資料來源：司法院裁判書系統
臺灣新北地方法院103年度訴字第1685號
臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1685號
- 原告
- 吳應尉
- 原告
- 陳銘龍
- 原告
- 陳峻偉
- 原告
- 黃曉葳
- 共同訴訟代理人
- 溫令行律師
- 共同訴訟代理人
- 劉政杰律師
- 共同送達代收人
- 張詠森
- 被告
- 英德建設股份有限公司
- 法定代理人
- 袁齊芬
- 訴訟代理人
- 呂佩芳律師
- 訴訟代理人
- 高奕驤律師
- 複代理人
- 陳嫈恬律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國103年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
甲、緣被告英德建設股份有限公司(以下稱「英德建設」)為坐落於新北市○○區○○段000地號等7筆、地址為新北市○○區○○路○段00號等之建物(以下稱「新時代大樓」)之賣方。原依據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條第三項第(三)款規定(附件一)，車道及其他必要空間之面積坪數，本應登記為車位所有人所有(即俗稱之小公)，並與車位一併銷售，不應另行計價，否則車輛於法律上將無法自車道進出，而無法達停車位使用之目的。然被告竟將新時代大樓公設建號3108建號1樓至地下4樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間，登記為全體區分所有權人之共用部分，而作為房屋之公設坪數計價出售，導致房屋之買方於不知情之狀態下，購買不應計價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間坪數，致建物之買方受有損害，而英德建設受有利益，英德建設自應返還該等利益與各房屋買受人即原告等。
乙、被告英德建設違法虛灌公共設施坪數，致建物之買方受有損害，原告自得請求被告返還虛灌坪數之價金：
一、按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第359條及第227條及同法第179條，分別定有明文。
二、次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查上訴人主張：被上訴人將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，伊自可主張同時抗辯，拒絕給付第六期款等語（見原審卷第二六頁至第三○頁），為其重要之防禦方法，原審未遑說明其取捨意見，僅以：縱有部分公共設施未完成或虛增坪數之情形，被上訴人亦可透過修補或找補之方式處理，上訴人不得主張同時履行抗辯云云，尚屬可議。」此有最高法院99年台上字第2443號民事判決內容，可資參照。
三、經查：
（一）新時代大樓之車道及其他必要空間，係合併停車空間(即停車位)及其他公共設施，登記於○○區○○段0000○號之公設建號中，此有建物登記謄本可查(原證一)。故系爭新時代大樓之實際車道面積，可由建物登記謄本中之總公設面積即5113.29平方公尺，扣除停車空間及其他公共設施，即可計算得知。依據原證一計算，可知：
１、○○區○○段0000○號之所有停車空間登記面積合計為1604平方公尺。【計算式：大車位面積：登記為○○區○○段0000○號應有部分2958／1000000，合計為：58位ｘ2958／1000000ｘ5113.29=877.26㎡、小車位面積：登記為○○區○○段0000○號應有部分2538／1000000，合計為：56位ｘ2538／1000000ｘ5113.29=726.7 4㎡、大小車位面積合計為：877.26+726.74=1604㎡)】
２、○○區○○段0000○號之實際停車格面積合計為1594.5平方公尺。【計算式：大車位單一車格面積：2.5x6=15㎡小車位單一車格面積：2.25x5.75=12.9375㎡大小車位總車格面積合計為：58位x15+56位x12.9375=1594.5㎡】
３、○○區○○段0000○號之應附隨於車位之車道及其他必要空間面積合計為2380.34平方公尺。【計算式：一樓部分：87.57(一樓登記面積)-8.02(管委會空間)=79.55㎡地下二層部分：1256.43(該層登記面積)-10.13(甲梯)-22.83(乙梯)-21.37(發電機)-16.81(電機房)-225(大車15位)-168.19(小車13位)=792.1㎡地下三層部分：1256.43(該層登記面積)-10.35(甲梯)-24.9(乙梯)-7.09(蓄水甲)-6.57(蓄水乙)-255(大車17位)-155.25(小車12位)=797.27㎡地下四層部分：1256.4 3(該層登記面積)-10.35(甲梯)-25.07(乙梯)-7.09(蓄水甲)-6.57(蓄水乙)-22.28(消防設施)-11.65(汙水設施)-255(大車17位)-207(小車12位)=711.42㎡車道合計面積=79.55+792.1+797.27+711.42=2380.34㎡】
４、應登記為停車空間(包括停車位及應附隨之車道及其他必要空間)販售之面積應為3974.84平方公尺。【計算式：2380.34+1594.5=3974.84㎡】
５、由上開數據顯可查，登記於停車位之車道及其他必要空間，而應與停車位共同販售，不另計價知面積，本應為2380.34平方公尺，被告英德建設卻僅將其中區區9.5平方公尺之面積登記入停車位面積，卻將其他2370.84平方公尺【計算式：2380.34-9.5=2370. 34㎡，3974.84-1604=2370.34㎡】之車道及其他必要空間面積灌入房屋區分所有權人之公設坪數，而就該等不應計價之面積向房屋區分所有權人計價收費，賺取暴利。
（二）因新時代大樓之停車空間(即停車位)係供另行加價購買，故房屋買受人對於公共設施之使用面積，本即不含停車空間(即停車位及應附隨之車道及其他必要空間)。現行新時代大樓房屋買受人就○○區○○段0000○號之公設登記總面積，係為3509.29平方公尺【計算式：5113.29-1604=3509.29㎡，即將信義段3108建號總面積扣除停車位登記面積】。然而依據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第壹條第三項第(三)款規定，因車道面積應含括於停車位空間而不應再行灌入公共設施坪數由全體房屋買受人分擔，故○○區○○段0000○號房屋買受人實際應登記之公共設施面積，理應扣除車道及其他必要空間面積，而僅應登記1138.45平方公尺而已【計算式：5113.29-3974.84=1138.45㎡，即將信義段3108建號總面積扣除應登記為停車空間之面積】，中間之差額2370.84平方公尺，本應登記與車位共同販售，不另計價，卻均灌入房屋公設轉而向房屋買受人收費。
（三）詎料，被告英德建設計算房屋買受人實際可使用之公共設施面積時，竟將上開車道面積坪數算入，致使房屋買受人給付價金購買車道面積之比例坪數，實際上卻無法使用，被告英德建設於計算房屋買受人所應分擔之公共設施比例時，僅將9.5平方公尺之車道及其他必要空間計入車位面積，幾乎將全部車道及其他必要空間面積均登記並販賣與房屋買受人，○○區○○段0000○號登記於房屋買受人公設總面積為3509.29平方公尺。就目前各房屋買受人所應分擔之公共設施(不含停車位)比例中，事實上僅有1138.45平方公尺應登記於房屋買受人，2370.84平方公尺係以車道灌水公設，申言之，現行○○區○○段0000○號對房屋買受人之登記面積中，有高達67.56%之比例為灌水之車道面積【計算式：2370.84平方公尺/3509.29平方公尺=67.56%】，核被告英德建設刻意虛灌坪數之行為，顯違反誠信原則，原告等本於債務不履行不完全給付之法律關係，依民法227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償房屋價值減損之損害；另本於買賣契約瑕疵擔保及不當得利之法律關係，依民法第354條、第359條及第179規定規定，請求被告返還所減少之坪數價金，併依債務不履行不完全給付之法律關係，依民法227條第1項準用第226條第1項規定，請求被告賠償停車位價值減損之損害。蓋房屋買受人並未購買停車位，故實際上無法使用，自屬買賣標的物之瑕疵，房屋買受人即原告自得主張減少該無法使用部份之價金。被告英德建設就上開重複收取之67.56%坪數之費用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告等受損害，被告英德建設自應返還該等重複收取之坪數費用(被告就原告各戶所溢收之金額計算，詳如附表一)。
丙、被告英德建設隱瞞上開虛灌坪數之事實，復已違反公平交易法之規定：
一、按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」公平交易法第24條，定有明文。「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定」此亦經行政院公平交易委員會公處自第100108號處分書(附件二)及行政院公平交易委員會第100003號處分書(附件三)認定在案。
二、因被告英德建設隱瞞原告上開共用公共設施部分所含項目係包含車道之資訊，已該當為足以影響交易秩序之欺罔行為，顯已違反公平交易法第24條所規定之禁止不法行為，又因公平交易法亦屬於保護他人之法律，故被告英德建設之行為亦符合民法第184條第2項之規定，原告亦得向被告請求超額給付價金之損害賠償。縱上，原告等並僅暫先各以新臺幣壹佰萬元為請求，嗣再為訴之擴張聲明。
丁、為請求返還價金事件，依法補充理由事：
一、被告將本不應依坪數計價而應登記於車位按車位個數銷售之車道，故意登記為建物之共用部分，而依坪數向建物所有權人收取買賣價金，獲取暴利：
（一）查系爭建物即新時代大樓共有二個共用部分建號，分別為信義段3107建號及信義段3108建號。信義段3107建號包括樓梯間、騎樓、屋突部分，係為系爭建物之共用部分，原告不爭執；然而信義段3108建號則為地下層，包括車位、車道、防空避難室兼停車空間、台電配電場所、發電機房、蓄水池…等部分，原告對被告將車位及車道以外之空間登記為建物之共用部分，並不爭執，然而就信義段3108建號中車道及車位部分，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第2條第3項第1款本應登記為車位所有權人所有，並標示車位及車道空間之面積，詎被告竟將車道面積登記為建物之共用部分，並向建物所有權人收取該等共用部分之買賣價金，以此獲取暴利！
（二）依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第6條，車位之價款係獨立於房屋價款。車位之價款係以個數計算，而非如房屋價款係以坪數計算。申言之，車位買受人所購買之車位，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第2條第3項第1款本應內含車位本身及車道之面積，而內含於車位之買賣價金當中，車道部分原本並不會另行向車位買受人依坪數計價；然而，被告竟將該等本來不應向車位買受人計價之車道面積登記為建物之共用部分，而將車道依建物坪數面積向建物買受人收取價金。質言之，被告係故意將該等不應另行向車位所有權人計價之車道面積，用此等登記陷阱向建物所有權人收取價金獲取暴利！
二、被告自認確有將車道面積登記為建物共用部分面積之事實，該等不應計價卻登記為共用部分計價之車道面積，共2370.61平方公尺(717.11坪)：
（一）查被告自認確實有將車道面積登記為系爭建物公共設施面積之事實。復查，被告自承渠所登記予汽車車位所有權人之建物總面積為1604.23平方公尺，車格之總面積為1594.5平方公尺(被告103年7月16日民事答辯狀第6頁)，而自承僅將9.73平方公尺之車道面積登記為汽車車位所有權人所有。
（二）查被告對原告起訴狀所計算並主張車道面積共2380.34平方公尺之事實並不爭執。被告僅將9.73平方公尺之車道面積登記為汽車車位所有權人所有，其餘共2370.61平方公尺之車道面積，被告均登記為建物所有權人所有，此亦為被告所不爭執。
三、被告爭執建物所有權人亦會通過車道，因而將車道面積登記為建物共用部分之抗辯無理由：
（一）查被告所爭執者，係未購買車位之建物所有權人，如無持有車道面積，將無法通行車道，因而無法進出垃圾儲藏室、修繕發電機房、電信機房、蓄水設備、污水機房或消防機房，或於緊急時進入避難云云。惟查，本件原告並未將地下一樓之防空避難室間停車空間納入車道面積計算(即，2380.34平方公尺之車道面積，並未含地下一樓之車道面積，因該等車道面積本即為防空避難室兼車道，登記為建物之公共設施具合理性，故原告並未納入向被告請求)，被告所稱垃圾儲藏室、發電機房修繕、緊急時進入避難云云，係指地下一樓建物所有權人可能進出，然而原告並未向被告主張地下一樓兼做防空避難室之車道面積不應登記為建物公共設施，被告顯有誤解，被告上開抗辯並無理由。
（二）復查，被告主張地下三樓、地下四樓有發電機房、電信機房、污水機房、修房機房，因於修繕時必須行經車道，故建物所有權人應持有車道面積云云；事實上，上開各項機房等設施並非獨立權狀，而係信義段3108建號之應有部分，並登記為建物所有權之共用部分，該等公共設施相當面積係以信義段3108建號應有部分方式登記予建物所有權人，建物所有權人對於上開共用部分之所有權既係應有部分，自及於整體信義段3108建號(即新時代大樓部分1樓及全部地下室)每個質點，並非特定於上開各項機房設備、防空避難室、垃圾儲藏室等而已。甚且，如對共用部分有修繕必要，管理委員會自得本於規約進行修繕，根本無被告所稱無法通行之問題，被告之抗辯並無理由。
（三）事實上，被告公司亦明知其係故意以應有部分之概念蒙蔽消費者，即建物之買受人。被告公司本件主要抗辯「如車道不登記給建物所有權人，建物所有權人即不得使用車道」之概念，根本於法未合──建物所有權人本即持有各項地下室機房、垃圾儲藏室、防空避難室相當面積之應有部分，該等應有部分並非特定於上開各項公共設施，而係地下室每個質點，自包括車道部分在內。本件原告所爭執者，係車道部分(除地下一樓之車道面積因兼作防空避難室而不計入外)之相當面積，應登記予車位所有權人作為車位之應有部分不另計價，而非登記予建物之所有權人另行依坪數計價，被告不斷以「建物所有權人會使用車道就應該把車道相當面積登記給建物所有權人」為抗辯，掩飾其將車道相當面積登記予建物所有權人係為了收取該等面積價金之真正意圖(事實上被告確實也因此收取了暴利)，實不可取！
四、簡單假設乙例說明：
（一）A大樓車位一個售價新台幣（以下同）250萬元，房屋一坪50萬元。A大樓共100戶，公共設施(包括大廳、電梯、空中花園、健身房等等)共500坪，每戶室內20坪，平均公共設施5坪(500坪/10 0戶=5坪)，每戶原應登記為25坪(如表一)，售價房屋本應為1250萬元(50萬x 25坪= 1250萬元)，加車位250萬元，總價為1500萬元。(如表三)
（二）A大樓車位共100個，一個車格5坪大，車道面積500坪，則一個車位應登記為10坪(含5坪之車格面積及5坪之車道平均面積(500坪/100個車位=5坪車道))。(如表二)表一：總公設坪數500坪、總戶數100戶、每戶應登記公設坪數5坪、每戶室內坪數20坪、每戶應登記總坪數25坪。
表二：總車道坪數500坪、車位總數100個、每車位應登記車道坪數5坪、每車位本身坪數5坪、每車位應登記總坪數10坪。
表三：房屋單價50萬/坪、房屋應登記坪數25坪、房屋總價1250萬、車位單價250萬、房屋車位總價1500萬。
（三）然而A大樓之建商為了賺錢，將500坪之車道面積灌入房屋之公共設施登記，平均每戶公共設施面積除原本5坪之公共設施外，又多了5坪之「車道公共設施」(500坪車道面積/100戶=5坪)，房屋總坪數增加成為30坪(如表四)，售價為1500萬元(50萬x 30坪= 1500萬元)。然而車位是依照個數計價，價錢並不會因此減少，仍然為250萬元，每戶之售價總價含車位即暴增為1750萬元，足足比原本應為之1500萬元高出250萬元，全部進了建商的口袋。(如表六)表四：車道總坪數500坪、房屋總戶數100戶、平均每戶灌水登記車道面積5坪、每戶室內坪數20坪、每戶平均公設坪數5坪、每戶登記總坪數30坪。
表五：房屋單價50萬/坪、房屋遭灌入車道面積坪數30坪、房屋總價1500萬、車位單價250萬、房屋車位總價1750萬。
表六：房屋原應登記坪數25坪、房屋原總價1250萬、房屋遭灌入車道面積坪數30坪、房屋房屋建商實收總價1500萬、灌水超收價金250萬。
（四）以上，就是被告英德建設在新時代大樓所玩的數字遊戲。
五、綜上所述，被告英德建設及其所屬茂德集團，近年來已以相同手法於諸多建案獲取高額暴利！多有對其等提起刑事訴訟主張其為詐欺者。本件原告回歸基本民事法體系，請求被告將超收灌水價金返還，狀請鈞院鑒核，判決如聲明事項，用維權益，實感德便。
戊、為請求返還價金事件，依法補充理由事：
一、被告將「停車空間」面積登記入建物坪數計價，顯有價值瑕疵：查兩造所簽訂新時代房屋預定買賣契約書第21頁至第23頁，顯可查僅有地下三層平面圖中有關於「B車道」之註記，其餘均標示為「停車空間」。被告將停車位(即停車空間)個別出售，卻將標註為「停車空間」之面積全數登記予新時代大樓全體區分所有權人，顯係價值瑕疵，更予契約所訂根本不符！
二、車道面積不得灌於大公，應登記為車位所有權人之小公，法令規定至為明確：
（一）查建物所有權第一次登記法令補充規定第12點：「區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登記。前項共有部分登記之項目如下：……(四)法定停車空間（含車道及其必要空間）。」顯可查法定停車空間應將車位、車道及其必要空間登記為車位所有權人所有！
（二）復查「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」土地登記規則第81條定有明文。復依內政部101年11月8日內授中辦地字中第1016040740號函，停車空間「並非就每一個別停車位，其使用上必包含車位、車道及其必要空間」(參照附件四)。
（三）實務上俗稱之「大公」，泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房或其他被計入建物面積範圍內屬公眾使用之附屬建築物等。而實務上俗稱之「小公」則指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、門廳等。車位之車道及其必要空間本應登記為「小公」而歸車位所有權人所有，然而被告竟將近乎全部之車道登記為「大公」而登記為全體區分所有權人所有(高達2380.34平方公尺之車道，僅有9.5平方公尺登記為車位所有權人之「小公」，卻有2370.84平方公尺登記為全體區分所有權人之「大公」)，而做價銷售予全體區分所有權人！顯違上開法令規定！
三、被告應賠償原告陳峻偉1,167,800元：依被告所提被證一即兩造買賣契約可查，原告陳峻偉每坪房屋所購入之單價為每坪52萬元，原告陳峻瑋之建物登記遭灌入停車空間之面積如原告起訴狀檢附附表一，依每坪單價計算，被告應賠償原告1,167,800元。
四、被告應賠償原告吳應尉1,089,300元、原告陳銘龍1,184,000元、原告黃曉葳1,184,000元，或至少按上開三原告之前手向被告購買之每坪單價，賠償上開三原告灌入大公之停車空間及車道面積之相當金額：
（一）依民法第184條第2項，被告有故意將車道面積灌入大公虛增房屋坪數欺罔買受人溢收價款顯失公平之行為，與土地登記規則第81條、建物所有權第一次登記法令補充規定第12點所明示之登記方式完全違反，更違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第2條第3項第1款故意不將車位面積記載於預售屋買賣契約而故意隱匿重要交易資訊，違反公平交易法第24條而違反保護他人之法律，致原告吳應尉、陳銘龍、黃曉葳向前手購買時受有灌入上開房屋大公之損害，原告吳應尉溢付1,089,300元、原告陳銘龍溢付1,184,000元、原告黃曉葳溢付1,184,000元之多，自得依民法第184條第2項向被告請求損害賠償，尚不因原告是否直接銷售房屋予原告三人而有所不同。
（二）退步言，原告吳應尉、陳銘龍、黃曉葳所受損害，至少相當於被告因上開將車道灌入大公之行為所溢收之金額。原告依民事訴訟法第342條第1項、第343條、第344條第1項第1、3、5款，聲請鈞院命被告提出被告就新北市○○區○○路○段00號4樓之8、新北市○○區○○路○段00號6樓之8、新北市○○區○○路○段00號5樓之8之房屋及土地買賣契約書，以核算斯時之房屋買賣單價，以為損害賠償之計算基礎。
己、為請求返還價金事件，依法提呈補充理由(三)狀事：
一、被告將「停車空間」面積登作為主建物之公共設施(俗稱「大公」)，就該等坪數計價收取買賣價金，顯與契約不符：
（一）查兩造所簽訂新時代房屋預定買賣契約書(被證1參照)第21頁至第23頁，顯可查僅有地下三層平面圖中有關於「B車道」之註記，其餘均標示為「停車空間」。被告將標註為「停車空間」之面積登記作為主建物之公共設施(俗稱「大公」，即被告所擬定之【新時代】房屋預定買賣契約書第3條第4項之「共用部分面積」)，登記予新時代大樓全體區分所有權人收取買賣價金，顯係價值瑕疵，更與契約所訂根本不符！依民法第354條第1項、第359條，原告自得請求減少其所購買之主建物中，就該部停車空間遭登記為「大公」之坪數，依其買賣房屋單坪之價金乘以該部面積所得之溢收價金。
（二）查被告所擬定之【新時代】房屋預定買賣契約書(參照被證1)第3條房屋登記明細，根本未記載有「停車空間」，被告竟將停車空間登記為共用部分面積(即「大公」)，按坪數收取買賣價金，顯與契約不符！
（三）因被告就停車空間均另行銷售而由消費者自行選擇是否價加購買，簽署被告所提供之系爭定型化契約之消費者(如原告)，理所當然勢必認為自己所購買之「大公」中，不可能包含上開被告記載為「停車空間」之面積。質言之，由於被告已於契約中將該等空間記載為「停車空間」，又就停車空間另行計價由消費者選購，消費者(如原告)根本不可能有任何可能或機會了解上開「停車空間」竟然被灌入主建物附帶之公共設施面積偷天換日銷售給消費者！被告亦未盡其說明義務，告知消費者其所購買之主建物附帶之公共設施面積事實上內含上開「停車空間」面積，嚴重違反其說明義務！查103年11月4日庭訊中被告自承「原告主張契約二十頁到二十三頁(契約標註為停車空間之面積)，並不是車道部分，從圖示，這就是車道，頂多是契約上用語不夠精確」，然而，該等被告所謂「不夠精確」的契約用語，除確實誤導消費者(包括原告)認定該等「停車空間」並未登記計入主建物附屬公共設施計價收費外，更顯見被告違反其說明義務，任由其所稱「不夠精確」的契約用語誤導消費者(包括原告)。依民法第227條第1項，被告自應付不完全給付之損害賠償責任，另被告亦違反公平交易法第24條，應依第184條第2項賠償原告自其所購買之主建物中，就該部停車空間遭登記為主建物附屬公共設施之坪數，依其買賣房屋單坪之價金乘以該部面積所得之溢收價金。
（四）事實上，依系爭新時代房屋預定買賣契約書第1條第2項與內政部定型化契約(附件2參照)第2條第3項之條文對照，可查被告刻意將停車空間坪數面積之記載刪除，讓消費者無從得知停車空間之面積坪數。此種行為，更可知被告確實係故意隱匿其將停車空間計入大公之不法行為，就算消費者(包括原告在內)有另行加價購買停車空間，也根本無從發現停車空間面積小得不合常理，而發現該等停車空間面積遭被告灌入大公溢收價金。被告實有故意欺瞞之嫌，與誠信原則顯然有悖。
二、被告除有將停車空間面積灌入大公外，另又將應附隨於停車空間之車道面積灌入大公溢收價金：
（一）查建物所有權第一次登記法令補充規定第12點：「區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登記。前項共有部分登記之項目如下：……(四)法定停車空間（含車道及其必要空間）。」顯可查停車空間自包括車道及其必要空間。
（二）復查「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」土地登記規則第81條定有明文。復依內政部101年11月8日內授中辦地字中第1016040740號函，停車空間「並非就每一個別停車位，其使用上必包含車位、車道及其必要空間」(附件四)。是車位、車道及其必要空間本應一併分別合併、另編建號，單獨登記為個別購買停車空間之相關區分所有權人共有。
（三）惟查，被告就第一層之車道及其於系爭契約第22頁圖面上所記載之「B車道」，竟然違反上開法令規定，並未作為停車空間，單獨登記為個別購買停車空間之相關區分所有權人所共有，卻皆盡登記為大公，向全部區分所有權人(包括原告)溢收價金，顯然違反上開法令規定，自應依民法第354條第1項、第359條、第227條第1項、第179條、第184條第2項(違反公平交易法第24條)返還或賠償原告自其所購買之主建物中，就該部停車空間遭登記為主建物附屬公共設施之坪數，依其買賣房屋單坪之價金乘以該部面積所得之溢收價金。
三、上開各項債權，原告黃曉葳所有之新北市○○區○○路○段00號5樓之8另經其前手即與被告購買上開系爭房地之張復華讓與全部對被告之債權，有權利讓渡書可證(原證二)。
四、被告將高達2370.84平方公尺之停車空間暨車道面積登記為「大公」，比例高達99.6%，而向消費者依坪數收取價金，顯失公平，並懇請鈞院命被告就地政士公會全聯會回函所指重點問題一一說明：
（一）被告固抗辯依系爭契約第3條第4項，其將「管理員室及部分車道」項目列入共用部分面積(即「大公」)云云，惟查，被告亦自認第一層、地下二層至地下四層總計高達2380.34平方公尺之停車空間暨車道面積中，竟有高達2370.84平方公尺登記為「大公」，其比例高達99.6%！
（二）依中華民國地政士公會全國聯合會全地公(7)字第1037325號函(即鈞院103年度訴字第1575號函詢意見)，於第四(二)點明揭「惟車位，依其使用性質當仍須共用其車道之一定比例。惟，如何共用？如何分配？如何計算？仍應依誠信原則，參照契約之約定或法律之規定定之。……3.依內政部101年11月8日內授中辦地字中第1016040740號函：主旨：提及應就區分所有建築物明確規範地下停車場之登記方式及公共設施比例持份，以維護消費者權益。說明二中所示：『法定停車空間並非就每一個別停車位，其使用上必包含車位、車道及其必要空間』。」、第四(三)4.點「車道……依建物所有權第一次登記法令補充規定第十二條第二項第四款規定『法定停車空間(含車道及其必要空間)』，如屬車道及其必要空間仍應依上開規定登記。」，復於第四(三)9.( 3)點就「車位及車道產權之登記」曉示以「車位所座落之地下樓層(同一層)尚有哪些公共設備；其面積為多少(如何計算出)？該樓層總面積為多少？其共有部分之分配方式及原則為何？依據何契約內容所定？」、「車道之面積為多少？依照預售屋契約哪一條約定，如何分配為區分所有建物之應有部分？…有無依建物所有權第一次登記法令補充規定第十二條第二項第四款規定(即『法定停車空間（含車道及其必要空間）』)登記？」、「前述分配與計算後之各區分所有建物應有部分面積，對該車位或車道，有無『共有專用』(即約定專用部分)，與『共有共用』(即共有部分)之性質，其與所有權登記比例有無不相當？若有，有無對價補償之約定？若無，則有無顯失公平問題？」，於第四(三)11.點亦指出「綜上比較後，使足以推論公設分配之依據與正當性、合理性及有無顯不相當之分配比例面積，其不當分配之計算有無不當創設虛坪，掩飾銷售面積之不當計算、分配或銷售，且其切結書所載明之分配方式與事實有無不實或避重就輕或利用地政機關之非實質審查，均宜整體評斷以求公允？」
（三）被告自承就停車空間及車道面積高達99.6%之比例均登記為大公，顯然並未依照上開建物所有權第一次登記法令補充規定第十二條第二項第四款規定(即『法定停車空間（含車道及其必要空間）』)登記，退萬步言，其共有部分之分配方式及原則為何？依據何契約內容所定？為何竟將高達99.6%比例之面積均登記為大公計價收費？被告固然抗辯第一層、地下二層至地下四層有蓄水池、機房等公共設施(大公)，因而可能因維修之故行經車道，縱被告所稱屬實，對於該等停車空間及車道之面積使用之比例及頻率，以區分所有權人與購買停車空間者相較，顯然無論自使用範圍、時間、頻率或任何方面觀之，都不可能得出99.6%比0.4%之結論！被告究竟為何將99.6%之停車空間及車道登記為全體區分所有權人所有？以此比例登記之計算依據為何？以高達99.6%比例之面積登記為大公是否符合誠信原則？是否顯失公平？懇請鈞院命被告就上開地政士公會全聯會回函所指重點問題一一說明：「車位所座落之地下樓層(同一層)尚有哪些公共設備；其面積為多少(如何計算出)？該樓層總面積為多少？其共有部分之分配方式及原則為何？依據何契約內容所定？」、「車道之面積為多少？依照預售屋契約哪一條約定，如何分配為區分所有建物之應有部分？…有無依建物所有權第一次登記法令補充規定第十二條第二項第四款規定(即『法定停車空間（含車道及其必要空間）』)登記？」、「前述分配與計算後之各區分所有建物應有部分面積，對該車位或車道，有無『共有專用』(即約定專用部分)，與『共有共用』(即共有部分)之性質，其與所有權登記比例有無不相當？若有，有無對價補償之約定？若無，則有無顯失公平問題？」
五、被告身為建商，擁有龐大資本，把持土地稀有資源，深諳大台北地區買房負擔沉重之現況，本應殷實經營；豈料被告明知上情，竟仍將不應另行計價之停車空間及車道坪數故意登記為大公坪數向消費者即全體區分所有權人計價銷售，非但與契約第3條所載不符，且未盡告知義務，甚至故意將內政部定型化契約所訂定應記載之車位坪數刪除，掩飾銷售面積之不當計算、分配及銷售事實！被告臨訟僭稱原告於交屋時應已知悉上情云云，試問被告是否有確實告知原告其究竟將多少停車空間及車道之面積登記為大公向原告計價？被告是否有確實告知原告其所給付之房屋購買價金中，竟包括高達99.6%之停車空間及車道面積？如被告未告知，亦未於契約中就上開面積有明確之記載，身為消費者之原告究竟如何能得知被告將停車空間及車道灌入大公之情事？如原告於交屋時即已知悉高達99.6%之停車空間及車道面積均灌入大公，又豈會同意被告交屋？被告身為茂德集團旗下建設公司，大賺此等黑心財，臨訟卻將責任全部推諉於消費者，毫無誠信之程度令人不敢恭維！懇請鈞院鑒核，維護消費者權益，並彰法紀謹狀庚、聲明：
（一）被告應給付原告每人各壹佰萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保請准予宣告假執行。辛、證據及附件：附件一：預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。
附件二：行政院公平交易委員會公處自第100108號處分書。
附件三：行政院公平交易委員會第100003號處分書。
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附件四：內政部函。
附件五：陳峻偉房屋、土地買賣契約書各1份。
附表一：新時代大樓-永和區中山路一段車位差坪明細表。
原證一：○○區○○段0000○號建物登記謄本。
原證二、權利讓渡書影本乙份
貳、被告抗辯：
一、原告聲稱依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第
壹條第三項第三款規定，車道及其他必要空間之面積坪數，
本應登記為車位所有權人所有，並與車位一併銷售，不應另
行計價。然被告竟僅將其中9.5平方公尺之面積登記入停車
位面積，而將「新時代大樓」公設建號3108建號1樓至地下4
樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間，登記為全體區分
所有權人之共用部分，作為房屋之公設坪數計價出售，並致
建物之買方受有損害，而被告受有利益，且被告違法刻意虛
灌公共設施坪數，顯然違反誠信原則，原告是以本於債務不
履行不完全給付之法律關係，依民法第227條第1項準用第22
6條第1項之規定，請求被告賠償房屋價值減損之損害；此外
，房屋買受人並未購買車位，故實際上無法使用，自屬買賣
標的物之瑕疵，房屋買受人即原告自得主張減少該無法使用
部分之價金，且被告就新時代大樓公共設施部分重複收取
67.56%坪數之費用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告
受損害，被告自應返還該等重複收取之坪數費用，是原告即
得本於買賣契約瑕疵擔保及不當得利之法律關係，依民法第
354條、第359條及第179條等規定，請求被告返還所減少之
坪數價金；並依債務不履行不完全給付之法律關係，依民法
第227條第1項準用第226條第1項之規定，請求被告賠償停車
位價值減損之損害。且被告亦有違反公平交易法第24條規定
之情事，依民法第184條第2項之規定，應對原告負侵權行為
損害賠償責任云云。惟查，原告前開所稱被告有虛灌坪數之
情事云云，顯係對新時代大樓之公設登記及使用方式有所誤
認，而與事實不符，孰無可採，謹分述理由如后。
二、原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人並未直接向被告購買系爭
「新時代大樓」之建物，而未與被告簽訂房屋買賣契約書，
自不得依債務不履行、買賣瑕疵擔保、不當得利或侵權行為
之法律關係向被告請求損害賠償或返還不當得利：
（一）經查，原告等人於民國103年6月23日之民事陳報狀中自承
，原告吳應尉所買受之「新時代大樓」房屋，係自訴外人
張高祥所購得，原告陳銘龍則係自訴外人洪淑惠處購得，
至於黃曉葳則係自訴外人張復華處購得。是以原告吳應尉
、陳銘龍及黃曉葳等人，並未就「新時代大樓」房屋與被
告簽署任何房屋買賣契約書，且被告亦未自原告吳應尉、
陳銘龍及黃曉葳等人收取任何買賣價金，而未自原告吳應
尉、陳銘龍及黃曉葳等人處獲得任何利益，則基於債之關
係相對性原則，原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等三人自無
從依不完全給付、買賣契約瑕疵擔保或不當得利等法律關
係，向被告提出任何主張或請求，其理至明。
（二）次查，原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等三人係聲稱被告未
於買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，而
有違反公平交易法第24條之規定，應依民法第184條第2項
之規定對原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等三人負侵權行為
損害賠償責任云云。然查，被告並未與原告吳應尉、陳銘
龍及黃曉葳等三人簽署任何房屋買賣契約書，業如前述，
則原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人所簽署之房屋買賣契
約書中是否有揭露共用部分所含項目包含車道之資訊乙節
，自與被告無涉。況被告事實上係有於與被告簽署之「新
時代大樓」房屋買賣契約書中揭露共用部分有包含「部分
車道」之項目（理由詳後），是原告吳應尉、陳銘龍及黃
曉葳等人依民法第184條第2項之規定向被告請求侵權行為
損害賠償責任云云，顯於法無據，而無足採，應予以駁回
。
三、被告依房屋買賣契約書之約定，業已依約如數將原告陳峻偉
購買之建物坪數登記予原告，被告並無不完全給付之債務不
履行情事：
（一）經查，原告陳峻偉係於100年1月21日與被告簽署「新時代
」房屋買賣契約書1份，向被告購買「新時代大樓」門牌
號碼為：新北市○○區○○路○段00號8樓之5之成屋（參
見被證1）。而依系爭房屋買賣契約書第1條第1項之約定
，有關房屋之共用部分面積包括：門廳、樓梯間、電梯間
、電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、污
水機房、台電配電場所、電信機房、管理委員使用空間及
部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物
及依法令應列入共用部分之項目皆屬之（參見被證1）。
其中，被告係將地上一層之管理委員使用空間及地下四層
之共用部分空間合併登記於新北市○○區○○段0000○號
建物內（參見原證1），總面積5113.29平方公尺。被告並
將前開共用部分扣除汽車車位買受人應使用之停車空間後
（含車道及其他必要空間，面積合計1604.23平方公尺）
，再以區分所有權人專有部分之面積占全區分所有權人專
有部分之總面積比例進行分配。此乃因「新時代大樓」地
下室除規劃為停車空間外，於地下一層設有垃圾儲藏室、
台電配電廠所、兼作防空避難室使用之停車空間、地下二
層並設有發電機房、電信機房，地下三層則有水箱蓄水池
，地下四層則有污水機房及消防機房等公共空間（參見被
證2），是以「新時代大樓」委託之清潔公司欲至該社區
地下室收取垃圾，或該社區之區分所有權人欲前往地下室
修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、蓄水設備、污
水機房或消防機房，或於緊急避難情況時欲使用防空避難
室時，尚須使用地下室之車道以通行之，從而該社區區分
所有權人仍有與車位所有權人共同持分車道面積之必要，
合先陳明。是以原告聲稱被告將車道之面積坪數算入公共
設施中，實際上房屋買受人卻無法使用該車道云云，顯然
忽略建物所有權人仍有使用車道以進出地下室空間之必要
，而非事實，孰無可採。
（二）次查，原告陳峻偉係向被告購買新時代大樓之成屋，是以
被告於銷售系爭房屋予原告陳峻偉時，除有於系爭房屋買
賣契約第1條第1項清楚記載該共用部分面積所含括之內容
外，並有於銷售時與原告陳峻偉核對該建物之權狀或謄本
登記情形，而揭露系爭房屋之主建物、附屬建物及共有部
分面積，並向其解釋建物坪數及共用部分面積之分攤計算
方式（參見被證3），而為原告陳峻偉所接受，原告陳峻
偉方與被告訂立系爭房屋買賣契約書，此觀諸系爭房屋買
賣契約第1條第1項記載：「本買賣契約為成屋買賣，實際
買賣坪數及分攤計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄
本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以
權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議」等語即明（參見
被證1），且被告嗣後亦以該面積如實登記予原告陳峻偉
，而有依債之本旨提出給付，則被告何來不完全給付之情
事？是原告聲稱被告有違反誠信原則之虛灌坪數行為，而
應對原告陳峻偉負不完全給付之責任云云，顯屬無據，而
無足採。
（三）又查，原告陳峻偉另聲稱依預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項第壹條第三項第三款規定，車道及其他必
要空間之面積坪數，應登記為車位所有權人所有，並與車
位一併銷售，不應另行計價，否則車輛於法律上將無法自
車道進出，而無法達停車位使用之目的云云。惟查，原告
陳峻偉係向被告購買成屋而非預售屋，則兩造系爭房屋買
賣契約書之內容，自無前開預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項之適用。此外，針對成屋買賣之定型化契
約記載部分，內政部亦係於101年10月29日方公告成屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項，並於102年5月1日
生效（參見附件1），是以兩造於100年1月21日簽署系爭
房屋買賣契約書時，斯時內政部尚未公布任何關於成屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定。從而原告陳
峻偉以內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項第1條第3項第3款之規定，聲稱車道面積應含括
於停車位空間而不應再行灌入公共設施坪數由全體房屋買
受人分擔云云，除有誤解該預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項規定之情事以外，更非適用於原告陳峻偉
與被告間之系爭房屋買賣，自屬無據，而無足採。
（四）再者，系爭「新時代大樓」地下室共有114位汽車停車位
，其中大車位有58位，其單一之車格面積為15平方公尺（
即2.5mx6m=15平方公尺），小車位共56位，其車格之面積
為12.9375平方公尺（即2.25mx5.75m=12.9375平方公尺）
，是以地下室114位汽車停車位之車格總面積為1594.5平
方公尺（計算式：58x15+56x12.9375=1594.5）。而被告
共將1604.23平方公尺之停車空間面積登記予全體汽車車
位所有權人共同持有，已超過汽車車格之總面積1594.5平
方公尺，而含有車道通行之持分面積在內，使汽車車位所
有權人享有通行車道以進出使用之權利，如此之建物登記
方式即已足供車輛進出車道之用。況且，系爭「新時代大
樓」之地下室除停車空間以外，尚有垃圾儲藏室、台電配
電廠所、兼作防空避難室使用之停車空間、發電機房、電
信機房、水箱蓄水池、污水機房及消防機房等公共空間，
業如前述。倘若被告將該等空間以外之面積全數登記予車
位所有權人，其他未購買汽車車位之建物所有權人反而無
法通行車道以進出垃圾儲藏室，修繕發電機房、電信機房
、蓄水設備、污水機房或消防機房，或於緊急時進入避難
，如此反而無法達到前開共用部分之使用目的。是原告陳
峻偉聲稱車道及其他必要空間之面積應登記予車位所有權
人所有，並稱房屋公設所包含之車道部分均為被告虛灌之
公設面積云云，據以向被告請求溢收之買賣價金，亦即原
告陳峻偉係認為車道面積應「全數」登記予車位所有權人
云云，顯係忽略清潔公司尚有通行車道以進入地下室收取
垃圾，或區分所有權人有通行車道至地下室修繕發電機房
、電信機房、蓄水設備、污水及消防機房及使用防空避難
室之必要，而非事實，委無足採。
（五）綜上，原告陳峻偉聲稱車道面積不應列入公共設施坪數而
由房屋買受人共同分配，而謂被告有不完全給付之債務不
履行情事云云，顯屬無據。
四、原告陳峻偉依買賣契約不當得利及瑕疵擔保之法律關係，向
被告請求返還減少之坪數價金云云，並無理由：
（一）經查，原告陳峻偉聲稱系爭「新時代大樓」因有違法虛灌
公設坪數，使房屋之買方於不知情之狀態下，購買不應計
價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間坪數，
而構成物之瑕疵，致建物之買方受有損害，而被告受有利
益，是以被告應返還該等利益予各房屋買受人，並向被告
請求減少之坪數價金云云。
（二）然查，被告係依與原告簽署之房屋買賣契約書，向原告陳
峻偉收取建物之買賣價金，且系爭「新時代大樓」建案之
地下室車道空間有分配予房屋區分所有權人之必要，業如
前述，被告並將房屋之共同使用部分包含「部分車道」、
「防空避難室」等項目揭露於系爭房屋買賣契約書第1條
第1項之約定中，以及將該房屋之權狀或謄本交予原告陳
峻偉確認，並解釋其所購買之坪數及分攤計算方式後，原
告陳峻偉方簽署該房屋買賣契約書，被告嗣後亦有依約將
房屋之面積如數登記予原告陳峻偉，則被告依該買賣契約
書向原告陳峻偉收取建物之價金，即係有法律上之原因。
且被告係將應分配給汽車車位所有權人之持分面積予以扣
除後，再將剩餘之共用部分面積分配予全體區分所有權人
，自無重複收取公設坪數費用之不當得利情事。是原告陳
峻偉以不當得利之法律關係向被告請求返還公設坪數之價
金云云，實屬無據，而無可採。
（三）次查，原告陳峻偉另引用最高法院99年度台上字第2443號
判決，聲稱被告將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數，將
車道計入共同使用部分，構成物之瑕疵云云。然查，觀諸
前開最高法院99年度台上字第2443號判決全文，僅係在說
明房屋買受人於發現公共設施大幅虛增、不法虛增坪數，
將車道計入共同使用部分等情時，買受人是否得主張同時
履行抗辯，拒絕給付期款之問題，並未認定將車道計入共
同使用部分即構成物之瑕疵（參見附件2）。且該案例實
際上係因建物有公設大幅虛增超過契約約定坪數之4%之情
事，房屋買受人是以行使同時履行抗辯權，此與本件原告
陳峻偉係向被告購買成屋，而已於購買時確認買賣之坪數
及分攤計算方式，並無於嗣後登記超過系爭房屋買賣契約
書約定之坪數等情，迥然不同，自不得比附援引。是原告
陳峻偉以前開最高法院判決聲稱被告出售之建物有物之瑕
疵云云，顯係恣意曲解上開案例，自無足採。
五、 原告陳峻偉向被告請求停車位價值減損之損害云云，亦無
理由：經查，觀諸被告與原告陳峻偉簽署之房屋買賣契約
書所載，原告陳峻偉並未向被告購買任何汽車停車位（參
見被證1），詎原告陳峻偉竟向被告請求賠償停車位價值減
損之損害云云，其請求顯屬無據，而無理由，自應予以駁
回。
六、 被告並無違反公平交易法規定之情事；原告陳峻偉向被告
請求侵權行為損害賠償，亦無理由：
（一）原告陳峻偉另聲稱被告未於房屋預定買賣契約書揭露共用
部分所含項目應含車道之資訊，已違反公平交易法第24條
之規定，為足以影響交易秩序之欺罔行為，且該公平交易
法亦屬保護他人之法律，原告陳峻偉即得依民法第184條
第2項之規定向被告請求超額給付價金之損害云云。
（二）惟查，原告陳峻偉係向被告購買成屋，而與前開行政院公
平交易委員會處分書之案例為預售屋銷售之情形不同。此
外，前開處分案例，係被處分人未於房屋預定買賣契約書
揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，方認被處分人有
足以影響交易秩序之欺罔行為（參見原告103年5月6日民
事起訴狀附件2及附件3）。而反觀本件被告與原告陳峻偉
簽署之房屋買賣契約書，被告係有於該契約書中第1條第1
項之約定中，明確記載共用部分面積包括「部分車道」，
而已揭露共用部分所含項目係有包含「車道」之資訊，此
自無行政院公平交易委員會於其他案例所認定之足以影響
交易秩序之欺罔行為甚明。是原告陳峻偉聲稱被告有違反
公平交易法第24條之規定，為足以影響交易秩序之欺罔行
為，而請求被告應依民法第184條第2項之規定負損害賠償
責任云云，顯係將前開處分書之案例張冠李戴，錯誤引用
，實無所據，孰不可採。
七、綜上所述，原告請求被告應依債務不履行、物之瑕疵擔保責
任、不當得利及侵權行為損害賠償責任等規定，分別給付原
告每人各新臺幣100萬元暨其利息云云，洵屬無據，並無理
由。爰懇請 鈞院明鑒，依法駁回原告之訴，俾維權益，至
感德便。
八、查原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人並未直接向被告購買系
爭「新時代大樓」之建物，而未與被告簽訂房屋買賣契約書
，則基於債之關係相對性，其等自不得依債務不履行、買賣
瑕疵擔保、不當得利或侵權行為之法律關係向被告請求損害
賠償或返還不當得利，理由業已詳如被告民國103年8月6日
民事答辯狀所載。此外，被告從未向原告吳應尉、陳銘龍及
黃曉葳等人收取任何買賣價金，是原告吳應尉、陳銘龍及黃
曉葳等人聲稱被告故意將車道登記於建物之共用部分，而向
建物所有權人收取買賣價金並獲取暴利情事云云，被告除鄭
重否認外，其等向被告請求返還超收灌水之價金云云，亦屬
無據，而應予以駁回，合先陳明。
九、被告係依買賣契約將車道面積銷售並登記予原告陳峻偉，而
無超收價金之情事：
（一）原告聲稱，被告將不應向車位買受人計價之車道面積登記
為建物之共用部分，向建物買受人收取價金，而有獲取暴
利之情事云云。然查，被告係依被告與原告陳峻偉所簽署
房屋買賣契約書第1條第1項之約定，將車道面積銷售及登
記予原告陳峻偉。且原告陳峻偉係向被告購買新時代大樓
之成屋，被告於銷售系爭房屋予原告陳峻偉時，除有於系
爭房屋買賣契約第1條第1項清楚記載該共用部分面積所含
括之內容外，並有於銷售時與原告陳峻偉核對該建物之權
狀或謄本登記情形，而揭露系爭房屋之主建物、附屬建物
及共有部分面積，並向其解釋建物坪數及共用部分面積之
分攤計算方式（參見被證3），原告陳峻偉係於瞭解並接
受其所購買房屋共用部分所含公設項目後，方與被告訂立
系爭房屋買賣契約書，此觀諸系爭房屋買賣契約第1條第1
項記載：「本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分攤
計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本
契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄
本記載為準，以杜爭議」等語即明（參見被證1）。是被
告並無原告所稱故意將不應計價之車道面積登記予建物所
有權人以收取價金獲取暴利云云之情事，彰彰明甚。
（二）再者，原告又聲稱其所爭執之車道面積2380.34平方公尺
，並未包含防空避難室兼車道之部分，原告亦未納入向被
告請求之範圍云云。然查，有關系爭「新時代」大樓公設
建號3108建物部分，於地下室處除規劃為停車空間外，於
地下二層並設有發電機房、電信機房，地下三層則有水箱
蓄水池，地下四層則有污水機房及消防機房等公共空間（
參見被證2），是以「新時代大樓」社區之區分所有權人
欲前往地下室修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、
蓄水設備、污水機房或消防機房等，均會使用地下室之車
道以通行之，從而該社區區分所有權人仍有與車位所有權
人共同持分車道面積之必要。況且，依照被告與原告陳峻
偉所簽署房屋買賣契約書第10條第1項之約定，系爭「新
時代」大樓社區地下1、2、3、4層除供作梯間通道、台電
配電廠所、機房及蓄水池、電信機房等公共設施外，係由
被告統一規劃為汽車停車場，惟緊急時均作為共同防空避
難所（參見被證1）。是以系爭大樓之建物成果圖雖僅於
地下1層標示防空避難室兼停車空間（參見被證2），然遇
緊急情況時，系爭大樓之地下1、2、3、4層均得作為共同
防空避難所，而非僅止於地下1層得供避難使用。從而系
爭「新時代」大樓之建物所有權人，自有共同持分車道面
積以進出地下層空間以利於緊急時避難使用。是原告聲稱
被告將車道之面積坪數算入公共設施中，實際上房屋買受
人卻無法使用該車道云云，顯然忽略建物所有權人仍有使
用車道以進出地下室空間之必要，而非事實，孰無可採。
（三）又查，原告另聲稱地下3樓及4樓之機房設施並非獨立權狀
，而係登記為建物所有權之共用部分，建物所有權人對於
上開共用部分之所有權既係應有部分，自即於整體3108建
號（即新時代大樓部分1樓及全部地下室）每個質點，並
非特定於各項機房設備中而已，而無再另行持分車道以通
行修繕之必要云云。惟查，倘若依循原告之前開立論，系
爭新時代大樓地下室之汽車停車位亦係以應有部分方式登
記予汽車停車位之買受人，車位所有權人之所有權自已及
於部分1樓及地下室之每個質點，而可自由通行進出地下
室，如此豈不表示被告僅須將汽車停車格之面積登記予車
位買受人後，即足以供汽車所有權人進出通行停車空間，
而無再行分配其他車道面積予停車位所有權人之必要？由
此足見原告聲稱地下室僅須登記相當面積之應有部分予各
該機房公設後，無須另行分配車道云云，其主張顯非正確
；原告聲稱車道及其他必要空間之面積坪數應登記為車位
所有人所有，與車位一併銷售，而不得登記為區分所有權
人之共用部分，否則車輛於法律上將無法自車道進出云云
，更與原告之上開立論前後矛盾，而無足採。從而被告將
停車位所需之車道及必要空間扣除後，將其餘公設部分由
區分所有權人依比例進行分配，如此登記方式自無瑕疵可
言，灼如明火。
（四）再查，原告復聲稱有關地下室之機房等公設如有修繕必要
，管理委員會自得本於規約進行修繕，建物所有權人無須
再行分配車道以通行修繕之必要云云。然查，管理委員會
係基於區分所有權人之決議及授權以執行職務，倘若區分
所有權人並無通行車道之權利，又如何授權社區管理委員
會通行車道進出地下室以修繕維護公設？是原告聲稱管理
委員會得本於規約修繕公設，建物所有權人無須再行分配
車道面積以通行車道進出修繕公設云云，亦非有據，而無
可採。
十、退萬步言，縱使系爭「新時代大樓」之公設登記存有任何瑕
疵，原告陳峻偉亦因怠於通知而視為承認其所受領之物：
（一）按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。」，民法第355條第1項定有
明文。又按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查
其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時
，應即通知出賣人（第一項）。買受人怠於為前項之通知
者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受
領之物（第二項）。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應
即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物（
第三項）。」，民法第356條定有明文。
（二）原告陳峻偉聲稱，被告將「新時代大樓」公設建號3108建
號1樓至地下4樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間，
登記為全體區分所有權人之共用部分，致房屋之買受人因
未購買停車位，實際上無法使用該共用部分，而屬買賣標
的物之瑕疵云云。
（三）惟查，原告陳峻偉向被告購買新時代大樓之成屋時，即已
瞭解房屋之主建物、附屬建物及共有部分面積，以及共用
部分面積所含括之內容，方與被告訂立系爭房屋買賣契約
書，業如前述。此外，原告陳峻偉就其所購買「新時代」
大樓A08棟8樓之房屋，係於100年3月12日辦理交屋，而被
告於交屋時，即有將前開房屋之建物所有權狀交付予原告
陳峻偉收執（參見被證4），是以原告陳峻偉於100年3月
12日交屋當時，即可從建物所有權狀中得知大公部分建號
3108建物之持分面積。然原告陳峻偉對於前開大公部分之
面積，並未立即向被告提出質疑或主張虛灌公設之情事，
反而遲至103年5月6日即交屋三年多後，方依民法第354條
及第359條等規定向被告提起本件訴訟，請求被告應負物
之瑕疵擔保責任云云，顯有怠於通知被告之情事。則依民
法第356條第2項之規定，由於原告陳峻偉怠於為瑕疵之通
知，即應視為已承認其所受領之物，被告不再負物之瑕疵
擔保責任。從而，即便系爭「新時代」大樓之公設登記存
有任何瑕疵（假設語，被告仍否認應負任何物之瑕疵擔保
責任），原告陳峻偉亦不得再依民法第354條及第359條等
規定，請求被告應負物之瑕疵擔保責任，而要求減少公設
坪數之價金，至為灼然。
十一、綜上所述，原告等人請求被告應依債務不履行、物之瑕疵
擔保責任、不當得利及侵權行為損害賠償責任等規定，分
別給付原告每人各新臺幣100萬元暨其利息云云，洵屬無
據，並無理由。爰懇請 鈞院明鑒，依法駁回原告之訴，
俾維權益，至感德便。
十二、與本件為同一建物（即新北市○○區○○段000地號等7筆
、門牌號碼為新北市○○區○○路0段00號等之建物，下
稱「新時代大樓」）之購買戶即訴外人杜時夫、訴外人黃
貞珠，前因與本案相同爭議，以原告身分委請本案原告訴
訟代理人劉政杰律師、溫令行律師另於 鈞院向本案被告
提起訴訟，日前經 鈞院以103年度訴字第1518號民事判
決在案，判決主文認「原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。」（參見附件5，頁1），茲此陳報
，並簡要臚列另案判決理由如下：
（一）另案兩造爭執事項要點如下：(1)被告將車道面積登記違
建物之共用部分面積，是否屬違法虛灌公共設施坪數？原
告杜時夫依民法第359條及第179條規定，請求被告返還虛
灌坪數之價金，有無理由？(2)原告杜時夫依民法第184條
第2項規定請求被告負侵權行為損害賠償責任，有無理由
？(3)原告黃貞珠依民法第184條第2項規定請求被告負侵
權行為損害賠償責任，有無理由？
（二）另案法院判決理由認：內政部98年8月10日公布之預售屋
買賣定型化契約範本關於共同使用部分之規定中「依法令
應列入共同使用部分之項目」，依公寓大廈管理條例第3
條第4款之規定，共用部分即係指公寓大廈專有部分以外
之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者言
。是以「新時代大樓」地下室之車道部分，即屬前開法令
規定之「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之
附屬建築物」，而為「依法令應列入共同使用部分之項目
」。因此被告將部分車道列入「新時代大樓」之共同使用
部分，由全體區分所有權人所共同持分，並於房屋預定買
賣契約書第2條明確登載共用部分面積坪數，又於第3條第
4項約明將部分車道登記為共用部分面積，此自無違反前
開預售屋買賣定型化契約範本之情事（參見附件5，頁10
-11）。
（三）另案法院判決理由復認，「新時代大樓」其他未購買車位
之房屋買受人，亦有通行車道以進入地下室收取垃圾，修
繕發電機房、電信機房、蓄水設備、污水及消防機房及使
用防空避難室之必要，是以房屋預定買賣契約書於第3條
第4項約明將部分車道登記為共用部分面積，尚屬合理。
況另案原告杜時夫於締約前已將房屋賣賣契約書攜回閱覽
，已明瞭第3條之房屋登記明細後方才與被告締約，難謂
原告有任何於不知情狀態下，購買不應計價之車道等情事
；且被告於大樓完成後已依約登記，自無物之瑕疵可言（
參見附件5，頁11-12）。
（四）另案法院判決理由又認，縱認「新時代大樓」之公設登記
有任何物之瑕疵（假設語氣，非法院之認定），另案原告
杜時夫於交屋時即可從建物所有權狀中得知，然其當時並
無任何質疑，反遲至交屋3年餘後，方主張瑕疵擔保責任
，則依民法第356條第2項規定，其亦因怠於通知而視為承
認受領物，是其請求被告負物之瑕疵擔保責任，亦非有據
（參見附件5，頁13-14）。
（五）另案法院判決理由末認，因被告將部分車道登記予建物區
分所有權人並無違反預售屋買賣定型化契約範本、內政部
函示等規定，另案原告杜時夫於締約前亦已有充分期間審
閱合約條款，至另案原告黃貞珠係向訴外人鄭素粉購得「
新時代大樓」之房屋，是以黃貞珠所簽署之房屋買賣契約
書中是否有揭露共用部分包含車道乙節，自與被告無涉；
另案原告所引用之公平會處分書事實原因與本案不同，自
不得援引，是以被告自無違法公平交易法第24條之規定，
另案原告杜時夫等二人請求其依民法第184條第2項負損害
賠償責任，於法無據（參見附件5，頁14-16）。
十三、原告起訴請求被告應返還價金之理由，無非係曲解內政部
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，稱
車道僅應登記為車位所有權人所有云云，然經 鈞院另案
即103年度訴字第1575號（通股）函詢上開登記事項之主
管機關即內政部關於上開規則之真意後，內政部日前以內
授中辦地字第1036039261號函明白揭示：「四、關於所詢
預售屋買賣契約書範本第2條第3項第1款『另含車道及其
必要空間』是否由車位所有權人所持有，或由全體區分所
有權人共同持有1節，因區分所有建物共有部分之分配，
係屬契約當事人私權約定之內容，涉及個案實務審認事宜
，應依個案情況認定。」；再者，就兩造間契約明定將登
記予車位所有人以外之部分車道列入共同使用部分之項目
是否合法乙節，上開函文亦稱：「五、……預售屋買賣契
約書範本第4條第1項之共同使用項目，係指除法定停車位
外之共有部分項目，因區分所有建物之共有部分分配，依
上開說明三所述，係契約當事人之私權約定事項，倘雙方
合意將部分車道列為共同使用之項目，尚非契約所不許，
亦不生違反預售屋買賣定型化契約應記載事項問題。」等
語（詳參附件3，頁2）。
十四、本件被告係依兩造所簽署之房屋買賣契約書第1條第1項之
約定，將已扣除保留予車位所有權人外之其餘車道面積依
原告專有部分與全區比例銷售及登記予原告陳峻偉，且原
告陳峻偉係於瞭解並接受其所購買房屋共用部分之公設項
目包括「部分車道」後，方與被告訂立系爭房屋買賣契約
書。參酌上開主管機關見解，此種登記方法既經兩造合意
，亦未違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記
載事項之規定（更遑論本件係屬成屋買賣），被告誠無任
何違法之處甚明，原告陳峻偉本件請求實無理由，純係其
事後反悔，無端藉詞興訟而已，顯不足採。
十五、再查，依 鈞院另案即103年度訴字第1575號（通股）函
詢中華民國地政士公會全國聯合會（下稱地政士公會），
雖關於地政登記事項是否適法等情，應以主管機關即前揭
內政部之解釋為基準，惟地政士公會亦於其全地公(7)字
第1037325號函回覆稱，車道得「依預售契約有無載明為
專有部分（即有權狀登記）或區分為小公，若無，仍應以
（一個公共）大公方式登記。」（詳參附件4，頁5），另
車道面積即便於使用執照竣工平面圖記載為車道專用，亦
應參照預售契約明定其分配方式（詳參附件4，頁6）；此
亦明白揭示車道（除分配予車位所有權人以外者）可以契
約自由約定其分配方式，不論係將其登記為大公或小公，
均無不可。上開函文更為揭示，車道之用途，「需參照車
道依使用執照之規劃設計，有無通行使用至『受電室、變
電室、水箱、儲水池、梯間、管理員室』等區分所有建物
之（必備）公用設備之通行使用目的與性質論斷之。」（
詳參附件4，頁6）。經查，依兩造契約中所附之地下樓層
平面圖可知，因系爭房屋建物必備之公用設備如地下一層
之垃圾儲藏室、台電配電廠所，地下二層之發電機房、電
信機房，地下三層之水箱蓄水池，地下四層之污水機房及
消防機房（參見被證1，頁16~19），其維修保養所需之人
員或機具之搬運，均有利用地下樓層車道通行前往之必要
；參諸上開函文見解所示，因按系爭房屋建物平面圖之規
劃設計，車道實具有得通行使用至區分所有建物必備之公
用設備之通行使用目的與性質，是以被告將部分車道登記
予全體區權人所共有，誠為適法。
十六、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
十七、證據及附件：
被證1：陳峻偉房屋買賣契約書影本1份。
被證2：新北市中和地政事務所建物成果圖（新北市○○區○○
段0000○號）影本1份。
被證3：新北市○○區○○段0000○號建物登記第二類謄本（建
號全部）影本1份。
被證4：陳峻偉交屋明細單影本1份。
附件1：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正沿革影
本1份。
附件2：最高法院99台上字第2443號民事判決影本1份。
附件3：內政部內授中辦地字第1036039261號函影本乙件。
附件4：中華民國地政士公會全國聯合會全地公(7)字第103732 5
號函影本乙件。
附件5：臺灣新北地方法院103年度訴字第1518號民事判決影本乙
件。
參、本院判斷：
甲、原告主張之事實，固據其提出預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項、行政院公平交易委員會公處自第100108號
處分書、行政院公平交易委員會第100003號處分書、內政部
函、陳峻偉房屋、土地買賣契約書各1份。新時代大樓-永和
區中山路一段車位差坪明細表、○○區○○段0000○號建物
登記謄本、權利讓渡書影本乙份等件為證，惟被告以前詞置
辯。經查：
一、原告聲稱依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第
壹條第三項第三款規定，車道及其他必要空間之面積坪數，
本應登記為車位所有權人所有，並與車位一併銷售，不應另
行計價。然被告竟僅將其中9.5平方公尺之面積登記入停車
位面積，而將「新時代大樓」公設建號3108建號1樓至地下4
樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間，登記為全體區分
所有權人之共用部分，作為房屋之公設坪數計價出售，並致
建物之買方受有損害，而被告受有利益，且被告違法刻意虛
灌公共設施坪數，顯然違反誠信原則，原告是以本於債務不
履行不完全給付之法律關係，依民法第227條第1項準用第22
6條第1項之規定，請求被告賠償房屋價值減損之損害；此外
，房屋買受人並未購買車位，故實際上無法使用，自屬買賣
標的物之瑕疵，房屋買受人即原告自得主張減少該無法使用
部分之價金，且被告就新時代大樓公共設施部分重複收取
67.56%坪數之費用，自屬無法律上之原因而受利益，致原告
受損害，被告自應返還該等重複收取之坪數費用，是原告即
得本於買賣契約瑕疵擔保及不當得利之法律關係，依民法第
354條、第359條及第179條等規定，請求被告返還所減少之
坪數價金；並依債務不履行不完全給付之法律關係，依民法
第227條第1項準用第226條第1項之規定，請求被告賠償停車
位價值減損之損害。且被告亦有違反公平交易法第24條規定
之情事，依民法第184條第2項之規定，應對原告負侵權行為
損害賠償責任云云。惟查，原告前開所稱被告有虛灌坪數之
情事云云，顯係對新時代大樓之公設登記及使用方式有所誤
認，而與事實不符，孰無可採，謹分述理由如后。
二、原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人並未直接向被告購買系爭
「新時代大樓」之建物，而未與被告簽訂房屋買賣契約書，
自不得依債務不履行、買賣瑕疵擔保、不當得利或侵權行為
之法律關係向被告請求損害賠償或返還不當得利：
（一）經查，原告等人於民國103年6月23日之民事陳報狀中自承
，原告吳應尉所買受之「新時代大樓」房屋，係自訴外人
張高祥所購得，原告陳銘龍則係自訴外人洪淑惠處購得，
至於黃曉葳則係自訴外人張復華處購得。是以原告吳應尉
、陳銘龍及黃曉葳等人，並未就「新時代大樓」房屋與被
告簽署任何房屋買賣契約書，且被告亦未自原告吳應尉、
陳銘龍及黃曉葳等人收取任何買賣價金，而未自原告吳應
尉、陳銘龍及黃曉葳等人處獲得任何利益，則基於債之關
係相對性原則，原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等三人自無
從依不完全給付、買賣契約瑕疵擔保或不當得利等法律關
係，向被告提出任何主張或請求，其理至明。
（二）次查，原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等三人係聲稱被告未
於買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，而
有違反公平交易法第24條之規定，應依民法第184條第2項
之規定對原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等三人負侵權行為
損害賠償責任云云。然查，被告並未與原告吳應尉、陳銘
龍及黃曉葳等三人簽署任何房屋買賣契約書，業如前述，
則原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人所簽署之房屋買賣契
約書中是否有揭露共用部分所含項目包含車道之資訊乙節
，自與被告無涉。況被告事實上係有於與被告簽署之「新
時代大樓」房屋買賣契約書中揭露共用部分有包含「部分
車道」之項目（理由詳後），是原告吳應尉、陳銘龍及黃
曉葳等人依民法第184條第2項之規定向被告請求侵權行為
損害賠償責任云云，顯於法無據，而無足採，應予以駁回
。
三、被告依房屋買賣契約書之約定，業已依約如數將原告陳峻偉
購買之建物坪數登記予原告，被告並無不完全給付之債務不
履行情事：
（一）經查，原告陳峻偉係於100年1月21日與被告簽署「新時代
」房屋買賣契約書1份，向被告購買「新時代大樓」門牌
號碼為：新北市○○區○○路○段00號8樓之5之成屋（參
見被證1）。而依系爭房屋買賣契約書第1條第1項之約定
，有關房屋之共用部分面積包括：門廳、樓梯間、電梯間
、電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、污
水機房、台電配電場所、電信機房、管理委員使用空間及
部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物
及依法令應列入共用部分之項目皆屬之（參見被證1）。
其中，被告係將地上一層之管理委員使用空間及地下四層
之共用部分空間合併登記於新北市○○區○○段0000○號
建物內（參見原證1），總面積5113.29平方公尺。被告並
將前開共用部分扣除汽車車位買受人應使用之停車空間後
（含車道及其他必要空間，面積合計1604.23平方公尺）
，再以區分所有權人專有部分之面積占全區分所有權人專
有部分之總面積比例進行分配。此乃因「新時代大樓」地
下室除規劃為停車空間外，於地下一層設有垃圾儲藏室、
台電配電廠所、兼作防空避難室使用之停車空間、地下二
層並設有發電機房、電信機房，地下三層則有水箱蓄水池
，地下四層則有污水機房及消防機房等公共空間（參見被
證2），是以「新時代大樓」委託之清潔公司欲至該社區
地下室收取垃圾，或該社區之區分所有權人欲前往地下室
修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、蓄水設備、污
水機房或消防機房，或於緊急避難情況時欲使用防空避難
室時，尚須使用地下室之車道以通行之，從而該社區區分
所有權人仍有與車位所有權人共同持分車道面積之必要，
合先陳明。是以原告聲稱被告將車道之面積坪數算入公共
設施中，實際上房屋買受人卻無法使用該車道云云，顯然
忽略建物所有權人仍有使用車道以進出地下室空間之必要
，而非事實，孰無可採。
（二）次查，原告陳峻偉係向被告購買新時代大樓之成屋，是以
被告於銷售系爭房屋予原告陳峻偉時，除有於系爭房屋買
賣契約第1條第1項清楚記載該共用部分面積所含括之內容
外，並有於銷售時與原告陳峻偉核對該建物之權狀或謄本
登記情形，而揭露系爭房屋之主建物、附屬建物及共有部
分面積，並向其解釋建物坪數及共用部分面積之分攤計算
方式（參見被證3），而為原告陳峻偉所接受，原告陳峻
偉方與被告訂立系爭房屋買賣契約書，此觀諸系爭房屋買
賣契約第1條第1項記載：「本買賣契約為成屋買賣，實際
買賣坪數及分攤計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄
本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以
權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議」等語即明（參見
被證1），且被告嗣後亦以該面積如實登記予原告陳峻偉
，而有依債之本旨提出給付，則被告何來不完全給付之情
事？是原告聲稱被告有違反誠信原則之虛灌坪數行為，而
應對原告陳峻偉負不完全給付之責任云云，顯屬無據，而
無足採。
（三）又查，原告陳峻偉另聲稱依預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項第壹條第三項第三款規定，車道及其他必
要空間之面積坪數，應登記為車位所有權人所有，並與車
位一併銷售，不應另行計價，否則車輛於法律上將無法自
車道進出，而無法達停車位使用之目的云云。惟查，原告
陳峻偉係向被告購買成屋而非預售屋，則兩造系爭房屋買
賣契約書之內容，自無前開預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項之適用。此外，針對成屋買賣之定型化契
約記載部分，內政部亦係於101年10月29日方公告成屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項，並於102年5月1日
生效（參見附件1），是以兩造於100年1月21日簽署系爭
房屋買賣契約書時，斯時內政部尚未公布任何關於成屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定。從而原告陳
峻偉以內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項第1條第3項第3款之規定，聲稱車道面積應含括
於停車位空間而不應再行灌入公共設施坪數由全體房屋買
受人分擔云云，除有誤解該預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項規定之情事以外，更非適用於原告陳峻偉
與被告間之系爭房屋買賣，自屬無據，而無足採。
（四）再者，系爭「新時代大樓」地下室共有114位汽車停車位
，其中大車位有58位，其單一之車格面積為15平方公尺（
即2.5mx6m=15平方公尺），小車位共56位，其車格之面積
為12.9375平方公尺（即2.25mx5.75m=12.9375平方公尺）
，是以地下室114位汽車停車位之車格總面積為1594.5平
方公尺（計算式：58x15+56x12.9375=1594.5）。而被告
共將1604.23平方公尺之停車空間面積登記予全體汽車車
位所有權人共同持有，已超過汽車車格之總面積1594.5平
方公尺，而含有車道通行之持分面積在內，使汽車車位所
有權人享有通行車道以進出使用之權利，如此之建物登記
方式即已足供車輛進出車道之用。況且，系爭「新時代大
樓」之地下室除停車空間以外，尚有垃圾儲藏室、台電配
電廠所、兼作防空避難室使用之停車空間、發電機房、電
信機房、水箱蓄水池、污水機房及消防機房等公共空間，
業如前述。倘若被告將該等空間以外之面積全數登記予車
位所有權人，其他未購買汽車車位之建物所有權人反而無
法通行車道以進出垃圾儲藏室，修繕發電機房、電信機房
、蓄水設備、污水機房或消防機房，或於緊急時進入避難
，如此反而無法達到前開共用部分之使用目的。是原告陳
峻偉聲稱車道及其他必要空間之面積應登記予車位所有權
人所有，並稱房屋公設所包含之車道部分均為被告虛灌之
公設面積云云，據以向被告請求溢收之買賣價金，亦即原
告陳峻偉係認為車道面積應「全數」登記予車位所有權人
云云，顯係忽略清潔公司尚有通行車道以進入地下室收取
垃圾，或區分所有權人有通行車道至地下室修繕發電機房
、電信機房、蓄水設備、污水及消防機房及使用防空避難
室之必要，而非事實，委無足採。
（五）綜上，原告陳峻偉聲稱車道面積不應列入公共設施坪數而
由房屋買受人共同分配，而謂被告有不完全給付之債務不
履行情事云云，顯屬無據。
四、原告陳峻偉依買賣契約不當得利及瑕疵擔保之法律關係，向
被告請求返還減少之坪數價金云云，並無理由：
（一）經查，原告陳峻偉聲稱系爭「新時代大樓」因有違法虛灌
公設坪數，使房屋之買方於不知情之狀態下，購買不應計
價、本應屬於車位所有權人之車道及其他必要空間坪數，
而構成物之瑕疵，致建物之買方受有損害，而被告受有利
益，是以被告應返還該等利益予各房屋買受人，並向被告
請求減少之坪數價金云云。
（二）然查，被告係依與原告簽署之房屋買賣契約書，向原告陳
峻偉收取建物之買賣價金，且系爭「新時代大樓」建案之
地下室車道空間有分配予房屋區分所有權人之必要，業如
前述，被告並將房屋之共同使用部分包含「部分車道」、
「防空避難室」等項目揭露於系爭房屋買賣契約書第1條
第1項之約定中，以及將該房屋之權狀或謄本交予原告陳
峻偉確認，並解釋其所購買之坪數及分攤計算方式後，原
告陳峻偉方簽署該房屋買賣契約書，被告嗣後亦有依約將
房屋之面積如數登記予原告陳峻偉，則被告依該買賣契約
書向原告陳峻偉收取建物之價金，即係有法律上之原因。
且被告係將應分配給汽車車位所有權人之持分面積予以扣
除後，再將剩餘之共用部分面積分配予全體區分所有權人
，自無重複收取公設坪數費用之不當得利情事。是原告陳
峻偉以不當得利之法律關係向被告請求返還公設坪數之價
金云云，實屬無據，而無可採。
（三）次查，原告陳峻偉另引用最高法院99年度台上字第2443號
判決，聲稱被告將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數，將
車道計入共同使用部分，構成物之瑕疵云云。然查，觀諸
前開最高法院99年度台上字第2443號判決全文，僅係在說
明房屋買受人於發現公共設施大幅虛增、不法虛增坪數，
將車道計入共同使用部分等情時，買受人是否得主張同時
履行抗辯，拒絕給付期款之問題，並未認定將車道計入共
同使用部分即構成物之瑕疵（參見附件2）。且該案例實
際上係因建物有公設大幅虛增超過契約約定坪數之4%之情
事，房屋買受人是以行使同時履行抗辯權，此與本件原告
陳峻偉係向被告購買成屋，而已於購買時確認買賣之坪數
及分攤計算方式，並無於嗣後登記超過系爭房屋買賣契約
書約定之坪數等情，迥然不同，自不得比附援引。是原告
陳峻偉以前開最高法院判決聲稱被告出售之建物有物之瑕
疵云云，顯係恣意曲解上開案例，自無足採。
五、 原告陳峻偉向被告請求停車位價值減損之損害云云，亦無
理由：經查，觀諸被告與原告陳峻偉簽署之房屋買賣契約
書所載，原告陳峻偉並未向被告購買任何汽車停車位（參
見被證1），詎原告陳峻偉竟向被告請求賠償停車位價值減
損之損害云云，其請求顯屬無據，而無理由，自應予以駁
回。
六、 被告並無違反公平交易法規定之情事；原告陳峻偉向被告
請求侵權行為損害賠償，亦無理由：
（一）原告陳峻偉另聲稱被告未於房屋預定買賣契約書揭露共用
部分所含項目應含車道之資訊，已違反公平交易法第24條
之規定，為足以影響交易秩序之欺罔行為，且該公平交易
法亦屬保護他人之法律，原告陳峻偉即得依民法第184條
第2項之規定向被告請求超額給付價金之損害云云。
（二）惟查，原告陳峻偉係向被告購買成屋，而與前開行政院公
平交易委員會處分書之案例為預售屋銷售之情形不同。此
外，前開處分案例，係被處分人未於房屋預定買賣契約書
揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，方認被處分人有
足以影響交易秩序之欺罔行為（參見原告103年5月6日民
事起訴狀附件2及附件3）。而反觀本件被告與原告陳峻偉
簽署之房屋買賣契約書，被告係有於該契約書中第1條第1
項之約定中，明確記載共用部分面積包括「部分車道」，
而已揭露共用部分所含項目係有包含「車道」之資訊，此
自無行政院公平交易委員會於其他案例所認定之足以影響
交易秩序之欺罔行為甚明。是原告陳峻偉聲稱被告有違反
公平交易法第24條之規定，為足以影響交易秩序之欺罔行
為，而請求被告應依民法第184條第2項之規定負損害賠償
責任云云，顯係將前開處分書之案例張冠李戴，錯誤引用
，實無所據，孰不可採。
七、查原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人並未直接向被告購買系
爭「新時代大樓」之建物，而未與被告簽訂房屋買賣契約書
，則基於債之關係相對性，其等自不得依債務不履行、買賣
瑕疵擔保、不當得利或侵權行為之法律關係向被告請求損害
賠償或返還不當得利，理由業已詳如前述。此外，被告從未
向原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人收取任何買賣價金，是
原告吳應尉、陳銘龍及黃曉葳等人聲稱被告故意將車道登記
於建物之共用部分，而向建物所有權人收取買賣價金並獲取
暴利情事云云，被告除鄭重否認外，其等向被告請求返還超
收灌水之價金云云，亦屬無據，而應予以駁回，合先陳明。
八、被告係依買賣契約將車道面積銷售並登記予原告陳峻偉，而
無超收價金之情事：
（一）原告聲稱，被告將不應向車位買受人計價之車道面積登記
為建物之共用部分，向建物買受人收取價金，而有獲取暴
利之情事云云。然查，被告係依被告與原告陳峻偉所簽署
房屋買賣契約書第1條第1項之約定，將車道面積銷售及登
記予原告陳峻偉。且原告陳峻偉係向被告購買新時代大樓
之成屋，被告於銷售系爭房屋予原告陳峻偉時，除有於系
爭房屋買賣契約第1條第1項清楚記載該共用部分面積所含
括之內容外，並有於銷售時與原告陳峻偉核對該建物之權
狀或謄本登記情形，而揭露系爭房屋之主建物、附屬建物
及共有部分面積，並向其解釋建物坪數及共用部分面積之
分攤計算方式（參見被證3），原告陳峻偉係於瞭解並接
受其所購買房屋共用部分所含公設項目後，方與被告訂立
系爭房屋買賣契約書，此觀諸系爭房屋買賣契約第1條第1
項記載：「本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分攤
計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本
契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄
本記載為準，以杜爭議」等語即明（參見被證1）。是被
告並無原告所稱故意將不應計價之車道面積登記予建物所
有權人以收取價金獲取暴利云云之情事，彰彰明甚。
（二）再者，原告又聲稱其所爭執之車道面積2380.34平方公尺
，並未包含防空避難室兼車道之部分，原告亦未納入向被
告請求之範圍云云。然查，有關系爭「新時代」大樓公設
建號3108建物部分，於地下室處除規劃為停車空間外，於
地下二層並設有發電機房、電信機房，地下三層則有水箱
蓄水池，地下四層則有污水機房及消防機房等公共空間（
參見被證2），是以「新時代大樓」社區之區分所有權人
欲前往地下室修繕前開配電設備、發電設施、電信設備、
蓄水設備、污水機房或消防機房等，均會使用地下室之車
道以通行之，從而該社區區分所有權人仍有與車位所有權
人共同持分車道面積之必要。況且，依照被告與原告陳峻
偉所簽署房屋買賣契約書第10條第1項之約定，系爭「新
時代」大樓社區地下1、2、3、4層除供作梯間通道、台電
配電廠所、機房及蓄水池、電信機房等公共設施外，係由
被告統一規劃為汽車停車場，惟緊急時均作為共同防空避
難所（參見被證1）。是以系爭大樓之建物成果圖雖僅於
地下1層標示防空避難室兼停車空間（參見被證2），然遇
緊急情況時，系爭大樓之地下1、2、3、4層均得作為共同
防空避難所，而非僅止於地下1層得供避難使用。從而系
爭「新時代」大樓之建物所有權人，自有共同持分車道面
積以進出地下層空間以利於緊急時避難使用。是原告聲稱
被告將車道之面積坪數算入公共設施中，實際上房屋買受
人卻無法使用該車道云云，顯然忽略建物所有權人仍有使
用車道以進出地下室空間之必要，而非事實，孰無可採。
（三）又查，原告另聲稱地下3樓及4樓之機房設施並非獨立權狀
，而係登記為建物所有權之共用部分，建物所有權人對於
上開共用部分之所有權既係應有部分，自即於整體3108建
號（即新時代大樓部分1樓及全部地下室）每個質點，並
非特定於各項機房設備中而已，而無再另行持分車道以通
行修繕之必要云云。惟查，倘若依循原告之前開立論，系
爭新時代大樓地下室之汽車停車位亦係以應有部分方式登
記予汽車停車位之買受人，車位所有權人之所有權自已及
於部分1樓及地下室之每個質點，而可自由通行進出地下
室，如此豈不表示被告僅須將汽車停車格之面積登記予車
位買受人後，即足以供汽車所有權人進出通行停車空間，
而無再行分配其他車道面積予停車位所有權人之必要？由
此足見原告聲稱地下室僅須登記相當面積之應有部分予各
該機房公設後，無須另行分配車道云云，其主張顯非正確
；原告聲稱車道及其他必要空間之面積坪數應登記為車位
所有人所有，與車位一併銷售，而不得登記為區分所有權
人之共用部分，否則車輛於法律上將無法自車道進出云云
，更與原告之上開立論前後矛盾，而無足採。從而被告將
停車位所需之車道及必要空間扣除後，將其餘公設部分由
區分所有權人依比例進行分配，如此登記方式自無瑕疵可
言，灼如明火。
（四）再查，原告復聲稱有關地下室之機房等公設如有修繕必要
，管理委員會自得本於規約進行修繕，建物所有權人無須
再行分配車道以通行修繕之必要云云。然查，管理委員會
係基於區分所有權人之決議及授權以執行職務，倘若區分
所有權人並無通行車道之權利，又如何授權社區管理委員
會通行車道進出地下室以修繕維護公設？是原告聲稱管理
委員會得本於規約修繕公設，建物所有權人無須再行分配
車道面積以通行車道進出修繕公設云云，亦非有據，而無
可採。
九、退萬步言，縱使系爭「新時代大樓」之公設登記存有任何瑕
疵，原告陳峻偉亦因怠於通知而視為承認其所受領之物：
（一）按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。」，民法第355條第1項定有
明文。又按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查
其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時
，應即通知出賣人（第一項）。買受人怠於為前項之通知
者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受
領之物（第二項）。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應
即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物（
第三項）。」，民法第356條定有明文。
（二）原告陳峻偉聲稱，被告將「新時代大樓」公設建號3108建
號1樓至地下4樓本應附隨於車位之車道及其他必要空間，
登記為全體區分所有權人之共用部分，致房屋之買受人因
未購買停車位，實際上無法使用該共用部分，而屬買賣標
的物之瑕疵云云。
（三）惟查，原告陳峻偉向被告購買新時代大樓之成屋時，即已
瞭解房屋之主建物、附屬建物及共有部分面積，以及共用
部分面積所含括之內容，方與被告訂立系爭房屋買賣契約
書，業如前述。此外，原告陳峻偉就其所購買「新時代」
大樓A08棟8樓之房屋，係於100年3月12日辦理交屋，而被
告於交屋時，即有將前開房屋之建物所有權狀交付予原告
陳峻偉收執（參見被證4），是以原告陳峻偉於100年3月
12日交屋當時，即可從建物所有權狀中得知大公部分建號
3108建物之持分面積。然原告陳峻偉對於前開大公部分之
面積，並未立即向被告提出質疑或主張虛灌公設之情事，
反而遲至103年5月6日即交屋三年多後，方依民法第354條
及第359條等規定向被告提起本件訴訟，請求被告應負物
之瑕疵擔保責任云云，顯有怠於通知被告之情事。則依民
法第356條第2項之規定，由於原告陳峻偉怠於為瑕疵之通
知，即應視為已承認其所受領之物，被告不再負物之瑕疵
擔保責任。從而，即便系爭「新時代」大樓之公設登記存
有任何瑕疵（假設語，被告仍否認應負任何物之瑕疵擔保
責任），原告陳峻偉亦不得再依民法第354條及第359條等
規定，請求被告應負物之瑕疵擔保責任，而要求減少公設
坪數之價金，至為灼然。
十、原告起訴請求被告應返還價金之理由，無非係曲解內政部預
售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，稱車道
僅應登記為車位所有權人所有云云，然經本院另案即103年
度訴字第1575號（通股）函詢上開登記事項之主管機關即內
政部關於上開規則之真意後，內政部日前以內授中辦地字第
1036039261號函明白揭示：「四、關於所詢預售屋買賣契約
書範本第2條第3項第1款『另含車道及其必要空間』是否由
車位所有權人所持有，或由全體區分所有權人共同持有1節
，因區分所有建物共有部分之分配，係屬契約當事人私權約
定之內容，涉及個案實務審認事宜，應依個案情況認定。」
；再者，就兩造間契約明定將登記予車位所有人以外之部分
車道列入共同使用部分之項目是否合法乙節，上開函文亦稱
：「五、……預售屋買賣契約書範本第4條第1項之共同使用
項目，係指除法定停車位外之共有部分項目，因區分所有建
物之共有部分分配，依上開說明三所述，係契約當事人之私
權約定事項，倘雙方合意將部分車道列為共同使用之項目，
尚非契約所不許，亦不生違反預售屋買賣定型化契約應記載
事項問題。」等語（詳參附件5，頁2）。
十一、本件被告係依兩造所簽署之房屋買賣契約書第1條第1項之
約定，將已扣除保留予車位所有權人外之其餘車道面積依
原告專有部分與全區比例銷售及登記予原告陳峻偉，且原
告陳峻偉係於瞭解並接受其所購買房屋共用部分之公設項
目包括「部分車道」後，方與被告訂立系爭房屋買賣契約
書。參酌上開主管機關見解，此種登記方法既經兩造合意
，亦未違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記
載事項之規定（更遑論本件係屬成屋買賣），被告誠無任
何違法之處甚明。
十二、再查，依本院另案即103年度訴字第1575號（通股）函詢
中華民國地政士公會全國聯合會（下稱地政士公會），雖
關於地政登記事項是否適法等情，應以主管機關即前揭內
政部之解釋為基準，惟地政士公會亦於其全地公(7)字第
1037325號函回覆稱，車道得「依預售契約有無載明為專
有部分（即有權狀登記）或區分為小公，若無，仍應以（
一個公共）大公方式登記。」（詳參附件4，頁5），另車
道面積即便於使用執照竣工平面圖記載為車道專用，亦應
參照預售契約明定其分配方式（詳參附件4，頁6）；此亦
明白揭示車道（除分配予車位所有權人以外者）可以契約
自由約定其分配方式，不論係將其登記為大公或小公，均
無不可。上開函文更為揭示，車道之用途，「需參照車道
依使用執照之規劃設計，有無通行使用至『受電室、變電
室、水箱、儲水池、梯間、管理員室』等區分所有建物之
（必備）公用設備之通行使用目的與性質論斷之。」（詳
參附件4，頁6）。經查，依兩造契約中所附之地下樓層平
面圖可知，因系爭房屋建物必備之公用設備如地下一層之
垃圾儲藏室、台電配電廠所，地下二層之發電機房、電信
機房，地下三層之水箱蓄水池，地下四層之污水機房及消
防機房（參見被證1，頁16~19），其維修保養所需之人員
或機具之搬運，均有利用地下樓層車道通行前往之必要；
參諸上開函文見解所示，因按系爭房屋建物平面圖之規劃
設計，車道實具有得通行使用至區分所有建物必備之公用
設備之通行使用目的與性質，是以被告將部分車道登記予
全體區權人所共有，誠為適法。
乙、綜上所述，原告依債務不履行、物之瑕疵擔保責任、不當得
利及侵權行為損害賠償責任等關係，請求被告應給付原告每
人各壹佰萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執
行之聲請失所附麗，應併予駁回。
丙、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響
，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要
，併此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1項前段
，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 29 日
民事第一庭法 官 張正亞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 29 日
書記官 涂菀君