臺灣新北地方法院104年度訴字第158號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第158號

原告

恆信不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

劉明田

訴訟代理人

謝佳伯律師

複代理人

吳怡鳳律師

被告

莊淑君

訴訟代理人

蕭琪男律師

上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國104年6月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告於民國103年6月27日與原告締結不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定被告委託原告代為銷售門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號7樓房屋及B5第19號車位（下稱系爭房地），委託銷售價格為新台幣（下同）1,880萬元，雙方並約定系爭房地成交後，被告即應支付原告以售出總價款百分之4計算之服務費，而被告詳閱系爭契約書後，即於「契約審閱權」欄位中，勾選「委託人已詳閱並充分了解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約效力無誤」項目，並於其後簽名確認。被告於簽定上開契約後，同時出具「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱變更同意書），由該變更同意書可知，被告委託原告銷售底價為1,780萬元，足見被告不但已詳閱系爭委託契約，且於簽定委託書後，為加速成交，而同意變更銷售底價。㈡訴外人劉品沂於103年7月1日表示願意應買，並出具「編號為M681547號之買賣議價委託書」，其出價為1,600萬元。被告即於103年7月2日針對前開編號M681547號應買人，再行出具變更同意書，變更系爭房地之委託銷售底價為1,688萬元。原告於系爭房地買賣成交後，即於103年7月3日以通訊軟體通知被告簽約事宜，被告並回覆詢問有關交屋及買方何時付款等事宜。詎料，被告不僅私下將系爭房地出售併移轉登記予訴外人黃柏棋，並於103年7月5日寄發存證信函予原告，並告以系爭契約未經原告逐條宣讀、原告提供不實成交行情要求其以最低價格簽立契約，故系爭契約為無效云云。㈢按系爭委託契約第6條第5項、第11條第1項第1款、第3款約定：「委託人之義務：五、委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」、「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價之百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付與受託人：㈠委託期間內，委託人自行將房地產標的出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者；㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者」。原告於103年6月27日受被告委託銷售系爭房地，委託銷售期間為103年6月27日至103年8月31日止，原告於103年7月1日覓得接近原定底價之買方，被告依約即負有簽認要約書或買方議價同意書之義務，然被告遲不願辦理並拒絕與原告依約洽妥之買家締約，並自行出售或另行將前開房地交由他仲介人員出售，又發函原告告知系爭契約無效，顯係規避系爭房地買賣成交後原應給付原告之服務費，是被告之行為業已違反系爭委託契約第11條第1項第1款、第3款之約定，從而被告自應依契約銷售價格百分之6給付原告違約金，共計112萬8,000元【計算式：18,800,000×6%＝1,128,000】，爰起訴請求等語。並聲明：㈠被告應給付原告101萬2,000元（註：原告起訴狀記載101萬2,000元，聲明變更狀則為112萬8,000元，於104年2月13日確定請求101萬2,000元，故104年6月17日書狀記載112萬8,000元，應屬誤載〈本院卷第3、30、62、120頁〉）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告因資金需求擬出售系爭房地，遂於103年5月12日委託住商不動產板橋江翠捷運加盟店（即唐宗有限公司）銷售系爭房地，銷售期間至103年8月12日止。但委託後經過月餘，被告因未聽聞覓得買方，心急下又向叔叔洪泰興詢問意見，洪泰興表示委託多家仲介公司應可加速出賣系爭房地，且其認識同屬加盟「住商不動產」之原告公司人員黃為杰，故被告於103年6月27日遂約黃為杰到板橋區江子翠捷運站旁之怡客咖啡店簽立委託銷售契約書。被告於簽立委託銷售契約書前，業先表明已與同體系住商房屋之唐宗公司簽立一般買賣契約，且尚在委託期間內，黃為杰聽聞後向在場之被告及洪泰興表示沒有關係，並要求被告於委託銷售契約書上簽名，但簽約時先以文件遮住「專任委託」文字，亦未逐一解釋契約書內容，被告基於同樣為「住商不動產」體系，遂不以為意。委託原告公司後，被告發覺原告仲介對象疑似均為投資客，故出價均偏低，除以口頭方式要求原告終止委託外，更於103年7月5日以存證信函通知原告公司停止銷售，原告公司於收受信函後，遂交還被告系爭房地之鑰匙，是兩造業已終止系爭專任銷售委託契約，合先敘明。㈡本件被告委託之價格係1,880萬元，嗣調降為1,780萬元、1,688萬元，而原告僅以劉品沂願出價1,600萬元，惟此與被告委託價格有間，自難稱買賣契約業已成立，自不待言。況被告已於103年7月5日以板橋文化路郵局第4349號存證信函通知原告禁止繼續銷售系爭房地並交還鑰鎖，即已終止居間契約。復因原告所居間之價格與被告委託價格尚有差距，則被告終止本件居間契約，並非出於使原告喪失報酬請求權，故原告當不得比附援引最高法院58年台上字第2929號判例意旨要求被告支付報酬。㈢被告業於103年7月5日以存證信函通知原告終止系爭委託契約，已如前述。而被告所有之系爭房地係於103年7月10日出售予黃柏棋，同年103年7月17日完成移轉登記，已逾原告受託期間，此與系爭委託契約第11條第1項第1款之「委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售」之要件不合，原告依此款約定請求，自屬無據。又衡酌本件，原告因無法完成居間任務（因劉品沂只願以1,600萬元承買，並未達成被告所託條件，已如前述），無法取得居間報酬（縱若可完成居間報酬，原告自被告所取得之服務報酬僅係1,688萬元之百分之3），自不待言，何能憑藉系爭委託契約第11條第1項第1款之約定而取得成交總價百分6之違約金，此豈為事理之平。顯見，系爭第11條第1項第1款之「專任委託條款」，對消費者顯失公平，依消費者保護法（下稱消保法）第12條規定自屬無效。㈣退步言，縱令（假設語氣，非自認）原告得請求本件違約金，惟本件之委託銷售總價係1,688萬元，且原告得自被告處取得之報酬僅為百分之3，此與專任委託銷售契約書之原約定百分之4，已有不同，如何還能請求百分之6計算之服務報酬（賣方百分之4、買方百分之2）以為違約金。㈤再退步言，本件既為違約金之請求，則被告自得請求鈞院審酌民法第572條酌減報酬之精神，且原告徒憑系爭契約書第11條第1項第1款之約定即得請求百分之6服務報酬以為違約金等情狀，而依民法252條規定酌減違約金至相當數額等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告於103年6月27日與原告締結系爭委託契約，約定被告委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售價格為1,880萬元，雙方並約定系爭房地成交後，被告即應支付原告以售出總價款百分之4計算之服務費，被告於簽定系爭契約後，同時出具變更同意書，變更銷售底價為1,780萬元，劉品沂於103年7月1日表示願意應買，並出具編號為M681547號之買賣議價委託書，出價為1,600萬元，被告即於103年7月2日針對上開編號應買人，再行出具變更同意書，變更系爭房地之委託銷售底價為1,688萬元，原告於103年7月3日以通訊軟體通知被告簽約事宜，被告卻於103年7月5日寄發存證信函予原告稱系爭委託契約無效等語，並已將系爭房地出售併移轉登記予黃柏棋之事實，業據提出專任委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書、買賣議價委託書、通訊軟體訊息、103年7月5日板橋文化路郵局第004349號存證信函、電子調閱謄本等件為證（本院卷第10至26頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張伊於103年6月27日受被告委託銷售系爭房地，委託銷售期間為103年6月27日至103年8月31日止，原告於103年7月1日覓得接近原定底價之買方，被告依約即負有簽認要約書或買方議價同意書之義務，然被告遲不願辦理並拒絕與原告依約洽妥之買家締約，並自行出售或另行將系爭房地交由他仲介人員出售，又發函原告告知系爭契約無效，顯係規避系爭房地買賣成交後原應給付原告之服務費，是被告之行為業已違反系爭委託契約第11條第1項第1款、第3款之約定，自應依契約銷售價格百分之6給付原告違約金112萬8,000元，原告自得請求被告給付101萬2,000元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠被告抗辯原告要求伊於系爭契約勾選「委託人（即被告）已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約效力無誤」，並簽名確認，業已違反消保法第11條之1第1項規定，其條款不構成契約內容，原告自不得據系爭委託契約第11條第1項第1、3款約定，請求被告給付違約金等語。查：

⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項前段定有明文。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。次按企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效。查被告於簽定系爭委託契約當日，事先並未攜回契約書審閱等情，為兩造所不爭執。又證人洪泰興證稱：「（簽約時，黃為杰有無跟你們說這是專任委託銷售契約？）沒有告知」、「簽約前，黃為杰有無跟你說這份契約可以帶回去看三天再簽契約？）沒有」、「（簽完約後，黃為杰有無跟你們說委託期間內，不能再找其他房屋公司或是自己賣？）沒有講，他只說別人賣了以後就告訴他一下」等語（本院卷第115頁）；黃為杰證稱：「（被告發簡訊說要帶朋友看房子，顯然有要自行銷售的意思，你收到簡訊，有無明白告知本件係專任委託銷售契約，被告不得自行帶人看房子買賣？）沒有」等語（本院卷第118頁），可見原告公司人員黃為杰於簽約當場並未解釋系爭專任委託契約書內容，亦未讓被告攜回審閱後再行簽約。是被告雖於系爭契約上「業已當場充分了解契約內容，無需三日以上審閱期」（下稱拋棄審閱期條款）前方打勾，而自願拋棄契約審閱權，然因被告於簽約前並未充分了解該定型化契約條款，原告亦未提供被告合理審閱契約之期間，該拋棄審閱期條款，已違反民法第247條之1第3款、第4款規定而無效。

⒉復按企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。…又上訴人主張簽訂○○公司單方預先擬定之專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書前，○○公司並未給予上訴人適當之契約審閱權，該二契約書內非個別磋商條款部分，雖不構成上訴人與○○公司間居間契約之內容，惟仍不妨害雙方所成立居間契約之效力。至上開不構成契約內容部分，應依民法債編第十二節居間契約之規定加以補充（最高法院98年度台上字第168號裁判意旨參照）。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、568條第1項雖有明文，惟以居間人媒介而成立契約為請求報酬之要件。系爭契約第11條第1、3款約定，乃預先擬定之定型化契約條款，因違反消保法第11條之1第1項規定而不構成契約之內容，雙方之權利義務自應回歸居間規範定之。故被告抗辯原告不得據系爭契約第11條第1項第1、3款約定，請求被告給付違約金等語，應為可採。

㈡被告復抗辯原告並未完成本件居間仲介任務，自不得請求委託銷售價格1,688萬元百分之3服務報酬等語。查：

⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項亦有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號、69年台上字第1710號判例意旨參照）。本件被告委託之價格係1,880萬元，嗣調降為1,780萬元、1,688萬元，而原告僅以劉品沂願出價1,600萬元，惟此與被告委託價格有間，尚難謂買賣契約業已成立。

⒉原告雖主張劉品沂業已加價云云，並提出簡訊內容為證（本院卷第16至19頁）。惟觀諸上開簡訊內容並非連續，且未提及標的物之價金若干；又參諸黃為杰證稱：「（被告有在斡旋契約書上簽名確認嗎？）斡旋書上是1600，她希望我再拉1688，所以她不同意，要我再跟買方拉價，並且希望我折讓服務費」、「（你有無按照兩造契約用書面通知被告？）當時洪泰興希望我交由他處理，說會說服被告出來簽約，所以我基於朋友關係我們就相信洪泰興，並沒有用書面通知」、「（你是說你沒有辦法把訂金交給她？）對，她在一天內完全消失」等語（本院卷第117頁），是原告主張劉品沂業已加價至1,688萬元等語，難謂有據。

⒊黃為杰復證稱：「（提示原證1，契約書第七條第5、7、8項，既然你認為已經成交了，有無在24小時內將訂金交給被告？）當已告知被告，用簡訊通知她時，講完兩通電話後，被告詢問我何時可以拿到全部所有的錢？該怎麼簽約？後面就消失兩個月，不接電話不碰面，不回簡訊，我們也試圖聯絡洪泰興希望被告出面，完全失聯」、「（提示原證六，公司或是你有收受七月五日被告寄發的存證信函？）有」、「（收受後你如何處理？）我們立刻請公司法務回函」等語（本院卷第117頁背面），又原告若已將價格拉抬至1,688萬元以上，為何未提出買賣議價委託書、確認書並依契約約定書面通知被告，且原告既已於7月5日收受被告終止委託契約之存證信函，何以迄今未見上開資料，可見原告並未完成居間、仲介之任務。

⒋又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，固為最高法院58年台上字第2929號判例意旨所揭櫫。惟因原告所居間之價格與被告委託價格尚有差距，被告始終止本件居間契約，並非出於使原告喪失報酬請求權之故意，原告援引上開判例意旨請求本件報酬，容有誤會。

⒌綜上所述，被告抗辯原告並未完成本件居間仲介任務，自不得請求委託銷售價格1,688萬元百分之3服務報酬等語，亦為可採。

五、從而，原告依系爭委託契約第11條第1項第1款、第3款約定請求被告給付101萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

民事第一庭法 官 連士綱