臺灣新北地方法院103年度訴字第804號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第804號

原告

林睿晨

訴訟代理人

張逸婷律師

被告

詹伃萍

訴訟代理人

石志鵬律師

訴訟代理人

呂雅莉

被告

旺品地產開發有限公司

法定代理人

張自健

被告

張天堯

上二人共同訴訟代理人

石志鵬律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國104 年2 月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國102 年7 月2 日透過被告旺品地產開發有限公司（係全國不動產之加盟店，下稱旺品公司）及承辦人員被告張天堯之居間介紹，以新臺幣（下同）990 萬元，向被告詹伃萍買受新北市○○區○○路00巷00號6 樓（建號林口區力行段716 、731 、732 ）之建物及所坐落之基地（地號林口區力行段1179，持分100000分之1666）（下稱系爭房屋）。原告已支付全部價金，被告詹伃萍於102 年7 月31日將系爭房屋所有權移轉登記予原告指定之第三人林昱明。詎原告遷入系爭房屋居住數月後，由他人告知該屋曾於99年（或98年）1 月1 日發生非自然死亡事件，當時屋主高家鼎之子因與女友吵架負氣於女友面前跳樓自殺，屋主高家鼎因此於隔年以低於市場行情之凶宅價格出售系爭房屋予被告詹伃萍。

㈡先位聲明部分：

⒈原告聽聞系爭房屋發生非自然死亡事件後，曾向系爭房屋所在鄰里之鄰長、里長詢問，鄰里長均證實該屋確實發生屋主之子因感情問題跳樓自殺之非自然死亡事件，原告甚為訝異，如此嚴重影響購買意願之重大交易事項，被告等竟均未告知，原告遂質問被告張天堯為何未告知系爭房屋曾發生非自然死亡事件，被告張天堯竟推稱該事件之死者是到醫院後才死亡，並非死在家中，故房屋不算凶宅，渠等無告知義務云云。而被告詹伃萍、張天堯均明知系爭房屋曾發生過前屋主高家鼎之子跳樓之事，姑不論系爭房屋是否為民間定義之凶宅，又或者跳樓之死者是否於到院前死亡，凡此屋曾發生過屋主之子跳樓身亡之事，絕對嚴重影響買方之購買意願，賣方應有告知之義務。而居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第567 條亦定有明文，房屋仲介人員亦有告知上情之義務，則被告詹伃萍、張天堯惡意隱匿此重大交易事項，係共同詐欺原告，致原告受有損失，已構成共同侵權行為，依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，應連帶賠償原告所受損失。

⒉又被告張天堯係受僱於被告旺品公司擔任仲介人員，依民法第188 條規定，被告旺品公司自應就被告張天堯之侵權行為負連帶賠償責任。

⒊承上，被告詹伃萍、張天堯、旺品公司應連帶賠償原告所受損失，而原告本應以低於正常市場行情之凶宅價格購入系爭房屋，約為本件交易價格之7 至8 折，卻因被告等詐欺隱匿重大交易事項，致使原告溢付2 至3 成之買賣價金，受有嚴重損失，故原告請求被告等連帶賠償相當於系爭交易價格約2 成之損失即200 萬元，堪為合理。

㈢備位聲明部分：退步言之，如鈞院認被告詹伃萍、張天堯未為詐欺行為，則原告備位請求如下：

⒈被告詹伃萍應依物之瑕疵擔保責任，返還原告200 萬元之不當得利：

①民法關於物之瑕疪擔保責任之規定，係基於買賣為一方移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約，為求買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。又物之瑕疪擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則除契約預定效用為當事人之特約，應依特約為認定外，就價值及通常效用之認定，自應就一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。是以物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵，而依民間一般看法之兇宅指曾發生過兇殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有兇殺等非自然身故情事之兇宅，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，進而造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。準此，不動產內曾發生非自然身故之情事，既對不動產本身造成經濟性之價值減損，自堪認係屬物之瑕疵。

②本件被告詹伃萍所出售之系爭房屋，於99年（或98年）元旦發生屋主之子於屋內跳樓身亡之非自然死亡事件，且歷時3 年餘，仍廣為鄰里間所流傳，足見此自殺事件影響人之心理層面甚大，此屋既有如此重大瑕疵，原告應得依民法第359 條規定請求減少價金，原告以市場上凶宅通常折價2 至3 成之交易習慣，請求相當於房屋價金2 成之金額即200 萬元，應為合理，則被告詹予萍應返還200 萬元之不當得利。

⒉被告旺品公司、張天堯應依過失侵權行為之責任，連帶賠償原告200 萬元之損失：按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第567 條定有明文。則被告張天堯為原告居間介紹買受系爭房屋，既明知系爭房屋發生過非自然死亡事件，應有將此情告知原告之義務。被告張家誠未為告知，縱無詐欺之故意，亦有漏未告知之疏失，依民法第184 條第1 項前段規定，對原告仍應負侵權行為之賠償責任。被告旺品公司應依民法第188 條規定就被告張天堯之侵權行為負連帶賠償責任。

⒊被告旺品公司應依債務不履行之責任，賠償原告200 萬元之損失：退萬步言，縱認被告張天堯未構成侵權行為，則被告旺品公司與原告簽立不動產居間契約，向原告收取仲介服務費，依民法第567 條規定，應據實將不動產有關之重大交易事項告知原告，被告旺品公司未告知前揭非自然死亡事件，已違背債之本旨，應依民法第227 條規定負債務不履行之賠償責任。

㈣併聲明：

⒈先位部分：

①被告等應連帶給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

②原告願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位部分：

①被告詹伃萍應給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

②被告張天堯、旺品公司應連帶給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

③前2 項請求，如其一被告已履行給付，其他被告免給付義務。

④原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠按一般不動產買賣慣例所稱之凶宅，係指屋內曾發生過非自然身故情事之房屋，即曾發生凶殺或自殺致死之房屋，並不包含意外身故。又查凶宅並非法律名詞，依一般社會觀念應係建物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工死亡（如凶宅）或自行加工死亡（如自殺、自行求死故意服藥過量中毒致死）之情形；如非他人加工或自行加工，而係因病死或非求死行為致死，即與前述因凶殺、自殺或自行求死行為致死之凶宅有別。本件系爭房屋前屋主高家鼎之子高德華於99年1 月1 日早上5 時50分許，自住家墜樓，送醫後急救不治身亡，依臺灣桃園地方法院檢察署（下稱桃園檢署）檢察官相驗屍體報告書「無法判斷死者係意外或因自殺而墜樓」，則系爭房屋亦無法判斷是否為凶宅，且前屋主高家鼎出售時，亦稱其子係意外墜樓，足證系爭房屋並非凶宅。又系爭房屋是否屬於凶宅，係以該建物專有部分於賣方產權持有期間，是否曾發生凶殺或自殺致死之情事以為認定。而本件系爭房屋於被告詹伃萍持有期間未曾發生凶殺或自殺致死之情事，足見系爭房屋並非房地產交易實務上之凶宅，被告詹伃萍並不負物之瑕疵擔保責任。

㈡又系爭房屋所在曾墜樓死亡之意外，該屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，非為瑕疵。況高德華是否確係在系爭房屋中自殺，已非無疑，有如前述，是即無所謂影響居住品質或減少價值可言。原告主張依據自殺身亡之情事，認定系爭房屋受有買賣價金2 至3 成之損害。然原告主張系爭房屋曾發生跳樓自殺致死情事，為被告所否認，系爭房屋是否確具有原告所稱之瑕疵及損害，應由原告就該項利己事實之存在負舉證之責。

㈢系爭房屋係由被告詹伃萍之夫呂青憲所購買，登記在被告詹伃萍名下，被告詹伃萍僅係單純之登記名義人，並不知悉系爭房屋曾發生有人意外墜樓之意外事故。又系爭房屋亦由被告詹伃萍之夫呂青憲委由被告旺品公司銷售，此觀系爭房屋之買賣契約係由被告詹伃萍之夫呂青憲代理簽訂即明。另被告詹伃萍之夫呂青憲委由被告旺品公司銷售系爭房屋時，已告知系爭房屋曾發生有人意外墜樓之意外事故。再者，原告於看屋買屋時，均係透過被告張天堯，從未直接與被告詹伃萍或其夫呂青憲連繫，且原告於簽訂不動產買賣契約時，亦未詢問被告詹伃萍之夫呂青憲系爭房屋是否曾發生有人意外墜樓之意外事故，因此被告詹伃萍並未有任何隱瞞詐欺之行為。原告主張被告詹伃萍與被告張天堯間有惡意隱匿系爭房屋曾發生有人意外墜樓之意外事故之重大交易事項，係共同詐欺，亦應由原告就被告詹伃萍與被告張天堯間有惡意隱匿重大交易事項之犯意聯絡，或被告詹伃萍有惡意隱匿重大交易事項之行為，負舉證責任。復依被告詹伃萍於103 年4 月30日所簽立之不動產標的現況說明書第19項次「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺或其他非自然身故之情事」，被告詹伃萍勾選否，則系爭房屋於被告詹伃萍持有期間，確係未曾發生兇殺或自殺致死之情事，被告詹伃萍勾選否，事屬當然，並無任何詐欺之情事，亦無任何不法。兩造契約既約定，系爭房屋是否屬於凶宅，係以該建物專有部分於被告詹伃萍產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事以為認定，而系爭房屋係於被告詹伃萍持有產權前之99年1 月1 日發生意外墜樓死亡之事故，並非在被告詹伃萍產權持有期間內發生，因此被告詹伃萍並無任何隱匿、詐欺之不法侵害行為。此外，房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋是否發生兇殺或自殺致死之情事，固有說明之義務，惟高德華無法判斷係意外或因自殺而墜樓，系爭房屋無法判斷是否為凶宅，持有人焉有自行認定為凶宅之理？且系爭房屋於前屋主高家鼎出售時，亦稱其子係意外墜樓，系爭房屋並非凶宅，無發生兇殺或自殺致死情形，則被告張天堯、被告旺品公司即無說明之義務，即不得因未說明，而認被告張天堯、被告旺品公司有故意或過失，不法侵害原告權利之情事。

㈣併聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、本件原告於102 年7 月2 日經由被告旺品公司及承辦人員即被告張天堯之居間介紹，以總價款990 萬元向被告詹伃萍購買系爭房屋，原告已支付全部價金，被告詹伃萍於102 年7月31日將系爭房屋所有權移轉登記予原告指定之第三人林昱明；又系爭房屋曾於99年1 月1 日發生前屋主高家鼎之子高德華墜樓死亡事件等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣意願書、不動產買賣契約書及系爭房屋異動索引等件影本在卷可證（見本院卷第7 至16頁），且經本院調閱桃園地檢署99年度相字第62號相驗卷宗查明無訛，有該相驗卷宗影本可憑，自堪認此部分事實為真實。

四、原告主張系爭房屋前屋主高家鼎之子當時係因與女友吵架負氣於女友面前跳樓自殺，此已嚴重影響買方之購買意願，被告詹伃萍、張天堯均有告知義務，惟渠等惡意隱匿此重大交易事項，係共同詐欺原告，致原告受有損失，依民法第184條第1 項前段、第185 條規定，已構成共同侵權行為，應連帶賠償原告所受損失，被告旺品公司應依民法第188 條規定，就被告張天堯之侵權行為負連帶賠償責任，是原告得先位聲明請求被告等連帶賠償200 萬元；又系爭房屋內曾發生非自然身故之情事，對不動產本身造成經濟性之價值減損，屬物之瑕疵，原告得依民法第359 條規定向請被告詹伃萍請求減少價金，被告張天堯縱無詐欺之故意，亦有漏未告知原告之疏失，依民法第184 條第1 項前段規定，對原告仍應負侵權行為之賠償責任，被告旺品公司應依民法第188 條規定就被告張天堯之侵權行為負連帶賠償責任，縱認被告張天堯未構成侵權行為，被告旺品公司與原告簽立不動產居間契約向原告收取仲介服務費，依民法第567 條規定，應據實將不動產有關之重大交易事項告知原告，被告旺品公司未告知前揭非自然死亡事件，已違背債之本旨，應依民法第227 條規定負債務不履行之賠償責任，故原告得備位聲明請求被告詹伃萍給付200 萬元，被告張天堯、旺品公司連帶給付200 萬元，此2 項請求，如其一被告已履行給付，其他被告免給付義務等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲將本院得心證理由說明如下：

㈠先位聲明部分：

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段、第188 條第1 項前段固分別定有明文。惟民法第184 條第1 項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任（最高法院58年台上字第1421號判例、82年度台上字第267號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭房屋前屋主之子高德華係於99年1 月1 日5 時50分許，自系爭房屋（6 樓）後方陽台墜樓至1 樓後方陽台，經送往長庚醫院急救，於同日7 時15分急救無效死亡，經檢察官相驗後並無法判斷死亡係意外或因自殺而墜樓等情，有上開相驗卷宗及所附之桃園地檢署檢察官相驗報告書可證，則本件姑不論原告主張當時高德華係因與女友吵架負氣跳樓自殺一節是否屬實，惟高德華於當時既係自系爭房屋後方陽台墜樓至1 樓後方陽台，經送醫急救不治於同日7 時15分死亡，顯然系爭房屋並非高德華之死亡地點，是原告主張系爭房屋曾發生非自然死亡事件，尚非無疑？況原告與被告詹伃萍簽訂不動產買賣契約書所附之「不動產標的現況說明書」第19項係記載：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或其他非自然身故之情事」等語（見本院卷第83頁），本件高德華之非自然死亡，既非發生在系爭房屋之專有部分內，被告詹伃萍並無說明之義務，是以，其於102 年7 月2 日出售系爭房屋予原告時未說明上情，應無惡意隱匿重大交易事項，而故意不法侵害原告權利之可言。

⒊次查，依內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號號公告之「不動產委託銷售契約書範本」，其附件一「不動產標的現況說明書」項次第12項記載：「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」等語，而所附之「不動產委託銷售契約書簽約注意事項」第1 項「適用範圍」規定：「本契約範本於不動產所有權人委託不動產仲介公司（或商號）銷售時之參考，本契約主體應為企業經營者（即仲介公司或商號），由其提供予消費者使用（即委託人）…」等語，此有該不動產委託銷售契約書範本在卷可證，可見本件被告旺品公司、張天堯所提供之前述不動產買賣契約書所附之「不動產標的現況說明書」第19項，應係依照上開不動產委託銷售契約書範本附件一內容而為製作，故尚難認被告旺品公司、張天堯就系爭房屋前屋主之子於本件買賣契約簽訂前3年7 個月發生墜樓死亡事件，有依民法第567 條第1 項規定向原告報告之義務，是原告主張被告張天堯有與被告詹伃萍惡意隱匿重大交易事項，共同詐欺原告，致原告受有損失，構成共同侵權行為，依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，應連帶賠償原告所受損失，被告旺品公司應依民法第188 條規定就被告張天堯之侵權行為負連帶賠償責任，並非可採。

㈡備位聲明部分：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條分別定有明文。

⒉原告固主張系爭房屋發生上開跳樓自殺之非自然死亡事件，且歷時3 年餘，仍廣為鄰里間所流傳，足見此自殺事件影響人之心理層面甚大，系爭房屋屋有價值減損之重大瑕疵，原告應得依民法第359 條規定請求減少價金云云。惟系爭房屋前屋主之子是否意外或因自殺而墜樓致死並無法判斷，且其係自系爭房屋後方陽台墜樓至1 樓後方陽台，經送往長庚醫院急救無效死亡，系爭房屋專有部分內並無發生非自然死亡之情形，業如前述，則原告主張系爭房屋有價值減損之重大瑕疵，顯非無疑？又所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響房屋之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，不論出賣人是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任，而本件系爭房屋並非曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，自非所謂之「凶宅」，原告主張被告詹伃萍應負物之瑕疵擔保責任，尚嫌無據。況且，原告雖曾先後聲請本院囑託神碟國際不動產估價師事務所、財產法人新北市不動產估價師公會鑑定：「（一）新北市○○區○○路00巷00號6 樓房屋，曾於民國99年1 月1 日5 時50分發生住戶自陽台墜至1 樓地面，經送醫急救於同日7 時15分不治救亡之非自然死亡事件，上開事件之發生對於該房屋在『102 年7 月份』時之交易價格有無影響？如有影響，其影響之價格或比率為何？（二）上開事件如有影響該房屋之交易價格，是否因該住戶為『意外墜樓』或『跳樓自殺』而有所不同？如有所不同，其分別影響之價格或比率為何？」，然因原告認為鑑定所需費用過高而撤回鑑定之聲請，可見系爭房屋是否有價值減損之瑕疵，亦無證據可資證明，因此，原告主張被告詹伃萍應依物之瑕疵擔保責任，返還其200 萬元之不當得利，要難採取。

㈡再查，本件尚難認定被告旺品公司、張天堯就系爭房屋前屋主之子於本件買賣契約簽訂前3 年7 個月發生墜樓死亡事件，有依民法第567 條第1 項規定向原告報告之義務，亦詳述於前，則原告主張被告旺品公司、張天堯應依過失侵權行為之責任，連帶賠償原告200 萬元之損失，或被告旺品公司應依債務不履行之責任，賠償原告200 萬元之損失，亦屬無據，亦無足取。

五、從而，原告先位聲明請求被告等連帶給付200 萬元及其遲延利息；備位聲明請求被告詹伃萍給付200 萬元及其遲延利息，被告張天堯、旺品公司連帶給付200 萬元及其遲延利息，及該2 項請求，如其一被告已履行給付，其他被告免給付義務，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。