臺灣新北地方法院105年度訴字第1871號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 09 月 30 日
• 法官: 黃信樺
• 法定代理人: 姚連地
• 原告: 趙哲言
• 被告: 亞昕國際開發股份有限公司法人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1871號原　　　告　趙哲言
訴訟代理人　趙建和律師
趙連泰律師
被　　　告　亞昕國際開發股份有限公司
法定代理人　姚連地
訴訟代理人　蔡順雄律師
鄭凱威律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國105年9月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰零玖萬零捌佰參拾捌元，及自民國一百零五年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零參萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰零玖萬零捌佰參拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國102年6月13日向被告承購坐落新北市新莊區副都心段一小段199、200、200-1、201、206、207、208、209地號土地持分及其上所興建之編號A2-15F建物1戶，加上B2-80、B2-81汽車停車位2位，兩造並簽立「亞昕向上預售房地買賣契約書」（原證1；下稱系爭買賣契約）。其中A2-15F之
房屋總價為新臺幣（下同）3,440萬元（含稅），包含土地
款26,832,000元及房屋款7,568,000元、停車位每位價額為
220萬元（含稅），以上合計總價為3,880萬元（3,440萬元
＋220萬元＋220萬元＝3,880萬元）。
㈡系爭買賣契約係被告事先印製供與消費者簽訂之定型化契約條款，惟其中關於房地、停車空間出售標示，及買賣價款部分，兩造則於系爭買賣契約中以第三條「特別磋商條款」之方式經各別磋商後，另行以打字明確載明兩造約定內容後，貼在系爭買賣契約中。系爭買賣第三條之內容詳如附表所示。而依附表所示系爭買賣契約第三條之圖表及說明可知，附表壹、所示之土地持分合計為118/10,000，即39.78平方
公尺，約12.03坪，此部分即係兩造磋商並經詳細計算後，
始得出之具體數值，並經兩造同意以「特別磋商條款」形式訂入系爭買賣契約，而屬系爭買賣契約特別磋商條款。
㈢原告已於105年1月5日給付約定價款與被告，並由被告全部
收迄（102年6月起至104年10月，訂約、各期款，含代辦費
用均已如期繳納。105年1月5日銀行貸款繳納2,708萬元，即除1%保留款外，餘已繳清。105年5月8日結清交屋款，被告
全數收迄並交屋）。詎料，原告於付清上開款項，並於105
年1月6日收受被告以電子郵件方式寄送之系爭買賣契約之土地及建物所有權狀影本（新北市新莊地政事務所104莊地字
第057255號所有權狀、104莊建字第027404號建物所有權狀
）後，與系爭買賣契約比對後，竟發現土地登記謄本上所登記之面積竟較系爭買賣契約所約定之土地面積短少6.07平方公尺。基此，按系爭房地買賣契約書第三條第壹項第一點、第貳項第一點及第二點可知，計算土地每平方公尺之單價係由系爭買賣契約之土地款總和除以土地持分總面精，即（26,832,000元＋1,716,000元＋1,716,000元）÷39.78平方公
尺，每一平方公尺之土地單價則為760,784元，從而，本件
被告共計短少給付6.07平方公尺之土地持分予原告，依兩造簽訂之系爭買賣契約第四條「面積誤差及價款找補」之規定，被告依約應找補原告共4,617,961元（計算式：每平方公
尺單價760,784元乘以短少之6.07平方公尺，四捨五入後共
計4,617,961元）。
㈣原告查知上揭土地持分短少之情況後，旋即與被告聯繫並多次商討如何就上揭土地持分短少情況擬定一合理補償方案，然於兩造協商期間，被告非但不予承認上揭錯誤，反而空言推拖此乃契約文字之記載錯誤云云，原告見被告根本毫無誠意解決兩造間關於系爭買賣契約所生之土地持分短少之爭議，便於105年1月19曰以台北市保安郵局第25號存證信函函告被告應儘速就上揭土地持分短少及溢收買賣價金之情況為合理妥善之處置，並要求被告就上開爭議擇一選擇補足原告短少之土地持分面積或減計價金找補價款，此部分尚有原告於105年1月19日寄予被告之台北市保安郵局第25號存證信函內容可稽，惟被告於收受原告上開存證信函後，期間兩造雖仍於105年2月2日、3月4日、4月8日、4月21日、4月26日、及5月6日以相關存證信函及被告函文持續溝通，甚或於105年3
月30日之新北市消保官之調解或105年5月10日之新北市消費爭議調解委員會調解，仍無法達成和解方案，被告持續堅持己見，逕認土地持分面積短少之爭議係屬契約文字之記載錯誤，拒不承認確有土地持分面積短少之情事存在，原告顯見兩造就此爭議遲遲無法達成共識，只得依法提起本訴以茲救濟。
㈤按為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提升國民消費生活品質，特製定本法，有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律；又定型化契約條款指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路或其他方法表示者亦屬之；再者，所謂個別磋商條款指契約當事人個別磋商而合意之契約條款；定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約；末按企業經營者在定型化契約中所使用之條款應本於平等互惠之原則、定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之定型化契約條款抵觸個別磋商條款之約定者，其抵觸部份無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分仍為有效。消費者保護法（下稱消保法）第1條、第2條第7、8、9款、第11條、第15條及第16
條定有明文。
㈥承上述，依法務部95年9月21日法律字第0950035512號函示
之內容亦可知，消保法第17條第1項規定：「中央主管機關
得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」其目的係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，係由中央主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款無效，準此，該公告係對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規命令。又中央主管機關依攄消保法第17條第1項規定公
告之應記載及不得記載事項，係屬對消費者權益之最低限度之保障事項，倘容許當事人以個別磋商方式訂定更不利消費者之契約條款，有使中央主管機關所公告之定型化契約應記載事項之內容淪為空談之虞，準此，前行政院消費者保護委員會「消費者保護法專案研究小組第63次會議」會議亦採認：「業者若以事先預擬部分空白之契約條款，主張係屬個別磋商條款排除主管機關應記載事項之效力為不適法」。末按消保法第4條企業經營者應提供消費者「充分與正確資訊」
之立法意旨，消保法第15條於解釋上應作目的性限縮解釋，意即「定型化契約條款」之內容，倘較「個別磋商條款」之約定更不利於消費者時，始有適用餘地；反之，「定型化契約條款」之內容倘較「個別磋商條款」之約定更有利於消費者，而消費者於磋商契約條款時所不知之情形，自仍應以「定型化契約條款」之內容，作為雙方權利義務之依據。行政院消費者保護處103年9月26日院臺消保字第1030056569號函著有要旨可參。
㈦再按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意後，買賣契約即為成立；又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其
價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常之效用，或契約預定效用之瑕疵;再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查
其所受領之物，如有發見有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，應即通知出賣人，不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於通知者，視為承認其所受領之物；末按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第345條、第354條第1項、第356第1、3項及第359條定有明文。而所謂物
之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減
少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。本件依兩造所簽訂之系爭買賣契約第三條之規定，可知此條款係屬兩造就系爭房地經個別磋商及協議後，經兩造同意訂入系爭買賣契約之內容而屬優先於定型化契約條款之「個別磋商條款」，今依被告所交付予原告之土地及建物之所有權狀所載，竟有移轉交付之土地持分較系爭買賣契約約定短少6.07平方公尺之瑕疵存在，致使原告受有溢付價金卻無法取得約定土地持分之損失。從而，依系爭買賣契約書第四條「面積誤差及價款找補」條款及消保法第15條之規定，被告自應就上揭短少之6.07平方公尺土地持分，依每1平方公尺之土地單價760,784元找補原告共計4,617,961元。職是，被告依民法第345條、第354條第1項及第359條之規定，本應就買賣標的物負有物之瑕
疵擔保責任，故被告於交付並移轉系爭房地所有權予原告時，既有實際移轉登記之土地總面積較系爭買賣契約所約定之土地總面積短少6.07平方公尺之瑕疵存在，原告自得依民法第359條物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告減少系爭買賣
契約之買賣價金，並依民法第179條規定，請求被告返還價
金4,617,961元。
㈧並聲明：
⒈被告應給付原告4,617,961元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠系爭買賣契約中有關房地或停車場之面積、土地持份之約定非「個別磋商條款」：
⒈按「本法所用名詞定義如下：…個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。」為消保法第2條第8款所明定。故個別磋商條款必須契約當事人對於特別條款之內容有磋商、協商而修正或增減原來之條約內容而後達成合意而言。
⒉查系爭買賣契約乃預售屋買賣契約，興建前所規劃每楝每戶或個別車位或因其樓層、位置之不同而異其面積及土地持份，然各戶別或車位之面積、土地持分等均係事先完成規劃而無磋商或異動之可能。亦即無論係由原告或任何第三人欲買受系爭編號A2-15F建物及B2-80、B2-81停車位此等標的，A2-15F建物土地持分均必為「98/10000」、B2-80停車位之土
地持分均必為「1/10000」、、B2-81停車位之土地持分均必為「1/10000」（其餘系爭買賣契約第三條所載之平方公尺
、坪、主建物面積等均同，不再贅述）。買賣雙方對於該等事先完成規劃之內容根本毫無磋商、協商而修正或增減原來規劃數字之可能，原告無論如何均無可能使前開土地持分比例有所調整，其至多僅能透過買受其他戶別方可能達到買受不同土地持分約定之目的，是可知系爭買賣契約中有關房地或停車位之面積、土地持分之約定顯非原告所稱消保法第2
條第8款之個別磋商條款。
⒊就系爭買賣契約之制式範本於第三條「房地、汽車停車空間出售標示及買賣總價款說明」之內容原均屬空白，待客戶選定所欲購買之戶別或停車位後，方以另行浮貼之方式將該戶別或停車位所預先規劃之面積等資訊約定於契約中。兩造真正有進行磋商者僅為原告欲購買何一戶別及何一停車位，對於此等戶別或停車位之選擇或可稱為磋商條款（假設語），然而經由選定戶別或停車位後，關於該戶別之土地持分等事先規劃之內容均無再另行磋商之餘地。故房地或停車位之面積、土地持分之約定確非個別磋商條款甚明。
⒋由是可知，系爭買賣契約於原告決定欲購買編號A2-15F建物及B2-80、B2-81停車位此等標的後，該建物及停車位之面積、土地持份均已確定而無磋商或異動之可能，則系爭買賣契約中有關房地或停車位之面積、土地持份之約定顯非原告所稱消保法第2條第8款之「個別磋商條款」。
㈡本件並無原告所稱短少給付之情事，自無系爭買賣契約第四條有關「面積誤差及價款找補」規定之適用：
⒈按「關於一定之數量，同時以文字及號碼表示者，其文字與號碼有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以文字為準。」、「關於一定之數量，以文字或號碼為數次之表示者，其表示有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以最低額為準。」分別為民法第4條、同法第5條所明定。
⒉本件原告所爭執者，不外為原證2「土地所有權狀」所載之
土地持份較系爭買賣契約第三條所約定之土地持份短少6.07平方公尺云云。然原告認有此一誤差答乃因系爭買賣契約第三條有關車位即B2-80、B2-81之土地持份、面積等資訊有誤寫誤繕所致，實則被告就系爭買賣契約之履行並無所謂坪數、面積給付短少之情事，自無「面積誤差及價款找補」之問題。
⒊系爭買賣契約第三條有關車位即B2-80、B2-81之土地持分等資訊均有誤寫誤繕之情事，此經比較系爭買賣契約附件三第一、㈠、2條之記載即明。亦即，針對前開車位之土地持分
，系爭買賣契約分別有「10/10000」、「萬分之1」之記載
，其就同一車位之土地持分有不同持分比例之記載甚為明確，今兩造對於二者之記載何者為締約之原意有所爭議，自應適用民法第4、5條之規定以認定應以何者為據。又系爭買賣契約附件三第一、㈠、2條係以「文字」即「萬分之1」為表示，而系爭買賣契約第三條係以「號碼」即「10/10000」為表示，則依民法第4條之規定，自應以「萬分之1」為兩造之原意。此外，縱認「萬分之1」同時有「文字」即「號碼」
而無民法第4條之適用，然系爭買賣契約附件三第一、㈠、2條所載之「萬分之1」相較於系爭買賣契約第三條所載之「
10/10000」，係屬較低額，則依民法第5條之規定，亦應以
「萬分之1」為兩造之原意。
⒋次查，原告雖稱系爭買賣契約附件三僅屬兩造締約前被告就系爭房地之資訊提供云云。然系爭買賣契約第二條有約定「買方購買之土地持份面積約9.99坪，應有權利範圍為約萬分之98（依地政機關登記為準，不含車位土地持分，若有承買車位者則另計【詳如附件（三）】）」等語，可知車位土地持分係以系爭買賣契約附件三所記載之內容為主要認定之依據，而系爭買賣契約第三條至多僅為附件三所約定內容之重申，此參附件三尚有經買受人即原告表明「已詳閱附件㈢之內容並已瞭解」等語，再由原告親自簽名於其上以表慎重，相較於系爭買賣契約第三條之內容並未要求原告另行簽名於其上，可知解釋上實應以附件三所記載之內容為實際車位土地持分之約定。另原告雖稱系爭買賣契約之附件內容其僅係配合被告銷售人員之指示逐項簽署云云。然而，依一般經驗法則而言，契約中需當事人另行簽名確認之部分，衡情該簽明之當事人均會特別注意、詳看其所載內容，原告稱其僅係配合簽約流程而不知其內容云云，洵不足採。又原告既已簽名於系爭買賣契約附件三而表明「已詳閱附件㈢之內容並已瞭解」等語，自應認原告確實同意且明瞭該附件㈢之所有內容，如原告欲為相反之主張，則應由原告舉證以實其說而負舉證之責。
⒌再查，原告雖又稱系爭買賣契約附件三第一、㈠、2條乃約
定「每一個平面大汽車停車位持份土地面積占基地總面積約萬分之1」等語，既稱「約」，可知實際土地持分應以系爭
契約第三條之記載為主云云。然系爭買賣契約附件三第一、㈠、2條之所以用「約」字表示，乃因買賣標的為預售屋，
而因預售屋於簽約時尚未實際興建完成，一般實務上多有所興建完成建物與原所規劃面積稍微出入之情形，此參系爭買賣契約第二條就建物土地持分亦係約定「買方購買之土地持份面積約9.99坪，應有權利範圍為約萬分之98…」等語即明，自不得據此稱系爭契約附件三第一、㈠、2條之約定無拘
束原告之效力。
⒍末查，原告雖稱系爭買賣契約乃定型化契約，就契約條款有爭議時應以有利於消費者為優先云云。然消保法第11條第2
項雖有規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」等語，惟按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條第2項定有明文，此
即學說上所謂不明確條款解釋原則，可知消保法第11條第2
項乃係針對定型化契約之各別條款如有不明確、模糊不清或使用不確定法律概念時之條款解釋原則。然就本件而言，無論係系爭買賣契約第三條所記載之「10/10000」或附件三第一、㈠、2條所記載之「萬分之1」，其用語均無任何不明確、模糊不清或使用不確定法律概念之情事，各別條款並無需解釋之必要，僅係因有誤寫、誤繕之情事，方需確認兩造之原意，就此應與消費者保護法第11條第2項之規定無涉，而
應適用民法第4、5條作為確認兩造原意之依據。
⒎參諸系爭買賣契約第三條、壹、三，有記載B2-80、B2-81之車位皆為長600公分、寬250公分，而系爭預售屋興建完成後，被告確實依照所約定之長、寬給付B2-80、B2-81停車位予原告，亦見本件並無所謂面積短少之情事。
⒏從而，系爭買賣契約房屋之土地持分為「98/10000」、B2-80停車位土地持分應為「1/10000」、B2-81停車位土地持分
應為「1/10000」，總計「100/10000」，與原證2之土地所
有權狀記載之「1000/100000」並無二致，故本件並無原告
所稱短少給付之情事，自無系爭買賣契約第四條有關「面積誤差及價款找補」規定之適用。
㈢原告應受系爭買賣契約第四條第七項之拘束而無請求所謂找補或減少價金之餘地：
⒈按「車位面積依實際產權登記坪數為主，如有誤差雙方約定互不找補。」、「本建物之汽車停車位，係按政府主管機關核准之停車數量設置，其汽車停車位應有之持分面積以地政機關登記為準，因此雙方特別約定，不論汽車停車位登記之持分面積誤差多寡，均不必互為找補。」為系爭買賣契約第四條第四項、第七項明定。
⒉退千萬步言，縱認系爭買賣契約第三條、壹、一之約定並無誤寫、誤繕之情事（假設語），然依系爭買賣契約第四條第七項之約定可知，不論汽車停車位登記之持分面積誤差多寡，均無找補規定之適用，則本件無論系爭車位所登記之土地持分面積是否有短少，原告自無請求找補之餘地。又民法第366條有規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之
瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」等語，可知物之瑕疵擔保責任得以特約免除之。從而，參諸系爭買賣契約第四條第四、七項之約定可知，兩造業以特約排除所謂汽車停車位登記持分短少之瑕疵，而被告就本件僅係因誤寫、誤繕始造成原告認為有瑕疵存在之情事，且於系爭買賣契約附件三第一、㈠、2條並有明確揭露「每
一個平面大汽車停車位持分土地面積占基地總面積約萬分之1」等語，難認被告有所謂故意不告之瑕疵之情事，故本件
原告依民法第345條等有關瑕疵擔保之規定請求減少價金，
洵屬無據。
⒊此外，參諸內政部所頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6條「房地面積誤差及其價款找補」之規定
可知，所謂「停車位登記持分面積」之找補本不在應記載事項之列，故此一事項乃得由當事人自行約定之。又參諸「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6條第2項規定：「依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」等語可知，其規定乃有意排除停車位之找補，是可知系爭買賣契約第四條第七項所約定「不論汽車停車位登記之持分面積誤差多寡，均不必互為找補。」等語除未違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定外，更與其規範意旨相符，自難認有任何不符合公平或違反平等互惠原則之情事，原告自應受系爭契約第四條第七項之拘束而無請求所謂找補或減少價金之餘地。
㈣原告就所主張減少價金金額之計算並非正確：
⒈首應說明者係，系爭B2-80、B2-81停車位土地款為1,716,000元，乃因系爭建案土地與建物之價款比為22﹪：78﹪，故
B2-80、B2-81停車位之總價各為2,200,000元，故土地款各
為2,200,000元×78﹪即1,716,000元。
⒉縱認本件應為價金之減少（假設語），然亦應以B2-80、B2-81停車土地款之金額為所應減少價金計算之依據，今原告於計算時連同房屋之土地款一併作為計算之基礎顯有違誤，茲說明如下：
⑴B2-80、B2-81停車位土地款為1,716,000元。
⑵B2-80、B2-81停車位誤載之面積各為3.37平方公尺。
⑶故每坪方公尺單價為509,199元（即1,716,000÷3.37=509,1
99，小數點以下四捨五入）。
⑷原告稱面積共短少6.07平方公尺，故所應減少之價金應為3,090,838元（即509,199×6.07=3,090,838，小數點以下四捨
五入）。
⑸綜上，縱認本件原告有所謂減少價金之權（假設語），其金額亦僅為3,090,838元
⑹應補充說明者，B2-80、B2-81停車位售價分別為2,200,000
元、2,200,000元，總價為4,400,000元，如與原告聲明所主張減少價金之金額即4,617,961元相比，形同於B2-80、B2-81停車位原告除無需支付任何費用即可取得外，每個車位尚
可獲得約108,980元之退款，此顯非合理。縱與前開被告所
重新計算所謂應減少之價金3,090,838元相比，形同於B2-80、B2-81停車位每個售價僅為654,581元，此除與系爭買賣契約所約定之價金差距甚大外，亦不符周遭停車位之行情。以上不符合常情、經驗法則之結果均再再顯示原告主張之不合理及系爭契約確係誤寫誤算。
㈤從而，依系爭買賣契約之約定，B2-80、B2-81停車位之土地持份應分別為基地總面積「萬分之1」，系爭買賣契約第三
條、壹、一所記載之「10/10000」乃因誤寫誤繕所致（其中有關平方公尺、坪數欄位之記載亦因「10/10000」之誤繕而有誤載）。故系爭買賣契約房屋之土地持份為「98/10000」、B2-80停車位土地持份應為「1/10000」、B2- 81停車位土地持份應為「1/10000」，總計「100/10000」，與原證二土地所有權狀記載之「1000/100000」並無二致，故本件並無
原告所稱短少給付之情事，自無系爭買賣契約第四條有關「面積誤差及價款找補」規定之適用。若果原告之主張可採，而以停車位之土地持份為基地總面積「10/10000」計算之，各區分所有建物及停車位之土地持份總和將遠超過系爭建物所坐落之土地之實際面積，更見原告主張並非可採。
㈥答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張：其於102年6月13日以總價3,880萬元向被告買受
坐落新北市新莊區副都心段一小段199、200、200-1、201、206、207、208、209地號土地上原告所起造之編號A2-15F建物1戶，加上編號B2-80、B2-81汽車停車位2位，及坐落之土地持分，兩造並簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約書第三條所載之內容詳如附表所示。原告業已依系爭買賣契約給付全部價金與被告，被告則將新北市○○區○○○段○○段000
地號土地應有部分1000/100000，及其上建號2872號建物全
部，於104年12月24日移轉所有權登記與原告之事實，為被
告所不爭執，並有「亞昕向上預售房地買賣契約書」影本暨統一發票影本、土地所有權狀影本、建物所有權狀影本等件附卷可稽（原證1、原證2；見本院卷第17至53頁），堪信為真實。次查，原告所買受之前開不動產，位於被告於前開土地上所起造之建造執照號碼101莊建字第000425號之地上24
層地下3層共94戶之建築物（下稱系爭建案），此亦為兩造
所是認（見本院卷第119頁），並有上開建造執照影本附卷
可稽（見本院卷第28頁），而堪認定。
四、原告主張：依系爭買賣契約之約定，原告所購買之土地持分合計應為118/10000，即39.78平方公尺，然被告僅移轉1000/100000之土地持分即33.71平方公尺與原告，短少6.07平方公尺，是以原告購買系爭土地每1平方公尺單價760,784元計算，被告依系爭買賣契約第四條約定，應找補原告4,617,961元。故就上開土地短少部分，被告應依民法第345條、第354條第1項、第359條規定，對原告負物之瑕疵擔保責任，是
原告依民法第359條請求減少價金4,617,961元，並依民法第179條規定請求被告返還該價金等語。被告則否認原告購買
之土地持分為118/10000，並以：原告購買之B2-80、B2-81
汽車停車位2位，搭配之土地持分應各為1/10000，而非10/10000，系爭買賣契約第三條係誤載等前揭情詞為辯。經查：㈠關於系爭買賣契約第三條是否為兩造「個別磋商條款」之爭點：
⒈按消保法第3條第7、8款規定：「定型化契約條款：指企
業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。」。
⒉原告主張：系爭買賣契約為被告提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約之定型化契約一節，為被告所是認。而查，系爭買賣契約第三條「房地、汽車停空間出售標示及買賣總價款說明」之內容詳如附表所示，除先標明原告購買之戶別為A2-15F，車位為B2-80、B2-81外，第壹大項第一點係以表格方式分別載明A2-15F、B2-80、B2-81之土地持分，以及各該土地持分折算之面積（「平方公尺」及「坪數」）；第二點係以表格方式載明主建物A2-15F各細項之面積（「平方公尺」及「坪數」）；第三點係以表格之方式載明B2-80、B2-81之停車位之建物登記面積（「平方公尺」及「坪數」），與停車位建物之性質、長度與寬度。第貳大項第一點係記載主建物A2-15F部分之土地價款、房屋價款分別為何；第二點係記載B2-80、B2-81之停車位之土地價款、房屋價款分別為何，並分別經原告及公司營業員於該條款上蓋章，此有系爭買賣契約書可證（見本院卷第19頁），顯然該第三條內容，為兩造就系爭買賣之買賣標的物及價金所為之具體約定，為構成系爭買賣契約成立之主要內容，即買賣標的與價金之意思合致。而原告主張：系爭買賣契約第三條之約定，係由被告公司人員另行繕打列印後，再貼入系爭買賣契約第三條處乙情，亦為被告所是認，並陳稱：買賣契約第三條本來是空白的，等到客戶選定哪一戶之後再打入表格，得出多少平方多少坪，再將最後的資料浮貼在契約上面。系爭買賣契約第三條之內容為被告所記載及計算等語（見本院卷第119至120頁）。足認系爭買賣契約第三條並非被告預先擬定之定型化契約條款，而係當事人個別磋商而合意之契約條款，且經原告及公司營業員於該條款上蓋章確認，該條之約定自屬消保法第3條第8款規定之個別磋商條款甚明。是被告辯稱系爭買賣契約第三條之約定非屬個別磋商條款云云，洵無足採。
㈡關於系爭買賣契約第三條就B2-80、B2-81汽車停車位所搭配之土地持分之記載，被告應否受拘束之爭點：
⒈查系爭買賣契約第三條「房地、汽車停空間出售標示及買賣總價款說明」第壹項記載原告購買之戶別為A2-15F，車位為B2-80、B2-81，並載明系爭建案之基地其土地總面積為3,371.07平方公尺，及以表格方式載明系爭買賣標的之土地持分合計為118/10000，即39.78平方公尺，約12.03坪，以及記
載此土地持分係包含A2-15F之土地持分98/10000，即33.04
平方公尺，約9.99坪，以及B2-80停車位之土地持分10/10000，即3.37平方公尺，約1.02坪，以及B2-81停車位之土地持分10/10000，即3.37平方公尺，約1.02坪（見本院卷第19頁）。經核以系爭建案基地總面積3,371.07平方公尺，計算土地持分10/10000之面積為3.37平方公尺（3,371.07×10/100
00＝3.37），即約1.02坪（3.37×0.3025＝1.02），是系爭
買賣契約第三條關於此部分之計算並無錯誤之情事。
⒉次查，系爭買賣契約第二條「房地標示及買賣權利範圍」第一項記載：「土地座落：新北市新莊區副都心段一小段199
、200、200-1、201、206、207、208、209地號土地上，依
土地登記謄本標示記載之面積，合計3371.07平方公尺（約
1019.75坪）（以下簡稱本基地），土地使用分區為第二種
住宅區，買方購買之土地持分面積約9.99坪，應有權利範圍約萬分之98（依地政機關登記為準，不含車位土地持分，若有承買車位者則另計【詳如附件三】。…」（見本院卷第18頁），以及系爭買賣契約之附件三「本約銷售面積、持分之計算及公共設施之分攤」第一條記載：「土地持分說明如下：㈠汽車停車位土地持分：⒈…⒉每一個平面大汽車停車位持分之土地面積佔基地總面積約萬分之1。⒊每一個平面
小汽車停車位持分之土地面積佔基地總面積約萬分之1。」
（見本院卷第29頁）。是系爭買賣契約第三條關於主建物A2-15F搭配之土地持分98/10000，與第二條約定相符，應屬無誤。惟關於B2-80、B2-81之停車位搭配之土地持分均記載10/10000，明顯與系爭買賣契約附件三第一條之記載不符，固可認系爭買賣契約關於停車位搭配之土地持分之記載，確有錯誤之情事，然此錯誤究係系爭買賣契約第三條關於B2-80
、B2-81之停車位搭配之土地持分之記載有錯誤，抑或是系
爭買賣契約附件三第一條關於汽車停車位搭配之土地持分記載有誤，並非無疑。而系爭買賣契約之附件三為被告預先擬定之定型化契約條款，且附件三僅為被告就其系爭建案之建物銷售面積之計算、土地持分之計算、公共設施分攤之說明，並非兩造間針對系爭買賣契約之買賣標的所為之具體約定，又被告於附件三關於系爭建案每一汽車停車位搭配之土地持分，亦僅記載大約之持分為何，且無此部分計算式之說明。是兩造間之買賣標的為何，自應以經兩造磋商之系爭買賣契約第三條之約定為據。至於原告於附件三被告預先擬定之「已詳閱附件㈢之內容並已瞭解」處簽名、蓋章，至多僅能認原告已瞭解附件三之內容，即瞭解被告就其系爭建案之建物銷售面積之計算、土地持分之計算、公共設施分攤所為之說明，非謂兩造不得就買賣標的另為特別約定。況關於系爭建案之區分所有建物每一建號，以及每一汽車停車位，所應分擔之土地應有部分為何，係由被告自己配賦分配後，再向地政機關辦理第一次登記，此為被告所自承（見本院卷第119頁），並非有何法令規定強制系爭建案之每一法定大停車
應分擔之土地持分應為1/10000，因此兩造間於系爭買賣契
約第三條既已具體約定原告所購買之B2-80、B2-81之汽車停車位所配賦之土地持分皆為10/10000，而非附件三所載之「約萬分之一」，更已進一步於第三條約明B2-80、B2-81之汽車停車位每一位總價款220萬元，及此價款係包含土地款1,716,000元及房屋款484,000元。則縱然此約定致被告以遠低
於市價之價格出售該停車位與原告，然基於契約自由原則，此本為買賣契約之當事人可自行磋商約定之事項，並無違反何強制規定，自屬有效，被告理應受拘束，縱使被告因而受不利益之結果，亦不得事後翻異。再者，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，消保法第15條已定有明文。是個別磋商條款之效力原則上本應優於定型化契約條款之效力。
⒊又系爭買賣契約之附件三為被告預先擬定之定型化契約條款，且內容僅為被告就其所起造之系爭建案之建物銷售面積之計算、土地持分之計算、公共設施分攤對全部買方所為之一致說明，且關於系爭建案每一汽車停車位所配賦之土地持分，僅記載大約之持分，是附件三並非關於兩造間系爭買賣契約之買賣標的為何之約定。而兩造間已於系爭買賣契約第三條就原告買受之汽車停車位為何，及該停車位配賦之土地持分與折算之土地面積，乃至此部分土地持分之價款為何，均已記載明確，是系爭買賣契約第三條並無前後記載不一，或辭句模糊，或模稜兩可之情事，故該條約定之文字業已表示當事人真意，無須別事探求，即不能反捨契約文字更為解釋，而且與民法第4條：「關於一定之數量，同時以文字及號
碼表示者，其文字與號碼有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以文字為準。」、第5條：「關於一定
之數量，以文字或號碼為數次之表示者，其表示有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以最低額為準。」之規定均無涉。因此，被告抗辯系爭買賣契約第三條關於原告買受之汽車停車位所配賦之土地持分與附件三之記載不符，附件三始為兩造之真意，以及抗辯應依民法第5條規定
以最低額即附件三之記載為準云云，皆無足採。
⒋次查，系爭買賣契約第三條關於B2-80、B2-81之停車位搭配之土地持分均記載10/10000，與系爭買賣契約附件三第一條關於被告就系爭建案之每一平面大汽車停車位所自行配賦之土地持分約萬分之一不符，可能係系爭買賣契約第三條此部分之記載有錯誤，亦有可能是系爭買賣契約附件三第一條此部分之記載有誤，業如前述。是被告單憑上開二部分之記載不符，即謂係系爭買賣契約第三條之記載有誤，而非附件三有誤，已難認有據，且其此部分所辯，為原告所否認，被告就其上開所辯提出證據證明，難以採憑。況縱此不符確係因系爭買賣契約第三條此部分之記載有誤寫、誤算之情事，惟按民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表
意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，是錯誤之意思表示在未經依法撤銷前並非當然無效，且依同法第90條規定，上開撤銷權自意思表示後，經過一年而消滅。而系爭買賣契約第三條關於原告購買之汽車停車位所配賦之土地持分、折算之面積，以及此部分土地價款之記載縱均係被告所誤寫、誤算，亦顯係被告自己之過失行為所造成之錯誤，依民法第88條第1項但書之規定，被告就
其此部分意思表示本不得撤銷，遑論系爭買賣契約自102年6月13日兩造簽立迄今早已逾1年之除斥期間，被告從未撤銷
其部分之意思表示，即不容被告僅以其就系爭買賣契約第三條此部分之記載有錯誤為由，作為其得不受該條約定拘束之藉口。至於被告抗辯系爭建案每一汽車停車位之土地持分，如以基地總面積10/10000計算之，各區分所有建物及停車位之土地持分總和將遠超過系爭建案所坐落之土地之實際面積一節，並未提出任何證據證明，且縱然屬實，此亦僅為被告自行計算配賦系爭建案各筆區分建物與汽車停車位之土地持分是否有計算錯誤之問題，而此內心計算並未成為被告意思表示之內容，乃所謂之隱藏性錯誤，應屬動機錯誤，依法本不得撤銷，遑論被告逾期迄未曾為任何撤銷之意思表示。是被告執此理由，而謂原告之請求非可採云云，亦無可取。
㈢關於原告可否就被告移轉登記與原告之土地持分不足，依民法第359條請求減少價金之爭點：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第348條第1項、第354條前段、第359條前段分別定有明文。本件原告以系爭買賣契約向被告所買受之不動產，其中2個汽車停車位所配賦
之土地持分，被告各短少移轉應有部分9/10000與原告，而
具有足使其買賣標的物之價值減少之瑕疵，是被告自應對原告負物之瑕疵擔保責任。
⒉被告雖抗辯：依系爭買賣契約第四條第四、七項之約定：「…車位面積依實際產權登記坪數為主，如有誤差雙方約定互不找補。…本建物之汽車停車位，係按政府主管機關核准之停車數量設置，其汽車停車位應有之持分面積以地政機關登記為準，因此雙方特別約定，不論汽車停車位登記之持分面積誤差多寡，均不必互為找補。」，故兩造已以特約免除汽車停車位登記持分短少之瑕疵，原告不得請求減少價金云云。然依上開約定之文義，明顯可知係針對買方所購買之停車位所占系爭建案共同使用「建物」之持分與面積所為之約定，此參上開第四條第七款規定「『本建物』之汽車停車位…」即可明。再酌以綜觀系爭買賣契約之各條款，包含第三條，均未就汽車停車位占系爭建案共用部分建物之持分為何，為任何之約定，以及依原告所提建物所有權狀影本（見本院卷第53頁），記載原告所購買之新北市○○區○○○段○○段0000○號建物（即A2-1 5F）含建號2908號之共有部
分，權利範圍1071/100000（此共有部分建物之持分，則係
包含停車位編號80之權利範圍293/100000，以及停車位編號81之權利範圍293/100000等），可證上開法定停車位係以系爭建案地下二樓建號2908號共有部分建物之持分方式辦理產權登記。是該法定停車位登記之共有部分建物持分，自需於系爭建物完工後，始能按該車位之面積占全部公共設施總面積之比例加以計算而得，非可由被告於「預售」系爭房地時即得任意配賦該共有部分建物之持分，始有系爭買賣契約上開第四條第四、七項約定之必要。此再觀被告於系爭買賣契約附件三第二條第㈢項、第五、六條亦載明：「本約『建物』銷售面積（即產權登記面積）是指…㈢法定、自設汽車停車位持分『建物』面積。…本約第二條第三項之法定、自設汽車停車位，係指…，汽車停車位面積包括停車位置、部分車道等必要空間，由停車位承購人持分共有。停車位應有之持分面積以完工後依地政單位最後登記者為準。本約除主建物及附屬建物有單獨所有權狀外，公共設施面積，依現行地政機關規定各區分所有權人均採共同使用持分方式登記。法定、自設汽車停車位之登記方式，依地政機關規定方式辦理。」自明。是被告將系爭買賣契約上開關於法定停車位所占系爭建案共有部分建物之持分比例之約定，援引為係兩造就原告購買之系爭停車位所配賦之土地持分無庸找補之約定，顯然有誤，自不足採。
⒊被告另抗辯：其已依系爭買賣契約第三條第壹項第三點所載之B2-80、B2-81二停車位之長、寬約定交付該停車位與原告，並無短少之情事云云。然系爭買賣契約第三條第壹項第三點為關於「汽車停車空間『建物』登記面積如下：」之約定，其中關於B2-80、B2- 81二停車位之長度均為600公分、寬度均為250公分，乃該停車位於系爭建案地下二樓建物共同
使用部分所約定專用之範圍，與該停車位所配賦之土地持分為何無關。是被告上開所辯，顯無可採。
⒋因此，被告就原告所買受之系爭2個汽車停車位所配賦之土
地，既各短少給付原告應有部分9/10000，則自應對原告負
物之瑕疵擔保責任，因此原告依民法第359規定請求減少價
金，應屬有據。
㈣關於原告依不當得利請求被告返還4,617,961元及法定遲延
利息有無理由之爭點：
⒈原告主張：其依系爭買賣契約向被告買受之土地持分合計為118/10000（折算土地面積為39.78平方公尺），即包含A2-15F建物之土地持分98/10000，以及B2-80、B2-81二個汽車停車位之土地持分各10/10000。然被告僅移轉新北市○○區○○○段○○段000地號土地應有部分1000/100000與原告，短少之180/100000，折算面積約6.07平方公尺，基於同一地號土地之單位價值應屬一致方屬合理，故以其購買土地之總價款30,264,000元換算每一平方公尺土地之單價為760,784元
，故其得請求減少之價金為4,617,961元（760,784元×6.07
平方公尺）等語。
⒉然買賣標的物之價金，基於契約自由原則，本得由買賣當事人自行約定，已如前述。且查，兩造於系爭買賣契約第三條已明白約定，A2-15F建物之土地持分98/10000，折算面積為33.04平方公尺，其土地價款為26,832,000元，故換算每平
方公尺單價為812,107元（計算式：26,832,000元÷33.04㎡
＝812,107元；元以下四捨五入）。另約定B2-80、B2-81二
個汽車停車位之土地持分各10/10000，折算面積各為3.37平方公尺，其土地價款各為1,716,000元，故換算每平方公尺
單價為509,199元（計算式：1,716,000元÷3.37㎡＝509,19
9元；元以下四捨五入）。是兩造於系爭買賣契約就同一筆
基地，配賦予主建物之單價與配賦予汽車停車位之單價，本即為不同之約定。而被告本件所短給原告之土地持分，係B2-80、B2-81二個汽車停車位之土地持分各9/10000，已如前
述，合計此部分短少之土地持分為18/10000，折合面積約6.07㎡（計算式：3,371.07㎡×18/10000＝6.07㎡；小數點2
位數以下四捨五入），則原告得主張減少之價金，自應以兩造就該停車位配賦之土地所約定之單價計算始合理。因此，原告得請求減少之價金應為3,090,838元（計算式：509,199元×6.07㎡＝3,090,838元；元以下四捨五入）。
⒊職是，原告已給付全部價金與被告，此為被告所不爭執，而買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還。因此，原告依民法第179條不當得利之法則，自得請求被告返
還3,090,838元。
五、從而，原告依其與被告間系爭買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，並就減少之價金，依民法第179條不當得利法律關係，訴請被告返還3,090,838元，及自起
訴狀繕本送達翌日即105年6月22日起（見本院卷第94頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日民事第三庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日書記官 李惠茹
附表：（系爭買賣契約第三條內容）
*******************************************************
第三條：房地、汽車停空間出售標示及買賣總價款說明
戶別：A2-15F 車位：B2-80、B2-81
壹、本約房屋、汽車停車空間之土地持分及建物面積標示如
下：
一、本契約土地總面積為：3,371.07平方公尺，土地持分及
面積明細如下：
┌───┬─────┬────┬────┐
│項目 │土地持分 │平方公尺│坪 │
├───┼─────┼────┼────┤
│A2-15F│98/10000 │33.04 │約9.99 │
├───┼─────┼────┼────┤
│B2-80 │10/10000 │3.37 │約1.02 │
├───┼─────┼────┼────┤
│B2-81 │10/10000 │3.37 │約1.02 │
├───┼─────┼────┼────┤
│合計 │118/10000 │39.78 │約12.03 │
└───┴─────┴────┴────┘
二、房屋建物登記面積如下：
┌───────────┬────┬────┐
│項目 │平方公尺│坪 │
├───────────┼────┼────┤
│房屋建物登記總面積 │220.37 │約66.66 │
├───┬───────┼────┼────┤
│包含 │1.主建物面積 │123.97 │約37.50 │
├───┼───────┼────┼────┤
│ │2.陽台面積 │9.82 │約2.97 │
├───┼───────┼────┼────┤
│ │3.雨遮面積 │13.69 │約4.14 │
├───┼───────┼────┼────┤
│ │4.共有面積 │72.89 │約22.05 │
└───┴───────┴────┴────┘
★專有面積占本房屋登記總面積之比例：66.92%
三、汽車停車空間建物登記面積如下：
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│車位編號│性質 │平方公尺│坪 │ 長 │ 寬 │
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│B2-80 │法定大車位│31.61 │約9.56│ 600cm│ 250cm│
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│B2-81 │法定大車位│31.61 │約9.56│ 600cm│ 250cm│
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貳、本約房屋及汽車停車空間總價明細如下：
本契約買賣總價款為新台幣（以下同）38,800,000元整
一、房屋總價如下：
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│項目 │金額 │
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│房屋總價 │34,400,000元（含稅）│
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│包含：土地款│26,832,000元 │
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│ 房屋款│7,568,000元（含稅） │
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│房屋款包含項目如下： │ 金額 │
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│主建物部分 │ 4,562,053元（含稅）│
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│陽台部分 │ 323,621元（含稅） │
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│雨遮部分 │ 0元（不計價） │
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│共有部分 │ 2,682,326元（含稅）│
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│小計 │ 7,568,000元（含稅）│
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★附屬建物除陽台外，其餘項目不計入買賣價格。
二、車位總價如下：
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│項目 │金額 │
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│B2-80號車位總價 │2,200,000元（含稅） │
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│包含：土地款 │1,716,000元 │
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│ 房屋款 │484,000元（含稅） │
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│B2-81號車位總價 │2,200,000元（含稅） │
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│包含：土地款 │1,716,000元 │
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│ 房屋款 │484,000元（含稅） │
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