臺灣新北地方法院105年度訴字第979號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第979號

原告

辛淑惠

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

郭千華律師

被告

美飛加企業有限公司

兼上被告

法定代理人

張曉麗

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於中華民國105 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告為新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○街0 號5 樓之3 房屋（下稱系爭5 樓之3 房屋）之所有權人；被告張曉麗於系爭5 樓之3 房屋隔壁戶即同街5 號5 樓之4 房屋（下稱系爭5 樓之4 房屋）經營被告美飛加企業有限公司（下稱美飛加公司）。因原告因長年旅居日本，甚少返台，詎被告等竟未經原告同意，私自將系爭5 樓之3房屋唯一連外通道處設置如附圖所示鐵門並上鎖，阻擋妨害原告進出，致原告無從進出系爭5 樓之3 房屋，更擅自將系爭5 樓之3 房屋納為營業空間使用，而無權占用，此已侵害原告所有權，原告得依民法第767 條第1 項中段規定，請求排除被告之不法侵害，即請求被告拆除如附圖所示鐵門並回復原狀，及依同條第1 項前段規定，請求被告遷讓並返還系爭5 樓之3 房屋。

㈡又被告自94年9 月14日起無權占有系爭5 樓之3 房屋，未給付任何對價繼續使用，自獲有使用收益之利益，致原告無法為使用收益而受有損害，被告自應負返還此一利益即相當於使用期間內租金額之責，原告請求被告給付自本件起訴之日即104 年12月8 日回溯5 年即自99年12月8 日起至起訴日104 年12月8 日之相當於租金之不當得利，自屬有據。而系爭5 樓之3 房屋於104 年房屋現值為新臺幣（下同）321,100元，原告以系爭5 樓之3 房屋104 年度申報總價年息百分之10為計算基礎，請求被告連帶給付上開5 年期間相當於租金之不當得利160,550 元（計算式：321,100 元×10% ×5 年＝160,550 元），且請求自起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還系爭5 樓之3 房屋之日止，按月給付原告2, 676元（計算式：321,100 元×10% ÷12月＝2,676 元）。

㈢並聲明：

⒈被告應將系爭5 樓之3 房屋連外通道處之封閉設施即如附圖所示鐵門拆除並回復原狀。

⒉被告應將系爭5 樓之3 房屋遷讓返還予原告。

⒊被告應連帶給付原告160,550 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告2,676 元。

⒋原告願供擔保，請求准予宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠系爭5 樓之3 房屋真正所有權人為訴外人李瑞昌，原告僅為借名登記之名義人，而李瑞昌業將所有權轉讓與被告張曉麗，被告美飛加公司為被告張曉麗經營之公司，被告等就系爭5 樓之3 房屋有合法占有使用權源，原告之主張並無理由，詳述如下：

⒈系爭5 樓之3 房屋之所有權固然登記在原告名下，但其坐落基地即新北市○○區○○段000 地號（下稱景華段320地號）權利範圍10000 分之114 之土地持分與隔壁系爭5樓之4 所坐落之土地權利範圍10000 分之251 之土地持分均屬被告張曉麗所有，且該2 間房屋自83年興建完成後即打通使用，迄今已25年之久。

⒉系爭5 樓之3 房屋所坐落基地景華段320 地號係合併後之地號，該筆土地於83年1 月改建大樓完成前曾為被告張曉麗之前夫李瑞昌所有，當時舊地號為漳和段枋寮小段61-24 地號（面積131 平方公尺，下稱舊61-24 地號），李瑞昌提供該土地與建商冠倫開發股份有限公司（下稱冠倫公司）合建，83年合建完成後，建商就李瑞昌提供之建築基地舊61-24 地號與共同建築之鄰地合併為新地號即景華段320 地號（面積733.06平方公尺）；系爭5 樓之3 房屋及隔壁之系爭5 樓之4 房屋均屬李瑞昌因合建而「原始取得」，故自83年1 月建築完成後該2 戶房屋即打通分戶牆而合併使用。惟因舊61-24 地號土地為李瑞昌繼承李元鵬（戶籍登記上李瑞昌之母親，實則為其外祖母）而得之家產，李瑞昌親生母親曹綉英擔心當時經營生意之李瑞昌如一旦經商失敗，則上開因合建而分配之該2 戶房屋將面臨拍賣之命運致祖產不保，故而在曹綉英主導下由原告、辛淑娟與李瑞昌分別成立借名登記契約，將該2 戶房屋借名登記在原告（系爭5 樓之3 房屋）及辛淑娟（系爭5 樓之4房屋）名下，但實際所有人及使用人均為李瑞昌，並由李瑞昌繳納大樓管理費及房屋稅。嗣後辛淑娟於96年4 月9日依照李瑞昌之要求將系爭5 樓之4 房屋所有權辦理移轉登記予被告張曉麗。

⒊查李瑞昌之親生母親為曹綉英、親生父親為辛彥章，然曹綉英戶籍登記上為李瑞昌之胞姊，實則曹綉英為曹賜釗及李元鵬所生之長女，因李元鵬無子，僅有2 女，長女曹綉英與辛彥章所生之長子李瑞昌於48年1 月1 日出生後，曹綉英為使李瑞昌能繼承母親李元鵬之財產，乃申報其長子李瑞昌為母親李元鵬之長子，故而戶籍登記上曹綉英成為李瑞昌之胞姊。李瑞昌於60年12月1 日因分割繼承取得之舊61-24 地號土地，並於78年間提供該土地為建築基地，供冠倫公司興建11層樓高之電梯大廈「冠倫京華大廈」，成立合建關係。

⒋系爭5 樓之3 房屋係李瑞昌所有，而借名登記為原告名義之事實，有該房屋於83年興建完成後冠倫公司交付房屋予李瑞昌時發給之「交屋憑證」正本一直由李瑞昌保存迄今可證；又李瑞昌與被告張曉麗曾為夫妻關係，2 人共同經營被告美飛加公司，被告美飛加公司於94年設立登記後即使用系爭5 樓之3 房屋迄今（連同5 樓之4 一併打通使用），其間大樓管理費、房屋稅由被告張曉麗繳納。

⒌96年李瑞昌將系爭5 樓之4 及5 樓之3 房屋所坐落基地景華段320 地號持分10000 分之251 之土地所有權辦理夫妻贈與登記予被告張曉麗，從而，李瑞昌為系爭5 樓之3 房屋之原始取得人，僅因與原告成立借名登記契約而由原告為登記名義人，原告自始從未占有使用系爭5 樓之3 房屋。

⒍原告曾於96年6 月4 日發給被告張曉麗存證信函，略以被告張曉麗未繳付房租，顯然以其為出租人之法律關係要求給付租金，被告並非無權占有，嗣後被告張曉麗於96年6月11日回覆謂被告有正當合法之使用權源，與原告間並無租賃關係後，原告未再有任何動作，迄至105 年原告提起本件訴訟，足證原告所述不實，被告並非無權占用系爭5樓之3 房屋。

㈡原告雖主張其為系爭5 樓之3 房屋之所有權人，並謂該房屋坐落基地景華段320 地號土地原為原告外祖母李元鵬財產，由母親曹綉英及李瑞昌繼承，爾後與建商合建大樓時，為維護家產之完整性，曹綉英與李瑞昌協議由李瑞昌取得基地所有權，曹綉英分得中和區景新街5 號5 樓之1 至5 樓之4 之4 戶房屋，而將系爭5 樓之3 房屋所有權給原告，系爭5 樓之4 房屋所有權給原告胞姐辛淑娟一節，並非屬實。蓋本件並無證據足資證明曹綉英取得前述5 樓之1 至5 樓之4 之4戶房屋所有權，並將其中一戶贈與原告；原告亦未舉證坐落基地320 地號曾為曹綉英所有，原告所謂贈與之說，自無足採認。反觀被告所提土地登記簿謄本記載系爭5 樓之3 房屋坐落基地景華段320 地號即變更前舊61-24 地號土地，於64年3 月即由李瑞昌因繼承而取得權利範圍全部之土地。綜觀該土地登記簿謄本全部，並無曹綉英為土地所有人之記載，從而，與冠倫公司合建而能原始取得系爭5 樓之3 及5 樓之4 房屋所有權者為李瑞昌，並非曹綉英，更非原告，嗣後96年4 月間李瑞昌將景華段320 地號持分所有權辦理夫妻贈與而由張曉麗取得迄今。

㈢97年2 月20日，辛淑娟曾書寫一封信給李瑞昌，其上清楚表明：「請問你產權變更為張曉麗之事告訴爸媽了嗎？何況爸媽以前就告訴我、姊、淑惠（即原告）、瑞祥，雖然名義是我們的，但不表示是我們的，直到現在亦是如此。而居然張曉麗以小人之心來說我，姊姊、淑惠，認為是淑惠的名義淑惠就裝入自己的口袋裏，真是笑話」，亦足證系爭5 樓之3房屋雖然登記在原告辛淑惠名下，但是其兄弟姊妹均知悉真正所有權人並非辛淑惠，李瑞昌才是系爭5 樓之3 房屋之所有權人。

㈣退步言之，縱使被告抗辯系爭5 樓之3 房屋之真正所有權人為被告張曉麗，被告有合法使用權為無理由。然類推適用民法第425 條之1 ：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」之規定，系爭5 樓之3 房屋坐落基地之土地持分既為被告張曉麗所有，則於房屋得使用期間內，與土地所有人間就座落基地有租賃關係，被告張曉麗對原告亦有土地租金請求權，得以將此項租金債權與原告訴之聲明第3 項相當於租金之不當得利之請求，予以抵銷。

㈤並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查本件系爭5 樓之3 房屋與隔壁之系爭5 樓之4 房屋目前分別登記為原告與被告張曉麗所有，被告張曉麗於系爭5 樓之4 房屋經營被告美飛加公司，及上開2 房屋共同聯外通道設置有如附圖所示鐵門，系爭5 樓之3 房屋亦供被告美飛加公司營業使用之事實，有系爭5 樓之3 房屋之建物登記謄本及建物所有權狀影本、系爭5 樓之4 房屋之建物所有權狀影本、公司及分公司基本資料查詢及照片4 張在卷可稽（見本院105 年度板簡字第533 號卷第14至20頁、本院卷第50頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張其為系爭5 樓之3 房屋之所有權人，因長年旅居日本，甚少返台，被告等竟私自將該房屋唯一連外通道處設置如附圖所示鐵門並上鎖致其無從進出，更擅將該房屋納為被告美飛加公司營業空間使用，而為無權占用，其得請求排除鐵門並回復原狀，及請求被告遷讓並返還該房屋，暨請求被告連帶給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠兩造間就系爭5 樓之3 房屋是否有借名登記之法律關係存在？㈡原告得否請求被告拆除鐵門，並遷讓返還系爭5 樓之3 房屋及相當於租金之不當得利？茲分別說明如下：

㈠關於兩造間就系爭5 樓之3 房屋是否有借名登記之法律關係存在部分：

⒈按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100 年度台上字第1972號判決要旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院101 年度台上字第1775號判決意旨參照）。

⒉被告抗辯系爭5 樓之3 房屋真正所有權人為其前夫李瑞昌，原告僅為借名登記之名義人，而李瑞昌業於96年4 月9日將該房屋所有權轉讓與被告張曉麗，被告美飛加公司為張曉麗經營之公司，故被告等就系爭5 樓之3 房屋有合法占有使用權源云云，則依前揭說明，被告應就李瑞昌與原告間就系爭5 樓之3 房屋有借名登記之法律關係存在，負舉證責任。查被告雖提出系爭5 樓房屋之交屋憑證及李瑞昌與被告張曉麗於105 年3 月10日共同出具之證明書影本各1 件（見本院卷第76頁、第100 頁），用以證明原告僅為系爭5 樓之3 房屋之借名登記名義人。惟系爭5 樓之3房屋之所有權狀一直為原告所持有，除有原告所提出之前揭所有權狀影本可證外，並為被告所不爭執（見本院卷第98頁），且上開購屋憑證係記載：「購屋人『辛淑惠』購買冠倫京華B 棟5 樓房屋乙戶…」等語，並非記載購屋人為李瑞昌，則上開證據顯不足證明李瑞昌為系爭5 樓之3房屋之實際所有權人，原告僅為借名登記之名義人甚明。

⒊被告又抗辯系爭5 樓之3 房屋所坐落基地景華段320 地號（舊61-24 地號）土地曾為李瑞昌所有，於78年間李瑞昌以該土地與建商冠倫公司合建，83年合建完成後該建商就李瑞昌提供之舊61-24 地號土地與共同建築之鄰地合併後之新地號即為景華段320 地號，而系爭5 樓之3 房屋及隔壁系爭5 樓之4 房屋均屬李瑞昌因合建而「原始取得」，故自83年1 月建築完成後該2 間房屋即打通分戶牆而合併使用，惟因舊61-24 地號土地為李瑞昌繼承李元鵬（戶籍登記上李瑞昌之母親，實則為其外祖母）而得之家產，李瑞昌親生母親曹綉英擔心當時經營生意之李瑞昌如一旦經商失敗，則上開因合建而分配之2 戶房屋將面臨拍賣之命運致祖產不保，故而在曹綉英主導下由原告、辛淑娟與李瑞昌分別成立借名登記契約，將該2 戶房屋借名登記在原告（系爭5 樓之3 房屋）及辛淑娟（系爭5 樓之4 房屋）名下，但實際所有人及使用人均為李瑞昌，並由李瑞昌繳納大樓管理費及房屋稅，嗣辛淑娟於96年4 月9 日依照李瑞昌之要求將系爭5 樓之4 房屋所有權辦理移轉登記予被告張曉麗，且李瑞昌於96年間將系爭5 樓之4 及5 樓之3房屋所坐落基地景華段320 地號土地之持分辦理夫妻贈與登記予被告張曉麗云云，並提出上開系爭5 樓之4 房屋之建物所有權狀影本、景華段320 地號土地異動索引、臺灣省臺北縣土地登記簿影本、冠倫京華公寓大廈管理委員會繳費證明書影本、95年房屋稅繳款書影本各1 件為證（見本院卷第55至56頁、第66至75頁、第77至78頁）。然查，李瑞昌為原告之母曹綉英之子、原告之兄，但在戶籍登記為原告外祖母李元鵬之子，且本件舊61-24 地號土地原為李元鵬之財產一節，為被告所不爭執，是原告主張於李元鵬死亡後，該土地應由包含原告之母曹綉英、李瑞昌在內之繼承人所繼承，尚非無稽。又舊61-24 地號土地固登記由李瑞昌一人繼承（見本院卷第68頁），然由該土地與建商合建大樓完成後，系爭5 樓之3 房屋係登記為原告名義，系爭5 樓之4 房屋係登記為原告之姐辛淑娟名義觀之，原告主張其母曹綉英為避免日後子孫任意變賣家產，遂與李瑞昌協議，由李瑞昌取得系爭大樓坐落土地所有權之持分，曹綉英取得5 樓即5 樓之1 到5 樓之5 共5 個建物所有權，曹綉英當時即將系爭5 樓之3 房屋所有權給予原告，系爭5 樓之4 房屋所有權給予原告之姐辛淑娟，亦屬可信。況有關系爭5 樓之4 房屋部分，被告張曉麗與辛淑娟曾於96年3 月30日訂立「不動產交換契約書」，約定：「茲因不動產交換事宜，經雙方協議一致同意訂定下列各條款，以資共同遵守：一、雙方所有不動產互為交換：甲方（即被告張曉麗）所有：土地座落中和市○○段000000000 地號面積308.95平方公尺持分1/10交換與乙方（即辛淑娟）。乙方所有：房屋座落中和市○○街0 號5 樓之4 建號30885 號含公共設施和車位所有權全部（公共設施建號1078權利範圍316/10000 和1079權利範圍6/10000 ）。二、本約不動產交換移轉所需土地增值稅和贈與稅由取得土地產權名義人即辛淑娟負擔。契稅由取得房屋產權名義人即張曉麗負擔。…三、原甲方土地尚有260 萬積欠土地銀行的債款債務，由土地承接人完全承受清償責任。…」等語（見本院卷第94頁），可知原告之姊辛淑娟以系爭5 樓之4 房屋所有權與被告張曉麗交換景華段422 地號土地持分（按即中和區景新街34巷10號1 樓建物坐落之基地），辛淑娟並承擔該土地尚存260 萬元之貸款債務，是倘被告所辯系爭5 樓之4 房屋與系爭5 樓之3 房屋僅有借名登記關係，而非屬辛淑娟與原告所有一節屬實，何以被告張曉麗願與辛淑娟為前述土地與房屋之交換行為？由此益見被告所辯原告與辛淑娟僅分別為系爭5 樓之3 房屋與系爭5樓之4 房屋之借名登記名義人，要非可採。

⒋被告再抗辯：97年2 月20日，辛淑娟曾書寫一封信給李瑞昌，其上清楚表明：「請問你產權變更為張曉麗之事告訴爸媽了嗎？何況爸媽以前就告訴我、姊、淑惠（即原告）、瑞祥，雖然名義是我們的，但不表示是我們的，直到現在亦是如此。而居然張曉麗以小人之心來說我，姊姊、淑惠，認為是淑惠的名義淑惠就裝入自己的口袋裏，真是笑話」，亦足證系爭5 樓之3 房屋雖然登記在原告辛淑惠名下，但是其兄弟姊妹均知悉真正所有權人並非辛淑惠，而李瑞昌才是系爭5 樓之3 房屋之所有權人云云，並提出上開信函影本1 件為證（見本院卷第104 至106 頁）。惟查，上開信函形式上之真正為原告所否認（見本院卷第115頁），且該信函為電腦繕打之文件，其上並無辛淑娟之簽名或蓋章，是該信函是否確為辛淑娟所出具，亦有可疑？又縱該信函確為辛淑娟所出具，然綜觀全文意旨，辛淑娟並未表示李瑞昌才是系爭5 樓之3 房屋之真正所有權人，故被告上開抗辯亦非可採。

⒌再者，原告主張李瑞昌於88年間設立經營美飛國際貿易股份有限公司，因李瑞昌為原告之兄長，加上原告與姊辛淑娟、母親曹琇英等人長期旅居日本不在國內，故原告與辛淑娟自91年2 月起便將系爭5 樓之3 房屋及系爭5 樓之4房屋出租予李瑞昌作為公司辦公室使用等情，並提出公司資料查詢、李瑞昌簽立之「至92年7 月3 日總借款明細表」、「至94年8 月29日止之借款明細表」影本為證（見本院卷第88至90頁）。上開「至92年7 月3 日總借款明細表」中有一欄記載「公司房租91/2起@15000─255000」，「至94年8 月29日止之借款明細表」亦有一欄記載「公司房租91/2-94/08止未付款- 已付明細─645,000 」之文字，可見原告主張其與辛淑娟自91年2 月起將系爭5 樓之3 房屋及系爭5 樓之4 房屋出租予李瑞昌作為公司辦公室使用一節，尚屬非虛，堪以採信。此外，原告曾於96年2 月25日傳真予辛淑娟等人之信函記載：「這次我雖然將自己的所有財務狀況詳實的跟姊姊和淑惠作說明，但是她們給我的方案只是想保住她們名下的資產。…其實把5-3 、5-4過給我來房貸，我把1 樓過給淑娟，這樣一來把高額利息還清，公司又可在正常營運下，就都可慢慢償還，也不至於影響到你們的權利，為何不再給我最後一次機會呢？」等語，此亦有上開信函影本在卷可憑（見本院卷第91頁），如雙方間果存有借名登記之法律關係，李瑞昌大可直接終止借名登記並請求原告將系爭5 樓之3 房屋登記回李瑞昌之名義，然李瑞昌於該信函始終未提及任何關於「借名登記」之情事，可見系爭5 樓之3 房屋之所有權應屬於原告所有，被告主張為借名登記云云更無依據。

⒍另證人曹保君（即原告之表兄弟、被告之前表嫂）於本院言詞辯論時到庭證稱：「（問：有關辛淑惠跟張曉麗間就本件中和區景新街5 號5 樓之3 房屋他們爭執問題，你是否了解？）了解一部分。（問：民國100 年時原告有無與你聯繫請你聯絡李瑞昌、張曉麗？）有這件事情。（問：原告當初請你聯繫的事情為何？）因為我本身是他們的親戚，我自己是在銷售房屋，當時辛淑惠因為這個房子是跟他之前的哥哥李瑞昌共同持有，想要來出售，我有跟她分析，房子、土地是不同所有權人，處理上非常麻煩，有建議她是否一定要處理，她覺得還是要處理，因為不處理未來問題會很多，所以當時我有跟我的表哥李瑞昌、張曉麗他們聯絡，有大致上把情況跟他們講一下，因為在房地產銷售上，一個是房子一個是土地，只有三種模式，一種就是把房子賣給土地所有權人，一種是把土地賣給房子所有權人，一種是一起賣，當時我有跟表哥、表嫂一起討論過。（問：你跟表哥、表嫂討論過後他們的回覆為何？）當時他們自己在使用，他們覺得因為他們要用，基本上他們不太想賣，辛淑惠這邊很想賣，我約略的印象是他們想買，但他們當時沒有錢可以跟辛淑惠買，大概是這樣子，後來我知道表哥、表嫂他們的想法，我有跟辛淑惠講因為雙方都是親戚，我也不好得罪哪一方，我知道辛淑惠想賣時我就不接手了，後來辛淑惠另找一家仲介公司處理，當時我已經跟辛淑惠講因為雙方都是親戚，我幫了辛淑惠對李瑞昌他們夫妻不好，幫了李瑞昌他們夫妻對辛淑惠也不好，後來辛淑惠有另找一家仲介公司，大致上是這樣子，已經是好幾年前的事。（問：你方才稱房子是辛淑惠跟李瑞昌共同持有的意思是建物所有權是辛淑惠、土地所有權是李瑞昌嗎？）詳細資料要回去找，因為已經好幾年了，我印象中記得是房子名字是辛淑惠、土地名字是李瑞昌。（問：你方才稱聯絡表哥、表嫂，他們有想要買，但因資金不足，是指要買這間房屋的所有權嗎？）應該是，因為辛淑惠持有房子，李瑞昌夫妻持有土地，當然是向辛淑惠買房子的所有權。」等語（見本院卷第147 至149 頁）。由證人曹保君之證詞，可知在100 年間原告曾尋求在銷售房地產之表兄弟曹保君出售系爭5 樓之3 房屋，經曹保君詢問李瑞昌及被告張曉麗後，李瑞昌及被告張曉麗雖欲購買該房屋，但因資金不足而作罷，此亦可佐證系爭5 樓之3房屋為原告所有，並非李瑞昌所有而借用原告名義登記。

⒎被告復抗辯：縱被告抗辯系爭5 樓之3 房屋之真正所有權人為被告張曉麗，被告有合法使用權為無理由，然本件亦得類推適用民法第425 條之1 規定，即系爭5 樓之3 房屋坐落基地之土地持分既為張曉麗所有，則於房屋得使用期間內，與土地所有人間就座落基地有租賃關係，被告張曉麗對原告亦有土地租金請求權，得以將此項租金債權與原告訴之聲明第3 項相當於租金之不當得利之債權相抵銷云云。然查，本件以舊61-24 地號土地與建商冠倫公司合建大樓，建造完成後，系爭5 樓之3 房屋係登記為原告名義，坐落之基地係登記為李瑞昌名義，已如前述，可知並無與民法第425 條之1 所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之相類似情形，應無類推適用該條後段規定，即推定在系爭5 樓房屋得使用期限內，與土地所有人即被告張曉麗間有租賃關係之存在，故被告此部分抗辯亦非可採。

㈡關於原告得否請求被告拆除鐵門，並遷讓返還系爭5 樓之3房屋及相當於租金之不當得利部分：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。查系爭5 樓之3 房屋既為原告所有，惟目前仍為無合法占有權源之被告張曉麗及其所經營之被告美飛加公司占有並營業使用中，則原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告等將系爭5 樓之3 房屋遷讓返還，於法有據，應予准許。又系爭5 樓之3 房屋與系爭5 樓之4 房屋共同連外通道處經由被告張曉麗設置如附圖所示鐵門並上鎖，已如前述，此顯有阻止原告進出，並就系爭5 樓之3 房屋為使用收益，自有妨害原告就系爭5 樓房屋所有權之行使，是原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告張曉麗將系爭5 樓之3 房屋連外通道處之封閉設施即如附圖所示鐵門拆除並回復原狀，亦應予准許。至如附圖所示鐵門並非被告美飛加公司所設置，故原告請求被告美飛加公司亦應將上開鐵門拆除並回復原狀，於法無據，不能准許。

⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地或房屋，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告占有系爭5 樓之3 房屋並無法律上權源而受有利益，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金利益之不當得利，於法有據。又系爭5 樓之3房屋於104 年之房屋課稅現值為321,100 元，亦有房屋稅繳款證明書影本1 件在卷可考（見上開板簡卷第13頁）。本件原告主張以系爭房屋104 年度課稅現值年息百分之10為計算基礎，請求被告給付自99年12月8 日起至起訴日（104 年12月8 日）止共5 年相當於租金之不當得利160,550 元（計算式：321,100 元×10% ×5 年＝160,550 元），及自起訴狀繕本送達之翌日即105 年1 月8 日起至被告返還房屋之日止，按月給付原告2,676 元（計算式：321,100 元×10% ÷12＝2,676 元，元以下四捨五入），核其請求之金額尚低於一般社會租金行情，亦應予以准許。至原告請求被告應連帶給付部分，因連帶債務之成立，除債務人明示對於債權人各負全部給付之責任外，以法律有規定者為限（民法第272 條規定參照）。而有關不當得利之給付並無債務人應連帶給付之法律規定，故原告此部分之「連帶」請求，自屬無從准許。

五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告張曉麗將系爭5 樓之3 房屋連外通道處之封閉設施即如附圖所示鐵門拆除並回復原狀；依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告等將系爭5 樓之3 房屋遷讓返還予原告；依不當得利之法律關係，請求被告等給付原告160,550 元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自105 年1 月8 日起至被告返還前項房屋之日止，按月給付原告2,676 元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。