臺灣新北地方法院104年度重訴字第301號

• 裁判案由: 確認優先購買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 104 年 12 月 15 日
• 法官: 許瑞東
• 當事人: 樹香建設有限公司、郭淑敏

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第301號原　　　告　樹香建設有限公司
法定代理人　劉阿水
訴訟代理人　胡博強律師
邱培慎律師
被　　　告　郭淑敏
魏明煌
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，於中華民國104年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告起訴時，原僅列郭淑敏、魏明煌等二人為被告，嗣於民國104年11月9日始具狀請求追加魏登科為共同被告，有原告所提「民事追加被告狀」在卷可參（見本院卷第105至106頁）。經查，本件原告於本院諭知將終結本案之後，方具狀請求追加魏登科為共同被告，距其提起本件訴訟之103年8月21日已超過1年2月餘，且關於原訴之資料，於魏登科部分無可利用，若准許其為訴之追加，徒使訴訟之終結延滯。原告為本件訴之追加，有礙訴訟之終結，自不應准許，另以裁定駁回原告追加之訴，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：確認原告就坐落新北市○○區○○段000地號土地有
優先承買權存在。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）鈞院101年度司執字第21431號債權人魏登科等與債務人劉枝明等間拍賣抵押物強制執行事件，經臺灣新北地方法院民事執行處函覆（發文字號：新北院清101司執凌字第21431號）須向鈞院提起確認優先承買權存在之訴，此合先敘明如上。
（二）緣劉枝明、劉枝發、劉正如、劉義忠、劉清旗、劉阿雪、劉盧寶珠、劉阿水、劉枝城及劉淑玲等10人就新北市○○區○○段000地號土地有44.02%之應有部分，為該筆土地
之所有權人，自無疑義，嗣上開土地於102年7月22日因實行抵押權由新北院清101司執凌字第21431號裁定將新北市○○區○○段000地號土地拍定並由拍定人即被告郭淑敏
承買。又劉阿水、劉枝發及劉淑玲為原告樹香建設有限公司（以下稱樹香公司）之股東，樹香公司就系爭土地上之建築物（八四永建字第1466號建照）為原始起造人之一，自屬該建築物之所有權人，自應有系爭土地之44.02%之應有部分。
（三）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。次按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，民法第876條定有明文。復按土地
及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定；其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838
條之1定有明文。末按土地及其土地上之房屋同屬一人所
有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1亦有明文。上開條文之立法目的皆係為使房屋所有權與土地利用權有合一之使用，並促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，併予說明。
（四）民法第876條第1項之法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在為要件，惟若在抵押權設定當時，土地及其地上之建築物非屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已歸相同之人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地其他所有人間均具有密切之親屬關係者，為貫徹立法目的，似宜解為仍有該條之適用（最高法院97年度台上字第1273號判決參照）。劉阿水等人持有系爭土地44.02%之應有部分，將其設定抵押權，並於其上以樹香公司為共同起造人建築房屋，樹香公司既係以劉阿水等土地所有權人為股東所成立之有限公司，故系爭土地及其上之建築物雖非同屬一人所有，但於實行時仍有密切之關係存在，抵押權人應可預見該建物在系爭土地上有利用權存在，而得以該建物將可能繼續存在，作為其抵押物價值之評價基準，對其合理之利益並不致有不測之危害。考察民法第876條第1項之立法目的係基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，俾調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維護公平。因此判斷法定地上權是否成立，應以社會經濟之公益及抵押權當事人合理利益之維護，為重要判斷基礎，本案中為維護該建物之合法使用權限，免受拆屋還地一途，避免影響建物之經濟功能有效發揮，宜認為原告之建物於該土地拍賣時，視為已有地上權之設定，原告為地上權人實屬合理。
（五）又「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定；其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」，民法第838條之1定有明文。劉阿水等人持有系爭土地44.02%之應有部分，並交與樹香公司土地使用同意書(參原
證1)，使之於其上以樹香公司為共同起造人建築房屋，樹香公司既係以劉阿水等土地所有權人為股東所成立之有限公司，則建物所有人與土地其他所有人間均具有密切之關係者，二者應具有同一性，又民法第838條之1立法理由：「……土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第七十五條第三項、辦理強制執行事件應行注意事項四十七所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定」，係為保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，俾調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維護公平。因此判斷法定地上權是否成立，應以社會經濟之公益及抵押權當事人合理利益之維護，為重要判斷基礎，本案中為維護該建物之合法使用權限，免受拆屋還地一途，避免影響建物之經濟功能有效發揮，宜認為原告之建物於該土地拍賣時，視為取得地上權之設定，是故，原告為本件地上權人而依土地法第104條取得優先承
買權，懇祈鈞院鑒察。。
（六）「本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。」，土地法第34條之1執行要點第10點(六)定有明文，本件被告
魏登科為系爭土地共有人，係依土地法第34條之1規定取
得優先承買權，然此僅具債權性質，原告則係依土地法第104條規定取得優先承買權為物權性質，依前所述，原告
之優先承買權應先於被告魏登科之優先承買權。
（七）證據：提出臺北縣工務局建造執照（84永建字第1466號）、土地登記謄本、臺灣新北地方法院民事執行處102年7月23日新北院清101司執凌字第21431號函、基鴻建設股份有限公司與樹香建設有限公司85年9月25日合作合約書、戶
籍謄本、臺灣板橋地方法院民事判決確定證明書（89年重訴字第379號）、照片、漢龍營造股份有限公司102年12月5日民事撤回起訴狀、基鴻建設股份有限公司103年3月13
日民事撤回執行訴狀、土地使用權同意書、變更起造人申請書等影本為證據。
二、被告魏明煌方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）按土地法第104條第1項「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，陳述人非本件拍賣土地拍賣時之地上權人、典權人、承租人，亦非土地共有人，有土地登記謄本乙份可證（被證一）。又按民事訴訟法249條第3項「原告之訴，依其所述之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，再按同條第4項「前項情形，法
院得處原告新臺幣六萬元以下之罰鍰」。因此，依原告起訴事實，將與本件無任何關係之陳述人列為被告，將同一原因業經他案起訴而拒繳裁判費，並經鈞院駁回起訴之被告郭淑敏（被證二），再列為被告重行起訴，係故意濫訴，拖延鈞院101年度司執字第21431號（凌股）之強制執行程序、惡意侵害他人正當權利，狀請鈞院依前開民事訴訟法第249條第3項，逕以判決駁回原告訴，並處原告新台幣6萬元罰鍰。
（二）本件訴訟欠缺訴之利益，應予駁回：鈞院101年度司執字
第21431號拍賣抵押物強制執行事件之執行標的即系爭土
地業經法院拍賣，魏登科優先承買並給付價金後完成所有權移轉登記（被證1），原告再起訴請求確認就系爭土地
之優先承買權存在，顯欠缺訴之利益，依民事訴訟法第249條第2項規定，應予判決駁回。
（三）劉阿水、劉枝發及劉淑玲並非系爭建物所有權人之一，無優先承買權：按依法經設立登記而成立之有限公司，具有獨立之法人格。公司人格與自然人之人格各別，縱令兩個不同公司之法定代理人均為同一人，該全員咸具有獨立法人格。縱劉阿水、劉枝發及劉淑玲為原告公司之股東，惟公司為事業體，法律上屬法人組織，與自然人同有獨立之人格，二者之人格各別，揆諸前開說明，原告始為系爭建物起造人之一，而劉阿水、劉枝發及劉淑玲非起造人，更非系爭建物所有權人，無優先承買權。
（四）原告並非系爭土地之地上權人或承租人，無優先承買權：如前所述，原告並非系爭土地之所有權人之一，劉阿水、劉技發及劉淑玲亦非系爭建物之所有權人之一，不符合民法第425條之1第1項前段「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有」及同法第876條第1項「設定抵柑甲權時，土地及其土地上之建築物同屬一人所有」之要件牛，無法推定租賃權或地上權存在，原告並非系爭土地之承租人或地上權人，自無主張優先承買之權利。
（五）若認（假設語氣）劉阿水、劉枝發及劉淑玲為系爭建物所有權人，原告亦無應買之權利，無優先承買權：按不動產之拍賣，債務人得否參與應買，與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49
年台抗字第83號判例參照），故債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不得參與應買（最高法院80年台抗字第143號判例意旨參照）。申言
之，於拍賣動產之程序，依強制執行法第70條第6項規定
債務人並不得應買；此規定於不動產之強制執行，準用之，同法第113條亦定有明文。縱（假設語氣）如原告所述
，因劉阿水、劉枝發及劉淑玲為原告公司之股東，而認渠等為系爭建物所有權人之一，然渠等既為鈞院101年度司
執字第21431號拍賣抵押物強制執行事件之執行債務人，
按諸前開判例意旨，就該執行標的即系爭土地依法即不得應買，同理當然亦不得依土地法第104條第1項規定為優先承買權之行使。
（六）證據：提出土地登記謄本、臺灣新北地方法院103年4月24日102年度重訴字第703號民事判決、臺灣新北地方法院民事執行處103年12月10日新北院清101司執凌字第21431號
函、臺灣新北地方法院103年12月10日新北院清101司執凌字第21431號執行命令等影本為證據。
三、被告郭淑敏方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述略以：保證金部分我都領回，不知道原告為何告我等語。
參、得心證之理由：
一、原告主張本院101年度司執字第21431號債權人魏登科等與債務人基鴻建設股份有限公司（以下稱基鴻建設公司）、劉枝明等人間請求拍賣抵押物強制執行事件，拍賣標的物為坐落新北市○○區○○段000地號土地權利範圍100000分之99945（以下稱系爭土地），由被告郭淑敏拍定承買，原告對系爭土地有優先購買權，因而起訴請求確認其優先購買權利存在等語；但為被告等所否認。經查，本院民事執行處101年度
司執字第21431號拍賣抵押物強制執行事件，拍賣標的於102年7月22日由被告郭淑敏投標拍定，經本院民事執行處通知
優先購買權人，分別有訴外人魏登科、基鴻建設公司及本件原告先後具狀向本院民事執行處聲明優先承買，嗣經訴外人基鴻建設公司對被告郭淑敏、訴外人魏登科及本件原告提起確認優先購買權存在之訴訟，經本院於103年4月24日判決該案原告基鴻建設公司敗訴在案，此有本院102年度重訴字第703號民事判決影本在卷可參（見本院卷第33至35頁），本院民事執行處續乃准許訴外人魏登科優先承買該案拍賣標的物系爭土地，經魏登科繳交價金後，由本院民事執行處發給權利移轉證書，並通知新北市中和地政事務所塗銷查封登記及辦理移轉登記，及通知各債務人應將不動產權利書狀交付買受人魏登科，否則將由本院民事執行處宣告該書狀無效，此有本院民事執行處103年12月10日新北院清101司執凌字第21431號函及103年12月10日新北院清101司執凌字第21431號執行命令影本各1件在卷可參（見本院卷第72至74頁）；訴外
人魏登科並已就系爭土地完成所有權移轉登記，亦有土地登記謄本影本在卷可參（見本院卷第75頁），則系爭土地最後確定係由訴外人魏登科優先承買之事實，當堪以認定。
二、經查，本件原告主張系爭土地之拍定人為被告郭淑敏，固非無據，然被告郭淑敏對於系爭土地因投標應買而獲得之購買權利，如有其他優先購滿權人行使優先購買權利，其因參與投標拍定而為應買人之購買權利即於優先購買權人繳足價金之時消滅，亦即其因投標應買而成立之買賣關係即因有其他優先購買權人行使優先購買權利而消滅，而不復為系爭土地之買受人，本件系爭土地於拍賣程序中，固由被告郭淑敏投標應買拍定，然嗣已由訴外人魏登科行使優先購買權且已繳足價金，而由本院民事執行處發給權利移轉證書，且向地政機關完成移轉登記，業如前述，則被告郭淑敏既已喪失系爭土地應買人之資格，原告就系爭土地對之為優先購買權之主張，並提起本件訴訟請求確認其優先購買權存在，並無理由，應予駁回。又查，被告魏明煌為前揭強制執行事件中執行債務人基鴻建設公司負責人，雖然基鴻建設公司於前述本院102年度重訴字第703號請求確認優先購買權事件中，對於本件原告主張其對於系爭土地有優先購買權存在，然被告魏明煌個人與基鴻建設公司究竟為不同之權利主體，被告魏明煌並未曾聲明行使優先購買權，亦非系爭土地之拍定人或最後確定之買受人，原告對之請求確認優先購買權存在，亦非有理由，亦應予以駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日書記官 郭祐均