臺灣新北地方法院105年度訴字第1356號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1356號

原告

洪春夏

訴訟代理人

江燕偉律師

被告

嘉霖不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

林鴻霖

訴訟代理人

施竣中律師

複代理人

沈志偉律師

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：㈠原告與被告於民國103年6月23日簽訂不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約），由被告居間協助原告購買坐落新北市○○區○○段000○000○000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段00號建物（以下合稱系爭不動產）。㈡由於系爭不動產買賣金額高達新台幣（下同）1億餘元，原告能籌借的現金有限，必須貸款成交金額5成以上，原告才有能力購買系爭不動產，乃在兩造系爭斡旋契約第12條特別約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」，原告擔心資金不足，貸款成數太低，被告公司負責人更保證絕無問題，其可協助貸款至8成以上，甚至對原告承諾「負責樹林博愛路段尤桂姍、尤東浩所有土地賣給洪春夏負責貸款義務」等語，原告因被告之承諾乃與訴外人尤桂姍、尤桂彬、尤東浩等3人（下稱尤桂姍等3人）就系爭不動產以1億5,000萬元成立買賣契約，原告並依約支付被告70萬元仲介費，嗣後原告向銀行洽辦貸款，始發現根本無法貸到5成以上，遑論8成，被告亦未依承諾協助原告向銀行貸款8成以上，導致原告無法依買賣契約支付價金，遭尤桂姍等3人解除買賣契約，依約原告已付760萬元均應沒收，經原告一再與尤桂姍等3人協商，賠償580萬元。㈢按被告為專業仲介公司，對系爭不動產被認定為豪宅，貸款成數受嚴格限制知之甚詳，在原告已告知系爭斡旋契約第12條特別約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」時，為了賺取仲介費，竟還承諾原告可以協助貸到高成數之貸款，造成原告違約，支付鉅額之賠償金，被告顯未善盡其仲介義務，應依民法第227條規定負損害賠償責任。原告僅請求580萬元損害中之70萬元。㈣次按因被告違反前述契約義務，致原告與尤桂姍等3人所訂立之不動產買賣契約已解除，屬可歸責於被告致兩造斡旋契約目的之不達，已無履行之可能，應得解除契約，原告以此準備書狀同時為解除契約之意思表示，雙方仲介契約既經解除，爰依民法第259條規定及不當得利之法律關係，請求返還仲介費70萬元等情。並聲明：㈠被告應給付原告140萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告於103年10月16日欲以總價1億5,000萬元向尤桂姍等3人買受系爭不動產，買、賣雙方乃會同於被告公司內當面議買賣總價款、付款方式。議約過程中，賣方曾詢及系爭不動產價值不斐，買賣總價更高達1億5,000萬元，原告是否果有充分資金如期履約？原告聞言後表示，其已覓妥銀行貸款，於簽約前更已自行偕同貸款銀行（臺灣銀行板橋分行）經理與襄理前後5次勘查過系爭不動產，且渠等業在簽約前1天答應原告，將同意貸款1億2,000萬元予原告，要賣方毋庸擔心；假設貸款不足，原告也會在完稅前將貸款差額依約補足於履保專戶內（註：為求明確起見，買賣雙方乃於各該契約第十七條第1項載明，貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶等語），如果銀行未事先找好，其也不敢來簽約，絕對不會有問題等語。賣方見原告態度篤定且言之鑿鑿，遂在被告公司仲介下，分別於103年10月16日簽定不動產買賣契約書兩紙。倘如原告所言被告公司之法定代理人有承諾為其取得1億元貸款之約定（僅假設語，被告公司及法定代理人均否認之），則原告為何未將如此重要之交易條件記載於買賣契約中，反而與賣方約定「貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶」等語？足見原告起訴所陳殆為虛妄。㈡嗣買賣雙方締約後，原告突稱伊因無法獲得銀行貸款致無法履約，央求賣方協商後續履約事宜；且於原告片面違約不買後，亦曾多次央求被告公司出面向賣方協商解除契約及違約金賠償事宜。為此，買賣雙方遂於103年11月25日下午3時30分在被告公司會議室當面協商買賣契約後續事宜，惟原告隨即出言要求賣方應先將用作給付簽約款1,500萬元之兩紙支票歸還且僅願意給付部分賠償予賣方，賣方見其態度倨傲、根本沒有解決誠意，當日乃不歡而散，未達成任何共識。嗣後，被告公司又陸續去電給賣方並代為轉達原告希望繼續協商，賣方不忍被告公司經紀人員夾於其中並為求紛爭早日弭平，遂釋出善意表示願將違約賠償金額降為750萬元（相當於買賣總價款之5％），並請被告公司轉達原告，若原告同意即可會同辦理解約事宜。若干時日後，在被告公司協調下，買賣雙方再次於103年12月1日下午3時30分進行第2次當面協商，當日經冗長商議結果，最終買賣雙方達成共識，由原告補償賣方580萬元，為確保雙方和解真意並杜爾後無謂爭議，買賣雙方乃為此締有解約協議書在案。當日協調過程不僅買、賣雙方及地政士等多人在場親見親聞，更有被告公司現場營業場所之錄影設備全程記錄在場之人商談過程。從而前述買賣過程中，係因原告片面違約、毀約在先，嗣再依解約協議書約定內容自願給付賣方580萬元於後，與被告公司毫不相干。㈢由上開締約至解約前後過程明顯可見，原告佯稱被告之法定代理人曾言幫其貸款1億元云云，渾屬臨訟虛捏。況且被告之法定代理人雖為不動產經紀人，惟貸款業務並不在被告或法定代理人經手或負責範圍，而且原告能否取得銀行核准貸款終究必須取決於原告自身資力及擬申貸條件內容，又豈可能將銀行未准原告申貸之後果轉嫁由被告或法定代理人為其承擔？至於原告雖提出原證2手稿記載有「負責貸款業務林鴻霖9/23」等字樣，擬將其未能取得全額貸款之責任轉嫁予被告公司或法定代理人，然而，原告當初要求被告公司法定代理人在該紙手稿簽名之用意，係希望為其介紹貸款銀行，並非意謂被告法定代理人有願為原告負責貸款或保證之意思表示。倘若被告法定代理人有如此承諾或保證者（假設語氣，被告公司及法定代理人均否認之），原告又何須自行向台灣銀行板橋分行洽詢貸款業務？甚至原告因不甘依解約協議書給付和解金，日前更以賣方為被告向本院起訴請求酌減違約金（案號：104年度訴字第255號），於該案中原告亦自承「在買賣之初原告便央求被告將系爭買貸案，申請臺灣銀行板橋分行評估其可貸金額，經該行初估認為本件買賣標的貸款買賣總價款8成（1億2000萬元）應無問題，原告遂與被告完成簽約手續，交付簽約金、仲介報酬」！由此更足證實被告公司及法定代理人根本未曾允諾為原告負責貸款業務。此外，被告法定代理人簽署該紙手稿之日期為103年9月23日，然而，原告係在103年10月16日與賣方當面議價及簽約；即言之，該紙手稿所載內容根本與103年10月16日成交之買賣無涉！審酌原告此舉用意顯在誤導視聽。㈣第查原告雖提出如原證1之不動產買賣斡旋契約書1紙，然該斡旋契約書不僅載明有效斡旋期間僅至103年7月15日為止，甚且委託議價金額也僅為1億2,000萬元、而非買賣雙方於103年10月16日當面議定之成交價格1億5,000萬元。從而原告以一紙在簽締買賣契約當下已經失效之斡旋契約書援為本件請求之依據，委實令人不知所云。加上因為賣方根本不同意以1億2,000萬元之價格出售系爭不動產，原告更為此在該斡旋契約書上親自加註「支票取回洪春夏8/7」等字樣以示作廢，更足證明原告在103年10月16日與賣方當面議價及簽定買賣契約當下，該斡旋契約書早失其效力。再者，原告於提起本件訴訟前，曾另以被告公司法定代理人為被告，向本院起訴請求返還仲介費並遭判決駁回在案（案號：104年度訴字第2124號），依原告於該案中上訴理由乃稱「上訴人洪春夏係因被上訴人林鴻霖違背仲介契約，未將銀行貸款達1億2,000萬元始得簽定系爭不動產買賣契約停止條件轉告賣方尤東浩3人」等語，故依歷來相關案件之起訴內容觀之，原告究竟主張應為其取得買賣價格5成、1億，抑或是1億2,000萬元之貸款？退步言，本件原告起訴係稱必須貸款成交金額5成以上才有能力購買系爭不動產，惟原告日前以相同理由向本院起訴卻稱「伊僅具備2,500萬元且必須據銀行貸款達1億元始有資力購買總價1億5,000萬元之不動產」，又何來本件起訴再次改口陳稱之「須貸款成交金額5成以上才有能力向賣方購買系爭不動產」等語？凡此種種，適足證明本件原告起訴所陳與其檢具證物所為之主張，實前後矛盾不一且令人不知所云。㈤本件原告請求損害賠償亦無理由：①姑且先不論被告公司及法定代理人並無原告所稱未善盡仲介義務等情，惟原告所指原證1不動產買賣斡旋契約書早經作廢失其效力，何來本次起訴狀送達再為解除之可能？②再者，原告係依據解約協議書約定內容同意給付被告公司70萬元仲介費用，並同意由履保公司將前開仲介服務報酬直接匯入被告公司指定帳號。從而被告公司依系爭解約協議書約定受有原告給付服務報酬90萬元（包含賣方20萬元，買方即原告70萬元）即屬有據，更無原告片面所稱不當得利等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、原告主張其與被告於103年6月23日簽訂系爭斡旋契約，由被告居間協助原告購買系爭不動產，原告嗣與尤桂姍等3人就系爭不動產以1億5,000萬元成立買賣契約，嗣原告無法依買賣契約支付價金，遭尤桂姍等3人解除買賣契約，依約原告已付760萬元均應沒收，經原告一再與尤桂姍等3人協商，賠償580萬元之事實，業據提出不動產買賣斡旋契約書、不動產買賣契約書、解約協議書在卷可稽（本院卷第13至31頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張因系爭不動產買賣金額高達1億餘元，原告能籌借的現金有限，必須貸款成交金額5成以上，原告才有能力購買系爭不動產，乃在兩造系爭斡旋契約第12條特別約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」，原告擔心資金不足，貸款成數太低，被告公司負責人更保證絕無問題，其可協助貸款至8成以上，甚至對原告承諾「負責樹林博愛路段尤桂姍、尤東浩所有土地賣給洪春夏負責貸款義務」等語，原告因被告之承諾乃與尤桂姍等3人就系爭不動產以1億5,000萬元成立買賣契約，並依約支付被告70萬元仲介費，嗣後原告向銀行洽辦貸款，始發現根本無法貸到5成以上，遑論8成，被告亦未依承諾協助原告向銀行貸款8成以上，導致原告無法依買賣契約支付價金，遭尤桂姍等3人解除買賣契約，協商後賠償580萬元，被告顯未善盡其仲介義務，原告自得依民法第227條規定請求被告賠償580萬元損害中之70萬元，並得為解除系爭斡旋契約之意思表示，依民法第259條規定及不當得利之法律關係，請求返還仲介費70萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠本件兩造於103年6月23日簽訂系爭斡旋契約雖有約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」等語，惟系爭斡旋契約之承購總價款為1億2,000元，有效期限自買方簽署後至103年7月15日24時止（本院卷第13頁），而原告係以總價1億5,000元、於103年10月16日與尤桂姍等3人簽訂系爭不動產，後者總價高於前者3,000萬元，且後者簽訂時，已逾前者有效期限，故原告應不得依系爭斡旋契約，主張被告負有仲介居間或協助貸款之義務。至於原告提出被告法定代理人林鴻霖103年9月23日所書立手稿，固有記載「負責樹林博愛路段尤桂姍、尤東浩所有土地賣給洪春夏負責貸款業務」等語（本院卷第15頁），然其僅記載「負責貸款業務」而已，並未記載林鴻霖保證為原告辦妥貸款事宜或林鴻霖負有為原告取得貸款義務等明確文字，是原告據以主張：本件因系爭不動產買賣金額高達1億餘元，原告能籌借的現金有限，必須貸款成交金額5成以上，原告才有能力購買系爭不動產，乃在兩造系爭斡旋契約第12條特別約定「貸款若貸不到成交價的五成，此交易不成立」，原告擔心資金不足，貸款成數太低，被告公司負責人更保證絕無問題，其可協助貸款至8成以上，甚至對原告承諾「負責樹林博愛路段尤桂姍、尤東浩所有土地賣給洪春夏負責貸款義務（註：應為業務）」等情，尚無可取。

㈡被告抗辯原告於103年10月16日欲以總價1億5,000萬元向尤桂姍等3人買受系爭不動產，買、賣雙方乃會同於被告公司內當面議買賣總價款、付款方式，議約過程中，賣方曾詢及系爭不動產價值不斐，買賣總價更高達1億5,000萬元，原告是否果有充分資金如期履約？原告聞言後表示，其已覓妥銀行貸款，於簽約前更已自行偕同貸款銀行之臺灣銀行板橋分行經理與襄理前後5次勘查過系爭不動產，且渠等業在簽約前1天答應原告，將同意貸款1億2,000萬元予原告，要賣方毋庸擔心；假設貸款不足，原告也會在完稅前將貸款差額依約補足於履保專戶內等語，業據提出不動產買賣契約書及光碟為證（本院卷第67至82頁、第85頁），觀諸上開契約書第17條第1項記載：「貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶」等語，可見原告應已自行與銀行談妥貸款事宜，抑或充分考量自己資力狀況，確實能夠以1億5,000萬元款項購買系爭不動產，否則原告理應將如何貸款以給付買賣價金之重要條件明定於相關契約書中，而非反同意記載：「貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶」之顯不利於己之條款，益徵原告主張被告承諾為原告取得系爭不動產買賣總價1億5,000萬元5成、甚至8成銀行貸款之事實，應非屬真實。

㈢綜上所述，原告主張被告承諾為原告取得系爭不動產買賣總價1億5,000萬元5成、甚至8成銀行貸款之事實，並未舉證以實其說，尚難信為真實，故原告請求被告賠償解約損害70萬元及返還仲介費70萬元，合計140萬元，自屬無據。

五、從而，本件原告依民法第227條、第259條規定及不當得利法律關係，請求被告應給付原告140萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第一庭法 官 連士綱