臺灣新北地方法院105年度簡上字第313號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第313號

上訴人

陳瑤菡

訴訟代理人

張克西律師

被上訴人

台北皇家不動產有限公司

法定代理人

吳錦融

訴訟代理人

王啟安律師

上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國105年6月23日本院板橋簡易庭105年度板簡字第158號第一審判決提起上訴，本院於105年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：

㈠被上訴人台北皇家不動產有限公司（即全國不動產經紀股份有限公司「新生仁愛」加盟店）於民國104年7月初某日接受訴外人潘麗梅委託變賣其名下所有位於臺北市○○區○○街0段00號9樓之房地（下稱系爭房地），上訴人則係被上訴人同業訴外人易成家不動產有限公司（即全國不動產西門加盟店，下稱易成家公司）之客戶。被上訴人透過與同業易成家公司間合作開發而知悉上訴人正在找尋萬華區一帶之房地，被上訴人於是將系爭房地推薦給上訴人，並多次帶看房屋。上訴人對系爭房地表示滿意，惟因潘麗梅委託銷售價格高達新臺幣（下同）2,880萬元，與上訴人能接受價格有所落差。被上訴人即與上訴人先簽立給付服務報酬承諾書，約定如系爭房地成交價格達2,450萬元時，上訴人同意給付被上訴人服務費30萬元，且約定此筆服務報酬應「於簽訂買賣契約成立時，乙次給付絕無異議」。旋於被上訴人努力奔走協調下，潘麗梅同意以2,450萬元出售，被上訴人即安排上訴人與潘麗梅雙方順利簽訂系爭契約。詎上訴人於簽約後卻以各種理由拒絕給付被上訴人服務報酬30萬元。

㈡本件係由易成家公司與上訴人成立房屋仲介契約，被上訴人係受讓易成家公司對上訴人之服務費報酬請求權：上訴人原係易成家公司之客戶，易成家公司在媒合仲介本件不動產給上訴人之前，曾經帶上訴人看過其他物件，但因不合上訴人需求，乃將此客戶之需求告知同為全國不動產經紀股份有限公司之加盟店即被上訴人，請被上訴人協助配對、媒合有無符合上訴人需求之物件，適被上訴人受託變賣之物件中有符合上訴人需求之房地，故易成家公司乃將上訴人介紹給被上訴人，而對上訴人提供服務者仍為易成家公司所屬員工亦即廖家慶與店長吳蒨樺。但因系爭房地為被上訴人名下受託變賣之物件，且為全國不動產加盟店與加盟店之間合作之案件，故易成家公司將其對上訴人之服務報酬請求權轉讓給被上訴人，嗣日後被上訴人收取服務費報酬後再依內部約定拆帳、分享報酬。而易成家公司店長吳蒨樺於上訴人簽訂原證一「給付服務報酬承諾書」之前業已口頭告知上訴人：「服務費30萬元」、「付給全國新生仁愛加盟店（即被上訴人）」，經上訴人認知且同意後，上訴人乃在原證一文書上親自簽名。

㈢本件買賣雙方確實在易成家公司與被上訴人媒合仲介下，簽訂系爭契約，至於買賣雙方嗣後解約，不影響上訴人依約應給付之服務報酬：原證一「給付服務報酬承諾書」記載：「陳瑤菡（即上訴人）……同意給付服務費新台幣參拾萬元整，並於簽訂買賣契約成立時，乙次給付絕無異議」，亦即當嗣後買賣雙方簽訂系爭契約時，被上訴人對上訴人之服務報酬請求權即已成立並生效，上訴人即有依照約定給付服務報酬之義務。上訴人辯稱買賣雙方嗣後已經合意解約而無須支付報酬云云，不僅悖於合約文字字義，亦無視於房仲業者在媒合仲介過程中所投入之勞力與費用，況且買賣雙方合意解約係後來單獨發生之事由，與被上訴人業已取得之報酬請求權無涉。

㈣本件與上訴人成立房屋仲介契約及對上訴人提供服務者仍為易成家公司，因此並無上訴人所稱雙方代理之情事。易成家公司及被上訴人均無隱瞞系爭房屋之前一手所有權人曾經在屋內服藥輕生之事實：依系爭房地現況說明書中「本建築改良物於賣方產權期間是否曾發生兇殺或自殺致死或其他非自然身故之情事」一欄，勾選「是」，並於說明欄加註「在醫院死亡」，迭經上訴人簽名在案，此有不動產標的現況說明書可稽。易成家公司與被上訴人為了避免日後發生糾紛，在簽約時特別另外打了一張書面告知上訴人：「買方知悉賣方確已告知本約標的曾發生前所有權人於房屋現場服藥輕生，經送醫搶救後到院死亡之事實……，買方並不得就此情事要求解約或請求額外補償及減少價金」，並經買賣雙方在此書面上簽名。上訴人辯稱隱瞞凶宅云云，洵屬無稽。上訴人辯稱簽約時精神不濟、意識不清楚云云，均為上訴人卸責之詞。

㈤爰依居間及債權讓與之法律關係提起本訴等語（被上訴人於原審聲明：⒈上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准為假執行之宣告。原審判決：上訴人應給付被上訴人30萬元，及自104年12月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行。上訴人聲明不服，提起上訴）。併為答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

㈠上訴人從未與被上訴人簽訂給付報酬承諾書：系爭房地交易自始至終，上訴人均未接觸過被上訴人公司任何人員，上訴人之所以涉入本件不動產交易糾紛係經由易成家公司經紀營業員廖家慶於104年7月18日下午約3、4時許帶看系爭房地（至簽訂系爭契約之前，廖家慶從未告知被告賣方潘麗梅之配偶曾在該屋服藥輕生，最終病逝於醫院）。未料當晚廖家慶致電上訴人表示潘麗梅今晚有空，廖家慶並約上訴人當晚8時至全國不動產信義路總公司面談，上訴人即質疑為何要到總公司，廖家慶即表示簽約都在總公司。上訴人又向廖表示你怎知我會簽約？廖說：「雙方先談談再說！」，上訴人不疑有他遂至總公司，期間由7月18日晚上8時許，中間由廖家慶之店長吳蒨樺及其他全國不動產人員輪番上陣，終至上訴人於翌日19日凌晨1時許在意識不清之下簽訂系爭契約。上訴人始終未曾委託被上訴人處理仲介居間買受系爭房地，不論係廖家慶抑或吳蒨樺，均未曾對上訴人表示渠等係代表被上訴人從事居間、仲介。從帶看系爭房地即至簽訂系爭契約之後，均係由廖家慶主要負責處理、吳蒨樺於簽約時、嗣後糾紛協商時在場，上訴人從未委託被上訴人仲介、居間買受系爭房地；且系爭契約已於104年8月5日由買賣雙方在易成家公司合意解除，故被上訴人以原證1給付服務報酬承諾書、民法第568條及雙方簽訂之契約關係請求云云，於法無據。

㈡被上訴人未經買賣雙方同意而為雙方代理行為：上訴人除始終不知有被上訴人存在之外，更未曾委託被上訴人仲介、居間代理處理買受系爭房地。退萬步言，被上訴人受潘麗梅委託仲介、居間銷售系爭房地一切事宜，同時又受上訴人委任處理仲介、居間買受系爭房地一切事宜。未經潘麗梅與上訴人書面同意之下，此自係違反不動產經紀業管理條例第24-2條、民法第106條雙方代理之禁止規定，故依民法第71規定，被上訴人雙方代理之仲介、居間行為係屬違反強制規定，自屬無效，自無服務報酬請求權存在。

㈢上訴人因廖家慶、吳蒨樺2人，從帶看系爭房地至簽約前，均隱瞞系爭房地有人在內輕生之事實，且上訴人所簽訂之相關文件，均未予上訴人合理審閱期間，復利用上訴人精神疲憊、意識不清從104年7月18日8時許拖延至翌日19日凌晨1時許才簽訂系爭契約；甚至系爭契約簽訂產生糾紛後，吳蒨樺欺騙被告表示經伊與賣方連絡後，賣方拒絕5萬元和解方案，堅持上訴人必須買受；否則依約依法賠償等語：

⒈104年7月17日下午營業員廖家慶帶上訴人至系爭房地處看屋，始終均未告知是為兇宅之前提下，即向上訴人表示潘麗梅出價2,885萬元，隨後即力促上訴人至易成家公司簽下買賣意願暨要約書，並提到要幫上訴人與屋主議價，上訴人即隨口表示房屋及車位2,500萬元可以考慮，並離開易成家公司。詎晚上廖家慶致電上訴人強調，今日機會恰當正好賣方有空，願意當面洽談價位，並約上訴人當晚8點到總公司面談，上訴人詢問為何要到總公司，廖即表示簽約都在總公司，上訴人又問您怎知我願意買此屋，廖家慶隨即表示雙方先談談再說。未料，接續從104年7月17日晚上8點至翌日18日凌晨1點左右，即是上訴人最疲憊、最意識不清之時段了。

⒉從104年7月17日晚上8點起，廖家慶得知被告對於買賣標的可以出價至2,500萬元外加1%仲介費後（即2,525萬元），易成家公司店長吳蒨樺才輕描淡寫表示屋主因經商受挫，有憂鬱症用藥習慣，最後被發現緊急送醫治療，最後病逝在醫院，並強調誰家沒有病人等語。上訴人非房仲專業，當時無法判定是否為兇宅，故表達無購買意願！同時，上訴人於簽約當晚亦不斷重覆強調不滿意地下停車位與大門門禁不足的問題，豈知代書、仲介之同事一共5、6人輪番上陣，不斷催促說服上訴人購買此屋！然上訴人多次強調很累，那有人買房子如此急迫，從晚上8點到11點多已強調很累，為何要當晚決定，並表示想回去與朋友商量，精神已疲憊不堪，不想馬上決定。但是，在場廖家慶等人不斷聲地斥責，今晚一定要簽下來，過了今晚上訴人醒了就不會買了，現在先簽下來等交屋過後第一天入籍後就可買賣，其中不會有奢侈稅的問題！又表示7月20日至9月20日之間，他會幫上訴人轉讓他人，做三角簽的動作！又說因為這屋主是在醫院過世，所以屋主家人為免望屋感傷，想迅速賣屋，等到上訴人是房屋所有權人，就是無兇宅瑕疵之問題，到時上訴人可以高價出售賺取高利…等語。

⒊整個簽約過程從7月17日晚上8時到18日凌晨1點，在上訴人非常疲憊情形下多次想要離開，根本無能力閱讀合約文字前提下。在廖家慶、吳蒨樺等人根本未給予合約審閱期間，亦無為上訴人作任何貸款預算…諸多倉促催趕上訴人簽訂合約，實非上訴人之意思表示。上訴人自簽訂系爭契約當日上午即打電話給廖家慶表示無購買系爭房地之意願，並多次要求與潘麗梅見面。然而，廖家慶堅持上訴人必須與其店長吳蒨樺協商，完全不予理會上訴人提出要求見潘麗梅之要求。上訴人於是在104年7月22日委同律師，應廖家慶一再要求至全國不動產簽約中心與吳蒨樺見面。見面時吳蒨樺表示對於系爭契約上訴人究有如何想法，她可代轉達潘麗梅，上訴人向吳蒨樺表示不想買系爭房地，但願以5萬元補償潘麗梅，吳蒨樺當場表示會轉達潘麗梅，並將通知上訴人後續賣方回覆之意見。詎於是日後，上訴人遲遲未得到吳蒨樺回電，上訴人委請律師致電吳蒨樺了解，竟獲吳蒨樺回覆表示，經其與潘麗梅連絡後，潘麗梅堅持被告必須照約買受；否則依約賠償（實則，吳蒨樺根本未打電話給潘麗梅，自己騙上訴人表示已與潘麗梅連絡而賣方堅持上訴人須依約買受，否則賠償）。上訴人只好委請律師直接發函給潘麗梅（及全國不動產經紀股份有限公司、易成家公司、被上訴人）表示整個系爭房地簽約前後過程，亦無購買系爭房地之意願。潘麗梅接獲該函後，主動打電話給上訴人表示吾等均遭仲介欺騙，且事發後吳蒨樺根本也未打電話告訴伊，上訴人有提出之和解方案補償5萬元一事。幸獲潘麗梅諒解整個交易過程上訴人之委曲，最終電話中允諾同意以5萬元合意解除系爭契約。

⒋倘若宥於被上訴人所提出之原證5（略以）：「買方知悉賣方確已告知本約標的曾發生前所有權人於房屋現場服藥輕生……。」之告知書上上訴人已簽名，即遽認上訴人應支付被上訴人服務費報酬30萬元，對於上訴人實非公允。遑論，被上訴人於起訴書上辯稱：係基於完成仲介服務之報酬請求權權及民法第568條報酬請求權；但卻又於民事準備書狀㈠自認改稱：係基於易成家公司之債權讓與云云。系爭契約落款簽名處記載：買方經紀業公司商號「全國不動產新生仁愛加盟店台北皇家不動產有限公司（即被上訴人）」，亦蓋有被上訴人公司大、小章；不動產買賣價金履約保證申請書其上亦係記載不動產之仲介方：「台北皇家不動產有限公司（即被上訴人）」；給付服務報酬承諾書其上記載（略以）：「買方陳瑤菡女士，委託全國不動產新生仁愛加盟店（即被上訴人公司店址）…」；承上書面文件，均可確認被上訴人係本件系爭買賣之仲介，正因此故，被上訴人始於民事起訴狀主張基於完成仲介服務之報酬請求權權及民法第568條報酬請求權而請求被告給付等語。退萬步言之，縱有居間報酬請求權存在，請求權主體亦係存在於被上訴人，並非如被上訴人所云係由易成家公司受讓該30萬元請求權云云。另被上訴人於民事準備書狀（一）第2頁第10行表示：『…而本件訴外人易成家之店長吳蒨樺於被告（即上訴人）簽訂原證一「給付服務報酬承諾書」之前業口頭告知被告：「服務費30萬元」、「給付全國新生仁愛加盟店」，經被告認知且同意後，被告乃在原證一文書上親自簽名。』，對此，上訴人否認之。事實上，易成家公司店長吳蒨樺從未告知有服務費30萬元讓與被上訴人之事。

㈣若被上訴人為本件仲介，縱有居間報酬請求權存在，上訴人亦依民法第572條規定請求酌減：

⒈就兩造間所簽立之系爭銷售契約而言，倘本件買賣雙方能順利履約，則原告所需為被告處理者，除了代為議價，並居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括指定協調代書辦理房地之過戶、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買賣過程中相關問題之協調處理等情，且依一般業界之慣例，上開事宜通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。本件系爭買賣交易，實出於被上訴人營業員廖家慶，未於帶上訴人現場看系爭房屋前告知屋主曾在內仰藥輕生之事，如廖家慶有告知，上訴人根本不會去看屋，亦無可能購買系爭房屋；簽訂系爭契約前，被上訴人未給上訴人任何審閱期間；系爭契約之簽訂過程，被上訴人之廖家慶、吳蒨樺、土地代書輪番上陣不法利誘，復利用上訴人疲勞不堪情形之下，從晚上8時許拖延至翌日凌晨1時許，上訴人體力不支頭腦不清之情形而簽訂；本件買賣糾紛產生後，被上訴人之吳蒨樺主動向上訴人表示會轉達上訴人願補償賣方5萬元而解約之事。但吳蒨樺實際上根本未轉達此訊息於潘麗梅，甚至事後上訴人向吳蒨樺詢問轉達於潘麗梅後，潘麗梅意思如何？吳蒨樺卻騙稱潘麗梅堅持上訴人必須按系爭契約買受等語。然而，直至上訴人與潘麗梅連絡上後，才知雙方在整個買賣交易不論事前、事後都受到仲介欺騙，也因此賣方願意接受上訴人補償5萬元而解約等諸多行為，導致買賣雙方合意解約，並由上訴人補償賣方5萬元，而最終解除系爭契約，致買賣雙方未能繼續履行以完成買賣契約，被上訴人因此省卻處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜而需付出之人事、勞務費用，故上訴人仍請求30萬元之報酬（達買賣價金2,450萬元之1.22%），實屬過鉅對於上訴人失其公平，請求鈞院酌減。

⒉上訴人曾受有頭部外傷併腦震盪之傷害，實不堪被上訴人自104年7月18日晚上8時許，由廖家慶、吳蒨樺、被上訴人土地代書等人，輪番上陣疲勞遊說、不當利誘（幫上訴人作三角簽約、本物件只要過戶至上訴人，上訴人再出賣就不是凶宅等等）僅有上訴人一人孤身出席之簽約交易（當日至全國不動產簽約中心時廖家慶亦未告知當晚係為簽約事），益雪上加霜者上訴人並無購屋經驗。再者，上訴人並未結婚，均為一人獨居，豈有膽識購買曾有人在內仰藥輕生之系爭房地。在104年7月18日晚上8時許至翌日凌晨1時簽約時，上訴人多次表示不願購買，並且表示已經非常累了。惟被上訴人仍是由廖家慶、吳蒨樺、地政士輪番催促上訴人購買。退萬步言之，姑不論被上訴人違反禁止雙方代理原則，上訴人主張被上訴人未依誠實信用方法完成而獲致上訴人給付報酬之約定，無效。

㈤上訴人於104年7月22日委同律師至全國不動產簽約中心與吳倩樺協商時，吳蒨樺表示簽訂系爭契約時均有全程錄影，當時在場者有上訴人、上訴人訴訟代理人及營業員廖家慶。且上訴人於105年5月23日與營業員廖家慶之電話錄音譯文，廖家慶亦表示確實店長吳蒨樺表示本件簽約時有全程錄影。惟今臨訟被上訴人卻隱匿該證據而不提出。故依民事訴訟第282之1條第1項規定，上訴人得主張系爭買賣交易過程下列情形係屬為真：

⒈系爭買賣簽約過程中，被上訴人之員工、特約代書輪番催促上訴人購買簽訂系爭契約。

⒉被上訴人一方輪番迫挾上訴人簽約、利誘上訴人簽約（被上訴人員工表示只要上訴人買受會幫上訴人做三角簽，且因為已經過了一手，所以上訴人再出賣不需要告知凶宅問題，屆時上訴人可以賺取鉅額利潤）、利用上訴人不堪精神疲勞簽約（從7/18晚上8時許拖延至19日凌晨1時許才簽訂系爭契約）。

⒊系爭買賣簽約過程中店長吳蒨樺輕描淡寫表示屋主因經商受挫，有憂鬱症用藥習慣，最後被發現緊急送醫治療，最後病逝在醫院，並強調誰家沒有病人等語。另上訴人曾表達無購買意願等語，資為抗辯。併為上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠被上訴人得依居間及債權讓與之法律關係，請求上訴人給付服務費：

⒈按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」、「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。」，民法第568條第1項、民法第297條第1項前段定有明文。

⒉查被上訴人於104年7月初某日接受潘麗梅委託變賣潘麗梅所有系爭房地，上訴人則係被上訴人同業易成家公司之客戶。被上訴人透過與易成家公司間合作開發而將系爭房地推薦給上訴人，並由易成家公司營業員廖家慶及店長吳蒨樺對上訴人提供服務，多次帶看房屋，上訴人對系爭房地表示滿意，惟因潘麗梅委託銷售價格高達2,880萬元，與上訴人能接受價格有所落差。因系爭房地為被上訴人名下受託變賣之物件，且為全國不動產加盟店與加盟店之間合作之案件，故易成家公司將其對上訴人之服務報酬請求權轉讓給被上訴人（日後被上訴人收取上訴人之服務費報酬後再依其與易成家公司之內部約定拆帳、分享報酬），並由易成家公司店長吳蒨樺於104年7月18日上訴人簽訂「給付服務報酬承諾書」之前口頭告知上訴人：「服務費30萬元」、「付給全國新生仁愛加盟店（即被上訴人）」，經上訴人於104年7月18日認知且同意後，始在該文書上親自簽名。上列給付服務報酬承諾書記載上訴人委託被上訴人居間仲介買賣系爭房地，承諾成交價達貳仟肆佰伍拾萬元（即2,450萬元），同意給付服務費「叁拾元（即30元，漏載萬字，應係指30萬元），並於簽訂買賣契約成立時，乙次給付絕無異議等語，上訴人並於同日與潘麗梅簽立系爭契約及不動產買賣價金履約保證申請書各一份，均載明由被上訴人任買賣雙方之仲介，約定由上訴人以總價2,450萬元向潘麗梅購買系爭房地，由買方上訴人、賣方潘麗梅及仲介方被上訴人等三方委任僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜。嗣上訴人與潘麗梅合意由上訴人給付潘麗梅5萬元，而合意解除系爭契約及終止不動產買賣價金履約保證之申請，並拒絕給付被上訴人服務報酬30萬元等情，業據證人即易成家公司營業員廖家慶及店長吳蒨樺到庭結證明確（見本院卷第56-61頁），並有給付服務報酬承諾書、不動產買賣契約書（即系爭契約）、廖家慶、吳蒨樺名片與受僱資訊、易成家公司基本資料、解約協議書、終止不動產買賣價金履約保證協議書、要約書、不動產標的現況說明書、告知書（上訴人與潘麗梅雙方於104年7月18日於全國不動產新生仁愛加盟店即被上訴人店簽訂一不動產買賣契約等語）、不動產買賣價金履約保證申請書、上訴人於104年7月18日就系爭房地所簽立之要約書附卷可稽（見原審卷第7-12頁、第38-44頁、第78-81頁、第127-138頁、本院卷第66頁），且上訴人對於其確有簽立上列給付服務報酬承諾書、不動產買賣契約書（即系爭契約）、解約協議書、終止不動產買賣價金履約保證協議書、不動產標的現況說明書、告知書（上訴人與潘麗梅雙方於104年7月18日於全國不動產新生仁愛加盟店即被上訴人店簽訂一不動產買賣契約等語）、不動產買賣價金履約保證申請書、上訴人於104年7月18日就系爭房地所簽立之要約書等情亦不爭執，足見本件就系爭房地而言，係由上訴人與易成家公司成立居間契約，而由易成家公司營業員廖家慶及店長吳蒨樺對上訴人提供居間（或系爭房地仲介）服務，但因系爭房地為被上訴人名下受託變賣之物件，且為全國不動產加盟店與加盟店之間合作之案件，故易成家公司將其對上訴人之服務報酬請求權轉讓給被上訴人，並由易成家公司店長吳蒨樺於104年7月18日上訴人簽訂「給付服務報酬承諾書」之前口頭告知上訴人：「服務費30萬元」、「付給全國新生仁愛加盟店（即被上訴人）」，經上訴人於104年7月18日認知且同意後，始在該文書上親自簽名，易成家公司顯已將其對上訴人之服務報酬請求權讓與被上訴人，且經讓與人即易成家公司將該債權之讓與通知債務人即上訴人，而對於上訴人生效。是被上訴人主張依居間及債權讓與之法律關係，請求上訴人給付服務費，即屬有據。上訴人辯稱易成家公司店長吳蒨樺從未告知有服務費30萬元讓與被上訴人之事云云，即非實在。

㈡按「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」、「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」、「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」，不動產經紀業管理條例第24-2條、民法第106條前段、第71條前段定有明文。查依上列不動產買賣契約書（即系爭契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（見原審卷第127-138頁）之記載可知，被上訴人確經買賣雙方當事人（即上訴人與潘麗梅）之書面同意，而同時接受雙方之委託，並無違反不動產經紀業管理條例第24-2條及民法第106條前段規定之情事。是上訴人辯稱被上訴人未經買賣雙方（即上訴人與潘麗梅）同意而為雙方代理行為，違反不動產經紀業管理條例第24-2條、民法第106條雙方代理之禁止規定，故依民法第71規定，被上訴人雙方代理之仲介、居間行為係屬違反強制規定，自屬無效等語，即屬無據，洵不可採。

㈢按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」，民法第72條定有明文。又民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院88年度台上字第1356號裁定意旨參照）。查上訴人主張其於103年10月10日曾受有頭部外傷併腦震盪之傷害等情，固有診斷證明書（見原審卷第142頁）為證，惟該診斷證明書僅記載「因偶發頭痛，建議依身體狀況適當休息，門診追蹤治療」，尚難證明上訴人因上列頭部外傷併腦震盪之傷害而不堪被上訴人自104年7月18日晚上8時許至翌日凌晨1時簽約時，由廖家慶、吳蒨樺、被上訴人土地代書等人，輪番上陣疲勞遊說。另上訴人主張被上訴人自104年7月18日晚上8時許至翌日凌晨1時簽約時，由廖家慶、吳蒨樺、被上訴人土地代書等人，輪番上陣不當利誘（幫上訴人作三角簽約、本物件只要過戶至上訴人，上訴人再出賣就不是凶宅等等）等情，則據證人廖家慶稱：「三角簽我們是不可能做，再來這間也不是凶宅，那時候是上訴人說不然的話就買下來再賣掉，我說這樣也可以。」等語（見本院卷第57頁背面），且上訴人亦未舉證以實其說，是上訴人此部分主張，自無可採。又上訴人主張其係單獨一人出席簽約交易（當日至全國不動產簽約中心時廖家慶亦未告知當晚係為簽約事），且無購屋經驗。上訴人並未結婚，均為一人獨居，豈有膽識購買曾有人在內仰藥輕生之系爭房地。在104年7月18日晚上8時許至翌日凌晨1時簽約時，上訴人多次表示不願購買，並且表示已經非常累了。惟被上訴人仍是由廖家慶、吳蒨樺、地政士輪番催促上訴人購買等情，縱使為真，但在上訴人同意而於104年7月18日簽立給付服務報酬承諾書及系爭契約之情況下，且該給付服務報酬承諾書及系爭契約之簽立行為亦無違反國家社會一般利益及道德觀念，尚難認上訴人據此主張「被上訴人未依誠實信用方法完成而獲致上訴人給付報酬之約定，無效」等語為可採。再者，廖家慶、吳蒨樺2人，從帶看系爭房地至簽約前，雖均未提及系爭房地有人在內輕生之事實，但賣方潘麗梅於與上訴人簽立系爭契約時確有告知上訴人系爭房地有人在內輕生等情，亦為上訴人所不爭執，並有告知書附卷可稽（見原審卷第81頁），且潘麗梅有提出死亡證明，交由吳蒨樺拿給上訴人看，上訴人亦電詢看卦的老師之後，才繼續簽立系爭契約等情，亦據證人吳蒨樺結證明確（見本院卷第60頁）；簽立系爭契約之當事人為買賣雙方（即上訴人與潘麗梅），且系爭契約係由被上訴人任買賣雙方之仲介，陪同買方上訴人及賣方潘麗梅於104年7月18日於全國不動產新生仁愛加盟店即被上訴人店簽訂，故系爭契約係經由買方上訴人及賣方潘麗梅面對面互相磋商而成立，並非定型化契約條款，自無消費者保護法及內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告壹、應記載事項一、有關審閱期間規定之適用。是上訴人辯稱上訴人因廖家慶、吳蒨樺2人，從帶看系爭房地至簽約前，均隱瞞系爭房地有人在內輕生之事實，且上訴人所簽訂之相關文件，均未予上訴人合理審閱期間等語，亦非有據。

㈣按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第五百七十二條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。又受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第五百七十二條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之（最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照）。本院斟酌就一般吾人社會經驗常情而言，被上訴人因系爭房地之買賣，為上訴人所已進行之前述帶看系爭房地，磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，被上訴人所已支出之成本及人事費用等，較之買賣契約簽訂後被上訴人原本應為上訴人進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，參考兩造契約（即上訴人於104年7月18日簽立給付服務報酬承諾書）所定如成交價達2,450萬元，同意給付服務費30萬元，並於簽訂系爭契約成立時，乙次給付等情，認本件於被上訴人在買賣契約（即系爭契約）簽訂後，因上訴人一方之事由（即上訴人後悔不買，而與潘麗梅合意解除系爭契約），致被上訴人公司人員未能就後續事宜處理以完成買賣交易之情形下，被上訴人所得向上訴人請求之服務報酬，應以按系爭房地買賣總價款之0.8%計算即196,000元（即2,450萬×0.8%＝196,000）為合理，則兩造約定之報酬即服務費30萬元，顯較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，法院自得因報酬給付義務人之請求酌減之。是本件經上訴人為前述酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減兩造間之居間報酬為按系爭房地買賣總價款之0.8%計算，即酌減為196,000元。是被上訴人主張依居間之法律關係，請求上訴人給付服務費196,000元，核屬有據。

四、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，被上訴人依居間及債權讓與之法律關係，請求上訴人給付196,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年12月27日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，且其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。又上開應准許部分，係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就上開應予准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，其理由雖屬不當，但結果與本院認定並無二致，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。至原審就上開不應准許部分，所為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非無理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。