臺灣新北地方法院105年度簡上字第60號

• 裁判案由: 返還押租保證金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 22 日
• 法官: 連士綱、陳威憲、張筱琪
• 法定代理人: 黃毓麟、吳宗寶
• 上訴人: 取吉太原印刷工業股份有限公司法人
• 被上訴人: 南京資訊股份有限公司法人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第60號上　訴　人　取吉太原印刷工業股份有限公司
法定代理人　黃毓麟
訴訟代理人　連鳳翔律師
被上訴人　　南京資訊股份有限公司
法定代理人　吳宗寶
訴訟代理人　李栢煒
李秀敏
上列當事人間請求返還押租保證金事件，上訴人對於中華民國104 年11月18日本院三重簡易庭104 年重簡字第1204號第一審判決不服，提起上訴，經本院於105 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠被上訴人自民國95年間起向上訴人承租新北市○○區○○○路00號2 樓至5 樓房屋（下稱系爭房屋），作為廠房使用，並於原租約期滿後另訂新約。後因被上訴人有延長租期之需要，雙方復簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自104 年3 月1 日至104 年3 月31日止，應按月於每月1 日給付租金新臺幣（下同）797,000 元，被上訴人並交付上訴人押租保證金2,148,000 元（下稱系爭押租金）。嗣上訴人同意將租期展延至104 年6 月30日止，期滿後被上訴人即騰空搬離系爭房屋，依系爭租賃契約第5 條「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣貳佰壹拾肆萬捌仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」之約定，上訴人應返還系爭押租金。又被上訴人向上訴人承租系爭房屋做為廠房，於104 年間接獲法務部行政執行署通知，稱經新北市消防局移送違反消防法應處罰鍰12,000元，被上訴人依法已繳清罰鍰12,000元。依民法第423 條、第226 條第1 項、第227 規定，上訴人有交付適於廠房使用之房屋給被上訴人之義務，但上訴人卻交付違反消防法規相關規定之房屋，致被上訴人受有罰鍰12,000元之損害，上訴人自應對被上訴人負擔債務不履行之損害賠償責任，因此被上訴人得依不完全給付之規定向上訴人請求賠償支出上開罰鍰之損害。另被上訴人尚未繳交104
年6 月份租金797,000 元，是上訴人所收取之系爭押租金2,148,000 元，於扣除被上訴人尚應繳交之104 年6 月份租金797,000 元後為1,351,000 元，再加計上訴人應賠償被上訴人支付上開罰鍰之損害，合計上訴人尚應給付被上訴人1,363,000 元（計算式：押租保證金2,148,000 元－6 月份租金797,000 元＋罰鍰12,000元＝1,363,000 元）予被上訴人，惟上訴人經催討竟不願返還，是以上訴人自104 年7 月1 日起對返還押租保證金應負擔遲延責任。為此，爰依系爭租賃契約第5 條及不完全給付之法律關係，請求判決上訴人應給付被上訴人1,363,000 元，及其中1,351,000 元部分自104
年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；其中12,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（原審判決被上訴人一部勝訴，一部敗訴，即判命上訴人應給付被上訴人1,351,000 元，及自104 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依職權為假執行宣告；另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，就原審判決其敗訴部分，提起上訴。）。㈡被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，不在本件裁判範圍內）。二、上訴人則抗辯：
㈠被上訴人自95年間起向上訴人承租系爭房屋，嗣兩造又簽約租期從104 年3 月初到104 年3 月底，之前被上訴人有找一個新來的人跟上訴人點交，上訴人都不理他，最後上訴人同意被上訴人租到104 年6 月30日，一直到104 年6 月30日被上訴人才搬走，但104 年6 月租金未付，至104 年7 月4 日才清除他們的東西。系爭租賃契約終止後，被上訴人有回復原狀之義務，如有損害系爭房屋設備等，被上訴人應負賠償責任。而被上訴人自系爭房屋搬遷後，並沒有拆除招牌，上訴人叫吊車拆除招牌花費3,675 元；因被上訴人沒有清除垃圾，上訴人支出清潔費用131,250 元；又廁所漏水及損壞，及燈具、消防指示口、緊急照明燈等修繕部分，上訴人支出水電費用117,600 元；另上訴人支出修繕之泥作與油漆費用262,500 元；電梯損害修繕費用預估252 萬元，含稅2,646,000 元，除電梯修繕尚未完成而無單據可證外，其餘費用均有報價單及統一發票可稽。再者，被上訴人未付之104 年6
月份租金799,000 元、同年7 月份租金799,000 元、同年8
月份上訴人未出租系爭房屋之營業損失799,000 元等損害，自均得與被上訴人請求返還之系爭押租金相抵銷，原審判決卻認為全數不得抵銷，顯然有失公平，故原審判決不利於上訴人部分，應予廢棄，為此提起本件上訴等語。
㈡上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠被上訴人主張自95年間起向上訴人承租系爭房屋作為廠房使用，後因有延長租期之需要，雙方復簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自104 年3 月1 日至104 年3 月31日止，應按月於每月1 日給付租金797,000 元，被上訴人並交付上訴人系爭押租金2,148,000 元，嗣上訴人同意將租期展延至104 年6 月30日止，及被上訴人尚未支付104 年6 月份租金797,000 元等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之系爭租賃契約影本1 份（見本院104 年度補字第3213號卷第9 至10頁），及上訴人提出之95年至97年房屋租賃書影本1 份（見本院卷第54至58頁）為證，堪信屬實。
㈡被上訴人復主張系爭押租金於扣除104 年6 月份租金797,000 元後，上訴人應返還1,351,000 元乙節，此為上訴人所否認，並執前詞抗辯系爭房屋之上開回復原狀費用、損害及損失應予抵銷云云。經查：
⒈系爭租賃契約第5 條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）新臺幣貳佰壹拾肆萬捌仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」。又「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」（最高法院83年台上字第2108號民事判例意旨參照）。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人。民法第334 條定有明文。查系爭租賃契約期滿後，被上訴人已騰空搬離系爭房屋（詳如後述），是以被上訴人給付之系爭押租金，於扣除被上訴人於系爭租賃契約中應負擔之債務後若有賸餘，上訴人即應返還。查被上訴人給付上訴人之系爭押租金為2,148,000 元，而上訴人尚得向被上訴人請求給付104 年6 月份之租金
797,000 元，有如前述，是以互為抵銷後，被上訴人自得請求上訴人返還押租金1,351,000 元（計算式：2,148,000 元－797,000 元＝1,351,000 元）。
⒉至於上訴人抗辯系爭房屋之上開回復原狀費用、損害及損失應予抵銷等語，並提出照片、簡訊內容、估價單、統一發票、經濟部工業局新北產業園區服務中心繳款單、臺灣自來水股份有限公司水費通知及收據、退租復原報價單、永大機電工業股份有限公司估價單及電梯規格材質一覽表等件影本為證（見原審卷第24至46頁）。惟被上訴人否認上情，並否認上開書證之形式上真正，且主張縱認上訴人提出之上開書證形式上為真正，仍無法證明被上訴人於承租期間有污損、毀壞系爭房屋及設備、欠繳水電費，及上訴人確有營業損失等情事等語。查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按被上訴人對於自己主張之事實已盡證明之責後，上訴人對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則上訴人對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。再按被上訴人於起訴原因已有相當之證明，而上訴人於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為上訴人不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。
⑵關於回復原狀費用（包括吊車、水電工程、泥作及油漆、清潔、電梯、水電費）部分，固據上訴人提出上開照片、簡訊內容、繳費單、估價單、退租復原報價單等件為證，然上開照片之拍攝時間無法確知，復無上訴人於95年間交付系爭房屋予被上訴人使用時之現場照片可供比對，以證明被上訴人確有破壞系爭房屋而有修復之必要。又原審曾於104 年11月3 日前往系爭房屋進行勘驗，勘驗結果認為貨運電梯內部尚無明顯凹陷情形，且1 樓水泥地板平整，4 、5 樓地板及牆壁之釘孔細微等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第86至97頁）。而衡之常情，貨運電梯鐵板正常使用下本會生自然之折舊耗損，況上訴人亦自陳系爭房屋其他樓層有出租予訴外人使用，其他承租人亦有使用貨運電梯或1 樓水泥地板之情，則系爭貨運電梯或1 樓水泥地板縱有損害，亦難遽認係被上訴人所為。
⑶關於104 年7 月份租金799,000 元部分：被上訴人主張系爭租賃契約於104 年6 月30日期滿後，被上訴人隨即騰空搬離系爭房屋等語；上訴人則陳稱被上訴人有找一個新來的跟伊點交，伊都不理他等語，足見被上訴人確實於104 年6 月30日有派員欲與上訴人點交，惟上訴人不予理會，應足認被上訴人於租期屆滿當日，已經騰空搬離系爭房屋，而上訴人復未舉證證明被上訴迄104 年7 月4 日始清除物品，則上訴人辯稱被上訴人於104 年7 月4 日才清除物品，應給付7 月份租金799,000 元云云，自難憑採。
⑷關於104 年8 月份營業損失799,000 元部分：按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，且依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216 條定有明文。又按民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年台上字第2895號判決意旨可資參照）。查本件上訴人並未舉證證明其依通常情形或依已定之計劃或其他特別情事，客觀上可得預期其於104 年8 月份確實將有月租金799,000 元收入之利益；且上訴人縱有出租系爭房屋之計劃，然未必立刻即得以順利出租，遑論被上訴人於租期屆滿後即騰空搬離系爭房屋，自難認上訴人受有何租金利益之營業損失。
⑸從而，上訴人抗辯系爭房屋之上開回復原狀費用、損害及損失應予抵銷云云，並無可採。是以被上訴人請求上訴人返還押租金1,351,000 元，即屬有據。
⑹至於上訴人聲請通知被上訴人之法定代理人吳宗寶為證人，以證明10年前開始承租系爭房屋時，是否有現況承租之協議？是否有毀損系爭房屋，而有回復原狀之義務？如果有自行回復原狀之作為時，可否請提出相關單據為證？等情，惟該等待證事實，業據被上訴人於原審及本院審理時以書狀或言詞陳明在卷；且被上訴人10年前開始承租系爭房屋時，是否有現況承租協議乙節，與本件並無關聯性，自無調查之必要，附此敘明。
四、綜上所述，本件被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人給付1,351,000 元，及自租期屆滿翌日即104 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 陳威憲
法 官 張筱琪
以上正本證明與原本無異
本件不得上訴
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日書記官 簡曉君