臺灣新北地方法院105年度訴字第59號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 105 年 08 月 18 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　 105年度訴字第59號原　　　告　李絢璇
訴訟代理人　吳上晃律師
王睿賢
被　　　告　曾正豪
訴訟代理人　曾福春
戴寶秀
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為新北市○○區○○○路○○○號、三七○號房屋，如附圖所示編號一七一⑴面積五十六點三六平方公尺、編號一七一⑵面積九十五點八四平方公尺、編號一七一⑶面積四十五點八一平方公尺、編號一七一⑷面積一百六十九點三二平方公尺、編號一七一⑸面積三十三點七三平方公尺部分騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬伍仟元，及自民國一○四年十二月一日起至被告返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾肆萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳拾貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段於原告按月以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○○路000號、370號房屋（下稱368號房屋、370號房屋，合稱為系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）685,000元，及自民國104 年12月1日起，迄返還系爭房屋之日止，按月給付原告75,000元。㈢請依職權宣告假執行（參見本院卷一第8 頁）。嗣原告於本院審理中將上開聲明變更為：㈠被告應將系爭房屋如附圖所示編號171⑴面積56.36平方公尺、編號171⑵面積95.84平方公尺、編號171⑶面積45.81平方公尺、編號171⑷面積169.32 平方公尺、編號171⑸面積33.73平方公尺部分騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告685,000元，及自104 年12月1日起，迄返還前項所示房屋之日止，按月給付原告75,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（參見本院卷二第101 頁）。經核原告所為訴之變更，其請求之基礎事實仍屬同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許。
二、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項及第2項分別定有明文。本件原告主張被告向其承租系爭房屋，然因被告積欠租金及違約使用系爭房屋，其遂依法向被告終止租約，並提起本件訴訟，揆諸上開規定，因系爭房屋坐落於新北市林口區，經核屬於本院之轄區，故本院對於本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠被告於102 年7月1日向原告承租系爭房屋，雙方簽立租賃契約（下稱系爭租約），租期自102 年7月1日起至107年6月30日止，租金每月75,000元，應於每月1日以前繳納1個月份，詎被告自104年4月起即未按期繳納租金，迄至104年7月止，共積欠4 個月租金，合計300,000元未付。原告於104年7月3日及同年月20日分別寄發存證信函催告被告於函到5 日內付清所積欠之4個月租金300,000元，逾期未付清即以該存證信函終止租約，惟均因招領逾期而遭郵局退回致無法送達，原告乃依法向法院聲請對被告公示送達，經臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）以104年度司聲字第232號裁定准將上開原告對被告之意思表示之通知為公示送達，原告並依新竹地院通知於104年11月6日登報在案，故原告對被告之上開催告已於104年11月26日生效，被告未於5日內（即104年12月1日前）給付積欠之租金300,000元，應認系爭租約已於104年12月1日經合法終止。被告無權繼續占有系爭房屋，爰依民法第767條、第179條之規定及系爭租約之約定，提起本件訴訟。
㈡就被告之答辯反駁如下：
⒈被告事前同意簽訂系爭契約，縱非事前同意，亦已事後承認，故被告為系爭房屋之承租人：
⑴被告雖未在系爭租約親自簽名，然係由被告之父母曾福春及戴寶秀以被告名義與原告簽訂，曾福春、戴寶秀於簽約時有提出被告之身分證正本及印章1 枚，足見被告事前已同意簽訂系爭租約，否則不會將伊身分證正本及印章交付曾福春及戴寶秀簽約。
⑵系爭租約簽訂後，曾福春及戴寶秀為使系爭房屋供作「文化北路小吃店」使用，申請營業登記時，要求兩造於102年8月22日簽署同意書（下稱系爭同意書），其上載明「本人李絢璇、曾正豪（房屋所有權人）所有座落於新北市○○區○○里○○○路0段000號，同意文化北路小吃店登記為所在地。恐口說無憑，特立此書為憑。」，系爭同意書業經被告坦承係伊親自簽名。被告復於同日與戴寶秀就370 號房屋簽訂租賃契約，將370 號房屋以每月租金10,000元轉租予戴寶秀經營「文化北路小吃店」，顯見被告已知悉系爭租約，並承認系爭租約，否則不會將370 號房屋轉租予戴寶秀，並簽署系爭同意書交由戴寶秀辦理文化北路小吃店之營業登記。此外，系爭房屋之租金，除剛開始係以現金給付外，其後即以被告名義開立之支票給付，亦可證明被告承認系爭租約，否則不會以被告名義開立支票給付租金。
⒉原告請求被告返還系爭房屋，於法有據：
⑴被告自104年4月起即未按期繳納租金，經原告合法催告後仍未給付，系爭租約已於104年12月1日合法終止。再者，依系爭租約第8 條約定，被告未經原告同意，不得私自將系爭房屋轉租他人使用，惟被告卻將系爭房屋轉租訴外人林毅恆經營南勢餐廳、訴外人楊莉平經營屏銨餐飲坊，原告自得依土地法第100條第3款之規定終止租約。另依系爭租約第10條約定，系爭房屋不得供非法使用，系爭房屋係第2 種住宅區建物，依法不得經營視聽歌唱業、舞場業，惟被告卻擅自經營視聽歌唱業、舞場業，致遭新北市政府裁罰，原告亦得依土地法第100條第2款及第5款之規定終止租約。爰依土地法第100 條第2款、第3款、第5款之規定終止系爭租約，並以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。
⑵被告雖抗辯當初係為了經營ＫＴＶ，才願意以高額月租金75,000元承租系爭房屋云云。惟曾福春首次前往系爭房屋查看時，原告之父即訴外人李宏偉便表明系爭房屋不出租給經營ＫＴＶ、卡拉ＯＫ之業者，因為將系爭房屋出租給上開業者，房東會一天到晚被人告，故系爭房屋不可能出租予曾福春經營ＫＴＶ，曾福春才找職業為教師之被告承租系爭房屋。又系爭房屋位於新北市林口區文化北路1 段與南勢街交叉口，屬於三角窗地之店鋪，交通便利，適於經營商業，且系爭房屋使用面積合計多達401.06平方公尺，相當於121.32坪，以月租金75,000元計算，每坪為618 元，並未超出當地行情。
⑶被告復抗辯原告於租賃期間，私自將系爭房屋出租予林毅恆經營南勢餐廳，並將368 號房屋出租予楊莉平經營屏銨餐飲坊云云。惟依證人陳明玉、阮氏秋霞之證詞，及楊莉平於105 年3月1日出具之屏銨餐廳經營權轉讓契約書，可知無論南勢餐廳或屏銨餐飲坊，實際上皆係戴寶秀經營之餐廳，系爭房屋一直由被告父母曾福春及戴寶秀經營餐廳，原告根本未轉租他人。
⑷被告另抗辯李宏偉向被告承諾願每月減少30,000元至40,000元租金，並願以400,000 元彌補被告無法經營ＫＴＶ之損失，且訴訟期間願暫停收取租金云云。惟證人李宏偉已到庭證稱伊有前往被告家中與曾福春及戴寶秀討論過，但沒有結果等語，由此可知，雙方並未達成協議。
㈢本件原告請求之金額及項目說明如下：
⒈積欠租金600,000元：
被告積欠原告自104年4月起至同年11月止，共8個月，每月75,000元之租金，總計600,000元。
⒉律師費85,000元：
依系爭租約第12條約定，被告若有違約情事，致損害原告之權益時，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償。本件原告因被告違約而提起本件訴訟，支出律師費85,000元，爰依前開約定，請求被告給付85,000元。⒊按月給付原告75,000元部分：
系爭租約於104年12月1日合法終止後，被告仍繼續占用系爭房屋，足認被告自104年12月1日起，無法律上之原因受有占用系爭房屋之利益，爰請求被告自104年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告75,000元。
㈣聲明：
⒈被告應將系爭房屋如附圖所示編號171⑴面積56.36平方公尺、編號171⑵面積95.84平方公尺、編號171⑶面積45.81平方公尺、編號171⑷面積169.32平方公尺、編號171⑸面積33.73平方公尺部分騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告685,000元，及自104 年12月1日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告75,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠系爭租約簽立時，原告要求承租系爭房屋須有保證人，曾福春表示被告之職業係教師，可作為保證人，然原告反要求須以被告名義承租系爭房屋，因而由戴寶秀以被告名義與原告簽立系爭租約。事實上，系爭租約簽立時被告並未在場，故實際承租人應為曾福春。原告明知支付租金者為曾福春，即曾福春始為系爭房屋真正承租人，卻僅以存證信函通知被告表示終止租約，而未知會曾福春，故原告主張系爭租約已終止，顯不合法。
㈡原告以被告自104年4月起即欠繳租金，及被告將系爭房屋經營ＫＴＶ，屬於非法使用系爭房屋，另違法轉租予阮氏秋霞經營餐廳等事由主張終止租約，並請求收回系爭房屋及追繳租金。惟：
⒈被告自102 年7月1日起承租系爭房屋，迄至104年3月止，已給付21個月租金，共1,575,000 元，從無欠繳租金之情事。原告於簽約前曾口頭承諾願將系爭房屋2 樓整修至可使用之程度，卻未遵守約定，並因擬收回系爭房屋而藉故興訟。兩造於104年3月20日調解時，原告及李宏偉當場允諾為賠償「因原告未依約定整修2 樓致被告無法使用所造成之損失」，願減收月租金30,000元至40,000元，並另行給付400,000 元，以彌補被告之損失。嗣李宏偉受原告之託，至被告住處再次提及減收租金及賠償400,000 元乙事。如今原告反悔，向被告追繳租金，實已違背先前承諾，故原告請求被告補繳租金，顯無理由。
⒉被告以高額月租金75,000元承租系爭房屋，除經營小吃店、水果攤之外，主要係為經營ＫＴＶ（否則只作小吃店，豈能生存下去？此依常理判斷即知），然因受法令限制，系爭房屋不得經營ＫＴＶ，原告表示願申請變更地目，使被告得合法經營ＫＴＶ，並建議戴寶秀暫以文化北路小吃店名義申請營業登記。嗣原告出具系爭同意書，並同意被告另立租約，將系爭房屋轉租予文化北路小吃店（負責人為戴寶秀），足證原告自始即明知且同意配合「由戴寶秀以小吃店掩護經營ＫＴＶ」。另原告介紹其姨丈即訴外人黃金盛為被告就系爭房屋進行裝潢工程，係作為ＫＴＶ使用，益徵原告指稱其於事後才發現被告違法經營ＫＴＶ，並非屬實。
⒊林毅恆以系爭房屋申請登記經營南勢餐廳，並私自轉租楊莉平申請登記經營屏銨餐飲坊，事後均已撤銷營業登記，與戴寶秀及被告毫無關係。依相關規定，承租人須取得房東出具之同意書及租約等文件始得辦理營業登記，足見原告私自於104 年1月1日將系爭房屋出租予林毅恆經營南勢餐廳，否則林毅恆如何取得房屋稅單去申請營業登記。另外，南勢餐廳登記之營業項目有「視唱中心（ＫＴＶ）」，表示系爭房屋經營ＫＴＶ係屬合法，則原告指控被告非法使用系爭房屋已屬嚴重錯誤。
⒋綜上所述，被告合法承租系爭房屋，並依約繳付租金，且無違約，反而因原告違背承諾而損失數百萬元之租金及裝潢費用，故原告提起本件訴訟，並無理由。
㈢答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告於102 年7月1日向原告承租系爭房屋，雙方簽立系爭租約，租期自102 年7月1日起至107年6月30日止，租金每月75,000元，應於每月1日以前繳納1個月份等語，並提出系爭房屋之建物登記第2 類謄本、系爭租約等件為證（參見本院卷一第17至22頁），被告則抗辯系爭租約簽立時被告並未在場，實際承租人及支付租金者均為曾福春云云。
⒈經查，簽立系爭租約時，被告並未在場，係由被告之母親戴寶秀以被告名義在系爭租約上簽名，業據兩造及被告母親戴寶秀到庭陳述明確（參見本院卷一第107頁、第109頁、第122 頁），自堪信為真實。然系爭同意書之記載略以：本人李絢璇、曾正豪（房屋所有權人）所有座落於新北市○○區○○里○○○路0段000號，同意文化北路小吃店登記為所在地（參見本院卷一第35頁），且被告並不否認系爭同意書上之簽名係伊所為（參見本院卷一第122 頁），被告於本院審理中復陳稱伊簽立系爭同意書2、3天前知悉系爭租約存在等語（參見本院卷一第122 頁），顯見被告係在認同伊為系爭租約之承租人之前提下，始簽立系爭同意書。
⒉次查，系爭租約已明確記載承租人為被告（參見本院卷一第19頁），縱使被告在簽立系爭租約前並未具體授權伊母親戴寶秀有此部分代理權，惟被告已陳稱伊的銀行存摺及證件等都是由戴寶秀管理等語（參見本院卷一第122 頁），被告事後亦未向原告為反對簽立系爭租約之表示，則被告所為亦符合表見代理之要件，依民法第169 條規定，被告仍應就戴寶秀以被告名義在系爭租約承租人欄上簽名一事負授權人之責任。
⒊此外，系爭租約期間如係以支票支付租金時，該支票之發票人均為被告，有被告提出之支票存根數紙在卷可稽（參見本院卷一第69至71頁），被告對此亦不爭執（參見本院卷一第122 頁），被告復未曾反對伊母親戴寶秀代伊簽發上開支票作為給付系爭租約之租金，故被告抗辯伊未親自簽發及交付上開支票予原告，系爭租約對伊不生效力云云，洵非可採。⒋再者，被告於102 年8月22日將370號房屋出租予文化北路小吃店（該店負責人為被告母親戴寶秀），其上有被告本人簽名，租期自102年8月22日起至103年8月21日止，租金每月10,000元，應於每月1日支付，有房屋租賃契約書1件在卷可稽（參見本院卷一第63至64頁），益證被告係以系爭租約承租人之身分將370 號房屋轉租予文化北路小吃店，故被告抗辯伊並未擔任系爭租約之承租人，與事實不符。
⒌綜上，被告既已將伊個人銀行存摺、證件及支票簿等物交由戴寶秀管理，佐以系爭租約已明確記載承租人為被告，且被告在知悉系爭租約存在後，仍願意在系爭同意書上簽名，而未向原告為任何反對之意見，復將370 號房屋轉租予文化北路小吃店，是以原告主張系爭租約之承租人為被告等情，應屬可採。
㈡原告復主張被告自104 年4月起即未按期繳納租金，迄至104年7月止，共積欠4個月租金，合計300,000元未付。原告於104年7月3日及同年月20日分別寄發存證信函催告被告於函到5日內付清所積欠之4 個月租金300,000元，逾期未付清即以該存證信函終止租約，惟均因招領逾期而遭郵局退回致無法送達，原告乃依法向法院聲請對被告公示送達，經新竹地院以104年度司聲字第232號裁定准將上開原告對被告之意思表示之通知為公示送達，原告並依新竹地院通知於104年11月6日登報在案，故原告對被告之上開催告已於104 年11月26日生效等情，業據其提出上開存證信函及送達回執、新竹地院104年度司聲字第232號民事裁定、104年11月6日之太平洋日報等件為證（參見本院卷一第24至32頁），被告亦不否認伊自104年4月起即未再依約繳納租金一事（參見本院卷二第121頁），是以原告此部分主張，堪予採信。
㈢被告抗辯原告於簽約前曾口頭承諾願將系爭房屋2 樓整修至可使用之程度，卻未遵守約定，並因擬收回系爭房屋而藉故興訟。兩造於104年3月20日調解時，原告及李宏偉當場允諾為賠償「因原告未依約定整修2 樓致被告無法使用所造成之損失」，願減收月租金30,000元至40,000元，並另行給付400,000 元，以彌補被告之損失。嗣李宏偉受原告之託，至被告住處再次提及減收租金及賠償400,000 元乙事，故被告並未積欠原告租金云云，為原告所否認。
⒈經查，證人即原告父親李宏偉到庭證稱：（證人至被告家討論何事？）因為曾福春跟戴寶秀很久都沒有給我房租，我女兒打電話給他們，他們都不理…曾福春叫我把所有租金還給他，還有違章的不算，曾福春叫我賠他100 多萬元，我說加上押金跟補償共400,000 元還他，請曾福春還我房子（即系爭房屋），還有欠的房租給我，他欠了好幾個月的房租。（證人是否因沒有為被告、曾福春或戴寶秀修繕或裝潢系爭房屋2樓，曾答應被告、曾福春或戴寶秀要賠償400,000元？）沒有等語（參見本院卷二第81頁），依證人李宏偉之上開證詞，可知原告或李宏偉同意給付被告、曾福春或戴寶秀400,000 元之條件為渠等將系爭房屋返還予原告，然迄至本件言詞辯論終結為止，被告仍未將系爭房屋交還予原告，故被告尚無請求原告給付400,000 元之權利。再者，證人李宏偉復證稱：（證人是否有向被告、曾福春或戴寶秀表示，在原告對被告、曾福春或戴寶秀提起訴訟期間，租金減收3至4萬元或緩收租金？）那個有討論，但沒有結果等語（參見本院卷二第82頁），佐以兩造就原告同意被告減免或暫緩給付租金一事並未簽立任何書面，亦未在系爭租約為相關之註記，是以被告自104年4月起即未依約給付租金乙節仍已構成違約。⒉證人彭奕蓁到庭證稱：（是否看過原告父親李宏偉到系爭房屋或原告家裡商談事務？）我有看過原告父親李宏偉，在被告家裡，被告家在新竹市。剛開始原告有提起告訴，李宏偉當天自己1人來，提了1個禮盒，我正好在該處，幫忙泡咖啡。李宏偉就說曾大哥他女兒【即原告】還小，不懂事，不要跟她計較。我有聽到片段，李宏偉就提到房屋的問題，因為這次提告，故訴訟期間，每個月減收租金3、4萬元，或緩收租金，也有提到要變更地目【不確定是在當天還是之後開庭聽到】，還有說到2 樓有漏水，目前只是在放東西，李宏偉之前有答應要幫忙裝潢好，後來一直沒有裝潢，就答應要賠償，我聽到是要賠償400,000 元。還有聽到合約要換名字，因為實際經營是曾福春，故名字要從曾正豪換為曾福春，詳細內容我不清楚。當天曾福春及戴寶秀都在場，在討論上開賠償問題，當天有提到400,000 元，但是賠償什麼我不清楚。（曾福春、戴寶秀及李宏偉在討論時，是否有加入討論？）我沒有坐在旁邊，但因為我當天帶小孩，會在附近來來去去。（證人只是在附近來來去去，如何知悉詳細內容？）因為小孩子會跑來跑去，但我沒有與他們坐在一起討論，就是聽到片段。（證人證述賠償400,000 元的內容為何？）當時經過，我有聽到賠償400,000 元，但詳細內容我不清楚，這是雙方在討論，聽起來像是有共識，但最後不知道有無確定等語（參見本院卷二第17至19頁），依證人彭奕蓁之上開證詞，充其量僅可認定曾福春、戴寶秀及李宏偉曾有討論相關賠償事宜，然因證人彭奕蓁並未參予該次討論，僅係聽聞部分片段內容，故證人彭奕蓁之證詞並不足以證明原告或李宏偉有同意被告減免或暫緩給付租金。
㈣系爭租約第3條、第4條及第14條分別約定：租金每個月75,000元，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延。甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房屋等語（參見本院卷一第19頁、第21頁）。經查，被告自104年4月起即未依約給付租金，且原告並未同意被告減免或暫緩給付租金，嗣經原告於104 年11月間向被告催討，被告仍未依約履行，則原告向被告主張終止系爭租約，即屬有據。
㈤被告抗辯依相關規定，承租人須取得房東出具之同意書及租約等文件始得辦理營業登記，足見原告私自將系爭房屋出租予林毅恆及楊莉平經營南勢餐廳及屏銨餐飲坊云云云，為原告所否認。
⒈經查，依新北市政府經濟發展局函覆本院有關南勢餐廳及屏銨餐飲坊辦理商業登記之相關資料所示，其中包含新北市政府商業登記申請書、商業名稱及所營業務登記預查核定書、答覆書、林毅恒及楊莉平委託陳明玉辦理商業登記之委託書、林毅恒及楊莉平之身分證正反面影本、系爭房屋之房屋稅繳款書、建物登記第2 類謄本、房屋租賃契約書（出租人記載為原告，承租人分別記載為南勢餐廳及屏銨餐飲坊，該餐廳及餐飲坊之負責人分別為林毅恒及楊莉平）等文件在內（參見本院卷一第197至220頁），然原告已否認上開房屋租賃契約書中關於原告之簽名及用印為真正，且該部分亦與系爭同意書中原告之簽名及用印不符，被告對此亦未提出其他證據以供本院參酌，故上開房屋租賃契約書應非原告或其授權之人所簽署，應堪認定。
⒉再者，證人陳明玉到庭證稱：實際委託渠辦理南勢餐廳及屏銨餐飲坊設立登記之人為林毅恒及阮氏秋霞等語（參見本院卷二第73頁），佐以證人林毅恒到庭證稱：（證人是否有經營南勢餐廳？）我是在南勢街做仲介，南勢餐廳是在南勢街與文化北路的交叉口，當時我的客戶，1 名越南籍的小姐阮氏秋霞，跟我說南勢餐廳缺負責人，我就答應，在餐廳的上方擺我仲介的廣告，我就同意擔任餐廳的負責人，因為是阮氏秋霞我的老客戶等語（參見本院卷二第20頁），被告亦陳稱南勢餐廳係由阮氏秋霞經營等情（參見本院卷二第21頁），又屏銨餐飲坊之經營權於105 年3月1日由楊莉平轉讓予戴寶秀，有轉讓契約書1件附卷可稽（參見本院卷一第221頁），足認系爭房屋作為南勢餐廳或屏銨餐飲坊之營業使用及辦理商業登記等事項均與原告無涉。被告對於原告曾將系爭房屋出租予林毅恆及楊莉平經營南勢餐廳及屏銨餐飲坊等節復未能舉證以實其說，是以被告此部分抗辯，尚乏所據，不足採信。
㈥被告抗辯伊承租系爭房屋除了經營小吃店、水果攤之外，主要係為經營ＫＴＶ，然因受法令限制，系爭房屋不得經營ＫＴＶ，原告表示願申請變更地目，使被告得合法經營ＫＴＶ，並建議戴寶秀暫以文化北路小吃店名義申請營業登記。嗣原告出具系爭同意書，並同意被告另立租約，將系爭房屋轉租予文化北路小吃店（負責人為戴寶秀），足證原告自始即明知且同意配合「由戴寶秀以小吃店掩護經營ＫＴＶ」云云，為原告所否認。
⒈經查，系爭租約第10條前段約定，系爭房屋不得供非法使用等語（參見本院卷一第20頁），兩造對此部分並未有特約條款，且系爭同意書僅載明要辦理文化北路小吃店之登記（參見本院卷一第35頁），則原告是否曾表示願申請變更地目，使被告得合法經營ＫＴＶ，即非無疑。
⒉次查，新北市政府城鄉發展局於104年1月29日寄予原告之函文記載略以：臺端擅於林口特定區計畫之第二種住宅區建物（地址：新北市○○區○○○路0段000號；座落地籍：林口區建林段171 地號）經營視聽歌唱業、舞場業，業已違反變更林口特定區計晝（第三次通盤檢討-內政部都委會第754次會義審議通過部分）土地使用分區管制要點修（增）訂條文第15點規定，經新北市政府聯合查報小組104 年1月5日現場勘查確認，有經營視聽歌唱業及舞場業之事實，爰依行政程序法第103第5款及都市計晝法第79條第1 項規定裁處，處分書如附。現場應於本行政處分書核發日起7 日內停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。若再經查獲違規行為，本局將依都市計晝法第79條第1 項後段規定按次處罰，併依行政執行法第27條、第28條第2 項規定予以強制執行（參見本院卷一第36頁），由此可知，370 號房屋已涉及非法使用，且斯時仍屬於被告向原告承租系爭房屋之租賃期間內，故被告此舉已構成違約，原告自得依系爭租約第14條約定，向被告終止系爭租約。
⒊末查，南勢餐廳登記之營業項目雖有包含「視唱中心（ＫＴＶ）」在內（參見本院卷一第33頁），然該商業登記係屬於新北市政府經濟發展局負責，而系爭房屋坐落土地之用途限制則由新北市政府城鄉發展局負責，故系爭房屋之實際使用現況尚需符合上述土地使用分區之管制。準此，系爭房屋若要作為經營視唱中心（ＫＴＶ）使用，應先辦理地目變更，否則仍屬於非法使用，附此敘明。
㈦綜上所述，因被告自104年4月起即未依約繳納租金，被告復未能舉證證明原告有同意伊減免或暫緩給付租金，則被告此舉已構成給付遲延，嗣原告於104 年11月間向被告依法催討，被告仍未於期限內履行，原告業已依法向被告終止系爭租約，參以兩造均不爭執簽立系爭租約時，被告承租系爭房屋之範圍即為原告聲明第1項所示部分（參見本院卷二第121至122頁），是以原告請求被告將如其聲明第1項所示部分騰空遷讓返還予原告，即屬有據。又被告積欠原告104年4月至同年11月間之租金，共600,000 元（75,000X8=600,000）未償，故原告請求被告給付此部分租金，亦屬有據。另依系爭租約第12條約定，乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償（參見本院卷一第21頁），本件因被告違約遭原告終止系爭租約，並經原告提起本件訴訟，且原告為此支出律師費用85,000元，有吳上晃律師事務所出具之收據1 紙在卷可稽（參見本院卷一第40頁），揆諸上開約定，原告自得請求被告賠償上述律師費用。
㈧按「上訴人於使用借貸關係消滅後，繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受損害。」（最高法院82年度台上字第467 號民事裁判意旨參照）。經查，系爭租約經原告依法於104 年11月30日終止，被告自104年12月1日起即屬無權占用系爭房屋，揆諸上開規定，原告請求被告給付自104年12月1日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利75,000元，於法有據。
四、從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求⒈被告將系爭房屋如附圖所示編號171⑴面積56.36平方公尺、編號171⑵面積95.84平方公尺、編號171⑶面積45.81平方公尺、編號171⑷面積169.32平方公尺、編號171⑸面積33.73 平方公尺部分騰空遷讓返還原告。⒉被告給付原告685,000元（600,000+85,000=685,000），及自104 年12月1日起至被告返還前項所示房屋之日止，按月給付原告75,000元，均有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金准許之，並依職權宣告被告得供相當之擔保金免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日書記官 吳宜遙