臺灣新北地方法院 - 103年度重訴字第115號（給付買賣價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第115號原　　　告　呂濙榆訴訟代理人　蔡茂松律師林育杉律師被　　　告　戴明玉訴訟代理人　曾冠棋律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國103年11 月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣貳仟陸佰柒拾玖萬捌仟柒佰肆拾伍元，及自民國102年12月20日起至清償日止按年息5%計算之利息。被告應自民國102年12月21日起至上開第1項價金給付完成之日止，按日給付原告新台幣叁仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔9/10，其餘由原告負擔。本判決第1項於原告以新台幣玖佰萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳仟陸佰柒拾玖萬捌仟柒佰肆拾伍元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：（一）其於民國102年3月10日，經由訴外人立橋開發股份有限公司（下稱立橋公司）不動產經紀人之居間仲介，出售所有坐落新北市○○區○○段0000地號權利範圍506/10000土地及其上門牌為新北市○○區○○路000號1樓（即建號00號權利範圍全部，含共同部分00及00建號權利範圍81/10000、5031/10000）房屋（下稱系爭房地）予被告，此有雙方訂立之不動產買賣契約書可稽（見原證1），其並於102年5月6日將系爭房地所有權登記為被告名義，此亦有系爭房地登記謄本及異動索引可證（見原證2）。（二）依上開不動產買賣契約書第3條第1項約定，系爭房地之買賣價金為新臺幣（下同）3500萬元，並共同委任安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經）辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜，及由聯錠地政士事務所（下稱聯錠地政）辦理相關過戶事宜。被告已將第1期簽約款、第3期完稅款、第4期尾款，共計3500萬元匯入上開履約保證專戶內，其中795萬6255元用以清償原告先前積欠之系爭房地貸款，故被告尚應給付原告2704萬3745元買賣價金餘款。而上開履約保證專戶內餘額為2604萬3745元，此有聯錠地政所提供之安信建經F022840專戶資金控管表為證（見原證 3）。（三）被告為能儘速重新裝潢系爭房屋，乃於102年4月2日要求原告先行交付系爭房地鑰匙，被告即進入系爭房屋拆除屋內原有之裝潢，另重新進行裝潢。由於雙方已完成系爭房地之所有權移轉登記，且原告亦已交付系爭房地之鑰匙予被告，是依上開不動產買賣契約書第7條第1項「賣方將買賣標的物騰空辦理點交(含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件)予買方佔有時，點交手續視為完成」之約定，原告騰空系爭房地併將所有權狀、鑰匙（按系爭房地並無車庫遙控器）交予被告後，即完成點交。且其前於102年3月20日即依系爭不動產買賣契約第3條第 2項約定，將系爭房地之所有權狀交由承辦地政士收執保管，於102年4月2日騰空系爭房地並交付鑰匙予被告，嗣被告不僅拆除屋內原有之裝潢，更於系爭房屋牆柱及門樑上懸掛「店租」之紅布條，並上網出租系爭房屋，此有591房屋交易網站相關資料及照片數幀可稽（見原證4、5）。甚且，被告已將系爭房屋之自來水水號用戶名稱更改為自己並加以利用之事實，有台灣省自來水公司繳費證明乙紙可證（見原證18），亦可推得系爭房屋確已點交於被告，被告方以所有權人（屋主）自居，並就系爭房屋加以使用之結論，益見系爭房地確於102年4月2日完成點交。又被告雖稱其未取得系爭房地所有權狀，然此係肇因於其欠繳相關代書費用，致上開所有權狀仍為聯錠地政事務所暫時扣留中，上開情事顯可歸責於被告，絕非原告未交付系爭房地所有權狀。而上開不動產買賣契約書第7條第1項既約定「點交時買方應將買賣價款付清」之情，則被告自應於102年4月2日支付全部買賣價金。然被告迄今未將2704 萬3745元之剩餘價款支付原告。原告既於102年4月2日完成系爭房地之點交，被告拒不履行受領系爭房地之義務，且未給付全部買賣價金，構成給付遲延，應對原告負給付遲延責任及價金給付遲延責任。（四）又前開不動產買賣契約書第8條第2項約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方(自逾期日起至完成給付日止)，並應於買賣標的點交時一併繳清…」。查系爭房地既已視為完成點交手續，被告自有交付全部買賣價金之義務，是被告故不給付買賣價金，依民法367條規定、最高法院101年度台上字1836號民事判決見解及不動產買賣契約書第8條第2項約定，原告自得請求被告給付以下款項： ①買賣價金餘款2704萬3745元。 ②自系爭房地點交之102年4月2日翌日起至本件起訴時之 102年12月10日止之滯納金（即違約金）264萬6000元【計算式：3500萬元(買賣總價款)×3/10000×252天＝ 264萬6000元(已累積之滯納金)】。 ③自起訴翌日（即102年12月21日）起至上開買賣價金餘款給付完成之日止，按日給付1萬500元滯納金【計算式：3500萬元×3/10000＝1萬500元(每日滯納金)】。 ④綜上，本件原告得請求被告給付2968萬9745元【計算式：2704萬3745元(價金餘款)+ 264萬6000元(滯納金)＝ 2968萬9745元】，並自102年12月21日起至上開買賣價金餘款給付完成之日止，按日給付1萬500元。（五）退而言之，原告於102年4月2日已將系爭房地騰空，並將房屋鑰匙交付予被告，足見系爭房地於102年4月2日起即已處於得為點交之狀態，是縱認系爭房地並未於102年4月2日點交完成，然前開不動產買賣契約書既約定，系爭房地最遲不得逾102年5月10日辦理點交，被告並應同時履行全部價金之給付，則被告應於102年5月10日前受領系爭房地及交付全部買賣價金完畢。詎被告始終未出面辦理，經原告寄發律師函催告被告履行受領義務及給付全部買賣價金後（見原證7），被告仍拒絕配合完成系爭房地點交，並請求安信建經停止履約保證專戶內之價款撥付，致安信建經迄今未將上開履約保證專戶內價金餘款撥付予原告，此有安信建經102年7月19日存證信函可證（見原證8）。原告自得請求被告給付以下款項： ①買賣價金餘款2704萬3745元。 ②自雙方約定系爭房地點交之102年5月10日翌日起至本件起訴時之102年12月10日止之滯納金（即違約金）224萬7000元【計算式：3500萬元×3/10000×214天＝224萬7 000元(已累積之滯納金)】。 ③自起訴翌日（即102年12月21日）起至上開買賣價金餘款給付完成之日止，按日給付1萬500元滯納金。 ④綜上，本件原告得請求被告給付2929萬745元【計算式：2704萬3745元+ 224萬7000元＝2929萬745元】，並自102年12月11日起至上開買賣價金餘款給付完成之日止，按日給付1萬500元。（六）被告雖曾寄發存證信函表示「原告惡意隱匿系爭房屋有漏水之重大瑕疵」、「原告隱匿系爭房地側院法訂定空地增建前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，並以其增建之部分，誘使被告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房地」，主張依民法第359條之規定解除本件買賣契約，惟查： ①系爭房地於102年4月2日交付被告施作相關工程前，並無任何漏水情事發生，故原告絕無惡意隱匿系爭房地有漏水之重大瑕疵，又被告所稱漏水情形，其漏水原因為系爭房地樓上之2樓（此為他人之房屋）施工不當所致，並非系爭房地有物之瑕疵。依上開不動產買賣契約書第1條第7項「買方於簽約前業已至標的所在地詳細檢視屋況，並對簽約時本不動產標的產權狀況等資料已充分瞭解」，及附於前開不動產買賣契約書之不動產標的物現況說明書第6點「(是否有漏水情形)勾選：否」之情（見原證9），足見雙方於102年3月10日已確認系爭房屋在被告詳細檢視下，並無任何漏水情事發生，故於上開不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書加以簽名蓋章。據此可知，系爭房屋於交付被告時，既未有任何漏水情事，則原告自無惡意隱瞞系爭房屋有漏水瑕疵之可能。又被告係於102年4月間通知系爭房屋有漏水情事，然被告所稱之漏水情形，經立橋公司不動產經紀人黃瑞琪及原告前往處理發現，其真正之漏水原因為系爭房屋樓上之2樓於地板挖洞裝設冷熱水管時，未用水泥涵覆管線至其暴露在外，而發生滲水至樓下之系爭房地。再者，立橋公司為處理此問題乃請人至系爭房屋樓上之2樓施作防漏水工程，此有立橋公司與好居工程開發有限公司訂立之工程承攬契約載明工程地點為「新北市○○區○○路000號0F後方露臺地面（牆角-如附件）」（見原證10），及立橋公司派人至系爭房屋樓上之2樓施作防漏水工程之照片數幀（見原證11）可證，益見被告所稱漏水情形，確係系爭房屋樓上之2樓施工不當所致，故須施作前開防漏水工程。從而，被告所稱之漏水情形顯與系爭房屋無關，系爭房地絕非有物之瑕疵。況系爭房屋於102年4月2日交付被告時，並無任何漏水情事，嗣被告進入系爭房屋拆除屋內原有裝潢後，始稱系爭房屋有漏水情形，並要求原告處理，顯見被告所稱之漏水情形係發生在系爭房地交付被告，並由被告進入系爭房屋拆除屋內原有裝潢之後。對此，原告自不負任何瑕疵擔保責任。 ②原告從未隱匿系爭房地側院法定空地增建，曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，且系爭房地於原告所有之期間，並無被告主張之拆除事實，故被告主張其遭原告隱匿上情而以增建部分可出租獲利，誘使支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房地之價金買受系爭房地，絕非事實。本件系爭房地之買賣過程中，與被告進行相關接洽者，皆為原告委託之仲介立橋公司，故原告絕無可能有被告所稱「隱匿系爭房地側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，再以其增建之部分可出租獲利，誘使原告支付該於市價數百萬元之價金買受系爭房地」之行為。況系爭房地於原告所有之期間，並無被告所指「法定空地增建曾遭拆除」等情。又依上開不動產買賣契約書第1條第1項「本買賣標的包括現有未依法申請增建(外推)之違章建築物，…買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險」之語，及附於前開不動產買賣契約書之不動產標的物現況說明書第15點「(建築改良物是否有增建部分)是，增建部分陽台外推及露台外推」（見原證9），足見被告購買系爭房地前及締約當時，即已明確告知悉系爭房屋之增建部分（即陽台及露台外推部分）僅為使用權而非所有權，雙方當事人遂於上開不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書加以簽名蓋章。從而，原告絕無隱匿系爭房地側院法定空地增建曾遭拆除之事實，再以其增建之部分，誘使被告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房地之行為。 ③綜上，被告迄未舉證證明主張瑕疵為真實，且事實上亦絕無被告所稱之瑕疵，故其主張解除契約，並無理由。（七）縱認有物之瑕疵情事，被告亦不得主張同時履行抗辯權，詎被告迄今未將2704萬3745元之剩餘價款支付原告，自應負價金價金給付遲延責任。就出賣人所負物之瑕疵擔保責任，如依民法第360條規定請求不履行之損害賠償，或依第民法364條規定請求另行交付無瑕疵之物，尚可主張同時履行抗辯權，然若依民法第359規定請求減少買賣價金，則不得行使同時履行抗辯權。本件被告主張之漏水修復費用，顯非與本件買賣價金立於互為對待給付之關係，依最高法院59年台上字第850號民事判例意旨，被告自不得行使同時履行抗辯權。又被告請求減少買賣價金553萬3761元【計算式：520萬元(違建應減價額)+33萬3761元(漏水修復費用)=553萬3761元】云云。縱被告得行使同時履行抗辯權，其同時履行抗辯之範圍應受限於上開請求減少買賣價金553萬3761元內，詎被告迄未將2704萬3745元之剩餘價款支付原告，自仍應負價金給付遲延責任，況被告上開減少價金之請求顯無理由，其應負價金給付遲延責任，至為灼然。（八）先位聲明： ①被告應給付原告2968萬9745元及自起訴訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自102年12 月21日起至前開買賣價金給付完成之日止，按日給付原告1萬500元。 ②原告願供擔保，請准宣告假執行。（九）備位聲明： ①被告應給付原告2929萬745元及自起訴訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自102年12 月21日起至前開買賣價金給付完成之日止，按日給付原告1萬500元。 ②原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）其依買賣契約將3500萬元之全部價金匯入雙方約定之買賣價金履約保證專戶中，惟因系爭房屋存在漏水及違建重大瑕疵，被告前以存證信函通知解除契約，並就點交等契約義務行使同時履行抗辯權。系爭房屋所存在漏水、違建等瑕疵，尚未解決以前，原告所為通知辦理交屋之行為，並非合乎債務本旨之給付，被告自得拒絕房地之點交及給付價金餘款。（二）原告雖曾於102年4月2日先行交付系爭房地鑰匙，惟僅係借屋裝修，並非點交房地行為，所有權狀、鑰匙、車庫遙控器等俱無交付，甚至，以鐵鍊鎖屋並張貼警告標語。另103年4月8日房屋仍由原告以大型鐵鏈上鎖之照片(見被證10)，103年3月4日原告會同其律師及建築師至現場（本院102年重訴字第00號減少買賣價金事件）履勘時，原告將汽車停妥於系爭房屋之車位，系爭房屋須原告開鎖後，方能進入，履勘結束後，原告並再三巡視確認上鎖無誤後才離開(見被證11)。依不動產買賣契約書第7條第1項約定，被告自無付清價款之義務。惟被告卻已將買價金全數付清，並匯入履保專戶，原告自亦無由請求所謂滯納金（違約金）。（三）違建問題： ①有關系爭房屋之違建問題，業據新北市政府102年12月2日寄發「新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書」（見被證2），並送達「新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單」，通知內容「二、台端之違章建築，本大隊訂於103年3月10日起執行拆除，請於拆除日之前一日將室內一切物品遷移完畢，逾期不遷移者依建築法第96條之1第2項規定，視同廢棄物處理」（見被證3），自屬上開買賣契約所定「在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者」之情形，依約應由估價師事務所「辦理鑑價，減少買賣價金」。該違建應減價額為520萬元【計算式：65萬元(每坪單價)×24 坪(違建面積)÷3(違建之價額)＝520萬元】。 ②系爭房屋早於95年5月11日，即曾由新北市政府(台北縣政府)向原告之前屋主劉玉美，寄發違章建築認定通知書(見被證4)，原告則於95年12月18日就系爭房地，與劉玉美簽立買賣契約，並於96年1月12日完成移轉登記 (被證5)，新北市政府於96年1月19日之原告持有系爭房屋期間始發文向劉玉美結案(見被證6)。惟拆除結果紀錄日期為96年2月7日(見被證7)，可見原告亦隱匿系爭房地側院法定空地違建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實甚明。（四）漏水問題： ①按出賣人就買賣標的物所負之責任，乃法定之擔保責任，此種義務在性質上為無過失責任，原告辯稱「漏水原因為系爭房地樓上之2樓（此為他人之房屋）施工不當所致，並非系爭房地有物之瑕疵」云云，自非適法。 ②本院102年度重訴字第633號減少賣賣價金事件鑑定報告書「十(一)鑑定結論與建議：(一)系爭房屋有無漏水之情形？」、「停車空間後側兩柱間共同壁上之出線盒位置有漏滲水情形。」、「由露台之磚牆現況及防水施作情形，研判應為露台地坪防水層失效或排水管損害所造成之漏水原因。」、「修復漏水及因漏水所造成損害建議由專業修復廠商進行修復，所需之修繕費用預估為新台幣290,061元。」，故原告指稱漏水原因是出在2樓在施工中，自不可採。又依鑑定報告附件十一「標的物防水修復估算表」參考資料「2.原有露台之磚牆敲除運棄及雜物清理，不含於本估算表範圍內」，惟「原有露台之磚牆敲除運棄及雜物清理」亦屬修復漏水之必要費用，蓋如不敲除露台磚牆，勢將無法進行其「標的物防水修復估算表」中第1~3項所載之地坪及女兒牆防水施作，而此項費用業已估價完成，共計4萬3700元(見被證15)。上述漏水修復費用33萬0000( 000000元+43700元)，亦應一併計入對待給付之扣除項目。 ②若認被告主張之同時履行抗辯為無理由，則其備位抗辯扣除(減少價金)520萬元及漏水修復33萬3761元，即被告應於原告交付系爭房地之同時，給付原告2084萬3745元，計算式： ⑴3500萬元－795萬6255元(代償還原告貸款)－100萬元(代付原告應付之仲介費)＝2604萬3745元。 ⑵2604萬3745元－520萬元(違建應減價額)－33萬3761 元漏水修復＝2050萬9984元，請求鈞院為對待給付之判決。（五）買賣契約第1條第5項「本買賣標的點交日期：至遲民國 102年5月10日前交屋。」、買賣契約第8條「違約處罰、解除契約」第1項「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止)，該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由除外」等語，原告至遲應於103年5月10日被告付清買賣價金尾款時，解決上述漏水及依約履行違建賠償問題，原告拒不履行，自應依約受罰，被告亦得就此部分，行使同時履行抗辯權或主張抵銷。（六）被告向履保專戶支出之買賣價金3500萬元，依約代為清償原告之原貸款795萬6255元後，餘額為2704萬3745元，然上開履保專戶餘額為2604萬3745元，相差之100萬元，乃安信建築經理(股)公司撥款支付原告(賣方)仲介服務費，原告竟向被告要求補足差額，實屬無理等語置辯。（七）先位答辯聲明： ①原告之訴駁回。 ②如受不利判決，願供擔保，免為假執行。（八）預備答辯聲明： ①被告應於原告交付系爭房地之同時，給付原告2050萬 9984元。 ②如受不利判決，願供擔保，免為假執行。三、原告起訴主張其於102年3月10日，經由訴外人立橋公司不動產經紀人之居間仲介，出售所有系爭房地予被告，並於102 年5月6日將系爭房地所有權登記為被告名義，系爭房地賣價金為3500萬元，兩造共同委任安信建經辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜，及由聯錠地政辦理相關過戶事宜，被告已將第1期簽約款、第3期完稅款、第4期尾款，共計3500萬元匯入上開履約保證專戶內，其中795萬6255元用以清償原告先前積欠之系爭房地貸款，其後被告通知安信建經停止履約保證專戶內價款撥付等情為被告所不爭執，並有原告提出之系爭房地不動產買賣契約書、系爭房地登記謄本、安信建經存證信函附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。惟原告另主張依約其得請求被告給付2704萬3745元之剩餘價款本息，並自102年12月21日起至買賣價金給付完成之日止，按日給付原告1萬500元之滯納金等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為：（一）系爭房地是否已於102年4月2日完成點交。（二）原告就系爭房屋應否負被告抗辯之漏水瑕疵擔保責任。（三）被告抗辯原告隱匿系爭房地側院法定空地違建，應予減少價金520萬元，是否可採。（四）原告主張被告應給付剩餘積欠之2704萬3745元買賣價金本息，及按日給付原告1萬500元之滯納金，有無理由。四、系爭房地是否已於102年4月2日完成點交：（一）兩造不爭執系爭不動產買賣契約書第7條第1項「賣方將買賣標的物騰空辦理點交(含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件)予買方佔有時，點交手續視為完成；點交時買方應將買賣價款付清」之約定。（二）原告主張其於102年3月20日即依系爭不動產買賣契約第3 條第2項約定，將系爭房地之所有權狀交由承辦地政士收執保管，且於102年4月2日騰空系爭房地並交付鑰匙予被告之情，均為被告所不爭執，就此表彰房地產權之所有權狀、鑰匙堪信已由原告轉移被告。且依原告提出之系爭房地登記謄本之記載，被告於102年5月6日登記為所有權人，完成產權公示程序。至於買賣契約書第7條第1項另載交付車庫遙控器及相關證件之情，原告主張系爭房屋並無此設備，此亦為被告所不爭執，本院斟酌定型化契約格式，亦堪信此車庫遙控器應屬贅載。是依買賣契約書第7條第1項之約定內容，足信原告主張其已依約騰空辦理點交，應屬有據。（三）被告就原告上開主張雖爭執102年4月2日先行交付系爭房地鑰匙，僅係借屋裝修，並非點交房地行為云云。然查，原告指陳被告不僅拆除屋內原有之裝潢，更於系爭房屋牆柱及門樑上懸掛「店租」之紅布條，並上網出租系爭房屋，甚且被告已將系爭房屋之自來水水號用戶名稱更改為自己並加以利用之事實等情，已據原告提出與所述相符之591房屋交易網站相關資料及照片（見本院卷第21至29頁）、台灣省自來水公司繳費證明（見本院卷第192頁）附卷可稽。堪認系爭房屋於102年4月2日交付鑰匙後，確已點交於被告，被告以物之實際管領人身分，為使用、管理行為。（四）又被告雖爭執原告尚於該屋外牆以鐵鍊鎖屋，並張貼警告標語之情，以此爭執原告尚未履行買賣契約書第7條第1項之點交義務，並提出照片為證。然查，被告所指之警告標語，係以通常之A4紙書就「戴明玉先生，如果你要進去可以，請會同未拿到錢的前屋主呂熒榆小姐再進屋」、「如果你要進去可以請會同未拿到賣房屋錢的前屋主呂小姐再進屋，近幾個月的電費繳太多了(從4月初開始)為何電費 +水費+管理費都未繳錢？102/5/6房子已在你名義下了，還寫存證信函給履保不准付款，用電還那麼兇，卻一天到晚或三不五時都到屋子裡面來做什麼？不付錢請把鑰匙磁卡及違約金、裝潢回歸原貌，屋名一起歸還更改回呂小姐名義下吧！天上不會白白地掉下禮物給你！102/05/10交屋拖延到現在？屋主呂小姐留」等語（見本院卷第140頁），上開文書並未否認原告已點交系爭房屋予被告，其立書目的僅在催促被告儘速清償價金，並非警示原告仍未點交，被告不得擅入。再所謂鐵鍊鎖屋，僅是門把處加裝鐵鍊，如謂尚未點交，原告大可換鎖，不必費事裝鐵鍊，即便此鐵鍊造成被告出入不便，此亦係有無妨礙被告權利行使事宜，非謂尚未點交。故被告上開所辯不足採信。五、原告就系爭房屋應否負被告抗辯之漏水瑕疵擔保責任：（一）原告主張系爭不動產買賣契約書第1條第7項已約定「買方於簽約前業已至標的所在地詳細檢視屋況，並對簽約時本不動產標的產權狀況等資料已充分瞭解」等語，又附於前開不動產買賣契約書之不動產標的物現況說明書第6點「（是否有漏水情形）勾選：否」之情，且兩造均親自簽名於上，此有系爭不動產買賣契約書暨所附不動產標的物現況說明書附卷可稽。足見被告已詳細檢視系爭房屋，確認並無任何漏水情事，始於系爭不動產買賣契約書暨不動產標的物現況說明書上簽名蓋章，是被告主張原告惡意隱匿系爭房屋現況漏水存有重大瑕疵云云，首堪存疑。（二）雖系爭房屋經本院102年度重訴字第000號事件審理中，囑託新北市建築師公會會勘、鑑定，其鑑定結論略以：「（系爭房屋有無漏滲水之情形？）漏點1：入口處上方樑之暗架天花板，無漏滲水情形；漏點2：停車空間後側兩柱間共同壁上之出線盒位置，有漏滲水情形；漏點3：停車空間後側天花板，無漏滲水情形」、「（如有，其原因為何？）由露台之磚牆現況及防水施作情形，研判應為露台地坪防水層失效或排水管損害所造成之漏水原因」等語，有103年7月4日103新北市建師鑑字第000號鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第141至150頁）。然原告另主張系爭房屋於102年4月2日交付被告時，並無任何漏水情事，嗣被告進入系爭房屋拆除屋內原有裝潢後，復因其上他人所有2樓施工不當，導致屋後方牆面電線盒內之電線滲水等語。本院審酌上開建築師公會會勘鑑定結論，所認漏點2共同壁上之出線盒位置有漏滲水情形，與原告所述2樓施工不當因素有關，並非系爭房屋本身構造、材質存在之固有瑕疵，從而原告爭執系爭房屋無漏水瑕疵，就被告所稱漏水情形，係因系爭房屋樓上之2樓於地板挖洞裝設冷熱水管時，未用水泥涵覆管線致其暴露在外，造成滲水至樓下之系爭房地，僅需將該處之上方水管堵死，即可加以解決，其無庸負擔瑕疵擔保之責，為可採信。被告抗辯應予減少價金，難認有理由。六、被告抗辯原告隱匿系爭房地側院法定空地違建，應予減少價金520萬元，是否可採：（一）查系爭不動產買賣契約第7條第6項約定「違章建築部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除(或被拆除)時，則由買方自行負擔風險」等情，為兩造所不爭執。（二）原告主張系爭房地簽訂系爭不動產買賣契約後，至交屋前之期間，並未發生被通知須拆除或被拆除側院法定空地增建之事實，依約其不必負擔減少買賣價金之責等語。本件被告就原告所述簽約後交屋前，未經通知拆除之情，不為爭執，被告僅以95、96年間曾由新北市政府向原告之前屋主劉玉美，寄發違章建築認定通知書等情，認為系爭買賣發生契約第7條第6項約定之情事，自屬有誤。（三）況系爭不動產買賣契約書第1條第1項已約定「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，…，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險」等語，又附於前開不動產買賣契約書之不動產標的物現況說明書第15點「（建築改良物是否有增建部分）勾選：是；增建部分陽台外推及露台外推，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉」等語，且雙方親自簽名於上，有系爭不動產買賣契約書暨所附不動產標的物現況說明書在卷可稽。顯然，被告購買系爭房屋前及締約當時，即已明確知悉系爭房屋之增建部分（陽台及露台外推部分）僅為使用權而非所有權，況被告並未就其遭被告誘使支付高於市價之價金買受系爭房屋等情事舉證以實其說，故被告抗辯原告隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，使其支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋，應負瑕疵擔保責任減少價金520萬元，亦不足採信。從而，無論依據系爭不動產買賣契約第7條第6項約定，或民法買賣瑕疵擔保規定，被告均無以房屋增建之事實減少支付買賣價金。七、原告主張被告應給付剩餘積欠之2704萬3745元買賣價金本息，及按日給付原告1萬500元之滯納金，有無理由：（一）原告主張被告已將買賣總價3500萬元匯入上開履約保證專戶內，其中795萬6255元用以清償原告先前積欠之系爭房地貸款，其後被告通知安信建經停止履約保證專戶內價款撥付等情為被告所不爭執，故被告雖辯以其已將3500萬元匯入上開履約保證專戶，然履約保證專戶係受雙方委任收付款項，被告單方止付之效果，等同被告停止給付原告價金，原告自得依據買買契約請求被告給付尚未清償之價金。（二）原告雖稱買賣價金餘款尚欠2704萬3745元本金云云，然被告辯稱上開履約保證專戶，除已支付原告積欠之795萬6255元貸款外，尚另支付房仲價金100萬元之情。經查，原告提出之專戶資金控管表（見本院卷第189頁），確有記載 102年3月21日代付賣方（即本件原告）仲介服務費100萬元之事實，故被告實際已支付原告之金額為895萬6255元，買賣價金餘款應僅餘2604萬3745元（3500萬元－895萬 6255元＝2604萬3745元）。（三）又系爭不動產買賣契約書第8條第2項約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方(自逾期日起至完成給付日止)，並應於買賣標的點交時一併繳清…」。故原告依此契約約定主張被告給付滯納金（違約金），亦屬有據。惟查： ①按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（參照最高法院79年度台上字第1915號判例意旨）。 ②系爭不動產買賣契約書第8條第2項，已明文約定被告應付違約付款之違約金。然本件原告主張之每日萬分之三計算滯納金違約金額是否過高，依上開判例意旨，自應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本件原告聲明請求部分，已有自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之主張，依目前社會經濟成長狀況、銀行存放款利率情形及原告損害範圍等情狀，認為本件滯納違約金應酌減為每日以3000元計算為適當。 ③故原告請求自系爭房地點交之102年4月2日翌日起至本件起訴時之102年12月10日止之滯納金（即違約金）應為75萬6000元【計算式：3000元×252天＝75萬6000元( 已累積之滯納金)】。 ④自起訴翌日（即102年12月21日）起至上開買賣價金餘款給付完成之日止，按日給付3000元滯納金（四）綜上，本件原告得請求被告給付2679萬9745元【計算式：2604萬3745元(價金餘款)+75萬6000元(滯納金)＝2679萬 9745元】，並自102年12月21日起至上開買賣價金餘款給付完成之日止，按日給付3000元。逾此範圍，原告之請求不應准許。八、原告先位主張102年4月2日交屋既屬有理由，自無庸論述其備位主張之102年5月10日契約最遲交屋日部分；另被告既無減少價金、瑕疵擔保請求權，其為同時履行抗辯之主張，亦屬無庸論究。九、原告依買賣契約請求權之法律關係，請求被告給付積欠之買賣價金與滯納金2679萬9745元，及起訴狀繕本送達被告翌日即102年12月20日起至清償日止之法定遲延利息，與自102年12月21日起算之每日3000元滯納金，於法並無不合，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回，爰判決如主文所示。本件就主文第1項2679萬9745元部分，兩造陳明願供擔保請求准免假執行，核無不許，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告；至於主文第2項自102年12月21日起算之每日3000元滯納金，為繼續性給付性質，且金額不定，不適宜宣告假執行，與原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 12 月 30 日民事第四庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 12 月 30 日書記官陳君偉

臺灣新北地方法院103年度重訴字第115號

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