臺灣新北地方法院105年度簡上字第247號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第247號

上訴人

曹昌煌

訴訟代理人

廖宸和律師

被上訴人

喬福開發不動產有限公司

法定代理人

詹晟沅

訴訟代理人

李進成律師

複代理人

楊書瑄

訴訟代理人

劉依伶律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國105 年4月28日臺灣新北地方法院板橋簡易庭105 年板簡字第661 號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於106 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按對於簡易程序之第一審裁判之上訴程序，準用第434 條第1 項、第434 條之1 及第三編第一章之規定，民事訴訟法第436 條之1 第3 項定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，同法第446 條第1 項亦有明定。查被上訴人原起訴請求上訴人給付新臺幣（下同）472,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見原審卷第11頁），且於原審民國105 年3 月28日言詞辯論期日當庭將其聲明減縮為上訴人應給付被上訴人470,000 元（見原審卷第46頁），經原審判准後，於本院105 年10月27日準備期日當庭以言詞及書狀追加訴之聲明即上訴人應再給付被上訴人72,000元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院簡上卷第133 、145 頁），核其請求均基於居間報酬之同一基礎事實（民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定參照），依首開規定，自不受不得於簡易第二審程序為訴之變更或追加之限制，合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人公司所營項目包括不動產仲介經紀業，屬僑福房屋之土城捷運加盟總店，惟被上訴人與僑福房屋為各自獨經營之法人，合先敘明。被上訴人於民國102 年12月21日受訴外人黃仁華委託銷售登記於黃琡雯及黃彥霖名下，坐落於新北市○○區○○街000 巷0 號之房地（下稱系爭房地），委託銷售期間自102 年12月21日至103 年6 月30日止，並由黃琡雯、黃彥霖二人之共同代理人黃仁華與被上訴人簽訂一般委託銷售契約書，於委託銷售期間，被上訴人居間黃琡雯、黃彥霖與上訴人曹昌煌就系爭房地達成買賣合意，約定價金為2,360 萬元，並於103 年3 月19日由黃琡雯、黃彥霖二人之代理人黃仁華與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），另因買賣契約之價金與黃琡雯、黃彥霖於102 年12月21日委託銷售之金額不同，被上訴人為求慎重，遂於簽訂上開不動產買賣契約書當日請黃仁華另行簽定委託銷售金額2,350 萬元之專任委託銷售契約書；兩造於103 年3 月17日簽訂買賣斡旋金契約書／買賣要約書，約定購屋人（即上訴人）經由僑福房屋（即被上訴人）仲介成交時，同意給付成交總額的百分之二作為服務費，兩造並於103 年3 月19日簽立金額為472,000 元（計算式：2,360 萬元×2%＝472,000 元）之服務費用證明書。詎上開不動產買賣契約書簽立後，因訴外人黃琡雯及黃彥霖拒絕交付移轉所有權之印鑑證明予承辦代書，致所有權移轉登記遲未辦理，上訴人即以此為由，拒絕給付服務費用予被上訴人。然發生此節乃賣方故意違約，斷非被上訴人之過失。嗣上訴人與黃琡雯、黃彥霖二人於104 年9 月30日就臺灣高等法院104 年度重上字第314 號之請求履行買賣契約事件中達成和解，黃琡雯、黃彥霖二人承認上開不動產買賣契約書之效力，並同意按該契約書繼續履行，且願給付45萬元予上訴人作為賠償。顯見上訴人與黃琡雯、黃彥霖間就系爭房地簽定之不動產買賣契約書確實於103 年3 月19日有效成立，且係因被上訴人之媒介而成立，系爭房地更於105 年1 月6 日辦理過戶交屋完成，上訴人依約定應給付472,000 元之服務報酬予被上訴人，洵屬當然。另依民法第568 條第1 項規定及實務見解可知，居間人於契約因其媒介而成立時，即可請求報酬，縱使該契約嗣後因故解除仍不影響居間人請求報酬之權利，遑論本件最後賣方已履約完成登記。是以，本案上訴人與黃琡雯、黃彥霖間之不動產買賣契約既已因被上訴人之媒介而有效成立，嗣後契約履行雖有延誤，自仍不影響被上訴人向上訴人請求報酬之權利。綜上，上訴人就本案應給付472,000 元之居間報酬予被上訴人，然上訴人自上開不動產買賣契約書簽立後至今，仍未支付分文予被上訴人，經被上訴人多次催討，上訴人均置若罔聞，故被上訴人自得依居間契約之法律關係，請求上訴人支付40萬元之報酬，併聲明：上訴人應給付被上訴人40萬元等語。

二、上訴人於原審抗辯：因為買賣過程賣方違約，被上訴人公司延遲辦理此事，上訴人對於被上訴人之服務不滿意，並聲明：被上訴人之訴駁回、訴訟費用由被上訴人負擔等語。

三、原審判決被上訴人本於居間之法律關係，請求上訴人給付40萬元，為有理由，為被上訴人勝訴判決。上訴人不服而提起上訴，其上訴意旨略以：參酌民法第568 條之立法理由「查民律草案第759 條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。至契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也。附有解除調解者，亦可以此類推，無待明文規定也。」是在居間契約上，最協當事人之意思解釋下，以委託居間之一方，其於契約成立後始給付報酬是當然之理，並依民法第567 條規定及其立法理由，益徵契約成立及其與居間行為之因果關係，應從嚴解釋，始合立法意旨。然系爭買賣契約產生紛爭，而需以訴訟方式處理，係可歸責於被上訴人，因被上訴人未對訴外人黃仁華的代理權限，及所有權人自身出賣系爭房地之意願，予以查證，致生訴訟，顯可歸責於被上訴人，最後契約之所以成立是因「訴訟上和解」而發生，顯與民法第568 條第1 項之規定不符，且上開和解，訴外人黃仁華與系爭房地所有權人有直系血親親屬關係，又事涉訴外人黃仁華偽造文書及民事損害賠償責任，故黃琡雯、黃彥霖念及親情，不忍訴外人黃仁華擔負民刑事責任，故而與上訴人成立訴訟上和解，且該和解第三項「兩造其餘請求拋棄。上訴人同意就黃仁華處理附件所示不動產買賣契約書之簽約事宜，不追究任何民、刑事責任」之內容，益證系爭契約成立非因被上訴人之居間行為所達成；被上訴人因未依民法第567 條規定調查，而致不符民法第568 條第1 項規定，自不得請求居間報酬；縱使本案居間情事存在，但認為有民法第572 條之情形，並聲明：原判決廢棄廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回，第

一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。而被上訴人則抗辯：上訴人先前訴請訴外人黃琡雯、黃彥霖履行買賣契約，並於104 年9 月30日當庭達成和解，訴外人黃琡雯、黃彥霖承認系爭買賣契約之效力，並同意按系爭買賣契約繼續履行，且願給付45萬元予上訴人作為賠償，並業已履行完畢，是上訴人於103 年間訴請訴外人黃仁華、黃琡雯、黃彥霖履行買賣契約，必以系爭買賣契約為請求權基礎，足徵上訴人主觀上認為系爭買賣契約業已成立成效，且前開和解亦以系爭買賣契約約定內容之履行為其和解條件，足徵系爭買賣契約於103年3 月19日達成合意，即已成立有效，嗣後訴外人黃琡雯、黃彥霖不願意交付印鑑證明辦理過戶，此乃買賣契約履行之問題，尚與買賣契約成立與否無涉，況上訴人業已支付買賣價金1,160 萬元，足認系爭買賣契約業已成立生效；至上訴人援引18年之民律草案、88年年修法理由一節，衡諸社會環境之發展尚非當時立法者所得預料，能否以過去之立法理由限縮現今法規文意，即生疑義，況該立法理由距今已有時代之差異，能否值此作為限縮民第568 條之規定，尚值討究，縱認應限縮民法第568 條之文意，然本件居間行為與系爭買賣契約之成立因果關係甚為明確，於系爭買賣契約成立時，上訴人即應給付被上訴人居間報酬；併聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴負擔。另，被上訴人追加之訴主張：本件居間報酬應為472,000 元（系爭賣賣契約價金2,360 萬元×2%=472,000元），於原審開調解庭時，在法官勸諭下，兩造磋商，上訴人表示若上訴人願於一審時給付居間報酬，則被上訴人願意讓利，僅向上訴人請求40萬元，故為減縮聲明，然於原審判決後，上訴人仍提上訴，使兩造間之紛爭無法如期解決，徒增法院公忙，是被上訴人追加擴張原審減縮之72,000元，請求上訴人仍應再給付72,000元之居間報酬，併聲明：上訴人應再給付被上訴人72,000元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人則抗辯：上訴人於原審時曾經捨棄，於二審又追加，顯違反禁反言，且不符合民事訴訟法所規定之追加要件等語。

四、本院得心證之理由：

㈠、被上訴人主張其於102 年2 月21日受訴外人黃仁華（嗣更名為黃富鑫）委託銷售登記在訴外人黃琡雯及黃彥霖名下之系爭房地，並由黃仁華以訴外人黃琡雯、黃彥霖二人之共同代理人身分與被上訴人簽訂一般委託銷售契約書，且於委託銷售期間，被上訴人居間訴外人黃琡雯、黃彥霖與上訴人就系爭房地達成買賣合意，約定價金為2,360 萬元，並於103 年3 月19日由訴外人黃琡雯、黃彥霖二人之共同代理人黃仁華與上訴人簽訂系爭買賣契約，另因買賣契約之價金與前開委託銷售之金額不同，上訴人為求慎重，遂於簽訂系爭買賣契約書當日請訴外人黃仁華另行簽定委託銷售金額2,350 萬元之專任委託銷售契約書，以及兩造於103 年3 月17日簽訂買賣斡旋金契約書／買賣要約書，約定購屋人（即上訴人）經由僑福房屋（即被上訴人）仲介成交時，同意給付成交總額的百分之二作為服務費，兩造並於103 年3 月19日簽立金額為472,000 元（計算式：2,360 萬元×2%＝472,000 元）之服務費用證明書，嗣因訴外人黃琡雯及黃彥霖拒絕交付移轉所有權之印鑑證明予承辦代書，致所有權移轉登記遲未辦理，經上訴人起訴請求訴外人黃琡雯、黃彥霖履行買賣契約，本院以103 年度重訴字第607 號判決上訴人敗訴，經上訴人提起上訴後由臺灣高等法院以104 年度重上字第314 號受理，雙方並於104 年9 月30日準備程序達成和解，訴外人黃琡雯、黃彥霖二人承認系爭買賣契約之效力，並同意按該契約書繼續履行，且願給付45萬元予上訴人作為賠償等情，業據被上訴人提出與所述相符之訴外人黃仁華代理黃琡雯及黃彥霖簽署之一般委託銷售契約書、系爭買賣契約、訴外人黃仁華代理黃琡雯及黃彥霖簽署之專任委託銷售契約書、買賣斡旋金契約書／買賣要約書、服務費用證明書、臺灣高等法院104 年度重上字第314 號請求履行買賣契約上訴事件之和解筆錄等件影本為證，且為上訴人所不爭執，並經本院調閱前開履行買賣契約案卷宗查核無訛，是前開事實，洵堪認定屬實。

㈡、被上訴人依據兩造間前開居間報酬之約定，請求上訴人給付472,000 元等語，為上訴人執前詞否認。是以，本件爭點厥為被上訴人前開請求，是否有理由？本院認：

１、按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第568 條第1 項定有明文。又按無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力。所謂承認為代理權之補授，由本人以意思表示為之，即生承認之效力（最高法院85年度台上字第1380號判決意旨可資參酌）。

２、查系爭買賣契約雖因訴外人黃仁華於前開時間簽約時，尚未取得訴外人黃琡雯及黃彥霖之同意，且事後訴外人黃琡雯及黃彥霖拒不交出印鑑證明以辦理過戶，致上訴人須另行起訴請求渠等履行買賣契約，已如前述，惟上訴人於系爭買賣契約簽訂時已知悉系爭房地登記於訴外人黃琡雯及黃彥霖之名下，而訴外人黃仁華以其為訴外人黃琡雯及黃彥霖之代理人身分簽訂，但證人黃仁華於簽約時尚未取得訴外人黃琡雯及黃彥霖書面授權同意出售系爭房地一節，業經證人黃富鑫（即黃仁華）於本院準備程序時具結證述明確（見本院簡上卷第134 至137 頁），核與前開履行買賣契約事件，證人高旭彥、葉根生於該案具結證述之情節相合，堪認就系爭房地之實際登記名義人為訴外人黃琡雯及黃彥霖，且證人黃仁華斯時尚未取得訴外人黃琡雯及黃彥霖書面授權出售系爭房地等事項，被上訴人均已盡其調查之義務並告知上訴人知悉無訛，則上訴人主張被上訴人未盡民法第567 條調查義務云云，顯不足採。而前開履行買賣契約事件，經本院一審判決認定證人黃仁華為無權代理簽訂系爭買賣契約，且未經訴外人黃琡雯及黃彥霖之承認，對訴外人黃琡雯及黃彥霖自不生效力，上訴人請求訴外人黃琡雯及黃彥霖履行系爭買賣契約即屬無據，此有本院103 年度重訴字第607 號民事判決（見本院簡上卷第46至81頁）在卷可證，然經上訴人與訴外人黃琡雯及黃彥霖於104 年9 月30日臺灣高等法院104 年度重上字第314 號達成和解，訴外人黃琡雯、黃彥霖二人承認系爭買賣契約之效力，並同意按該契約書繼續履行，且願給付45萬元予上訴人作為賠償，已如前述，足認系爭買賣契約對於系爭房地之登記所有權人即訴外人黃琡雯及黃彥霖已生效無訛，則系爭買賣契約既經被上訴人居間媒介而成立並生效，被上訴人依兩造間所簽訂之服務費用證明書及居間之法律關係，請求上訴人給付居間報酬，即屬有據。

３、至上訴人主張依民法第572 條規定請求酌減居間報酬云云。然按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」民法第572 條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第572 條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」（最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照）。本院斟酌被上訴人因系爭房地之買賣，為上訴人所已進行之磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，被上訴人所已支出之成本及人事費用等，較之買賣契約簽訂後被上訴人原本應為上訴人進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，參考兩造契約所定如仲介成交時，上訴人應支付之服務費報酬為按成交價之2%計算等情，認為本件於被上訴人在買賣契約簽訂後，因系爭買賣契約之賣方前開事由，致被上訴人未能就後續事宜處理以完成買賣交易之情形下，被上訴人所得向上訴人請求之服務報酬，依照兩造間前開約定之居間報酬即472,000 元（計算式：2,360 萬元×2%＝472,000 元）並無失其公平，故認上訴人前開主張請求酌減，為不足採。

五、綜上所述，被上訴人依據民法第568 條及兩造間之居間報酬約定，於原審請求上訴人給付400,000 元，為有理由，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。至被上訴人於本院追加請求上訴人應再給付被上訴人72,000元，及自民事答辯暨追加聲明狀繕本送達翌日即105 年10月28日（見本院簡上卷第144 頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。