臺灣新北地方法院104年度訴字第989號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第989號

原告

郭珈瑄

訴訟代理人

郭弈伶

訴訟代理人

王寶輝律師

複代理人

黃文祥律師

複代理人

陳明隆律師

複代理人

段陶喻律師

被告

莊旻恒

訴訟代理人

張志朋律師

訴訟代理人

伍徹輿律師

被告

鼎翰房屋仲介有限公司

法定代理人

許馨予

被告

臺灣房屋仲介股份有限公司

法定代理人

李碧華

訴訟代理人

游璿樺

上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國105 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；前條解散之公司在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務；公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前三條之規定，公司法第24條、第25條、第26條及第26條之1 分別定有明文。又公司之解散，除因合併、破產外，其法人人格並非即告消滅，必須經清算程序，並俟清算完結後，始喪失其人格，在清算完結前，於清算範圍內視為猶尚存續（最高法院102 年度台上字第2771號判決可資參照）。經查，本件被告鼎翰房屋仲介有限公司（下稱鼎翰公司）雖由新北市政府以民國105 年3 月15日新北府經司字第1055142933號函為廢止登記，此有被告鼎翰公司變更登記表1 份附卷可參（見本院卷三第75頁），是被告鼎翰公司既仍待進行清算程序，處理該公司未了事務，然其未至管轄法院呈報清算人，亦無選派清算人之聲請事件（見本院卷三第59頁），且依原告本件主張，被告鼎翰公司迄今尚與原告間存有本件損害賠償事件爭議存在，堪認仍有未了事務而未清算完結，其法人格仍未消滅。依上開規定，被告鼎翰之法人格於此範圍尚未消滅，仍具當事人能力，原告以之為被告起訴，自無不合，應予准許。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款至第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明為：㈠被告莊旻恒及被告鼎翰公司應各給付原告新臺幣（下同）3,105,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡前項給付，經任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付義務。㈢本件判決原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第3 頁）。後於105 年2 月3 日具狀追加被告臺灣房屋仲介股份有限公司（下稱臺灣房屋公司），並於105 年12月12日具狀變更訴之聲明：㈠被告莊旻恒、鼎翰公司、臺灣房屋公司應各給付原告2,448,720元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡前項給付，經任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付義務。㈢本件判決原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷三第101 頁至102 頁）。核原告上開所為，係本於同一請求基礎事實所為訴之追加、變更，或屬未變更訴訟標的法律關係，而減縮應受判決事項之聲明者，且被告復無異議而為本案之言詞辯論，應視為同意原告之訴之變更及追加，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。

三、被告鼎翰公司、臺灣房屋公司經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：原告於99年4 月間經由被告臺灣房屋公司之加盟店即被告鼎翰公司之仲介，以總價621 萬元向被告莊旻恒買受坐落於臺北縣板橋市港子嘴段（現為新北市○○區○○○段○○00000 ○000000地號土地，應有部分均為33/1800 ，暨其上建號4898號，即門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 巷00號4 樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），經原告付清價金後取得所有權。原告遷入系爭房屋居住後，於103 年12月間，社區同棟2 樓之陽臺竟無預警崩落，鄰近巷道房屋之外牆樑柱裂縫加遽、磁磚嚴重剝離掉落，系爭房屋之內外部樑柱及牆面均發生龜裂，並有水泥、油漆掉落等情事，經原告委請厚生工程顧問有限公司材料實驗室取樣鑑測，鑑定結果為氯離子含量超標，即有海砂屋之重大瑕疵，已影響建築結構、危害居住安全致系爭房屋欠缺通常之效用，被告莊旻恒竟未告知，是原告依據台灣省土木技師公會所鑑定之補強施工費用1,090,593 元及友宏不動產估價報告書所鑑定減損金額1,358,127 元，請求減少系爭契約之買賣價金2,448,720 元。又被告鼎翰公司為專業不動產仲介業者，對於此等交易重大事項竟未盡詳加解說、報告及善盡預見危險、調查之義務，致原告受有2,448,720 元之損害；另被告臺灣房屋公司為加盟業主，對於加盟經營者即被告鼎翰公司負有規範或監督之權利義務，且客觀上亦足使一般消費者認為其所為之交易，係由加盟業主及加盟經營者共同提供不動產仲介服務，是被告臺灣房屋公司應負授予代理權之本人或表現代理之授權人責任。為此，爰依系爭契約書第7 條、民法第359 條、第179 條，請求被告莊旻恒返還2,448,720 元；依不動產經紀業管理條例第26條、第4 條第8 款，請求被告鼎翰公司、臺灣房屋公司賠償2,448,720 元，各被告並負不真正連帶損害賠償責任等語。並聲明：㈠被告莊旻恒、鼎翰公司、臺灣房屋公司應各給付原告2,448,720 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡前項給付，經任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付義務。㈢本件判決原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：

㈠被告莊旻恒辯稱：被告莊旻恒已告知原告系爭房屋未曾做過海砂屋檢測，原告自得依系爭契約書第8 條約定，請求被告於所有權移轉登記前，配合辦理氯離子檢測，以避免交屋後因系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵擔保責任問題產生爭執，原告並未依約為之，有重大過失，被告莊旻恒亦無保證系爭房屋絕無氯離子含量過高之瑕疵，依民法第355 條第2 項自不負瑕疵擔保責任。且原告僅要求檢查系爭房屋之輻射數值，對於氯離子含量部分則置若罔聞，依民法第356 條第2 項應視為原告業已承認其所受領之物，不得追復爭執。再者，自系爭契約書成立距今已超過5 年，氯離子含量及結構安全都有可能產生重大變化，原告迄今未舉證說明系爭房屋於契約成立時是否存在影響市場價值之瑕疵，另原告於系爭房屋交屋5 年後主張氯離子含量過高，請求減少價金，而非解除契約，顯係系爭房屋目前市價遠高於原告5 年前買受之價格，且有建商就鄰近地區洽談合建、都更之改建利益，原告請求減少價金之行為核屬權利濫用，有違民法第148 條之誠信原則。又本件鑑定報告書就系爭房屋拆除重建之損失，就陽臺部分，漏未依據臺北市舉辦公共工程舉辦拆遷補償自治條例第9 條第3 款之規定，以重建單價50% 計算，具有重大瑕疵；估價報告書中比較法比較標的違反不動產估價技術規則第12、21、26條之規定，且系爭房屋未曾出租，不適合採取折現現金流量分析法估價，其結論無從作為本件減少價金之唯一參考依據。且估價報告書所為之市價減損鑑定，自包含物理性價值減損之判斷，原告與拆除重建損失費用合併請求有所不當。另應扣除原告5 年間享有相當於租金之不當得利，即被告莊旻恒前已支付予原告之修繕費用等語。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告臺灣房屋公司則以：被告僅係以臺灣房屋之服務標章授權予被告鼎翰公司為臺灣房屋板橋江翠特許加盟店，於加盟體系下，各特許加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立，並於特許加盟店所使用之各式契據及名片上皆有載明，臺灣房屋加盟店之頭銜僅在表明各加盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統，至於權利義務歸屬主體，仍為加盟經營者本身。況被告鼎翰公司係以自己之名義接受買賣雙方之委託仲介，被告臺灣房屋公司雖提供被告鼎翰公司使用表彰被告臺灣房屋公司服務標章之制式契約書，但原告與被告莊旻恒所簽訂之系爭契約書，明確蓋有被告鼎翰公司全名之大章，原告應無混淆被告鼎翰公司為被告臺灣房屋公司之代理人餘地，被告臺灣房屋公司自不負賠償責任等語，資為抗辯。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈢被告鼎翰房屋仲介公司則答辯聲明：請求駁回原告之訴。願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、查原告與被告莊旻恒於99年4 月間，經被告鼎翰公司之居間仲介，而就系爭房屋簽訂系爭契約書，約定買賣總價為621萬元，原告依約付訖全部價金後，被告莊旻恒即將系爭房屋並坐落基地之所有權移轉登記予原告等情，業據原告提出系爭契約書、系爭房屋現況說明書、系爭房屋之土地、建物第二類登記謄本等件在卷（見本院卷一第7 頁至20頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、至原告主張系爭房屋有氯離子含量過高等瑕疵，依系爭契約書第7 條、民法第359 條、第179 條之規定，應得請求被告莊旻恒給付2,448,720 元，另因被告鼎翰公司未善盡說明及調查義務，被告臺灣房屋公司對於加盟經營者即被告鼎翰房屋仲介公司未盡其監督之責，依不動產經紀業管理條例第26條、第4 條第8 款，請求被告鼎翰公司、臺灣房屋公司賠償2,448,720 元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點厥為：㈠系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高併同結構安全之瑕疵？㈡原告請求減少買賣價金有無理由？若有，數額為何？原告依不當得利之法律關係，請求被告莊旻恒給付原告2,448,720 元，有無理由？㈢原告依不動產經紀業管理條例第26條、第4 條第8 款規定，請求被告鼎翰公司、臺灣房屋公司給付原告2,448,720 元，有無理由？茲就上開爭執要點及本院得心證之理由，分述如下：

㈠系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高併同結構安全之瑕疵？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1項本文、第2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉經查，原告主張系爭房屋交屋後，其於103 年發現有內、外部樑柱及牆面龜裂、水泥掉落之情事，經於103 年12月18日委請厚昇公司材料實驗室進行氯離子含量檢測，因而發現該屋每立方公尺水溶性氯離子重量分別測出：房氯頂板氯離子含量為0.451kg/㎥、臥室樑為1.097kg/㎥、客廳柱為1.418kg / ㎥等情，有該試驗報告在卷可憑（見本院卷一第26頁）；嗣經本院經兩造同意，再送台灣省土木技師公會為鑑定，經該公會委託立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室至系爭房屋進行硬固水泥沙漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗（見卷附台灣省土木技師公會105 年3 月15日（105 ）省土技字第1154號函暨鑑定報告書，本院卷二第13頁以下，91頁至96頁），顯示採樣之6 處水溶性氯離子濃度分別為3.1453kg/ ㎥、2.3648kg/ ㎥、3.0455kg/ ㎥、2.3834kg/ ㎥，1.8421kg/ ㎥、1.5169kg/ ㎥，均高於於87年6 月25日後之國家安全標準0.3kg/㎥，及83年7 月22日至87年6 月25日之國家安全標準0.6kg/㎥，且其鑑定結果與本件訴訟繫屬前原告自行委請檢測之系爭房屋混凝土氯離子含量，均未達國家安全標準，故應屬可信；另該鑑定報告亦就混凝土鑽心試體測試混凝土抗壓強度，認系爭房屋之混凝土平均抗壓強度為69.67kgf/c㎡，最小抗壓強度為56 kgf/c㎡，低於系爭房屋建造完成時平均抗壓強度178.5kgf/c㎡、最小抗壓強度157.5kgf/c㎡，故判定混凝土抗壓強度為不合格；又進行混凝土中性化深度檢測，得知系爭房屋混凝土之中性化深度平均為2.6公分，最大中性化深度為6.8 公分，根據結構混凝土設計規範13.6節規定梁及柱保護層厚度為4 公分，因此中性化深度有加深之趨勢，對於混凝土內鋼筋會隨時間增加而失去保護作用；再就鋼筋腐蝕速率為檢測，結果樑鋼筋有輕度腐蝕，柱鋼筋無腐蝕。鑑定結論綜合上述材料檢測結果，判斷系爭房屋之混凝土氯離子含量應屬於過高，且由於系爭房屋內部所有取樣檢測結果均有含量過高現象，所以應屬於全面性氯離子含量過高，而非僅局部氯離子含量過高；混凝土鑽心試體抗壓強度檢測結果顯示系爭房屋之混凝土平均抗壓強度僅達規範規定最小抗壓強度之33.2% ，其中最小抗壓強度僅達規範規定最小抗壓強度之26.7% ，均小於建築技術規則第352 條第2 款規定之最小值而不合格。並詳予說明氯離子與水汽結合後會產生氧化鐵，不但會使鋼筋脆化失去強度，也會因為體積膨脹造成周圍混凝土剝離現象。混凝土抗壓強度不足結構將非常容易發生開裂破壞；在結構物上如果發生破壞，空氣中的水汽會經由裂隙進入混凝土中造成鋼筋鏽蝕膨脹撐裂周圍混凝土。而此二破壞現象會不斷交替作用直至結構物破壞拆除。系爭房屋不但是高氯離子含量建築物，也是混凝土抗壓強度過低之建築物；在此兩大瑕疵聯合作用下，標的物之損害將日益嚴重。因此，系爭房屋為不安全之結構物等語（見本院卷二第22頁至24頁、93頁至94頁、99頁至100頁），堪認系爭房屋確有因混凝土中氯離子超過國家安全標準值而含量過高、抗壓強度不足，且結構安全確值堪慮，參以混凝土氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，以致威脅建物之居住安全等情，業屬現今科學上所確定之現象，益徵系爭房屋確實有混凝土氯離子過高併同結構有安全之虞等瑕疵存在。被告莊旻恒雖辯稱該鑑定係就房屋現況所為，無法推論系爭房屋於買賣契約成立時即存在結構安全之瑕疵云云，然本件依上鑑定報告所示，其混凝土除氯離子含量高出國家標準值甚多外，抗壓強度亦顯著低於規範標準值，尚難認有如此劇烈變動，而使原符合標準之混凝土質變為與標準值相去甚遠，是此部抗辯，難認有據。而系爭房屋設計上係供居住使用，然其內各處混凝土有如前述氯離子含量過高、抗壓強度不足等安全結構堪慮情形存在，衡情確已欠缺通常交易觀念下，供居住使用建物所應具備之安全無慮之效用，甚且依社會大眾對於建物混凝土氯離子偏高即「海砂屋」之認知，亦附隨產生價格減損後果，而本於買賣契約係屬雙務、有償性質，契約當事人間係立於對價平衡為原則，而一般用以買受建物供居住之用者，通常係預期所購買之建物之安全無虞，且建物堪用年限係同類型正常品質之標準，而無社會大眾對「海砂屋」因安全結構堪慮、使用年限較短所產生之價格減損之情形，是原告購買系爭房屋後，該建物因屬混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足之「海砂屋」，同係欠缺供以居住使用建物依通常交易觀念所具備之價值，則原告主張系爭房屋確有系爭契約書第7 條第5 款所訂「氯離子過高併同結構有安全之虞」之瑕疵存在等情，應屬可採。

㈡原告請求減少買賣價金有無理由？若有，數額為何？原告依不當得利之法律關係，請求被告莊旻恒給付原告2,448,720元，有無理由？

⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第359 條前段定有明文。該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的物之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參照）。又買受人因買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第179 條、第182 條第2 項之規定將該減少部分並附加利息一併償還之。是以，系爭房屋於買賣契約簽訂時既已存有上開混凝土氯離子含量過高併同結構安全瑕疵，且原告主張系爭房屋迄103 年12月間發現臨近社區有陽台崩落、外牆裂縫加劇、磁磚剝離掉落等情事，且系爭房屋有內、外部樑柱龜裂、水泥掉落情形，經委請厚生工程顧問有限公司檢驗，始知悉系爭房屋為海砂屋等節，業據提出前開氯離子含量試驗報告為憑（見本院卷一第26頁）。本院審酌混凝土氯離子含量需經專業檢測始能測定，一般人無法僅憑肉眼或簡易儀器自行檢查得出，又被告莊旻恒復自承於系爭契約書締約時，系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測（見本院卷一第76頁反面），至被告莊旻恒辯稱原告曾於系爭房屋於99年6 月22日交屋期間前後，可能委託輻而磨砂科技偵檢有限公司（下稱輻而磨砂公司）辦理氯離子含量檢測，應已知悉瑕疵云云，經輻而磨砂公司表示原告僅委託檢測輻射，未委託檢測氯離子含量，並提出相關電腦資料在卷可稽（見本院卷一第108 頁至110 頁），復有原告提出輻而磨砂公司建築物輻射偵測報告1 份附卷可考（見本院卷一第126 頁至130 頁），是無證據證明原告在103 年12月前已知悉系爭房屋有混凝土氯離子含量過高或結構安全之瑕疵，從而原告於103 年12月23日氯離子試驗報告做成，發現系爭房屋具有瑕疵後，於104 年3 月12日起訴向被告莊旻恒主張請求減少價金及返還因此溢付之價金，被告莊旻恒於104 年4月18日收到該起訴狀繕本之事實（係於104 年4 月8 日寄存送達，經10日生效），亦有起訴狀及送達證書在卷可憑（見本院卷一第3 頁、43頁），足認原告本件減少價金之請求，未逾民法第365 條之除斥期間，原告依民法第359 條之規定請求被告莊旻恒減少買賣價金，並依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告莊旻恒返還該減少之價金及其法定遲延利息，洵屬有據。

⒉被告莊旻恒雖辯稱原告未依系爭契約書第8 條約定，於系爭房屋辦理所有權移轉前進行混凝土氯離子含量檢測，應屬原告因重大過失而不知氯離子含量過高之瑕疵，依民法第355條第2 項規定，被告莊旻恒即不負瑕疵擔保責任云云。按「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第355 條第2 項定有明文。經查，系爭房屋交易時，經被告莊旻恒提出標的現況說明書，明確表示系爭房屋未曾做過海砂屋檢測，並經原告簽名確認（見本院卷一第88頁），雖堪認房屋買賣當時，原告已知悉系爭房屋未曾進行氯離子含量檢測甚明；另系爭契約書第8條第1 款固有氯離子含量檢測約定，亦即契約甲方（即原告）得請求乙方（即被告莊旻恒）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，如三處樣本檢測結果符合解約條件，除兩造另有約定外，原告得主張解除本約；另同條第3 款並約定檢測報告完成前，系爭房屋暫停辦理產權移轉登記等語（見本院卷一第10頁），可認被告莊旻恒所稱兩造以此約定，以避免兩造交屋後始因氯離子含量過高之瑕疵擔保責任問題造成爭執等語，應屬可信，然系爭契約書第8 條第3 款後段另明定：「且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性汙染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷一第10頁），是從其文義及體系以觀，顯係單純賦予原告得於系爭房屋所有權移轉登記前，依系爭契約書所示方式，由兩造協議共同指定合格檢測廠商，檢測系爭房屋之混凝土氯離子含量，並與被告議定檢測費用負擔之權利，但並未課予原告有必須於房屋所有權移轉登記前辦理混凝土氯離子含量之義務，亦即無論原告是否選擇行使其權利，均不影響日後如有房屋瑕疵之情事，得依民法瑕疵擔保之規定向被告請求之權。況系爭契約書第7 條第5 項亦已約定：「乙方保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等）。」等語（見本院卷一第9 頁反面），顯然出賣人即被告莊旻恒對於系爭房屋不具有氯離子過高併同結構有安全之虞之瑕疵已為保證，依前揭民法第355 條第2 項前段之反面解釋，縱或原告有何未依約檢測房屋氯離子含量之重大過失，被告莊旻恒就此事項既已保證無瑕疵，仍應就瑕疵負擔保之責，原告自得依民法第359 條之規定請求減少價金。

⒊至被告莊旻恒另抗辯原告未主張解除契約而請求減少價金，其行為屬權利濫用而違反誠信原則云云。按權利之行使，不得以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實信用原則，民法第148 條定有明文；再按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。申言之，如綜合一切具體情事觀察，比較衡量權利人因權利行使所能取得之利益，除其自己所獲得之利益極微，並對他人及社會所造成之損失極大而應受限制外，尚不能認其權利之行使即係以損害他人為主要目的，致生權利濫用之情事，俾免過度限制自由市場中物暢其流之機能，轉使國家社會之經濟受到妨害（最高法院103 年度台上字第2520號判決意旨參照）。經查，原告自被告莊旻恒處買受系爭房屋，並獲被告莊旻恒保證系爭房屋並無混凝土氯離子含量過高併同結構安全之瑕疵，且系爭契約書第8 條僅係提供房屋所有權移轉登記前之氯離子含量檢測方式予原告，並無限制原告如無於所有權移轉登記前檢測氯離子含量，即不得再以此向被告莊旻恒主張民法瑕疵擔保責任之意，已如前述，且綜觀系爭契約書約定，僅提及原告如經氯離子含量檢測發現逾標準值時得主張解除契約，並未特別限制原告嗣後主張瑕疵擔保責任時，亦僅能選擇解除契約，而民法第359 條既明示買受人得解除契約或減少價金，即係賦予買受人兩種不同之救濟途徑得自由選擇，並無規定應優先行使何者，從而縱原告本件基於自身利益等考量，而選擇請求減少價金，亦係基於法律規定之正當權利行使，難認有何自己所獲得之利益極微，並對他人及社會所造成之損失極大之情事，並非以損害他人為「主要」之目的，尚非權利濫用之舉，是被告莊旻恒此節所辯，要非可採。

⒋而就本件原告得請求被告莊旻恒減少買賣價金之金額為何，本院經原告、被告莊旻恒合意選定友宏不動產估價師事務所（見本院卷二第155 頁反面、157 頁），而囑託就系爭房屋於市場價值減損之金額進行鑑定，並經該事務所出具不動產估價報告書，其以勘估標的（即系爭房屋）買賣合約價格作為計算價值減損之依據，參考台灣省土木技師公會鑑定報告書及估價師會同領勘人、相關權利人為現場勘查，確認系爭房屋屬建物混凝土含量過高之瑕疵不動產，現況已完成檢測工程，並於價格日期（99年4 月18日簽立買賣合約當時）尚未完成修復。又參考文獻得知，混凝土氯離子含量過高之瑕疵，在經濟上修復之可能性較低，實施修復工程較不具經濟效益；市場調查亦發現市場上交易之高氯離子含量建物多未經修復，且土木技師於鑑定報告書亦表示不建議補強方式處置，是假設系爭房屋不實施修復工程。再本案主要係評估污名價值減損，以折現現金流量法較能展現風險與不確定性對於不動產價值之影響；但考量比較法所選用之瑕疵實例皆為市場資料可查證，故基於案件特性及資料蒐集可信度等因素，分別給予比較法及折現現金流量分析法相同之權重各50%，評估污名價值損失比例及金額，比較法評估之污名價值減損比率為19.97%，折現現金流量分析法評估之污名價值減損比率為23.77%，最終決定污名價值減損比率為21.87%，價值減損金額為1,358,127 元等情，有上開不動產估價報告書在卷可按（見本院卷二第177 頁至223 頁）。本院審酌上開估價報告書之內容，已詳敘所選定之鑑價方法，並就價格評估過程及價格決定理由等均完整揭露與分析，而認其所為之價值減損鑑定結果，應堪採信。被告莊旻恒雖陳述意見認為估價報告書具有瑕疵實例選擇違背不動產估價技術規則，及系爭房屋未曾出租，選用折現現金流量分析法難認客觀等疑慮云云。按「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：…二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。…

四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」、「比較法估價之程序如下：…二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。」，不動產估價技術規則第12條、第21條定有明文。查本件依估價報告書所載，估價師所選用之比較標的共有2 組，一為評估兩造於締約時，是否業經考量氯離子含量對於買賣總價所產生之價格折減，而選擇與系爭房屋同屬板橋區且位置相近之房屋做為比較標的，當無疑義可言；然第2 組比較標的，係以其他瑕疵實例與附近無瑕疵房屋間之價格減損比例，推算系爭房屋因瑕疵所致之價值減損比例為何，雖係選擇位於新北市五股區、蘆洲區、新莊區103 年間買賣之標的，然鑑定報告已完整敘明選擇內政部不動產實價查詢服務網成交資料，載明在已知瑕疵情況下交易，本院審酌此等資訊揭露程度，係於101 年8 月1 日實價登錄制度實施後較能達成，認估價報告書以前揭標的做為比較基準，應較擇定實價登錄實施前成交之房屋資訊為可信，而公開登錄為氯離子過高之房屋應屬有限，且所謂同一供需圈未必係指同一行政區，倘同行政區內未有足資參考比較之標的，自非不得選定附近行政區之瑕疵房屋比較之。又按「經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。」，不動產估價技術規則第26條固有明文，然此所稱20%之價格差距，依上揭規定係適用於「勘估標的」試算價格，在本件即指就系爭房屋所為之估價結果，倘經比較試算後有不同價格，應排除差距過大者，並非如被告莊旻恒所稱係指「比較標的」之價差，此顯有誤會，應併敘明。另折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法（不動產估價技術規則第31條參照），原係假設系爭房屋如以出租方式使用之收益情形，此與房屋實際有無出租，應無關聯，不影響採取折現現金流量分析法之可行性。至被告莊旻恒復辯稱系爭房屋座落基地不受氯離子過高瑕疵影響，且舉鄰近住宅交易價格認系爭房屋交易價格應無減損云云，然衡諸本件區分所有建物因屬於房地結合體，在市場上所反應的價格皆採取房屋建坪單價計算市場價值，所以無法採用房地分離估價，是評估市場減損時係採取房地結合體同時減損的比率，並非只看建物之價值減損，且估價報告已有實例佐證混凝土氯離子含量過高之房屋減價幅度，是此部辯詞，亦非可採；再者，被告莊旻恒所提出之系爭房屋附近交易情形，並無於交易資料中明確揭露屬混凝土氯離子含量過高房屋之事實（見本院卷三第31頁至36頁），無法做為系爭房屋之比較標的，尚難執此逕論系爭房屋之價值並無減損。

⒌另本院尚囑託台灣省土木技師公會，就系爭房屋如擬修復所需費用如何，經該會鑑定研判混凝土強度不足應是整棟建築物之問題，如僅單純補強系爭房屋，將使下層建築物之荷重增加而反更加危險，且縱全部補強亦因混凝土高氯離子含量，造成高強度材料腐蝕及高強度材料破壞之現象，無法確保補強材料長期安全使用，故建議應以拆除重建為佳，則經拆除後產生之使用壽命上折損，依新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表及臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例重建單價表，計算得出拆除重建造成建築物使用年限上之損失為1,090,593 元等語，亦有鑑定報告書在卷可參（見本院卷二第25頁至26頁）。原告雖據此主張其得主張之減少價金數額，應為估價報告書認定之「交易性價值減損」及鑑定報告書認定之「物理性價值減損」加總。然按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀，雖據最高法院著有104 年度台上字第523 號判決、104 年度台上字第2391號判決意旨可供參照，惟得同時請求物理性及交易性價值減損，必以二者現實上可能合併發生為前提，查本件依鑑定報告書所載，不建議補強修復，而認以拆除重建為佳，業如前述，而具有混凝土氯離子含量及結構不安全瑕疵之房屋，經全部拆除重建後，新建房屋即不會再延續舊有瑕疵房屋之污名，而不具有交易性價值減損，此非如上開最高法院判決之案例事實，均係因臨房施工導致房屋毀損，縱經修復仍可能在交易市場上被認為有安全疑慮，自不得比附援引；同理，如選擇不拆除房屋，而以現狀繼續居住或處分，則因未經拆除重建，而無鑑定報告書所述建築物使用年限上之損失可言，即無物理上價值減損存在，是就原告得向被告莊旻恒請求減少價金之數額，本院認為僅能就物理性價值減損或交易性價值減損為擇一請求。審酌系爭房屋為5 層樓之公寓，各層區分所有權人不一，在決定是否拆除重建之整合上應有相當難度，認以交易性價值減損，即估價報告書所認定之污名價值減損金額1,358,127 元，做為本件原告得請求減少價金之數額，較為妥適。則原告依民法第359 條為減少價金請求後，依民法第179 條請求被告莊旻恒返還之金額，應在1,358,127 元之範圍內為有理由，逾此部分之請求，尚乏依據，即非可採。至被告莊旻恒另辯以應扣除原告居住5 年間之利益與被告莊旻恒前支付予原告之修繕費用云云，然本件並非請求解除契約後之回復原狀，原告既已確定取得系爭房屋所有權，居住使用之利益本為其所享有，自無何不當得利而應扣除之理，又相關修繕費用部分均係基於被告莊旻恒己意給付，復無何不當得利等可認原告對被告莊旻恒負有債務之事由，當不得以此主張扣抵。

㈢原告依不動產經紀業管理條例第26條、第4 條第8 款規定，請求被告鼎翰公司、臺灣房屋仲介公司給付原告2,448,720元，有無理由？

⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第2 項、第24條第1 項分別定有明文。次按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦有明文。是不動產經紀人受託在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。

⒉原告雖主張被告鼎翰公司就系爭房屋是否為海砂屋等交易重大事項，本負有詳加解說、報告及善盡預見危險、調查之義務，竟未為之，應就原告購買系爭房屋所生價值減損之損害負賠償之責云云，然查，系爭房屋交易時，業據被告鼎翰公司以標的現況說明書交付房屋原所有人即被告莊旻恒填寫，就系爭房屋是否曾進行海砂屋檢測乙節，經被告莊旻恒載明未曾進行，並由被告鼎翰公司解說後，由原告簽名於上，已如前述，而房屋混凝土氯離子含量或抗壓強度等影響結構安全之事項，需進行專業檢測鑑定方可確知，並非被告鼎翰房屋能獨立完成調查；且被告鼎翰公司就此等未經混凝土氯離子含量檢測之房屋，已於原告與被告莊旻恒之系爭契約書上，為兩造預擬原告得於所有權移轉登記前請求氯離子含量檢測之約款，亦如前述，是就系爭房屋是否具有混凝土氯離子含量過高等瑕疵，堪認被告鼎翰公司已設計相當機制，提供原告檢視系爭房屋實際情況之機會，且依原告就系爭房屋損壞情形之陳述，難認系爭契約書簽立當時，系爭房屋已有外顯之特徵，而使交易當事人產生房屋可能有氯離子含量過高瑕疵之疑慮，自無認為被告鼎翰公司有再強烈建議買賣契約兩造當事人進行氯離子含量檢測，或甚至自費辦理檢測之必要，應認被告鼎翰公司已盡其不動產買賣仲介之注意義務，自不得認為被告鼎翰公司之經紀人員就執行仲介業務有何故意或過失，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求被告鼎翰公司負連帶損害賠償責任，即屬無據。又被告鼎翰公司既不應對原告負損害賠償責任，則原告另依不動產經紀業管理條例第4 條第8 款，以被告鼎翰公司為臺灣房屋公司之加盟經營者為由，請求被告臺灣房屋公司負授予代理權之本人責任或表見代理之授權人責任云云，自因原告不得向被告鼎翰公司為請求，則被告臺灣房屋公司即未對原告負有何賠償責任可言，從而，原告主張被告鼎翰公司、臺灣房屋公司應給付原告2,448,720 元，並與被告莊旻恒間為不真正連帶債務，即難認有理由，不應准許。

五、綜上所述，原告依其與被告莊旻恒間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，並就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告莊旻恒給付原告1,358,127 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年4 月19日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

以上正本與原本無異。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如