104年度重訴字第124號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：105 年 11 月 08 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第124號原　　　告　黃信益訴訟代理人　李富祥律師被　　　告　啟發文化事業有限公司兼法定代理人　范淑媚被　　　告　集寶宏業有限公司兼法定代理人　范淑媚被　　　告　正傳有限公司法定代理人　陳明照被　　　告　佳慶文化事業有限公司法定代理人　陳明照被　　　告　陳宏瑋全國圖書採編有限公司兼上一人法定代理人及共同訴訟代理人　陳敬煌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、佳慶文化事業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚及陳敬煌應將如附表編號1 所示房屋騰空遷讓返還予原告，並自民國一○三年十二月十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟參佰捌拾貳元。本項所命金錢給付部分，於任一被告為給付時，其他被告於其給付之同額範圍內，免除給付義務。被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、佳慶文化事業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚、陳敬煌及陳宏瑋應將如附表編號2 所示房屋騰空遷讓返還予原告。被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚、陳敬煌及陳宏瑋應自民國一○三年十二月十一日起至遷讓返還如附表編號2 所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬貳仟捌佰柒拾柒元。被告佳慶文化事業有限公司應給付原告新臺幣捌萬貳仟肆佰柒拾肆元，及自民國一○四年二月二十六日起至遷讓返還如附表編號2 所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬貳仟捌佰柒拾柒元。前兩項所命金錢給付部分，於任一被告為給付時，其他被告於其給付之同額範圍內，免除給付義務。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾參萬柒仟元為被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、佳慶文化事業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚及陳敬煌供擔保後得假執行。但被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、佳慶文化事業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚及陳敬煌得以新臺幣捌佰貳拾壹萬元為原告預供擔保而免為假執行。本判決第二項至第四項部分，於原告以新臺幣貳佰肆拾陸萬肆仟元為被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、佳慶文化事業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚、陳敬煌及陳宏瑋供擔保後得假執行。但被告啟發文化事業有限公司、正傳有限公司、集寶宏業有限公司、佳慶文化事業有限公司、全國圖書採編有限公司、范淑媚、陳敬煌及陳宏瑋得以新臺幣柒佰參拾玖萬元為原告預供擔保而免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，同法第255 條第2 項亦有明文。原告原起訴聲明第1 項至第4 項：㈠被告啟發文化事業有限公司（下稱啟發公司）、正傳有限公司（下稱正傳公司）、集寶宏業有限公司（下稱集寶宏公司）、佳慶文化事業有限公司（下稱佳慶公司）及全國圖書採編有限公司（下稱全國公司）應將如附表編號1 所示房屋（下稱系爭編號1 房屋）騰空遷讓返還予原告，並自民國103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）50,310元。㈡被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司及全國公司應如附表編號2 所示房屋（下稱系爭編號2 房屋）騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。㈢被告佳慶公司應將承租原告所有系爭編號2 房屋使用範圍14坪以外之區域（請准予履勘測量）騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告40,338元。㈣被告佳慶公司應自103 年12月16日起按月給付原告5,000 元等語（見本院卷一第3 頁至第4 頁）。嗣原告於104 年6 月18日追加被告范淑媚、陳敬煌及陳宏瑋，並變更訴之聲明，為先位聲明：㈠被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號1 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告50,310元。㈡被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。㈢被告佳慶公司應將系爭編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，並自104 年2 月26日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。㈣被告佳慶公司應給付原告112,345 元；備位聲明：㈠被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號1 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告50,310元。㈡被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。㈢被告佳慶公司應將承租原告所有之系爭編號2 房屋使用範圍14坪以外之區域騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告40,338元。㈣被告佳慶公司應自103 年12月16日起按月給付原告5,000 元等語（見本院卷一第204 頁至第206 頁），核原告上開所為，係本於同一請求基礎事實，所為訴之追加、變更，且被告復無異議而為本案之言詞辯論，應視為同意原告之追加、變更，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許，合先敘明。二、原告主張：㈠緣原告於103 年11月21日經鈞院102 年度司執字第65845 號強制執行事件（下稱系爭強執事件）之拍賣程序，取得被告啟發公司所有系爭編號1 、編號2 房屋，並於103 年12月11日辦妥所有權移轉登記。惟被告啟發公司前將系爭編號1 房屋出租予被告集寶宏公司及佳慶公司，被告集寶宏公司租賃期間自102 年1 月1 日起至112 年3 月31日止，範圍全部（下稱系爭編號1 房屋集寶宏公司租約），被告佳慶公司租賃期間為未定期限，範圍全部（下稱系爭編號1 房屋佳慶公司租約）；系爭編號2 房屋則係出租予被告正傳公司及佳慶公司，被告正傳公司租賃期間自102 年1 月1 日起至112 年3 月31日止，範圍全部（下稱系爭編號2 房屋正傳公司租約）被告佳慶公司之租賃期間則為自102 年1 月16日起至106 年6 月30日止，範圍14坪（下稱系爭編號2 房屋佳慶公司租約）；被告集寶宏公司、正傳公司分別於系爭編號1 、編號2 房屋遭系爭強執事件查封後，將房屋出租予被告全國公司，租賃期間自102 年8 月1 日起至107 年7 月31日止，範圍均為全部（下稱系爭編號1 、編號2 房屋全國公司租約）。然系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號2 房屋正傳公司租約之租賃期間均逾5 年；系爭編號1 房屋佳慶公司租約為未定期限，依民法第425 條第2 項規定及立法理由，即無所有權移轉不破租賃原則之適用，原告無須繼受前揭租賃契約而受拘束。系爭編號1 、編號2 房屋全國公司租約亦無拘束原告之效力，且前開租約被告正傳公司係於系爭編號1 、編號2 房屋經系爭強執事件查封後所訂立，已違反查封效力，自不拘束原告。故被告佳慶公司、集寶宏公司、正傳公司、全國公司均無法持前揭租約，分別主張對系爭編號1 、編號2 房屋有正當使用權源。另被告啟發公司、范淑媚及陳敬煌均不否認占有系爭編號1 、編號2 房屋；被告陳宏瑋不否認占有系爭編號2 房屋；被告佳慶公司不否認占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載14坪範圍以外之系爭編號2 房屋部分（下稱系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分），惟渠等並無正當使用權源；另系爭編號2 房屋佳慶公司租約，因遲延未給付租金，業經原告催告並終止租約，則被告佳慶公司亦已無正當使用權源。綜上，被告分別無權占有系爭編號1 、編號2 房屋，爰依民法第767 條第1 項規定，分別請求被告將系爭編號1 、編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，如先位聲明第1 項至第3 項所示。退步言，縱認系爭編號2 房屋佳慶公司租約未終止仍有效，惟其就系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分仍為無權占有，爰依民法第767 條第1 項規定，分別請求被告將各自無權占用系爭編號1 、編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，如備位聲明第1 項至第3 項所示。㈡又被告無權占有系爭編號1 、編號2 房屋，已如前述，而渠等無權占有致原告受有相當於租金之損害，而被告受有相當於租金之利益，依民法第179 條規定，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。而系爭編號1 、編號2 房屋鄰近廠辦之租金每坪約585 元，系爭編號1 房屋約為86坪，每月租金應為50,310元（計算式：585 元×86坪＝50,310元），系爭編號2 房屋約為77.5坪，每月租金應為45,338元（計算式：585 元×77.5坪＝45,338元），是被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌應自103 年12月11日即原告登記取得系爭編號1 房屋起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告50,310元；被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應自103 年12月11日即原告登記取得系爭編號1 房屋起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告45,338元，爰依民法第179 條規定，分別請求被告返還不當得利如先位及備位聲明第1 項至第2 項所示。另被告佳慶公司部分，其自原告取得系爭編號2 房屋所有權之日起至系爭編號2 房屋佳慶公司租約終止前，均未給付租金予原告，則被告佳慶公司自應給付103 年12月16日至其收受終止租約通知為止即104 年2 月25日之租金11,500元（計算式：5,000 元×2.3 月），另就其無權占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分，即自103 年12月11日起至104 年2 月25日止，每月相當於租金之不當得利為40,338元（計算式：45,338元－5000元），總計為100,845 元（計算式：40,338元×2.5 月），則被告佳慶公司應給付原告112,345 元（計算式：11,500元＋100,845 元）；及於104 年2 月26日起至遷讓返還系爭編號2 房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利45,338元。爰依租賃契約及民法第179 條規定，請求如先位聲明第3 項及第4 項所示。又倘系爭編號2 房屋佳慶公司租約仍存在，被告佳慶公司迄未對原告給付租金，爰請求被告佳慶公司自103 年12月16日起，依租賃契約之約定，按月給付原告5,000 元，及依不當得利法律關係，被告應於103 年12月11日起至清償日止，按月給付相當於租金之不當得利40,338元，爰請求如備位聲明第3 項及第4 項所示。㈤並為聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號1 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告50,310元。 ⑵被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號2房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。 ⑶被告佳慶公司應將系爭編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，並自104 年2 月26日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。 ⑷被告佳慶公司應給付原告112,345元。 ⑸願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號1 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告50,310元。 ⑵被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號2 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告45,338元。 ⑶被告佳慶公司應將承租原告所有之系爭編號2 房屋使用範圍14坪以外之區域騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告40,338元。 ⑷被告佳慶公司應自103 年12月16日起按月給付原告5,000 元。 ⑸願供擔保請准宣告假執行。三、被告對於分別占有系爭編號1 、編號2 房屋乙情均不爭執（見本院卷一第113 頁），惟主張其係有權合法占有，並以下列情詞置辯：㈠原告前另訴請求確認系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號1 房屋佳慶公司租約、系爭編號2 房屋正傳公司租約及系爭編號2 房屋佳慶公司租約之租賃關係不存在，經鈞院103 年度訴字第1280號（下稱103 訴1280號民事案件）民事判決確認前開租約存在，而駁回原告之訴確定在案，故原告應受前開確定判決所拘束。原告所提本件訴訟係請求被告遷讓系爭編號1 、編號2 房屋，此與103 訴1280號案件之訴訟標的物同一，訴訟目的相同，因此有一事不再理之適用，鈞院應予裁定駁回。又前開租賃關係既未經除去，並在系爭強執事件之拍賣公告載明，並記明不點交，則原告亦應受此拘束。因此，原告主張本件無民法第425 條第1 項所有權移轉不破租賃原則之適用，應無理由。㈡另被告全國公司係因被告啟發公司於102 年4 月1 日發生財務危機時所設立，並於104 年4 月間經被告啟發公司同意，向被告正傳公司、集寶宏公司及佳慶公司分租系爭編號1、編號2 房屋，嗣在完成設立登記後，於102 年8 月1 日完成租約簽立，故被告全國公司是在系爭強執事件查封前即已租用系爭編號1 、編號2 房屋。又前開租賃關係係被告正傳公司、集寶宏公司及佳慶公司經過當時所有權人即被告啟發公司所同意，且租賃期間均未超過系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號1 房屋佳慶公司租約、系爭編號2 房屋正傳公司租約及系爭編號2 房屋佳慶公司租約之租賃期間，且該租賃關係並未礙系爭強執事件之執行，故原告主張該租約違反查封效力云云，亦無理由。㈢另被告佳慶公司已給付租金予被告啟發公司，並經公證在案，被告佳慶公司並未有遲延給付租金逾2 個月之情事，且被告佳慶公司亦持有104 年3 月至4 月（含74號停車位）管理費第0249號繳款書，顯見被告佳慶公司為合法占有人，是以原告自無權終止系爭編號2 房屋佳慶公司租約，亦自無權向被告佳慶公司請求給付不當得利及租金。㈣被告啟發公司於101 年間因擴充而有資金需求，由被告陳敬煌出面向原告借款，以被告范淑媚為借用人，被告陳敬煌及被告啟發公司為保證人，兩造並約定被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚無力支付借款本金及利息時，被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚即應全力協助將系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地依市價辦理過戶予原告，並於辦妥過戶後進行結算，多退少補；被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚提供借款保證用之系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之所有權狀正本予原告收執後，雙方即成立借貸協議，之後原告即依借貸協議電匯款項至被告范淑媚之銀行帳戶；又因原告與被告陳敬煌均有意共創事業，經多次協商後，由被告陳敬煌製作「黃信益先生與范淑媚小姐合作協議書」（下稱合作協議書）後寄送電子檔予原告，經原告建議簡化修改合作協議書內容，另作成「借款協議書」（下稱系爭借款協議書），原告後續即依系爭借款協議書另行電匯近20,000,000元借款，可證系爭借款協議書已有效合致。其後被告陳敬煌為確保原告之權益，即依據系爭借款協議書第4 條及第9 條前段約定，將系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地設定第2 順位抵押權予原告，並於102 年3 月14日簽立「借據和打字版本票」（下稱第1 份借據）；於102 年3 月25日依系爭借款協議書第4 條約定，依當時市價計算系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地價差後，另簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並委託代書即訴外人劉素娥過戶。惟原告於102 年4 月間要求撤回房屋過戶事宜，並要求撕毀系爭買賣契約書及第1 份借據，另要求被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚再簽立1 份「借據和打字版本票」（下稱第2 份借據）以利其聲請支付命令，並拍賣取得系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地，並承諾只要返還借款本金即可，同時保證必定會依系爭借款協議書第4 條約定，用市價而非用法院執行拍賣價格進行結算，且多退少補，不會損及被告利益等語，故被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚配合原告簽立第2 份借據，並協助原告取得系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地。然原告自103 年12月11日取得系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地所有權後，均未依照系爭借款協議書第4 條約定，退還被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚結算後款項，即本件系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之市價66,510,000元，扣除系爭強執事件之拍賣價格37,010,000元後所餘款29,500,000元（計算式：66,510,000元－37,010,000元），及自104 年1 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息。原告迄今仍不支付被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚前開款項，故被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚係基於「借貸債權占有」，依民法第943 條及第952 條規定合法占有使用系爭編號1 、編號2 房屋，並獲有利益，對原告不負返還系爭編號1 、編號2 房屋義務，並主張民法第264 條規定之同時履行抗辯，持續「借貸債權占有」系爭編號1 、編號2 房屋至原告還清前開所餘款29,500,000元，因此，被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚均係有權占有，並以前開債權與原告所主張之不當得利為抵銷。㈤原告明知第1 份借據已撕毀無效，第2 份借據係為聲請支付命令而填，其本票之發票日係為倒填；且原告於鈞院鑑定系爭編號1 、編號2 房屋，企圖壓低鑑定價格，規避其與被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚之承諾；復又不依系爭借款協議書約定履行，並退還剩餘款29,500,000元予被告啟發公司、陳敬煌、范淑媚等情，顯係意圖侵占前開款項，並以損害被告為目的而非法行使所有權，而有權利濫用或違反誠信原則之情事。㈥並為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第6頁反面至第7頁）：㈠原告於103 年11月21日經系爭強執事件之拍賣程序取得被告啟發公司所有之系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地，並於103 年12月11日辦妥所有權移轉登記，現為系爭編號1 、編號2 房屋所有權人。㈡被告啟發公司、集寶宏公司、正傳公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌，共同占有系爭編號1 、編號2 房屋。㈢被告啟發公司、陳敬煌及范淑媚與原告間於102 年1 月7 日簽訂第2 份借據（見本院卷一第92頁至第93頁）。㈣被告啟發公司與原告間於102 年3 月25日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷一第95頁至第98頁），買賣標的為系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地。五、原告主張其為系爭編號1 、編號2 房屋之所有權人，被告啟發公司、正傳公司、集寶公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌無權占有系爭編號1 房屋，被告啟發公司、正傳公司、集寶公司、佳慶公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌無權占有系爭編號2 房屋，依民法第767 條第1 項規定，請求遷讓返還予原告等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號判例意旨參照）。本件被告不爭執原告因拍賣而取得系爭編號1 、編號2 房屋之所有權之情，僅以其等係為有權占有，且拍賣條件已經載明其等使用之權源並註明不點交云云為辯。揆諸前揭說明，即應由被告就其等有權占有使用系爭編號1 、編號2 房屋等節負證明責任。㈡次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項固有明文，惟88年4 月21日修正增訂民法第425 條第2 項明定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之」。查原告前就系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號1 房屋佳慶公司租約、系爭編號2 房屋正傳公司租約及系爭編號2 房屋佳慶公司租約提起確認租賃關係不存在之訴，經103 訴1280號民事案件駁回其訴確定在案等情，有前開租約、103 訴1280號民事案件判決書及確定證明書在卷（見本院卷一第14頁至第21頁、第58頁至第63頁，卷二第130 頁），且為兩造所不爭執，故前開租賃關係應係有效存在。又系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號1 房屋佳慶公司租約及系爭編號2 房屋正傳公司租約簽約時間係在88年間修正增訂民法第425 條第2 項之後，自應受該條項之拘束。而系爭編號1 房屋集寶宏公司租約及系爭編號2 房屋正傳公司租約之租賃期間均自102 年1 月1 日起至112 年3 月31日止，租賃期間均長達10年3 月；系爭編號1 房屋佳慶公司租約則未定租賃期間，而前開租約均未經公證人公證，依民法第425 條第2 項規定，前開租約對於系爭編號1 、編號2 房屋之受讓人即原告自無從繼續存在，被告集寶宏公司、正傳公司公司、佳慶公司不得以前開租約，對原告主張有權占有。而被告集寶宏公司、正傳公司既不得以前開租約對原告主張有權占有，則次承租人即全國公司更無從以其與被告集寶宏公司、正傳公司所訂系爭編號1 、編號2 房屋全國公司租約對原告主張有占有權源。從而，被告集寶宏公司、正傳公司、佳慶公司及全國公司辯稱依民法第425 條第1 項規定，原告應繼受系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號1 房屋佳慶公司租約及系爭編號2 房屋正傳公司租約，渠等對原告並非無權占有；全國公司向有轉租權之被告集寶宏公司、正傳公司承租，亦非無權占有云云，即屬無據。又系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之拍賣公告雖載明系爭編號1 、編號2 房屋拍定後不點交，惟該拍賣條件僅表示執行法院於拍賣後不進行點交而已，並非買受人於取得所有權後不得依法請求遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決要旨參照），由是，被告集寶宏公司、正傳公司、佳慶公司及全國公司另以拍賣條件為「不點交」為由，主張其等占有使用系爭編號1 、編號2 房屋並非無權占有云云，亦無足取。㈢被告佳慶公司雖抗辯依系爭編號2 房屋佳慶公司租約，為有權占有等語，查系爭編號2 房屋佳慶公司租約，其租賃期間係自102 年1 月16日起至106 年6 月30日止，租賃期間顯未逾5 年，依民法第425 條第1 項規定，應由原告繼受之。然原告主張被告佳慶公司未依租約繳納租金等語，則為被告佳慶公司所否認，並以其已於103 年9 月1 日，以佳慶藝術圖書館套書19套折合租金全數給付被告啟發公司，經被告啟發公司收受，並有經公證人公證之收據云云抗辯，並提出收據在卷（見本院卷一第132 頁）。查前開收據雖經公證人簽章，惟其載明「103 年度新北院民認龍字第203400號、日期：二○一四年十一月十日，本文件之簽名或蓋章，在台灣新北地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所認證」等語，顯見公證人僅就該收據之簽名、蓋章乙節為認證，僅確認該簽名或蓋章係為親為或真正，至於簽名人或蓋章之人是否了解該收據之內容，或該收據所載是否為真正，則非公證人認證之範圍。又觀諸該收據係在103 年9 月1 日所作成，並由被告佳慶公司法定代理人陳明照在其上承租人點交欄位簽名，被告陳敬煌在出租人簽收欄簽名等情，可認陳明照應清楚該收據內容，且確實有點交前開書籍予被告啟發公司。然陳明照在本院於104 年4 月27日勘驗系爭編號1 、編號2 房屋時稱：被告佳慶公司當初是預估堆放14坪，所以才向被告啟發公司承租14坪，租金是用貨物去抵，其不清楚公司營運狀況，其平日是作打零工，諸如代班、整理清潔工作。租金部分不是按月給付，到底如何支付其不清楚等語，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷一第166 頁），顯見陳明照就租金數額、給付乙節前後所述不一，最後更清楚表明不清楚被告佳慶公司租金支付之方式，足認陳明照並不清楚前開書籍是否點交被告啟發公司，實難僅憑前開收據認定被告佳慶公司已給付租金之事實。此外，被告佳慶公司復無其他證據證明其已交付租金，則原告主張被告佳慶公司自其取得系爭編號2 房屋之所有權起迄今均未給付租金與原告乙情，堪信為真。故原告主張其以板橋後埔郵局65號存證信函催告被告佳慶公司給付租金未果，另以板橋後埔郵局71號存證信函終止系爭編號2房屋佳慶公司租約等語，自屬有理。系爭編號2 房屋佳慶公司租約既經原告合法終止，被告佳慶公司自無法持前開租約在行主張有權占有，故被告佳慶公司主張其等占有使用系爭編號2 房屋並非無權占有云云，自屬無據。㈣又被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚抗辯依系爭借款協議書約定，原告應給付其系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之市場價價格與拍賣價格間之差價29,500,000元，並以此債權主張有權占有，並提出同時履行抗辯及抵銷云云，並提出合作協議書、系爭借款協議書為證（見本院卷一第66頁）。查被告所提出系爭借款協議書，其上並未有出借人及借用人之簽名或蓋章，且所載借用人僅為被告范淑媚等情，是系爭借款協議書是否為原告與被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚間之協議，容有疑義。參以系爭借款協議書之內容，其就借款額度、利息、借用人所提出用以保證之房屋或土地等條件均未載明，實難憑此認定原告與被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚間之借貸金額、條件，亦難認定系爭借款協議書所載房屋及土地即為本件系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地，故被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚逕依系爭借款協議書內容，主張渠等與原告間達成協議，原告應給付系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之市場價價格與拍賣價格間之差價29,500,000元云云，應不足採。被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚另抗辯渠等與原告間有口頭達成與系爭借款協議書相同之借款協議，故原告應給付其系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之市場價價格與拍賣價格間之差價29,500,000元云云。然為原告所否認，是被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚應就渠等與原告間有達成此口頭協議乙節負舉證之責，惟啟發公司、陳啟煌及范淑媚迄至本院言詞辯論終結前均未舉證證明前開事實，則難認渠等前開主張為真實。故被告啟發公司、陳啟煌及范淑媚並以渠等對原告應給付其系爭編號1 、編號2 房屋及坐落土地之市場價價格與拍賣價格間之差價29,500,000元，並以此債權主張有權占有系爭編號1 、編號2 房屋云云，為無理由，渠等另以該債權主張同時履行抗辯、抵銷及權利濫用云云，亦無理由。㈤再者，被告正傳公司就其占用系爭編號1 房屋，被告集寶宏公司及陳宏瑋就其占用系爭編號2 房屋，被告佳慶公司占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分等節，均不爭執（見兩造不爭執事項㈡，本院卷二第6 頁反面），然渠等就此部分占有之合法權源未予以舉證證明，則應認渠等均無合法占用權源。是原告主張被告正傳公司就其占用系爭編號1 房屋，被告集寶宏公司及陳宏瑋就其占用系爭編號2 房屋，被告佳慶公司占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分，均無合法權源等語，亦有理由。㈥綜上，本件原告業已證明其為系爭編號1 、編號2 房屋所有權人，而被告無法舉證證明其有正當權源可以對抗原告，已如上述，則原告主張依據前揭法條規定，請求被告分別將系爭編號1 、編號2 房屋騰空返還，為有理由，應予准許。六、又按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度臺上字第3717號判決參照）。次按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第3 章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號裁判意旨參照）。經查：㈠查被告集寶宏公司、正傳公司及佳慶公司、全國公司不得以系爭編號1 房屋集寶宏公司租約、系爭編號1 房屋佳慶公司租約、系爭編號2 房屋正傳公司租約及系爭編號1 、編號2 房屋全國公司租約對原告主張有權占有；被告啟發公司、陳敬煌及范淑媚均無權占有系爭編號1 、編號2 房屋；被告正傳公司無權占有系爭編號1 房屋；被告陳宏瑋則無權占有系爭編號2 房屋；被告佳慶公司無權占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分，及系爭編號2 房屋佳慶公司租約終止後，就系爭編號2 房屋佳慶公司租約範圍內部分，為無權占有等情，有如前述，則被告集寶宏公司、正傳公司、佳慶公司、啟發公司、陳敬煌及范淑媚及全國公司就系爭編號1 房屋；被告正傳公司、集寶宏公司、啟發公司、陳敬煌、范淑媚、陳宏瑋及全國公司就系爭編號2 房屋；被告佳慶公司無權占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分，均自原告於103 年12月11日取得系爭編號1 、編號2 房屋時起；被告佳慶公司自系爭編號2 房屋佳慶公司租約終止日之翌日即104 年2 月26日起繼續占有系爭編號2 房屋，渠等繼續占有，受有使用系爭編號1 、編號2 房屋之利益，並致原告受有損害，則原告依民法第179 條之規定，分別請求被告自各自無權占有時起給付相當於租金之不當得利，即屬有據。㈡系爭編號1 、編號2 房屋係坐落新北市中和區、建物主要用途為工業用、現供辦公室使用，非供住家使用，且經新北市政府稅捐機處以營業用核課房屋稅等情狀，有系爭編號1 、編號2 房屋土地及建物登記謄本、勘驗筆錄、房屋稅繳款書等件在卷（見本卷一第11頁至第13頁、第165 頁至第167 頁，卷二第33頁至第34頁），按諸前開說明，本件相當於租金利得之計算，並不受土地法第97條限制。原告主張系爭編號1 、編號2 房屋合理月租金應參酌附近廠辦之每月租金，以每坪585 元計算乙節，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料為憑（見本院卷一第26頁），核內政部不動產交易實價查詢服務網資料內容，其中鄰近系爭編號1 、編號2 房屋之廠辦租金，分別為每月每坪790 元、777 元及585 元，則原告以每月每坪585 元為相當不當得利之租金計算基準，應為合理，自為可採。㈢基此，計算被告每月應給付原告相當於租金之不當得利金額如下： ⒈被告集寶宏公司、正傳公司、佳慶公司、啟發公司、陳敬煌及范淑媚及全國公司占用系爭編號1 房屋：系爭編號1 房屋為211.11平方公尺（計算式：186.24平方公尺＋24.34 平方公尺＋0.53平方公尺），約為63.9坪（211.11平方公尺×0.3025，小數點後第1 位以下四捨五入），每月租金應為37,382元（計算式：585 元×63.9坪，小數點以下四捨五入），故自103 年12月11日起按每月37,382元計算。 ⒉被告正傳公司、集寶宏公司、啟發公司、陳敬煌、范淑媚、陳宏瑋及全國公司就系爭編號2 房屋；系爭編號2 房屋為185.8 平方公尺（計算式：150.19平方公尺＋35平方公尺＋0.61平方公尺），約為56.2坪（185.8 平方公尺×0.3025，小數點後第1 位以下四捨五入），每月租金應為32,877元（計算式：585 元×56.2坪），故自103 年 12月11日起按每月32,877元計算。 ⒊被告佳慶公司就系爭編號2 房屋： ⑴無權占有系爭編號2 房屋佳慶公司租約所載範圍外部分：自103 年12月11日起至104 年2 月25日，以前開系爭編號2 房屋每月32,877元，扣除系爭編號2 房屋佳慶公司租約之租金5,000 元後，每月以27,877元計算，則被告佳慶公司應給付70,688元（計算式：27,877元×〈2 ＋15/28 〉，元以下四捨五入）。 ⑵系爭編號2 房屋佳慶公司租約終止日之翌日即104 年2 月26日起，占有系爭編號2 房屋部分，則以前揭系爭編號2 房屋每月32,877元計算。 ⑶另被告佳慶公司自103 年12月16日起至系爭編號2 房屋佳慶公司租約終止日之日104 年2 月25日，被告佳慶公司應依該契約約定之租金每月5,000 元計算，故被告佳慶公司應給付未給付租金予原告為11,786元（計算式：5,000 元×〈2 ＋ 10/28 〉，元以下四捨五入）。㈣又前開被告均為直接占有人，對原告均各負返還不當得利之債務，惟各被告給付目的相同，任一被告為給付即足填補原告該部分之損失，他被告於同一範圍當免再負給付義務，是被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌就占有系爭編號1 房屋所應給付相當於租金之不當得利；被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號2 房屋所應給付相當於租金之不當得利，其一已為給付，則他被告於此範圍即免給付義務。七、從而，原告依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求㈠被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號1 房屋騰空遷讓返還予原告，並自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告37,382元。本項所命金錢給付部分，於任一被告為給付時，其他被告於其給付之同額範圍內，免除給付義務。㈡被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、佳慶公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌應將系爭編號2 房屋騰空遷讓返還予原告。其中被告啟發公司、正傳公司、集寶宏公司、全國公司、陳宏瑋、范淑媚及陳敬煌自103 年12月11日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告32,877元。㈢被告佳慶公司應給付原告82,474元（計算式：70,688元＋11,786元），及自104 年2 月26日起至遷讓返還系爭編號2 房屋予原告之日止，按月給付原告32,877元。㈣前兩項所命金錢給付部分，於任一被告為給付時，其他被告於其給付之同額範圍內，免除給付義務等語，為有理由，應予准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。又原告先位聲明之請求，既有理由，備位聲明即無論述之必要。八、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中華民國 105 年 11 月 8 日民事第五庭審判長法官連士綱法官葉靜芳法官陳威憲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 8 日書記官黃炎煌附表： ┌─┬────┬─────────────┬──────────────┬───┐ │編│ │基地坐落│ 建物面積（平方公尺） │權利範│ │ │建號├─────────────┼───────┬──────┤圍 │ │ │ │建物門牌│樓層面積 │附屬建物主要│ │ │號│ │ │ │建材料及用途│ │ ├─┼────┼─────────────┼───────┼──────┼───┤ │1 │新北市中│新北市○○區○○段000 地號│7 樓層：186.24│陽台：24.34 │ 全部 │ │ │和區民富├─────────────┤ │露台：0.53 │ │ │ │段1687號│新北市中和區中山路3 段120 │ │ │ │ │ │ │之12號7 樓 │ │ │ │ │ ├────┴─────────────┴───────┴──────┴───┤ │ │共有部分： │ │ │同段1726建號（權利範圍：100 分之1 ）、1736建號（權利範圍：100000分之1338）│ │ │1737建號（權利範圍：100000分之650 ）、1738建號（權利範圍：100000分之532） │ ├─┼────┬─────────────┬───────┬──────┬───┤ │2 │新北市中│新北市○○區○○段000 地號│7 樓層：150.19│陽台：35 │ │ │ │和區民富├─────────────┤ │露台：0.61 │全部 │ │ │段1676建│新北市中和區中山路3 段120 │ │ │ │ │ │號 │之13號7 樓 │ │ │ │ │ ├────┴─────────────┴───────┴──────┴───┤ │ │共有部分： │ │ │同段1726建號（權利範圍：100 分之1 ）、1736建號（權利範圍：100000分之1178）│ │ │1737建號（權利範圍：100000分之650 ）、1738建號（權利範圍：100000分之468 ）│ └─┴─────────────────────────────────────┘

臺灣新北地方法院104年度重訴字第124號

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