臺灣新北地方法院103年度訴字第1814號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1814號

原告

和運租車股份有限公司

法定代理人

黃南光

訴訟代理人

李治華

訴訟代理人

孫詒謀

被告

張育榮

被告

老闆廠辦房屋仲介有限公司

法定代理人

呂麟鳳

上2人共同訴訟代理人

蕭琪男律師

複代理人

劉玉麟

上列當事人間侵權行為損害賠償事件，經本院於民國104年1月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。次按「所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者。」（最高法院91年度台抗字第552 號裁定意旨參照）。經查，原告起訴時係依不動產經紀業管理條例第22條、第26條及民法第184 條第2項、第188條第1項前段及第227條規定，主張被告未依法製作不動產說明書，致原告承租不符使用目的之不動產而受有損失，並請求被告負連帶損害賠償責任，嗣於本院審理中，原告追加不動產經紀業管理條例第23條作為本件請求權基礎，並陳稱張育榮交付不動產說明書時，未對原告盡說明義務。因原告就前揭追加部分並未請求調查原訴以外之其他證據資料，故原訴與追加之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料得於追加之訴審理時予以利用，可認原訴與追加之訴之請求基礎事實係屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故原告所為此部分訴之追加，於法有據，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告為了業務之需要，擬承租新北市土城區大安段474、476、476-1、476-2、477、477-1、478、478-1、482 地號土地（面積約1610.28 坪）及其上建物（門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00號，下稱系爭土地及建物），作為汽車零售、汽車修理使用，嗣原告得知系爭土地係由被告老闆廠辦房屋仲介有限公司（下稱老闆房仲公司）受所有權人委託仲介出租，原告遂於民國102年3月16日上午與老闆房仲公司之業務人員即被告張育榮及訴外人陳秀卿約看系爭土地，其間均由張育榮說明解釋及回答。又張育榮表示系爭土地為訴外人皇翔建設股份有限公司（下稱皇翔公司）董事長即訴外人廖年吉所有，委由張育榮負責居中仲介出租，租金約每月新臺幣（下同）1,126,000餘元（每坪約700元），並於當場提供地籍謄本圖1張。嗣雙方往來談判過程如下：

⒈張育榮於102年3月18日以電子郵件寄來相關資料：①出租物件資料表。②各地號面積及所有權人列表。③地籍謄本圖。

④房屋使用執照4張。

⒉張育榮於102年4月1日以電子郵件寄來系爭建物登記第2類謄本2張。

⒊原告於102 年5月2日與張育榮簽寫「老闆廠辦房屋仲介有限公司租賃議價委託書」單號206367，內容載明原告預定租金為每坪500元（未稅），每月800,000元；議價委託期間，不質押出租人任何保證金；請出租方查詢該地之工業區總量管制是否符合汽車零售、汽車修理業，如不符合則無法承租；因我方不質押出租人任何保證金，故租金議價期間若出租方不租予我方公司，無任何賠償之情事。

⒋原告於102年6月27日正式經由張育榮向出租方提出每月總租金980,000 元，並與張育榮簽寫「老闆廠辦房屋仲介有限公司租賃議價委託書」單號206383。

⒌原告於102年7月24日與張育榮簽寫「老闆廠辦房屋仲介有限公司租賃議價委託書」單號206388。

⒍原告於102年7月31日與出租人、張育榮於台北市重慶聯合事務所簽訂土地房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），原告當場以支票繳付租賃保證金3,346,155元。

㈡原告承租系爭土地後，旋即於102年8月間發包系爭土地廠房之清潔及規劃設計，業於同年月3日至6日委外清運廢土整理土地完畢，惟委託之設計公司於102 年9月2日回應：經需要性規劃得在戶外廣場新建1 層樓式鋼構建築物，但建築事務所發覺承租土地之戶外廣場範圍第476-1、476-2、477、478、482 地號之土地使用分區（合計419.07坪，占承租土地面積比例為百分之26）為「排水溝計畫範圍」，無法合法申請建築許可執照。原告爰於102 年9月5日自行至新北市土城區公所申請「都市計畫土地使用分區證明書」，並於同年9月9日領件後發現，表列記載有5個地號（即第476-1、476-2、477、478、482地號，合計419.07坪，占承租土地面積比例為百分之26）使用分區是屬於「道路用地，並兼作下水道計畫預定地」。嗣原告經多方洽詢，確認透過被告承租之系爭土地不符於原告當初承租時之使用需求，遂於102 年12月20日與廖年吉之代理人於台北市中正區調解委員會簽立調解書協議解除租約。

㈢按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」，為不動產經紀業管理條例第22條、第23條所規定。其立法理由為「一、為保障交易當事人之權益，明定不動產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、訂金之收取等事項，應由經紀業指派經紀人為之。」。又依內政部101年9月11日內授中辦地字第1016651569號函修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項，其中應記載事項明定「一、土地之應記載事項…（五）土地使用管制內容：1.以主管機關核發之都市計畫土地使用分區或非都市土地之編定使用種類證明為準，若主管機關未明確記載則說明之。…4.開發方式限制：如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發者，應一併敘明。」，被告若按相關法律規定作成不動產說明書，並於原告與廖年吉簽約前提供，則不致造成原告於承租系爭土地後才發現第476-1、476-2、477、478、482地號土地使用分區不符使用。且依內政部97年11月6日內授中辦地字第0970052453號函「一、…不動產說明書製作、簽章、解說及交付之時機，應於簽訂租賃或買賣契約書前為之，方得充分保障交易當事人權益，俾符本條例之立法目的。…」，益徵不動產經紀業管理條例第22條之規定係為保障交易當事人。張育榮未依不動產經紀業管理條例第22條規定作成不動產說明書，其仲介行為即為不完全給付，其又不了解受託出租標的物，致原告經其仲介承租不符使用目的之不動產，於承租後遭受整地與招標規劃設計之損失，復需代支付出租人廖年吉所支付之仲介費及信託費方得解約，原告更因此無法依預定計畫開始營運所而遭受營業損失。

㈣原告代表人即訴外人李治華於簽訂系爭租賃契約時，就張育榮曾提供不動產說明書部分不復記憶，且就其內容亦不記得究竟為單張文件或整本文件，該文件上之簽章僅有簽名而無日期，則張育榮有無依不動產經紀業管理條例第23條規定，對原告盡說明義務令人懷疑。又張育榮所交付之土地登記謄本及使用執照都是舊的資料，沒有最新的。綜上，張育榮未依法作出不動產說明書，致生損害於原告，依民法第184 條第2項前段及第227條規定，請求張育榮負賠償責任。

㈤張育榮既為老闆房仲公司之經紀人員，且張育榮未依不動產經紀業管理條例第22條作成不動產說明書，致原告承租不符使用目的之不動產，並遭受損失，則老闆房仲公司應依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及民法第188條第1項前段規定，與張育榮負連帶賠償責任。

㈥本件原告所受損失共計3,271,039元，其中包含仲介費157,500元、廢棄物清運費262,500元、規劃設計費100,000元（原為300,000 元，但因僅履行至繪圖階段即發現標的有問題，故與廠商協議支付100,000元）、代支付廖年吉仲介費用981,539元、公證費49,500元（其中24,750元為代廖年吉支付）及原告營業損失1,820,000元（2個月營業損失)。

㈦聲明：被告應連帶給付原告3,271,039元。

二、被告則抗辯：

㈠依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。系爭土地及房屋租賃係由張育榮為原告及皇翔公司負責人廖年吉居間、仲介，張育榮針對原告發包設計所需，已事先於系爭租賃契約簽訂前向皇翔公司調取系爭土地之「藍晒圖」交予原告承辦人李治華，以供發包設計之事先作業。而上開藍晒圖業已清楚載明系爭土地上存有排水溝及其位置，原告主張被告有侵權行為，已非無疑。此外，張育榮於系爭租賃契約簽訂前，已依營業常規交付不動產出租說明書（下稱系爭不動產說明書）予原告，系爭不動產說明書內容包含土地登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、土地分區明細等事項，且經原告承辦人員李治華當場於該說明書上簽名確認無誤。依系爭不動產出租說明書內容第8 項（即土地分區明細）所載，476-1、476-2、477、477-1地號土地之土地分區明確載有「變更為道路並兼作下水道系統用地使用」條件，原告自難諉為不知。

㈡依系爭不動產說明書觀之，土地登記謄本列印日期係102年7月30日（依仲介人員習慣，交易前1 日或當日會列印最新戶籍謄本，以明權利狀態有無改變，上述日期為系爭租賃契約簽訂（即102年7月31日）前1 日。另土地使用分區明細業已載明「變更為道路並兼作下水道系統用地使用」（部分變更土地都市計畫，第2 次通盤檢討，82年7月7日）等字樣，因系爭建物並非新建，故使用執照日期為當時發照日期，本件並無原告所述違反交易慣例之情形。

㈢原告業經台北市中正區調解委員會調解而與廖年吉合意解除系爭租賃契約，依該次調解書內容第2 項所載，原告願就系爭租賃契約之解除為廖年吉賠償仲介費（即應給付與被告之仲介費）及公證費共1,004,750 元，衡諸常情，若被告或廖年吉就系爭土地之現狀（即計畫下水道）有隱匿之情形，原告豈有可能願為廖年吉賠償仲介費及公證費用。此外，原告與廖年吉曾就服務報酬、公證費部分達成和解（即由原告代為賠償），惟此與被告無關，更難課予被告應為此負責，且與不當得利無涉。若被告執業確有疏失，為何不見出租方向被告要求損害賠償及返還仲介費，益徵原告即使因解除系爭租賃契約而遭受前開損害，亦非被告所致。

㈣原告於委託之初，曾於102 年5月2日與老闆房仲公司簽立租賃議價委託書，其中第6 項之特約條款為「本標的總價管制須符合1.汽車零售業2.汽車修理業，請出租方幫忙查明承租業種是否可以對本標的物承租使用」等字樣，經張育榮將該條件如實轉達出租方廖年吉，出租方請原告仍需自行查明。又原告從事汽車租賃、中古車事業等，營業據點眾多，故不論原告係自行購地或租地營運，其對於土地位置、土地性質及是否符合分區法規等常識，均優於出租方，甚至較仲介更為專業。本件不論被告或出租方均已預期原告將為查詢後始簽訂租賃契約，符合經驗法則，故出租方自可信賴原告於102年7月31日係基於其相當之查詢及確信，方為系爭租賃契約之簽立。

㈤證人張建興即皇翔公司職員證稱皇翔公司曾於簽約前交付系爭土地之藍晒圖予原告，自藍晒圖可看出水溝預定地。而李治華於103年10月6日言詞辯論時亦稱渠要求張育榮提出藍晒圖係要瞭解土地多大，房子多大與現況差多少，足見依李治華任職經歷，其對於藍晒圖之功用甚為明瞭，則原告取得藍晒圖後至簽訂系爭租賃契約前，自有充裕之時間及人員可判讀，若有疑問亦可向張育榮反應，惟均未見原告有何動作且如期簽約，顯見李治華稱圖面無法看出水溝預定地，顯屬臨訟卸責之詞。

㈥按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係。本件被告執行業務並無過失，就仲介費、公證費部分，兩造簽立之租賃議價委託書第3 項記載：「甲方（即原告）與出租人簽定不動產租賃契約書之同時，應一次以現金支付服務報酬予乙方（即老闆房仲公司）。服務報酬為150,000 元（未稅）」，又民法第568條第1項規定，「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，原告業已就系爭土地與廖年吉簽訂系爭租賃契約，則被告給付157,500 元之服務報酬，乃為當然之理，不因事後解除契約而受影響；同理，廖年吉給付之服務報酬981,539 元部分，亦應作相同處理。至於廢棄物清運費262,500元、規劃設計費100,000元及營業損失1,820,000 元，除被告否認其數額之真正外，縱令有此部分之支出，亦非被告所致。

㈦張育榮於原告與廖年吉簽訂系爭租賃契約前已提供系爭不動產出租說明書及系爭土地之藍晒圖等文件供原告評估，已善盡注意義務，原告於評估後仍決定與廖年吉簽立系爭租賃契約，縱嗣後發覺不符使用簽約目的，亦非可歸責於被告所致，實難謂被告有何侵權行為。再者，張育榮為本件居間、仲介過程，並無違反不動產經紀業管理條例，亦未有不完全給付之情事。

㈧答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張其為了業務之需要，擬承租系爭土地及房屋作為汽車零售、汽車修理使用，嗣原告於102年3月16日上午與老闆房仲公司業務人員張育榮及陳秀卿約看系爭土地，張育榮表示系爭土地為皇翔公司董事長廖年吉所有，委由張育榮負責居中仲介出租，租金約每月1,126,000餘元（每坪約700元），並於當場提供地籍謄本圖1 張。嗣兩造之商談經過如下：

⒈張育榮於102年3月18日以電子郵件寄來相關資料：①出租物件資料表。②各地號面積及所有權人列表。③地籍謄本圖。④房屋使用執照4張。⒉張育榮於102年4月1日以電子郵件寄來系爭建物登記第2類謄本2張。⒊原告於102 年5月2日與張育榮簽寫「老闆廠辦房屋仲介有限公司租賃議價委託書」單號206367 ，內容載明原告預定租金為每坪500元（未稅），每月800,000 元；議價委託期間，不質押出租人任何保證金；請出租方查詢該地之工業區總量管制是否符合汽車零售、汽車修理業，如不符合則無法承租；因我方不質押出租人任何保證金，故租金議價期間若出租方不租予我方公司，無任何賠償之情事。⒋原告於102年6月27日正式經由張育榮向出租方提出每月總租金980,000 元，並與張育榮簽寫「老闆廠辦房屋仲介有限公司租賃議價委託書」單號206383。⒌原告於102年7月24日與張育榮簽寫「老闆廠辦房屋仲介有限公司租賃議價委託書」單號206388。⒍原告於102年7月31日與出租人、張育榮於台北市重慶聯合事務所簽訂系爭租賃契約，原告當場以支票繳付租賃保證金3,346,155 元。原告承租系爭土地後，旋即於102年8月間發包系爭土地廠房之清潔及規劃設計，業於同年月3日至6日委外清運廢土整理土地完畢，惟委託之設計公司於102 年9月2日回應：經需要性規劃得在戶外廣場新建1 層樓式鋼構建築物，但建築事務所發覺承租之476-1、476-2、477、478、482地號之土地使用分區（合計419.07坪，占承租土地面積比例為百分之26）為「排水溝計畫範圍」，無法合法申請建築許可執照。原告於102年9月5 日自行至新北市土城區公所申請「都市計畫土地使用分區證明書」，並於同年9月9日領件後，確認476-1、476-2、477、478、482地號，合計419.07 坪，占承租土地面積比例為百分之26之使用分區是屬於「道路用地，並兼作下水道計畫預定地」。因系爭土地不符合原告當初承租時之使用需求，原告遂於102 年12月20日與廖年吉之代理人於台北市中正區調解委員會簽立調解書協議解除租約等情，業據其提出與所述相符之出租物件資料表、各地號面積及所有權人列表、地籍圖謄本、系爭建物使用執照、位置圖、建築改良物勘測結果、複丈結果、建物登記第2類謄本、上述3份租賃議價委託書、系爭租賃契約、原告所簽發交付與廖年吉票面金額為3,346,155 元之支票、系爭土地之位置圖、新北市政府都市計畫地使用分區（或公共設施用地）證明書等件為證（參見本院卷第6 至30頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。

㈡原告復主張被告若按相關法律規定作成不動產說明書，並於原告與廖年吉簽約前提供，則不致造成原告於承租系爭土地後才發現第476-1、476-2、477、478、482 地號土地使用分區不符使用，張育榮未依不動產經紀業管理條例第22條規定作成不動產說明書，其仲介行為即為不完全給付，其又不了解受託出租標的物，致原告經其仲介承租不符使用目的之不動產，於承租後遭受整地與招標規劃設計之損失，復需代支付廖年吉所支付之仲介費及信託費方得解約，原告更因此無法依預定計畫開始營運所而遭受營業損失。又張育榮未依不動產經紀業管理條例第23條規定，對原告盡到說明義務，致原告受有上述損害，依民法第184條第2 項前段及第227條等規定，張育榮應對原告負損害賠償責任。再者，張育榮為老闆房仲公司之經紀人員，故老闆房仲公司應依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及民法第188條第1項前段規定，與張育榮對原告負連帶賠償責任。本件原告所受損失分別為仲介費157,500元、廢棄物清運費262,500元、規劃設計費100,000元、代支付廖年吉仲介費用981,539元、公證費49,500元及營業損失1,820,000元，共計3,271,039元云云，為被告所否認，並執前詞置辯。

⒈證人即皇翔公司職員張進興到庭證稱：（請問證人是否有處理本件租賃？）有。（102 年間原告是否透過被告公司向皇翔公司承租系爭土地？）是。（被告公司由何人跟你接洽？）張育榮。（洽談承租期間，皇翔公司有交付何東西給原告嗎？）系爭土地之藍晒圖。（藍晒圖有何功用？）土地所有資料。（原證11是否為證人所稱之藍晒圖？）這是其中之一。（藍晒圖是否可以看出水溝預定地？）可以，以鉛筆圈出。（是否記得何時交藍晒圖給原告？）不記得，只知道是簽約前交付等語（參見本院卷第115反面至116頁），原告亦自陳李治華曾要求張育榮提出藍晒圖，因為要瞭解系爭土地多大，系爭建物多大與現況差多少等語（參見本院卷第117 頁），經核證人張進興之證述內容與原告所述大致相符，證人張進興與兩造間復無特殊情誼或怨隙，是以證人張進興之上開證詞，應屬客觀可信。依證人張進興之證詞，可知系爭土地之藍晒圖（即本院卷第29頁）已於原告簽立系爭租賃契約前由張育榮交付原告，以供原告確認系爭土地及建物之使用狀況。再者，依前揭藍晒圖所示，可知該藍晒圖已有記載計畫排水溝及計畫道路等公共設施之位置，且部分公共設施確實在系爭土地範圍內，核與證人張進興之證詞相吻合，是以原告主張其於簽立系爭租賃契約前，並不知悉系爭土地中有部分土地被列為計畫排水溝及計畫道路云云，不足採信。

⒉次查，依系爭不動產說明書第2 頁所示（參見本院卷第64頁），其上記載：「承租方本人業已充分瞭解承租標的物不動產說明書，並確實瞭解相關內容無誤」，並由原告代理人李治華簽名確認，原告對於該簽名之真正亦不爭執，故原告主張被告在其簽立系爭租賃契約前並未交付系爭不動產說明書云云，與事實不合，為不足採。至於原告雖主張被告係於簽立系爭租賃契約當日（102年7月31日）才交付系爭不動產說明書予原告，故被告未對原告盡到說明義務云云。然查，系爭不動產說明書第2 頁記載：委託方本人就持有本不動產時間內，所瞭解之屋況已確實填寫無誤，並由皇翔公司代理人張進興簽名確認，且附上簽署日期為102年4月30日，距離簽立系爭租賃契約之日（即102年7月31日）仍有一段期間，原告既會向張育榮要求提供系爭土地之藍晒圖，以確認系爭建物及土地之使用狀況，其又豈可能不同時請求被告提供系爭不動產說明書以資確認。況且，倘如原告所述，被告係於簽立系爭租賃契約當日才交付系爭不動產說明書，衡情原告大可要求先審閱系爭不動產說明書完畢後再行簽立租約，以求慎重，惟原告捨此不為，足見原告應係自認其對於系爭土地及建物之使用狀況已相當熟稔，而無庸延後簽立租約日期。是以被告抗辯系爭不動產說明書早已交付原告審閱，僅係原告代理人李治華於簽立系爭租賃契約當日才簽名等語，尚非全然無據。

⒊按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。」（最高法院86年度台上字第891 號民事裁判意旨參照）。本件原告主張李治華於簽立系爭租賃契約時，就張育榮曾提供不動產說明書部分不復記憶，且就其內容亦不記得究竟為單張文件或整本文件，該文件上之簽章僅有簽名而無日期，張育榮並未依不動產經紀業管理條例第23條規定，對原告盡到說明義務云云。經查，被告將系爭不動產說明書交付原告代理人李治華簽名時，倘李治華於斯時所見之系爭不動產說明書僅有簽名欄該頁，而未附上相關資料以供李治華核對，則李治華焉有可能同意在系爭不動產說明書上簽名及記載簽署日期，故原告就被告交付系爭不動產說明書時，未完整附上相關說明內容此一變態事實，自應負舉證之責。迄至本件言詞辯論終結為止，原告均未提出其他證據以供本院參酌，是以原告之上開主張，不足採信。

⒋依系爭不動產說明書所附之土地分區明細所示，系爭土地中476-1、476-2、477及478地號土地上記載附帶條件：變更為道路並兼作下水道系統用地使用，478 地號土地則記載使用分區為道路用地（參見本院卷第90至91頁），足認原告於簽立系爭租賃契約前，即已知悉上述5 筆土地將來會成為道路，甚至兼作下水道系統用地使用。再者，張育榮到庭陳稱：系爭土地部分，原告有說要作為汽車展示使用等語（參見本院卷第135 頁反面），而原告於起訴狀自陳其委託之設計公司於102年9月2日回應：經需要性規劃得在戶外廣場新建1層樓式鋼構建築物，但建築事務所發覺承租土地之戶外廣場範圍第476-1、476-2、477、478、482 地號之土地使用分區為「排水溝計畫範圍」，無法合法申請建築許可執照等語，參以系爭租賃契約第1條及第5條關於「租賃標的物所在地、使用範圍及使用目的」及「使用租賃標的物之限制」之內容，均未提及原告可自行在系爭土地上再為興建其他建物，顯見原告係於簽立系爭租賃契約後，才擅自決定要在系爭土地上新建其他建物。準此，原告此舉顯已逾越系爭租賃契約所載之內容，自難課予被告負擔額外之說明義務。

⒌此外，兩造於102年5月2日簽立之租賃議價委託書上第6點特約條款記載略以：請出租方幫忙查明承租業種（汽車零售業、汽車修理業）是否可以對本標的承租使用等語（參見本院卷第15頁），被告則抗辯經張育榮將該條件如實轉達出租方廖年吉，出租方則請原告仍需自行查明等語，本件考量原告從事汽車租賃、中古車事業等業務多年，營業據點眾多，不論原告係自行購地或租地營運，其對於土地位置、土地性質及是否符合分區法規等常識，均優於出租方，甚至更為專業，故上述條款應解為原告請求出租方輔助其確認系爭土地及建物是否符合其所需之承租目的，而非原告決定是否承租系爭土地及建物之唯一憑據，原告將此查證義務全部推由被告或出租方負擔，並不合理。況且，依上述條款所載，原告係請求出租方廖年吉查詢系爭土地及建物是否符合其承租使用目的，而非以被告為對象，是以上開租賃議價委託書亦難為有利於原告之認定。

⒍按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明。從而，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響。本件原告與廖年吉已於102年7月31日簽立系爭租賃契約，因原告單方面認為系爭土地及建物不符合其承租之使用目的，遂於102 年12月20日與廖年吉合意解除系爭租賃契約，並同意賠償廖年吉仲介費及公證費共1,004,750 元，有系爭租賃契約及台北市○○區○○○○○○000○○○○○000號調解書各1 件在卷可稽（參見本院卷第18至27頁、第94頁），足認原告確已透過被告媒介而成立系爭租賃契約，則原告事後再與廖年吉解除租約，並不影響原告應給付居間報酬與被告之義務。

⒎按不動產經紀業管理條例第22條第1項及第23條第1項分別規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：⑴不動產出租、出售委託契約書。⑵不動產承租、承購要約書。

⑶定金收據。⑷不動產廣告稿。⑸不動產說明書。⑹不動產租賃、買賣契約書。經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經查，被告於原告簽立系爭租賃契約前，即已由張育榮交付系爭不動產說明書予原告，且經原告代理人李治華簽名確認。又原告並未以交付系爭不動產說明書之時間太匆促為由，拒絕於102年7月31日簽立系爭租賃契約，足認被告在原告簽立租約前應已盡到相當之說明義務。原告對此復未能提出其他證據以供本院參酌，是以原告主張被告有違反不動產經紀業管理條例第22條及第23條規定，尚乏所據，不足採信。

㈢按「債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之。」（最高法院77年度台上字第1989號民事裁判意旨參照）。經查，原告於收受系爭不動產說明書後，始簽立系爭租賃契約，且原告與出租方均已給付仲介費與被告完畢，詳如前述，原告事後再以被告並未盡到不動產經紀業管理條例第22條及第23條之說明義務為由，主張被告有給付不完全之情形，揆諸上開規定及說明，原告對此自應負舉證之責。惟原告迄至本件言詞辯論終結為止，均未舉證證明被告有何給付不完全之具體事實，是原告依民法第227 條、不動產經紀業管理條例第22、23及26條等規定，請求被告負連帶損害賠償責任，委無可採。

㈣按「依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。」（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照）。本件原告主張因張育榮違反不動產經紀業管理條例第22條及第23條規定，故其依民法第184條第2項前段規定，請求張育榮對其負損害賠償責任云云。然查，張育榮並未違反不動產經紀業管理條例第22條及第23條規定，詳如前述，原告復未舉證證明張育榮對其有何其他侵權行為，是以原告請求張育榮對其負損害賠償責任，於法無據。又張育榮雖為老闆房仲公司之受僱人，惟張育榮既無庸對原告負損害賠償責任，則原告依不動產經紀業管理條例第26條及民法第188條第1項前段規定，請求老闆房仲公司與張育榮負連帶損害賠償責任，亦無所據。

四、綜上所述，原告主張因張育榮未依法作出不動產說明書及盡到說明義務，致生損害於原告，且張育榮為老闆房仲公司之經紀人員，故被告應對原告負連帶賠償責任等節，均非可採。從而，原告依民法第184條第2項前段、第188條第1項前段、第227 條、不動產經紀業管理條例第22條、第23條、第26條第1項、第2項規定，請求被告連帶給付原告3,271,039 元，為無理由，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，爰不一一予以論駁，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。