臺灣新北地方法院103年度訴字第1444號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 104 年 02 月 11 日
• 法官: 魏俊明
• 當事人: 黃裕盛、紀玉英、富聖不動產經紀有限公司

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1444號原　　　告　黃裕盛
訴訟代理人　蕭琪男律師
被　　　告　紀玉英
被　　　告　富聖不動產經紀有限公司
法定代理人　王錦鈴
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國104 年1 月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告前經由被告富聖不動產經紀有限公司（下稱富聖公司）之仲介，與被告紀英於民國101 年3 月16日就其所有門牌號碼為新北市○○區○○路000 號4 樓之房屋及其基地應有部分（下稱系爭房屋）簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），價金約定為新臺幣（下同）580 萬元，原告並指定將系爭房屋登記予其胞妹即訴外人黃郁茹所有，嗣於102 年3 月間原告代理黃郁茹負責處理系爭房屋出售事宜，再透過訴外人即21世紀不動產房屋仲介公司之仲介，與訴外人即葉子榮就系爭房屋簽立買賣契約，惟於同年6 月間原告經由葉子榮之告知，知悉系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵（即海砂屋），遂委託訴外人即日笙檢測科技有限公司進行檢測，於檢測後發現系爭房屋主臥柱、客房樑及飯廳樑之氯離子含量分別達每立方公尺1.371 公斤、1.656 公斤、1.798 公斤，均已高於國家所定每立方公尺0.3 公斤之含量標準，而該瑕疵於原告向其前手即被告紀英買受時即已存在，是被告紀英自應就該瑕疵負物之瑕疵擔保責任，另被告富聖公司受原告之委託居間仲介，未調查系爭房屋是否存有氯離子含量過高之瑕疵，顯未盡善良管理人之注意義務，亦應負損害賠償責任，為此爰依民法第359 條規定，請求被告紀玉英應給付原告100 萬元，併依民法第544 條、227 條及不動產經紀條例第26條第2 項規定，請求被告富聖公司應給付原告100 萬元之損害賠償，又因被告紀英與被告富聖公司間為不真正連帶債務關係，是上開任一被告已為給付者，就其給付範圍內，他被告免付給付責任。
㈡對於被告抗辯主張之意見：依日笙檢測科技有限公司於102
年6 月24日檢測結果（原證三）所示，系爭房屋氯離子含量確實超過國家所定之標準而為海砂屋（見本院卷二第10頁反面）。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告紀英應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.被告富聖公司應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
3.前兩項任一被告已為給付，就其給付範圍內，他被告免負給付責任。
4.上述第一、二項訴之聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：
㈠被告紀英部分：
1.被告紀玉英先前向前手購買系爭房屋時，並無重新裝潢，亦從未聽說系爭房屋所屬社區大樓為海砂屋之情形，是對於系爭房屋氯離子含量過高而為海砂屋一事並不知情，且會出賣系爭房屋係為替兒子還錢，不得已才會出售系爭房屋（見本院卷一第65頁至第66頁、本院卷二第10頁）。
2.綜上所述，並為聲明：
⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告富聖公司部分：
1.依系爭買賣契約第9 條第5 項之約定，原告應於支付第二期買賣價金前委託合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，惟本件原告並未提出檢測之要求，復依內政部公告之不動產說明書應記載事項規定，被告富聖公司所負之義務僅在於誠實告知原告系爭房屋有無進行檢測，如有檢測，即應告知檢測結果，而被告富聖公司既已向原告表示系爭房屋並無進行氯離子含量之檢測，則被告富聖公司應已善盡仲介之義務，又系爭房屋所屬社區大樓從未檢測出氯離子含量超標之記錄，且依系爭房屋當時出售之現況，並無水泥剝落之情形，故被告富聖公司對於系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵實無法判斷亦不知情（見本院卷一第59頁至第60頁、本院卷二第15頁）。
2.綜上所述，並為聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：
㈠原告主張於101 年3 月16日以價金580 萬元委託被告富聖不動產經紀有限公司代為居間仲介向被告紀英購買其所有新北市○○區○○路000 號4 樓房屋含其坐落基地（下稱系爭不動產）。
㈡系爭不動產經檢測後，發現混凝土水溶性、氯離子含量超出標準。
四、爭執之事項：
㈠原告依照民法第359 條規定請求被告紀英減少價金100 萬元，有無理由？
㈡原告依照民法第544 條、第227 條及不動產經紀管理條例第26條第2 請求被告富聖不動產經紀有限公司債務不履行損害賠償，有無理由？
五、本院判斷之理由：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第354 條第1 項、第2 項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356 條第1 、2 項所規定。又所謂「依通常程序」迅速檢查，雖應視物之不同性質而定，然買受人應從速檢查其所受領之物，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人是得否請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據，至於買受人如何檢查其所受領之物，應不能以買受人主張其檢查方法之不同，而異其法律上所課於買受人從速檢查之責任，併此敘明。經查，兩造於系爭買賣契約第9 條第5 項約定，原告得於支付第二期買賣價金前委託合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，被告紀玉英不得拒絕，檢測報告完成前，買賣標的物暫時辦理產權移轉登記，足見兩造於簽約時，有以簽訂契約後支付第二期款前檢測房屋氯離子含量事宜，以釐清雙方權責確定系爭買賣契約關係之合意，有拘束兩造之效力，原告未於前揭期間內檢查並通知，即屬怠於為瑕疵通知，應視為承認其受領系爭房屋。又房屋氯離子含量之檢查，程序尚非繁瑣，據原告所自行提出之試驗報告（原證三），其取樣、收件、試驗至作成報告為102 年6 月19日至同年6
月24日僅需短短數日，即可檢查完畢一節，然原告非但未於簽約後支付第二期款前從速檢查系爭房屋氯離子含量，且於101 年3 月16日訂定系爭買賣契約迄至102 年6 月19日始委託鑑定，歷時已逾一年，期間均未為瑕疵通知，揆諸前揭規定，自應視為承認其所受領之物，不得再行使瑕疵擔保請求權，是原告依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求減少價金100 萬元，洵屬無據。
㈡次按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，民法第544
條、第227 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項固定有明文。原告依上開法律規定，主張其委任被告富聖公司從事本件居間、仲介買賣系爭房屋，被告富聖公司就系爭房屋是否有重大瑕疵並未盡善良管理人注意義務，並未據實向原告解說，應對原告負債務不履行損害賠償責任云云。然按債務不履行依民法第227 條第1 項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）。本件建物混凝土氯離子含量過高與否，本難從外觀上加以判斷，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構，以科學方法現場採樣檢驗，難僅憑肉眼觀察方式知悉，被告富聖公司僅為仲介人員，自無從憑自身之感官察覺系爭房屋有氯離子含量過高之情，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使被告富聖公司得悉系爭房屋可能有氯離子含量過高問題而應進一步調查，自難認為被告富聖公司有何疏未查知系爭房屋為氯離子過高之情況及未盡調查義務，進而苛責被告富聖公司有何處理委任事務有何過失等債務不履行可言。從而，原告主張依民法第544 條、第227 條、不動產經紀業管理條例第26條請求被告富聖公司負債務不履行損害賠償責任，揆之前開說明，顯於法無據，應無理由。
六、綜上所述，原告本於民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求被告紀玉英應給付原告100 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息；被告富聖公司應給付原告100 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；前二項被告中之任一被告為清償，其他被告於清償範圍內同免責任；即無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日民事第三庭 法 官 魏俊明
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 11 日書記官 林瓐姍