臺灣新北地方法院105年度訴字第2209號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2209號原　　　告　冠鈞投資股份有限公司法定代理人　陳珍珠訴訟代理人　謝天仁律師余淑杏律師許原浩律師陳建至律師被　　　告　美松彰生醫科技股份有限公司法定代理人　陳妙珍被　　　告　呂秋燕楊美霞甲基生醫科技股份有限公司上　一　人法定代理人　張聰逸上三人共同訴訟代理人　余欽博律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國106年10月11 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告美松彰生醫科技股份有限公司、甲基生醫科技股份有限公司應將如附圖1所示門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○號十一樓房屋全部騰空遷讓返還原告。被告美松彰生醫科技股份有限公司應自民國一百零五年一月一日起至騰空遷讓返還上列房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元及給付原告新臺幣參萬伍仟元。被告甲基生醫科技股份有限公司應自民國一百零五年七月十六日起至騰空遷讓返還上列房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元及給付原告新臺幣壹萬伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告美松彰生醫科技股份有限公司、甲基生醫科技股份有限公司負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告美松彰生醫科技股份有限公司、甲基生醫科技股份有限公司以新臺幣肆佰柒拾肆萬貳仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項有關按月賠償部分，於到期原告各以新臺幣壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。但於到期被告美松彰生醫科技股份有限公司各以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行；金錢給付部分，於原告以新臺幣壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告美松彰生醫科技股份有限公司以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項有關按月賠償部分，於到期原告各以新臺幣伍仟元供擔保後，得假執行。但於到期被告甲基生醫科技股份有限公司各以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行；金錢給付部分，於原告以新臺幣伍仟元供擔保後，得假執行。但被告甲基生醫科技股份有限公司以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「⒈被告美松彰生醫科技股份有限公司（下稱美松彰公司）應將門牌號碼為新北市○○區○○路000號11樓房屋（如附圖1即新北市板橋地政事務所99年建物測量成果圖，下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告。⒉被告美松彰公司應自民國105 年1月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月賠償原告相當租金之不當得利新臺幣（下同）35,000元及按月給付違約金175,000元。⒊被告甲基生醫科技股份有限公司（下稱甲基公司）應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。⒋被告甲基公司應自105年7月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月賠償原告相當租金之不當得利15,000元及按月給付違約金75,000元。」最後變更如後述二、㈡所示，核其所為變更之訴，均係基於原告所主張被告美松彰公司、甲基公司等無權占有系爭房屋之同一基礎事實（詳如後述二、㈠所示），且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上列規定及說明，並無不合，應予准許。㈡被告美松彰公司未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：㈠伊將所有系爭房屋分別出租予被告美松彰公司、甲基公司，並各簽立房屋租賃契約書（下稱美松彰公司租約、甲基公司租約），約定被告美松彰公司部分之租期自104年1月1日起至104年12月31日止，租金每月35,000元；被告甲基公司部分之租期自103年7月16日起至105年7月15日止，租金每月15,000元。上列租期皆已屆至。伊因當時有出賣系爭房屋之計劃，先於104年10月13日寄發台北雙連郵局存證信函告知被告美松彰公司租賃契約於104年10月31日終止，惟未獲回覆，伊遂於104年12月29日寄發存證信函聲明屆期不再續約及 105年6月29日再次寄發存證信函重申租期已於104年12月31 日屆滿，若不即時遷讓房屋將請求違約金等語；伊亦先於105年6月15日寄發存證信函予被告甲基公司表明不同意續租並請求遷讓房屋、給付違約金，惟被告美松彰公司及甲基公司皆置之不理，至今皆未遷移。因此，被告美松彰公司及甲基公司於租賃期限屆滿後仍使用系爭房屋即屬無權占有。又依美松彰公司租約、甲基公司租約第6條、第17條約定，被告美松彰公司應自105年1月1日起至遷讓系爭房屋完畢止，按月給付伊租金五倍之違約金即175,000元；被告甲基公司應自105年7月16日起至遷讓系爭房屋完畢止，按月給付伊租金五倍之違約金即75,000元，且被告美松彰公司應自105年1月1日起至遷讓系爭房屋完畢之日止，按月給付伊相當租金之不當得利35,000元；被告甲基公司應自105年7月16日起至遷讓系爭房屋完畢之日止，按月給付伊相當租金之不當得利15,000元。又被告呂秋燕及被告楊美霞分別擔任美松彰公司之董事，因其2人與原告於刑事上有租金侵占糾紛，此與本件訴訟有法律上利害關係，爰一併列為被告起訴。㈡爰依民法第767條第1項前段、第179條規定及美松彰公司租約、甲基公司租約之法律關係聲明求為判決：⒈被告美松彰公司、甲基公司應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。⒉被告美松彰公司、被告呂秋燕及被告楊美霞應自105年1月1 日起至騰空遷讓返還上列房屋之日止，按月連帶給付原告210,000元。⒊被告甲基公司應自105年7月16日起至騰空遷讓返還上列房屋之日止，按月給付原告90,000元。⒋原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告甲基公司、呂秋燕、楊美霞則以：㈠依張劉大智及許振燿三人約定合資購買系爭房屋以經營設立公司，被告甲基公司及另一被告美松彰公司乃係基於合資協議而有權占有系爭房屋，有占有系爭房屋之正當權源，許振燿及其配偶陳珍珠二人所實際經營之原告公司自應受前開合資協議之拘束，其提起本訴顯無理由：訴外人張建國及許振燿、劉大智等三人於99年間多次見面商談有關共同出資合資成立公司經營事業事宜，故協議由三人等比例出資購買廠房及成立事業，公司名稱暫定為松彰生醫科技股份有限公司（下稱松彰公司），該合資事業之執行，非屬檢驗醫療技術部分皆由許振燿負責處理。嗣經許振燿於新北市土城區覓得合適經營之系爭房屋及其基地，並經張建國及劉大智至現場看屋後同意以出資人三人之名義或松彰公司名義購買系爭房屋及其基地作為廠房之用，張建國及劉大智均未曾同意以原告名義購買，茲因該廠房斯時市價約1,500萬元，故張建國依前述三方協議，以其配偶即被告呂秋燕之帳戶於99年9月23 日匯款500萬元至松彰公司籌備處於中國信託北新店分行所開立之000000000000帳號之帳戶內，該帳戶係由許振燿負責管理張建國及劉大智之出資款項並負責實際操作執行購買廠房等事宜，嗣因松彰公司名稱問題，因而另行成立被告美松彰公司，許振燿因此先自松彰公司帳戶內匯回500萬元至呂秋燕帳戶，並提議三人預計出資之1,500萬元，可以一半750萬元購買系爭房屋及其基地，另一半開設公司，並以公司資金支應房貸，經張建國及劉大智同意，許振燿因而指示張建國應各匯款250萬元至美松彰公司籌備處及以許振燿為實際負責人，其配偶陳珍珠為登記負責人之原告帳戶內，張建國因而依許振燿指示由被告呂秋燕之帳戶內於100年1月25日及同年2月14日各匯款250萬元至美松彰公司籌備處及原告之帳戶內。劉大智及被告楊美霞亦為相同比例之出資。張建國、劉大智、許振燿等三人當時擬委由李賢雄負責主要業務，美松彰公司則由許振燿邀約而來與張建國及劉大智事先均不認識之陳妙珍擔任負責人，董事分別為被告呂秋燕及被告楊美霞擔任，監察人則為陳珍珠，惟因斯時李賢雄之妻患有重病，故美松彰公司業務發展進度暫時停頓。於103年初，許振耀告知張建國及劉大智二人美松彰公司營運資金已不足支付日常開銷及房貸而要求應另行出資，三人決議各增資100萬元，張建國並透過被告呂秋燕之帳戶於103年1月20日匯款100萬元至美松彰公司之帳戶，劉大智及被告楊美霞亦為相同比例之出資，復因李賢雄之妻於103年間逝世後，三人再邀李賢雄參與公司事務，因美松彰已閒置太久，故三人決定於103年7月另設被告甲基公司以延續事業，由李賢雄負責實際業務，董事長原為李賢雄，董事為張聰逸及楊美霞，監察人則為許振燿，李賢雄並介紹黃謙銘為經理人，後因黃謙銘侵占公款避不見面（經臺灣士林地方法院檢察署104年度偵字第14950號提起公訴），張建國、許振燿及劉大智三人決定檢討合資協議之成效，乃委由被告甲基公司董事張聰逸（後繼任為董事長）釐清投資之系爭房屋及其基地、被告美松彰公司及甲基公司之帳目。許振燿及陳珍珠未得張建國及劉大智同意，將張建國及劉大智出資欲以三人名義或合資事業公司名義購買系爭房屋及其基地作為廠房，逕以許振燿及陳珍珠所實際經營之原告名義購買並登記為原告所有，許振燿未得張建國及劉大智之同意下，私自以給付系爭房屋（廠房）租金為名義，會同陳珍珠、陳妙珍，自被告美松彰公司存款挪移資金以給付房租為名義匯款予原告。張建國乃對許振燿、陳珍珠、陳妙珍提起侵占等告訴，前雖經臺北地檢署為不起訴處分，經再議後，業亦發回由臺北地檢署105年偵續字第230號則股檢察官續行偵查中。㈡證人張建國及劉大智所為證言可證實系爭房屋及其基地應為許振燿違反其與張建國、劉大智之合資協議內容，擅將之登記為其擔任實際負責人之原告名下，原告主張掛靠投資，乃係臨訟杜撰之辯詞。依證人張建國與許振燿以Line通訊軟體所為對話紀錄觀之，原告所言掛靠投資並非事實。原告辯稱系爭房屋為原告先於99年9月4日以總價1700萬元向華鼎公司購買等語，進而主張與被告美松彰公司及甲基公司無關，亦與客觀證據不合。被告美松彰公司及甲基公司均有權占有使用系爭房屋及其基地，原告至多僅為借名登記之登記名義人，應受張建國、劉大智、許振燿三人投資購買廠房經營事業之協議拘束，其訴請被告甲基公司遷讓房屋及給付不當得利及違約金，顯無理由。㈢有關原告主張與被告美松彰公司間就系爭房屋立有租賃契約並約定每月給付35,000元部分，實屬不實，被告呂秋燕及楊美霞（任被告美松彰公司董事）從未見聞該租約，合資協議之當事人張建國及劉大智亦未曾聽聞該租約，被告否認原證四房屋租賃契約書之真正：被告美松彰公司相關款項帳務皆由許振燿處理，許振燿覓得之被告美松彰公司董事長陳妙珍於前述刑事偵查程序中亦陳稱其並不認識合資投資之張建國及劉大智，亦不認識同為美松彰公司董事即被告之呂秋燕及楊美霞，其僅認識許振燿，則陳妙珍於未經相關投資人及美松彰其他董事同意之情形下即配合許振燿及陳珍珠虛偽製作租約並搬移美松彰資金乙節，當無疑義。陳妙珍於偵查期間屢次發函予呂秋燕、楊美霞等人要求承認租約配合冠鈞公司搬空房屋，惟自許振燿之冠鈞公司提起本件訴訟後，未有任何保障被告美松彰公司權益之動作，其犯行實至為明顯。又張建國及許振燿早於99年底（美松彰公司於100年1月25日設立前）即開始購買相關設備、裝潢系爭房屋，並開始使用，系爭租約乃許振燿私自會同被告美松彰公司董事長陳妙珍及陳珍珠，未經被告美松彰董事即被告呂秋燕及楊美霞及相關投資人即張建國與劉大智同意而製作，被告否認原證四房屋租賃契約書之真正。㈣有關原告主張與被告甲基公司間就系爭房屋立有租賃契約並約定每月給付15,000元部分，亦屬不實，被告甲基公司與原告間並無租賃關係：被告甲基公司乃係張建國、許振燿及劉大智三人延續當初公司經營事業之之本意而另行設立，三人並無合意支付房租給許振燿所實際經營、陳珍珠擔任負責人之原告，且被告甲基公司亦未曾依原證5系爭租賃契約書之內容按月給付原告15,000元，該租約顯係原告片面製作。因被告甲基公司曾發生經理黃謙銘侵占公款避不見面之情事，因此當時身為被告甲基公司之董事張聰逸曾與許振燿商議應將被告甲基公司帳戶內之資金移轉至黃謙銘無法控制之帳戶，故經許振燿提議，有446,750元之款項係由許振燿所實際管理之原告保管，該款項並非用於支付房租之用，亦和原告主張之兩年租金36萬元不符。詎原告於張建國對許振燿、陳妙珍、陳珍珠於104年7月22日提出告訴後，於刑事偵查程序中，為圖擾亂視聽，始事後以原告名義補開日期104年9月1 日品名分別為「104/1-8租金」、「104/9-10租金」、「103/11-12租金」之統一發票，並委由律師寄發存證信函檢附該等統一發票予被告甲基公司。被告甲基公司與原告間並無租賃關係，系爭房屋實為張建國、劉大智、許振燿三人所共有。㈤依被告甲基公司前任負責人即證人李賢雄到庭所為證言可證實證人雖曾以甲基公司法定代理人身分簽立租賃契約書，然其認為係與張建國、劉大智、許振燿三人所合資設立之美松彰公司簽立，而非冠鈞公司。㈥依證人張聰逸所為陳述可證下列事項： ⒈系爭房屋及其基地應為張建國、劉大智、許振燿三人所投資，用以經營三人合資公司，且系爭房屋係於銷售中心階段時由張建國親自至現場勘址選定。 ⒉證人自103年7月21日起擔任被告甲基公司負責人後未曾支付租金給原告，更可證實原告知悉系爭房地應為張建國、劉大智、許振燿三人所合資設立之被告美松彰公司所有，被告甲基公司接續被告美松彰公司業務而設立，故有權使用系爭房屋及其基地而無須支付租金。 ⒊原告所開立之租金發票均係104年9-10月開立。 ⒋張聰逸代理被告甲基公司於104年4月20日匯款446,750元至原告帳戶之目的是為了避免黃謙銘繼續挪用公司款項而依許振燿指示匯款至其擔任實際負責人之原告帳戶內保管，並非用於支付租金之用，該金額亦和原告提出之租約金額總數不合（一個月一萬五，兩年三十六萬）。㈦依臺北地檢署105年偵續字第230號檢察官為不起訴處分，雖張建國已對該不起訴處分提起再議，然依不起訴處分書所揭示之內容亦可證實原告向被告所主張遷讓之系爭房屋為張建國、劉大智及許振耀三人合資購買以經營設立公司，甲基公司及另一美松彰公司乃係基於合資協議而有權占有系爭房屋，有占有系爭房屋之正當權源，許振耀及其配偶陳珍珠二人所實際經營之原告自應受前開合資協議之拘束，其提起本訴顯無理由。依臺北地檢署105年偵續字第230號不起訴處分書內容，許振耀投資分成設立公司及買廠房兩部分，公司設立前不可能以公司名義買廠房，故使用原告名義去買，等美松彰公司成立後再使用獲利將廠房買回，此事告訴人張建國亦知情，才會把款項匯到原告等語，以此得知許振耀，亦承認張建國及劉大智之投資是包含設立公司及購買廠房兩個部分，雖然許振耀另辯稱以何人名義購買與張建國及被告所主張之內容有所出入，然亦無礙於許振躍耀已坦認有與張建國、劉大智合作出資設立公司並購買廠房之事實。且依該不起訴處分書三、（四）以下認定：「…質之，告訴人並非毫無社會經驗或智識淺薄之人，若非與被告許振耀等3人已有共同投資之合意，豈有可能不過問用途即依照被告許振耀指示匯款；由是可知，告訴人、訴外人劉大智與被告許振耀初始有共同投資之合意，...」，從而該不起訴處分亦肯認張建國、劉大智與原告實際經營者許振耀有共同投資之合意並有出資之事實，原告提起本訴要求被告遷讓房屋及返還不當得利，即屬無理。㈧被告不同意給付租金及違約金，如鈞院認為原告請求違約金有理由，以租金五倍計算，顯然過高，請鈞院依法酌減。原告並無受有損害等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、被告美松彰公司未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。五、本院得心證之理由：㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767條第1項前段定有明文。查原告因買賣而於99年11月30日登記取得系爭房屋所有權全部，有系爭房屋之建物登記第一類謄本、土地買賣契約書、房屋買賣契約書、房屋及土地買賣合約書、第一商業銀行借據、系爭房屋及其基地之建物、土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷一第21-22頁、第91-93頁、第35-37頁、第166-188頁、第189頁、第224-227頁）。原告主張其將所有系爭房屋分別出租予被告美松彰公司、甲基公司，並各簽立房屋租賃契約書，約定被告美松彰公司部分之租期自104年1月1日起至104年12月31日止，租金每月35,000元；被告甲基公司部分之租期自103年7月16日起至105年7月15日止，租金每月15,000元。上列租期皆已屆至。其於104年10月13日寄發台北雙連郵局存證信函告知被告美松彰公司租賃契約於104年10月31日終止，惟未獲回覆，遂於104年12月29日寄發存證信函聲明屆期不再續約及105年6月29日再次寄發存證信函重申租期已於104 年12月31日屆滿，若不即時遷讓房屋將請求違約金等語；其亦於105年6月15日寄發存證信函予被告甲基公司表明不同意續租並請求遷讓房屋、給付違約金，惟被告美松彰公司及甲基公司皆置之不理，迄今仍繼續占用系爭房屋如附圖1所示等情，並提出原告與被告美松彰公司之房屋租賃契約書、原告與被告甲基公司之房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷一第23-29頁、第30-34頁），復據證人李賢雄、陳妙珍結證在卷（見本院卷二第66-67頁、第69-70頁）。再者，證人李賢雄既證稱有代表甲基公司於103年7月16日簽立甲基公司與原告之房屋租賃契約書，則甲基公司與原告之系爭房屋租賃契約書即有效成立，自不因證人李賢雄自身有何未注意係其代表甲基公司與原告簽租約之過失，而影響該租賃契約之效力。又被告美松彰公司於100年1月31日核准設立登記，被告甲基公司於103年7月21日核准設立登記，被告美松彰公司及甲基公司迄今仍繼續占用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有被告美松彰公司登記資料查詢、被告甲基公司登記資料查詢表、被告美松彰公司之公司變更登記事項卡及法定代理人最新戶籍謄本、附圖1（即新北市板橋地政事務所99年建物測量成果圖）、現場照片數禎、勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷一第121頁、第125頁、第144-151頁、本院卷二第197頁、第312頁、第167-175頁），且被告美松彰公司自100年1月1 日起至103年12月31日止確有向原告承租系爭房屋，租金每月5萬元等情，亦有被告美松彰公司100年、102年之租賃契約附卷可稽（見本院卷二第5-11頁），足見系爭房屋為原告所有，被告美松彰公司、甲基公司均有向原告承租系爭房屋，並各簽立房屋租賃契約書，約定被告美松彰公司部分之租期自104年1月1日起至104年12月31日止，租金每月35,000元；被告甲基公司部分之租期自103年7月16日起至105年7月15日止，租金每月15,000元。且均於租期屆至後，迄今仍繼續占用系爭房屋。又本件縱認張建國、劉大智、許振燿三人投資購買廠房經營事業之協議屬實，亦因該協議係由張建國、劉大智、許振燿三人所為，並非由原告與被告所為，顯與原告與被告無涉，自無拘束原告之效力。況原告購買取得系爭房屋所有權係在被告美松彰公司設立之前，而被告美松彰公司、甲基公司既均有向原告承租系爭房屋，益見被告美松彰公司、甲基公司係基於租約占用系爭房屋，並非基於張建國、劉大智、許振燿三人投資購買廠房經營事業之協議而占用系爭房屋。此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，自難認被告美松彰公司、甲基公司均有權占有使用系爭房屋，原告至多僅為借名登記之登記名義人，應受張建國、劉大智、許振燿三人投資購買廠房經營事業之協議拘束等情為真。是原告主張依民法第767條規定請求被告美松彰公司、甲基公司將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，即屬有據。㈡按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查系爭房屋為原告所有，被告美松彰公司、甲基公司均有向原告承租系爭房屋，並各簽立房屋租賃契約書，約定被告美松彰公司部分租金每月35,000元；被告甲基公司部分租金每月15,000元，且均於租期屆至（被告美松彰公司之租期於104年12月31日屆至；被告甲基公司之租期於105年7月15日屆至）後，迄今仍繼續占用系爭房屋，已如前述，被告美松彰公司、甲基公司無使用權源，擅自占用系爭房屋，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用系爭房屋而受有損害，因依其性質為不能返還，是依上開說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭房屋之損害。是原告依民法第179條規定，請求被告美松彰公司返還自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之利益35,000元；被告甲基公司返還自105年7月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之利益15,000元，自屬有據。㈢查美松彰公司租約、甲基公司租約均於第6條約定：「乙方（即被告美松彰公司或被告甲基公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，‧‧‧，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，‧‧‧，決無異議。」（見本院卷一第26頁、第32頁），又系爭房屋為原告所有，被告美松彰公司、甲基公司均有向原告承租系爭房屋，且均於租期屆至（被告美松彰公司之租期於104年12月31日屆至；被告甲基公司之租期於105年7月15日屆至）後，迄今仍繼續占用系爭房屋，既已如前述，是原告主張依美松彰公司租約、甲基公司租約之法律關係，請求被告美松彰公司、甲基公司給付按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，即屬有據。惟按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條第2項、第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年臺上字第107號、82年臺上字第2529號判決意旨參照）。本件因被告美松彰公司、甲基公司於租期屆滿時，未依上列約定即時遷讓交還系爭房屋，致原告受有無法管領使用系爭房屋之損害，被告美松彰公司、甲基公司如能依約履行時，原告即可享受管領使用系爭房屋之利益，且原告亦未陳明依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益為何，並舉證以實其說，則就一般吾人社會經驗常情而言，原告因被告美松彰公司、甲基公司違約所受損害至少為相當系爭房屋之租金，且在原告得依民法第179條規定，請求被告美松彰公司返還自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之利益35,000元；被告甲基公司返還自105年7月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金之利益15,000元之情況下，尚難認原告尚有何損害可言，故本件原告請求之違約金顯為偏高，殊非公允，本院因認原告得請求被告美松彰公司、甲基公司給付之違約金應各依序酌減為35,000元、15,000元始為妥適。㈣依美松彰公司基本資料（見本院卷一第15頁）所示，被告呂秋燕及楊美霞固分別擔任美松彰公司之董事。惟本件係由被告美松彰公司、甲基公司向原告承租系爭房屋，並均於租期屆至後，迄今仍繼續占用系爭房屋，且被告呂秋燕及楊美霞並未向原告承租系爭房屋，亦未占用系爭房屋等情，亦為兩造所不爭執。是原告主張被告呂秋燕及被告楊美霞分別擔任美松彰公司之董事，因其2人與原告於刑事上有租金侵占糾紛，此與本件訴訟有法律上利害關係，爰一併列為被告起訴，而依民法第179條規定及美松彰公司租約、甲基公司租約之法律關係，請求被告美松彰公司、被告呂秋燕及被告楊美霞應自105年1月1日起至騰空遷讓返還上列房屋之日止，按月連帶給付原告210,000元等語，顯屬無據，自無可採。六、從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及美松彰公司租約、甲基公司租約之法律關係，請求：㈠被告美松彰公司、甲基公司應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告美松彰公司應自105年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元及給付原告35,000元。㈢被告甲基公司應自105年7月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元及給付原告15,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中華民國 106 年 10 月 31 日民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中華民國 106 年 10 月 31 日書記官吳育嫻

臺灣新北地方法院105年度訴字第2209號

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