臺灣新北地方法院102年度重訴字第408號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第408號

原告

陳慧如

訴訟代理人

蔡憶鈴律師

被告

翰葳建設股份有限公司

法定代理人

許桂林

被告

陸江建設股份有限公司

法定代理人

洪塗桂

共同訴訟代理人

郭令立律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102年11月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告自小居住於三重地區，久聞被告陸江建設股份有限公司（下稱陸江公司）為三重區可受信賴之建商，嗣於民國100年4月間得知陸江公司欲銷售坐落於新北市○○區○○段000號土地及其上建照號碼為96重建字第695號之預售屋（案名「陸江當代」，下稱系爭建案），因受廣告文宣之吸引，乃至現場參觀。因系爭建案房屋共24層，第24層亦有獨立出入口，而銷售人員葉嘉穎於介紹房屋時陳稱「本件銷售房屋為每層均超過3米之標準層，只是23、24樓設計為樓中樓格局，若需使用較多空間時，得將挑高部分施作23樓天花板（即24樓層地板）作為使用，而為合法使用夾層屋。」，以此不實訊息，致使原告信以為真，誤以為所購入房屋可合法施作與樓地板面積相同之夾層。銷售人員又保證23樓、24樓露台及平台係約定專用，可依原告需求變更、管理使用。更於24樓梯廳部分變更房屋平面圖所示之建築方法，另增闢一道檢修門供其他共有人出入，使原告信賴得以自己之需求使用該約定專用部分。致原告陷於錯誤願以較高於其他樓層及行情之價格購入系爭建案B棟23、24樓房屋（下稱系爭房屋），於100年4月29日與被告翰葳建設股份有限公司（下稱翰葳公司）簽訂房屋預訂買賣契約書（購買B棟23、24樓；即系爭房屋。主建物新臺幣(下同)1,045萬元、附屬建物113萬元、共有部分543萬元、停車位150萬元，即建物總價1,851萬元；下稱系爭房屋契約））；與訴外人連聰銘簽署土地預定買賣契約書（土地總價為4,037萬元；下稱系爭土地契約）。

㈡原告自101年3月25日完成交屋手續後即聘請設計師進行室內裝璜工程，不料於101年10月間裝修工程近完成之際，屢遭管委會向新北市政府工務局檢舉，原告始知系爭房屋與系爭建案使用執照有不符，約定專用部分有違法之虞，無法依法申請建築執照。而原告按系爭建案銷售人員告知得進行裝潢之範圍而花費大筆費用，竟被認定係屬違章而不能使用，致原告逾半年來受有極大困擾，經屢催被告出面處理，未獲置理。肇於系爭建案係陸江公司推出，翰葳公司為出賣人。而翰葳公司係於96年12月10日核准設立，陸江公司董事長洪塗桂亦為翰葳公司主要股東及董事。即翰葳公司乃為陸江公司為系爭建案另成立之公司，系爭建案既以「陸江」為名，廣告及銷售人員葉嘉穎介紹時亦標榜、強調陸江建設，故被告2公司應就原告之請求負連帶給付之責。

㈢被告故意不告知系爭房屋有前述缺少契約預定效用之瑕疵，原告自請求相當於減少價金之不當得利508萬1,545元。即⑴系爭建案之銷售人員葉嘉穎於帶原告看屋時強調系爭房屋「均超過3米之標準樓層」，使原告誤以為購入房屋可施作與樓地板面積相同夾層。且被告提供蘋果日報製作地產王系列報導內容，亦標榜「樓高24層」、「後陽台連通約1.5 坪大小的傭人房，並可改裝打造具隱密性的閱讀冥想空間或親子互動區，強化後陽台功能…」等語。故於101年3月25日完成交手續後，原告即聘請設計師規劃室內裝潢事宜，將挑高部分（39.84平方公尺，約12.5坪；第23層127.59平方公尺-第24層87.75平方公尺=39.84）施作夾層，並於該範圍內裝潢為遊戲室及書房，惟經新北政府工務局通知係屬違章而應予拆除。即本件系爭房屋得施作合法夾層僅約樓地板面積之1/3，並無法合法施作全部夾層。蓋依建築技術規則第27條第3項規定挑空部分之面積亦計入總地板面積，而被告已將系爭建案之容積率完全使用完畢，原告無從依法申領執照、合法變更設計。依消費者保護法（下稱消保法）第22條「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」及消保法施行細則第23條「本法第22條及第23條所稱廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。」之規定，系爭房屋得施作全部夾層於本件買賣交易上應屬重要，亦為被告明知，而為契約之一部分。即系爭房屋需可合法施作全部夾層乃系爭買賣契約所預定之效，並屬交易上之重要特性。本件被告交付之系爭房屋不能施作全部夾層，已然欠缺契約預定效用，依民法第354條、第359條規定原告自得主張減少價金，被告所受領相當於減少價金之金額即為不當得利，且被告明知而故意不告知瑕疵，故無6個月除斥期間之適用。至原告於簽約後2次在客變申請圖上簽名，乃被告告知不簽則工程無法繼續，原告根本不知作何用途，更枉論仔細研讀（且亦無審閱期），是被告利用原告對建築法規欠缺常識，擅自變更契約之約定後，再欺騙原告在客變申請圖上簽名，更徵被告未誠實告知。併倘被告未保證每層樓高均超過3米，何以不在契約中標明24樓僅樓高2.6米，卻嗣後在客變申請圖上註明，益證被告確於簽約後始告知，原告縱簽名其上，亦非屬變更契約條件，無法掩飾系爭24樓房屋不符合法令之事實，足證被告所交付具不能補正之瑕疵。況由24層挑空牆面預留有電話線、第四台管線及插座及足供加蓋夾層後上層單獨使用之窗戶構造，亦足證被告於銷售時確有告知可施作夾層。至附件11原告於簽署時並不知悉其意，於本件爭執發生後始悉係被告為規避法令所做契約條款，該定型化條款有違反誠信原則或對消費者顯失公平之虞，縱原告簽署，亦不生效力。

⑵又預售屋交易雖同時簽署系爭房屋及系爭土地2份買賣契約，但房屋及土地2份契約性質不可分。故本件應以房地總價5,888萬元，扣除3個車位510萬元後，計5,378萬元，每坪42萬1,705元，應減價508萬1,445元。爰依民法第359條、第179條及民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告連帶給付。

㈣被告所交付系爭房屋有使用上權利瑕疵，應連帶給付原告322萬6,800元。即

⑴依系爭房屋契約附件2房屋平面圖所示，第24層斜線部分係被告保證由原告取得約定專用權利，系爭建案銷售人員亦保證原告得依需求變更。惟原告嗣後發現該約定專用部分並無如被告保證之使用方式，而屢經管委會向新北市政府工務局檢舉，而無法按約定方式使用，缺少被告保證之契約預定效用。原告自得依民法第359條、第179條及民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告連帶給付以房屋總價扣除車位價額後，以1%計算賠償共53萬7,800元。

⑵依系爭建物使用執照記載第1至23層每層均3.4公尺，第24層僅2.6公尺，但被告交付系爭房屋，每層實際均3.4公尺。經建築師告知後原告方知悉，被告乃為規避建築技術規則第14條第1項前段及27條第1、2項規定，方要求原告簽署系爭買賣契約附件11「委託代工申請書」，為拆除被告於使用執照核發前，為減少第24層高度所加設室內平頂，即原告係遭被告履行輔助人欺瞞而簽署附件11。原告所購入系爭房屋僅於總樓層高6公尺高度內有合法使用權利，超過6公尺部分即有違反法令之權利上瑕疵。而被告未完全給付具合法權利之總樓層高度，此一瑕疵為被告明知而不告知，且無法補正之嚴重瑕疵，房屋價值顯然嚴重減損。原告自得依民法第359條、第179條及民法第227條第1項準用第226條第1項及第184條第2項規定請求被告連帶給付以房屋總價扣除車位價額後，以5%計算賠償共268萬9,000元。

㈤因被告故意不告知瑕疵及不完全給付，致原告支出裝潢費242萬5,585元及罰款6萬元，爰依民法227條第2項規定請求被告連帶賠償。

㈥系爭房屋因可歸責被告所致不完全給付，原告精神受有相當損失，爰依民法第227之1規定請求精神損害賠償100萬元。

㈦併為聲明：被告應連帶給付原告936萬8,345元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠被告陸江公司並非契約當事人，無負擔瑕疵擔保及不完全給付之義務。且原告於簽約時明知系爭房屋出賣人為被告翰葳公司，相關報導亦非被告陸江公司出具，自亦無因之負擔契約義務之必要。至系爭建案以「陸江當代」之名稱推出，係因陸江公司為翰葳公司之股東（持股比例不到5%），故同意其使用該建案名稱。惟被告2公司既屬不同法人，自不得任意將2法人混為一談。況原告提出蘋果日報地產王系列報導乃該報社記者綜合其所有資料所為之報導，並非被告出版之文書，被告亦無須對該文字負責。

㈡被告翰葳公司否認承諾原告系爭房屋23層頂可合法施作夾層，此由系爭房屋契約第30頁平面圖於挑空部分打叉可明。另代銷公司人員葉嘉穎並非受僱於翰葳公司（為信義房屋代銷人員），經詢問後亦表示未曾告知原告可合法施作夾層，故原告與被告翰葳公司間實無就系爭房屋23層頂挑空部分可合法施作夾層為約定。至蘋果日報報導所謂「後陽台連通約1.5坪大小的傭人房，並可改裝打造具隱密性的閱讀冥想空間或親子互動區，強化後陽台功能…」等語，似在描述23樓以下各戶平面圖上方陽台可連接1.5坪傭人房，與本件原告主張24層平面圖根本不同，亦無法做為有利原告主張之依據。即原告以兩造間有前開約定為由請求無法施作夾層所喪失空間之價額508萬1,545元及賠償裝潢、罰鍰損失248萬5,585元，均無理由。

㈢另系爭房屋24樓平台約定專用，已記載於系爭房屋契約第9條第4項，並於第5項約定需符合相關法令規定。且再於附件8中第2條第2項第4款、第5款重申敘明，是被告翰葳公司並無違約可言。至原告所以屢遭管委會檢舉乃肇於原告違反法令在平台內部緊臨矮牆及隔柵處砌磚牆，使該處喪失平台性質。被告翰葳公司早於移交管委會前代管時期之101年4月13日即對原告發函制止，原告執意不拆，方遭管委會屢次檢舉。此為原告自身未依法使用約定專用部分所致，與被告翰葳公司無涉，是此部分原告請求賠償53萬7,800元，並無可採。

㈣再者，被告翰葳公司並未承諾或保證原告系爭房屋每層高度均超過3米，故本件亦無樓高瑕疵。即系爭房屋契約並無樓高之約定，經被告翰葳公司詢問代銷人員亦表示未對原告有此承諾，故原告主張系爭房屋24樓超過2.6米高度部分有違反法令之權利瑕疵，被告應賠償268萬9,000元，自無可採。況原告於簽約後不到2週之100年5月11日曾提出變更設計申請，於該次客變申請圖上備註3即有「1樓樓高7.2米（含夾層3.4米）；2至23樓高4米；24樓高建照2.6米，樓高均含版厚」之記載，原告並無異議而簽名於其上，益證本件並無樓高3米以上之約定。加以原告曾審閱後再簽立系爭房屋契約附件11已清楚表明24樓層平頂係使用執照完成後始為配置，屬2次施工，故約定若需回復原狀應由申請人自行負責。本件原告並非首次購屋，豈有不知之理，自無事後反悔要求被告對此部分負損害賠償或違約責任何言。況即便系爭24樓房屋平頂不拆除，因被告翰葳公司未曾對原告承諾每層樓高均超過3米，亦無權利瑕疵可言。即不問24樓平頂是否恢復或由何人負責恢復，均難謂被告有違約或損害賠償責任。

㈤又本件原告並無人格權受損之情，是原告依民法第227條之1規定請求賠償100萬元精神賠償，亦無所據，而無可採。

㈥併為答辯聲明：如主文所示。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告於100年4月23日借閱系爭契約範本，嗣於同年月29日歸還後於同日與被告翰葳公司簽署系爭房屋契約（詳被證1、原證1。），其內容略以：第3條：系爭建物面積381.75平方公尺（主建物「216.05平方公尺」、附屬建物「陽台25.09平方公尺；雨遮21.46平方公尺，合計47.36平方公尺」、共有部分「118.34平方公尺」）。第5條第2項：主建物或本房屋登記面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2%為限，且雙方同意面積誤差找補分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各單位面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清…。第6條：系爭建物及汽車停車位總價1,851萬元（主建物「1,045萬元」、附屬建物「陽台113萬元；雨遮0元」、共有部分「54 3萬元」、停車位「150萬元」）。第9條第2項：2樓、23樓、24樓之露台分別約定專用予其相鄰之戶別，歸其管理使用。第4項：24層平台分別約定專用予與相鄰之戶，歸其管理使用。第5項：所有約定專用之使用需符合相關法規之規定。第25條第2項第2款：買方或所選任廠商及有關施工人員應遵守附件10「遷入及裝潢（修）施工管理辦法」及附件8「社區管理規約」…。第30條：為維護本社區之公共安寧、清潔衛生及所有共同使用部分之經營管理，買方同意依照「陸江當代」社區管理規約（如附件8）之規定辦理。第35條：本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，雙方應共同遵守履行…。△附件1：建造執照影本（詳系爭房屋契約第22、23頁）△附件2：房屋平面圖（其中系爭23、24樓房屋平面圖詳系爭房屋契約第30頁）。△附件8：社區管理規約（詳系爭房屋契約第56至70頁），其內容略以：第2條第2項第4、5款約定同「本約第9條第4、5項」。第16第1項第1款「區分所有人及住戶對於專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之且不得任意變更或裝修，若約定專用區域內之所有公共設施應由該區分所有權人負責維護保管，且不得任意變更區域內設備之標準配置型式。」△附件9：遷入及裝潢（修）工程切結書（詳系爭房屋契約第71頁）。△附件10:遷入及裝潢（修）施工管理辦法（詳系爭房屋契約第72至76頁），其內容略以：（貳）、本「陸江當代」社區裝潢（修）戶施工前…交屋後住戶自行為室內裝潢（修）工程之施工設計及材料設備需遵照…，並應遵守建築物室內裝潢（修）管理辦法及本契約與各附件相關規定，向主管機關申請審查許可。（伍）第10項、本「陸江當代」社區部分建築採挑高設計，買方自行為室內裝潢或裝修工程，買方應自行負責其合法，並應俟辦妥交屋手續後始得進行施工，其室內所使用裝修建及架構，應合政府頒訂之「室內裝修管理辦法暨建築法」之各項規定，並應自備相關技師簽證，已備建築物公共安全檢查所需。△附件11：委託代工申請書（詳系爭房屋契約第77至78頁）第1條「2、23、24樓露台增設格柵」，24層拆除室內平頂。第2條「24層梯廳增設檢修門、梯廳後方之平台增設隔柵。」以上設施規劃，申請人同意俟使用執照完成後委由第三者完成相關設施配置，且由申請人負全部責任。…並不得就本變更工程對賣方主張任何權利，若需回復原狀則由申請人自行負責。

㈡原告於100年4月29日與訴外人連聰銘（賣方代表人）就系爭房屋坐落基地簽署土地買賣契約書，其內容略以：土地總價4,037萬元（含車位280萬元），不因房屋面積、車位面積有所增減（詳本院卷第51至61頁）。

㈢原告購入系爭房屋23樓面積127.59平方公尺；24樓面積87.75平方公尺（合計215.09平方公尺）。陽台25.94平方公尺；雨遮20.39平方公尺，並有建物所有權狀1紙（原證6）在卷可佐。

㈣系爭建案使用執照記載「23層高度3.4米」「24層高度2.6米」（詳原證7）；原告於100年5月11日於簽署之建築客變圖例，其中備註事項第3點已載明「1樓樓高7.2米（含夾層3.4米）；2至23樓高4米；24樓高建照2.6米，樓高均含版厚」（詳被證3）。

㈤原告提出新北市政府工務局函（詳原證2）、律師函（詳原證3）、系爭建案蘋果日報網報導（詳原證5）、系爭建案23、24樓房屋照片（詳原證10、11）形式均為真正。

㈥原告於102年4月3日經新北市政府工務局以違反建築法第77條之2第2項規定「未經核准擅自室內修」為由課處罰鍰6萬元等情，並有新北市政府公務局處分書（詳原證9）附卷可佐。

㈦被告提出被告翰葳公司函（詳被證2）、買賣契約書（詳被證4）、區分所有權人會議記錄（詳被證5）、讓渡同意書（詳被證6）、簽約注意事項（詳被證8）形式為真正。

四、關於原告請求被告陸江公司與被告翰葳公司負連帶賠償責任部分：

㈠按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。本件原告既未主張被告陸江公司與被告翰葳公司明示願意負連帶損害賠償之責，則原告請求被告2公司負連帶責任，應有法律之明文規定為據。基於法律明文規定而成立之連帶債務，在民法上主要為契約債務與侵權債務。查：

⑴本件原告乃與被告翰葳公司簽訂系爭房屋契約，則縱原告主張：被告陸江公司董事長洪塗桂為翰葳公司主要股東及董事；或被告翰葳公司實為被告為陸江公司為系爭建案另成立之公司；或系爭建案既以「陸江」為名，廣告及銷售人員葉嘉穎介紹時亦標榜、強調陸江建設等情，均屬實在。基於被告2公司各具獨立法人格，並與其等負責人（自然人）人格亦異，自難執此率謂被告陸江公司亦屬系爭買賣契約之當事人。準此，原告提出契約之損害賠償請求權基礎民法第359條（減少價金後，再依民法第179規定請求返還價金）、第227條（準用同法第226條）與第227條之1，縱屬成立，亦僅得對出賣人被告翰葳公司主張之，不生被告陸江公司應與被告翰葳公司負契約不履行之連帶賠償責任問題。

⑵至於侵權行為債務，原告雖引用民法第184條第2項規定為請求權基礎，惟未敘明被告陸江公司究違反何保護他人之法律，故而應依民法第184條第2項規定負連帶賠償之責，此部分請求自有可議，而屬無據。此外，原告未再主張民法任何相關規定，僅另依據消保法第7條、第8條，請求被告2公司負連帶賠償之責。然觀諸原告提出系爭建案使用執照（詳原證7）記載之起造人為被告翰葳公司、設計人及監造人為訴外人黃宏輝、承造人則為訴外人黎煥越，均與被告陸江公司無接關聯。原告復未再提出任何證據證明被告陸江公司為消保法第7條所稱「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者」或同法第8條所稱「從事經銷之企業經營者」，則其援引消保法第7、8條規定請求被告陸江公司與被告翰葳公司負連帶賠償之責，於法亦有未合。況「瑕疵」係指買賣標的物不具當事人預定或通常應有之價值或效用或缺少出賣人保證之品質而言，與消保法商品責任，本無絕對關聯。而本件原告主張之瑕疵既為「系爭房屋24樓得合法使用高度未達3米，且無法再就挑空樓地板施作夾層」及「23樓、24樓露台及平台係約定專用，但無法依原告需求變更、管理使用」，性質上均屬保證品質是否有瑕疵，衡諸一般經驗法則，通常尚難認因而導致系爭房屋具有危險性或安全性，是則，經本院調查結果，認本件依原告主張之事實，即無何得適用消保法第7條、第8條之情形存在，附此敘明。

㈡基上，本件原告請求被告陸江公司應與被告翰葳公司負連帶賠償之責，於法顯屬無據，應予駁回。

五、關於原告與翰葳公司間就系爭房屋所成立之買賣契約關係，究否負有㈠樓層高度超過3米。㈡23樓頂板全層合法夾層施作。㈢24樓露台得完全依原告需求變更。3項保證（下稱系爭3保證事項）？

㈠原告主張：系爭建案之銷售人員葉嘉穎於介紹房屋時陳稱「本件銷售房屋為每層均超過3米之標準層，只是23、24樓設計為樓中樓格局，若需使用較多空間時，得將挑高部分施作23樓天花板（即24樓層地板）作為使用，而為合法使用夾層屋。」；「系爭房屋契約（第34頁）附件2房屋平面圖所示，第24層斜線部分保證由原告取得約定專用權利，並保證得由原告依需求變更。」等語，既為被告所否認，自應由原告就前開積極、利己主張，負舉證之責。查：

⑴經依原告聲請傳訊證人蔡文元，到庭證稱：（(提示被證4買賣契約書)是否你跟翰葳公司買的？）是在101年7月份，我買的是成屋，不是預售屋。房子的部分是跟建設公司買的，沒有透過代銷公司。（你買的是否為23、24樓？）是的。（你買23、24樓的時候，翰葳公司的人有無跟你說挑空的部分可以2次施工？）當時銷售人員跟我們說只要我們自己默默做，沒有人檢舉，沒有人知道就可以。建設公司的人告訴我們不能公開的施工。（24樓露台的部分有無約定專用部分？）有約定專用部分。（有無告訴你專用部分要符合相關規定？）買賣的時候沒有談專用部分要如何使用，只有說這是約定專用的部分等語。經本院調查結果，認證人蔡文元既未透過代銷公司購屋故而不識代銷人員葉嘉穎，並係直接向被告翰葳公司接觸後購屋（此部分並有買賣契約書(詳被證4)為佐），其與原告2人間之購屋洽詢經過，已有不同，自無從比附援引。是本件單由證人蔡文元之證詞，並無法推悉系爭建案預售時代銷公司人員葉嘉穎曾向原告為系爭3保證事項之推斷。

⑵況原告乃於100年4月23日借閱系爭契約範本，至同年月29日歸還，並於同日簽約時，應早知悉原告所主張系爭3項保證事項，均未記載於系爭房屋契約書（關於原告援引系爭房屋契約附件1建造執照(詳契約第22頁)之記載(地上11層；建物高度39.33m)，換算每層至少有3米高度一節，應有誤會。蓋原告簽署系爭買賣契約時，建照內容早已變更(詳契約第23頁)，自不應再引用變更前建照內容為樓層高度之推算，併此敘明。）。倘銷售人員確有為系爭3保證事項之推介，於原告認系爭3保證事項均屬銷售員推介系爭房屋時重要保證約定之效用，衡諸一般社會經驗法則，即應於簽約前所填載簽約注意事項第8條「銷售人員有無承諾房地預定買賣契約書以外事項」，勾選『有』，並至少略述其內容。然本件原告竟未為任何註記，逕勾選『無』後，即簽名。則由被告翰葳公司提出前開簽約注意事項（即被證8）之記載反足推認原告購屋時，銷售人員應無承諾未載於系房屋契約書上之系爭3保證事項。

⑶基上，原告主張：系爭建案之銷售人員葉嘉穎於介紹房屋時曾為系爭3項保證事項云云，並無可採。

㈡原告復主張：依被告提供蘋果日報製作地產王系列報導內容，既標榜「樓高24層」、「後陽台連通約1.5坪大小的傭人房，並可改裝打造具隱密性的閱讀冥想空間或親子互動區，強化後陽台功能…」等語，依消保法第22條、消保法施行細則第23條規定，被告即應就其廣告之內容負責等情。查觀諸卷附原告提出系爭建案蘋果日報網報導（詳原證5），其格式乃為該報記者所撰寫新聞報導，並非被告刊登之廣告，則原告提出此書證並援引消保法第22條、消保法施行細則第23條規定，要求被告就該名記者報導內容負責，已有可議，而無可採。遑論，該報導內容所標榜「樓高24層」與系爭建案之使用執照記載並無不符；而所謂「後陽台連通約1.5坪大小的傭人房，並可改裝打造具隱密性的閱讀冥想空間或親子互動區，強化後陽台功能…」等語，則並未針對特定樓層所為描述，故由其用詞亦無足推悉與本件原告主張之系爭3保證事項間有何直接關聯。是經本院調查之結果，認依原告提出系爭建案蘋果日報網報導（即原證5），亦無法推認被告翰葳公司於本件推案售屋時有因廣告而需對原告負系爭3保證事項責任。

㈢至原告主張：由系爭建案24層挑空牆面預留有電話線、第四台管線及插座及足供加蓋夾層後上層單獨使用之窗戶構造，亦足證被告於銷售時確有告知可施作夾層。由24樓梯廳部分變更房屋平面圖所示之建築方法，另增闢一道檢修門供其他共有人出入，亦足使原告信賴得以自己之需求使用該約定專用部分一節。經查，被告翰葳公司對於：系爭建案24層挑空牆面預留有電話線、第四台管線及插座及足供加蓋夾層後上層單獨使用之窗戶構造；24樓梯廳部分變更房屋平面圖所示之建築方法，另增闢一道檢修門供其他共有人出入等情，未有爭執，應可認為真正。惟辯以：系爭建案24層挑空牆面預留有電話線、第四台管線及插座及足供加蓋夾層後上層單獨使用之窗戶構造，乃係基於有些承購戶會有於牆面加設燈座等之需要，故加以預留，而窗戶構造之設計則基於安全、清潔之顧慮，非得執此即謂被告翰葳公司於銷售時確有告知可施作夾層。至24樓梯廳部分變更房屋平面圖所示之建築方法，另增闢一道檢修門供其他共有人出入，則係肇於該部分已約定由原告專用，但契約中既記載原告應以合於法規方式使用，亦不得執此推斷被告翰葳公司已保證原告得任意以自己之需求使用該約定專用部分等語。經本院調查結果，認：

⑴系爭建案24層挑空牆面預留有電話線、第四台管線及插座及足供加蓋夾層後上層單獨使用之窗戶構造之設計，或有「使買受人誤以該樓面可施作夾層」之可能，然與「出賣人保證買受人可合法施作夾層」間，尚屬有間。此由前述證人蔡文元證稱：其購買系爭建案23、24樓時（牆面亦有相同設計），被告翰葳公司明確告知挑空部分不能公開施工等語，亦足推悉。即單由24樓挑空牆面設計之客觀事實，並無法推斷出賣人已為得合法施作夾層之保證。

⑵至24樓梯廳部分變更房屋平面圖所示之建築方法，另增闢一道檢修門供其他共有人出入，則係肇於該部分已約定由原告專用一節。除核與系爭房屋契約第9條第4款約定相符外，並已於同條第5款就使用方式約明「需符合相關法規定。」等語，是該增闢檢修門供其他共有人出入之設計，衡情，應不生致使原告誤信其無庸受法規限制得任意使用該約定專用部分之情。同理，原告執此變更設計之結果做為「足使原告信賴得以自己之需求使用該約定專用」推斷之依據，亦無可採。

㈣此外，原告未再提出其餘證據以佐被告翰葳公司就交付予原告之系爭房屋應負擔系爭3保證事項，經本院調查結果，認被告翰葳公司抗辯：系爭3保證事項非屬其與原告間約定之事項等語，應為可採。

六、按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號判決意旨參照）。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。另按所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院72年度台上字第4265號判決意旨參照），先此敘明。茲就原告請求臚列說明於下：

㈠原告主張：被告故意不告知系爭房屋挑空部分無法全部施作夾層之缺少契約預定效用之瑕疵，此部分爰請求相當於減少價金之不當得利508萬1,545元一節。承前述，本件被告翰葳公司並未向原告保證系爭房屋可合法施作全部夾層（非約定效用）；而可合法施作夾層，復非屬挑空建物出售時依通常交易觀念應具備之效用（即如原告所主張，合法夾層之施作，除涉及挑空建物樓層高度外，更重要者為容積率是否完全使用完畢。一般而言，容積率之取得既需花費相當之代價，就新建案而言，建商會將取得容積率完全使用完畢本屬原則，蓋買賣契約之計價均係以已施作樓地板之面積計算。是以，除經特約外，出賣人未預留容積率憑空讓利予買受人施作合法夾層方屬通常交易觀念應備效用。）。按諸前開判決意旨，被告翰葳公司縱未於售屋時明確告知原告系爭房屋挑空部分無法施作合法夾層，該無法施作夾層之事實，亦難認屬物之瑕疵。再者，本件被告翰葳公司既僅為系爭房屋出賣人，更已於系爭房屋契約第5條第2項就房屋「已登記」面積為找補約定；參酌原告與訴外人連聰銘簽署系爭土地買賣契約復載明土地總價不因房屋面積有所增減等語，則原告以系爭房屋「未登記」使用面積短少為由，主張此部分應減少之價金或所受損害應加計土地之價金云云，顯乏依憑，亦併敘明。基上，此部分原告依民法第354條、第359條規定主張減少價金508萬1,545元，依民法第179條規定請求返還前開已受價金；及依民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告翰葳公司賠償前開已受價金，均無理由，應予駁回。至原告究否因系爭建案24層挑空牆面預留有電話線、第四台管線及插座及足供加蓋夾層後上層單獨使用之窗戶構造，誤認系爭房屋可合法施作夾層，至多僅屬「意思表示錯誤」範疇，應與物之瑕疵及不完全給付無涉，亦併敘明。

㈡原告主張：被告所交付系爭房屋第24層約定專用部分無法依原告需求任意變更使用方式；系爭房屋第24層合法登記部分僅2.6公尺，實際卻有3.4公尺，顯有權利瑕疵，此部分爰請求相當於減少價金之不當得利322萬6,800元一節。按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。本件原告主張「24樓約定專用部分無法依原告需求任意變更使用方式」及「系爭房屋24層合法登記高度僅2.6公尺，實際卻有3.4公尺」之瑕疵，既與民法第349條、350條構成要件有間，是縱系爭房屋具有違反約定專用部分無法任意使用及實際高度逾合法登記高度之情，亦屬物之瑕疵範圍，而與權利瑕疵無涉。再同前述，本件被告翰葳公司並未向原告為「24樓約定專用部分得完全依原告需求變更」及「樓層高度超過3米」2項保證（非約定效用），其中：

⑴「24樓約定專用部分得完全依原告需求變更」，復非屬登記為露台之建物依通常交易觀念應具備之效用。甚且，此部分更已據約明於系爭房屋契約第9條第5項、附件8第2條第2項第5款，而難指具有物之瑕疵。故此部分原告依民法第359條、第179條及民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告賠償53萬7,800元，為無理由，應予駁回。

⑵「系爭房屋24層合法登記高度僅2.6公尺，實際卻有3.4公尺」之瑕疵，於原告不知悉系爭房屋24層合法登記高度若干之前提，固可認屬欠缺依通常交易觀念應具備之效用。惟系爭房屋24層合法高度僅2.6公尺，既據載明於原告100年5月11日簽署之建築客變圖例上（詳被證3、被證7），則原告至遲於斯時應已知悉24層合法高度為2.6公尺。再於101年3月25日交屋手續完成後，應知系爭房屋24樓樓高超過合法登記之2.6公尺之情。然原告於交屋後，就此依通常檢查即能發見之瑕疵，並未通知被告翰葳公司，依民法第356條第2項規定應視為承認其所受領之物，已不得再為瑕疵之主張。遑論，本件原告簽署系爭買賣契約時檢附之附件11「委託代工申請書」，乃約明「24層拆除室內平頂。…以上設施規劃，申請人（即原告）同意俟使用執照完成後委由第三者完成相關設施配置，且由申請人負全部責任。…並不得就本變更工程對賣方主張任何權利，若需回復原狀則由申請人自行負責。」等語，則由該室內平頂拆除之約定（即2次施工），已難推認原告於簽訂買賣契約時並不知悉系爭房屋24層合法登記高度低於實際高度之情（原告訂約時明知之事實，性質上即非屬瑕疵。），併其等亦已約明相關責任歸屬，此部分原告應不得事後翻異，再向被告翰葳公司主張任何權利。加以，原告主張前開瑕疵本得以將拆除之平頂回復原狀即得補正，且對系爭房屋價值亦未減損。則附件11雖屬定型化約款，應難認該約定有顯失公平而應認定為無效之情，亦併敘明。基上，此部分原告依民法第359條、第179條及民法第227條第1項準用第226條第1項、第184條第2項規定請求被告連帶給付以房屋總價扣除車位價額後，以5%計算賠償共268萬9,000元，為無理由，應予駁回。

㈢原告主張：因被告故意不告知瑕疵及不完全給付，致原告支出裝潢費242萬5,585元及罰款6萬元，爰依民法227條第2項規定請求被告連帶賠償一節。

⑴損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。

⑵承前述，本件原告除就被告翰葳公司所具有責任原因之事實並未舉證證明為真正外，就其所主張損害（裝潢費242萬5,585元及罰款6萬元）之發生，亦難認與原告主張之有責原因之事實間，具相當因果關係。蓋依系爭房契約第25條第2項第2款約定：買方或所選任廠商及有關施工人員應遵守附件10「遷入及裝潢（修）施工管理辦法」及附件8「社區管理規約」…。附件10除載明裝潢前應向主管機關申請審查許可外，並明確告知「其室內所使用裝修建及架構，應合於政府頒訂之『室內裝修管理辦法暨建築法』之各項規定，並應自備相關技師簽證，已備建築物公共安全檢查所需。」。附件8第16第1項第1款則約明「區分所有人及住戶對於專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之且不得任意變更或裝修，若約定專用區域內之所有公共設施應由該區分所有權人負責維護保管，且不得任意變更區域內設備之標準配置型式。」。倘原告於裝潢前，已依室內裝修管理辦法暨建築法之各項規定向主管機關為申請，本足由其提供之圖說申請書探知其欲就夾層、露台所為裝潢施工已違反法令之規定。是本件原告所支出裝潢費及罰鍰之損害，實係肇於原告未經核准擅自室內裝修所致（此觀原告提出新北市政府工務局行政處分書(即原證9)違反事實欄之記載亦可明悉。），而與原告主張被告故意不告知瑕疵或不完全給付間無直接關聯，二者間難認具相當因果關係。

⑶從而，原告依民法第227條第2項規定，請求被告賠償裝潢費242萬5,585元及罰款6萬元，均屬無據，應予駁回。

㈣原告主張：系爭房屋因可歸責被告所致不完全給付，原告精神受有相當損失，爰依民法第227之1規定請求精神損害賠償100萬元一節。按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1定有明文。查本件原告除未證明被告有何債務不履行之情事外，亦未證明其人格權因而受有損害，是原告依民法第227之1規定請求精神損害賠償100萬元，為無理由，應併駁回。

七、綜上所述，原告本於民法第179條、第227條第1項準用第226條第1項、第227第2項、第227條之1、第184條第2項規定提起本訴，請求被告應連帶給付原告936萬8,345元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。

八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。

九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。