臺灣新北地方法院103年度訴字第2259號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2259號

原告

李德華

訴訟代理人

楊久弘律師

複代理人

尹景宣律師

被告

李溪泉

訴訟代理人

詹璧如律師

被告

元美不動產有限公司

兼法定代理人

李政恩

共同訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

郭千華律師

被告

郝綵霈

訴訟代理人

林智群律師

複代理人

胡智忠律師

被告

吳皇玉

訴訟代理人

錢裕國律師

　　　　　　　陳宜新律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國104 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第2 項分別定有明文經查，原告原起訴聲明第1 項至第5 項之請求金額各為新臺幣（下同）156 萬元及遲延利息。嗣於民國103 年9 月22日具狀追加依民法第184 條第1 項規定請求支出之律師費用6 萬元，及依民法第227 條之1 準用同法第195 條規定請求精神上損害賠償金50萬元，聲明第1 項至第5 項之請求金額並均變更為請求212 萬元及遲延利息，揆諸前開規定，尚無不合，自應准許。

二、原告主張：

㈠原告曾於民國101 年2 月至3 月間由住商不動產三重五華加盟店業務員即被告郝綵霈帶看三重重劃區附近住宅，其後被告郝綵霈於102 年3 月間轉職至台灣房屋集賢加盟店即被告元美不動產有限公司（下稱元美公司），遂由其與被告即該加盟店店長李政恩一同帶看三重重劃區附近住宅。原告當初看房時，即有明確告知被告郝綵霈及李政恩，其欲購買的房子附近不能有嫌惡設施、社區內不能有凶宅、也不能出過事情。期間被告郝綵霈及李政恩曾帶看位於三重區集仁街「合康柏悅」社區時，再次重申若物件附近有嫌惡設施或社區內有凶宅、出過事情的皆不必介紹。

㈡於102 年4 月間，被告郝綵霈、李政恩帶原告母親一同至新北市○○區○○街000 號3 樓看屋（下稱系爭房屋），幾天後原告與母親再次一同至現場查看系爭房屋，當時被告郝綵霈、李政恩亦未向原告提及樓下有凶宅一事，因此原告決定購買該屋。該屋本為屋主即被告李溪泉委託21世紀不動產蘆洲徐匯站前加盟店（即合興國際不動產經紀有限公司）出售之物件，營業員即被告吳皇玉。其後原告於102 年5 月1 日在元美公司與被告李溪泉簽訂不動產買賣契約書，並於102年6 月間交屋。

㈢原告與妻女入住後，每晚都睡不好，幼女比以前更愛哭鬧。嗣於103 年1 月15日自鄰居得知，同一棟大樓2 樓（即新北市○○區○○街000 號2 樓）曾發生住戶燒炭自殺，造成一屍兩命之非自然死亡事件。原告當下深感驚恐與意外，經友人介紹上網查詢台灣凶宅網才發現確有此事。原告找新北市議員及新北市消保官多次與被告等人協商，除被告李溪泉避不見面外，被告吳皇玉則表示其對於凶宅一事知情，但卻隱瞞未告知，被告李政恩則推說對於樓下為凶宅一事為不知情。原告本來想透過協商解決問題，但被告李溪泉、吳皇玉、李政恩不願配合，僅能依法訴請被告賠償原告之損害。

㈣原告確已告知看屋標準為社區內不能有凶宅，依最高法院73年台上字第1173號判例、83年度台上字第1707號判決之見解，此即為特約之擔保品質，如有欠缺，仍為物之瑕疵：

⒈系爭房屋交易於被告元美公司、李政恩、郝綵霈及吳皇玉居間仲介之過程中，原告已告知看屋標準為社區內不能有凶宅也不能出過事情，被告郝綵霈於103 年10月31日言詞辯論程序所述與另案刑事偵查程序中補提書狀內容相同，顯見被告郝綵霈及被告李政恩確實已知悉原告看屋標準。則依民法第567 條第2 項之規定，被告元美公司、李政恩、郝綵霈及吳皇玉，應就上開原告所提之看屋標準，即屬訂約事項之一，盡渠等之調查及據實告知義務，始得謂已妥為媒介，否則應返還居間報酬即仲介服務費。

⒊原告已告知看屋標準為社區內不能有凶宅，顯係要求保證此等特約之品質，且依民法第567 條第2 項之規定，併依一般常理認定，既買方已向仲介告知特約之品質，足認買方可相信仲介會盡其調查義務向賣方確認或據實報告於賣方此特約之品質，至此，依前揭最高法院見解，應可認買賣雙方有此項品質保證之特約，況若認買方僅向仲介告知而賣方尚難知情，顯然使委託仲介出售之賣方免於與買方成立特約保證品質之可能，進而不啻使賣方因此免除成立物之瑕疵擔保責任之可能。系爭房屋確位於有凶宅之社區，且與該凶宅同一電梯，並僅有上下樓層之別，顯欠缺特約保證之品質，即應認存有物之瑕疵。

㈤關於對被告李溪泉請求部分，茲說明如次：

⒈依系爭買賣契約第5 條第2 項前段約定：「物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」被告李溪泉名下擁有多間房產，為房產投資客，對此乃因被告李溪泉員工於102 年7 月間曾因系爭房屋修繕問題與原告見面，閒聊中其表示被告李溪泉投資房產多年，算是投資客，累積不少財富，對於房屋買賣或價格趨勢的了解，皆高於一般單純購屋者。且依原告配偶與多名當地房屋仲介人員之通話錄音譯文可以得知，附近房仲對於系爭房屋之社區曾發生非自然身故事件亦非常了解，且據悉被告李溪泉就系爭房屋已出售三年皆沒人應買，被告李溪泉為能與有意購屋者順利議價，必會事先對房屋狀況作徹底之調查，不可能不了解該影響房價之重要資訊。故對於被告李溪泉而言，在得知同棟大樓發生非自然死亡事件後，當然了解其所有之同棟物件，價格絕對會因此而下跌，蓋查兩戶間僅隔一層天花板，又使用同一部電梯及樓梯，因此對同棟大樓有發生非自然身故事件隱瞞，以避免價格受影響；反之，若將同棟大樓發生非自然死亡事件隱瞞，則價格就不會受影響。因此，在與原告交涉期間，被告李溪泉刻意不提及同棟大樓曾發生非自然死亡事件。僅在不動產買賣契約書的不動產標的現況說明書中的檢查項目，提及本物件之專有部分並未發生過凶殺或自殺等非自然身故，就樓下有非自然死亡事件則避而不談，使得原告在不知情之情況下簽訂系爭買賣契約。

⒉又被告李溪泉雖非立於企業者地位與原告簽訂系爭買賣契約，惟如前所述，被告李溪泉為投資客，對於房屋買賣遠較此生第一次購屋之原告嫺熟，且對原告而言，知道該社區是否有凶宅是非常重要之事項，即使合約未載明，被告李溪泉亦應主動告知該棟大樓曾發生非自然死亡事件，不應惡意隱匿。又被告李溪泉雖未於房屋現況說明書中記載社區其餘部分是否有非自然死亡情形，因原告與被告李溪泉之地位並非立於平等之處，又物之瑕疵擔保責任乃無過失責任，故無論被告李溪泉是否刻意隱瞞，均應負擔此一責任。因此，對於原告而言，契約成立及不動產移轉登記時，該棟大樓即已發生非自然死亡事件。在契約成立之當下，原告無法用肉眼檢查是否有非自然死亡事件發生，是善意且無重大過失之人。原告自鄰居口中得知樓下為凶宅後即通知被告等人，原告自得依民法第359 條規定，向被告李溪泉主張物之瑕疵擔保，請求減少其價金。

⒊另查，原告於起訴前雖疏未於台北青田郵局第311 號存證信函說明買賣時曾表示社區內不能有凶宅一事，但不能就此認定原告對此一條件未曾表示。且參原告配偶於103 年7 月3日與被告李政恩之通話錄音譯文可以得知，被告李政恩對於原告配偶表示看屋時曾要求社區不能有非自然身故一事並不否認。即可證明原告於簽訂買賣契約前即曾表示「欲購買的房子附近不能有嫌惡設施、社區內不能有凶宅、非自然事故，房子本身亦不得為凶宅」等條件，被告李溪泉所述不實在。

㈥關於對被告元美公司、李政恩及郝綵霈請求部分，茲說明如次：

⒈被告元美公司與原告間法律上關係應為居間與委任之混合契約。依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，被告元美公司與其店長即被告李政恩及營業員郝綵霈在了解原告看房標準為「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有凶宅也不能出過事情」後，本即有盡善良管理人注意義務調查之義務，且渠等為仲介房屋之專業，對於燒炭自殺如此重大連網路新聞都可以查知的消息必定知情，渠等隱瞞未告知原告樓下有非自然死亡情形。嗣於103 年7 月3 日原告配偶與被告李政恩之通話錄音中可以得知，被告李政恩對於原告配偶表示看屋時曾要求社區不能有非自然死亡一事並不否認，此可證實原告確實曾經告知被告李政恩此一要求，但被告卻刻意不告知，顯有詐欺情事。退萬步言，即使被告李政恩等推稱不知情，則渠等顯然未盡善良管理人注意義務向知情之被告吳皇玉確認該社區是否有非自然死亡事件，亦未自行調查，致使原告受有損害。故原告自得依民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告元美公司、李政恩、郝綵霈連帶賠償損害。

⒉原告搜尋被告李政恩在網路上之介紹，記載其服務地區為新北市蘆洲區及三重區，與被告李政恩所稱服務地區僅限蘆洲一帶不符。且其營業員證書字號為94年登字051362號，顯示其從94年即開始執業至今已有10年，甚至自己開業擔任被告元美公司負責人，絕非如其所稱資歷尚淺。

⒊由原告配偶蔡雅雪電話詢問及系爭房屋社區總幹事之結果，被告李政恩辯稱其對於系爭房屋樓下為凶宅一事不知情，所述顯不足採：

⑴103 年3 月7 日與住商不動產三重集賢加盟店洪先生之通話錄音譯文：「原告配偶蔡雅雪（下稱蔡）問：所以事先查證跟告知都會做到就對了。洪先生（下稱洪）答：…為了避免麻煩，我都會先告訴你，可能這個有甚麼嫌惡設施，或發生甚麼事情會影響到你購屋的意願。…」、「蔡問：那如果是同一支電梯、同一個樓梯？洪答：這一定要講，我們曾經有發生這樣的案例，那消保官有說，這個事會影響到買方買屋意願的東西一定要告知。蔡：所以同一支電梯、同一支樓梯都一定規定要講就對了。洪答：一定要講啊！同一支電梯一定要講啊！你要是知道你的樓上是凶宅，你可能就不買啦！所以這個是蠻嚴重的。」，以上陳述可以得知，其他仲介對於同一社區曾發生過非自然死亡事件，通常都會告知買方而不會隱瞞。對於社區曾發生過何種狀況，都是仲介必須親自探訪了解。另外，對於原告所買之系爭房屋之莫札特社區曾發生非自然死亡事件，「蔡：莫札特算最近的嗎？洪：沒有！莫札特是99、98年的事。燒炭自殺，一屍兩命。」、「蔡：恩！所以都知。洪：然後就很有名，還有那個上新聞。」、「洪：很有名啊！燒炭自殺、一屍兩命，那個真的很有名喔！」「蔡：然後業界都知道？洪：業界全部都知道啊！這個都可以說他不知道的，那他一定是摸魚或著是他根本不是專業仲介，或者是他存心隱瞞你。」等語，可以得知附近仲介對於系爭房屋之社區曾發生非自然死亡事件亦非常了解。

⑵依據原告配偶於103 年3 月27日與信義房屋五華店仲介業者林先生之通話紀錄內容第1 頁載「蔡：莫札特是凶宅？有凶宅。林：有蔡：哪裡有？…蔡：那你們怎麼都知道？林：我們都會去調查。林：貝多芬和莫札特都有上新聞…」等語。且對於同一社區曾發生過非自然死亡事件，也會告知買方而不會隱瞞。

⒋被告元美公司、李政恩依內政部內授中辦地字第0970048190號函釋，而認所謂凶宅，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。惟查，內政部之解釋雖可作為法院實務參考之標準，惟並非具有強制力之法律規定，實際上凶宅之認定仍應依社會大眾日常生活的共同價值觀念予以認定方屬合理。且依照不動產仲介實務，凶宅之定義包含直接凶宅與間接凶宅，被告元美公司所主張僅指直接凶宅，實則於「本戶之鄰近地區發生非自然身故」之間接凶宅情形亦屬凶宅之一種，況系爭房屋不僅屬間接凶宅，其發生非自然身故之鄰近地區甚至係「僅隔一層天花板，又使用同一部電梯及樓梯之正樓下」，兩者緊密相連，對消費者之心理因素影響重大自不待言，依照社會大眾實際生活之共同價值觀念，應認定本案與直接凶宅同屬應課與賣方及不動產仲介告知義務之情形。對此，原告配偶與住商不動產三重集賢加盟店洪先生之通話錄音譯文即曾表示同一棟樓同一電梯這一定要講，曾發生這樣案例消保官說這會影響到買方買屋之意願，所以一定要告知，另信義房屋五華店仲介人員林先生亦表示同一棟也要說，只要附近都要告知。由此更可證實，以目前社會通念及仲介人員、消保官專業判斷，本案情形絕對會影響系爭房屋價值。

⒌原告早於101 年3 月間即向被告李政恩、郝綵霈明確表示購屋條件，故該條件依當事人之決定而成為系爭房屋應具備之價值、效用或品質，既然系爭房屋之正樓下曾發生住戶燒炭自殺之非自然身故，系爭房屋即屬具有物之瑕疵，被告元美公司應依民法第354 條第1 項之規定負擔無過失的物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359 條向其請求減少價金。

⒍不動產委託銷售契約亦適用我國民法契約自由原則，即契約內容應依當事人間之約定，故而被告元美公司、李政恩所提內政部地政司所訂頒之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，僅係課予受委託方即不動產仲介公司最低限度之契約義務，若在不違反此契約訂定準則下，當事人更有其他約定，則本於民法契約自由原則，當事人亦受拘束並應遵守，故而本案情形，原告既已於102 年5 月1 日訂定契約前即明確告知被告李政恩、郝綵霈購屋條件，渠等依契約自由原則即負有交付符合購屋條件之房屋的義務，故而當然具有查證系爭房屋非專有部分有無發生非自然身故事件之義務，被告元美公司不得主張其已遵守最低限度義務而不需本於契約自由原則，依當事人間更行增加之約定履行契約義務，否則當屬本末倒置。

⒎原告購屋條件，業經被告郝綵霈於103 年10月31日開庭時當場證實為真，且郝綵霈並表示被告李政恩也在現場也知悉原告之要求。觀諸被告郝綵霈與被告李政恩自102 年3 、4 月間至102 年5 月簽約為止皆係共同接洽原告購屋事宜，故被告郝綵霈於原告向被告李政恩與被告郝綵霈明確表示購屋條件時皆在場，且被告郝綵霈與被告李政恩同屬被告之一，其所為之陳述對包含其自己在內之所有被告皆屬不利，按常理判斷，被告郝綵霈並無作出對己不利之虛偽陳述的動機，故其陳述應屬真實。另觀之被告李政恩與原告配偶於103 年7月3 日之通話譯文，被告李政恩並非因積極協助原告配偶聯繫被告李溪泉解決問題方才無暇回答原告配偶之詢問，而係對原告配偶之詢問盡數推說因屋主未告知不知情，由此更可證實被告完全未盡查證之義務，並藉由將責任歸給未出面處理爭端之被告李溪泉以推卸自身之責。實則被告李政恩從事不動產仲介已有10年，對於房屋狀況之資訊取得管道應甚瞭解，更何況系爭房屋「所在社區有凶宅」此重要資訊係僅須查詢台灣凶宅網或網路新聞即可得知，使用簡便快速之網路搜尋即可盡到查證義務，且被告所應盡者係善良管理人之注意義務，較被告處理自己事務應盡之義務為高，惟被告反而連最簡便之網路搜尋皆未使用，顯見其對系爭房屋狀況的漠不關心與查證義務之未盡。

⒏所謂純經濟損失，係指被害人直接遭受財產上不利益，而非因人身或特定有形財產被侵害而發生經濟利益損害。本案係被告李政恩、吳皇玉、李溪泉故意隱瞞「系爭房屋之正樓下曾發生非自然身故事件」之重大資訊，致使原告所購買之房屋價值貶損。又不動產物權之價值包含使用價值及交易價值，系爭房屋因同一棟樓且使用同一電梯之樓下有人自殺，造成系爭房屋交易價值之貶損，當然屬於侵害原告之權益。退萬步言，即使依被告主張係純經濟損失（原告否認之），於本案亦可認定為侵害原告之債權，蓋因原告之債權乃係取得一無瑕疵之買賣標的物。依最高法院58年度台上字第1540號判決之見解，債權係指「債之關係的一方當事人（債權人）得向他方當事人（債務人）請求給付之權利」，亦屬民法第184 條所保護之「權利」，且最高法院43年台上字第639 號判例、43年台上字第752 號判例均認為債務不履行為係債務人侵害債權人權利之行為，性質上亦屬侵權行為。另學說上邱聰智教授於其80年9 月修訂5 版之著作「民法債編通則」亦認為從民法第184 條第1 項之規定觀之，並無法導出債權非屬第184 條第1 項前段所稱之權利，故「債權非權利」的看法於法體系中並無可供支持之理由，且易造成觀念上之混淆，應肯定債權亦屬民法第184 條第1 項保護之範疇。原告財產上不利益之發生，係基於契約相對人不履行債務，即原告因被告元美公司不履行「交付符合購物條件之房屋」的義務而受有財產上不利益，應屬原告之「債權」受到被告元美公司、李政恩、吳皇玉、李溪泉之故意侵害而發生系爭房屋價值減少之損害，渠等之行為當屬侵權行為，原告當然得依民法第184 條第1 項及第188 條規定分別向被告李政恩與被告元美公司請求損害賠償。至於被告所引用臺灣高等法院102 年度上字第613 號民事判決意旨，主要是認為房屋承租人之同居人自殺雖會造成房屋價值減損造成屋主經濟上損失，但與保管房屋無涉，亦未使房屋所有權失其圓滿狀態、造成房屋之毀損滅失或功能損害。該案乃針對承租人保管義務之履行予以闡述，與本案原告購買系爭房屋，針對不動產之瑕疵與以請求之狀況，並不相同，實無從比附援引。更遑論被告等人刻意隱瞞系爭房屋樓下有燒炭自殺之情事，已屬詐騙行為，應已構成民法第184 條第1 項後段規定故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，對於原告損害，亦應予以賠償。

⒐被告郝綵霈於102 年3 月間為原告進行系爭房屋仲介帶看時，即有將其當時之名片交付原告，該名片左上角印有「台灣房屋」、中間印有「三重集賢特許加盟店元美不動產有限公司新北市○○區○○路00號」等字樣，即指本案被告元美公司，由此可證被告郝綵霈確實為被告元美公司之員工，否則何必將被告元美公司之名稱印於自己之名片上，並於進行仲介工作時將此名片遞交予客戶即原告。據此，被告郝綵霈確實為被告元美公司之員工。

⒑被告郝綵霈辯稱帶看是為了確認是否成交以便領取獎金，顯不合理。蓋如僅係為了確認是否成交，被告郝綵霈詢問原告即可，實無必要多次帶看甚至連買賣契約簽立時亦在現場。且依同業間介紹案件之情宜及倫理，又豈會為了區區3 萬元而欺騙彼此，更遑論被告郝綵霈曾告知原告配偶，其仲介系爭房屋所得到的獎金為5 萬多元。如果被告郝綵霈與李政恩之間互不信任，被告郝綵霈依理絕不會願意將案件介紹給被告李政恩。由此可知，被告郝綵霈之前開辯解實不足採。又雇主是否有為員工投保勞、健保，與彼此間是否存有勞雇關係乃不同之事實，蓋查現今社會中雇主未替員工投保者並非少見，被告郝綵霈以此推論其並非被告元美公司之員工，並不足採。被告郝綵霈既為被告元美公司員工，則系爭房屋之買賣契約不必然需由被告郝綵霈具名其上，而以其雇主即被告元美公司與其負責人即被告李政恩之名義用印於該契約即可。因此，被告郝綵霈未用印於系爭買賣契約上並不影響其為被告元美公司員工並進行房屋買賣仲介之事實。

⒒據被告郝綵霈於103 年10月31日提呈予鈞院之「茲刑事證人補充說明」所載，可推知被告李政恩用盡方法想與被告郝綵霈聯絡，並欲引導、控制其陳述對被告李政恩有利。若非被告李政恩亦認為其將系爭房屋出賣予原告係有所疏失、或根本出於故意而未盡民法第535 條後段規定之善良管理人注意義務、不動產經紀業管理條例第24條之2 規定仲介業務之義務，又何須如此急於掌控被告郝綵霈之行動與說詞？據此可證，原告確實有告知被告李政恩所購買之房屋所在社區不可有凶宅，被告李政恩確實於系爭房屋出售予原告前即已明知莫札特社區內存有該凶宅，卻因惡意而未告知原告。

⒓臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679 號詐欺案卷宗第160 頁以下，為本件被告郝綵霈於另案之刑事偵查庭後，另以書狀向檢察署補充之內容，其中表示：「李政恩在拾月拾叁日、拾月拾陸日傳LINE至大陸成都給我的朋友要教我怎麼在院庭上說（如果李政恩要教我，必定是他已經知道房子有問題）」；同該偵查卷第153 頁，顯示被告李政恩確有傳LINE訊息表示會教被告郝綵霈於庭期上為如何之說詞。顯見被告確已知悉系爭房屋坐落於有凶宅之社區。而該偵查程序，被告郝綵霈於103 年10月29日到庭證稱：「（問：仲介有義務要把社區內有無凶宅這件事告訴買方？）有，要告知。」

⒔原告之所以未於另案即臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679 號刑事案件中將被告郝綵霈列為被告，乃係因被告郝綵霈一再向原告表示其為單親媽媽，一個人要養三個小孩，且其於開庭時願意出庭作證說出實情，原告基於同情方選擇暫時不對其提出刑事告訴，並非認同被告郝綵霈非系爭房屋買賣之仲介人員。又被告郝綵霈既為被告元美公司之員工，店長為被告李政恩且一同帶看房屋，則原告於發現系爭房屋有問題時，理所當然會直接向店長質問並要求其負責解決，否則即使原告先尋求被告郝綵霈出面解決，則身為員工之被告郝綵霈按一般常情理仍會回報其雇主並請其雇主即被告元美公司、李政恩出面解決，因此原告當時認為直接找店長李政恩處理乃最佳之解決方式，方才會找被告李政恩詢問並抱怨李政恩未善盡告知義務。至於原告向新北市政府申訴消費糾紛案件，則係因其對象為企業經營者，方會僅列被告元美公司而未將被告郝綵霈列為相對人，凡此並非表示原告認為被告郝綵霈非系爭房屋之仲介人員。

⒕退萬步言，即使如被告郝綵霈所稱，其並非被告元美公司之員工（原告否認之），原告當初於102 年3 月既係委託被告郝綵霈為其仲介房屋買賣，且確實亦由被告郝綵霈帶看該屋而成交，原告支付予被告元美公司、被告李政恩之系爭買賣房屋仲介費用中取得3 萬元之獎金報酬，則被告郝綵霈亦為本案系爭買賣之仲介人員，被告郝綵霈與原告間仍具有償之委任及居間之混合契約關係，應依民法第535 條規定負擔善良管理人責任，即應盡仲介告知義務。

⒖不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。原告得依前開規定及民法第544 條規定，向被告元美公司與被告李政恩、郝綵霈請求連帶賠償損害。

⒗此外，如被告李政恩、郝綵霈知悉系爭房屋有前述非自然死亡情形卻刻意不告知原告，造成原告購買後承受損失，顯然亦有詐欺情事，渠等二人依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，應連帶負損害賠償責任。又被告元美公司為渠等二人之僱用人，依民法第188 條規定，亦應與該二人連帶負損害賠償責任。

㈦關於對被告吳皇玉請求部分，茲說明如次：

⒈被告吳皇玉為21世紀不動產蘆洲徐匯站前加盟店營業員，與被告李溪泉簽訂不動產專任委託銷售契約書，因被告吳皇玉為開發方，即與被告李政恩因物件配合致買賣雙方接洽，而進行不動產買賣交易。其曾於協商過程中承認對於本社區曾發生非自然死亡事件知情，但故意隱瞞此重大資訊，未主動告知原告，實有詐騙原告之情，致使原告受有財產上的損害，侵害原告之財產權。

⒉內政部所公布的定型化契約範本僅為最低公平標準，若房屋仲介交易習慣上有高於此標準則不應該僅限於此範本，故被告吳皇玉以內政部版本之定型化契約內容，辯稱其或被告李溪泉等不需揭露社區內發生過非自然死亡之訊息，實不足採。又被告吳皇玉於協商中承認其知悉該社區內曾發生非自然死亡事件，卻為了將受委託銷售之標的賣出而故意隱瞞此重大資訊，雖原告與被告吳皇玉之間並無契約關係，惟被告吳皇玉如對李政恩隱匿該重大資訊，致使原告誤以為系爭房屋社區內並無非自然死亡事件發生，使得原告購入系爭房屋而受有損害，本案既為吳皇玉交託李政恩辦理，其與其餘被告仍共同詐騙原告而應依民法第184 條第1 項前段、185 條及第213 條規定賠償原告之損害。

⒊被告吳皇玉提出內政部102 年12月9 日內授中辦地字第1026040974號函，該函係因不動產買賣或租賃雙方當事人分別委由不同經紀業執行仲介業務之情形，基於契約之債之相對性，故不動產買賣或租賃雙方當事人應分別與其委託之仲介經紀業為書面合意，並且遵守書面約定之內容。惟依上開內政部之函釋，並非指於不動產買賣或租賃雙方當事人分別委由不同經紀業執行仲介業務之情形時，即免除仲介經紀業應盡之調查義務及告知義務，否則不啻使此情形下之不動產買賣或租賃雙方當事人較一般情形（即經營仲介業務者同時接受買賣或租賃雙方當事人之委託）之當事人獲得較低之保障，此顯然非上開函釋之本意。被告吳皇玉既已與被告元美公司、李政恩及郝綵霈因系爭房屋之交易取得仲介服務費，則縱因本件係不動產買賣或租賃雙方當事人分別委由不同經紀業執行仲介業務之情形，被告吳皇玉仍應對於被告元美公司、李政恩及郝綵霈對原告未盡告知義務負責，應與上開被告負連帶賠償責任。

㈧原告因被告元美公司、李政恩、郝綵霈及吳皇玉未盡其告知義務而以過高之價格取得確有嫌惡設施之系爭房屋，致原告受有財產上之損失：

⒈承前所述，縱因本件不動產買賣或租賃雙方當事人分別委由不同經紀業執行仲介業務，被告吳皇玉仍應依民法第571 條盡其居間人之注意義務，況查不動產說明書目錄頁即已彰顯由被告吳皇玉提供不動產說明書予原告，並且依不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。是依此等規定，亦難認被告吳皇玉對原告全無告知義務。且原告在支付系爭房屋之定金時，被告吳皇玉亦在場，而被告吳皇玉仍未告知原告系爭房屋位於有凶宅之社區內，即屬有嫌惡設施之情形，足見被告吳皇玉亦未盡居間人之告知義務，若非刻意隱瞞，當時被告吳皇玉即應告知。

⒉故原告因被告元美公司、李政恩、郝綵霈及吳皇玉未盡其告知義務而以過高之價格取得確有嫌惡設施之系爭房屋，致原告受有財產上之損失甚明，原告自得依民法第184 條第1 項前段及第185 條規定，請求上開被告因渠等之故意或過失，致原告所受財產權之損害，負連帶賠償責任。

⒊退萬步言之，被告等刻意隱瞞同一棟樓中有非自然死亡情形而詐騙原告購買之情，已違反民法第571 條之居間人之注意義務，及不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定等保護原告之法律規定，是被告等亦應構成民法第184 絛第2 項之侵權行為，另該情形亦應符合以背於善良風俗之方法加損害於他人之情形而應構成同條第1 項後段之侵權行為及同法第1項前段之侵權行為。

㈨茲就證人謝士煌之證詞表示意見如次：

⒈證人謝士煌陳稱「我到任後社區有發生過一件疑似燒炭自殺的事件…隔天報紙及社區的住戶都有在傳言這件事情。」，可見事發當時不僅刊登於報紙，社區內之住戶對此事亦是人盡皆知。此外，依證人謝士煌所稱，其至莫札特社區擔任總幹事至今約有5 年多之時間，應係約98年底開始於莫札特社區工作，而凶宅內之自殺事件發生時點為99年4 月13日，另證人謝士煌於鈞院詢問「有沒有仲介業者跟你問過住戶燒炭自殺這件事？」時證稱「有，這件事之後的一、兩年之內很頻繁，業者都會來問我或保全人員」，顯示該案發生後之1至2 年間，系爭房屋所在社區附近之仲介業者皆已積極打探、查問並了解該凶宅之狀況。由此可推估此自殺事件不僅直至101 年初於附近之仲介業者間仍傳得沸沸揚揚，亦應屬該社區及其鄰里間公開流傳之資訊。

⒉次查，證人謝士煌於鈞院詢問「莫札特社區有住戶燒炭自殺的事情，附近的不動產仲介業者，知不知道這件事情？」時陳稱「應該知道，因為我們社區房子的的買賣蠻多的，仲介業者來來往往，所以他們應該都知道這件事情。」，又原告配偶與證人謝士煌於103 年3 月27日通話譯文第3 頁中載明「蔡：…你說你們的所有就是來的仲介，你認識的仲介，就是你說全部的仲介其實都知道這棟房子是曾經有過…謝：對呀，應該是沒有問題吧！因為你看嘛！永慶也好、信義也好，我比較知道的仲介，他們都知道啊！…蔡：…我的意思是說其實很多仲介都知道嘛！謝：對呀！對呀！」、第19頁中載「蔡：對啊! 你說整棟樓的人都知道，幾乎連那個。謝：你也可以問我們這邊的住戶也知道啊。蔡：對啊! 阿! 販售的仲介，來來往往仲介那麼多也都知道。謝：依照正常來講，這個沒錯。蔡：對啊! 謝：這個你問其他店的員工應該都知道啊！」等語，內容亦與證人謝士煌前開證詞相符，亦即按照證人謝士煌於莫札特社區之長期工作經驗而言，該社區附近之仲介應皆知悉此一自殺事件，則被告李政恩所負責之被告元美不動產有限公司亦為莫札特社區附近之仲介公司，應無不知之理。又原告配偶於103 年3 月7 日與住商不動產三重集賢加盟店仲介業者洪先生之通話紀錄內容第1 至4 頁載：「…蔡：洪先生我想請教一下，國泰一品附近的房子，有哪幾戶是凶宅？…洪：莫札特，它是燒炭自殺。…蔡：那你們怎麼都知道洪：因為我們在這邊做仲介，大概社區有發生什麼事情都會知道啊。…蔡：這個行業，你做幾年了？洪：10年。…蔡：你們是怎麼會查詢的到這些資料的？洪：呃其實我這樣說好了啦！因為我們每天早上都會固定行程去拜訪社區保全…洪：那當然相對的，今天這個社區發生什麼事情，保全其實都會知道啦! …蔡：所以你說，莫札特、合康那一些是業界都幾乎都知道就對了。洪：都知道啊！」等語，顯見開立於莫札特社區附近之房屋仲介公司，其仲介業者皆將「知悉莫札特社區內有凶宅」此一事實視為仲介業中的一般常識，不需特別查詢，縱使不知此一事實，僅需稍加查詢即可得知，且認為仲介業者皆會對所負責之社區內是否有凶宅進行查證，因此負責莫札特社區及附近地區仲介業務之仲介業者不可能不知道莫札特社區有該凶宅，如果不知道就是未盡調查責任或刻意欺騙。承前所述，被告李政恩身為負責莫札特社區仲介業務之業者，其從事房地產仲介業務已至少長達10年以上，可謂對仲業業務、內部資源駕輕就熟，而仲介業者不但其內部皆有資料完整之凶宅查詢系統，系爭房屋同棟2 樓為凶宅之事實亦登錄於任何人皆可查詢之台灣凶宅網，且依據證人謝士煌證稱「…而且180 號2 樓燒炭自殺之後的幾個月至一年內，房子曾經被法院查封拍賣。」，此部分亦可經由該凶宅之異動索引得知，則仲介業者依照職業習慣對此類公開之房屋資訊皆必然特別留意，以掌控自己所負責房屋之出售行情。據此，被告李政恩若言其無法得知或未特別查證而不知莫札特社區存有該凶宅，顯然甚違常理。況且被告李政恩為被告元美公司之負責人，開業時間為102年3 月前後，與前述存在已久之信義房屋五華店、住商不動產三重集賢加盟店相較，為較新之公司，若要與前述若干已握有相當人脈、資源之同業爭業績，勢必將付出更多心思經營業務，而查詢所負責仲介之社區有無凶宅或其他房屋狀況應係新開業之仲介業基本應作之功課，故被告李政恩若稱自己未為此查詢應係顯不合理。除此之外，依據被告郝綵霈於103 年10月31日提呈予鈞院之「茲刑事證人補充說明」中所載及依據被告李政恩之網頁資料，被告李政恩所涉獵之房屋包含新北市三重區及蘆洲區，由此可知，被告李政恩對於三重區之房屋狀況知之甚稔，亦為三重區一帶之投資客，通常皆會注意房屋狀況以求獲得最大利益，甚難想像其不知悉系爭房屋所在之莫札特社區存有該凶宅，此部分被告郝綵霈亦曾向原告配偶提及。再者，觀之被告李政恩歷次書狀與開庭時之陳述，其從未否認知悉莫札特社區內存有該凶宅。綜前所述，被告李政恩應係於出售系爭房屋與原告前即知悉系爭房屋所在之莫札特社區內存在該凶宅，惟其未將此資訊告知原告，顯係出於惡意而不告知。

⒊除此之外，被告李溪泉於出賣系爭房屋前應已知悉莫札特社區內存有該凶宅。蓋依據證人謝士煌之陳述，系爭房屋同棟2 樓之自殺事件直至101 年初仍不斷有人探聽查問。而依據證人謝士煌證詞可知被告李溪泉為投資客，亦不居住於系爭房屋內，平日即以買賣房屋賺取利潤，對於所欲出賣之房屋本身與周遭環境之狀況，其敏感度皆應較一般房屋出賣者高出甚多。此部分依據被告郝綵霈於103 年10月31日提呈予鈞院之「茲刑事證人補充說明」中載「…李政恩在帶李太太與兒媳看莫札特3F時，我有陪同，他告訴李太太們，屋主是投資客，有投資很多房子…」亦可證明。又原告配偶亦曾於102 年5 月1 日購買系爭房屋後不久，因磁磚破裂問題請被告李溪泉進行修繕時，經由被告李溪泉長期聘任之裝潢工人處得知，被告李溪泉因買賣房屋而致富，且在系爭房屋附近另有投資購買一棟別墅。據此，被告李溪泉當初購買系爭房屋之目的即係為將其盡可能高價出售以獲利。承前所述，依據系爭房屋異動索引可知被告李溪泉係於96年購買取得系爭房屋，由此可推知被告李溪泉極可能於96年購買系爭房屋後即開始出賣系爭房屋，而莫札特社區內自殺事件發生於99年，按照人之常情，身為投資客之被告李溪泉不可能不知悉自己所欲出賣之系爭房屋社區內發生此一自殺事件。又被告李溪泉縱算非於96年即開始出賣，依原告配偶於103 年3 月27日與證人謝士煌之通話紀錄內容第1 至2 頁載「…蔡：因為你那時候我記得你有跟我講說成交前他賣了一、兩年，對不對？謝：1 、2 年，2 、3 年…蔡：因為我記得，你那時候跟我講說，成交前他，就是我去年成交前他就之前推他大概賣了1 、2 年吧。總：應該啦！我跟你講應該，成交前他或許又拿出來賣。…蔡：對！你那時候是跟我講大概1 、2 年嘛，對不對! 總：對! 有可能啦! 我跟你講過說，大概是這樣。但是也有可能是2 、3 年，或許…」等語可推知，被告李溪泉至少於原告102 年5 月1 日購得系爭房屋之1 、2 年前即開始出賣系爭房屋，則自該時點往前推算1 至2 年，被告李溪泉至少於100 年前後即已開始出賣系爭房屋，而依據證人謝士煌之證詞，莫札特社區內存在該凶宅此一消息於101年仍甚囂塵上，則身為自100 年開始即欲將系爭房屋賣出之被告李溪泉，若主張未曾就房屋本身與周遭狀況為一定之調查，且不知悉有該凶宅存在，顯違常情。況且，被告李溪泉係委託仲介業者為其處理系爭房屋出售事務，則按照仲介業之作業常態，若房屋於洽談價金過程中有基於任何原因導致無法成交或買主要求降價，仲介業者皆會將原因回報予屋主知悉。而被告李溪泉依據前開所述應已將系爭房屋出賣至少1 至2 年仍無法賣出，則仲介業者必然會回報李溪泉無法賣出之可能原因，其中必然包含莫札特社區內存在該凶宅此一可能原因，因此縱然李溪泉自身未特別查證（惟原告否認之），其所委託之仲介業者亦必然會告知。另依據被告元美公司於103 年5 月26日以元美函字第1030526 號函覆新北市地政局之函文說明二記載「本件爭議因買方透過鄰里得知樓下為凶宅，而21世紀公司承辦業務辯稱雖知情，但因買方及本公司並未詢問，故未告知。」，由此可知被告李溪泉所委託之21世紀公司仲介業務即被告吳皇玉知悉莫札特社區內存有該凶宅，其不可能未將此資訊告知被告李溪泉。據此，被告李溪泉應係於102 年5 月1 日將系爭房屋出賣予原告前即已知悉該凶宅之存在。

⒋再者，證人謝士煌證稱「…據我所知180 號11樓跟180 號4樓，在這件事情後的兩年左右有成交，價格雖然我不知道，但是買的屋主也都知道180 號2 樓有住戶燒炭自殺這件事情」，由此可知前開買主所委託之仲介業者應有調查與告知莫札特社區內存有該凶宅，則若非一般仲介業者皆負有房屋本身與周遭狀況之調查與告知義務，其何需特別將此可能影響買主購買意願及成交價格之事實告知買主？據此可證，仲介業者不僅依法負有調查與告知義務，且一般亦皆知悉負有此義務，並會履行此義務。本案被告李政恩與被告郝綵霈皆為有相當資歷之仲介業者，當然亦負有調查與告知義務，且絕無可能不知負有此義務。且被告郝綵霈於103 年10月31日到庭稱「…原告有跟我講社區裡面不能有凶宅這件事，是我在住商不動產上班的時候，在店裡面有講過一次，另外第二次是李政恩帶原告李德華到合康柏悅看房子的時候，因為這間房子對到流水公廟，她就很生氣的對李政恩說，我有說面對公廟、電塔等嫌惡設施，或者房子是凶宅，或社區內有凶宅的房子，我都不要。當時我有在場。」及被告郝綵霈於103年10月31日庭呈予鈞院之「茲刑事證人補充說明」中載「…李太太與她兒媳在我任職住商時就有提社區環境嫌惡設施－對到宮廟、電塔、社區有凶宅或意外…等等，她都不要…李政恩在帶看她們合康柏悅2 樓時，…李先生很生氣得說告訴李政恩『我已經跟你說過我所要買的房子的所有條件，其中一項嫌惡設施…社區有凶宅或意外等等，我都不要』…」等語，亦承認確有此事。此部分被告郝綵霈亦曾親口告訴原告配偶，就其身為仲介業之認知，凡仲介業者介紹予客戶即買主之房屋，皆應為其查明房屋本身與周遭環境狀況，並清楚告知客戶。

⒌另查，104 年4 月7 日開庭時被告李政恩、被告元美公司之複代理人郭律師詢問證人謝士煌「請問證人，證人剛才所稱C 棟的交易比較少，是不是因為該棟住戶自住型的住戶多的原因？」時，證人謝士煌陳稱「是」，以及原告訴訟代理人詢問證人謝士煌「…證人如何判斷是因為自住型的住戶多，或者是因為住戶燒炭自殺的因素？」時，證人謝士煌陳稱「因為C 棟都是房屋的所有權人住在該棟的人比較多，所以買賣就比較少，…」等語，由此可知，莫札特社區內系爭房屋與該凶宅所在的C 棟房屋，幾乎沒有投資客或不動產公司願意購買，極有可能係由於C 棟存有該凶宅，投資客或不動產公司擔心因此降低房屋成交之價格，造成其等購買C 棟房屋之意願低落，至於購買自住者就更不希望買到附近有凶宅的房子。故實際上C 棟成交量比較少應係基於C 棟存有該凶宅之原因，亦即該因素確實會影響到對其周圍房屋之購買意願與成交價格。此部分被告郝綵霈亦曾親口告知原告之妻子蔡雅雪，若任何房屋所在社區存有凶宅，的確會影響房屋之價格，甚至有些客戶即買主會因此拒絕購買。

⒍另查，證人謝士煌稱「在進安街的房子分為A 、B 、C 棟…至於房屋價格有無降低我不清楚，但是就我所知影響價格非常少，…」等語，惟此部分證人謝士煌並非評估房屋價格之專業人事，亦不可能知悉所在社區內所有房屋之成交價格，且其亦證稱「…至於180 號2 樓住戶燒炭這件事情，有沒有影響到C 棟房屋的交易，沒有去特別了解。」，故不得僅憑其意見論斷莫札特社區內存有該凶宅此一事實有無影響同一社區內房屋之價格。且事實上，對於避諱所購買房屋周遭之嫌惡設施的買主，若知悉房屋周遭有嫌惡設施，則極有可能不論賣方如何降價皆根本不會購買該等房屋，願意購買之買主反通常並不介意嫌惡設施，則縱然果如證人謝士煌所言，該凶宅之存在普遍對於周遭房屋價格影響很少（惟原告否認之），亦不代表原告購得系爭房屋並未受有損害，反而原告若知悉系爭房屋周遭有該凶宅，則根本不可能購買系爭房屋，卻因被告李政恩之惡意、被告郝綵霈之惡意未告知而購買，應屬確實受有損害。

㈩就永大不動產估價師事務所不動產估價報告書表示意見：

⒈由鑑定報告內容可證，該鑑定報告乃以內政部對於凶宅之定義為前提，先下了結論認定系爭房屋非凶宅，其後鑑定方式及結果皆以系爭房屋非凶宅而為一般住宅的基礎為之，完全忽略本件鈞院函請永大不動產估價師事務所鑑定之目的，係因糸爭房屋緊鄰凶宅，為同棟大樓，且使用同一電梯，況僅有上下一樓層別之差，故請前開估價單位就此因素評估系爭房屋價格減損情形，因此該估價報告書逕以系爭房屋依內政部定義非為凶宅為由, 遽採正常價格為本件鑑定價格之結論，顯與本件送請鑑定價格之目的未合。

⒉估價報告書之內容僅主觀認定凶宅對社區房價無影響，無客觀論述：此估價報告書關於凶宅社區房價的影響，僅有主觀之認定，未見有符合法院鑑定事項之評估過程，亦未說明99年度發生當年的影響程度，及三年後102 年度的價格影響程度，估價報告書中指出成本法及收益法不適用凶宅社區評估，然而不動產估價技術規則規範雖僅以正常價格之評估方法供一致性遵循，但不動產估價之範疇及估價師之專業，並不只限於正常價格，對於特定目的之估價需求，可經由適當的鑑定過程，以本次法院要求之估價目的為例，歷年法院判例、仲介市場經驗徵詢、不動產資訊蒐集、估價師資歷案件等資料來源，歸納兇宅發生區域屬性都會區或市郊區、大樓用途性質、居民結構自住或租賃為主、發生原因，發生過往時間、凶宅鄰居鄰近程度等因素，作為凶宅社區影響程度之結論依據。

⒊另依該估價報告書第27頁至第29頁第一點估價方法的選定敘明採用比較法與收益法評估標的正常市場交易之價格，並於估價報告書第45頁以下表明價格決定理由乃依鑑定標的於102 年5 月1 日非屬於凶宅之合理價格，因此採用比較法及收益法推估勘估標的的價格，並且各占50% 之權重而得本次鑑定價格結果。惟該估價報告書第29頁卻又表示：「因凶宅建物（汙名）與建物結構本身較無關聯，故排除成本法之適用。又如採用收益法評估正常建物受社區凶宅建物租金收益差異評估，因資料蒐集不易，不易評估客觀上之價格減損。」既然鑑定機關認為收益法不易評估客觀上之價格減損，又為何採取該方法且占估價結果權重的50% ？顯然該估價結果難期正確。

⒋該估價報告書以比較法為估價方式，其選定之三個比較標的皆未敘明係與本案建物同樣位於有凶宅之同棟大樓, 如此之比較方式即與本案造成系爭房屋價格減損之前提情況不同，難認以此三個比較標的估算出之價格得作為本件鑑定目的之價格結果：

⑴依該估價報告書第29頁以下第1 點比較法評估過程中，所選定之三個比較標的說明，皆僅表明渠等與勘估標的位於同一供需圈內之鄰近地區，同質性及替代性高，故納入比較標的。惟查本件鈞院函請永大不動產估價師事務所鑑定之目的，係因系爭房屋緊鄰凶宅，為同棟大樓且使用同一電梯，故就此因素評估系爭房屋價格減損情形，而該估價報告書選定之比較標的，皆未敘明係為與凶宅同棟大褸之情形，僅依渠等係與勘估標的位於同一供需圈內之鄰近地區，同質性及替代性高，故納入比較標的，足徵此選定之三個比較標的, 皆與造成系爭房屋價格減損之前提情況不同，是以此三個比較標的估算出之比較價格，進而推估出之本次鑑定價格結論，顯與鑑定目的不符，實不足參考。

⑵退萬步言，該估價報告書於三個比較標的之個別因素比較表中，對於嫌惡設施有無之項目亦未調整百分率，顯見該估價報告書所選定之三個比較標的皆顯與本件送請鑑定所設之前提不同，堪認該估價報告書之鑑定價格結果於本案爭點並不適用。依該估價報告書第34頁個別因素比較表中之記載，主要項目為週邊環境條件下之次要項目為嫌惡設施有無欄位，勘估標的與三個比較標的皆認為無嫌惡設施，且皆未調整百分率，惟該估價報告書不惟未認定勘估標的即系爭房屋屬有嫌惡設施之情形，且對於三個比較標的之嫌惡設施項目百分率亦未調整，顯然與實情不符，故以此三個比較標的估算出之比較價格，進而推估出之本次鑑定價格結論，顯無法正確反應出系爭房屋之價格。

⒌估價報告書之估價過程與鑑定主旨相關性不高：

⑴此次法院估價目的並非單純評估正常價格，此估價之重點應在於估價師對於影響因素之判斷及程度之鑑定過程，估價報告書中估價方法之選定，於第28頁第（三）項以下即就上開鑑定事項本案勘估標的的估價採用比較法及收益法評估勘估標的正常市場交易之價格，另第29頁又以成本法及收益法不適用及不易評估等因素排除凶宅社區之估價方法，但凶宅社區之估價方法為何並無論述。

⑵次查勘估標的非屬凶宅顯而易見，但估價目的係鑑定兇宅之社區房價是否受其牽連，觀其使用之估價方法，僅評估前期102 年度正常價格，99年度之正常價格及影響價格則完全未見評估，估價報告書中認定不受其房價減損影響之結論亦未見有客觀鑑定過程，此鑑定結果顯難堪認符合本次估價目的。

⒍依臺灣高等法院103 年度上字第329 號判決之判決意旨，併依舉重明輕之法理，前揭判決之事實為同一社區有兇殺案件之情形，而系爭房屋與凶宅位於同棟大樓，且使用同一電梯，並僅與凶宅只有一個樓層別之差，如依前開臺灣高等法院判決所揭櫫之意旨，足徵依據該估價報告書之正常價格結論而言，系爭房屋102 年5 月1 日視為正常條件下之價值為16,025,000元，惟因同棟大樓存在兇宅，且僅有一個樓層別之差，堪認價值減損比率至少10% 以上（亦即實際價格應僅為14,422,500元），本件原告雖因系爭房屋在房地交易市場無法以正常價格成交，而以低於正常條件下之價值為16,025,000元之15,600,000元價格成交，惟仍高於實際應成交之價格。系爭房屋之價金即應受同棟大樓之凶宅影響，是系爭估價報告書遽認定本次鑑定結果得以正常價格為結論，顯非可採。依臺灣新北地方法院檢察署103 年度他字第2441號詐欺案於103 年6 月9 日訊問證人何修蘭之筆錄內容：

⒈第1 頁載明：「（問：你現職？）台北市政府法務局消費者服務中心主任。」；第2 頁載明：「…我們認為這是重大消費訊息，仲介應該主動揭露」、「（問：有沒有其他陳述？）本案是同一電梯，凶宅在隔壁樓下，本案我認為比較特別的地方，是因為該戶完全依照市價出售，沒有減價，這是兩方仲介都承認的事。」；第2 頁至第3 頁亦載：「（問：如果有揭露凶宅，價格會減少多少？仲介費會影響多少？）同社區會影響一至二成，同一電梯會影響更多，但我們無法確定會影響多少，因為沒有確定的判決，以本案因為成交價格超過1500萬，房價會影響上百萬，仲介費一般是賣方付4 ％，買方付1 ％，但因為本案是兩個仲介合作，所以不知道他們如何拆分。」

⒉是依前揭訊問筆錄內容可知，社區內是否有重大凶宅為重大消費訊息，仲介應予揭露；系爭房屋價格比市價至少減少一至二成，若與凶宅為同一電梯將影響更多，何況系爭房屋與該凶宅為上下樓層，而當時確實完全以市價售出，因此價差達上百萬元。故被告元美公司主張系爭房屋並未有價格減損，顯不足採，原告請求減少價金，自有理由。關於請求被告李溪泉減少價金金額之計算（即被告元美公司、李政恩、郝綵霈及吳皇玉之損害賠償金額）：

⒈依物之瑕疵擔保減少價金之公式，減少額度＝約定價金×（1 －瑕疵物現有價值/ 無瑕疵時應有價值），作為計算。本件原告購屋時，其價金為15,600,000元，惟依我國民間風俗，對於曾發生非自然身故情事之房屋作為日常居所之意願普遍低落，致原告不易出租或出售系爭房屋，縱經出租、出售，其交易價格亦較一般市價低落。又按一般買賣房屋市場上，若該物件之同社區有凶宅，為間接凶宅又位於精華區之情況下，其成交價通常為市價之6 至7 折。查系爭房屋位於新北市三重區進安街，原告暫以9 折作為計算，故減少價金之金額為15,600,000×（1 －14,040,000/15,600,000）＝1,560,000 元。是原告主張買賣具有物之瑕疵，得向被告等人請求損害賠償之金額為1,560,000 元。又因數被告間，除分別有應連帶負責情形外，客觀上具有同一目的，本於個別發生之原因，對原告各負全部給付義務，為不真正連帶關係，因此，被告等人對於減少價金（即損害賠償）之金額亦應負不真正連帶賠償責任。

⒉依臺灣高等法院103 年度上字第329 號判決要旨及臺北市政府法務局消費者服務中心主任何修蘭於另案之刑事偵查庭證詞，系爭房屋因坐落於有凶宅之社區，且與凶宅同一電梯，僅有上下樓層之別，故於正常價格下應至少減損10％之金額，因此原告至少得請求1,177,500元之價格減損：

⑴參前揭臺灣高等法院103 年度上字第329 號判決，次按台北市政府法務局消費者服務中心主任何修蘭於臺灣新北地方法院檢察署103 年度他字第2441號詐欺案偵查庭證稱，與凶宅同社區之房價會影響一至二成，同一電梯會影響更多。

⑵綜上，足徵與凶宅位於同一社區之房價至少價格減損10% 當無疑義，且同一電梯會影響更多，系爭房屋不僅與凶宅同一社區，並與該凶宅共用電梯，且僅係上下樓層比鄰，因此房屋價格至少減少10% 。若依本次永大不動產估價師事務所鑑定系爭房屋之正常價格為16,025,000元，則因系爭房屋與凶宅同一社區而減損10% 後之價格應為14,422,500元（計算式：16,025,000元－1,602,500 元＝14,422,500元），又本件系爭房屋當時售予原告之成交價格為15,600,000元，故原告至少可請求1,177,500 元之價格減損損害或減少價金之請求（計算式：15,600,000－14,422,500＝1,177,500 ）。

⒊原告於買受系爭房屋前，即已向被告等人表明不願買受與凶宅位於同一社區之房屋，顯見此一因素為原告於本件交易中特別約定之條件，故前揭判決引用97年7 月24日內政部函釋之部分見解，於本案並不適用。

⒋依前揭臺灣高等法院判決，同社區有凶宅之情形確致房價減損10% ，而系爭房屋不僅與凶宅同一社區，且共用同一電梯，並為上下樓層比鄰，是於正常價格下應至少減損10% 之金額。

⒌原告係就前開臺灣高等法院判決對於同社區有凶宅之房屋，其減損價值之比例內容為引用，而該判決案例事實中並無買賣雙方特約保證買賣標的物不得位於有凶宅之社區之情況，因此，就該判決中認同社區有凶宅之情形是否有告知義務或屬物之瑕疵等部分，即與本案情形不同，顯非得相互援引，被告主張依前揭臺灣高等法院判決，系爭房屋非實務所指兇宅，不具瑕疵，屬卸責之辯詞。因原告給付被告元美公司仲介費156,000 元，依民法第571條規定，被告元美公司應全數退還：本於契約自由原則，原告既已於102 年3 、4 月間，即102年5 月1 日簽約前明確告知被告李政恩、郝綵霈購屋條件，渠等依雙方約定與民法第354 條之規定即負有交付符合購屋條件之房屋的義務，故而當然具有查證系爭房屋非專有部分有無發生非自然身故事件之義務，惟卻未盡該查證義務，交付具物之瑕疵之系爭建物，並且系爭房屋出賣價金之利益係由相對人即被告李溪泉收受，符合民法第571 條前段「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為」之要件，因此原告得依民法第571 條規定請求被告元美公司返還仲介費用，且事實上，與被告李政恩同屬被告元美公司員工之仲介人員林繁榮曾代被告李政恩致電原告表示願退還全額仲介費，僅因事後協調不成而不了了之，顯見被告元美公司與被告李政恩亦承認渠等於本案中確實未盡查證義務而應返還全額仲介費156,000 元。因被告之行為，除致使原告受有房屋價格上之損害外，原告為向被告等人請求減少價金等事，涉及複雜事實與法律問題，具有高度之專門及技術知識，原告並非修習法律專業人士，又被告經營、受僱於連鎖企業所獲得之訴訟協助資源亦較原告多，原告尚有老母妻小必須扶養，該訴訟勝敗影響當事人權益甚鉅，原告無法自為訴訟行為，因此原告委任律師代理訴訟，實為伸張其權利所必要（司法院院字第205 號解釋、最高法院32年上字第3145號判例、81年度臺上字第90號判決參照）。若本件「僅為一般單純買賣紛爭，案情既非複雜，程序亦非難懂」，何以被告元美公司、李政恩亦須委任訴訟代理人陳守文律師代其進行訴訟，依民法第184 條第1 項前段之規定，對於原告提起本件訴訟而負擔之律師費用60,000元，亦應負賠償責任。故被告李溪泉、李政恩、郝綵霈及被告吳皇玉應賠償原告所受之財產上損失，其金額除所請求之1,560,000 元外，另有原告支付律師楊久弘之律師費用60,000元。又被告李政恩、郝綵霈及被告吳皇玉應依民法第185 條之規定連帶負責，被告元美公司為李政恩及郝綵霈二位被告之僱用人，依民法第188 條之規定，亦應與該二人連帶負責。另被告李溪泉、李政恩、郝綵霈及吳皇玉之行為，造成原告入住系爭房屋後，心理上產生相當大的負面影響，全家人再也無法安心居住於內，不得已又將一家四口遷至與母親同住，儘管原告目前無法居住於系爭房屋，卻仍必須負擔房屋貸款，且為避免年邁母親擔心因此並未向其提及凶宅一事，凡此種種皆造成原告精神上承受莫大壓力，造成原告心理、精神受重大侵害，嚴重影響原告之健康，爰依民法第227 條之1 準用同法第195 條規定，請求被告李溪泉、李政恩、郝綵霈及吳皇玉等四人賠償原告500,000 元之精神上損害賠償金。又被告元美公司為被告李政恩及郝綵霈之僱用人，依民法第224 條之規定，亦應與該二人連帶負責。併為聲明：

⒈被告李溪泉應給付原告2,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉被告元美公司應給付原告2,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊被告李政恩應給付原告2,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒋被告郝綵霈應給付原告2,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒌被告吳皇玉應給付原告2,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒍第一、二、三、四、五項債務，如其中任一被告已履行給付時，他項被告於該被告履行給付範圍內免除責任。

⒎被告元美公司應給付原告156,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒏並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告李溪泉則以：

㈠被告李溪泉於101年12月底委託21世紀不動產蘆洲徐匯站前加盟店銷售系爭房屋，委託銷售金額為1,698萬元，102 年4月間原告以1,520 萬元出價斡旋，雙方於102 年5 月1 日約定洽談買賣簽約事宜，議價後以總價金1,560 萬元成交，並於當日簽訂系爭買賣契約，約定於102 年6 月間點交系爭房屋。又被告李溪泉僅與原告見過二次面即簽約及點交房屋，自始未聽聞原告及仲介人員即被告吳皇玉、李政恩、郝綵霈曾提及原告要購買的房子附近不能有嫌惡設施、社區內不能有凶宅、也不能出過事情，且原告也未於簽約時要求就前開事宜為特別約定。又被告李溪泉於96年購置系爭房屋後，並未作為住家，多年來皆放置公司物品及文件資料使用。是被告就原告所指系爭房屋同一棟大樓2 樓曾發生住戶燒炭自殺情事，毫無所悉，更無原告指訴惡意隱瞞不為告知之情形。另被告李溪泉與被告元美公司並無任何委任及契約關係，被告亦不認識該公司仲介人員即被告李政恩、郝綵霈二人。

㈡原告指稱之情事，就系爭房屋之買賣，並非出賣人應負物之瑕疵擔保責任之範圍：

⒈按物之瑕疵擔保責任，係指出賣人就買賣標的物本身上之瑕疵，所應負之擔保責任。參系爭買賣契約第6 條關於「氯離子、輻射檢測及凶宅約定」第3 項明定：「賣方保證買賣標的之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無凶殺或自殺致死之情事發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」，顯見雙方於契約中已約明就「確無凶殺或自殺致死之情事發生」，出賣人保證之範圍係限於「買賣標的之建築改良物專有部分及增改建部分」。復參系爭買賣契約第14條特約事項，亦未就原告所指稱「房子附近不能有嫌惡設施、社區內不能有凶宅、也不能出過事情」為特別約定。職是，原告主張依系爭買賣契約第5 條第2 項及民法第359 條之規定請求減少價金，顯然無據⒉原告另依民法第227 條之1 及同法第195 條之規定，請求非財產上損害之賠償。然就物之瑕疵擔保責任與債務不履行之規定，乃為不同之請求基礎，且如前所述，系爭買賣契約並未約定出賣人就「社區內不能有凶宅」一事為保證，原告自非得同時請求減少價金及不履行之損害賠償。

㈢原告於本件訴訟起訴前，係主張被告隱匿社區內有發生過自殺情事之交易資訊為由撤銷買賣，未曾提及伊於買賣時曾表示社區內不能有凶宅一事。是就原告所稱以社區內不能有凶宅為買屋條件，顯非事實。

㈣原告就系爭房屋之買賣對被告李溪泉提出刑法詐欺取財罪之告訴，經臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679 號不起訴處分，參不起訴處分書就被告李溪泉部分亦載明：「證人即莫札特社區總幹事謝士煌到庭證稱：伊任職迄今近5年，前屋主即被告李溪泉印象中從未住進本案房屋，僅有看過其1 、2 次，後來都是被告李溪泉之員工來幫其繳管理費，雖社區住戶知道社區有發生兇宅，但因被告李溪泉沒有住在這裡，所以伊沒有印象其有問過這方面的事情，而被告李溪泉之員工來社區拿繳費單時也不會和伊聊社區內發生的事情，伊亦無和被告李溪泉之員工聊到社區發生兇宅的事情等語，是被告李溪泉辯稱伊不清楚本案房屋同棟為凶宅等情，應可採信。況證人即告訴人之妻蔡雅雪到庭證稱：簽約過程為第一次見面伊找被告李政恩出價，但並不是第一次看屋就議價，是在第二次即102 年5 月1 日見面，被告李政恩在樓下，伊在2 樓分開，買賣售價由仲介傳遞，當天價格達成合意但並無見面等語，觀諸上述陳述可知，被告李溪泉並無主動向告訴人告知或於告訴人詢問時積極保證本案房屋之同棟中無凶宅。參以告訴人所陳本案房屋於102 年6 月交屋，103 年1 月下旬自附近鄰居口中得知，才知道現在住的該棟建物為凶宅等語，勘認本案房屋於告訴人夫妻居住期間毫無異狀，合於通常得以使用收益之狀態，益徵被告李溪泉對本案房屋同棟為凶宅乙事並不知情，而難遽以刑法詐欺罪相繩。」。嗣原告提起再議，經臺灣高等法院檢察署以103 年度上聲議字第9230號駁回再議，參該處分書亦認定：「證人即莫札特社區總幹事謝士煌證述，被告李溪泉辯稱伊不清楚本案房屋同棟為凶宅等情，應可採信，依證人即聲請人之妻蔡雅雪證詞，可知被告李溪泉並無主動向聲請人告知或於聲請人詢問時積極保證本案房屋之同棟中無凶宅，本案房屋於聲請人、蔡雅雪夫妻居住期間毫無異狀，合於通常使使用收益之狀態，益徵被告李溪泉對本案房屋同棟為凶宅乙事並不知情。」。證明被告李溪泉不清楚同社區內曾發生燒炭自殺事件，且未曾向原告保證社區中無凶宅。是以，縱然被告未主動說明告知買賣房屋專有部分以外之同棟其他住戶有兇宅情事，亦未違反契約之約定，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任或債務不履行賠償責任，顯無理由。

㈤就系爭房屋所屬莫札特社區現任總幹事謝士煌證述內容之意見：

⒈證人謝士煌證稱：「（證人認不認識進安街178 號3 樓屋主李溪泉？）認識。」、「（李溪泉知不知道180 號2 樓住戶燒炭自殺這件事？）因為李先生並沒有住在這個社區，他應該只是投資客，平常也很少來到這個社區，通常我跟他的見面通常是打個招呼而已，我不確定他知道不知道，應該也沒有跟我問過這件事情。」等語。（參民國104 年4 月7 日言詞辯論筆錄）。

⒉復參證人謝士煌於臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679 號詐欺案之證言：「（你認識吳皇玉、李溪泉、李政恩？）這三人，李溪泉我認識他是屋主，…」、「（李溪泉之前有實際住在進安街178 號3 樓？）印象中從來沒有，至少我到職之後是如此。」、「（你有跟他聊過這社區有發生過凶宅的事？）進進出出，我們社區的住戶都知道，如果有住在那裡的住戶應該如此，但他沒有住過那裡，我沒有印象他有無問過這方面的事。」等語。

⒊證明被告李溪泉雖係系爭房屋前所有人，但並未住過該社區，亦不清楚同社區新北市○○區○○街000 號2 樓曾發生住戶燒炭自殺乙事。

㈥就永大不動產估價師事務所不動產估價報告書之意見：

⒈該估價報告書對於系爭房地於102 年5 月31日之市場合理正常價格之估價金額為16,025,000元。又被告李溪泉出售系爭房地予原告之價金為15,600,000元，係以低於當時市價之價格售予原告。

⒉又鑑定事項二就「勘估標的同社區內新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋內，於99年4 月間有住戶在該屋內燒碳自殺，上開燒碳自殺事件，是否會影響同社區同棟大樓日後房屋出售之交易價格？若是，影響之交易價格為何？」，鑑定結果為：「本案新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋內，於99年4 月間有住戶在該屋內燒碳自殺，依據內政部對於凶宅之定義，該戶住宅屬於凶宅，但同社區內之其他住宅非屬於凶宅，故不影響同社區同棟大樓日後房屋出售之交易價格。」。鑑定事項三「又同社區即門牌號碼為新北市○○區○○街000 號3 樓於102 年5 月1 日為買賣交易時，上開燒碳自殺事件，是否會影響該屋之交易價格？若是，影響之交易價格為何？」，鑑定結果為：「社區內發生屋內燒碳自殺，勘估標的（即：新北市○○區○○街000 號3 樓）並非屬於內政部所定義之凶宅，縱考量其事發經過、該事件公諸於外之程度，事件經過時間久暫等因素，該事件不影響勘估標的於102 年5 月1 日時交易價格。」（見本院卷②第114 、115頁）。

⒊按前開鑑定意見，就新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋於99年間曾發生燒炭自殺之事件，並不影響系爭房地於102年5 月1 日之交易價格；況系爭房地實際出售價格尚低於當時市場合理正常價格。是原告依民法第359 條規定，以物之瑕疵擔保請求減少價金，自無理由。

㈦併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、被告元美公司、李政恩則以：

㈠系爭房屋非屬凶宅，並未存在任何減損價值之瑕疵，原告主張系爭房屋因凶宅而具有交易價值減損之瑕疵，請求減少價金，並無理由：

⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按目前不動產實務上對於凶宅瑕疵較為精準清晰且為大眾接受之定義為根據內政部內授中辦地字第0970048190號函之二種情形：1.建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分）、2.在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。換言之，所謂凶宅，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。倘若建築物之專有部分未曾發生非自然死亡事件，即非屬凶宅，而不具有物之瑕疵。

⒉系爭房屋既未發生兇殺或自殺致死之情事，則系爭房屋顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格等情。雖系爭房屋之同棟大樓其他樓層曾發生住戶燒炭自殺之非自然死亡事件，惟揆諸前揭內政部內授中辦地字第0970048190號函釋意旨，該自殺事件並非發生在系爭房屋中，系爭房屋自非屬於凶宅，並無所謂凶宅瑕疵而致系爭房屋價值、效用、品質之減損之情事，則原告以曾有住戶於其他樓層自殺即屬系爭房屋為凶宅存有交易價值減損之瑕疵，請求減少價金，自屬無據。

㈡原告主張系爭房屋屬間接凶宅而具有瑕疵，請求減少價金，並無理由：

⒈按「查上訴人主張系爭房屋之同棟8 樓於91年間曾發生自殺事件，雖為被上訴人所不爭執，惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是以，系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件，在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為「凶宅」，而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損；況前揭自殺事件並非發生在系爭房屋中，更無所謂影響居住品質或減少價值可言。從而，系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺即屬系爭房地有物之瑕疵，而主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人加倍返還價款，亦屬無據。」，臺灣高等法院99年度上易字第229 號民事判決參照。從而可知，建築物是否為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。且若係同社區其他房屋發生兇殺事件而非於系爭房屋內發生兇殺事件，在一般交易觀念上尚難指稱系爭房屋為「凶宅」而具有導致系爭房屋價值減損之物之瑕疵。原告似認系爭房屋之同棟大樓其他樓層曾發生住戶燒炭自殺之非自然死亡事件導致系爭房屋屬間接凶宅而具有交易價值減損之瑕疵，惟依前揭臺灣高等法院判決意旨，顯難認將導致系爭房屋價值減損，自非謂物之瑕疵。況查，若係同社區其他房屋發生非自然死亡事件而非於系爭房內發生非自然死亡事件，在一般交易觀念上即不得指稱系爭房屋為「凶宅」而具有經濟性價值減損之物之瑕疵，更甚者，若將間接凶宅認定為物之瑕疵恐將影響市場交易之公平性及穩定性，更無疑係加重出賣人瑕疵擔保責任，實不足採。準此，本件系爭房屋並不具影響其交易價格之瑕疵。

⒉由證人謝士煌證述，可知新北市○○區○○街000 號2 樓房屋之非自然死亡事件對於莫札特社區之房屋交易價格並無特別之影響，實難謂有致本件系爭房屋價值減損之瑕疵。

㈢被告實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，且被告並無就房屋非專有部分所發生非自然身故之情事有調查、告知之義務，原告主張被告有注意義務及調查義務違反之過失，並無理由：

⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」不動產經紀業管理條例第23條定有明文。次按「不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。」，臺灣高等法院96年度上字第40號判決參照。

⒉經查，依內政部地政司所訂頒之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，系爭房屋非專有部分所發生非自然身故之情事非屬應記載之事項，難認確屬系爭買賣契約之重大事項，故尚難認被告就此有調查、告知之義務。

⒊次查，被告李溪泉在不動產標的現況說明書第12項：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間，是否曾經發生過凶殺或自殺等非自然身故。」之詢問事項勾選「否」，聲明系爭房屋並無發生過任何非自然死事件。而被告於執行系爭房屋仲介買賣業務過程中，除二次帶原告至現場看屋外，被告並依法以不動產說明書向原告解說系爭房屋之產權、買賣雙方應負擔費用、系爭房屋管理使用情形、建物瑕疵情形及產權相關應注意事項等，經原告詳閱其內容資料等無誤後，始同意購買，是以被告實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，且被告並無就房屋非專有部分所發生非自然身故之情事有調查、告知之義務，原告主張被告有注意義務及調查義務違反之過失，並無理由。

⒋原告並未提出任何證據可資證明伊曾告知被告伊看房標準為「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有凶宅也不能出過事情」；雖原告提出103 年7 月9 日通話譯文主張被告李政恩並未否認上情，然細繹該通話譯文即可知被告李政恩斯時一心向原告配偶說明伊會連絡賣方即被告李溪泉出面解決問題，並無任何回應原告配偶之語，原告執此斷論被告李政恩並未否認伊曾告知看房標準為「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有凶宅也不能出過事情」，嫌屬速斷而礙難憑採。況不動產買賣交易金額甚鉅，按理當事人對於不動產之屋況、環境應有為一定程度之觀察與瞭解始願意購買，倘若本件確如原告所述伊非常重視系爭房屋附近不得有嫌惡設施或凶宅，並曾一再向被告強調等情事，何以原告於簽訂系爭買賣契約時從未曾向被告李溪泉再次詢問確認？又何以原告簽訂系爭買賣契約斯時未就系爭房屋非專有部分不得曾發生非自然死亡事件之要求與賣方訂定特別約款？顯見原告主張伊曾向被告說明伊看屋標準而被告有注意義務、告知義務違反，並非真實。

㈣被告郝綵霈於103 年10月31日言詞辯論程序所述與伊於103年10月29日刑事案件偵查中之證述不符，互有矛盾，實不足採：

⒈經查，原告針對本件不動產交易曾對被告李政恩提起刑法詐欺罪與背信罪之告訴，業經臺灣新北地方法院檢察署以103年度偵字第18679 號偵查終結為不起訴處分，被告郝綵霈曾於103 年10月29日於上開偵查案件中以證人身分到庭具結證稱：「（問：他指的不要有瑕疵房屋，是房屋本身，還是包含整個社區？）答：我不是知道的很清楚。…（問：他有無強調所指得非自然死亡是該房屋是凶宅，還是社區有凶宅就不要？）答：我沒有聽的很清楚，資料是他們寫的，客戶跟李政恩說的要求，我只有聽到很大聲說材料問題跟不要有意外，後來我就沒有聽的很清楚。」，從而可知，被告郝綵霈於上開偵查案件中曾具結證稱對於原告之看屋要求並不清楚，亦未曾聽聞原告有向被告李政恩告知伊看房標準為「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有凶宅也不能出過事情」。

⒉然查，被告郝綵霈於本件103 年10月31日言詞辯論程序聲稱：「原告有跟我講社區裡面不能有凶宅這件事，是我在住商不動產上班的時候，在店裡面有講過一次，另外第二次是李政恩帶原告李德華到合康柏悅看房子的時候，因為這間房子對到水流公廟，她就很生氣的對李政恩說，我有說面對公廟、電塔等嫌惡設施，或者房子是凶宅，或社區內有凶宅的房子，我都不要。當時我有在場。」，顯與伊於刑事案件偵查中具結證述之內容不符，被告郝綵霈於短短二日內對於本案事實說詞反覆，互有矛盾，伊之供述實無足採。

⒊再者，因本件買賣交易之仲介人員為被告李政恩、郝綵霈，被告李政恩於103 年1 、2 月間獲悉原告主張系爭房屋屬間接凶宅而產生購屋爭議後，被告李政恩曾以電話、簡訊方式聯繫被告郝綵霈，無非是希望被郝綵霈能共同處理本件爭議，然被告郝綵霈均避不見面、拒絕出面解決紛爭，更無端指稱被告李政恩騷擾伊，被告郝綵霈顯對被告李政恩存有敵意，伊上開之不利於被告李政恩之供述，實礙難憑採。

㈤原告主張被告應因民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶損害賠償責任，並無理由：被告於本件買賣中實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，並無任何故意或過失行為致原告受有損害；系爭房屋非屬凶宅，並無存有交易價值之瑕疵，故原告亦未因此受有任何損害，是原告主張被告應因民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶損害賠償責任，並無理由。

㈥原告主張被告李政恩應負民法第184 條第1 項前段損害賠償責任，被告元美公司依民法第188 條規定應負連帶賠償責任，並無理由：

⒈「按上訴人雖主張系爭房屋因上開情事成為俗稱之凶宅，造成房屋貶值之金額及難以出售之損失等情，惟此事實縱認為真正，核亦屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，而為『純經濟損失』。又按學理上所稱『純經濟損失』，係指非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其外在表現即為被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關。本件上訴人所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（即價值變動差額），此項不利益應屬『純經濟損失』之範疇，其標的非屬『權利』而僅係『權利以外之利益』，而非民法第184 條第1 項前段之保護範圍。是以上訴人主張之損害既屬『純粹經濟損失』，核與民法第184 條第1 項前段所保護之客體即有未合，則上訴人自不得據以請求被上訴人賠償其損害。」（臺灣高等法院102 年度上字第613 號判決參照）。

⒉被告於本件買賣中實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，並無任何故意或過失之不法行為侵害原告之權利致原告受有損害；次查，原告主張受有系爭房屋交易價格減損之損害，僅為財產上之不利益，屬「純經濟損失」之範疇，其標的非屬「權利」而僅係「權利以外之利益」，揆諸前揭高等法院判決意旨，原告主張所受之損害並非民法第184 條第1項前段之保護範圍，自不得據以請求被告依民法第184 條第1 項前段賠償其損害，是以原告主張被告李政恩應負民法第184 條第1 項前段損害賠償責任、被告元美公司依民法第188 條規定應負連帶賠償責任，洵屬無據。

㈦原告主張依民法第571 條請求被告返還仲介費用，並無理由：

⒈按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。

⒉被告於本件買賣中實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，並無任何違反對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益之情事；又原告主張請求被告返還仲介費用，卻疏未舉證證明被告有何違反對於委託人之義務或違反誠實及信用方法，而為利於委託人之相對人之行為，揆諸民法第571 條、民事訴訟法第277 條規定及前開最高法院判例，被告既已盡注意義務及調查意義，原告又未能舉證證明被告有何違反義務之情事，則原告主張依民法第571 條請求被告返還仲介費用，並無理由。

㈧原告主張依民法第184 條第1 項前段請求被告負擔伊支付律師費6 萬元之損害賠償責任，並無理由：

⒈經查，被告於本件買賣中實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，並無任何故意或過失之不法行為侵害原告之權利致原告受有損害；況查，提起民事訴訟固須花費時間、精力、至法院訴訟固須支出交通費用，惟我國民事訴訟制度就第

一、二審並未採取強制律師代理主義，故是否提起民事訴訟，究屬當事人所得自由選擇，起訴或應訴者亦均係為實現其權利或為履行其義務而為，尚不得以此等訴訟上必要之行為視為可得請求賠償之權利損害；又原告並未舉出任何證據證明其「確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理，所支出之代理人費用，為伸張權利或防禦上所必要」之情形，是原告主張被告應負擔伊支出之律師費用，實屬無據。

⒉次查，雖原告聲稱伊非修習法律專業人士，然本件僅為一般單純買賣紛爭，案情既非複雜，程序亦非難懂，縱令原告對民事訴訟程序有不甚明瞭，但因訴訟程序之進行，係由法院依職權指揮，本即應兼顧兩造當事人訴訟權益，尚不致發生當事人為伸張權利及防禦上之必要而須委任律師，故原告主張伊有委任律師之必要，並請求被告負擔律師費用之損害賠償責任，容有未洽。

㈨原告主張依民法第227 條之1 準用民法第195 條規定請求被告賠償原告50萬元之精神賠償金，並無理由：原告此項請求，未見原告提出精神損害賠償額計算之依據，又原告雖經診斷有焦慮狀態，惟原告該焦慮狀態與本件買賣間之因果關係為何？是否確實係因本件買賣所引起？亦未見原告證明之，原告自應舉證說明其損害額及二者間之因果關係以實其說。

㈩系爭房屋經永大不動產估價師事務所鑑定後，並無價值減損之瑕疵，原告主張系爭房屋屬間接凶宅而具有瑕疵，請求減少價金，並無理由：

⒈依永大不動產估價師事務所不動產估價報告書記載：「六、評估價值結論：（一）新北市○○區○○街000 號3 樓，於102 年5 月1 日之市場合理正常價格為：壹仟陸佰萬貳萬伍仟元整（NT$ ：16,025,000元整)。 （二）勘估標的同社區內新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋內，於99年4 月間有住戶在該屋內燒碳自殺，上開燒碳自殺事件，是否會影響同社區同棟大樓日後房屋出售之交易價格？若是，影響之交易價格為何？本案新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋內，於99年4 月間有住戶在該屋內燒碳自殺，依據內政部對於凶宅之定義，該戶住宅屬於凶宅，但同社區內之其他住宅非屬於凶宅，故不影響同社區同棟大樓日後房屋出售之交易價格。（三）又同社區即門牌號碼為新北市○○區○○街000號3 樓於102 年5 月1 日為買賣交易時，上開燒碳自殺事件，是否會影響該屋之交易價格？若是，影響之交易價格為何？社區內發生屋內燒碳自殺，勘估標的（即：新北市○○區○○街000 號3 樓）並非屬於內政部所定義之凶宅，縱考量其事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，該事件不影響勘估標的於102 年5 月1 日時交易價格。」（見本院卷②第114 、115 頁）。

⒉由上可知，永大不動產估價師事務所不動產估價報告書，明確表明系爭房屋並非凶宅而無瑕疵，且系爭房屋並無因同社區內其他房屋曾發生非自然死亡事件受有任何交易價值減損之影響，此與證人謝士煌於104 年4 月7 日言詞辯論程序證稱：「（法官：180 號2 樓有住戶燒炭自殺這件事情，對於你們社區房屋的買賣價格在自殺前後，有沒有影響？）沒有特別的影響，因為買賣的金額跟附近的社區差異不大。」不謀而合，綜上可知系爭房屋並無瑕疵，原告主張曾有住戶於其他樓層自殺即屬系爭房屋為凶宅而存有交易價值減損之瑕疵，請求減少價金云云，自屬無據。縱設若被告李政恩為投資客（僅假設語氣，被告李政恩否認之），則投資客是否如原告所陳「『當然』會就系爭房屋所在社區曾否發生非自然死亡事件進行調查」，亦不無疑問，既原告並未說明何以身為投資客即一定明瞭房屋所在社區曾否發生非自然死亡事件二者間之關聯性，則被告認原告率然請求鈞院調查涉及被告李政恩極為個人隱私之財產所得及歸戶資料，自乏所據而無調查之必要。併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、被告郝綵霈則以：

㈠原告與何人成立居間仲介關係？應檢視系爭買賣契約內容，不應無視於契約內容恣意解讀。觀諸原告提出之系爭買賣契約內容，僅有被告元美公司、李政恩用印於上，可以證明：系爭買賣係由被告元美公司、李政恩（該公司負責人）擔任房屋仲介，與被告郝綵霈無關，原告將系爭買賣契約內完全沒有出現的被告郝綵霈解讀為契約當事人，認為被告郝綵霈與原告間成立居間仲介契約關係，顯然是過度解讀，無論用文意解釋、歷史解釋或體系解釋解讀系爭契約，均無法得出原告主張之事實，原告主張顯與事實不符。

㈡被告郝綵霈於系爭房屋買賣過程裡扮演之角色，僅係將客戶（即原告）介紹給被告元美公司、李政恩，以賺取3 萬元之介紹獎金，被告郝綵霈係受被告元公司、李政恩委託開發客戶，賺取介紹獎金之人，其從事之居間工作，係引薦新客戶（即原告）給被告元美公司、李政恩，至於後續仲介房屋工作，係由被告元美公司、李政恩為之，與被告郝綵霈無關。

㈢原告持被告郝綵霈之名片主張被告郝綵霈係為被告元美公司員工，與事實不符，說明如下：

⒈被告郝綵霈與被告元美公司間之法律關係（員工？抑或幫忙介紹客戶給該公司賺取介紹獎金的介紹人？）係屬雙方內部關係，此部分事實應由客觀之勞健保資料判斷，至於被告元美公司替被告郝綵霈製作名片之行為，僅係方便被告郝綵霈對外招攬客戶，將客戶引薦至被告元美公司而已，被告郝綵霈與被告元美公司間，係屬居間仲介關係（case by case個案合作關係），並非員工雇主關係，此觀諸勞動部勞工保險局103 年10月9 日保費資字第10310382290 號函文及衛生福利部中央健康保險署103 年10月16日健保北字第1031045087號函甚明，原告僅以一張名片即主張被告郝綵霈係為被告元美公司員工，顯是過度聯想，與事實不符。退萬步言，即使「被告郝綵霈為被告元美公司員工」此一命題為真（假設語氣，被告仍爭執之），亦不會產生「被告郝綵霈與原告間成立居間仲介關係」之法律效果。

⒉至於原告看屋及成交簽約時被告郝綵霈均陪同在場，係被告郝綵霈為確認該筆交易有成交，方得向被告元美公司、李政恩請領成功報酬（即介紹獎金），否則，光是引薦新客戶，嗣後未在場陪同、確認引薦之客戶有成交，容易發生引薦成功卻無法取得介紹獎金之糾紛（被告元美公司、李政恩可聲稱沒有成交，拒絕支付介紹獎金）。

⒊被告郝綵霈係與被告元美公司間成立居間仲介關係，與原告間並無任何法律關係，此一法律狀態，並不會被告郝綵霈積極陪同原告看屋、簽約之行為，而有所改變，至於被告元美公司支付介紹獎金3 萬元給被告郝綵霈，係基於被告元美公司與被告郝綵霈間居間仲介法律關係而為前開給付，被告郝綵霈並不會因此變成與原告間成立任何法律關係，自不負任何仲介告知義務，原告空言主張被告郝綵霈與原告間成立居間仲介關係，卻未能就「被告郝綵霈陪同原告看屋之行為如何建立了原告與被告郝綵霈間法律關係」、「被告元美公司支付郝綵霈介紹獎金乙事如何建立了原告與被告郝綵霈間法律關係」提出合理說明，其主張應不足採。

㈣另原告主觀上亦未認為被告郝綵霈為系爭房屋仲介人員，此由原告提告刑事詐欺時，並未將被告郝綵霈列為被告乙事可以證明，參臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679號不起訴處分書即明。若原告主觀上認知是被告郝綵霈為系爭房屋買賣之仲介人員，應會將被告郝綵霈一併列為刑事詐欺被告，原告卻未為之，從原告之行為即可證明：原告亦了解被告郝綵霈在系爭房屋買賣裡僅扮演引薦原告給被告元美公司、李政恩之角色，嗣後係由被告李政恩仲介原告與被告李溪泉簽約。

㈤另原告提出之通話譯文，亦可證明原告事後發現疑似凶宅乙事後，第一個反應即是找被告李政恩詢問並抱怨李政恩未善盡告知義務，原告向新北市政府申訴消費糾紛時，亦未將被告郝綵霈列為相對人，原告上開諸多行為可以證明：雖被告郝綵霈有陪同原告看屋，但原告主觀上仍可分辨被告李政恩與被告郝綵霈身分的不同，被告郝綵霈在系爭房屋買賣裡並非扮演仲介角色，自不得以被告郝綵霈有陪同原告看屋之行為，即認為被告郝綵霈為系爭房屋買賣之仲介人員。

㈥併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

五、被告吳皇玉則以：

㈠兩造於簽訂系爭買賣契約前素未謀面，均係經由被告李政恩及郝綵霈與被告吳皇玉接洽，原告於簽約前亦未曾向被告吳皇玉探聽過系爭房屋所在社區是否曾發生非自然死亡事件，被告吳皇玉亦均未曾予以特別擔保，甚至未曾談論系爭房屋所在社區是否曾發生非自然死亡之情事，故原告自無受被告之詐欺而簽訂系爭買賣契約之可能。甚者，原告既亦自承被告李政恩及郝綵霈因未盡善良管理人注意義務向被告吳皇玉確認該社區是否有非自然死亡事件，顯見原告亦認被告吳皇玉對於原告曾要求「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有兇宅也不能出過事情」此一情事自始至終均不知悉，則被告吳皇玉既不知情，當亦無從對原告擔保該社區是否有非自然死亡事件，原告稱被告吳皇玉應負告知義務，誠不足採。

㈡系爭買賣既係由不同仲介業者居間成立，依內政部102 年12月9 日內授中辦地字第1026040974號函要旨：「核釋有關不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，係僅限於經營仲介業務者同時接受買賣或租賃雙方當事人之委託，始須經雙方當事人書面同意，並遵守同條各款之規定，至於不動產買賣或租賃雙方當事人分別委由不同經紀業執行仲介業務，尚無該法條之適用。」，益足得證被告吳皇玉對原告並不負有告知義務。

㈢依我國民情房屋交易之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人非自然身故之情事雖屬房屋交易重要資訊，惟此亦僅限「交易之房屋」而言，並不包括「交易房屋所在之社區」，蓋社區住戶動輒高達上百戶，縱使社區內某間房屋曾經發生過兇殺或自殺致死案者，此情通常而言對於該社區內其他房屋尚不致有何減損價值之可能。此亦為系爭房屋不動產標的現況說明書僅記載「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」，而非記載「（本建築改良物所在社區）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」之原因所在。甚者，不惟本件不動產標的現況說明書是如此，即連內政部所公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所附建物現況確認書範本，亦表示就是否曾發生非自然死亡事件僅「本建物（專有部分）」方為房屋交易上應予揭露事項，逾此範圍則否。是以，原告雖主張系爭房屋所在社區曾發生非自然死亡事件係屬重大資訊，惟不僅未提任何證據以實其說，亦與事實不符。

㈣按「債權雖屬私權，然為相對權，債權人對於給付標的物或債務人的給付行為並無支配力，且不具有社會公開性，第三人難以知悉，同一個債務人的債權人有時甚多，如謂加害人因過失侵害，即應負損害賠償責任，加害人責任將無限的擴大，似屬過苛，不合社會生活上損害合理分配原則，且有礙於經濟自由之發展，此並涉及債務人的意思自由及社會經濟生活的競爭，應作限制的解釋，是以債權應非屬民法第184條第1 項前段所稱之權利。」，臺灣高等法院100 年度上易字第1223號判決意旨參照。原告既以民法第184 條第1 項前段請求被告吳皇玉賠償其損失，然請求賠償範圍又以純粹經濟上損失計算，於法未洽。次按「（一）關於侵權行為賠償損害之請求，以受有實際損害為要件。（二）損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡。」，最高法院19年上字第2316號判例著有明文。原告雖主張其因被告侵權行為受有損害，然永大不動產估價師事務所估價報告書（104 年永估字第10407068號）已指明「勘估標的（即：新北市○○區○○街000 號3 樓）並非屬於內政部所定義之兇宅，縱考量其事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，該事件不影響勘估標的於102 年5 月1 日時交易價格」（見本院卷②第115 頁），足證原告承買系爭房屋並未因同社區內其他住宅發生非自難死亡事件受有任何損害，依上開最高法院判例意旨，原告依侵權行為法則請求損害賠償即屬無據。

㈤原告於另案臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679號偵查中已證稱「（買賣契約是當天簽的？）我是點交那天才遇到吳皇玉，才知道這案件是跟21世紀有合作的，我們本來以為這房屋是臺灣房屋出售的」（參偵卷第70頁背面，103 年8 月26日訊問筆錄第6 頁），被告吳皇玉當時亦稱「（在102.5.1 及之後買賣過程中，你有無聽到李德華或蔡雅雪向李政恩詢問或強調所買的房屋同棟中不能有兇宅？）都沒有。（在李德華、蔡雅雪買屋前，李政恩有無向你詢問過同棟房屋有無兇宅過？）沒有。」（參偵卷第70頁背面，103年8 月26日訊問筆錄，第6 頁），足證被告主張「兩造於系爭買賣契約簽訂前素未謀面，原告於簽約前亦未曾向被告吳皇玉探聽過系爭房屋所在社區是否曾發生非自然死亡事件，被告吳皇玉亦均未曾予以特別擔保，甚至未曾談論系爭房屋所在社區是否曾發生非自然死亡之情事」確為真正，被告對原告並不負有告知義務，無從構成侵權行為。

㈥至不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定，不過係促使經紀人員應如實製作不動產說明書並將不動產說明書上所載「買賣標的」有關資訊提供相對人參考，而被告於系爭買賣過程亦確實履行該義務並如實製作不動產說明書，乃原告竟曲解法令執此認被告負有告知與不動產說明書上載「買賣標的」範圍外資訊之義務，於法顯乏依據，實無足採。

㈦原告所舉臺灣高等法院103 年度上字第329 號判決，已明白揭示：「按房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋有否發生『兇殺或自殺致死之情事』，固有說明義務，然所謂『發生兇殺或自殺致死之情事』乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，尚難遽認屬『兇殺或自殺致死之情事』，而有說明之義務可言，觀諸內政部訂頒不動產交易委託銷售契約書範本中關於『不動產現況說明書』所稱之凶宅，亦標明係指建物專有部分於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死等情事而言甚明，有97年7 月24日內授中辦地字函附卷可佐，此亦足為認定是否為凶宅之參考。」質言之，前開臺灣高等法院判決亦認系爭房屋並非實務所指兇宅，不具瑕疵，既非瑕疵，何來損害，此判斷與永大不動產估價師事務所估價報告書結論相一致，印證該鑑定報告本身之正確性與真實性，足證原告口稱之損害，或為其個人生長背景，或為其個人宗教因素影響後所生個人主觀判斷，並非不動產交易實務上通認之客觀損害，司法實務上亦未曾出現肯認先例。

㈧況查，「不動產仲介實務上雖有直接凶宅與間接凶宅之分，相關媒體就間接凶宅亦有價差7 至8 折之報導，惟何謂間接凶宅於法律或實務上並未有明確定義或規範，相關法規或契約範本亦未課與不動產仲介業者應告知間接凶宅之義務，另參酌永慶房屋仲介股份有限公司99年10月6 日永慶總第0584號函說明第四項載明『依內政部函釋（97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號）：凶宅應僅限於買賣標的之專有部分（包含主建物及附屬建物）曾發生兇殺或自殺而死亡之事實。若將間接凶宅認定為凶宅恐將影響市場交易之公平性及穩定性。』，由上可知，不動產仲介業者之告知義務範圍應限於直間凶宅為宜」，此經臺灣臺北地方法院99年度訴字第2744號判決闡述甚明，原告恣意對與之並無契約關係存在之被告空口無限上綱告知義務範圍，不僅毫無法律上依據，亦與司法實務不符。

㈨併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

六、兩造不爭執之事項：

㈠被告李溪泉委託二十一世紀不動產蘆洲徐匯站前加盟店代為出售其所有坐落新北市○○區○○段000 地號土地（權利範圍69/10000）及其上同段360 建號建物（權利範圍全部，即門牌號碼：新北市○○區○○街000 號3 樓），由被告吳皇玉負責處理該案，原告經由被告郝綵霈、李政恩帶看系爭房屋，經被告元美公司居間仲介，於102 年5 月1 日與被告李溪泉簽立不動產買賣契約書，議定總價款為1,560 萬元，原告已付清全部款項，系爭不動產於102 年6 月3 日為所有權移轉登記予原告，並已於102 年6 月間完成交屋。

㈡系爭房屋未曾發生兇殺、自殺、求死行為致死（例：跳樓致死）等非自然死亡之情事。

㈢與系爭房屋使用同一部電梯之同棟門牌號碼新北市○○區○○街000 號2 樓房屋內，曾於99年4 月間發生住戶燒炭自殺，造成一屍二命之非自然死亡事件。

七、本院得心證之理由：

㈠系爭房屋有無物之瑕疵？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按曾發生非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅。至凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度。與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。

⒉查本件交易之系爭建物專有部分既未曾發生兇殺或自殺等非自然死亡等事件之情，為原告所不爭執，則系爭房屋顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格等情。而系爭房屋之同棟樓下180 號2 樓房屋，雖曾發生住戶燒炭自殺非自然死亡情事，惟上開180 號2 樓房屋既非系爭買賣契約之標的，系爭房屋既無發生兇殺或自殺致死之情事，自非一般所謂之凶宅可論。況查，依內政部96年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函覆：「…按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，有上開函文在卷可稽（本院卷一第141 頁）。上開內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生地點應為建物專有部分，事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，以避免不當擴大出賣人須負告知義務之標的範圍，並用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落成後數年甚至數十年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。從而，原告猶主張系爭房屋因同棟樓下180 號2 樓房屋即同社區建物有凶宅，而有瑕疵，即非可取。

⒊再者，就同棟180 號2 樓房屋，於99年4 月間發生住戶燒炭自殺事件，是否影響同社區同棟大樓日後房屋出售之交易價格？及系爭建物於102 年5 月1 日買賣交易時，上開燒炭自殺事件，是否影響該屋之交易價格等情，經本院囑託兩造合意 選定之永大不動產估價師事務所為鑑定，其鑑定結果為：㈠系爭建物於102 年5 月1 日之市場合理正常價格為1602萬5000元；㈡系爭建物同社區內新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋內，於99年4 月間有住戶在該屋內燒炭自殺，依據內政部對於凶宅之定義，該戶住宅屬於凶宅，但同社區內之其他住宅非屬於凶宅，故不影響同社區同棟大樓日後出售之交易價格；㈢社區內發生屋內燒炭自殺，系爭建物並非屬於內政部所定義之凶宅，縱考量其事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，該事件不影響系爭建物於102 年5 月1 日時之交易價格。此有永大不動產估價師事務所104 年7 月23日函所附不動產估價報告書在卷可稽（見本院卷二第109-178 頁）。而上開估價報告書並認：不動產估價師對於瑕疵問題（凶宅建物）之價值減損影響評估，應依據主管機關內政部對於瑕疵住宅之定義，不得自行任意擴大凶宅主觀認定，以免影響房地產正常之交易等情，亦尚稱允當。據上，原告主張其受有房屋價格貶損之差價損害云云，洵無可信。

㈡原告依系爭買賣契約第5 條第2 項及民法第359 條規定，請求被告李溪泉、元美公司減少價金156 萬元，有無理由？

⒈原告主張被告李溪泉在與原告交涉期間，刻意不提及同棟大樓曾發生非自然死亡事件，僅在不動產買賣契約書的不動產標的現況說明書中的檢查項目，提及本物件之專有部分並未發生過凶殺或自殺等非自然身故，就樓下有非自然死亡事件則避而不談，使得原告在不知情之情況下簽訂系爭買賣契約，而被告李溪泉為投資客，與第一次購屋之原告並非立於平等之處，其應主動告知該棟大樓曾發生非自然死亡事件，不應惡意隱匿。原告自得依系爭買賣契約第5 條第2 項約定及民法第359 條規定，向被告李溪泉主張物之瑕疵擔保，請求減少其價金。又原告早於101 年3 月間即向被告李政恩、郝綵霈明確表示購屋條件，故該條件依當事人之決定而成為系爭房屋應具備之價值、效用或品質，既然系爭房屋之正樓下曾發生住戶燒炭自殺之非自然身故，系爭房屋即屬具有物之瑕疵，被告元美公司應依民法第354 條第1 項之規定負擔無過失的物之瑕疵擔保責任，原告自得依民法第359 條向其請求減少價金云云（見本院卷一第5 頁、173 頁）。被告李溪泉、元美公司則否認上情，並分別以前揭情詞置辯。

⒉按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。查系爭買賣契約第5 條第2 項前段固約定：「物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。」，惟查系爭建物並非凶宅，並無物之瑕疵存在，業如前述，且經原告於102 年5 月1 日簽名確認之被告李溪泉所出具不動產標的現況說明書，亦僅記載「本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否曾經發生兇殺或自殺或其他非自然身故」，經被告李溪泉於該欄位勾選「否」（見本院卷一第27頁），則特定出賣人之告知義務或兩造之約定，所謂「凶宅」僅限發生於「專有部分」者。況查不動產買賣交易金額甚鉅，按理倘原告非常在意系爭房屋所在社區是否曾發生兇殺、自殺等非自然死亡之情事，理應要求載明於系爭買賣契約上，然查系爭買賣契約並無「若系爭房屋所在社區有兇殺、自殺等非自然死亡情事，原告即不為承買」之特約，尚不足認被告李溪泉有向原告保證系爭房屋所在社區未曾兇殺、自殺等非自然死亡情事，且亦非被告李溪泉應負說明義務之範圍，自不得以系爭房屋欠缺出賣人所保證之品質為由而請求減少價金。從而，原告依民法第359 條規定，請求被告李溪泉減少價金156 萬元，自屬無據。

⒊又查，被告元美公司並非系爭買賣契約之出賣人，為兩造所不爭執，是原告主張被告元美公司應依民法第354 條第1 項之規定負擔無過失的物之瑕疵擔保責任，原告自得依民法第359 條向其請求減少價金云云，亦屬無據，不應准許。

㈢原告依民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告元美公司、李政恩、郝綵霈連帶賠償系爭房屋價值減少之損害156 萬元，有無理由？

⒈原告主張被告元美公司與原告間法律上關係應為居間與委任之混合契約。依不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，被告元美公司與其店長即被告李政恩及營業員郝綵霈在了解原告看房標準為「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有凶宅也不能出過事情」後，本即有盡善良管理人注意義務調查之義務，且渠等為仲介房屋之專業，對於燒炭自殺如此重大消息必定知情，渠等隱瞞未告知原告樓下有非自然死亡情形。故原告自得依民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告元美公司、李政恩、郝綵霈連帶賠償損害云云（見本院卷一第5 頁背面）。被告元美公司、李政恩、郝綵霈則以前揭情詞置辯。

⒉按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項分別定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查原告固主張其曾向被告元美公司之經紀人員即被告李政恩、郝綵霈表示其看房標準為「附近不要有嫌惡設施、社區內不能有凶宅也不能出過事情」，被告元美公司、李政恩、郝綵霈未盡善良管理人注意調查之義務，竟隱瞞而未告知原告樓下有非自然死亡情形云云。然查，被告郝綵霈在本院103 年10月31日言詞辯論期日固供稱：原告有跟我講社區不能有凶宅這件事，是我在住商不動產上班的時候，在店裡面有講過一次，另外第二次是李政恩帶原告到合康柏悅看房時，因該房屋對到水流公廟，他很生氣的對李政恩說『我有說面對公廟、電塔等嫌惡設施，或者房子是凶宅，或社區內有凶宅的房子，我都不要』，當時我有在場云云（見本院卷一第123 頁），惟被告郝綵霈於103年10月29日在另案偵查中以證人接受訊問時，則具結證稱：李德華、蔡雅雪夫妻有提過要無瑕疵，沒有問題的房屋，所謂沒有問題的房屋就是好房屋，不要有瑕疵，他們指的不要有瑕疵房屋，是房屋本身，還是包含整個社區，我不是知道的很清楚，他們強調的東西是跟我接觸的店長李政恩說的，我有跟李政恩一起帶他們夫妻看房，李政恩只有跟李德華及蔡雅雪提到這是他客戶投資的房屋，拿來做倉庫，其他都沒有提。他們夫妻真正強調時，是他們真的想買時，他們有跟老闆說有瑕疵他們不要。瑕疵範圍之認定，就是房屋建材、質量不好，例如有漏水，有非自然死亡也不要。至於他們有無強調所指非自然死亡是該房屋是凶宅，還是社區有凶宅就不要，我沒有聽得很清楚，資料是他們寫的，客戶跟李政恩說的要求，我只有聽到很大聲說材料問題跟不要有意外，後來我就沒有聽得很清楚。客戶所要求排除的房屋範圍，在簽約時，履約保證文件，客戶說法會寫下來。我當初有看到李德華、蔡雅雪有把他們要求不要的瑕疵寫在某個同意書上等語（見臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第18679 號卷第148-150 頁）。而被告郝綵霈前後供述歧異，惟其在偵查中之證述既經具結擔保其證言之真實性，自應其在偵查中之供述為可採。此外，遍查原告所提出之購屋相關文件，亦查無證據證明原告主張已有對被告李政恩、郝綵霈表示其看房標準為「社區內不能有凶宅也不能出過事情」等情為真正。再按，不動產經紀人員在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍及雙方之特別約定為其限度。查同社區建物有凶宅，並非契約重要事項，亦非出賣人應負說明及告知義務之範圍，已如前述，而原告既未能舉證證明其與被告元美公司，抑或李政恩、郝綵霈有何特別約定，自難謂被告元美公司、李政恩、郝綵霈有何未盡善良管理人注意調查義務之情事。從而，原告依民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告元美公司、李政恩、郝綵霈連帶賠償系爭房屋價值減少之損害156 萬元，自無理由。

㈣原告依民法第184 條第1 項前段、第1 項後段、第2 項、第185 條規定，請求李政恩、郝綵霈、吳皇玉連帶賠償系爭房屋價值減少之損害156 萬元，併依同法第188 條規定，請求被告元美公司應與被告李政恩、郝綵霈連帶負責，有無理由？

⒈原告主張：被告李政恩、郝綵霈知悉系爭房屋有前述非自然死亡情形卻刻意不告知原告，造成原告購買後承受損失，顯有詐欺情事。被告吳皇玉與李政恩因物件配合致買賣雙方接洽，曾於協商過程中承認對於該社區曾發生非自然死亡事件知情，但故意隱瞞此重大資訊，未主動告知原告，實有詐騙原告之情。爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定，請求被告李政恩、郝綵霈、吳皇玉應連帶負損害賠償責任。併依民法第188 條規定，請求被告元美公司連帶負損害賠償責任。又被告等人刻意隱瞞系爭房屋樓下有燒炭自殺之情事，已屬詐騙行為，應已構成民法第184 條第1 項後段規定故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，對於原告損害，亦應予以賠償。再被告等刻意隱瞞同一棟樓中有非自然死亡情形而詐騙原告購買之情，已違反民法第571 條之居間人注意義務及不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定等保護原告之法律規定，被告等亦應構成民法第184 條第2 項之侵權行為云云（見本院卷一第5 頁背面、第6 頁、第175 頁、卷二第225 頁背面）。被告李政恩等人則否認上情，並分別以前開情詞置辯。

⒉按侵權行為保護之客體，主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），民法第184 條第1 項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定過失侵權行為之成立，須有加害行為及權利受侵害為成立要件（最高法院101 年度臺上字第496 號判決、100 年度臺上字第2092號判決、98年度臺上字第1961號判決意旨參照）。查原告主張系爭房屋所在社區因有住戶燒炭自殺死亡事件，致系爭房屋於不動產交易市場上，因心理因素影響而生之交易價格減損等情，核屬「純粹經濟上損失」或純粹財產上之之損害，並非固有利益之損害。揆諸上開說明，自非屬民法第184 條第1 項前段所稱之「權利」。準此，原告於本件主張之損害既屬純粹經濟損失，與民法第184 條第1 項前段保護客體即有未合，是原告雖主張系爭房屋受有價值減少之損害，依民法第184 條第1 項前段、第188條規定，請求被告李政恩、郝綵霈、吳皇玉及元美公司賠償房屋價值減少之損害，即無所據。

⒊又按民法第184 條第1 項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為。惟同法條後段規定「故意以背於善良風俗之方法加害於他人者，亦同。」，則侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言，至於侵害係何權利，要非所問。又關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言（最高法院19年上字第363 號判例意旨參照）。查原告雖主張被告等人刻意隱瞞系爭房屋樓下有燒炭自殺之情事，已屬詐騙行為，應已構成民法第184 條第1 項後段規定故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告云云，惟其並未能舉證證明被告李政恩、郝綵霈、吳皇玉對其有積極之詐欺行為或對系爭房屋同棟180 號2 樓建物曾發生非自然死亡情事有故意隱瞞之情事，已如前述。抑且，原告曾以被告李溪泉、李政恩、吳皇玉明知系爭房屋之隔壁樓下即同棟180 號2 樓曾於99年4 月間發生非自然死亡事件，卻故意隱匿不為告知，對渠3 人提起詐欺等告訴，亦經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以103 年度偵字第18679 號為不起訴處分確定在案。又系爭房屋並未有受有房屋價格貶損之差價損害，亦已如前述，是原告依民法第184條第1 項後段、第188 條規定，請求被告李政恩、郝綵霈、吳皇玉及元美公司賠償房屋價值減少之損害，亦屬無據，不能准許。

⒋再按民法第184 條第2 項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要（最高法院100 年度台上字第390 號判決意旨參照）。查原告固主張被告等刻意隱瞞同一棟樓中有非自然死亡情形而詐騙原告購買之情，已違反民法第571 條之居間人注意義務及不動產經紀業管理條例第23條第1 項規定等保護原告之法律規定，被告等亦應構成民法第184 條第2 項之侵權行為云云。惟原告並未能舉證證明被告等並未有何違反善良管理人注意義務之情事，已如前述，難認被告等有違反保護他人法律之行為，況亦不足認原告受有房屋價值減少之損害，亦業如前述。是原告依民法第184 條第2 項、第188 條規定，請求被告李政恩、郝綵霈、吳皇玉及元美公司賠償房屋價值減少之損害，亦無理由，不能准許。

㈤原告依民法第184 條第1 項規定，請求被告李溪泉、李政恩、郝綵霈、吳皇玉，應賠償原告因本件訴訟所負擔律師費用6 萬元，併依民法188 條規定，請求被告元美公司應與被告李政恩、郝綵霈連帶負責，有無理由？

⒈原告主張：被告李溪泉與原告交涉期間，刻意不提及同棟大樓曾發生非自然死亡事件，使原告在不知情下簽訂買賣契約。另被告李政恩、郝綵霈知悉系爭建物有非自然死亡情形亦刻意不告知原告，顯然亦有詐欺情事。又被告吳皇玉曾於協商過程中承認對於該社區曾發生非自然死亡事件知情，但故意隱瞞此重大資訊，亦有詐騙原告之情。而原告為向被告等人請求減少價金等事，涉及複雜事實與法律問題，具有高度之專門及技術知識，原告並非修習法律專業人士，又被告經營、受僱於連鎖企業所獲得之訴訟協助資源亦較原告多，該訴訟勝敗影響當事人權益甚鉅，原告無法自為訴訟行為，因此原告委任律師代理訴訟，實為伸張其權利所必要。爰依民法第184 條第1 項前段之規定，請求被告李溪泉、李政恩、郝綵霈、吳皇玉，應賠償原告因本件訴訟所負擔律師費用6萬元，併依民法188 條規定，請求被告元美公司應與被告李政恩、郝綵霈連帶負責云云（見本院卷一第58頁）。被告李溪泉等5 人則否認上情，並分別以前揭情詞置辯。

⒉按我國民事訴訟制度就第一、二審並未採取強制律師代理主義，當事人所支出之律師費用，須當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任律師代理之情形，所支出之代理人費用為伸張權利或防禦上所必要者，始得認為訴訟費用之一種，於必要限度令敗訴之人賠償（最高法院93年度台上字第1449號判決意旨參照）。查本件原告主張其於本件訴訟委任楊久弘律師為訴訟代理人，乃為伸張其權利所必要云云，縱認屬實，惟律師費用亦僅係本件訴訟之訴訟費用之一種，應於本件訴訟確定後，於確定訴訟費用額時主張之，難認與原告所主張之侵權行為有何相當因果關係，故原告請求被告李溪泉等5人賠償其支出之律師費用6 萬元，核屬無據，自難准許。

㈥原告依民法第227 條之1 準用同法第195 條規定，請求被告李溪泉、李政恩、郝綵霈、吳皇玉賠償精神上損害賠償金50萬元，併依同法第224 條規定，請求被告元美公司應與被告李政恩、郝綵霈連帶負責，有無理由？

⒈原告主張：因被告李溪泉、李政恩、郝綵霈及吳皇玉之行為，造成原告心理、精神受重大侵害，嚴重影響原告之健康，爰依民法第227 條之1 準用同法第195 條規定，請求被告李溪泉、李政恩、郝綵霈及吳皇玉等四人賠償原告500,000 元之精神上損害賠償金。又被告元美公司為被告李政恩及郝綵霈之僱用人，依民法第224 條之規定，亦應與該二人連帶負責云云（見本院卷一第58頁背面）。被告李溪泉等5 人則否認上情，並分別以前揭情詞置辯。

⒉按民法第227 條之1 規定：「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。」，其立法理由則為「債權人因債務不履行致財產權受侵害者，固得依規定求償。如同時侵害債權人之人格權致受非財產上之損害者，僅得依據侵權行為之規定求償。同一事件所發生之損害分別適用不同之規定，理論上尚有未妥，且因侵權行為之要件較之債務不履行規定嚴苛，如故意、過失等要件舉證困難，對債權人之保護亦嫌未周。為免法律割裂適用，並充分保障債權人之權益，爰增訂本條。」。是該條規定乃為債權人因債務人債務不履行，侵害債權人之人格權致受非財產上之損害時，得依該條規定請求債務人賠償人格權受侵害之損害。查本件原告並未主張被告李溪泉有何債務不履行之行為，且對此亦未提出任何積極證據舉證證明，況原告係與被告李溪泉間存有買賣契約關係，與被告元美公司間存有居間、委任契約關係，難認與被告李政恩、郝綵霈及吳皇玉與原告間有何契約關係存在。從而，原告依民法第227 條之1 準用同法第195 條規定，請求被告李溪泉、李政恩、郝綵霈及吳皇玉等四人賠償原告500,000 元之精神上損害賠償金。並依民法第224 條之規定，請求被告元美公司應與被告李政恩、郝綵霈連帶負責，自無理由。

㈦原告依民法第571 條規定，請求被告元美公司返還仲介費用156,000元，有無理由？

⒈原告主張因被告李政恩、郝綵霈未盡查證系爭房屋非專有部分有無發生非自然身故事件之義務，而交付具物之瑕疵之系爭建物，使系爭房屋出賣價金之利益由相對人即被告李溪泉收受，原告得依民法第571 條規定請求被告元美公司返還仲介費用156,000 元云云（見本院卷一第6 頁背面）。被告元美公司則否認上情，並以前揭情詞置辯。

⒉按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固定有明文。惟此條規定乃為居間人違反忠實義務時，明定不許居間人向委託人請求報酬及償還費用。至委託人已給付報酬予居間人之情形下，要與民法第571 條規定之構成要件有別，自無逕依該條規定請求返還之餘地。查原告與被告元美公司並不爭執原告業已給付本件買賣交易仲介費用156,000 元等情，是原告依民法第571 條規定請求被告元美公司返還已收取之仲介費用156,000 元，自無理由。況查，原告並未舉證證明其因系爭建物所在之同社區有凶宅，以致受有損害，業如前述，是原告此部分主張，亦屬無據。

八、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第5 條第2 項及民法第359 條、民法第184 條第1 項、第227 條之1 準用同法第195條規定，請求被告李溪泉給付212 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；另依據民法第359 條、第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第184 條第1 項前段、第1 項後段、第2 項、第185 條規定、第188 條規定，暨民法第227 條之1 準用同法第195 條、第224 條規定，請求被告李政恩、郝綵霈、元美公司各給付212 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；及依據民法184 條第1 項前段、第1 項後段、第2 項、第185 條、第227 條之1 準用同法第195 條規定，請求被告吳皇玉給付212 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並主張前開各筆債務，如其中任一被告已履行給付時，他項被告於該被告履行給付範圍內免除責任。另依民法第571 條規定，請求被告元美公司給付156,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回。

九、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，原告雖復聲請傳喚證人即台北市政府法務局消費者服務中心主任何修蘭，以證明因前述六、㈢所述事件，致系爭房屋市價減少一至二成等情，惟證人乃係就所見所聞而為證述，系爭房屋市價是否減少，誠非原告聲請傳喚之證人何修蘭所能見聞之事，且其亦不具有不動產估價之專業，自無傳喚之必要。另原告並聲請本院再向鑑定人永大不動產估價師事務所函詢關於估價報告書第31頁以下按比較法選取之3 個比較標的，及第37頁以下按收益法之直接資本化法選取之3 個收益標的，合計共6 個比較及收益標的，是否與本案系爭建物同樣皆有位於有凶宅社區之情形？若有，亦請說明前開6 個標的與凶宅之相對位置（凶宅在幾樓？二者是否在同一棟樓？是否使用同一電梯或樓梯？），以證明該6 個標的所在社區之情形與本案並不相同，其所得出之估價結果金額，並無法正確反應系爭建物之價格而不可採等情。惟查，上開估價報告書乃係為鑑定系爭建物於102 年5 月1 日交易時非屬凶宅之合理市價，以系爭建物在正常情況下，依估價目的，採用比較法及收益法推估系爭建物價格，是該比較法所選取之標的均係正常交易情形下之成交價格，屬於正常情況，而收益法所選取之標的亦均屬正常情況下之正常租金，此觀估價報告書第35頁、37頁及45頁之記載自明，要與是否位與凶宅社區無涉，原告所認容有誤會，自亦無再為調查之必要。又兩造其餘其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。