臺灣新北地方法院105年度訴字第3218號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3218號

原告

蔣鳳勝

訴訟代理人

李燕鈴律師

被告

寶山建設股份有限公司

法定代理人

李正津

訴訟代理人

林雯澤律師

上列當事人間請求返還價金事件，於民國106 年2 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：一、被告同意者；二、請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1項但書第2 款、第2 項定有明文。原告原起訴聲明請求被告新臺幣（下同）108 萬3,460 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於訴訟中將原起訴聲明列為先位聲明，追加備位聲明請求被告給付57萬8,710 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核其追加備位聲明乃基於兩造簽訂之買賣契約經被告解除，被告應否返還原告已給付買賣價金之同一基礎事實，且被告於本院審理時，就原告之追加並未異議，並為本案之言詞辯論，與上開規定相符，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠原告前向被告購買「寶山站前凱悅」編號C1第15樓1 戶、第113 號車位1 個（下稱C1預售屋）及D1第15樓1 戶之預售屋（下稱D1預售屋），並於民國90年2 月9 日分別簽訂「寶山站前凱悅」房、地、停車位預定買賣契約書（下稱C1預售屋買賣契約、D1預售屋買賣契約）。原告於88年至90年間已支付C1預售屋買賣價金共計65萬5,000 元、D1預售屋買賣價金共計42萬8,460 元，總計為108 萬3,460 元。依上開預售屋買賣契約第8 條約定，被告應寄發書面掛號繳款通知單予原告，以利原告進行繳款，後續被告遲未依約寄發書面繳款通知單。依內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第24點㈡規定，買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價款之比例最高不得超過15% ，另依內政部於85年公布施行之預售屋買賣契約書範本第25條有關違約之處罰，亦規定違約金最高不得超過15% 。兩造簽訂C1及D1預售屋買賣契約其中第23條第2 項關於違約金為總價金20% 之約定，依消費者保護法第17條第1 項、第4 條規定應為無效。故原告先前支付予被告之款項，被告無理由而受有利益，致不法侵害原告之財產法益，原告乃依不當得利之法律關係，先位聲明請求被告返還原告已支付價金108 萬3,460 元。又倘認原告先位聲明請求為無理由，惟原告實際已繳納之價金，依比例為C1及D1預售屋買賣契約總價之16.23%及16.015% ，已超過主管機關規定最高上限15% 。觀諸當時全國人民平均薪資，以及原告需負擔數名子女生活與就學費用之狀況下，該違約金數額實已過高，且C1、D1預售屋據悉被告亦順利出售予第三人並未受有損害，故原告主張主張酌減至買賣總價金之7.5%，分別為30萬6,750 元、19萬8,000 元，請求被告返還34萬8,250 元、23萬460 元，共計57萬8,710 元，原告依不當得利之法律關係，備位聲明請求被告返還該57萬8,710 元等語。

㈡並聲明：⒈先位聲明請求被告給付原告108 萬3,460 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉備位聲明請求被告給付原告57萬8,710 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

㈠C1、D1預售屋買賣契約第28條關於送達之約定，係約定兩造以契約所載通訊地址為準，如有變更，雙方應即時以書面掛號郵寄通知雙方更正，如未通知更正致他方之書函無法送達或無人收受而退回時，雙方同意將函件內容刊登於新聞紙，並以刊登日期為送達日期，而被告於91年3 月間以存證信函通知原告催繳買賣價款，後於92年3 月間以存證信函通知原告解除買賣契約，遭查無此人、招領逾期退件，被告依約登報，已完成解除契約之程序。故C1、D1預售屋買賣契約經被告依法解除後，被告依該契約第23條違約處罰其中第2 項約定，得沒收總價金20% ，原告自不得主張返還價金。又縱認原告得請求返還價金，原告之請求權亦已罹於時效。再兩造簽約時，並無內政部買賣契約違約沒收買賣總價金15% 版本之適用，故仍應依兩造約定之20% 計算，且被告解除契約後，將C1、D1預售屋轉賣，合計僅賣得563 萬元，相較於出售予原告之價金，虧損110 萬元，故被告沒收原告違約金108萬3,460 元，亦不足以填補，被告並無不當得利，原告先位及備位聲明均無理由等語，資為抗辯。

㈡並聲明：⒈原告先位及備位之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。

四、本院之判斷：原告先位主張其與被告簽訂C1及D1預售屋買賣契約第23條第2 項約定應為無效，被告仍受領原告已支付買賣價金總計108 萬3,460 元係不當得利，應全數返還予原告；另備位主張該23條第2 項約定之違約金過高，應予酌減至買賣總價金7.5%，原告得依不當得利之法律關係請求被告返還57萬8,710元等語，被告固未爭執已收受原告支付買賣價金總計108 萬3,460 元之事實，惟就其有無不當得利，及原告之請求權是否已罹於消滅時效，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告之請求權是否已罹於消滅時效？㈡兩造約定因原告未依約繳付買賣價金，被告得沒收買賣總價金20% 之約定是否無效？倘無效，原告得請求返還之數額為多少？倘非無效，該違約金約定有無過高情事？經查：

㈠原告之請求權並未罹於消滅時效：按請求權，因15年不行使而消滅，民法第125 條前段定有明文。又兩造簽訂C1、D1預售屋買賣契約第28條均約定：「甲乙雙方送達地址以本約所載通訊地址為準，如有變更，雙方應即時以書面掛號郵寄通知雙方更正，如未通知更正致他方之書函無法送達、或他方拒收、或無人收受而退回時，雙方同意應將函件內容刊登於新聞紙，並以刊登日期為送達日期。」【見臺灣臺北地方法院訴字卷（下稱臺北地院卷）第58頁至第59頁、第125 頁至第126 頁】。原告就兩造簽訂C1、D1預售屋買賣契約業經被告以原告未依約繳納買賣價金而解除乙節並未爭執（見本院卷第53頁），而被告前以存證信函通知原告繳納，遭以查無此人、招領逾期退回，被告乃將前開通知內容刊登於新聞紙以送達原告等情，有被告提出存證信函、信封及報紙公告等件為佐（見臺北地院卷第23頁至第31頁），是堪認被告已以刊登新聞紙之方式對原告送達解除契約之意思表示。又被告將該解除契約之通知刊登於新聞紙之日期為92年7 月31日，為前開新聞紙所載明，而原告得依不當得利之法律關係請求被告給付，應自被告解除契約後起算，即其請求權時效應自92年7 月31日翌日即92年8 月1 日起算，迄至107 年7 月31日止始時效完成，而原告係於105年6 月27日為本件請求，此參蓋有臺北地院收狀戳之原告支付命令聲請狀可知，尚未滿15年，是原告之請求權時效尚未罹於消滅時效，應屬明確，被告辯稱原告之請求權已罹於時效，尚非可採。

㈡兩造約定因原告未依約繳付買賣價金，被告得沒收買賣總價金20% 之約定，超過15% 部分之約定無效，原告得請求被告返還7 萬3,960 元：

⒈兩造簽訂C1、D1預售屋買賣契約第23條第2 項固均約定：「甲方（即原告）違反第八條第二款（即付款方式）規定者，乙方（即被告）得沒收依房、地、停車位總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，雙方並得解除本契約。」（見臺北地院卷第58頁、第125 頁），惟於被告於92年7 月31日解除C1、D1預售屋買賣契約時，斯時行政院核定公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第2 項乃明訂「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之ˍ（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷第40頁），明確規範賣方得沒收之買賣價金數額，以買賣總價金15% 為限，兩造約定之違約金沒收比例，與前開公告明訂之得沒收比例，顯有未合。而按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之，消費者保護法第17條第1 項、第4 項定有明文。兩造簽訂C1、D1預售屋買賣契約第23條第2 項約定被告得沒收原告買賣總價金20% ，乃被告為與不特定多數消費者簽約而單方、預先擬定之契約內容，為定型化契約條款，該沒收比例逾越買賣總價金15% 部分，與當時行政院公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第2 項規定不符，依消費者保護法第17條第4 項規定應屬無效。是兩造簽訂C1、D1預售屋買賣契約雖經被告合法解除，惟被告得沒收原告已繳納買賣價金，應以買賣總價金15% 為限。

⒉原告雖主張兩造簽訂C1、D1預售屋買賣契約第23條第2 項約定應全部無效云云。然觀諸消費者保護法第17條第4 項意旨，係指違反該中央主管機關核定公告定型化契約之條款無效，可知於核定公告之定型化契約範圍內之條款仍屬有效，則前開第23條第2 項約定於買賣總價金15% 範圍內，與行政院核定公告之定型化契約條款並無不合，自應屬有效，僅逾15% 部分始屬無效甚明，況倘若該違反之定型化契約條款係屬全部無效，依消費者保護法第17條第4 項後段規定，該部分契約效力仍應依行政院公告之定型化契約定之，適用結果仍係僅得沒收買賣總價金15% ，而非全部不能沒收，是原告此部分主張，並非可採。至被告雖辯稱兩造簽約係90年2 月9日，斯時尚無行政院核定公告之定型化契約適用云云，惟被告因原告未履行付款而解除契約時，得沒收之買賣價金不得逾總價金15% ，此一規定依前揭消費者保護法第17條第4 項可知係屬強行規定，而被告於92年7 月31日向原告解除契約時，行政院於90年9 月3 日核定公告之定型化契約已有此沒收上限之規範（見本院卷第40頁），是於被告行使契約解除權時，兩造契約關係既尚在存續中，兩造簽訂之契約條款違反斯時行政院核定公告之定型化契約自仍屬無效，而與兩造簽約時有無行政院核定公告之定型化契約無涉，是被告此部分所辯，亦無可採。

⒊又按無法律上原因而受利益，致他人受損者，應返還其利益，民法第179 條第1 項前段定有明文。原告因未依約付款而經被告解除契約，被告得沒收之價金不得逾買賣總價金15%，而C1、D1預售屋買賣契約總價金分別為409 萬元、264 萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第54頁），是被告得沒收之買賣價金分別為61萬3,500 元、39萬6,000 元，而被告沒收原告已支付之買賣價金分別為65萬5,000 元、42萬8,460 元，有原告提出統一發票為證（見支付命令卷），被告就C1、D1預售屋買賣分別超額沒收4 萬1,500 元、3 萬2,460 元，就此超額部分係屬無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告先位聲明依不當得利之法律關係，請求被告返還前開利益總計7 萬3,960 元，為屬有據，逾此數額範圍部分，則無可採。再原告先位聲明既非認定無理由應予駁回，則原告備位聲明請求部分，即無再予審酌之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告未依約繳付買賣價金，被告得沒收之買賣價金以總價金15% 部分為限，逾15% 部分之約定為無效，是原告得依不當得利之法律關係，請求被告返還超額沒收之7 萬3,960 元，及自支付命令送達翌日即105 年7 月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。從而，原告請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又本件命被告給付數額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，被告聲明願供擔保免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。