臺灣新北地方法院105年度簡上字第110號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 12 月 20 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第110號上　訴　人　蔡百銓
訴訟代理人　陳明暉律師
郭令立律師
被上訴人　　力群不動產經紀有限公司
法定代理人　朱大川
訴訟代理人　楊家瑋
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國105
年1 月19日本院三重簡易庭104 年重簡字第943 號第一審判決提起上訴，經本院於105 年12月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國104 年4 月1 日委託被上訴人銷售其所有新北市○○區○○○路00巷00號2 樓房屋及其坐落土地應有部分（下稱系爭房地），委託銷售價格原為新臺幣（下同）868 萬元，嗣於同日變更調降為772 萬元，兩造並已就此簽立專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，嗣於104 年4 月4 日被上訴人為上訴人覓得買主即訴外人胡麗美願以772 萬元買受系爭房地，已符合上訴人之委託銷售條件，且買賣雙方亦已就買賣標的物及價金達成意思表示合致，詎上訴人竟反悔，拒絕依前開專任委託銷售契約之約定簽認議價委託書及簽訂不動產買賣契約，迭經被上訴人於104 年4 月7 日、104 年4 月14日寄發存證信函，促請上訴人出面履行簽約義務，然上訴人均置若罔聞，依系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項第3 款約定，應視為被上訴人已完成仲介之義務，上訴人仍應支付被上訴人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬即463,200 元（計算式：772 萬×6/
100 ＝463,200 ）。爰於原審依系爭專任委託銷售契約第11條第1 項約定，聲明請求上訴人應給付被上訴人463,200 元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即104 年7 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起本件上訴）。對於上訴人之上訴，被上訴人則聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則抗辯：
㈠系爭專任委託銷售契約書是否經上訴人事先審閱而後簽署：⒈原判決以上訴人業於系爭專任委託銷售契約書中有關契約審閱權欄位所示選項前自行勾選並簽名，因認「該契約審閱期間之記載係3 日以上，要無違反消費者保護法第11條之1 第1 項所規定合理審閱期間之情事」，未具體探究當時之真實過程，顯然有違消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有30日以內之合理審閱期間之立法本旨，將使消費者保護法第11條之1 第1 項規定徒具形式。
⒉上訴人雖曾於102 年3 月間就系爭房屋委託訴外人住商不動產三重和平公園加盟店銷售，並於原審卷附之專任委託銷售契約書上簽名，而當時之委託銷售總價為988 萬元；又本件系爭專任委託銷售契約書係經上訴人於104 年4 月1 日簽名，雖事後核對該二份契約書之約定內容相同，然而本件之關鍵並不在於這二份契約約定是否相同，因為上訴人於簽署系爭專任委託銷售契約書時既未實際審閱相關約定，則系爭專任委託銷售契約書之約定是否與102 年3 月間所簽署之契約內容相同，上訴人當時亦無從得知。再者上訴人於102 年3
月間委託銷售之總價為988 萬元，而系爭專任委託銷售契約書之委託銷售總價為868 萬元，已較前一委託銷售總價少了120 萬元，衡情不可能於委託868 萬元銷售之同時，再同意降價至772 萬元，顯然系爭契約內容變更同意書之簽署過程不合常理。
⒊被上訴人於準備程序時稱：「上訴人是主動打電話到我們公司請楊家瑋再幫他賣系爭房屋，後來他願意降價，最後才有買主出現，上訴人抗辯沒有閱覽3 日我們沒辦法接受，因為上訴人已經看過契約很多次了，而且不只3 天」云云( 見本院卷第32頁背面) ，與事實不合。據系爭專任委託銷售契約書簽訂時在場之證人即被上訴人公司職員潘秝純於104 年9
月17日原審審理時證稱：「（系爭專任委託銷售契約書及變更同意書簽訂時是否在場？）我全程在場，我代表公司與被告（即上訴人）簽約，104 年4 月1 日上午我與原告公司同事楊家瑋至被告住處即新北市○○區○○○路00巷00號2 樓簽約，於簽約前由原告公司業務員楊家瑋即我同事向被告蔡百銓說明委託銷售契約書之內容及權益關係，說明完後被告就在專任委託銷售契約書簽名。但銷售契約書上所簽訂的868 萬元是廣告價格，但實際底價需再議定，故再跟被告蔡百銓議定772 萬元，他亦同意，故請他於契約變更同意書上簽名認證」、「專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書係104 年4 月1 日同時在被告住處由被告先後簽名的」等語。姑且不論證人為被上訴人職員，是其證詞難免偏頗於被上訴人，即便是依據證人所言，系爭專任委託銷售契約書及變更同意書是證人與其同事楊家瑋於104 年4 月1 日到上訴人住處才當場提出向上訴人「說明」，而上訴人亦於當天先後在上開契約書及同意書上簽名，足證被上訴人稱：「上訴人是…請楊家瑋再幫他賣系爭房屋，後來他願意降價，最後才有買主出現，上訴人抗辯沒有閱覽3 日我們沒辦法接受，因為上訴人已經看過契約很多次了，而且不只3 天」云云，顯然與事實不合。
⒋系爭契約中有關契約審閱權欄位即「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。」選項，雖經上訴人於該選項前自行勾選並簽名，但實際上並沒有如其文義所示「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上」之事實，則原判決認定「…足見被告已獲合理之審閱期間並確認無誤」，顯然與卷內證據資料不合。
㈡證人即被上訴人公司職員林青樺及買受人胡麗美之證詞不足採信：
⒈證人即系爭房屋買受人胡麗美於原審審理時證稱：「我於民國104 年3 月底某日下午3 、4 點左右，由原告公司之一位林姓小姐陪同我至新北市○○區○○○路00巷00號2 樓看過系爭房屋，只看過一次」、「於看完房屋三月底的隔日，我告訴林小姐願以720 萬元購買，林小姐說太低了不可能，又隔了幾天後，4 月1 日林小姐問我可否再提高價格，我再出價750 萬元，林小姐又說賣方應無法接受。林小姐隔日即4
月2 日告訴我如果確實想買，她可請問對方是否願以775 萬出售，當下我出價772 萬元，第二天即4 月3 日林小姐說可以以772 萬元成交，所以就決定第二天即104 年4 月4 日簽合約」、「於104 年4 月8 日後原告公司林小姐告訴我賣方不賣…」等語，如果證人所證述內容正確，顯然被上訴人於仲介本交易過程有隱瞞上訴人情事，而未盡善良管理人之注意義務。因為上訴人係於104 年4 月1 日才委託被上訴人進行銷售，而證人潘秝純原審證稱於104 年4 月1 日與楊家瑋至被告住處簽約，證人胡麗美卻證稱於104 年3 月底某日下午3 、4 點左右即已由原告公司之一位林姓小姐陪同至系爭房屋看屋，而在看屋後隔日出價720 萬元，又隔了幾天於4
月1 日再出價750 萬元，證人就看屋及出價過程描述相當明確，惟與卷附證據即系爭契約簽訂日期不合，亦與證人潘秝純所證情節不合。唯一合理的解釋，是證人胡麗美於104 年3 月底及其後之出價，並非針對系爭房屋，而是其他房屋，則原判決據以認定上訴人所辯不足採，既違反證據法則。
⒉如果證人胡麗美所證屬實，則其在104 年4 月2 日出價772
萬元後，第二天即4 月3 日林小姐即已告知可以772 萬元成交，然而，被上訴人於4 月3 日並沒有將此事告知上訴人，而且，證人胡麗美之買賣議價委託書簽訂日期是在104 年4
月4 日並收取斡旋金，期間已差了1 天，足以確認被上訴人其實是為了規避系爭專任委託銷售契約書第7 條第5 項之「如買方簽立『要約書』，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞…」之約定，亦未依同條第6 項約定將銷售狀況隨時向上訴人說明。
⒊再者，依證人胡麗美證稱：「林小姐隔日即4 月2 日告訴我如果確實想買，她可請問對方是否願以775 萬出售，當下我出價772 萬元，第二天即4 月3 日林小姐說可以以772 萬元成交，所以就決定第二天即104 年4 月4 日簽合約」等語，亦足以證明被上訴人並沒有為上訴人之利益努力，經查被上訴人受上訴人委託就系爭房地處理銷售事宜，係為上訴人處理事務之人，故於其受委託進行銷售過程，理應提供正確的市場交易行情並為上訴人爭取最大的銷售利益，而被上訴人明知上訴人簽訂之系爭變更同意書所約定之772 萬元係委託銷售之「底價」，詎被上訴人職員林青樺於104 年4 月2 日當證人胡麗美出價772 萬元後，即於翌日立刻表示可以成交，足證被上訴人並未為上訴人爭取最大利益，則其顯然未盡仲介之義務，惟原判決既忽視了證人所陳過程與證據不合，且又認為「原告確有依約善盡受任人處理委任事務之善良管理人注意義務至明」云云，顯有未當。
⒋故原判決理由再引用證人即被上訴人公司職員林青樺及買受人胡麗美之證詞，而認定上訴人簽署系爭專任委託銷售契約書，委託被上訴人就系爭房地進行銷售，並無遭朱大川或楊家瑋詐欺及隱瞞系爭房地市場行情，且被上訴人亦無洩漏底價，確有依約善盡受任人處理委任事務之善良管理人注意義務等情，顯有未當。
㈢再退而言之，若鈞院認為被上訴人得請求上訴人給付服務報酬，然依系爭專任委託銷售契約書第5 條第1 項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 」，而被上訴人係起訴請求給付服務報酬，並非請求給付違約金。依被上訴人於原審起訴主張事實及證人胡麗美之買賣議價委託書，系爭房屋成交價為772 萬元，其服務報酬應為「百分之4 」即308,000 元。至於被上訴人起訴所依據之系爭契約第11條第1 項約定為「違約之處罰」，亦即該約定所訂之「以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬」，在法律性質上應屬於「違約金」，而非「服務報酬」，且該違約金約定過高，顯失公平，依消費者保護法第12條規定應屬無效。本件被上訴人既起訴請求給付服務報酬，而非請求給付違約金，則其依據系爭契約第11條第1 項約定並請求按銷售總價「百分之6 」計算之金額即463,200 元，自屬違誤。
㈣聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉請求駁回被上訴人於原審之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項及爭點：
㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人於104 年4 月1 日委託被上訴人銷售系爭房地，並簽署系爭專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，委託銷售價格原為868 萬元，嗣於同日變更調降為772 萬元（見本院104 年度司重簡調字第522 號卷第10至15頁系爭專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書及契約內容變更同意書等影本）。
⒉上訴人曾於102 年3 月間就系爭房屋委託訴外人住商不動產三重和平公園加盟店（即鼎暉不動產經紀有司）銷售，並於102 年3 月7 日簽署專任委託銷售契約書及房地產標的現況說明書（見原審卷第107 至111 頁102 年3 月7 日專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書）。
⒊訴外人即證人胡麗美於104 年4 月4 日簽署買賣議價委託書，同意以772 萬元買受系爭房地（見本院104 年度司重簡調字第522 號卷第17頁買賣議價委託書影本）。
㈡本件爭點：
⒈上訴人抗辯系爭專任委託銷售契約書之簽署，違反消費者保護法第11條之1 第1 項合理審閱期間之規定，有無理由？
⒉上訴人抗辯被上訴人未盡居間仲介之義務，有無理由？
⒊上訴人抗辯系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項約定之違約金過高，顯失公平，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠上訴人抗辯系爭專任委託銷售契約書之簽署，違反消費者保護法第11條之1 第1 項合理審閱期間之規定，為無理由：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條第1 項至第3 項定有明文。觀其立法理由為：「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。為確保消費者之契約審閱權，爰於第2 項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3 項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」。又依行政院消費者保護委員會於92年6 月26日內授中辦地字第0920082743號公告及內政部於96年7 月制頒之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項中，關於契約審閱期間係規定契約審閱期間不得少於3 日，此有不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項在卷可稽（見原審卷第144 至148 頁），可知不動產委託銷售之定型化契約應有3 日以上之審閱期間。
⒉本件上訴人抗辯系爭專任委託銷售契約書之簽署，違反消費者保護法第11條之1 第1 項合理審閱期間之規定云云，為被上訴人以前詞所否認。查：
⑴被上訴人主張上訴人於104 年4 月1 日委託被上訴人銷售系爭房地，並簽署系爭專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，委託銷售價格原為868 萬元，嗣於同日變更調降為772 萬元等情，為上訴人所不爭執，並有系爭專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書及契約內容變更同意書等影本在卷可稽（見原審卷第10至15頁），堪信屬實。參以系爭專任委託銷售契約書中「契約審閱權」欄明確記載「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。」選項，並經上訴人於該選項前自行勾選且簽名確認，足見上訴人於簽署系爭專任委託銷售契約書之前，已確實將契約攜回審閱3 日以上，姑不論上訴人攜回審閱之專任委託銷售契約書，與上訴人於104 年4 月1 日簽署之系爭專任委託銷售契約書，是否為同一張專任委託銷售契約書，其既已將相同內容之專任委託銷售契約書攜回審閱，即足以保護其知的權利；且依前揭說明，不動產委託銷售定型化契約之審閱期間不得少於3 日，是以系爭專任委託銷售契約書之審閱期間為3 日以上，並無違反上開消費者保護法關於合理審閱期間之規定。
⑵又被上訴人主張上訴人曾於102 年3 月間就系爭房屋委託訴外人住商不動產三重和平公園加盟店（即鼎暉不動產經紀有司）銷售，並於102 年3 月7 日簽署專任委託銷售契約書及房地產標的現況說明書等情，亦為上訴人所不爭執，並有102 年3 月7 日專任委託銷售契約書及房地產標的現況說明附卷足佐（見原審卷第107 至111 頁書），堪認為真實。觀諸系爭專任委託銷售契約書及102 年3 月7 日專任委託銷售契約書委託銷售之標的均為系爭房地，且契約內容均完全相同，經紀營業員亦均為潘秝純；復參以證人潘秝純於原審審理時證稱：「（系爭專任委託銷售契約書及變更同意書簽訂時是否在場？）我全程在場，我代表公司與被告（即上訴人）簽約，104 年4 月1 日上午我與原告公司同事楊家瑋至被告住處即新北市○○區○○○路00巷00號2 樓簽約，於簽約前由原告公司業務員楊家瑋即我同事向被告蔡百銓說明委託銷售契約書之內容及權益關係，說明完後被告就在專任委託銷售契約書簽名。但銷售契約書上所簽訂的868 萬元是廣告價格，但實際底價需再議定，故再跟被告蔡百銓議定772 萬元，他亦同意，故請他於契約變更同意書上簽名認證」、「專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書係104 年4 月1 日同時在被告住處由被告先後簽名的」等語（見原審卷第81、82頁），及證人楊家瑋於原審審理時證稱：簽約經過大致與證人潘秝純所述相同，她是代表原告公司簽約，伊是隨同前往。上訴人於102 年有委託銷售房屋，當時底價為833 萬元。簽訂系爭專任委託銷售契約書及變更同意書時，伊均有向上訴人說明權益關係等語（見原審卷第83頁），足見上訴人於104 年4 月1 日先後簽署系爭專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書時，不但在系爭專任委託銷售契約書上簽名確認已確實將契約攜回審閱3 日以上，且證人潘秝純及楊家瑋亦均再次說明專任委託銷售契約書之內容及權益關係，是以上訴人於專任委託銷售契約書之內容及權益關係自相當熟稔，亦已於簽署系爭專任委託銷售契約書前，有充分了解定型化契約條款之機會，被上訴人自無違反上開消費者保護法關於合理審閱期間之規定，則上訴人抗辯系爭專任委託銷售契約書之簽署，違反消費者保護法第11條之1 第1 項合理審閱期間之規定云云，並無可採。
㈡上訴人抗辯其簽訂系爭契約內容變更同意書係受楊家瑋詐欺所致；被上訴人隱瞞市場行情，違反誠信原則；被上訴人洩漏上訴人委託之底價，未為上訴人爭取最大利益；規避系爭專任委託銷售契約書第7 條第5 項買方要約書應於24小時內轉交委託人之約定，亦未依同條第6 項約定將銷售狀況隨時向上訴人說明，顯然未盡居間仲介之義務云云，為無理由：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人抗辯其簽訂系爭契約內容變更同意書係受楊家瑋詐欺所致；被上訴人隱瞞一般市場行情，違反誠信原則；被上訴人於上訴人簽立系爭契約之3 日後，即覓得買家胡麗美出價底價772 萬元欲買受系爭房地，有洩漏上訴人委託之底價；未將買方要約書於24小時內轉交上訴人，亦未將銷售狀況隨時向上訴人說明，未盡居間仲介之義務云云，為被上訴人以前詞所否認，上訴人自應就其所抗辯上開有利於己之事實，負舉證責任。惟上訴人並未就其所抗辯上情，提出任何證據證明，自難遽採。⒉又上訴人曾以被上訴人法定代理人朱大川、證人楊家瑋為便於進行銷售，獲取服務報酬，意圖為自己不法之利益，共同基於詐欺得利及背信之犯意聯絡，於簽訂前開銷售契約書時，向上訴人佯稱臺灣房價將會崩盤，並隱瞞附近成交行情，誘使上訴人同時簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將委託銷售底價變更為772 萬元，致上訴人陷於錯誤，而簽訂上開同意書。朱大川、楊家瑋並於委託銷售過程，違背任務，將委託銷售底價洩漏予不知情之買方胡麗美，致生損害於上訴人。嗣上訴人得悉本件被上訴人公司與胡麗美於同年4 月4
日簽訂之買賣議價委託書，其上填載之買賣總價洽為底價772 萬元，始知受騙等情為由，向臺灣新北地方法院檢察署對朱大川及楊家瑋提起詐欺得利及背信等罪嫌之告訴，經臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第33272 號偵查後，認定本件上訴人係因知悉前次委託銷售系爭房地未能成交之原因，方調降本次銷售之價格及底價，難認上訴人簽訂系爭契約係因上揭2 人施用詐術所致，且查無積極證據足認有上訴人所指之犯行，而為不起訴處分在案，此有臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第33272 號不起訴處分書在卷可稽（見原審卷第189 頁），並經原審依職權調閱上開偵查卷核閱屬實，且有上開偵查卷宗影本存卷足佐。益徵，上訴人抗辯其簽訂系爭契約內容變更同意書係受楊家瑋詐欺、被上訴人隱瞞市場行情云云，難以採信。
⒊再者，參以被上訴人員工即證人林青樺於原審證稱：「（買賣議價委託書是你與胡麗美所簽？）沒錯，是於104 年4 月4 日所簽訂的。」、「（何時陪胡小姐看系爭房屋？）是民國104 年4 月2 日下午約3 、4 點左右，陪胡麗美小姐看系爭房屋，只看過1 次。」、「（法官問：出價情形？）答：胡麗美小姐看完後，出價720 萬元，我當場跟她說價格太低有差距，請她回去考慮，隔天即104 年4 月3 日我打電話給她提高價額，她就回覆我說提高至750 萬元，我說750 萬元還是有差距，賣方不會接受。當下我有建議她出價775 萬元，她考慮了一下出價772 萬元，我就約胡小姐隔日即104 年4 月4 日收受斡旋金，她答應我，故於104 年4 月4 日簽訂買賣議價委託書，並收取斡旋金10萬元。」等語（見原審卷第167 、168 頁）；核與證人胡麗美於原審證稱：「我曾經出過3 次價，第1 次出價720 萬元，第2 次750 萬元，第3
次772 萬元。」等語（見原審卷第170 頁）相符，顯見證人胡麗美係自行出價而欲以772 萬元購買系爭房地，縱證人林青樺於議價過程中曾提出接近上訴人委託銷售底價之價格775 萬元，亦高於上訴人委託銷售之底價772 萬元，且上訴人既於總價772 萬元至868 萬元間委託被上訴人銷售系爭房地，自容許被上訴人於此範圍內與買方斡旋價金，自不能謂此即屬洩漏底價。至於證人胡麗美於原審104 年11月5 日言詞辯論時雖證稱其於104 年3 月底看系爭房屋，接洽人員是被上訴人公司的林青樺等語（見原審卷第159 頁），惟其嗣於原審104 年11月5 日言詞辯論時已陳明：伊於104 年11月5
日庭訊後回去，發現當天證述之日期有錯誤，今日到庭澄清，伊與林青樺看系爭房屋之正確日期為104 年4 月2 日，因為伊那段時間看很多房屋，時間記錯等語（見原審卷第169
頁）。而證人胡麗美於原審104 年11月5 日言詞辯論時證述時，距其與林青樺看系爭房屋之時間已有約7 個月，則其對於時間之記憶有所落差，非無可能；且證人胡麗美簽署之買賣議價委託書之時間確實為104 年4 月4 日，有該買賣議價委託書影本附卷可憑（見本院104 年度司重簡調字第522 號卷第17頁），足徵證人胡麗美與林青樺看系爭房屋之正確日期應為104 年4 月2 日。則上訴人抗辯證人胡麗美證稱於104 年3 月底某日看系爭房屋等語，與卷附買賣議價委託書簽訂日期不合，亦與證人潘秝純所證情節不合。證人胡麗美於104 年3 月底及其後之出價並非針對系爭房屋，而是其他房屋，原判決據以認定上訴人所辯不足採，違反證據法則云云，並無可取。
⒋至於上訴人抗辯被上訴人未依系爭專任委託銷售契約書第7
條第5 項約定，於胡麗美簽立要約書之24小時內將要約書交上訴人，且亦未依同條第6 項約定將銷售狀況隨時向上訴人說明，足認被上訴人未盡有償受任人處理委任事務之善良管理人注意義務云云。惟按系爭專任委託銷售契約書第7 條第5 項及第6 項約定：如買方簽訂「要約書」，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況（見本院104 年度司重簡調字第522 號卷第11頁）。參以證人潘秝純於原審證稱：「（有無依委託銷售契約書第7 條第5 項於24小時內將要約書轉交委託人？）沒有將要約書轉交委託人即被告（即上訴人），但於104 年4 月4 日有打電話給委託人即被告，並親自到被告住處找他，告知已找到買主胡美麗，願以772 萬元買受委託之屋，並約定當天晚上簽約，但被告當場表示不願意賣，他說價格太低。接著我就離開了。後來我與楊家瑋有再去找他，他還是不願意賣。」等語（見原審卷第82頁）；上訴人於原審105 年1 月14日言詞辯論時亦自承：伊於104 年4 月4 日潘秝純來電時，就在電話中當場表示不賣了等語（見原審卷第201 頁），足見證人潘秝純於104 年4 月4 日胡美麗簽訂要約書後，即已打電話告知上訴人找到買方，並親自到上訴人住處告知已找到買主胡美麗，願以772 萬元買受系爭房屋，並約定當天晚上簽約，但上訴人當時表示不願意出賣，證人潘秝純因此未能將要約書交予上訴人，是以胡麗美之要約書未能交付上訴人，係因上訴人不願出賣所致，依系爭專任委託銷售契約書第7 條第5 項但書約定，自無應於24小時內將該要約書轉交委託人之約定之適用。又證人潘秝純於104 年4 月4 日胡美麗簽訂要約書當日，旋將找到買方願以772 萬元買受系爭房地之事告知上訴人，是以被上訴人確實有依系爭專任委託銷售契約書第7 條第6 項約定，將銷售狀況隨時向上訴人說明，並無違反系爭專任委託銷售契約書所約定受託人義務或未盡善良管理人注意義務之情事，則上訴人以前詞置辯，亦無足採。
⒌從而，上訴人抗辯其於簽訂系爭契約內容變更同意書受楊家瑋詐欺、被上訴人隱瞞一般市場行情、洩漏上訴人委託之底價、未將買方要約書於24小時內轉交上訴人、未將銷售狀況隨時向上訴人說明，違反系爭專任委託銷售契約書第7 條第5 項、第6 項約定，未盡居間仲介之義務云云，均乏依據，不足採信。
㈢上訴人抗辯系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項約定之違約金過高，顯失公平，為無理由：
上訴人辯稱依系爭專任委託銷售契約書第5 條約定：買賣成交後被上訴人所能取得之服務報酬為實際成交價之百分之4
，然同契約第11條第1 項第3 款之違約金竟高達委託銷售總價百分之6 ，顯然有失公平，依消費者保護法第12條規定應屬無效云云，為被上訴人所否認。按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條定有明文。又系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項第3 款約定：「委託人如有下列情形之一，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之報酬，並應全額一次付與受託人：㈢委託人違反第6 條第5
項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」。查依不動產委託買賣交易習慣，居間仲介者可得報酬為買賣總價之百分之6 （買方為百分之2 ，賣方為百分之4 ）。而系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項第3 款約定於委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書時，就該可歸責於委任人之事由致受委任事務無從達成者，仍應視為受任人已完成仲介託售事務，並以略高於通常服務報酬之委託銷售總價百分之6 計算該次服務報酬，以為違約處罰，係衡酌受任人已投注相當時間與成本，亦已善盡為委任人處理事務之義務所為之約定，衡情尚難認有何違反平等互惠之情形；且佐以該條款並未排除相關法規之適用，復未限制或使上訴人拋棄權利義務，致使契約目的難以達成，是以系爭專案委託銷售契約書第11條第1 項約定，並無顯失公平之情事，則上訴人上開所辯，亦難憑採。㈣查上訴人於104 年4 月1 日委託被上訴人銷售系爭房地，委託銷售價格原為868 萬元，嗣於同日變更調降為772 萬元，兩造並就此簽立系爭專任委託銷售契約書及契約內容變更同意書，嗣於104 年4 月4 日被上訴人為上訴人覓得買主胡麗美願以772 萬元買受系爭房地，上訴人竟拒絕依系爭專任委託銷售契約之約定簽認議價委託書及簽訂不動產買賣契約等情，俱如前述。而上訴人以前揭前詞置辯，均無可採，是以被上訴人主張依系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項第3
款約定，應視為被上訴人已完成仲介之義務，請求上訴人應給付被上訴人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬463,200 元（計算式：772 萬×6/100 ＝463,200 ），及自起訴
狀繕本送達上訴人之翌日即104 年7 月7 日起（見本院104
年司重簡調字第522 號卷第24頁送達證書）至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件被上訴人依系爭專任委託銷售契約書第11條第1 項第3 款約定，請求上訴人應給付463,200 元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即104 年7 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人應如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 林哲賢
法 官 張筱琪
以上正本證明與原本無異
本件不得上訴
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日書記官 簡曉君