臺灣新北地方法院105年度訴字第2730號

臺灣新北地方法院民事判決　　105年度訴字第2730號

原告

李惠娣

訴訟代理人

黃慈姣律師

被告

土地公不動產有限公司

法定代理人

楊宗興

被告

黃艷秋

共同訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

郭千華律師

被告

呂宏銘

訴訟代理人

許聰元律師

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國106年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國103年4月27日，透過被告土地公不動產有限公司（下稱土地公公司）居間仲介，以新臺幣（下同）630萬元價金，向被告呂宏銘（下逕稱姓名）購買門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下與系爭房屋合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣伊買受並點交系爭房地，雇工進行系爭房屋裝潢時，經設計師告知系爭房屋持續漏水，且部分完成之裝潢設備陸續被破壞後，始知悉系爭房屋有漏水之瑕疵。呂宏銘及土地公公司之不動產經紀營業員即其受僱人被告黃艷秋（下逕稱姓名）明知系爭房屋有漏水情事，呂宏銘卻未告知此事，而黃艷秋僅稱系爭房屋之漏水情形僱工修繕即可，則呂宏銘及黃艷秋共同隱暪系爭房屋漏水情形，致伊購買系爭房地而侵害伊權利，使伊受有系爭房地價值減損140萬元、於系爭房屋重新裝潢37萬7千元等損害，及非財產上之損害20萬元，則呂宏銘及黃艷秋應依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段規定，就伊所受損害160萬元範圍內，連帶負損害賠償責任。其次，黃艷秋為土地公公司之不動產經紀營業員，卻對系爭房屋之重大漏水瑕疵輕描淡寫，顯係故意詐欺，致伊買受系爭房地而受有上開損害，實已違反保護他人之法律，而土地公公司為不動產經紀業，並為黃艷秋之雇用人，則土地公公司及黃艷秋應依民法第188條第1項前段、第184條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，就伊所受損害160萬元範圍內，連帶負損害賠償責任。再者，伊係經由土地公公司居間仲介而買受具有漏水瑕疵之系爭房屋，土地公公司顯係不能履行其委託契約，應依不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，就伊所受損害160萬元範圍內，負賠償責任。又呂宏銘為系爭房屋出賣人，其交付具有漏水瑕疵之系爭房屋，實有不完全給付情事，伊亦得依民法第354條、第359條、第227條規定，請求呂宏銘賠償160萬元（含減少價金140萬元、損害37萬7千元，並請求其中之160萬元）。為此，爰依上開規定提起本件訴訟（見本院卷第167至168、191頁），求為判命：㈠被告應連帶給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：

㈠土地公公司及黃艷秋則以：呂宏銘交付系爭房屋時，系爭房屋並無漏水情事，則原告以黃艷秋隱暪系爭房屋漏水情事而故意不法侵害其權利及違反保護他人法律，土地公公司應與黃艷秋連帶負損害賠償責任，為無理由。縱伊等應負侵權行為損害賠償責任，惟原告於103年6月25日即已收受系爭房屋而知悉有漏水情事，遲至105年6月29日始提起本件訴訟，已罹2年之消滅時效，伊等自得拒絕給付等語，資為置辯。並答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請應駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡呂宏銘則以：系爭房屋並無漏水情事。縱有漏水情形，惟原告於103年4月27日訂立系爭契約時，即已向伊借用系爭房屋進行裝潢修繕，期間當已知悉系爭房屋有無漏水情形，惟原告未向伊反應，並於伊103年6月25日交屋居住2年後，始以系爭房屋漏水為由，訴請伊負瑕疵擔保及侵權行為損害賠償責任，實無理由，且原告就其侵權行為損害賠償請求部分，已罹2年之消滅時效，伊自得拒絕給付等語，資為置辯。並答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請應駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於103年4月27日，透過土地公公司居間仲介，以630萬元價金，向呂宏銘購買系爭房地。有系爭契約為證（見本院卷第84至87頁）。

㈡原告與呂宏銘於103年4月27日簽立借屋裝修協議書，約定原告因裝潢系爭房屋之需要，向呂宏銘先行借鑰匙入屋施工，嗣以尾款交付視同點交，兩造約定尾款交付日為103年6月25日。是原告於103年4月27日即取得系爭房屋鑰匙進行系爭房屋進行裝潢。有借屋裝修協議書為證，且為兩造不爭執（見本院卷第53、170頁）。

㈢上開事實，為兩造所不爭執，復有上開證據為證，是此部分事實堪以認定，合先敘明。

四、原告主張：呂宏銘及黃艷秋明知呂宏銘出售之系爭房屋有漏水瑕疵，卻共同向原告隱暪上情，使原告受有系爭房地價值減損140萬元、因漏水而需重新裝潢費用37萬7千元、非財產上之損害20萬元。原告就其所受損害於160萬元範圍內，請求被告應連帶負損害賠償責任等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠呂宏銘及黃艷秋是否共同隱暪系爭房屋漏水情事，使原告購買系爭房地受有損害，而應連帶負共同侵權行為損害賠償責任？㈡黃艷秋是否以隱暪系爭房屋漏水而故意詐欺原告，使原告購買系爭房地受有損害，土地公公司及黃艷秋應連帶負侵權行為損害賠償責任？㈢呂宏銘是否應就系爭房屋有漏水瑕疵而負債務不履行損害賠償責任？爰析述如下。

五、就原告主張呂宏銘與黃艷秋、黃艷秋與土地公公司是否應負侵權行為損害賠償責任部分：

㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦著有規定。第按以當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦著有規定。是則主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號裁判意旨參照）。

㈡經查，原告與呂宏銘於簽訂系爭契約時，在系爭契約第16條其他約定事項記載：「本標的現無漏水情事，水泥剝露鋼筋外露，甲（即原告）乙（即呂宏銘）雙方同意依現況交屋，乙方毋須修繕，且乙方不負漏水保固責任，甲方並免除乙方氯離子瑕疵擔保責任，日後甲方不得據此向乙方提出任何請求」等語（見本院卷第87頁）。其次，證人即協助簽立及撰寫上開註記事項之地政士陳佳齡於本院到庭證稱：原告與呂宏銘簽訂系爭契約時，黃艷秋及原告仲介陳俊樺亦同時在場；當初在簽約時，因系爭房屋比較老舊，且據黃艷秋告知有鋼筋外露、水泥剝落的情形，伊習慣上就在系爭契約第16條記載「本標的『有』漏水情事」，但經在場之人糾正，並經過兩造確認後，伊遂將「『有』漏水」更正為「『無』漏水」；伊已向兩造逐條說明系爭契約，伊知道原告為越南籍人士，且系爭契約第16條對買方即原告牽涉很大，所以花更長的時間解釋契約條文，買方仲介陳俊樺向伊表示有把這部分跟原告講過，所以原告當場沒有跟伊說有其他問題，嗣經兩造協議後才寫賣方（即呂宏銘）不負漏水保固責任等語（見本院卷第178至181頁）。再者，原告係經由土地公公司所屬之仲介營業員陳俊樺居間介紹後，始購買系爭房地，此據證人陳俊樺證述在卷（見本院卷第133頁），衡情原告當會至系爭房地現場確認系爭房屋狀況，對於系爭房屋老舊、外觀有水泥剝落、鋼筋外露等節，應已知悉，且系爭房地買賣價金達630萬元，所費不貲，且證人陳佳齡已於簽訂系爭契約時，對原告詳細解說系爭契約第16條之文義，倘非經原告確認系爭房屋並無漏水情事，原告焉會同意在系爭契約第16條為「系爭房屋並無漏水」之註記，更在該註記下方簽名確認？依上各節，原告於簽訂系爭契約時，既在系爭契約第16條其他約定事項，特別手寫註記系爭房屋並無漏水情事，可知兩造於簽訂系爭契約時，即已就系爭房屋有無漏水乙節進行討論，而原告經過協商議定後，確認並在系爭契約第16條註記系爭房屋並無漏水情事，則系爭房屋於103年4月27日簽訂系爭契約時並無漏水情形，應堪認定。

㈢原告主張：黃艷秋及呂宏銘於簽訂系爭契約時即已知悉系爭房屋有漏水情事，並舉證人陳俊樺為證。查，證人陳俊樺證稱：伊係受原告委託幫忙找房子，並負責跟原告介紹系爭房地，嗣原告交付訂金後，原告請伊介紹室內設計師，伊請陳正宗設計師至系爭房屋丈量會勘進行裝潢估價，陳正宗告知伊系爭房屋有漏水情形，並稱若漏水情形無法根除，則無法承接該工程，伊隨即告知黃艷秋及原告，黃艷秋與修繕漏水師傅至系爭房屋查看後跟伊說，因系爭房屋樓上（即3樓）廁所的管線老舊導致3樓漏水到系爭房屋，原告則說如果漏水可以處理好，她就願意購買，伊不確定是在簽訂系爭契約前或後向黃艷秋回報系爭房屋有漏水情形等語（見本院卷第133至135頁）。次查，原告於103年4月27日簽訂系爭契約時，同時給付呂宏銘第一期款（含定金）30萬元，並與呂宏銘共同簽簽立借屋裝修協議書，原告於是日取得系爭房屋鑰匙後，始得進入系爭房屋裝潢修繕（見不爭執事項㈡），依證人陳俊樺前開所證，原告係交付訂金後，透過陳俊樺介紹之陳正宗設計師進入系爭房屋會勘丈量，而查知系爭房屋有漏水情事，可知原告及黃艷秋係於103年4月27日簽訂系爭契約後，始悉系爭房屋漏水。證人陳俊樺雖證稱：原告的意思是漏水可以處理好，就會購買，如果不是會拒買云云（見本院卷第135頁），惟此部分證述已與其前開所證原告已交付訂金並進入系爭房屋裝潢之情節不合，則證人陳俊樺此部分證述，並不足取。準此，依原告上開所舉證據，尚不足認定呂宏銘及黃艷秋於簽訂系爭契約前即已知悉並向原告故意隱暪系爭房屋有漏水之共同侵權行為，且黃艷秋有故意詐欺原告之侵權行為，則原告依侵權行為法律關係，請求被告應連帶負侵權行為損害賠償責任，即屬無據，自無可採。

㈣按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項定有明文。查，原告經由土地公公司居間仲介而購買系爭房地，並與呂宏銘簽訂系爭契約（見不爭執事項㈠），足見土地公公司已依其與原告間之委託契約履行完畢，自無不動產經紀業管理條例第26條第1項所定「不能履行委託契約」之情事。至土地公公司居間仲介銷售之系爭房屋是否有漏水情事，核與土地公公司是否不能履行委託契約無涉，則原告依上開規定，請求土地公公司就其所受損害負賠償責任，即屬無稽，亦不足取。

六、就原告主張呂宏銘是否應負債務不履行損害賠償責任部分：

㈠按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第373條前段、第356條著有規定。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第354條、第359條、第227條亦著有明文。又貨物有無瑕疵，出賣人應否負損害賠償之責，與瑕疵之通知，原為二事，不能以合約約定貨物有瑕疵，出賣人即應負損害賠償責任。而免除買受人瑕疵通知之義務（最高法院78年度台上字第1352號裁判意旨參照）。

㈡查，原告於103年4月27日簽訂系爭契約後，是日即得進入系爭房屋以進行裝潢修繕（見不爭執事項㈡）。次依證人陳俊樺證稱：伊透過陳正宗設計師而知悉系爭房屋有漏水情事，隨即通知黃艷秋及原告，後來黃艷秋告知訴伊，她與修繕漏水的師傅，現場判定是系爭房屋樓上3樓的廁所管線老舊，導致3樓漏水到系爭房屋，黃艷秋跟伊說漏水師傅說3樓廁所的冷熱水管、磁磚、馬桶、洗手台全部刨除重做，系爭房屋就不會漏水，後來黃艷秋有跟3樓協調，3樓同意讓黃艷秋請的師傅到3樓處理漏水，但遇到農曆7月所以先不施工等語（見本院卷第134頁），徵以103年7月27日至同年8月24日係農曆7月期間，此乃公眾週知之事，再佐以原告與黃艷秋於105年間之對話記錄內容，原告表示其忍受漏水快2年了等語（見本院卷第103頁），可知原告於103年4月27日簽訂系爭契約後，至遲於103年8月24日止，即已知悉系爭房屋有漏水情事，惟原告並未速依民法第356條第1項後段規定，通知系爭房屋出賣人即呂宏銘，乃原告怠於通知，遲至105年6月29日始提起本件訴訟，以起訴狀繕本送達通知呂宏銘即系爭房屋出賣人有漏水之瑕疵（見本院卷第10、12頁），應視為原告已承認其受領系爭房屋。原告既已承認其受領之系爭房屋，則呂宏銘交付之系爭房屋即非不完全給付，原告自不得事後再以系爭房屋於呂宏銘交付時有漏水之瑕疵及不完全給付為由，依民法第354條、第359條、第227條規定，請求呂宏銘賠償其所受損害160萬元。是原告此部分請求，尚嫌無理，委無可採。

七、綜上，原告依民法第354條、第359條、第227條、第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項前段、第195條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，提起本件訴訟，請求被告應連帶給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。