萬元出售，委託期間為101 年11月5 日23時至101 年11月9 日23時止，益徵兩造並無就價金為合意。另外，雙方就價金如何分期、何時過戶、貸款及違約金等重要事項迄今均未約定，故縱認兩造就買賣價金意思表示合致，亦僅成立預約，兩造並負有就其餘買賣條例另為商議，待協議成立後訂立本約之義務，然因原告已逾期或拒絕被告所提本約之內容，故意思表示並未合致，屬不可歸責於雙方致給付不能，雙方互免為對待給付。再退步言之，縱認買賣契約成立，被告有依約移轉所有權之義務，被告亦有權請求原告給付買賣價金，爰主張同時履行抗辯。爰答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事實：
坐落新北市○○區○○段000 地號、面積111.15平方公尺、權利範圍全部之土地，暨其上同段2789、2790、2791、2792建號、門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號1 至4 樓、權利範圍全部之建物均係為被告所有，並委託訴外人禾佳屋企業社仲介銷售；原告亦於101 年9 月16日與禾佳屋企業社簽訂買方議價委託書，委託禾佳屋企業社就系爭房地以總價款3800萬元與被告進行議價。此有土地暨建物登記第二類謄本、買方議價委託書可稽（卷第36至43、51頁），並為兩造所不爭執，堪認實在。
五、本件之爭點及法院之判斷：
原告主張已與被告就系爭房地以3880萬元達成買賣契約意思表示合致，業為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件經依民事訴訟法第268 條之1 第2 項規定，與兩造整理並協議爭點為；㈠兩造有無就買賣價金為意思表示合致？㈡如兩造有意思表示合致，則雙方成立的是不動產買賣契約預約或本約？（卷第100 頁反面）。茲判斷如下：
㈠雙方已就買賣標的即系爭房地以價金3880萬元達成意思表示一致：
⒈經查，被告於101 年10月14日凌晨3 時向禾佳屋企業社提出以3880萬元出售系爭房地之要約，原告並於同年10月24日23時許同意上開價格而為承諾，並由禾佳屋企業社店東梅綱毅以電話向被告為通知，雙方已就買賣標的及價金達於意思表示合致之事實，業經原告提出買方議價委託書上記載「101
年10月14日屋主希望總價最少新台幣叁仟捌佰捌拾萬元正。」、「101.10.2 4黃瑞嬌同意」等詞為證（卷第51頁），並經仲介系爭房地之禾佳屋企業社店東梅綱毅到庭證述屬實（卷第134 頁反面），且原告所簽立之上開買方議價委託書第5 條雖記載委託期間自101 年9 月16日至101 年9 月26日24時止，然依證人梅綱毅所證，可知於上開期限屆至後，原告仍持續委託證人梅綱毅向被告就系爭房地為議價，被告亦無終止或解除其委託禾佳屋企業社銷售系爭房地之契約關係，堪認雙方已透過證人梅綱毅之居間而就買賣標的即系爭房地及買賣價金達成合意無訛。
⒉被告雖抗辯其於101 年10月24日晚間9 時許與原告在街上巧遇時，已向原告表示不願意再出售系爭房地給原告，而撤回出售系爭房地之意思表示等語，惟此情業為原告所否認，被告亦未能提出任何事證為佐，且兩人於街上偶遇並為交談後，係在禾佳屋企業社門口前分手，原告即進入仲介公司內，被告於向仲介公司人員打招呼後即行離去並未進入乙節，乃為被告所不爭執，是依常情觀之，被告既委託禾佳屋企業社銷售系爭房地，倘其不願再繼續出賣系爭房地，理應立刻前往禾佳屋企業社為終止或解除委託銷售契約，遑論其已見到原告進入禾佳屋企業社，而得預見仲介人員會就系爭房地與原告進行磋商之際，更應為之。然依證人梅綱毅在庭證述：在101 年10月14日晚上與賣方談到凌晨三點，他說3880萬元才肯賣，並由賣方在議價委託書上簽字，15日開始我就與雙方聯絡，到了101 年10月24號那天晚上9 點多的時候，買賣雙方經過我店門口，賣方應該知道買方要來跟我議價，但賣方沒有表示也沒有進來只和我們打招呼，後來我們就跟買方談，一直談到11點說服買方用3880萬元買，買方並在議價委託書上面簽字，他簽字後第一時間我就打電話給賣方，告訴他買方同意用這個價錢買，賣方就在電話裡告訴我說他不賣了，之後我要他們明天來協調，結果雙方在25日到店裡協調，賣方很客氣跟買方說對不起不能用這個3880萬元價格賣給你，買方就表示賣方簽的價格他已經同意，所以他就是要買，…在買方10月24日將近11點同意以3880萬元買這個標的之前，賣方沒有告訴我不用這個價錢賣了，是我們一直和買方談到11點一直跟他喬才喬到3880萬元，剛進店的時候買方還不願意用3880萬元買…。在101 年10月25日隔天到我店裡協調，當天賣方沒有跟我說前一天在店外遇到買方時就跟買方說他不賣了的事，兩造在騎樓上見面我不知道，且14日到24日我都有跟被告見面，他都沒有說不賣，且他們24日經過我店的時候，被告如果不賣應該進來告訴我，但是他沒有告訴我，後來我從9 點談到11點打電話給他，他才說不賣，他在電話中及事後都沒有說他在24日有向買方表示不賣了，且他委託我賣，他不賣要告訴我，被告住的地方離我很近。…我沒有看到被告有比打X 及比打電話的手勢，當時被告拿一個菜籃，且9 點到11點被告也沒有來電等語（卷第134 至136
頁反面），堪認迄至原告於101 年10月24日23時許同意以3880萬元價格承諾購買系爭房地之前，被告並無向仲介人員告知不願再出售系爭房地或不願以3880萬元出售等情，任由證人梅綱毅於101 年10月24日繼續和原告協調並勸服其提高價格至3880萬元購買系爭房地，甚至於當日23時證人梅綱毅以電話向被告告知原告已同意以3880萬元購買之際，或被告隔日前往禾佳屋企業社與原告進行協調時，亦無提及已曾向原告為撤回出售系爭房地之事，是其所辯要與常情不符，難以採信。再參酌被告先在庭陳述：「我與買方確實有交談，他要我變價，我有跟他說這個價已經見骨我不可能賣了，我就不可能再用這個價格賣你了，我進店門口時我跟買方表示我不賣了，因為仲介當時一屋子都是人，當時我有跟證人比一個打X的 手勢，及比一個打電話的手勢，表示晚一點電話聯絡，證人當時應該有看到。」等語（卷136 頁反面），事後又改稱「當天是離仲介有四、五棟房子的點，當時原告問我說是否要賣，我說我不賣了，她問我為什麼不賣，我說到那個地價繳稅單地坪是33.4坪建物是29.6，我已經忽略了坪數所以這個價我不可能賣，她說怎麼這樣，我就說我不賣了，我就走在她前面，當時她在發廣告單，後來到仲介家門口，仲介店裡面裡面很多人，我就跟仲介的梅先生及一位陳先生說我不要了，我晚一點會在聯絡，他們都有聽到，他們有跟我打招呼，當時我與仲介的距離約四、五公尺但人很多我沒有進去，但是我有根他們比一個電話的手勢。後來11點多仲介來電。（當時說不要了，晚一點聯絡，他們是否可以聽到妳的聲音？）有，他們有聽到。」（卷第159 頁反面），前後陳述不同，且與證人梅綱毅之證述不符，被告上揭抗辯，顯不可採。
⒊且按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。契約之要約人，因要約而受拘束。民法第95條第1 項、第154 條第1 項前段定有明文。是以，本件被告係於101
年10月14日凌晨3 時委託禾佳屋企業社以3880萬元銷售系爭房地，並經由證人梅綱毅於翌日即將該意思表示通知原告，被告上開所為之非對話意思表示，自於通知達到原告時即發生效力，而其所稱已撤回意思表示之情事縱認存在，因係發生在101 年10月24日晚間9 時許，依前揭規定，自不生撤回意思表示之效力，仍應受其要約之拘束，故原告於101 年10月24日晚間23時就被告所為3880萬元之要約為承諾，雙方確實已就系爭房地之買賣價金達於意思表示一致甚明。
⒋從而，原告主張兩造已經就以3880萬元購買系爭房地乙節達於合意，洵屬明確。至於被告雖於101 年11月5 日再與禾佳屋企業社簽定委託書，委託禾佳企業社再為銷售，此有委託書1 紙可證（卷第52頁），然此既為被告事後一方所為，要與雙方是否已經就買賣標的及價金達成合意之情事，不生影響，併此敘明。
㈡兩造就系爭不動產尚未成立買賣本約，係成立買賣預約，僅得請求被告按此預約履行訂立本約之義務：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，此有最高法院61年臺上字第964 號判例意旨參照。復按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等預先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，亦有最高法院93年度臺上字第441 號、79年臺上字第1357號、80年臺上字第1883號判決要旨參照。
⒉經查，原告固再主張兩造既已以3880萬元購買系爭房地一情達於意思表示合致，堪認兩造已就系爭房地成立買賣契約關係，原告自得依據該買賣契約請求被告移轉系爭房地所有權予原告等語。惟本件原告與被告雖就系爭房地達成以3880萬元出售之合意，然因被告於原告為承諾後隨即反悔，故雙方迄今並未曾簽訂任何書面契約書；再參證人梅綱毅證述：雙方談定價格之後還要簽立買賣契約書，當時買方同意用3880萬元來買的時候，關於如何付款、什麼時候付款、房子如何交付等細節原則上我會先問，但我也跟買賣雙方說這個金額很大，所以要等簽約的時候再來看如何付款、貸款多少等語（卷第135 頁反面），及依原告所簽立之「買方議價委託書」第4 條就付款條件部分均記載「另議」、另第6 條「議價條件」中則記載「…㈢議價成功後，保證金抵為購買不動產定金之一部分，甲方應於三日內補足總價款百分之五以上現金為定金，並於乙方指定時間、地點與賣方訂立不動產買賣契約書，不得藉故拖延。」卷第51頁），可見兩造雖就買賣標的即系爭房地及買賣價金已為約定，惟就買賣價金應如何支付、移轉不動產時間、點交、違約等重要事項部分，則未有約定，且系爭房地買賣價金高達3880萬元，就此高額之價金，清償之時、地或給付方法為何對於雙方權益影響，至關重大，然雙方卻對於買賣契約之其餘具體內容均未約定，單憑雙方僅就買賣標的及價金為約定尚不能據為履行而達成訂約之目的，且依證人梅綱毅所證及買方議價委託書第6 條之記載，雙方將來既尚有訂立買賣契約本約之必要，堪認兩造所成立者僅為買賣契約之預約性質，不能因此即認系爭不動產之買賣本約業已成立。
⒊基此，兩造僅就系爭房地成立買賣預約，揆之前開規定，原告僅得請求被告按此預約關係履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。原告於先位請求中主張雙方已成立不動產買賣契約云云，並請求被告將系爭房地之所有權移轉登記與原告，於法自有未合。然其於備位請求中，本於系爭買賣預約請求被告按此預約關係履行訂立本約之義務，即其請求被告應就系爭房地以買賣價金3880萬元與原告訂立不動產買賣契約，核屬有據。至被告雖又抗辯其於訴訟中已向原告提出應一次付款3880萬元之條件，迄今未為原告接受，故雙方已無再訂立買賣契約之必要等語。惟雙方因於買賣預約中未就價金之給付時間、方式、移轉不動產所有權之時間、點交之時間暨方式等事項為約定，自應於將來兩造訂立買賣契約之本約時就此予以協議再為約定，於兩造尚未進入訂約狀況，且被告猶仍否認買賣預約存在之情況下，其逕以原告不願回覆是否願意按被告要求之付款方式履行為由，即謂本件無履行預約以訂立本約之必要，自非可採。
㈢末者，原告於第一備位聲明請求被告應與就系爭房地以總價金3880萬元與原告簽訂買賣契約之請求，既經准許，則其於第二項備位主張如認原告無法依預約請求訂立本約，被告應負債務不履行損害賠償責任，並類推適用民法第249 條第3
款規定請求被告加倍返還其所收受之定金100 萬元部分，本院自無庸再為審酌，附此敘明。
六、綜上所述，兩造僅就系爭房地成立買賣預約，原告依據買賣契約關係，訴請被告應將系爭房地之不動產所有權為移轉，自無理由，應予駁回；又原告先位請求被告為不動產所有權移轉登記之請求既經駁回，其就此部分所為假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。另備位之訴部分，原告本於系爭買賣預約之約定，請求被告應就其所有坐落新北市○○區○○段000 地號土地，暨地上門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號1 至4 樓之建物，以總價金3880萬元之價格與原告簽立買賣契約，為有理由，應予准許。再本件原告就此部分雖亦聲明願供擔保請准宣告假執行，惟得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告，本判決主文第1 項係命被告應就系爭房地以價金3880萬元與原告簽訂買賣契約，其性質並不適於強制執行，自不宜為假執行之宣告，原告此部分聲請亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證，經本院斟酌後認判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
八、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日民事第二庭 法 官 邱景芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 10 日書記官 許清秋