臺灣新北地方法院104年度訴字第14號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　 104年度訴字第14號

原告

邱茂凱

訴訟代理人

謝昆峯律師

訴訟代理人

林皓堂律師

訴訟代理人

林詩玶律師

訴訟代理人

邱若曄律師

被告

晨陽不動產經紀股份有限公司

法定代理人

唐繼正

被告

博鼎不動產仲介有限公司

法定代理人

唐繼正

被告

蕭丁元

上三人共同訴訟代理人

林明正律師

複代理人

曹尚仁律師

被告

林娉婷

被告

潘建銘

上二人共同訴訟代理人

鄭懷君律師

　　　　　　楊啟源律師

上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，經台灣士林地方法院裁定移送前來（103 年度訴字第1522號裁定），本院於民國104 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣原告於民國103 年8 月6 日在網路上瀏覽到被告晨陽不動產經紀股份有限公司及博鼎不動產仲介有限公司（2 公司法定代理人均為唐繼正，以下合稱被告仲介公司）之網站公告被告林娉婷所有位於臺北市○○區○○路000 巷00號1 樓之房地（下稱系爭房屋）待售，原告對於該廣告內容及所附房屋現場照片所示1 樓全戶住宅甚為滿意，遂於103 年8 月7日與被告仲介公司之業務員即被告蕭丁元表達願與屋主即被告林娉婷洽商之意。惟被告蕭丁元表示要原告出具斡旋金後才能洽談，原告遂出具系爭本票供被告蕭丁元斡旋之用。由於被告蕭丁元一再表示希望透過買賣雙方見面以促成交易，原告便於103 年8 月7 白晚間19時許，委託被告仲介公司與賣方即被告林娉婷及其代理人即被告潘銘進（林娉婷之夫）進行洽商，但買賣雙方就買賣標的物之意思表示未能一致，蓋依被告仲介公司網站刊登之系爭不動產廣告內容可知，被告仲介公司所仲介出售之系爭房屋係指「1 樓」全戶建築，而依原告所簽署之買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約書）所載買賣標的物之房屋明細，可知原告所欲購置之房屋當亦係指該「1 樓」全戶建築，然被告林娉婷實際上擬出售之房屋，係指同址尚有地下樓層、且所指房屋坪數則係與地下樓層坪數合併計算之坪數，足見買賣雙方就買賣標的物之意思表示未能一致，買賣契約未成立；且，依系爭斡旋契約書內容，可知系爭不動產買賣契約就付款方式、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、點交及費用等事項，均付之闕如，更見本件系爭不動產買賣契約並未成立。被告蕭丁元代理被告仲介公司與原告簽立系爭斡旋契約書，廣告中未告知待售系爭房地尚有地下樓層，且所指房屋坪數係與地下樓層坪數合併計算，足見被告仲介公司、蕭丁元有廣告不實甚至蓄意隱瞞買賣重要資訊情形，原告察知被告仲介公司、蕭丁元所介紹推薦之房產內容與實況不符後，嚴重影響原告原本預期之系爭房產之價值，已依法終止與被告仲介公司之委任關係。而系爭買賣契約之不成立，係可歸責於被告仲介公司不實之廣告登載及被告蕭丁元未善盡告知義務所致，非可歸責於原告。

㈡被告蕭丁元身為專業經紀營業員，當知不動產房舍之樓層分佈與市場價值息息相關，且房屋仲介業者自86年9 月1 日起，如針對消費者提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇內政部所定之要約書暨兩者區別，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應詳細說明交付斡旋金之目的及消費者之權利義務，被告蕭丁元卻自始隱瞞系爭房屋有1/3 坪數是地下室之重要資訊，且逕自取出制式之空白買賣斡旋契約書文件要求原告簽署，卻未檢附買賣斡旋契約書所應檢附之任何附件，原告在交易資訊處於弱勢之情形下，遂聽從被告蕭丁元指示而簽署系爭斡旋契約書，並依被告蕭丁元之指示，為便利洽商事務之進行而簽立票號TH3710357 號、面額新臺幣（下同）330 萬元本票（下稱系爭本票）交付被告蕭丁元，然原告簽立系爭本票僅用於洽商，並無使之流通而充作定金之意，故於系爭本票上額外註記「本票據僅供洽談台北市○○路000 巷00號IF之買賣使用」等文字。豈料，原告事後查訪銀行友人確認系爭房屋可貸款額度時，銀行告知系爭房屋有1/3 坪數登記為地下室，由於地下室之市值與1 樓全戶住宅類型房屋大不相同，亦影響貸款額度，原告始察知系爭房屋實際屋況與被告博鼎公司及被告蕭丁元所提供訊息大不相同，原告遂於103 年8 月13日寄發存證信函，向被告博鼎公司與其業務員即被告蕭丁元表明撤銷洽商委託之意，並要求返還系爭本票，並於同年8 月19日以存證信函向被告林娉婷表明上情。

㈢系爭本票上關於發票日、到期日之記載，係被告蕭丁元所偽造。

㈣依原告簽訂之系爭斡旋契約書內容可知，原告簽發系爭本票原本作為斡旋金之用，而原告與被告林娉婷間之買賣契約既未成立，則被告仲介公司明知買賣雙方合約重要之點未能合致之情況下，不得將原告簽發之系爭本票交付被告林娉婷，性質上無從充作定金之用，故而兩造間之系爭本票債權債務亦不存在。原告交付系爭本票予被告仲介公司（由被告蕭丁元代為收執）之目的既已無法達到，則被告仲介公司受領系爭本票（由被告蕭丁元代為收執），即屬無法律上原因而受利益。原告屢次要求返還系爭本票，被告仲介公司及蕭丁元均不願返還，致系爭本票究竟為被告何人所持有之狀況不明，然不論其中何被告實際持有系爭本票，依上開同一法理，亦屬無法律上原因而受利益，原告得依民法第179 條規定，請求被告6 人返還系爭本票。

㈤系爭買賣斡旋契約書因被告博鼎公司及被告蕭丁元隱匿重要資訊而無效，退步言之，縱認有效，原告亦已撤銷意思表示：內政部曾公告房地產委託銷售契約書之審閱期應至少3 天，成屋買賣契約書之審閱期應至少5 日。而被告博鼎公司、被告蕭丁元除有如上所述之故意隱匿重要資訊，系爭斡旋契約書應屬無效外，退步言之，縱認系爭斡旋契約書有效，然因違反給予審閱期規定僅生定型化契約條款不構成契約內容之效果，則系爭斡旋契約書內諸如第4 條斡旋金及其效力等約定之定型化契約條款，即不應構成該契約之內容，被告等5人持有系爭本票，自無法律上原因。又被告博鼎公司、被告蕭丁元於原告簽署系爭斡旋契約書之前，未告知斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，亦未給予原告選擇之權，已屬欺罔行為。退步言之，縱認被告博鼎公司、蕭丁元之行為並非詐欺行為，然因渠等隱匿系爭房屋有1/3 坪數為地下室，而渠等2 人為被告林娉婷之履行輔助人，且應明知渠等2 人之隱匿情形，故原告依民法第88條規定，撤銷原告簽立系爭斡旋契約書之錯誤意思表示。

㈥被告蕭丁元係受有仲介報酬之專業經紀營業員，應盡善良管理人注意義務，系爭房屋樓層為系爭不動產買賣之重要要素，是否為地下室當然影響系爭房地價值。系爭買賣斡旋契約書及被告晨陽公司網站之銷售廣告皆表示出售之標的物為1樓房地，則被告蕭丁元本於善良管理人之注意義務，應就系爭房屋坪數有1/3 是地下室乙節告知原告，則被告蕭丁元違背其善良管理人注意義務，明知該等重要事項，故意隱匿而未告知，使原告陷於錯誤而簽發系爭本票作為斡旋金，被告蕭丁元顯係以詐欺之方式使原告簽發系爭本票，原告爰依民法第92條規定撤銷其簽發系爭本票之意思表示，則經撤銷後，系爭本票之發票行為自始無效，且原告與被告林娉婷間之買賣契約未成立，被告蕭丁元將系爭本票交付被告林娉婷，被告林娉婷仍屬無法律上原因而受有利益，爰依民法第179條，請求被告林娉婷應返還系爭本票。

㈦聲明求為：

⒈確認被告5 人持有以原告為發票人，票號TH3710357 號，面額330 萬元之本票債權不存在。

⒉被告5人應將前項所示之本票返還原告。

二、被告晨陽公司、博鼎公司、蕭丁元則以：

㈠緣原告於103 年8 月6 日至被告晨陽公司位於台北市○○區○○○路0 段000 號之櫥窗觀看不動產展示物件，經業務員即被告蕭丁元介紹後，原告屬意被告林娉婷所有之系爭房地，雙方並於翌日（103 年8 月7 日）上午前往系爭不動產現場看屋，原告分別巡視系爭不動產1 樓及地下室後，表示甚是滿意，惟希望下午能夠與太太再次看屋，經原告及其太太（按：實為女友，惟於本件交易過程中，原告均對被告等人稱係原告之太太）同日下午看屋後，原告隨即表示願委託被告晨陽公司、被告博鼎公司以6600萬元代為斡旋，同時簽立系爭斡旋契約書及票號TH3410357 、面額330 萬元之系爭本票交付被告蕭丁元。嗣被告蕭丁元於該日（103 年8 月7 日）晚上10時許，與系爭不動產所有權人被告林娉婷之配偶潘建銘聯繫，買賣雙方同意以6600萬元買賣系爭房地，並約定於103 年8 月11日簽立不動產買賣契約書面，不料，原告於約簽約當日竟表達系爭房地價值未達6600萬元，僅願以6000萬元購買，被告林娉婷認為與雙方之合意有違，故拒絕同意，是以，原告與被告林娉婷雖未簽立系爭不動產買賣契約之書面，然系爭不動產買賣契約已於103 年8 月7 日成立。又被告蕭丁元於103 年9 月1 日依據系爭斡旋契約書第4 條：「簽署本契約書之同時，買方願意支付上述承購總價百分之五之斡旋金新台幣參佰參拾萬元整，作為受託人居間向賣方價談承購條件之用，並授權受託人辦理支付予賣方」、「當斡旋金在賣方同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立」約定，將系爭本票交付賣方被告林娉婷，因此，被告晨陽公司、博鼎公司、蕭丁元均未持有系爭本票，且被告仲介公司、蕭丁元亦均非票據權利人，原告以被告晨陽公司、博鼎公司、蕭丁元列為起訴對象提起本件確認系爭本票債權不存在、返還票據之訴訟，法律上顯無理由。且被告仲介公司、蕭丁元既已系爭本票交由被告林娉婷持有，被告仲介公司、蕭丁元自始均未獲有何利益，原告主張被告仲介公司、蕭丁元受有票據利益云云，亦無理由。

㈡原告與被告林娉婷間之買賣契約業已成立：

⒈依系爭賣買斡旋契約第4 條之約定，賣方即被告林娉婷同意依契約書條件即6600萬元出售時，買賣契約已成立，故原告與被告林娉婷間之買賣契約業已成立。原告雖主張買賣雙方就買賣標的物之意思表示未能一致，買賣契約未成立云云，然原告已於103 年8 月7 日上午、下午各前往系爭房地1 樓以及地下室現場看屋，知悉被告林娉婷所出售之系爭房地使用坪數包含1 樓及地下室，且原告委託被告仲介公司代為斡旋之6600萬元購買條件，業經賣方同意在案，買賣雙方就系爭房地買賣契約之價金及標的物之意思表示已合致，是原告主張買賣契約未成立云云，並非可採。

⒉承上，原告與被告林娉婷雖未簽立系爭不動產買賣契約書面，然系爭不動產買賣契約已於103 年8 月7 日成立。退步言之，姑不論買賣契約是否成立，然依系爭斡旋契約書第4 條約定可知，原告所給付之斡旋金，於賣方即被告林娉婷同意出售時，即生定金效力，縱令僅生推定買賣契約成立之效力而遭原告反證推翻（被告仍認為買賣契約有效成立），仍不影響定金之效力，今原告恣意違約不買，依約自不得請求返還作為定金之系爭本票。

㈢原告於103 年8 月7 日委請被告等就系爭房地代為斡旋時，同時簽立系爭斡旋契約書、不動產說明書（下稱系爭不動產說明書），其中系爭不動產說明書第四項附件㈠「產權調查表」中，已經詳細載明系爭房屋之主建物面積、陽台面積、雨遮面積、「地下室面積」、公設面積、車位面積、登記面積等各面積之坪數甚明，故原告對於系爭房地資訊甚為熟稔，原告指稱被告等隱瞞重要資訊、未檢附文件、簽立系爭票據是遭被告蕭丁元詐欺云云，顯非事實。再細觀被告博鼎公司銷售廣告（下稱系爭銷售廣告）第4 行記載：「樓高：0~1 樓/5樓」等字樣，即明確表示系爭不動產買賣標的為地下室及1 樓，倘若僅包含1 樓則應該記載為「1 樓/5樓」，又系爭銷售廣告第6 行亦記載：「主建物30.05 」等字樣，即可知悉系爭房屋主建物面積為30.05 坪，而非登記面積之90.96 坪，甚為明確。據此，系爭銷售廣告已記載登記面積90.96 坪、樓高0~1 樓、主建物面積為30.05 坪，是以，姑不論原告業已於系爭不動產說明書上簽名之情，縱原告僅憑系爭銷售廣告，亦能知悉系爭房屋主建物面積為30.05 坪等資訊，足證原告一再指稱受被告博鼎公司以錯誤之廣告資訊欺瞞系爭房屋有1/3 坪數是地下室之重要資訊云云，顯與事實不符。再者，縱令原告對於前開文件之記載置若罔聞，然原告於103 年8 月7 日曾「兩次」前往現場看屋，並均巡視過地下室及1 樓，對於現場使用面積自不得完全推諉不知。

㈣原告主張被告未給予審閱期間，惟原告之契約審閱權未受侵害：原告於103 年8 月7 日委託被告斡旋時，同時簽立系爭斡旋契約書、系爭不動產說明書及系爭不動產確認書，其中系爭不動產確認書詳細記載契約審閱權利，原告已當場詳閱契約並了解相關權利義務後，始於立約人、買方等欄處簽名，足徵原告之契約審閱權未受侵害。退步言之，依最高法院98年台上字第168 號民事判決見解，兩造間系爭不動產斡旋契約並非因此而無效，僅其中有關定型化契約條款不構成契約之內容，其他包含斡旋標的、斡旋金等仍為有效，據此，兩造間之系爭買賣斡旋契約仍屬有效成立。

㈤原告主張被告未告知斡旋契約書與要約書之區別及替代關係，亦未給予原告選擇權利，屬於公平交易法第24條之欺罔行為云云，惟：

⒈細觀原告所簽立之系爭不動產確認書，業已詳細記載要約書及買賣斡旋契約書之主要內容，且給予原告自由選擇之權利；103 年8 月7 日當日被告蕭丁元也向原告說明要約書與斡旋契約書主要區別就是斡旋金，並說明斡旋金之用途，有錄影光碟及譯文可證。原告所云，絕非事實。

⒉被告等並無欺罔原告之行為，已見前述，退步言，違反公平交易法第25條規定，至多僅生公平交易法第31條損害賠償效力，不影響契約之成立。蓋原告對於斡旋契約之權利義務，及對於系爭不動產現況均知悉甚詳，兩造間不論就系爭買賣斡旋契約抑或系爭不動產買賣契約均已合意，而要約書及斡旋契約書之區別並非締約重要事項，契約應屬有效成立，故而原告據此主張契約無效，並非可採。

㈥原告主張被告未告知分管協議、不動產說明書未記載規約，違反內政部所頒布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」云云，惟按「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，消費者保護法施行細則第15條第2 項定有明文。本件系爭房屋1 樓庭院係約定由1 樓住戶使用，原告縱使不知有分管協議，不影響原告權益。況，不動產說明書不符合內政部所頒布「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定者，依消費者保護法施行細則第15條第2 項，僅生調整不動產說明書內容之效力，而分管協議及規約，均非締約重要事項，故而不影響系爭買賣斡旋契約及系爭不動產買賣契約之成立。

㈦原告另稱未授權被告蕭丁元填載系爭本票之發票日，惟系爭本票之發票日為被告蕭丁元先行填載，其時發票人即原告尚未簽名，根本沒有偽造票據之可能，原告在系爭本票已經填載發票日之情形下，仍然簽名並且授權被告蕭丁元填寫到期日，則原告顯然有開立系爭本票並同意被告蕭丁元事先填載之發票日意思，故原告主張未授權被告蕭丁元填載本票發票日云云，顯非可採。

㈧原告略以系爭本票上關於「發票日」及「到期日」之記載，係被告蕭丁元所偽造、原告未曾於系爭不動產說明書上簽名、從未看過系爭不動產說明書云云，惟：103 年8 月7 日經被告蕭丁元服務，原告決定委託被告仲介公司就系爭房地代為斡旋之實際事發經過，乃係被告蕭丁元向原告講解完系爭不動產說明書，並由原告自行翻閱、考慮、與女友電話討論後，由原告自行於系爭買賣斡旋契約書、系爭不動產說明書上簽名，並自行開立系爭本票，最後再由被告蕭丁元詢問原告系爭本票之到期日及發票日之填載日期，基於原告之授權所填寫，整個過程均有錄影光碟及譯文可證。

㈨原告雖主張系爭本票上記載：「僅供洽談台北市○○路000巷00號1 樓之買賣使用」，故僅係用以洽商之目的云云，然原告開立系爭本票既然用作斡旋金，系爭斡旋契約書第4 條：「簽署本契約書之同時，買方願意支付上述承購總價百分之五之斡旋金新台幣參佰參拾萬元整，作為受託人居間向賣方價談承購條件之用，並授權受託人辦理支付予賣方」、「當斡旋金在賣方同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立」約定，可知系爭本票上所記載「僅供洽談台北市○○路000 巷00號1 樓之買賣使用」字樣，係避免被告持該票用於與本件系爭房地買賣無涉之目的，尚非限制不得作為定金使用，原告該主張，顯與常情相違等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。

三、被告林娉婷、潘建銘則以：

㈠被告林娉婷與原告間之系爭買賣契約業已成立：

⒈被告林娉婷於103 年6 月間與被告晨陽公司明湖店簽訂專任委託銷售契約書，委託被告晨陽公司居間仲介銷售被告林娉婷所有之系爭房地。嗣獲被告晨陽公司通知，原告願以總價6600萬元承購系爭房地，且已簽署系爭買賣斡旋契約書後，依系爭買賣斡旋契約書第4 條之約定，當被告林娉婷於103 年8 月7 日在系爭斡旋契約書之賣方欄簽名，同時勾選「賣方接受本要約條件出售」乙項，表示接受原告以總價6600萬元承購系爭房地之時，系爭買賣契約即已合法成立，被告林娉婷及原告均應受系爭買賣契約之拘束。

⒉原告與被告林娉婷業就系爭買賣契約之標的約定為系爭房地：系爭房地為台北市內湖區金湖路稀少之別墅型建案，其市場價值高達6 、7000萬元，價格不菲，衡諸常情，原告既願出具買賣斡旋契約書，理應對系爭房地現況（諸如房屋現況、格局、坪數及周遭環境等）已充份瞭解，否則豈有冒然僅憑廣告照片，即簽署系爭斡旋契約書出價斡旋之理？且原告業已於103 年8 月7 日至現場看過系爭房地現況，並於同日下午偕同女友再度至現場看系爭房地，足證原告對系爭買賣契約之標的為系爭房地乙情，自已知悉並已確定。詎原告竟徒憑己意空言主張系爭買賣契約不成立云云，顯係反悔違約片面不願承買系爭房地之託詞，自非可採。

㈡被告林娉婷持有系爭本票係有法律上原因：被告林娉婷簽署系爭斡旋契約書，並勾選接受原告提出之購買條件6600萬元後，系爭買賣契約即已成立，是被告晨陽公司依系爭斡旋契約書第4 條之約定，將系爭本票交付被告林娉婷，被告林娉婷係本於系爭斡旋契約書取得系爭本票，系爭本票債權存在，被告林娉婷受領系爭本票，非無法律上原因等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回原告之訴。

四、兩造不爭執事項：

㈠被告林娉婷為系爭房地所有權人，於103 年6 月間與被告晨陽公司簽訂專任委託銷售契約書，委託被告晨陽公司居間仲介銷售其所有之系爭房地（見本院卷㈠第66頁）。

㈡原告於103 年8 月6 日至被告晨陽公司，經被告蕭丁元介紹後，原告屬意系爭房地，原告偕同被告蕭丁元並於翌日（103 年8 月7 日）上午第一次前往系爭房地看屋，原告分別巡視系爭房地1 樓及地下室後表示希望同日下午能夠與女友再次看屋，經原告及其女又同日下午第二次看屋後，原告隨即表示願委託被告晨陽公司、被告博鼎公司以6600萬元代為斡旋，同時簽立系爭斡旋契約書，並於票號TH3410357 、面額330 萬元之系爭本票發票人欄簽名，及於該本票上註記「本票據僅提供洽談台北市○○路000 巷00號1F之買賣使用」文字後，交付被告蕭丁元（見本院卷㈠第55頁）作為斡旋金之用。

㈢被告林娉婷於103 年8 月7 日晚上22時，由被告潘建銘代為表示願意以原告出價之6600萬元，出售系爭房地。嗣被告晨陽公司則向原告回報上情，並由被告晨陽公司約買賣雙方（原告及被告林娉婷）於103 年8 月11日晚上20時30分至被告晨陽公司簽訂買賣契約，惟買賣雙方當事人到場後，原告表示因恐系爭房地將來脫手不易，僅願以6000萬元購買，被告林娉婷不同意變更出售條件，最後買賣雙方並未簽立書面買賣契約書。

㈣系爭本票現由被告林娉婷所持有（見本院卷㈠第93頁之104年2 月5 日言詞辯論筆錄，及附於卷外之本院103 年度抗字第237 號本票裁定事件影印卷）。

五、兩造爭執事項要點：

㈠原告與被告林娉婷間之系爭買賣契約是否成立？

㈡原告主張系爭本票上關於發票日及到期日之記載係被告蕭丁元所偽造，有無理由？

㈢原告主張遭被告蕭丁元詐欺而簽發系爭本票，依民法第92條規定，撤銷簽發系爭本票之意思表示，有無理由？

㈣原告主張系爭斡旋契約書係遭被告博鼎公司、蕭丁元欺罔而簽立，構成民法第92條之詐欺行為，主張撤銷簽立系爭斡旋契約書之意思表示，有無理由？又原告主張縱認被告博鼎公司、蕭丁元之行為並非詐欺行為，然因渠等隱匿系爭房屋有1/3 坪數為地下室，而渠等為被告林娉婷之履行輔助人，且應明知渠等之隱匿情形，主張依民法第88條規定，撤銷原告簽立系爭斡旋契約書之錯誤意思表示，有無理由？

㈤原告主張被告5 人均持有系爭本票，請求確認被告5 人所持有之系爭本票債權不存在，暨被告5 人所持有之系爭本票，均係無法律上原因，請求被告5 人返還系爭本票，有無理由？

六、本院之判斷：

㈠原告與被告林娉婷間之系爭買賣契約是否成立？原告主張系爭買賣契約因被告仲介公司網站刊登之系爭銷售廣告內之系爭房屋係指「1 樓」之全戶建築，系爭銷售廣告中未告知尚有地下樓層，且被告蕭丁元代理被告仲介公司與原告簽立系爭斡旋契約書，未告知房屋坪數內有1/3 係地下室坪數，有廣告不實甚至蓄意隱瞞買賣重要資訊情形；而被告林娉婷擬出售之系爭房屋係指同址尚有地下樓層、且所指房屋坪數係與地下樓層坪數合併計算之住宅，故買賣雙方就買賣標的物之意思表示未能一致，系爭買賣契約未成立等語，為被告等否認，各辯以上詞。查：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153 條、第345 條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，於契約必要之點意思表示一致時，其契約即已成立，而依民法第345 條第2 項所定，於當事人就「標的物」及「價金」互相同意買賣契約即為成立之規範意旨，可知買賣契約成立之必要之點，即為「標的物」及「價金」兩項要素。復按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，有最高法院19年臺上字第28號判例可參。

⒉經查，原告103 年8 月7 日在系爭斡旋契約書上簽名，並簽發系爭本票作為斡旋金之用而交付被告蕭丁元，被告蕭丁元嗣再將系爭本票交予被告林娉婷等情，為兩造所不爭。而觀諸系爭斡旋契約書第1 條，已載明買賣標的物即系爭房地之標示（房屋坐落、土地坐落、車位標示等欄）；第2 條「承購條件」則約定承購總價為6600萬元（含車位金額250 萬元）；第3 條系爭斡旋契約書有效期限自簽定該契約時起至103 年8 月11日24時止，期限內賣方未同意出售者，期滿該契約書自動失效；第4 條約定：「簽署本契約書之同時，買方願意支付上述承購總價百分之五之斡旋金新台幣參佰參拾萬元整，作為受託人居間向賣方價談承購條件之用，並授權受託人辦理支付予賣方」、「當斡旋金在賣方同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立」，原告並因此簽發斡旋總價6600萬元之5%即330 萬元面額之系爭本票交付被告被告蕭丁元，以作為向被告林娉婷斡旋之用，並將系爭本票之票據號碼與面額亦記載於系爭斡旋契約書上等情，有兩造不爭執真正之系爭斡旋契約書在卷可徵（見士林地院內湖簡易庭卷第65頁），由此足認，系爭買賣契約之「標的物」及「價金」已明確特定，原告並簽發系爭本票（容後詳述）交付被告蕭丁元以作為向賣方斡旋之用，在被告蕭丁元向被告林娉婷提出系爭斡旋契約書，表示原告欲購買系爭房地之上開要約意思，並經被告林娉婷於系爭斡旋契約書有效期限內在系爭斡旋契約書下方勾選「賣方接受本要約條件出售」乙欄，並於賣方簽章欄處簽名，而就買賣標的之系爭不動產及其價金為全部同意之承諾時，原告與被告林娉婷間買賣契約之意思表示即為合致，買賣雙方之系爭買賣契約即有效成立。

⒊原告雖主張系爭買賣契約因被告仲介公司網站刊登之系爭銷售廣告內之系爭房屋係指「1 樓」之全戶建築，該銷售廣告中未告知尚有地下樓層，且被告蕭丁元代理被告仲介公司與原告簽立系爭斡旋契約書，未告知房屋坪數內有1/3 是地下室坪數，而有廣告不實甚至蓄意隱瞞買賣重要資訊情形等語，然為被告否認。查，原告於簽立系爭斡旋契約書之前，曾「兩次」由被告蕭丁元帶同前往系爭房地現場看屋，並兩次均巡視過地下室與1 樓，故原告對於系爭房屋1 樓、地下室面積現況已為明知。其次，依被告仲介公司所提、曾供原告閱覽之系爭不動產說明書之「原始」「產權調查表」中（見被證8 之錄影光碟、本院卷㈠第178-186 頁被證9 錄影譯文、卷㈠第154 頁被告蕭丁元將原始「產權調查表」拍照後以Line方式傳予原告、第150 頁），已經詳細載明主建物面積約為30.05 坪、陽台面積約3.91坪、雨遮面積約3.45坪、「地下室面積20.59 坪」、公設面積約18.41 坪、公設面積約2.78坪、公設面積約1.45坪、車位面積約10.3坪、登記面積約90.96 坪等字樣，且系爭不動產說明書內亦有當時之土地及建物謄本登記資料，其中建物登記謄本之有關於系爭房屋面積已明確記載：「層次：一層- 層次面積99.34 平方公尺。地下一層-層次面積68.08 平方公尺」等字樣甚明（見本院卷㈠第68-69 頁、第152 頁），除由被告蕭丁元對原告予以說明外，並經原告閱覽翻閱後，而親自簽名於系爭不動產說明書上（見本院卷㈠第60頁），此有原告不爭執真正之被證8錄影光碟可證，足證被告仲介公司與被告蕭丁元對於系爭房屋之各面積明細均確已告知原告。再者，依原告所提被告博鼎公司之銷售廣告第4 行記載：「樓高：0~1 樓/5樓」等字樣（見原證1 ），即明確表示系爭房地買賣標的為地下室及1 樓，倘若僅有1 樓，則應該記載為「1 樓/5樓」，又該銷售廣告第6 行亦記載：「主建物30.05 」等字樣（見原證1 ），即可知悉系爭房屋主建物面積為30.05坪，而非登記面積之90.96 坪，甚為明確。故依上開各情，被告博鼎公司之系爭銷售廣告，並無何廣告不實之情形。原告主張因系爭銷售廣告有廣告不實，故原告與被告林娉婷間之系爭買賣契約因意思表示未合致而不成立云云，要無可採。

㈡原告主張系爭本票上關於發票日及到期日之記載乃被告蕭丁元所偽造，有無理由？原告主張系爭本票上關於發票日及到期日之記載，係被告蕭丁元未經原告之授權所偽造等語，為被告仲介公司、蕭丁元否認。查，依被告仲介公司、被告蕭丁元所提出之被證8 錄影光碟及被證9 譯文（見本院卷㈠第178-186 頁）、暨原告104 年6 月5 日民事陳報三狀之對於被證9 之補充譯文（見本院卷㈡第12-13 頁）所示，被告蕭丁元自錄影記錄時間19:30:50起至19:34:00止，向原告解說系爭斡旋契約書之內容後，原告於系爭斡旋契約書上簽名，且於錄影記錄時間19:36:10，原告開始填寫系爭本票，以下為雙方對話與動作：「蕭丁元：然後票我算下，330 ，票你要寫，不能寫先生，要寫太太林娉婷（原告：林娉婷，林娉婷這裡）330 萬，這邊寫一下您的名字身分證字號。大拇指蓋一下（原告：左手）蓋這兩個價錢還有你的名字旁，我取拿衛生紙給你擦。蕭丁元：我把票據號碼補在合約書上。原 告：你的本票上沒有像有一個加蓋僅供什麼什麼用。蕭丁元：沒有耶，如果你要加也可以，就是僅供洽談金湖路之類的，你要加也可以。蕭丁元：（錄影記錄時間19:38:07）到期日我們押到？我們押15號好了。原 告：嗯嗯。蕭丁元：押15號。您看一下再確認一下。原 告：為什麼我要押15號，你這邊不是寫到11號24時而已？蕭丁元：因為我們通常時間會押在退還給你之後，（原告：OK），票據號碼TH3410357 ，到期日103 年8 月15號。原 告：嗯嗯。」（見本院卷㈠185-186頁）。由上可證，被告蕭丁元確實係當原告之面，經原告授權及同意，而於系爭本票上填載發票日及到期日。原告主張系爭本票上之發票日及到期日係被告蕭丁元所偽造，應屬無效云云，顯與事實不符，要無足取。

㈢原告主張遭被告蕭丁元詐欺而簽發系爭本票，依民法第92條規定，撤銷簽發系爭本票之意思表示，有無理由？原告主張被告蕭丁元故意隱匿系爭房屋其中有1/3 坪數為地下室之重要資訊，係對原告施以詐欺，原告因而簽發系爭本票，爰依民法第92條規定，撤銷被詐欺之簽發系爭本票之意思表示等語，為被告仲介公司、被告蕭丁元否認，辯以上詞。查，被告蕭丁元並無何隱匿系爭房屋有1/3 坪數為地下室之情，亦無何對原告施以詐術之行為，業已詳如前述，並有被告仲介公司、蕭丁元所提出之被證8 錄影光碟、被證9 譯文（見本院卷㈠第178-186 頁）、暨原告104 年6 月5 日民事陳報三狀之對於被證9 之補充譯文（見本院卷㈡第12 -13頁）可證。此外，原告未能提出任何證據以實其說，其此部分主張，自無足採。從而，原告主張撤銷簽發系爭本票之意思表示，洵屬無據。

㈣原告主張系爭斡旋契約書係遭被告博鼎公司、蕭丁元欺罔而簽立，構成民法第92條之詐欺行為，爰撤銷簽立系爭斡旋契約書之意思表示，有無理由？原告另主張，退步言之，縱認被告博鼎公司、蕭丁元之行為並非詐欺行為，然因渠等隱匿系爭房屋有1/ 3坪數為地下室，而渠等為被告林娉婷之履行輔助人，且應明知渠等之隱匿情形，故原告依民法第88條規定，撤銷原告簽立系爭斡旋契約書之錯誤意思表示，有無理由？

⒈原告主張被告博鼎公司、被告蕭丁元於原告簽署系爭斡旋契約書之前，未告知斡旋契約與要約書之區別及其替代關係，亦未給予原告選擇之權，已屬欺罔行為等語，然為上開被告否認。查，依被告仲介公司、蕭丁元所提出、由原告簽名於上之系爭不動產確認書（見本院卷㈡第11頁），其上已載明：「注意：買方得就『要約書』或『買賣斡旋契約書』任選一種，為保障買方權益，並防杜日後滋生糾紛，博鼎不動產加盟店依據行政院公平交易委員會決議，提供『要約書』或『買賣斡旋契約書』二種文件及方式供買方參考，買方可自由選擇，請勾選您所選擇簽署的文件」等字樣甚明，與被證8 錄影光碟、被證9 譯文（見本院卷㈠第178-186 頁）、暨原告104 年6 月5 日民事陳報三狀之對於被證9 之補充譯文（見本院卷㈡第12-13 頁）相互比對，被告蕭丁元確實有向原告解說系爭不動產確認書，並說明有區分斡旋書與要約書兩者之權利義務關係有何不同後，由原告親自簽名於系爭不動產確認書上。故被告博鼎公司、被告蕭丁元辯稱渠等並無何欺罔行為等語，堪可憑採。原告此部分主張，洵非有據，其主張依民法第92條規定撤銷簽立系爭斡旋契約書之意思表示云云，為無理由。

⒉原告另主張縱認被告博鼎公司、蕭丁元之行為並非詐欺行為，然因渠等隱匿系爭房屋有1/ 3坪數為地下室，而渠等為被告林娉婷之履行輔助人，且應明知渠等之隱匿情形，故其得依民法第88條規定，撤銷原告簽立系爭斡旋契約書之錯誤意思表示云云，亦為被告等否認。查，原告於簽立系爭斡旋契約書之前，已曾經2 次前往系爭房地之現場看屋，2 次均有巡視全部1 樓及地下室，對於系爭房屋現況情形甚為清楚，且原告當時所閱覽之系爭不動產說明書內之產權調查表，亦已詳細載明系爭房屋各項面積狀況，並附有當時之建物登記謄本，復詳如前述，被告博鼎公司、蕭丁元並無何原告所稱之隱匿系爭房屋有1/3 坪數為地下室之行為，且依被證8 錄影光碟，原告於簽立系爭斡旋契約書「之前」，亦有自行翻閱系爭不動產說明書（見本院卷㈠第182 頁），實難認原告有何意思表示錯誤之情形。原告此部分主張撤銷其簽立系爭斡旋契約書之意思表示云云，洵非有據，

㈤原告主張被告5 人均持有系爭本票，請求確認被告5 人所持有之系爭本票債權不存在，暨被告5 人所持有之系爭本票，均係無法律上原因，請求被告5 人返還系爭本票，有無理由？

⒈原告雖主張被告5 人均持有系爭本票，均係無法律上原因，請求被告5 人返還系爭本票等語，然系爭本票實際上僅由被告林娉婷1 人持有，其餘被告4 人並未持有系爭本票等情，業據被告林娉婷於本院當庭提出系爭本票，核與被告仲介公司、被告蕭丁元所言相符，且被告林娉婷前曾以系爭本票向本院聲請本票裁定強制執行事件，經本院裁定准許後，原告曾於本件起訴前之「103 年11月10日」提起抗告，經本院103 年度抗字第237 號裁定駁回原告之抗告等事實，此有本院103 年度抗字第237 號本票裁定影印卷可稽，足認原告確實早於本件起訴前即知系爭本票之執票人為被告林娉婷，其餘被告仲介公司、蕭丁元、潘建銘4人既非系爭本票之執票人，則原告雖主張上開被告4 人亦為系爭本票之執票人云云，顯與事實不符，則原告對並非系爭本票執票人之被告仲介公司、蕭丁元、潘建銘4 人主張確認系爭本票債權不存在，暨請求返還系爭本票云云，俱屬無據，應予駁回。

⒉被告林娉婷固為系爭本票之執票人，然其持有系爭本票之原因係因被告林娉婷與原告間之系爭不動產買賣契約業已成立，被告博鼎公司、被告蕭丁元遂依與原告間之系爭斡旋契約書約定，於買賣雙方契約意思表示合致時，將系爭本票交予被告林娉婷作為買賣契約之定金。故被告林娉婷取得系爭本票，自屬有法律上原因，且原告所主張撤銷簽發系爭本票之意思表示、主張撤銷簽立系爭斡旋契約書之意思表示，均無理由，已如前述，故原告主張被告林娉婷持有系爭本票為無法律上原因云云，並非正當。從而，原告主張確認被告林娉婷所持有之系爭本票債權不存在，暨依民法第197 條規定，請求被告林娉婷返還系爭本票，均無理由。

七、綜上所述，原告與被告林娉婷間之買賣契約合法有效成立，被告林娉婷持有系爭本票，自具有法律上原因；原告主張系爭本票係遭偽造發票日及到期日而無效、主張撤銷簽發系爭本票之意思表示、主張撤銷被詐欺而簽立系爭斡旋契約書之意思表示、主張撤銷錯誤之簽立系爭斡旋契約書之意思表示云云，俱屬無據。從而，原告請求確認被告5 人持有以原告為發票人，票號TH3710357 號，面額330 萬元之本票債權不存在；及請求被告5 人應將系爭本票返還原告，均無理由，應予駁回。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。