臺灣新北地方法院103年度訴字第2244號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2244號

原告

郁成國際開發有限公司

法定代理人

許坤偉

訴訟代理人

蕭琪男律師

被告

楊佳勳

訴訟代理人

吳俊達律師

複代理人

宋宛錚

上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國103 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）被告係新北市○○區○○段00地號土地所有人（權利範圍4 分之1 ，下稱系爭土地），於民國103 年4 月30日委託原告代為銷售系爭土地，並簽有專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託銷售價格為新臺幣（下同）1850萬元，委託期間則自103 年5 月1 日起至103 年6 月30日止，經原告費心居間仲介，終於於委託期間內，即103 年6 月24日已洽得訴外人吳昱勳同意以前開價格應買，故原告確已完成居間仲介之任務。

（二）原告已將覓得買方事宜通知被告，惟被告卻未加置理，故原告旋於103 年6 月25日以新莊西盛郵局第49號存證信函通知被告，詎料，被告於收受前開通知後，於103 年6 月27日以板橋南雅郵局第87號存證信函回復略以：「尚須與家中長輩商議，目前無出售打算」云云，而拒不出面簽訂書面買賣契約。

（三）按「受託人（即原告）於買賣契約簽立時，得向委託人收取成交總金額四％做為服務報酬，並於簽訂『買賣契約』之同時乙次付清」，為系爭委託銷售契約書所明定。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條定有明文，又參酌最高法院82年台上字第400 號判決要旨，被告就系爭土地以拒絕出面履行與訴外人吳昱勳簽訂書面買賣契約而規避給付報酬，仍應視為原告已完成受託義務，而得請求被告給付服務報酬。又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬，最高法院84年度台上字第2925號判決可資參照，故原告自得向被告請求本件服務報酬。原告爰依系爭委託銷售契約書約定，請求被告給付成交總金額四％之74萬元（計算式：18,500,000元*0.04 ＝740,000 元）以為服務報酬。

（四）聲明：①被告應給付原告74萬元，及支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）系爭委託銷售契約雖載有「受託人於買賣契約簽立時，得向委託人收取成交總金額四％作為服務報酬，並於簽訂『買賣契約書』之同時乙次付清」等文字，惟此乃雙方為慎重所為之約定，不能推翻民法第153 條及345 條所定契約成立之要件，故而被告與第三人吳昱勳就系爭土地、價金業已經由原告從中傳達而意思合致，難謂契約未成立。

（二）被告雖辯稱：不動產買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用即違約等重要事項，故買賣契約並未成立云云。惟按買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院20年上字第2202號判例參照），而前開付款方法、稅負、點交等事項，既未經被告磋商並否決（即兩造未有合意）如何能謂契約未成立？退步言，付款方法、稅負、點交、費用即違約等重要事項未有合意，亦為被告刻意造成（即拒不出面簽約），則本於誠實信用原則，自不應許被告援此抗辯。

（三）被告辯稱：在系爭委託銷售契約之下，原告並無直接強制被告與第三人訂立約間人所報告或媒介契約之義務，即針對原告提供被告之買賣交易機會，被告仍保有「自行決定是否成交」之權利，並不負有「當然必須締約成交」之義務云云，然不動產專任委託契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭論，惟依兩造所立系爭專任銷售委託書第3 、4 條約定，原告除媒介訂約外，並受被告委任且代收定金等，是本件仲介業務並非只從事不動產買賣之居間或代理業務，尚受有被告委任其他事務存在，足認兩造間係兼有居間及委任性質之混合契約關係。況衡諸交易常情，被告委託出售系爭土地所著重者在於「交易價格」，而非「交易對象」，若任令被告自行決定是否成交，則勢必損及市場交易安全並增加買賣雙方交易成本，且對健全市場並無裨益。退步言，依系爭委託銷售契約書第4 項約定：「承購人支付訂金後，如違約不賣出售人得沒收訂金；如出售人（即被告）違約不賣，應加倍返還所收之訂金」，足見被告仍得選擇以加倍賠償訂金方式，保留不出售系爭土地之權利。

（四）被告辯稱：原告實有違背被告利益之行為，自不得請求被告給付服務報酬云云，並非可採，蓋囿於被告所有之系爭土地係未分割之持分土地，賣相本不如所有權單一之土地，惟經由原告努力尋找，有一建設公司願以出價2,000 萬元購買被告持分土地，但附帶條件為先付100 萬元的訂金，惟建設公司要在三個月內整合系爭土地上之其他共有人，若期滿無法整合，則被告毋庸返還前開100 萬元訂金。原告如實傳達上開訊息予被告，但遭被告所拒，故可以2,000 萬元成交云云，並非事實。否則，衡諸常情，倘被告可將系爭土地以2,000 萬元出售，則原告將可取得80萬元（計算式：2,000 萬元*4％＝80萬元）服務報酬，原告豈有捨大就小之理。

三、被告則以：

（一）查依系爭委託銷售契約上記載：「受託人郁成國際開發有限公司，接受委託人楊佳勳之委託，居間代理銷售下列不動產…」，並於第二條第（一）項約定：「受託人於買賣契約簽立時，得向委託人收取成交總金額四％做為服務報酬，並於簽訂『買賣契約書』之同時乙次付清」、第二條第（二）項約定：「若有下列情形之一者，委託人仍需依本契約所訂之服務報酬規定，給付受託人服務費用：①在委託期間內，委託人自行出售或由第三人居間銷售成交者。②委託人於契約期滿後三個月，出售予受託人所曾介紹之客戶。」，足見系爭委託銷售契約乃一民法上之居間契約，而必須「被告與第三人成立買賣契約」，原告始得請求服務報酬。

（二）又除上述約定內容外，系爭委託銷售契約尚於第三條第（一）項約定：「受託人受委託人仲介銷售所做市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，均由受託人負責，不得以任何理由請求委託人補貼」，亦即，前開「所有居間相關服務」之支出費用，如於買賣未成交之情況，原告亦不得要求被告補貼之；另，同條第（二）項更進一步約定：「受託人應隨時，向委託人報告市場狀況。」，即揭示原告負有隨時向被告報告「市場交易行情」之義務，俾被告評估決定「是否成交」、「以多少價格成交」。凡此可見：在系爭委託銷售契約之下，原告並無直接強制被告與第三人訂立居間人所報告或媒介之契約之義務，即針對原告提供被告之買賣交易機會，被告仍保有「自行決定是否成交」之權利，並不負有「當然必須締約成交」之義務。

（三）依系爭委託銷售契約之本旨，本件原告仍須承擔被告拒絕締結買賣契約之風險。是以，縱有第三人（買方）已出價達契約出售總金額1850萬元以上時，被告亦無當然與其成立買賣契約之義務，甚至被告仍得進一步斡旋提高成交價格，此所以原告員工（即承辦人）江信昌於103/6/4 手機通訊軟體Line訊息中向被告表示：「剛剛去拜訪..有意和您購買的建設公司..他們一直詢問我..有沒有得到您的授權..我於是把授權書拿給他們看..後來又說..既然有授權..可否代地主收受訂金呢..我說..先讓我和地主說清楚..再來談買賣的部份..現在買方的意願..就是要買2000萬..先付100 萬的訂金..時間為三個月..若在時間內..就持續進行買賣的動作..這樣您有清楚嗎..」；另於103/6/9 手機通訊軟體Line訊息中向被告表示：「哈囉..楊先生..關於..土地出售乙案..可否給我一個服務的機會呢..再者..買方也希望能和您當面洽談..所以邀請您來他們公司會面..若有不清楚的地方..咱們再電話詳談..謝謝..感恩..」等語。

（四）又本件原告固於103 年6 月25日以存證信函通知被告，稱已有「買方」允諾以1850萬元總價購買系爭土地。然則被告根本未同意出售系爭土地，更未同意逕以1850萬元總價成交。況上開原告寄發之存證信函內容中，竟連「買方姓名」亦完全欠缺。甚且，除了「有『不明買方』允諾以1850萬元承購土地」一點外，其餘「買賣契約成立」之必要之點，包括：買賣價金之付款方法（各分幾期、各期金額多少）、所有權移轉登記時期、標的物交付（何時點交）等事項，另如土地增值稅稅負、代書及地政規費之負擔，及各項違約情況之效果等等約定，均未見雙方有任何約定，自無達成合意可言。尤以原告業已自承買方之出價僅為「斡旋金」，此益證系爭土地之買賣，並未因原告發函通知被告已有不明買方出價承購乙情，即已買賣雙方成立契約。

（五）觀原告與訴外人吳昱勳所簽承購同意書，縱使該同意書為真正，依其「一、承購條件」記載：「第二條：承購金額新台幣1850萬」，及「三、」記載：「若出售人不同意上開價金，則受託人（乙方）無條件無息將支付之承購意願金退還（甲方）。另出售人若同意上開價金出售（甲方），則本承購意願金即轉為訂金。」等語可見，該承購同意書對於買方提出之承購價格，猶賦予賣方決定同意與否之權利，此實與上開判決所揭該案議價書賦予「議價確認前買、賣雙方得拒絕買賣」之約款相當。是以，觀諸本件承購同意書所載約款第三、點，亦可證明：就系爭土地之買賣，縱有第三人已出價達1850萬元，然被告仍有決定是否同意該承購價格之權利，仍可拒絕成交之。此所以原告在103 年6 月25日寄發存證信函中亦稱「支票新台幣壹佰捌拾伍萬元整之斡旋金」。凡此益加證明：即令吳昱勳已簽立上開承購同意書，並交付原告185 萬元支票乙紙，就系爭土地之買賣過程，雙方實根本尚未進入斡旋、議價之階段，遑論依原告於存證信函所稱，僅因出價達委託條件，被告即負有出面與該第三人締結買賣契約之義務。

（六）系爭委託銷售契約第4 條（受領訂金之效力）固有約定：「承購人支付定金後，…如出售人違約不賣，應加倍返還所收之訂金。」，然依前揭消費者保護法及「不動產委託銷售定型化契約應記載事項」之規定，本條約定在解釋上，自非被告已同意授權原告代為收受定金之約定。又系爭委託銷售契約內容中並無其他關於被告已授權原告可代為收受定金之約定。職是，即令本件訴外人吳昱勳確有交付原告185 萬元支票乙紙，於法律上該支票亦無由轉為系爭土地買賣交易之定金，即被告與吳昱勳之間，要不因原告收取185 萬元支票而已成交。

（七）末查，原告固援引民法第101 條第1 項規定，及最高法院82年台上字第400 號判決要旨，據以主張伊得向被告請求給付服務報酬云云，然查存證信函中提及之185 萬元斡旋金支票，及卷內承購同意書，原告亦未一併於來函中檢附之。尤以原告員工江信昌於103/6/4 手機通訊軟體Line訊息中已向被告提及：「有買方願意出價2000萬元購買系爭土地」，足見市場行情上，系爭土地尚有經進一步斡旋達2000萬元以上成交價格之可能。詎原告103 年6 月25日發函內容，竟係提出相較2000萬元更低之出價，基上，本件被告於103 年6 月27日回函拒絕出面與訴外人吳昱勳進行斡旋、締結買賣契約，無非本於一般賣方維護自身利益，因應實際交易需求、交易狀況考量所為之決定，此乃事理之常，自非民法第101 條第1 項所定之故意不正當行為。退步言之，縱認被告應給付服務報酬予原告，系爭委託銷售契約第二條第（一）項約定之服務報酬，亦屬過高，依法得酌減之。

（八）併為答辯聲明：①原告之訴及其假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，被告願供擔保，請准予免為假執行

四、經兩造協議簡化爭點並整理不爭執之事項如下：兩造於103年4 月30日簽訂系爭委託銷售契約書。

五、得心證之理由：原告就被告所有之系爭土地已覓得合於兩造約定條件之買方吳昱勳，原告亦已於委託期間內通知被告系爭土地業已成交，原告自得請求被告給付74萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：原告依系爭委託銷售契約第2 條第1 項向被告請求給付服務報酬74萬元，有無理由？茲分述如下：

（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568 條第1 項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利。

（二）經查，依系爭委託銷售契約上記載：「受託人郁成國際開發有限公司，接受委託人楊佳勳之委託，居間代理銷售下列不動產…」，並於第二條第（一）項約定：「受託人於買賣契約簽立時，得向委託人收取成交總金額四％做為服務報酬，並於簽訂買賣契約書之同時乙次付清」等語（見本院卷第17頁），自文義觀之，系爭委託銷售契約乃一居間契約，應以被告與第三人成立買賣契約為要件，原告始能請求服務報酬。又依消費者保護法第11條之規定，如契約有疑義時，應作對消費者有利之解釋，如依原告之主張，則買家出價到達賣家之委託底價時買賣契約即為成立、生效，無異扼殺買賣雙方議約之權利，亦與房屋交易之實務不相符合。如仲介業者擔心買賣雙方反悔，自可從買賣方不為簽約行為應如何賠償仲介業者損害之約定著手，而非越俎代庖地去約定他人尚未商議之契約成立、生效，企圖迴避民法第568 條第1 條契約因其報告或成立始得請求報酬之規定，擬制契約提前成立得以請求服務報酬。本院認被告不因簽立系爭委託銷售契約，即對於原告所居間媒介之第三人，負有必須當然締約成交之義務。是以，兩造既不爭執被告並未與訴外人吳昱勳簽訂書面買賣契約，則前開以簽訂書面買賣契約始得請求服務報酬之清償期尚未屆至，依民法第316 條規定，原告主張本於系爭委託銷售契約第2 條第1 項之約定，請求被告給付服務報酬，當屬無據。

（三）第按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。查本件原告主張本件買賣契約已成立，固據提出於103 年6 月25日以存證信函通知被告，稱已有買方允諾以1850萬元總價購買系爭土地（見本院卷第19頁），又提出訴外人於103 年6 月24日簽立之承購同意書等為證（見本院卷第18頁）。然查，依上開承購同意書記載「三、若出售人不同意上開價金，則受託人（乙方，即原告）無條件無息將支付之承購意願金退還（甲方，即吳昱勳）。另出售人若同意上開價金出售（甲方），則本承購意願金即轉為訂金。」等語，依其文義觀之，可證就系爭土地之買賣，訴外人吳昱勳固已出價達1850萬元，但被告仍得要求原告另斡旋議價提高，亦即被告仍得不同意以1850萬元成交，甚至不論吳昱勳最後出價若干，被告仍可拒絕成交之。另查原告於103年6 月25日寄發存證信函中亦稱「支票新台幣壹百捌拾伍萬元整之斡旋金」，益證即令吳昱勳已簽立上開承購同意書，並交付原告185 萬元支票乙紙，就系爭土地之買賣過程，雙方尚未進入斡旋、議價之階段。況本件被告與買方吳昱勳就買賣價金之付款方法（各分幾期、各期金額多少）、所有權移轉登記時期、標的物交付（何時點交）等事項，另如土地增值稅稅負、代書及地政規費之負擔，及各項違約情況之效果等等約定，均未見雙方有任何約定，自無達成合意可言，是本件買賣契約尚未成立甚明。

（四）末按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101 條第1 項所明定。所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列。又按民法第101 條第2 項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」。依此規定，足見除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就（最高法院95年台上字第906 號、84年台上第2461號等民事判決可資參照）。經查，系爭委託銷售契約係針對原告提供被告之買賣交易機會，被告仍保有自行決定是否成交之權利，並不負有當然必須締約成交之義務，業已認定如前，則本件原告於103 年6 月25日發函通知被告，除僅提及有買方允諾以1850萬元承購土地一點，其餘買賣契約成立之必要之點均未發函中提及。該存證信函中提及之185 萬元斡旋金支票，及承購同意書，原告亦未一併於來函中檢附之，則依此存證信函內容，衡情實難取信於被告。況原告員工江信昌於103 年6 月4 日手機通訊軟體Line訊息中已向被告提及：「有買方願意出價2000萬元購買系爭土地」（見本院卷第59頁），足見系爭土地在市場行情上尚有可能經進一步斡旋達2000萬元以上成交價格。是本件被告於103 年6 月27日回函拒絕出面與訴外人吳昱勳進行斡旋、締結買賣契約，本院認實乃本於一般賣方維護自身利益，因應實際交易需求、交易狀況考量所為之決定，核與民法第101 條第1 項所定之故意不正當行為之挸定有間。是本件原告援引民法第101 條第1 項規定，據以主張其得向被告請求給付服務報酬云云，揆之前開說明，則亦乏所據。

六、綜上所述，原告主張依兩造簽立之系爭委託銷售契約第2 條第1 項規定，請求被告應給付原告服務報酬74萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。