臺灣新北地方法院105年度訴字第2229號

• 裁判案由: 給付價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 12 月 28 日
• 法官: 吳幸娥
• 法定代理人: 魏夢麟
• 原告: 陳佩琪
• 被告: 森築開發有限公司法人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2229號原　　　告　陳佩琪
訴訟代理人　佘遠霆律師
被　　　告　森築開發有限公司
法定代理人　魏夢麟
訴訟代理人　林樹旺律師
莊志成律師
上列當事人間請求給付價金等事件，經本院於民國105 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾壹萬壹仟元，及自民國一０五年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國102 年9 月5 日與被告簽訂之房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買建照號碼100 股建字第00677 號建案案名為「上河園」（下稱系爭建案）之C2棟15樓房屋乙戶、地下3 層編號0286號汽車停車位1
位，及上開房屋、車位之土地應有部分（下稱系爭房屋），房地總價新台幣（下同）12,660,000元，原告已付價金221 萬元。
（二）系爭建案房屋坐落之基地，因位於大台北地區山腳地震帶，且恐屬液化區，如遇地震恐有倒塌之虞，被告之銷售人員於銷售時並未提供相關資訊，致原告未能知悉正確資訊而購買系爭房屋，原告自得以被告違反系爭買賣契約第10條有關建材之約定，及依同約第25條之約定或類推適用解除買賣契約，請求被告返還已付價金之本息；若認原告解約無理由，因原告就系爭房屋之安全性已無法信賴，故以起訴狀之送達為原告終止買賣契約之意思表示，如因原告片面終止而違約，亦屬不可歸責於原告，且系爭房屋對被告而言，仍具有相當的價值，被告僅喪失訂約的機會及訂約的利益，所受之損害有限，原告請求依民法第252 條規定，違約金亦應酌減，而不應以房地總價百分之十五予以沒收。
（三）併為聲明：①被告應給付原告221 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
（一）系爭房屋是否坐落於山腳斷層地震帶上或屬土壤液化區之事實姑不論是否真實，惟系爭房屋係於取得建造執照後對外公開銷售，並已興建至接近完工之進度，其間多次發生地震，亦無建案工程遭受損害之情形，且大台北地區鄰近三角斷層之區域甚廣，其建案及舊有房屋亦未發現原告所主張之情形，亦未曾聽說主管機關以地震帶或液化區之因素而駁回相關建照之申請，更何況依原告所提之網路資訊，亦有專家表示921 地震後所興建之建物都耐得住土壤液化云云，原告之上開解約理由，顯難成立。又系爭買賣契約並無任何一方得片面終止契約之約定，原告主張縱上開解約為無理由，其亦得以原告反悔不買為由終止本契約云云，依約或依法顯屬無據，自不生系爭買賣契約業已終止之效力，其據以請求返還價金，自失所附麗。抑且，被告並未向原告為解約及沒收其已付價金之表示，兩造之買賣關係仍然存在，亦無違約金是否過高之問題，附此辨明。（二）再按，在斷層帶附近亦不必然致生土壤液化之結果，且依據內政部之土壤液化潛勢區建築物簡易自主檢查表，可知只要符合其中任何1 項，就不必擔心受到土壤液化的威脅；包括（a ）建築物基礎座落於非液化地層，如黏土層、卵礫石層、岩盤等；（b ）1999年12月29日修正「建築物耐震設計規範與解說」後設計的建築物；（c ）建築物具地下3 層以上地下室；（d ）建築物基礎型式採用樁基礎；（e ）建築物基礎為筏式或版基礎，樓高不超過3 樓。系爭建案既為1999年12月29日後所興建之建築物，即無考慮土壤液化問題之必要，相關報導亦為相同之結論。
（三）另依系爭買賣契約第25條之約定內容，賣方違約時，買方「得」解除契約，買方違約時，賣方「得」解除契約，而均非約定「應」解除契約。換言之，一方違約時他方有權選擇解除契約，亦有權選擇不解除契約而請求違約方繼續履約，而非僅能為解除契約之權利行使，更無一方違約時，他方即應解除契約或應為契約解除或終止之同意。至於買賣總價百分之十五上限之違約金相關約定，係有權行使解約權之當事人於行使解約權時得向違約方請求（沒收或給付）之權利，其性質為民法第250 條所規定之違約金，而非解約金之約定（最高法院68年度台上字第3887號判例參照），自不因契約有違約金之約定，即認違約方於違約時即取得主張契約終止之權利而無繼續履約之義務。茲被告迄今並未主張原告違約，更未主張原告違約而為契約解除權之行使，甚且亦未主張沒收原告已付價金或為上開違約金約定之權利行使，原告自行主張其違約不買故得終止契約，依約或依法均無理由。
（四）又國內不動產因政府打房政策之實施，包括奢侈稅、房地合一稅及提高土地公告地價增加地價稅、房屋稅等，於國內經濟不振之情況之下，導致房地產價格明顯跌落、交易遲滯。又系爭建案鄰近之房地產價格，自102 年以迄105
年10月間，其跌幅已達17％左右，謹說明如下：⑴系爭建案位於新北市五股區洲子洋重劃區土地內，原告於102 年9 月間購買系爭房屋時，不僅系爭建案尚未興建完成，相鄰土地並亦無已完成興建之建案，從而無法取得相鄰土地建案之相關房地交易價格，故以系爭建案基地周圍500 公尺內之相關建案房地成交價格予以比較。⑵與系爭建案土地同屬芳洲段之建案，經查詢時價登錄案件，於102 年9
月間共計57件屬高層大樓之房地交易，扣除其中一件之交易標的為1 樓房地外，其餘56件大樓住宅交易案之平均單價為34.16 萬元（時價登錄查詢資料如被證三新北市政府不動產買賣交易服務網，其計算方法係將56件之平均單價合計後除以56，即為平均單價）。而105 年7 月至10月間同一地區之大樓住宅交易案，其平均價格為28.36 萬元（時價登錄查詢資料如被證四新北市政府不動產買賣交易服務網，其計算方法係將30件之平均單價合計後除以30，即為平均單價）。⑶故102 年9 月間至105 年10月間，系爭建案鄰近地區房地交易價格跌落之程度為17％（計算式：﹝34.16 萬元-28.36萬元=5.8萬元﹞/34.16萬元=0.1697
，四捨五入為17％），系系建案之房地跌價情形可資參酌比照。
（五）被告給付預售屋仲介買賣之酬金損失本建案之銷售相關事宜（包括行銷企劃、廣告及銷售）由被告委由愛山林建設開發股份有限公司承攬，此有行銷企劃合約書可稽，其服務費約定為銷售金額之6 ％，此為被告因銷售系爭房屋所支付之費用，一旦解約，被告即損失該服務費用。由上說明，系爭買賣契約一旦解約，被告之損失達系爭買賣總價20％以上，則系爭買賣契約所約定買賣總價15％之違約金何來過高可言。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件協商兩造不爭執事項：
（一）兩造於102 年9 月5 日簽訂系爭買賣契約，標的為上河園之棟15樓房屋乙戶，地下3 層編號0286號汽車停車位1 個，及上開房屋、車位之土地應有部分，房地總價款為12,660,000元。
（二）原告已給付買賣價金221萬元。
四、協商兩造爭執事項：
（一）原告以被告違反類推適用系爭買賣契約第10條第2 、4 款規定，而依系爭買賣契約第25條規定，請求解除系爭買賣契約，有無理由？
（二）原告請求終止系爭買賣契約，並請求酌減違約金，有無理由？
（三）原告請求被告給付221 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，有無理由？
五、原告以被告違反類推適用系爭買賣契約第10條第2 、4 款規定，而依系爭買賣契約第25條規定，請求解除系爭買賣契約，有無理由？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。查原告以系爭建案房屋坐落之基地，因位於大台北地區山腳地震帶，且恐屬液化區，如遇地震恐有倒塌之虞，得以類推適用系爭買賣契約第10條第2 、4 款規定，而主張解除系爭買賣契約云云，而查，兩造簽立之系爭買賣契約第10條約定：「主要建材及其廠牌、規格」，其中第2
、4 款固有規定：「有關主要建材、設備及其廠牌、規格或等級…」、「前款石棉之使用，不得違反主管機關所定之標準及許可之目的用途，但如有造成買方生命、身體及健康之損害者，仍應依法負責。」等語（見本院卷第25頁）。
（二）然查，依系爭買賣契約第10條第2 、4 款之內容觀之，係就系爭房屋之主要建材及其廠牌、規格內容而為定義，而系爭房屋坐落之基地倘在地震帶抑或係液化區，依簽約當事人之真意及契約文字文義內容解釋，是否可適用或類推適用上述房屋之建材規格之內容，顯有疑義。況查，在斷層帶附近且屬液化區亦不必然致生倒塌之結果，且依據內政部之土壤液化潛勢區建築物簡易自主檢查表，可知只要符合其中任何1 項，就不必擔心受到土壤液化的威脅；包括建築物基礎坐落於非液化地層，如黏土層、卵礫石層、岩盤等；1999年12月29日修正「建築物耐震設計規範與解說」後設計的建築物；建築物具地下3 層以上地下室；建築物基礎型式採用樁基礎；建築物基礎為筏式或版基礎，樓高不超過3 樓。系爭建案既為1999年12月29日後所興建之建築物，即無考慮土壤液化問題之必要，相關報導亦為相同之結論，此有內政部之土壤液化潛勢區建築物簡易自主檢查表及土壤液化相關新聞報導網路版二篇等附卷足憑（見本院卷第112 至116 頁）。況且系爭房屋係於取得建造執照後對外公開銷售，並已興建至接近完工之進度，其間有多次地震發生，亦無證據顯示系爭建案工程有遭受損害之情形，則原告前揭主張，尚屬無據。
（三）綜上，原告以被告違反類推適用系爭買賣契約第10條第2
、4 款規定，而依系爭買賣契約第25條規定，解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第25條規定，請求退還已給付之買賣價金及利息，揆之前揭說明，尚乏所據，為無理由。
六、原告請求終止系爭買賣契約，並請求酌減違約金，有無理由？
（一）按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權）。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101
年度台上字第232 號民事裁判）。次按終止買賣契約，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。查原告以本件民事起訴狀為終止契約之意思表示，且意思表示已到達被告，有民事回執乙紙為憑（見本院卷第79頁），則原告已依法終止系爭買賣契約，且已生效甚明。至系爭買賣契約第25條規定，是指原告違約不買時，被告得解除契約，並沒收違約金。係賦予被告有解除契約之權利，及沒收違約金之權利，核與原告違約不買而終止買賣契約之權利並無涉。況系爭買賣契約第25條本就包含原告違約不買之情形，是在原告已將違約不買之事實並終止買賣契約通知被告時，即生終止之效力，至於被告有無行使解約權，抑或行使沒收違約金，均屬被告是否行使其權利與否之問題。
（二）第查，依系爭買賣契約第25條違約之處罰約定：「買方違約罰則：倘買方有減價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款、抵押設定、不動產點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」等語（見本院卷第41、42頁）。則依兩造上開約定於買方違約不買時，賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之15為違約金，應堪認定，而本件系爭房屋總價款為12,660,000元，百分之15，則為1,899,000 元。
（三）至本件原告雖主張系爭買賣契約以價款百分之十五為違約金顯有過之情云云。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀同法第251 條、第252 條之規定亦明（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。查原告主張被告依約扣減價金之百分之15之違約金，數額明顯過高，應予酌減等節，自應以原告若能如期履行系爭買賣契約，本於契約正義等值之原則，被告因原告曾一部履約所得受之利益、被告因原告不履約所受之損害程度，作為違約金是否過高酌減及酌減比例之審酌。
（四）而查，自102 年後國內不動產因包括奢侈稅、房地合一稅及提高土地公告地價增加地價稅、房屋稅等政府打房措施，確實有房地產價格跌落、交易遲滯之情，此為眾所皆知之事實。而系爭建案位於新北市五股區洲子洋重劃區土地內，以系爭建案基地周圍500 公尺內之相關建案房地成交價格予以比較，102 年9 月間至105 年10月間，系爭建案鄰近地區房地交易價格跌落之程度為17％之情，已據原告提出新北市政府不動產買賣交易服務網102 年9 月時價登錄查詢資料、新北市政府不動產買賣交易服務網105 年7
至10月時價登錄查詢資料等為證（見本院卷第117 至126
頁）。又被告主張給付系爭建案所給付之服務費約定為銷售金額之6 ％，此為被告因銷售系爭房屋所支付之費用，一旦終止合約，被告即損失該服務費用，亦據原告提出行銷企劃合約書1 份附卷可佐（見本院卷第127 至131 頁）。而縱使上述服務費之計算基礎是以底價而非實際售價，且如可歸責於客戶，尚能主張服務費減半計算，然被告確仍受有上述服務費之損失甚明。可見系爭房屋價值於原告終止契約時確有市價下降及服務費用損失，被告就系爭房屋以系爭買賣契約出賣原告，倘原告依約履行，被告就系爭房屋之資產價值確實較終止合約時之被告總體資產價值為高，故系爭房屋價值減損及仲介服務費用，自屬被告於原告終止契約所受之損害，且依上說明確已高於價款之15％。
（五）從而，因系爭買賣契約經原告終止合約後，被告確實受有所失利益，即被告因原告買受系爭房屋原支出之對價之淨利，及被告因系爭買賣契約終止所受系爭房屋價值貶損之損害，則被告本於系爭買賣契約違約金之約定扣減違約金總額即以價款15％，難認有過高之情形，揆諸首開說明意旨，是本件被告扣減之違約金應無避免違約金制度造成違背契約正義等值原則，而應由本院酌減違約金之情形。是原告主張被告扣減之違約金有過高，應由本院加以酌減云云，自不足取。
七、原告請求被告給付221 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，有無理由？
（一）查本件違約金約定並無過高之情，業如前述，則在買方即原告違約不買時，賣方即被告得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之15為違約金，本件系爭房屋總價款為12,660,000元，百分之15，則為1,899,000 元。而原告已交付價金221 萬元，則原告請求被告返還已付價款，於扣除違約金1,899,000 元後，尚得請求被告給付311,000 元（計算式為：2,210,000 －1,899,000 ＝311,000 元）。
（二）綜上，衡酌因系爭買賣契約終止後被告所失之利益與所受之損害情形，被告扣減違約金總額1,899,000 元難認有過高之情形，則被告受領上開扣減之違約金，既係本於系爭合約之約定所為之，自有受領該數額之法律原因。從而，原告本於終止契約後回復原狀之法律關係，請求被告給付311,000 元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
八、綜上所述，原告請求被告應給付原告311,000 元，及起訴狀繕本送達之翌日起即自105 年8 月3 日起至清償日止（見本院卷第78頁），按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
十、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日書記官 陳怡眞