104年度訴字第2801號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：105 年 03 月 15 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2801號原　　　告　江淑姑訴訟代理人　劉昌崙律師謝佳芸律師被　　　告　胡晏綺杜榮章廖運鈞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年3月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告胡晏綺應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地上門牌號碼新北市○○區○○街○○○號及一○○之一號之房屋全部騰空遷讓返還予原告。被告應連帶給付原告新臺幣貳拾肆萬肆仟壹佰陸拾柒元，及自民國一百零四年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零四年十月十三日起至交還第一項房屋之日止，連帶按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告胡晏綺負擔百分之九十，由被告胡晏綺、杜榮章、廖運鈞連帶負擔百分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告胡晏綺如以新臺幣叁佰萬元供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查本件原告起訴主張被告胡晏綺（下稱胡晏綺）於民國102年11月11日向伊承租坐落於新北市○○區○ ○段000地號，門牌號碼為新北市○○區○○街000號及100 之1號房屋（下合稱系爭房屋），約定租期自102年11月20日至104年11月10日止，每月租金新臺幣（下同）2萬5,000元（下稱系爭租約），被告杜榮章（下稱杜榮章）並與伊約定如承租人不履行系爭租約約定時，由其負連帶保證責任，被告廖運鈞（下稱廖運鈞）復於103年4月16日與伊約定於胡晏綺不履行系爭租約約定時願連帶負責。胡晏綺自103年9月29日起即未再給付租金，至104年3月止，積欠伊6個月租金共計15萬元，雖經催告亦未獲置理，且將系爭房屋違法提供訴外人韓銘興及韓鳳嬌（下合稱韓鳳嬌等2人）使用，故以起訴狀送達胡晏綺為終止系爭租約之意思表示，並依系爭租約第4、13、14條及民法第455條、第767條第1項前段、第179 條、第739條等規定，聲明請求：㈠胡晏綺應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予伊，㈡被告應連帶給付自103年10月20日起至起訴狀繕本送達胡晏綺之日即104年10月12日止之租金 29萬4,167元及自起訴狀繕本送達胡晏綺翌日即104年10月13日起至清償日止按年息5％計算之利息，㈢被告應連帶給付自起訴狀送達翌日即104年10月13日起至交還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元等情（下稱原聲明，見本院卷第3 至9、232頁反面至233、244至245頁）。嗣於本院審理中，改列原聲明為先位聲明，並以如本院認系爭租約未經合法終止，租期亦於104年11月19日屆至，依系爭租約第6條及民法第450條、第767條第1項前段等規定，請求胡晏綺遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約第4條、第13條及民法第179條、第439條及第739條等規定，請求給付自103年10月20日起至104年11月19日止積欠之租金32萬5,000元，及自104年11月20日起之不當得利，追加備位聲明：㈠胡晏綺應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予伊，㈡被告應連帶給付32萬5,000元及自104年11月20日起至清償日止按年息5％計算之利息，㈢被告應連帶自104年11月20日起至交還系爭房屋之日止，按月給付給付原告2萬5,000元（見本院卷第244至247頁）。核原聲明與備位聲明均係基於原告與胡晏綺間締結系爭租約之效力所生爭執，基礎事實同一，且證據方法相互共通，因認原告所為訴之追加合於上開規定，可以准許。二、胡晏綺、廖運鈞經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無同法第386條各款情形，此部分爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：一、原告起訴主張：伊為系爭房屋之所有權人，於102年11月11 日出租予胡晏綺及訴外人王永成（下稱王永成），並締結系爭租約，約定租賃期間為102年11月20日至104年11月19日，承租人應於每月20日前繳納租金2萬5,000元，杜榮章並與伊約定如承租人不履行租賃契約時，由其連帶負責。詎伊於 102年12月間接獲新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）函，始知悉承租人將系爭房屋提供韓銘興等2人違法使用，城鄉局並於103年2月、8月及10月分別對伊裁罰，合計24萬元。嗣王永成於103年4月16日與伊終止系爭租約有關其之部分，由胡晏綺單獨繼續承租，除杜榮章繼續擔任連帶保證人外，廖運鈞並於同日與伊約定如胡晏綺不履行系爭租約約定時，其亦連帶負責。詎胡晏綺除於103年08月4日繳納103年7月之租金外，復於103年9月29日繳付至103年10月19日租金，此後未再給付任何租金，迨至104年3月間為止，積欠6個月之租金15萬元，經扣除押租保證金5萬元，已逾二個月之租金額，經伊多次口頭催請清償欠租及賠償伊所受損害，復於103年12月16日以存證信函再次催告，被告均置若罔聞，又胡晏綺未經伊同意將系爭房屋交付韓銘興等2人違法使用，違反系爭租約第8、10條等約定，爰先位請求以起訴狀繕本之送達做為終止系爭租約之意思表示，胡晏綺應依民法第 455條、第767條第1項前段等規定，將系爭房屋全部騰空遷讓返還予伊，並給付自103年10月20日起至104年10月12日止之欠租29萬4,167元；胡晏綺於系爭租約終止後既無正當權源繼續佔有使用系爭房屋，應依民法第179條規定返還自104年10月13日起按月以2萬5,000元計算之不當得利；杜榮章及廖運鈞二人亦應依上開約定及民法第739條、第748條等規定，就胡晏綺應返還之欠租及不當得利負連帶清償責任。備位主張如系爭租約未經合法終止，系爭租約之租賃期間亦於 104年11月19曰已經屆至，伊依系爭租約第6條及民法第450 條、第767條第1項前段等規定，請求胡晏綺返還系爭房屋，被告等人並應依系爭租約第4條、第13條及民法第179條、第439條、第739條等規定，連帶給付伊自103年10月20日起至 104年11月19日積欠之租金32萬5,000元，及自104年11月20 日起按月以2萬5,000元計算之不當得利等語。並聲明：一、先位聲明：㈠胡晏綺應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告應連帶給付29萬4,167元，及自104年10月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告自104年10月13日起至交還系爭房屋之日止，連帶按月給付原告2萬5,000元；㈣第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠胡晏綺應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告應連帶給付原告32萬5,000元，及自104年11月20曰起至清償曰止，按年息百5％計算之利息；㈢被告自104年11月20日起至交還系爭房屋之日止，連帶按月給付原告2 萬5,000元。㈣第一項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告胡晏綺、杜榮章均聲明駁回原告之訴。其等陳述分別略以：㈠胡晏綺未於最後言詞辯論期日到場，依其提出之書狀及先前到場之陳述係以：伊於103年10月15日因身體不適需住院開刀，經原告告以擬出售系爭房屋，出售後將賠償伊於系爭房屋支出之裝潢損失，及伊住院期間暫勿庸給付房租等語。然伊因罹患癌症無法工作，原告拒絕其頂讓系爭房屋營業予他人之要求，又不顧伊之性命，堅持伊改賣麵點償還欠租，顯有未當。本件原告需賠償伊裝潢費用損失，始得請求伊返還系爭房屋等語，資為抗辯。㈡杜榮章則以：伊於103年4、5月間已經退出與胡晏綺、王永成之合作事業，親自併經由王永成告知原告退出保證人，伊於退股後無庸再繼續擔保系爭租約之履行，原告不得對伊請求連帶給付欠租及不當得利等語，資為答辯。三、被告廖運鈞經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作聲明陳述。四、經查，原告主張其與被告等人締結之系爭租約第10條約定：「房屋不得供作非法使用或存放危險物品影響公共安全」，又第14條約定：「甲（按即原告，下同）乙（按即胡晏綺，下同）丙（按即杜榮章、廖運鈞）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」等情，業據提出系爭租約在卷（見本院卷第12至14頁），且為胡晏綺、杜榮章所是認，堪信屬實。原告又主張系爭房屋坐落系爭土地係屬「住宅區」，其使用應遵循都市計畫法臺灣省施行細則第15條笫1項「住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用...十、戲院、電影片映演業、視聽歌唱場、錄影節目帶播映場。十一、舞廳（場）、酒家、酒吧（廊）...」及都市計畫法新北市施行細則第14條第1項：「㈠：住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：...十、戲院、電影片映演業、錄影節目帶播映場、電子遊戲場、動物園、室內釣蝦（魚）場、視聽歌唱業...十一、舞廳（場）、酒家...」等規定，惟胡晏綺與其締結系爭租約後，提供系爭房屋予韓銘興等2人以「歡樂一百小吃店」名稱經營視聽歌唱及酒家業之行為，違反上開都市計畫法臺灣省施行細則第15條第1項第10款及第11款及新北市施行細則第14條第1項第10款、第11款等規定，經主管機關以韓銘興等2人係於都市計畫範圍內建物使用違反都市計畫法暨其新北市施行細則之土地使用分區管制規定等情，業據提出系爭房屋所有權狀、建物登記第一類謄本、彰化銀行東三重分行存摺、新北市政府城鄉發展局103年2月12日、8月7日及10月27日違反都市計畫法案件處分書、新北市政府104年2月9 日新北府訴決字第1032388389號函及所附新北市政府 1039071561號訴願決定書、三重中正路存證號碼第000339號存證信函及回執等在卷足稽（見本院卷第15至30、81至84、107至111頁），並有城鄉局104年12月15日新北城開字第 1042356207號函檢送上開處分書、訴願書、訴願答辯書、訴願決定書、新北市政府警察局三重分局103年10月7日新北警重行字第1033319513號函（包括該分局長泰派出所103年9月18日一般陳報單、新北市政府營業場所檢查紀錄表、臨檢紀錄表）、新北市政府消防安全設備檢修申報受理單、胡晏綺與韓銘興等2人之警局談話筆錄、系爭房屋內部照片及「歡樂一百小吃店」經濟部商業司商業登記資料可佐（見本院卷第114至223頁），且有新北市政府104年12月16日104年12月16日以新北府訴行字第1042391566號函檢送之訴願卷宗資料可參（外附），核與所述相符，併為胡晏綺、杜榮章所未爭執，亦可信屬真正。胡晏綺以己名義向原告承租系爭房屋，自陳系爭房屋內部裝潢費用為其支出（見本院卷第234至235頁），交付韓鳳嬌等以「歡樂一百小吃店」名義申請經營視聽歌唱及酒家業，其本人則擔任「櫃臺兼會計」乙職，有胡晏綺之警局談話筆錄可稽（見本院卷第198至199頁），即有參與經營「歡樂一百小吃店」之事實，已違反都市計畫法新北市施行細則第14條第1項第10款及第11款等規定。從而，原告以承租人胡晏綺非法使用系爭房屋為由，依系爭租賃契約第10條、第14條之約定，以本件起訴狀之送達向胡晏綺為終止系爭租約之意思表示，核屬適法。茲本件起訴狀係於 104年10月12日送達於胡晏綺，有送達證書可稽（見本院卷第70頁），系爭租約即因原告合法終止而失其效力，胡晏綺復自承迄今尚未遷讓返還系爭房屋（見本院卷第235頁），是則胡晏綺繼續占有使用系爭房屋即已構成無權占有，從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求胡晏綺將系爭房屋全部騰空遷讓返還予其，應屬有據。至於胡晏綺雖辯稱原告曾允諾於收回系爭房屋時，賠償其支出之裝潢費用等情，惟為原告所否認，且其陳述情節核與系爭租約第9條「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀」及契約文末手寫約定條款「⒉承租方若不續租需房子恢復原狀」等內容不符，參以原告因胡晏綺偕同他人非法使用系爭房屋，致其數度遭到主管機關處分罰款，金額共計24萬元，雖經訴願亦遭駁回，有前述處分書、訴願書、訴願決定書可按（見本院卷第118至120、138、145、150 、218至221頁），並經本院調閱上開訴願卷宗核對無誤，依其103年12月15日提出之訴願書內容略以：其在103年6月間知悉胡晏綺將系爭房屋用以經營視聽歌唱不符都市計畫法時，即急忙找承租人洽談房子不繼續出租，經承租人允諾會儘快處理，惟同年8月間又收到6萬元之處分書時，再次與承租人理論儘快還屋，承租人答應9月下旬要結束還屋，惟其於9月間即無法找到承租人，亦不見承租人結束營業，然11月18日收到更大金額之罰單12萬元，其一直積極處理，無法要回系爭房屋，很恐謊也很害怕等情，衡情，原告當無於收到因胡晏綺行為所受之上開罰款處分後，願另行賠償胡晏綺裝潢費用之理。足見胡晏綺上開抗辯，即無可採。胡晏綺復辯稱原告曾經應允暫不索討房屋云云，亦經原告否認真正，且與原告於本件訴訟之前即親撰之上開訴願書內容及寄交予胡晏綺之三重中正路郵局103年12月10日存證號碼000339號存證信函內容不符，是其此部分抗辯亦不足採信。此外，胡晏綺又辯稱其罹患癌症云云，惟胡晏綺自承系爭房屋現已未再繼續營業（見本院卷第235頁），因此其所述罹病情節縱屬真正，亦無從資為得拒絕返還系爭房屋之事由，附此說明。五、次查，承租人應依約定日期支付租金，此參民法第439條前段之規定甚明。原告主張胡晏綺於締結系爭租約後，至租約終止前，尚欠自103年10月20日起至104年10月12日止，共11月又23日之租金未付等情，業據提出其銀行存摺為證（見本院卷第24至28頁），核與所述相符，且為胡晏綺所不爭，堪信真實。是以原告主張胡晏綺依上開規定尚欠租金29萬4, 167元【計算式：（11＋23/30）×25,000＝294,167，小數點以下4 捨5 入）】等情，即非無據。惟依系爭租約第5 條，胡晏綺於締結系爭租約時曾經給付原告押租保證金5 萬元，此部分為原告所不爭（見本院卷第11頁），是本件胡晏綺欠租數額，扣除其前給付之押租保證金5 萬元後，尚應返還原告之數額為24萬4,167 元（計算式：294,167 －50,000＝244,167 ）。因此原告本件依民法第439 條前段規定，請求之租金數額，於24萬4,167 元及自104 年10月13日起按年息5 ％計算之遲延利息之範圍內，為有理由，應可准許，至其請求超出上開範圍之本息請求，即無依據，應予駁回。六、復查，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制。系爭租約經原告於104年10月12日終止，已如前述，則胡晏綺自104年10月13日起繼續占有使用系爭房屋，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。是原告依民法第179條規定，請求胡晏綺自系爭租約終止之翌日即104年10月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月依終止前約定之每月租金數額給付2萬5,000元之損害金，為有理由。七、末查，原告主張杜榮章、廖運鈞二人為承租人胡晏綺系爭租約債務之連帶保證人，依系爭租約第13條之約定以及民法第739條、第748條等連帶保證之規定，應就胡晏綺積欠之租金及不當得利負連帶給付責任，業經提出系爭租約為據（見本院卷第17至19頁），杜榮章對其擔任系爭租約之連帶保證人乙節亦無爭執，而廖運鈞經合法通知未到場，亦未提出書狀作何陳述或抗辯，堪信原告上開主張可以採信。從而原告依系爭租約及連帶保證之規定，請求杜榮章、廖運鈞二人與胡晏綺連帶給付積欠之租金24萬4,167元本息，另依不當得利及連帶保證之法律關係，請求杜榮章、廖運鈞二人自系爭租約租期終止（即104年10月13日）起按月連帶給付2萬5,000 元之相當於租金之不當得利損害金，為有理由，應予准許。至杜榮章雖辯稱其於103年4月底、5月初已退出與胡晏綺合作經營之事業，並自行及透過王永成告知原告，經其同意終止保證責任等情，惟為原告所否認，觀王永成原為系爭房屋承租人之一，於103年4月16日經出租人即原告、剩餘承租人即胡晏綺同意終止其承租關係時，即於系爭租約首面印刷字體「立房屋租賃契約承租人」處刪除原書寫「王永成」等文字，並補充記載「承租人王永成於中華民國一○三年四月十六日起未承租」乙節，另亦刪除契約末端立契約書人（乙方）欄位關於「王永成」等文字，並再度記載「王永成於中華民國一○三年四月十六日起未承租」等內容（見本院卷第17、19頁），然杜榮章雖辯稱原告於同年4月底、5月初同意終止其所應負之保證責任，惟未見原告及胡晏綺在系爭租約上為相同之處理，何況杜榮章就此利己事實又未能舉證證明，是以杜榮章上開抗辯，即難採取。八、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第439條前段、第179條等規定及連帶保證之法律關係，請求胡晏綺騰空遷出系爭房屋並返還予其，及請求被告連帶給付系爭租約終止前之欠租24萬4,167元及自104年10月13日起至清償日止按年息5％計算之法定遲延利息，與自104年10月13日（即系爭租約終止後）起至胡晏綺遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。九、本件原告陳明就遷讓房屋部分，願供擔保請准宣告假執行，核無不合，此部分訴訟標的業經臺灣高等法院核定為300萬元，有該法院104年度抗字第724號民事確定裁定可稽（見本院卷第58至59頁），爰酌定相當之擔保金額准許之；另參酌民事訴訟法第382條第2項規定，併依職權宣告胡晏綺得預供擔保免為假執行。十、本件原告先位之訴既獲勝訴判決，本院即無庸再行審酌被告備位主張有無理由。又原告依民法第767條第1項前段請求胡晏綺騰空遷讓返還系爭房屋之主張既有理由，則本院亦無庸審究其另依民法第455條前段主張之訴訟標的是否有當。此外，兩造其餘之攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。丙、據上論結，本件原告先位之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第2項，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 3 月 15 日民事第二庭法官蕭胤瑮以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 3 月 15 日書記官林怡秀

臺灣新北地方法院104年度訴字第2801號

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