臺灣新北地方法院102年度重訴字第639號

• 裁判案由: 給付買賣價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 16 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第639號原　　　告　王雅玲
訴訟代理人　蘇清文律師
複代理人　　林裕智律師
被　　　告　李志聰
訴訟代理人　游朝義律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國103 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
（一）新北市三重區光興段627 （面積43.22 平方公尺）、629
（面積225.61平方公尺) 、630 （面積58.12 平方公尺）地號等3 筆土地（下稱系爭土地），原為原告與訴外人志偉營造股份有限公司（下稱志偉公司）所共有，應有部分各二分之一，原告於民國97年9 月15日與被告簽訂不動產買賣契約書，將上開土地持分之四分之一出售予被告，依買賣契約書第六絛：「本買賣不動產權利，賣方應保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利（除附件土地登記謄本他項權利部所載土地登記次序1 之收件字號78年重登自第026646號之抵押權外），其餘應由賣方負責理清，如買方因此受有損害時，賣方應負完全賠償責任。」之約定，買方即被告應負擔權利人吳能雄擔保債權總金額新臺幣（下同）3,000 萬元之抵押權。兩造於97年9 月15日買賣交易後，兩造及志偉公司就系爭土地之持分分別為四分之一、四分之一、二分之一。嗣兩造又於99年1 月19日口頭成立買賣契約，由原告將系爭土地所有權應有部分各四分之一出售予被告，因斯時系爭土地上仍有3,000 萬元之抵押權登記及鈞院98年度司執字第66370 號查封登記存在，原告乃將該價金扣抵應平均負擔之抵押權債務1,000
萬元後，以1,680 萬元之價格出售予被告，雙方並於同年3 月10日簽訂不動產買賣契約書，被告亦已依契約第二條及第三條之約定給付原告1,680 萬元之償金。惟被告及志偉公司本欲共同給付2,000 萬元予抵押權人吳柄松及吳士楓以塗銷抵押權登記，但該抵押權人堅持應給付3,000 萬元始同意塗銷，原告遂建議提起塗銷抵押權之訴，惟經當時之評估，均認塗銷抵押權之訴勝訴機率至微，被告及志偉公司便無意提起該訴訟，嗣因原告堅持委請律師提起該訴訟，並經鈞院以98年度訴字第1910號、臺灣高等法院以99年度重上字第390 號、最高法院以100 年度台上字第763 號裁判確定全部勝訴，方得以塗銷系爭土地上之抵押權設定登記，是系爭土地之買賣價金既無從再以抵押權債務扣抵，被告自應再給付原告其本應與志偉公司分擔之抵押權債務二分之一之金額，共計1,500 萬元。
（二）原被告雙方締約時系爭土地上已有抵押權登記及查封登記存在，嗣後獲勝訴判決確定，足見締約當時之環境及基礎已有所遽變，顯非締約當時所得預料，依一般觀念，依契約原有效果被告僅需給付1,680 萬元之價金，顯然有失公平，請鈞院依原告之聲請變更雙方契約之法律效果，准許如原告之請求，而認被告應再給付1,500 萬元之土地價金予原告。另按民法第148 倏第2 項之規定，所謂誠信原則，乃於具體債之關係中，依公平正義理念，就雙方債權人及債務人雙方利益為妥善衡量、運用之意。依雙方契約書第7 條約定: 「本買賣標的有限制登記及他項權利設定（詳如謄本所載）買方知悉並承受之」，可知締約時系爭土地上之3,000 萬元抵押權已成為雙方磋商買賣價金之主要考量因素，志偉公司之負責人許丁輝亦於塗銷抵押權之訴獲勝訴判決確定後，於100 年8 月5 日與原告簽訂不動產買賣契約增補協議書，同意再給付原告1,000 萬元，依通常交易習慣，倘土地上設有抵押權登記，該買賣價金即會包含清償及塗銷該土地上抵押債權之金額，益徵原被告雙方締約時之真意係以抵押權債務扣抵系爭土地買賣之部分價金，故於塗銷抵押權之訴勝訴後，被告因此得以低於市價三分之一之價格取得系爭土地應有部分各四分之一之完整所有權，已犧牲原告之利益，使原告喪失所得合理預期之契約利益，基於公平原則及誠信原則，被告應再給付原告1500萬元，以平衡雙方之利益，並符合系爭土地之經濟價值。
（三）志偉公司負責人許丁輝同意補貼一千萬元予原告，係因塗銷系爭抵押權登記之訴訟，嗣後經法院判決兩造及志偉公司勝訴確定後，系爭土地已成為無任何負擔之土地，故被告及志偉公司明顯獲有因系爭抵押權遭塗銷，致該抵押權原擔保之債權額3 千萬元亦同為消滅之利益。同理，本件被告既因該塗銷系爭抵押權登記之判決確定，亦實際受有系爭抵押權遭塗銷之利益，致原告受有原應得合理預期之契約利益，基於公平原則及誠信原則，被告應就其所受利益部分補貼原告，以平衡雙方之利益。
（四）對於本件估價報告書之意見：系爭土地為整體開發區，而新北市○○區○○街00號位處10米寬街道，而本基地面積寬約70米，其餘後方基地須與本基地合併開發方有經濟效益，故系爭土地之實際利用價值自應考量整體開發規劃，系爭估價報告書未見及此，徒以系爭土地個別認定其價值，忽略整體開發之經濟效益遠高於各別持有零星土地，其所為之估價結果，自有違誤。被告於締約時既已知系爭土地遭設定3,000 萬元之抵押權，何以仍願以高於系爭估價結果之1,680 萬元購買系爭土地，顯有違一般不動產交易習慣及型態。再者，系爭土地經開發後，可興建之面積高達600 多坪，而土地總價值扣掉營建成本後，可得之預期利益高達2 億多元，相較於原告請求被告給付1,500 萬元而言，亦屬公允合理，故系爭估價報告書就此未詳為考量，其所為之估價結果，自有偏頗之虞。
（五）被告主張提起該塗銷抵押權之訴所生之律師費用及裁判費均由被告自行負擔云云，未據舉證以實其說，尚難採信。（六）為此爰依民法第227 條之2 第1 項之法律關係，聲明：被告應給付原告1,500 萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）兩造及志偉公司於98年間，共同委託律師對系爭土地上之抵押權人吳士楓、吳炳松提起確認債權不存在塗銷抵押權設定登記訴訟，被告就當時所持有系爭土地4 分之1 持分所生之律師費用及裁判費均由被告自行負擔，亦係由被告與律師討論訴訟事宜，並無原告起訴狀所稱係委託原告辦理之情。又被告前於100 年間對原告提起所有權移轉登記訴訟，請求原告將99年1 月19日與被告達成口頭協議並以1,680 萬元出售予被告之系爭土地4 分之1 持分移轉登記予被告，經鈞院以100 年度訴字第1682號判決原告應移轉登記；原告不服提起上訴，經臺灣高等法院101 年度重上字第247 號民事判決駁回原告之上訴確定，上開臺灣高等法院判決中，就原告主張被告有再行給付1,000 萬元之義務，並據此主張同時履行抗辯權部分，以為已於判決中敘明不足採信之理由。
（二）原告於99年1 月19日出售系爭土地4 分之1 持分予被告時，其既已與被告及志偉公司共同對抵押權人提起塗銷抵押權訴訟在案，故其於出賣系爭土地實應已可預見系爭土地上抵押權有遭訴訟塗銷之可能，況其出售系爭土地之價格1,680 萬元較其前於97年9 月15日出售同一標的予被告之售價920 萬元，超過將近一倍，堪認原告於出售系爭土地時已就抵押權塗銷後之價格考量，並無其起訴狀主張之情事變更情況存在。又被告向原告買受取得系爭土地4 分之1 持分時，其上雖設定3,000 萬元之抵押權，然依鈞院98年度訴字第1910號判決所示，該抵押權所擔保之債權並不存在，而以判決塗銷抵押權，從而被告所購買系爭土地4
分之1 持分雖原有抵柙權登記然如前所述實際上並無所擔保債權存在，被告並無據此即須負擔抵押權債務二分之一即1,500 萬元。
（三）原告於起訴狀就此再為主張志偉公司於塗銷抵押權之訴確定後再給付原告1,000 萬元，並據此主張其於出售系爭土地予被告時喪失合理預期之契約利益，而認被告應再給付原告1,500 萬元云云，依爭點效理論，原告此部分請求顯不可採。又按民法第227 條之2 情事變更原則之規定係基於誠信原則之基礎而來，本件原告依民法第227 條之2 情事變更之規定為請求並無理由，從而原告再依誠信原則之規定為主張亦無理由。況依臺灣高等法院101 年度重上字第247 號民事判決理由所述，原告支付該塗銷抵押權訴訟之律師或裁判費係以福和停車場所收租金抵付，而依被告與原告間之兩份不動產買賣契約書約定，於原告將系爭土地其原有持分全部出售予被告時，原告已無對福和停車場之經營權存在，故其以停車場之租金收入抵付訴訟費用，實際上係以被告所得收取之租金為支付。本件原告既係本於自由意思出售系爭土地4 分之1 持分，且於出售時已有預見系爭土地上抵押權將來可能經訴訟塗銷，並據此與被告協議出售價格，何來原告所稱其權益受損，則其主張依誠信原則請求被告應再給付1,500 萬元土地買賣價金顯無理由。另被告否認原告起訴書所稱被告原欲與抵押權人和解暨被告認塗銷抵押權之訴勝訴機率至微之事實。
（四）本件經社團法人新北市不動產估價師公會指派展碁不動產估價師聯合事務所張志明估價師對系爭土地為估價結果，系爭土地應有部分各4 分之1 ，於99年33月10日之正常價格為1,228 萬7,320 元（詳不動產估價報告書摘要第3 頁倒數第一行），並於該估價報告書摘要敘明其價格決定之理由，該估價報告書所述應屬可採。原告於99年1 月19日與被告達成口頭協議將其所剩系爭土地另4 分之1 持分出售予被告，雙方並於99年3 月10日簽訂不動產買賣契約書；惟原告所出售之價格為1,680 萬元，遠高於前開估價報告書所認定之系爭土地當時之正常價格1,228 萬7,320 元，故原告提起本件訴訟主張依民法第227 條之2 第1 項規定因系爭4 分之1 持分土地原設定之3,000 萬元之抵押權經訴訟後判決塗銷，已發生情事變更，如依原買賣契約價格給付對原告顯失公平，而起訴請求被告應再給付原告買賣價金1,500 萬元云云，顯屬無稽。蓋原告當時出售系爭土地之價格，既高於系爭土地無抵押權設定負擔時之市價，何來因塗銷抵押權後依原買賣價金給付顯失公平；況被告亦認原告於出售系爭土地當時既已提起塗銷抵押權訴訟，其當時應可預見系爭土地上抵押權有遭塗銷之可能，亦即其原可預料系爭土地上抵押權有遭訴訟塗銷之情形發生，殊無於簽立買賣契約後再依民法第227 條之2 第1 項規定情事變更原則要求增加給付之理，此觀最高法院100 年台上字第1714號判決亦同此意旨。
（五）爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第203頁正反面）：
（一）原告於97年9 月15日與被告簽定被證一不動產買賣契約書，將新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）應有部分4 分之1 ，以920 萬元之代價出售予被告，被告已付清價金，並已完成移轉登記。
（二）兩造又於99年3 月10日簽訂被證二之不動產買賣契約書，由原告將系爭土地應有部分4 分之1 ，以1,680 萬元之代價出售予被告，被告已付清價金，並已完成移轉登記。
（三）兩造及志偉公司對吳士楓、吳柄松所提起之塗銷系爭土地上之抵押權登記事件，經本院以98年度訴字第1910號判決、臺灣高等法院以99年度重上字第390 號判決、最高法院以100 年度台上字第763 號判決兩造及志偉公司勝訴確定，而得以塗銷系爭土地上擔保債權總額3,000 萬元之抵押權。
四、本件原告主張其於99年3 月10日出賣系爭土地應有部分四分之一予被告時，雖約定買賣價金為1,680 萬元，惟當時兩造均未及預料系爭土地上原設定之3,000 萬元之抵押權登記將遭法院判決塗銷並確定，是系爭土地之買賣價金既無從再以抵押權債務抵扣，故依民法第227 條之2 情事變更原則，請求被告應給付上開抵押權擔保債務之半數即1,500 萬元，被告則否認該情，並以上開情詞置辯，是本件兩造爭點應為：⒈本件是否符合情事變更原則，而得聲請法院增加給付？⒉若認定符合情事變更原則，原告得聲請增加給付之價金為何？（本院卷第39頁反面至40頁）茲分述如下：
（一）按民法第227 條之2 第1 項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，上開法文所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人自僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。如該項風險之發生及變動之範圍，非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，則應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束。惟是否發生非當初所得預料之劇變及依其原有效果顯失公平等客觀情事，依民事訴訟法第277 條規定，仍應由主張法律關係存在之當事人，就該法律關係所具備之要件事實負舉證責任，倘不能盡其舉證責任時，即應承受不利益之結果。
（二）就原告於99年3 月10日與被告簽定被證二之不動產買賣契約書時，是否得以預料系爭土地上原設定之3,000 萬元之抵押權登記將遭法院判決塗銷一節，查本件原告既自承於98年間與被告、志偉公司共同委任律師提起上開塗銷抵押權之訴，足見兩造及志偉公司於當時認定該訴訟有勝訴之望，原告雖陳稱「經當時評估，均認塗銷抵押權之訴勝訴機率至微，被告及志偉公司無意提起該訴訟」云云，然其就此不僅未能舉證以實說，且上開訴訟若勝訴機率至微，渠等又豈有甘冒訴訟上勞費之損失而提起該訴訟之理？因認原告上開主張與事理有違，尚難採信，而上開訴訟嗣後分別經本院以98年訴字第1910號、臺灣高等法院以99年度重上字第390 號、最高法院以100 年度台上字第763 號判決兩造及志偉公司勝訴並確定，則原告與被告簽定上開不動產買賣契約時，自無蒙受「非當初所得預料之劇變」之情形。
（三）再就原告雖簽立之上開不動產買賣契約書，是否有顯失公平情事部分觀之，查：經本院依原告聲請函請社團法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭土地應有部分4 分之1 ，如無抵押權限制，於99年3 月10日簽定買賣契約時之市價為何，經該公會指派展碁不動產估價聯合事務所張志明估價師承辦並製作估價報告書，其價格結論為1,228 萬7,320 元，有上開公會103 年10月13日（103 ）估字第016 號估價報告書1 份（本院卷第111 至192 頁）在卷可參，而原告係以於同一時間係以1,680 萬元出賣系爭土地應有部分4 分之1 予被告，其買賣價金高於上開估價結果，自難認對原告有何顯失公平之情形。原告雖以系爭土地所在處為一整體開發的地點，若要考量土地價值，應以整體開發認定為依據，況如系爭土地價值如估價報告所載，被告何以會願意花1,680 萬元向原告購買等語，認上開估價結果不足採，並聲請重新鑑定，然以上開估價報告書係經估價師以專業意見針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及勘估標的最有效使用之情況進行分析後，採用比較法、土地開發分析法估價方法進行評估而得，業經上開估價報告書所載明，且經社團法人新北市不動產估價師公會專案暨都市更新委員會委員審查，符合不動產估價技術規則及該會估價報告書襄閱項目之相關規定，亦有該公會103 年10月13日（103 ）公字第0000000 號函文1 紙（本院卷第110 頁）在卷可參，足認上開估價報告書並無原告所指之錯誤之處，至被告雖以高於上開估價之金額購買系爭土地，然以買賣價格高低端賴市場法則、彼此供需及自由意志而決定，況以被告於購買時仍未有上開估價結果，自難單憑被告所購買之價格高於上開估價，倒果為因認上開估價報告不足採信。
（四）至原告另爰引證人即志偉公司負責人許丁輝於另案所有權移轉登記事件審理中證稱：曾聽聞原告及李勝利（即原告之夫）提過若上開塗銷抵押權訴訟獲得確定勝訴判決，被告要補貼原告及李勝利等語（臺灣高等法院101 年度重上字第247 號卷第131 頁），惟以許丁輝上開證言係聽聞自原告及李勝利所得之傳聞證據，其可信度已有可疑，況本件原告係基於情事變更原則及誠信原則為主張，原告與被告就系爭土地於99年3 月10日所為之買賣行為之價金是否另有約定，核與上開請求權基礎無涉，自不得以上開證人許丁輝之證言採為認定本件請求是否有理由之依據，附此敘明。
（五）綜上，本件原告之請求核與情事變更原則不符，原告不得聲請法院增加給付，亦毋庸再論及原告得聲請增加給付之價金為何之必要。
五、從而，本件原告依民法第227 條之2 第1 項情事變更原則請求被告應給付原告1,500 萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應無理由。又情事變更原則係屬於誠信原則具體化之下位概念，原告所為上開請求與情事變更原則之要件不符，已如前述，其另以民法第148 條第2 項之誠信原則為主張，亦應認屬無稽，是本件原告之訴應予駁回。再以本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及提出之證據均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如劂判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 16 日書記官 許清秋