臺灣新北地方法院103年度訴字第1536號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1536號

原告

曹昌煌

訴訟代理人

廖宸和律師

複代理人

羅憲宏

被告

吳淑君

訴訟代理人

劉添錫律師

被告

黃柏端

被告

瑞豐開發不動產有限公司

法定代理人

王慶豐

被告

陳克維

上二人共同訴訟代理人

蕭琪男律師

複代理人

劉玉麟

被告

法定代理人

吳耀焜

訴訟代理人

蘇千祿律師

複代理人

陳孟欣

上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國104年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告黃柏端經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：㈠門牌號碼新北市○○區○○路0段00號3樓房屋（下稱系爭房屋）原為黃柏端所有，黃柏端與被告吳淑君簽訂信託契約，以吳淑君為受託人，為黃柏端出賣系爭房屋。吳淑君即經由仲介商即被告瑞豐開發不動產有限公司（下稱瑞豐公司）之不動產經紀人即被告陳克維仲介，於民國101年11月16日以總價新台幣（下同）560萬元將系爭房屋出賣予原告，原告即依雙方所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書）給付價款及仲介費，並於101年12月21日完成過戶交屋。㈡原告於102年進行裝修完工後，由鄰居得知系爭房屋內曾發生非自然死亡事件，經向當地鄰、里長詢問確有其事。然不論係黃柏端之受託人即出賣人吳淑君、抑或是仲介商瑞豐公司、不動產經紀人陳克維，依法均有告知系爭房屋係凶宅之事實，卻均未告知。又瑞豐公司為住商實業股份有限公司（下稱住商公司）之加盟企業，住商公司應依民法第169條表見代理規定就系爭契約同負損害賠償之責。㈢買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡事故，即為一般所稱之凶宅，此雖不致對於該房屋造成物理性損傷、或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，仍多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，曾發生非自然死亡此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及價格，而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落。是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人自殺或兇殺致死之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上物之重大瑕疵。且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人永遠心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響日後之使用、收益、處分權，該屋價值減損程度應不亞於其物理上之毀損、滅失。㈣系爭房屋既係民間所稱之凶宅，將會導致房屋之價值減損，屬於交易時應揭露之事項之一。被告在買賣過程中卻從未向原告告知此情事，且被告在買賣過程中於房地產標的現況說明書第8項中勾選無兇殺或自殺致死之情事，此顯與事實不符。㈤原告知悉系爭房屋係兇宅後，即先向新北市政府法制局消保官申訴，因瑞豐公司辯稱其於出賣前有上網搜尋過「兇宅網」，以網站上資料並無顯示系爭房屋曾發生非自然死亡事件，而拒不賠償。惟兇宅網並非政府機關上之官方網站，僅係民間私人自行設立之凶宅資訊網站，故被告辯稱其曾上兇宅網查詢，並不能認其已盡應盡之善良管理人查證義務。㈥茲就各被告之請求權基礎說明如下：⒈關於信託受託人吳淑君：吳淑君為與原告簽訂系爭不動產買賣契約書之出賣人，依民法第354條第1項規定，即應就系爭房屋係兇宅負物之瑕疵擔保責任。原告爰依民法第359條規定，請求減少價金168萬元，是原告請求吳淑君應依民法第179條規定返還其所受領之不當得利168萬元。另原告主張其因可歸責之事由致為不完全給付，亦應依民法第227條第1項規定負債務不履行之損害賠償責任。⒉關於系爭房屋原所有權人黃柏端：原所有權人黃柏端，既將其所有之系爭房屋以信託契約信託登記予吳淑君為其轉賣，則黃柏端亦應負民法第354條第1項之物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359條規定請求減少價金168萬元，是原告請求黃柏端應依民法第179條規定，返還不當得利168萬元。另原告主張其因可歸責之事由致為不完全給付，亦應依民法第227條第1項規定負債務不履行之損害賠償責任。⒊關於不動產經紀人陳克維：不動產經紀人陳克維係從事居間為營業收取報酬之人，自應依民法第565條、第567條第2項規定，本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，進行調查並向原告報告解說，而買賣標的物是否為兇宅一事為不動產交易人所關切，並直接影響不動產之市價而為交易之重大事項，應認亦為不動產仲介業者之調查及報告義務範圍。然陳克維非但於簽訂買賣契約前帶領原告觀看系爭房屋物件時，從未提及兇宅一事，並且於簽約時所提示之「房地產標地現況說明書」第8項中，勾選並無發生過兇殺或自殺致死之情事。是陳克維即使並非故意，亦屬顯然未盡不動產經紀人應盡之善良管理人之查證義務，而具有過失，其將系爭曾發生非自然死亡之兇宅房屋，以不相當之價格，居間仲介予原告購買，即為於其與原告雙方間之居間仲介契約之履行，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負損害賠償責任。且因可歸責之事由致為不完全給付，應依民法第227條第1項規定負債務不履行之損害賠償責任。另因其至少具有過失，而不法侵害原告之權利，因而另須依民法第184條第1項前段，負侵權行為之損害賠償責任。⒋仲介商瑞豐公司：按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為不動產經紀業管理條例第26條第2項所明文。是仲介商瑞豐公司應依上開規定，與不動產經紀人陳克維負連帶損害賠償責任。

⒌住商公司：公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名義營業者，他人所經營之公司或開啟之店鋪，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司或支店名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負受權人之責任。系爭房屋買賣所使用之買賣契約書為住商公司規定使用之制式契約，每頁標示有「住商不動產」字樣，住商公司既已授權瑞豐公司使用其「住商不動產」之服務標章，已足使第三人產生總公司、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴住商公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易，住商公司即應依民法第169條表見代理規定，就系爭契約同負損害賠償之責任。㈦綜上所述，被告應賠償原告168萬元，而被告之損害賠償，具有同一損害填補目的，本於個別之發生原因對原告各負給付之義務，若被告其中任1人已為給付，他被告於該給付範圍內同免責任等語。並聲明：㈠被告應給付原告168萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡如被告中任1人已為給付，他被告於該給付範圍內同免責任。

三、被告抗辯：

㈠瑞豐公司、陳克維則以：⒈依民法第535、544條規定、不動經紀業管理條例第24條、第26條第2項規定，不動產經紀人受託在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。依此而論：⑴系爭房屋於黃柏端、吳淑君持有所有權期間，並無發生兇殺或自殺致死之情事，故黃柏端在不動產標的物現況說明書中關於「賣方『產權期間』內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」一項勾選「否」，並無記載不實之情形，故陳克維、瑞豐公司並無違反規定，應無疑義。⑵瑞豐公司亦於臺灣「凶宅網」查察系爭房屋是否屬於「凶宅」，查詢結果並無資料；復經調閱國家圖書館新聞知識庫後，仍無系爭房屋為凶宅之訊息。⑶瑞豐公司人員亦曾訪查系爭房屋左鄰右舍，但無人表示曾經聽聞系爭房屋發生非自然身故情事。⑷又警政機關並非瑞豐公司所能探詢。至本事件涉訟後，鈞院向新北市政府警察局土城分局發函後始調得訴外人黃秋程自殺資料，故自無從責由無調查公權力之瑞豐公司負最終探究或查證之責任。綜上，陳克維、瑞豐公司業已善盡查證之責。⒉原告主張2012年行政院消費者保護委員會第七次會議通過，並公告修正於101年10月29日「成屋買賣契約書範本」中建物現況說明書第七點，增列「產權持有前」之凶宅事件，亦應告知云云。惟原告所主張之前開成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（即產權持有前亦應告知凶宅）雖於101年10月29日公告，然生效日期係102年5月1日，而本件買賣契約係於101年11月15日簽立，並無原告主張之適用。⒊「凶宅」之判斷標準，除應具備「發生兇殺或自殺致死等非自然身故」之「人」應死於屋內，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主關係等因素。從而，若事隔多年，系爭建物已數易其主，且其交易價值並無貶損情事，則不能認為係凶宅。否則，若一概論為「凶宅」，則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性，亦為司法裁判見解（參台北地方法院96年度訴字第2417號、台中地方法院97年度重訴字第380號裁判意旨），系爭房屋成為凶宅距今已有11年，惟未見前開鑑定就此部分產生如何之影響（例如有無隨時間長久之經過故交易減損情形降低）說明。況系爭房屋交易價格為560萬元，系爭鑑價報告認為減價達198萬元（達3.53﹪），亦悖於交易常情（遑論，凶宅係發生於11年前）。實則，鑑價基礎應為系爭房屋於90年間之合理價格與凶宅價格各為何？系爭房屋於101年間之合理價格與凶宅價格各為何？再以各該年度間減損之比例比較，並加入時間之因素（即11年）而調整減損比例，顯見，系爭鑑定以系爭房屋於101年合理交易價格逕行減去90年間凶宅價格而得之結果並非可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡住商公司則以：⒈法院函送鑑價報告減少價金為198萬9,000元，實有問題，一者本件凶宅發生時間為『90年11月5日21時左右』，本件買賣時間為『101年11月15日』，相隔11年之久，而凶宅係為主觀感覺且因年代久遠，即非有減少價格之原因存在，住商公司已提出諸多法院判決認定「類似本件長時間非自然死亡是否為凶宅之認定皆持否認見解」，一者士林地院99年度重訴字第360號認定「如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死則非屬凶殺或自殺致死之情事」仍持應在賣方所有權持有期間為準，二者鈞院98年度訴字第2690號及高等法院99年度上字第1105號皆對於凶宅是否為瑕疵或違反注意義務，以賣主取得系爭不動產所有權期間為準，72年5月間發生自殺案件自非屬減少價金之請求範圍，由上可知，本件非自然死亡時間超過11年且非吳淑君產權持有中所發生，應認無減少價金之請求權存在。⒉內政部版本『不動產標的現況說明書』第11項明載『本建物（專有部分）於『賣方產權持有期間』是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，而本件賣方吳淑君產權持有期間為確實沒有發生過非自然死亡之事實，因此原告本件之請求顯無理由，又原告雖提出101年10月29日內政部新版本主張賣方於產權持有『前』有凶宅告知義務，但住商公司查得101年10月29日內授中辦地字第1016651846號公告是在102年5月1日生效，而本件簽約時間為101年11月15日，新版本之『不動產標的現況說明書』根本尚未生效，且新版本有關凶宅部分賣方仍可勾選『不知道曾否發生上述情事』，足證新版本於本件簽約時尚未生效外，亦『無』原告所主張之賣方於產權持有『前』有凶宅告知義務。⒊原告似以共同給付之訴為訴之聲明記載，但法條依據又似乎有連帶責任之主張，此部分應請原告闡明及補正訴之聲明之法律關係及請求權依據，且住商公司不同意原告為訴之追加及變更。⒋原告主張住商公司有民法第169條之適用，但民法第169條並非請求權依據，且本件並無表見代理之適用，再加上現今實務見解確定判決皆認為住商公司與加盟店間並無表見代理之存在。⒌住商公司並無瑕疵擔保及不完全給付之適用，因本件倘若有瑕疵擔保及不完全給付（住商公司仍否認）亦僅止於原告與售屋者即吳淑君及黃柏瑞，住商公司與原告間並無簽約行為，此從原告所呈證物2之簽約人賣方為吳淑君及黃柏瑞得以明證，本件契約中皆無住商公司之蓋章，因此住商公司並無債務不履行之責任存在，又住商公司與瑞豐公司係為獨立法人且會計帳冊皆為分別獨立，加盟店人員之勞健保皆加入瑞豐公司並非住商公司，且加盟店人員選任監督權在瑞豐公司管理中，住商公司對瑞豐公司加盟店人員並無選任監督之權限，因此本件原告主張住商公司應負損害賠償責任實為嚴重錯誤。⒍瑞豐公司於「新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄」即主張「對造人表示，經過努力蒐尋之結果（如登入凶宅網、調閱國圖新聞知識庫等），均無證據顯示系爭房屋曾發生非自然死亡事件，故尚難同意賠償申訴人之訴求」，足證瑞豐公司主張本件無過失，而住商公司從未介入原告與吳淑君、黃柏瑞及瑞豐公司間售屋過程及調查程序，根本無任何故意過失可言，因此原告此部分之請求顯無理由。⒎原告歷次書狀亦自認系爭房屋之鄰居皆拒絕作證，顯見系爭房屋鄰居為避免房價受損等情而拒絕透露為凶宅，而瑞豐公司極盡能事訪視鄰近皆無法得知系爭房屋為凶宅，再加上一般民眾或房屋仲介公司皆無權向警察機關詢問系爭房屋是否為凶宅，此從原告仍需向法院聲請函查新北市政府警察局土城分局方可知道系爭房屋係為凶宅即可明證警察機關依個資法拒絕民眾查詢凶宅乙事為不爭之事實，足證瑞豐公司並無任何故意過失可言，而住商公司更無任何故意過失之存在。⒏鈞院向新北市政府警察局土城分局函查有關系爭房屋是否為凶宅，回函答覆90年11月5日21時左右有黃秋程在房內自縊身亡，本件買賣時間為101年11月16日，亦即凶宅時間相隔11年之久，此凶宅是否會影響房價即有問題，更何況11年前自殺乙事，住商公司仲介加盟店及人員盡能事亦無法查到，而出賣人吳淑君、黃柏端於101年11月15日房地產標的現況說明書載明『賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事』勾『否』，瑞豐公司對凶宅根本不知情，足證此凶宅應為買方與賣方間之不完全給付，住商公司仲介加盟店及人員並無任何故意過失可言，而住商公司更無任何故意過失之存在。綜合所述，原告本件請求顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈢吳淑君則以：依民法第103條第1項規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。黃柏端將系爭房屋委由吳淑君出售，吳淑君代理行為直接對黃柏端發生效力，吳淑君並非買賣契約之當事人，故吳淑君無債務不履行之問題。吳淑君代理黃柏端出售系爭房屋，黃柏端並無告知系爭房屋為凶宅，顯係黃柏端隱瞞有非自然死亡情形，應由黃柏端負責賠償，吳淑君不知有凶宅情形，不應負擔債務不履行損害賠償之責等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈣黃柏端則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、查系爭房屋原為黃柏端之父黃文貴所有，黃柏端於98年6月5日自黃文貴繼承系爭房屋，嗣黃柏端與吳淑君簽訂信託契約，以吳淑君為受託人，為黃柏端出賣系爭房屋，吳淑君即經由仲介商瑞豐公司之不動產經紀人陳克維仲介，於101年11月16日以總價560萬元將系爭房屋出賣予原告，賣方於雙方所簽訂不動產買賣契約書所附房地產標的現況說明書，第8項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部份發生過兇殺或自殺致死之情事」欄位中勾選「無」，原告依約給付價款及仲介費後於101年12月21日完成過戶交屋，於102年進行裝修完工後由鄰居得知系爭房屋內曾發生非自然死亡事件之事實，有土地暨建築改良物信託契約書、不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、土地暨建物登記第一類謄本、新北市地籍異動索引等件為證（本院卷第12至18、52至63頁），又本院依原告聲請函詢新北市政府警察局土城分局系爭房屋是否有發生非自然死亡事件，經函覆於90年11月5日21時左右，屋主黃文貴發現渠次子黃秋程在房間內自縊死亡等語，亦有新北市政府警察局土城分局103年8月21日新北警土刑字第1033286672號函附卷可稽（本院卷第109至117頁），上開事實為兩造所不爭執，堪信為真實。

五、原告主張爭房屋為凶宅，將導致系爭房屋價值減損，屬於交易時應揭露之事項之一，黃柏端、吳淑君、陳克維、瑞豐公司、住商公司在買賣過程中卻從未向原告告知此情事，且於房地產標的現況說明書第8項中勾選無兇殺或自殺致死之情事，顯與事實不符；原所有權人黃柏端既將所有系爭房屋以信託契約信託登記予吳淑君為其轉賣，則黃柏端、吳淑君均應負民法第354條第1項物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定請求減少價金168萬元，是請求黃柏端、吳淑君應依民法第179條規定返還不當得利168萬元，且因可歸責於黃柏端、吳淑君之事由致為不完全給付，依民法第227條第1項規定，黃柏端、吳淑君亦應負債務不履行損害賠償責任。不動產經紀人陳克維係從事居間為營業收取報酬之人，自應依民法第565條、第567條第2項規定，本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，進行調查並向原告報告解說，然陳克維非但於簽訂買賣契約前帶領原告觀看系爭房屋物件時，從未提及兇宅一事，於簽約時所提示之房地產標的現況說明書第8項中，亦勾選並無發生過兇殺或自殺致死之情事，顯有過失，應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負損害賠償責任，且因可歸責致為不完全給付，應依民法第227條第1項規定負債務不履行損害賠償責任，因其有過失而不法侵害原告之權利，應另依民法第184條第1項前段負侵權行為之損害賠償責任；瑞豐公司依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，應與陳克維負連帶賠償責任；系爭房屋買賣所使用之買賣契約書為住商公司規定使用之制式契約，每頁標示有「住商不動產」字樣，住商公司既已授權瑞豐公司使用其「住商不動產」之服務標章，已足使第三人產生總公司、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴住商公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易，住商公司即應依民法第169條表見代理規定，就系爭契約同負損害賠償之責任等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠就黃柏端部分：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，為民法第354、355條所明文。而民法第354條出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任，且依民法355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要（最高法院82年度台上字第3228號、71年度台上字第2395號裁判意旨參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號裁判意旨參照）。而房屋內有非自然死亡之事實，即通常所稱之「凶宅」，固無物理上之損害，惟衡諸經驗法則，「凶宅」會影響一般人購買意願，並減少交易之價值，自應認係民法所規定之瑕疵。查黃柏端於65年9月19日出生等情，有戶籍謄本在卷可稽（本院卷第44頁），是其弟弟黃秋程於90年11月5日被發現於系爭房屋內自縊身亡時，其已成年，難謂為不知情。其既已知悉系爭房屋為兇宅，將系爭房屋信託予吳淑君出賣時，卻未告知受託人吳淑君及仲介吳克維，顯有違出賣人重要資訊之告知義務，依上說明，自應負物之瑕疵擔保責任。

⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，復為民法第359條所明文。再按買受人因物有瑕疵而請求減少，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號裁判意旨參照）。本件經本院囑託永大不動產估價師事務所為鑑定結果，系爭房屋如非凶宅，其於101年12月21日之市場上正常價值為570萬6,000元；如為凶宅（即90年11月因前屋主黃文貴之次子黃秋程於系爭房屋內自縊身亡），則系爭房屋於101年12月21日之價格為371萬7,000元，有該所出具之不動產估價報告書在卷可稽。依上開鑑定結果，系爭房屋於完成過戶時，瑕疵物之價值為371萬7,000元，無瑕疵物之應有價值為570萬6,000元，價差198萬9,000元（5,706,000-3,717,000＝1,989,000）。原告僅請求減少價金168萬元，並依不當得利規定請求黃柏端返還，即無不合，應予准許。

㈡就吳淑君部分：按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第103條第1項、第184條分別定有明文。查黃柏端將系爭房屋委由吳淑君出售，黃柏端、吳淑君於系爭不動產買賣契約書上均有簽名，且吳淑君簽章旁並註記「代」字，可見原告明知系爭不動產買賣契約之出賣人為黃柏端，吳淑君僅為其代理人，吳淑君代理行為直接對黃柏端發生效力，是吳淑君並非買賣契約之當事人，自無債務不履行之問題。又吳淑君代理黃柏端出售系爭房屋，黃柏端並未告知系爭房屋為凶宅，吳淑君既不知有凶宅情形，自無須負擔債務不履行損害賠償責任，故原告主張吳淑君應負物之瑕疵擔保及不完全給付責任，並無理由。

㈢就吳克維、瑞豐公司部分：

⒈按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為民法第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項所明文。是不動產經紀人受託在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。

⒉查瑞豐公司曾於台灣「凶宅網」查察系爭房屋是否屬於「凶宅」，查詢結果並無資料；復經調閱國家圖書館新聞知識庫後，仍無系爭房屋為凶宅之訊息；瑞豐公司人員亦曾訪查系爭房屋左鄰右舍，但無人表示曾經聽聞系爭房屋發生非自然身故情事等情，有兇宅網資料附卷可稽（本院卷第99至101頁）。原告雖主張2012年行政院消費者保護委員會第七次會議通過，並公告修正於101年10月29日「成屋買賣契約書範本」中建物現況說明書第七點，增列「產權持有前」之凶宅事件，亦應告知云云。惟查上開成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（即產權持有前亦應告知凶宅），雖於101年10月29日公告，然生效日期係102年5月1日，有成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項附卷可稽（本院卷第309至316頁），而本件買賣契約係於101年11月15日簽立，是應無上開規範之適用。故原告主張陳克維、瑞豐公司未善盡調查義務，有故意過失，應負連帶賠償責任等語，尚無理由。

㈣就住商公司部分：查本件契約中皆無住商公司之蓋章，住商公司與原告間並無簽約行為，故住商公司抗辯其並無債務不履行責任存在等語應為可採；又住商公司與瑞豐公司係為獨立法人且會計帳冊皆為分別獨立，加盟店人員之勞健保皆加入瑞豐公司並非住商公司，且加盟店人員選任監督權在瑞豐公司管理中，住商公司對瑞豐公司加盟店人員並無選任監督之權限，故原告主張住商公司應負損害賠償責任等語，顯無理由。另原告主張其對住商公司應有民法第169條之適用云云，惟本件顯無表見代理之問題，原告上開主張亦無可取。

六、從而，原告依民法第354條、第359條、第179條規定，請求黃柏端給付168萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月27日（103年8月6日公示送達登報，本院卷第133頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；其餘請求皆無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

民事第一庭法 官 連士綱