臺灣新北地方法院105年度重訴字第564號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 03 月 13 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第564號原　　　告　郭玉琇
訴訟代理人　吳秀菊律師
複　代理人　辛佩羿律師
蔡正皓
被　　　告　陳玉雯
訴訟代理人　林宗德律師
林哲健律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107 年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟肆佰貳拾捌元，及自民國一零五年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾肆萬壹仟肆佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。次按原告以單一之聲明主張數項訴訟標的而就各該訴訟標的定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之聲明與備位訴之聲明，相互排斥而不相容者，尚屬有間，學說上稱為類似的預備訴之合併。經查：本件原告起訴時，其訴訟標的係擇一依民法第92條第1 項撤銷受詐欺之意思表示後，依不當得利之規定，請求被告返還價金；及依民法第359
條前段物之瑕疵擔保及兩造間簽立之不動產買賣契約書（合約編號：安新公司F103238 ，下稱系爭買賣契約）第7 條第8 款，於解除系爭買賣契約後，再依民法第259 條第1 、2
款之規定，請求被告返還價金，其訴之聲明為：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）635 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國105 年10月18日，提出民事補充理由㈠狀追加備位之訴訟標的，即請求被告負民法第359 條後段之物之瑕疵擔保責任，並依民法第179 條之規定，請求返還減少價金，訴之聲明部分則同民事起訴狀所載（本院第237 頁）。經核原告以單一之聲明主張上開數項訴訟標的（原告所主張上開訴訟標的，其訴之聲明均係請求被告為金錢之給付，形式上並無相互排斥而不相容之情形，故應屬類似的預備訴之合併），並表明就先位之民法第179
條不當得利返還請求權、同法第259 條第1 、2 款價金返還請求權之請求為有理由時，即不就備位之民法第359 條後段、民法第179 條減少價金後之不當得利返還請求權為請求，又原告上開備位訴訟標的，與原訴訟標的均係本於兩造簽立系爭買賣契約之同一原因事實，是原告所為上開訴訟標的之追加，與原訴本於同一請求基礎事實，而就同一證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告於104 年7 月間，經安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）仲介，購買被告所有坐落新北市○○區○○段000 ○號建物（門牌號碼新北市○○區○○路000 號9
樓之2 ，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其上同區段340 地號土地（應有部分1000分之7 ）（以下合稱系爭房地）。被告為求系爭房地變現得利，竟隱匿多項系爭房屋之瑕疵，如原告於買賣過程中曾多次詢問系爭房屋有無滲漏水情形，被告均告知屋況極佳，原告遂於104 年7 月9 日與被告簽訂系爭買賣契約，以總價635 萬元購買系爭房地，同年8 月31日交屋，並委由安新公司為交易管理暨認證作業，並簽署「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」（下稱系爭結案單）。
（二）惟於交屋後之104 年12月10日，系爭房地正樓下（門牌號碼新北市○○區○○路000 號8 樓之2 ，下稱系爭8 樓之2 號房屋）住戶呂淑真之代理人卻向原告表示系爭8 樓之2 房屋之天花板嚴重漏水。嗣原告察覺系爭房屋之窗戶三邊之牆壁亦產生龜裂，油漆有剝落現象、廁所之馬桶邊與馬桶下方產生白色結晶物（水氣遇水泥之結晶物）。原告隨即通知被告，然其表示「無力處理」云云。原告迫於無奈，於105 年1 月14日委請水電師傅查看，始知系爭8 樓之2 房屋滲水乃因系爭房屋漏水之故，且自系爭8 樓之2
房屋廁所維修孔頂觀之，可見系爭房屋鋼筋水泥早已外漏，填充許多不實雜物，此為另一瑕疵。被告卻以其裝修之專業粉飾之，致令不知情之原告購買系爭房屋。嗣原告向管理委員會調取管理日誌，可知於104 年1 月14日，住戶建議事項即寫明：「9 樓之2 在出售中，經主委要求告知仲介人員，9 樓之2 與8 樓之2 有漏水糾紛」之記載。被告明知系爭房屋漏水情形未修復，卻聲稱無漏水問題，涉嫌詐欺致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約。再被告事後見東窗事發，再騙稱該漏水事宜已與樓下屋主和解，然呂淑真卻表示從無此事。復以仲介黃秀正亦曾告知被告，應先處理漏水狀況，被告均充耳不聞，執意要將系爭房地迅速出脫，遂隱匿上開重要事項，而將系爭房屋賣給毫不知情之原告。
（三）公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，自屬減少房屋效用之瑕疵，且系爭房屋之滲漏水瑕疵，發生於交屋後1 年內，依兩造簽訂之系爭買賣契約之特別約定事項，被告應負瑕疵擔保責任。又系爭房屋是否滲漏水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事項，被告就系爭房屋所保證之系爭房屋漏水負1 年保固期間，應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任。再者，被告於LINE對話紀錄中，雖辯稱：「後來找不出那有問題，還在開水每天去把廟所淋濕要看有沒有水滴下去，一周後再去八樓看，還是沒有漏」（LINE對話紀錄第31頁）、「當時的確找不到漏水，他把人家水電罵了一頓」（LINE對話紀錄第37頁）云云，然系爭房屋既然在交屋前已發生漏水現象，即使被告辯稱交付前業已請水電師傅查看並表示亦無滲、漏水，然與自始無滲漏水，有所不同，是系爭房屋於簽約後發生漏水現象，當屬系爭買賣契約之買賣標的物之瑕疵。
（四）先位請求部分：
1、原告得依民法第179 條，請求返還價金：
對於是否有滲漏水情形，出賣人本即有誠實揭露義務，對於買受人（即原告）購買意願，至為重大。因原告購入系爭房屋之目的即作為日後退休之用，是否有或曾有滲漏水之情形，對於購買系爭房屋與否，係屬重要之物之性質，若原告簽約時即能知悉系爭房屋有發生滲漏水情形，即不可能購買系爭房屋，因系爭房屋於買賣當時無法辨識是否有漏水，因已遭油漆覆蓋，然因裝潢或先前管線本身問題，無法遮掩，遂漏水至樓下房屋，經原告多次確認，被告仍矢口否認，保證無漏水。是被告就上開重要事實，故意隱匿而致原告陷於錯誤，依民法第88條、第92條第1 項之規定，原告得主張撤銷意思表示，被告應依民法第179 條不當得利之法律關係，返還買賣價金。
2、原告亦得依民法第259 條第1 款、第2 款請求返還買賣價金：
房屋漏水問題令一般房屋使用者甚為頭痛，雖經常委請專業人士抓漏，甚而修繕處理後，亦常有無法根治之情事。是就購買房屋以供居住者而言，房屋之漏水，顯然將使其後之居住環境品質造成莫大之影響。系爭房屋存有滲漏水現象，就系爭買賣契約而言，應屬無法達成被告簽定系爭買賣契約、購買系爭房屋以供居住之主觀目的。申言之，倘使原告繼續履行系爭買賣契約，將使原告受有難以居住使用之重大損害，應允原告得解除契約並請求被告返還價金。
3、依系爭買賣契約第7 條第8 款約定，若為氣離子檢測後房屋氯離子已超過約定標準每立方公尺0.3 以上，買方得解除契約。系爭房屋漏水瑕疵嚴重，且屋內有鏽蝕，原告近日聽聞亦可能為氯離子超標，原告依約定本有要求被告房屋混凝土檢測之權利，且依兩造約定，若房屋有超標情形，原告得逕行解除契約。
（五）備位請求部分：
1、系爭房屋實際使用面積甚小，卻有數處漏水、裂縫及牆壁白華之情狀，有照片在卷可稽，其瑕疵顯非無關重要。系爭房屋之瑕疵，縱經修復僅回復物之物理性原狀，該房屋因被毀損所減少之交易價值，即原告得請求減少之價金。2、系爭房屋於原告買受前，即存在漏水現象之事實，漏水瑕疵存在於買賣契約簽訂之前，並持續至交屋後，已如前述，依民法第354 條、第359 條前段之規定，被告應負瑕疵擔保責任。又原告已全數給付約定之買賣價金635 萬元，因漏水所減損之價值至少為20％，原告得向被告請求減少價金135 萬元，被告應返還價金。
（六）就社團法人新北市建築師公會106 年11月15日新北市建師鑑字第351 號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）之意見：1、關於系爭房屋是否有氯離含量過高之瑕疵部分：
系爭鑑定報告之結論雖認為系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵，然若細觀系爭鑑定報告第3 頁表格，測試編號1
之測點，其氯離子含量高於標準值。該測點係於系爭8 樓之2 房屋的浴廁頂板取樣，而原告在購入系爭房屋後，其滲漏水瑕疵對系爭8 樓之2 房屋影響最大之處亦為浴廁天花板，可見系爭房屋仍有局部氯離子過高之瑕疵，且該瑕疵已影響到系爭8 樓之2 房屋之住戶，原告之主張並非無據。
2、關於系爭房屋是否有滲漏水瑕疵部分：
⑴系爭鑑定報告之結論表明系爭房屋滲漏水瑕疵確實存在，甚至系爭房屋之入口門戶通道地板，已因積水導致損壞（系爭鑑定報告第6頁第7至9頁）。
⑵系爭鑑定報告第3 頁倒數第5 至7 行表明系爭房屋確實有「鋼筋水泥外露、填充許多不適雜物」之情形，可推知前手必定知悉系爭房屋之瑕疵，又不願盡力根除，才會使用此手法，企圖掩飾滲漏水之問題。
⑶系爭鑑定報告第4 頁第7 至10行、倒數第11至14行，均可見系爭房屋浴廁之滲漏水情形甚為明顯，非但會滲至樓下（即系爭8 樓之2 房屋），更會滲至室內地板，迫使原告只能保持浴廁地板無水狀態。然而使用浴廁空間本來就必須大量用水，保持浴廁地板無水即意謂不使用浴廁，顯見系爭房屋之滲漏水瑕疵已嚴重影響原告對系爭房屋之使用。同時，由於浴廁乃房屋不可或缺之一部分，若因漏水導致浴廁功能無法發揮，更將嚴重減損系爭房屋價值，使得原告難以轉手，故系爭房屋之滲漏水瑕疵亦會對系爭房屋造成交易價值貶損。
⑷系爭鑑定報告第5 頁第3 至4 行所載「以現場情形所拍照確實存在天花板有漏水情形，但木地板及床墊之損害，非一次滲漏即可造成」，由此可知系爭房屋之滲漏水瑕疵，絕非一時半刻，必係早已存在，經年累月後，始造成系爭8 樓之2 房屋、系爭房屋如此龐大之損害，而非系爭房屋交屋後才發生。
（七）為此，爰先位擇一依民法第88條第1 項前段、第92條第1
項撤銷原告向被告購買系爭房地之意思表示後，並依不當得利之規定，請求被告返還價金；或依民法第359 條前段物之瑕疵擔保、系爭買賣契約第7 條第8 款，於解除系爭買賣契約後，再依民法第259 條第1 、2 款之規定，請求被告返還價金。備位依第359 條後段物之瑕疵擔保責任之規定，並依民法第179 條之規定，請求返還減少價金，並聲明：⒈被告應給付原告635 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）兩造於104 年7 月9 日就系爭房地簽立系爭買賣契約。系爭8 樓之2 房屋住戶，於被告所有期間，曾向管委會反應有漏水爭議事件，惟因查無漏水原因（註：該漏水原因目前仍有爭議，依原告所提示之照片，應屬8 樓天花板處公共管線漏水），故原告於簽立系爭買賣契約時，要求被告簽定房屋漏水保固1 年期間，而系爭房屋本身自始至終並無漏水之現象。原告對於系爭房屋要求被告要重新粉刷油漆、增加1 個床頭櫃、廁所門改為隱藏式、增加吊衣掛勾架（詳見系爭買賣契約第17條其他約定事項）。
（二）系爭房屋於104 年8 月31日點交，嗣後並無任何問題，惟於104 年12月10日，原告突然表示地下停車場升降梯有損壞及系爭8 樓之2 房屋住戶提出有漏水之狀況，要求被告負擔費用，被告本於善意，雖無責任，但同意匯款昇降機一半修繕費4 萬至原告指定之玉山銀行戶頭，並由原告簽立切結書予被告。但系爭8 樓之2 房屋之漏水，因原因無法確定，故兩造於105 年1 月11日協議，由原告代為找施工團隊，確認如下方案處理：⒈如為公共管線破損，由管委會付費維修；⒉如為系爭房屋管線破損，由原告向被告請款修繕費；⒊如因地震導致管路斷裂等，非被告之問題，則兩造各負擔一半費用。嗣於105 年2 月17日，兩造以Line通訊軟體對話，依原告傳來照片，漏水原因應該是系爭8 樓之2 房屋廁所天花板公共排水管有一破洞，但原告執意歸責於被告，且於起訴狀以隱匿證據之手法，提出不完整之兩造間對話紀錄，稱被告表示無力處理云云，顯屬誤導法院。
（三）原告主張其於104 年12日10日察覺系爭房屋之窗戶三邊牆壁產生龜裂，油漆有剝落現象、廁所之馬桶邊與馬桶下方產生白色結晶物云云，均屬肉眼可見範圍，於104 年8 月31日交屋時原告並未提出有此問題，何以至104 年12日10日之後始察覺？若非原告說謊，即屬交屋後始產生之現象。又原告主張被告謊稱絕無漏水並重新裝潢粉飾云云，由原告刻意隱匿系爭買賣契約第17條可知，原告非但知悉系爭8 樓之2 房屋曾有漏水爭議而要求保固，更要求被告重新粉刷油漆，可證原告所述不實。
（四）依上開被告所述之事實經過及舉證，可知兩造簽立系爭賣賣契約，原告知悉系爭8 樓之2 房屋住戶曾提出漏水爭議，雙方並特約保固系爭房屋1 年，原告非因受詐欺或錯誤而簽立系爭買賣契約之意思表示，不符合民法第92條第1
項前段及第88條之規定，自不得撤銷其意思表示。又原告既知悉系爭房屋有其主張之瑕疵，依民法第355 條第1 項規定，被告不負瑕疵擔保責任，而兩造已約定如有漏水，由被告負保固義務，原告自應依系爭買賣契約請求被告履行保固義務，而非主張解除系爭買賣契約。再以被告已依債之本旨點交系爭房屋予原告，兩造並同意如屬9 樓管線漏水，願由被告負擔維修費用，顯然並無可歸責於被告之事由，致為不完全給付，原告之請求顯無理由。
（五）退步言之，縱使被告負瑕疵擔保責任，但依其情形，原告先位主張解除系爭買賣契約顯失公平，查，依系爭鑑定報告，其中鑑定事項一之結論略以：系爭房屋經檢測結果，並無氯離子含量過高之瑕疵，可知原告先位主張系爭房屋有氯離子過高，而欲解除系爭買賣契約云云，應無理由。且即便漏水原因為系爭房屋之管線漏水，兩造亦已約定由被告負保固責任，且依原告所述，漏水之位置並非系爭房屋，而是在8 樓房屋之天花版，根本不影響系爭房屋之使用，則原告請求解除系爭買賣契約，顯失公平，不應允許。
（六）原告主張備位主張請求減少價金，亦無理由。查：被告否認於交屋時即危險移轉時，系爭房屋有瑕疵存在，原告主張系爭房屋有漏水云云，惟無法證明被告於交屋時即危險移轉時，系爭房屋有漏水瑕疵存在，原告所謂之漏水，應係交屋後才發生。又雖系爭房屋於交屋時，未發現有漏水，但兩造簽立系爭買賣契約，知悉系爭8 樓之2 房屋住戶曾提出漏水爭議，並特約保固系爭房屋1 年，兩造已約定如有漏水由被告負保固義務，原告自應依系爭買賣契約請求被告履行保固義務，並非因此主張減少價金。再以原告稱系爭房屋有百分之20之價值減損云云，並無任何依據，且被告有找尋2 家合格之室內裝修設計公司就系爭房屋之修繕進行估價，估價結果落在31萬元上下，而系爭房屋為中古屋，經過修繕後即無所謂之瑕疵存在，顯見原告稱系爭房屋買賣價金應減少135 萬元云云，實屬過高，其減少之金額應以修繕費用為標準。
（七）依系爭鑑定報告，其鑑定事項二之結論略以：系爭房屋之物之瑕疵為浴廁間滲漏水，沐浴用水於樓板及地板面滲漏而出。至於8 樓之2 木地板是該樓層浴廁地坪會滲漏水，應由該樓屋主自付費用。且系爭房屋瑕疵修復後，瑕疵已不存在，故無價值減損疑慮等語。又對於系爭鑑定報告之修復工程費估價表，被告表示意見如下：⑴9 樓之1 室內天花板整修粉刷噴漆：非漏水瑕疵修復之項目。⑵9 樓之1 室內牆面整修粉刷噴漆：非漏水瑕疵修復之項目。⑶8
樓之2 浴廁重作施工工料之浴廁地板防水：此項目應由8
樓屋主自付。⑷8 樓之2 臥室之木地板重作工料：此項目應由8 樓屋主自付。⑸運什費：此項估價為9 萬元，為總價上加百分之30，惟此項目係鑑定人依據其個人經驗以每日1,000 元之耗費人力成本計算90日施工期，所估計之間接費用，於本案中並無實際依據，且鑑定人估計此工程要90日工期，亦有違常理，應非必要。準此，系爭鑑定報告之估價有高於市場價格之情形。
（八）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、系爭房地原係被告所有，兩造於104 年7 月9 日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受系爭房地，約定買賣價金635 萬元，原告已支付上開買賣價金完畢，被告並於104 年7 月17日辦理系爭房地所有權移轉登記予原告並點交完畢等情，業據原告提出系爭房地之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本各1 份、系爭買賣契約2 份（均影本）在卷為憑（本院卷第14至15頁、第20至25頁、第144 至151 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告主張被告於原告購買系爭房地時，未告知系爭房屋有氯離子過高及滲漏水之瑕疵，先位擇一依民法第88條第1
項前段、第92條第1 項撤銷受詐欺之意思表示後，依不當得利之法律關係，請求返還價金；民法第359 條前段物之瑕疵擔保責任之規定，或系爭買賣契約第7 條第8 款之約定，解除兩造間系爭買賣契約後，依民法第259 條第1 、2 款規定，請求返還價金；備位依民法第359 條後段請求減少價金，並依第179 條之規定請求被告返還所減少價金；被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈系爭房屋是否有原告所指氯離子含量過高或滲漏水等瑕疵？⒉原告是否得依民法第92條第1 項規定，撤銷向被告購買系爭房地所有權之意思表示？⒊原告主張依民法第359 條前段規定或系爭買賣契約第7 條第8 款之約定，解除系爭買賣契約，是否有理由？⒋原告主張依民法第359 條後段請求減少價金，並依民法第179 條規定請求返還所減少之價金，是否有理由？茲分述如下：
（一）系爭房屋是否有原告所指氯離子含量過高或滲漏水等瑕疵？
1、原告主張系爭房屋之浴廁有滲漏水瑕疵，導致樓下之系爭8 樓之2 房屋天花板漏水，系爭房屋並有窗戶之牆壁龜裂、油漆有剝落現象、廁所馬桶邊與馬桶下方產生白色結晶物等事實，業據其提出現場照片12張（本院卷第26至37頁、第39頁）。又經本院依原告聲請囑託社團法人新北市建築師公會就系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵？是否有原告所指之滲漏水之瑕疵及其原因為何？等節為鑑定，經該公會之張啟蒙建築師為鑑定結果，認：「…（一）系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵？鑑定人分析說明如下：
⒈106 年8 月8 日會勘時由鑑定人洽請『立鋼國際工程股份有限公司─中和實驗室派員到會勘鑑定標的物取樣，供作『硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量測試』。⒉立鋼公司工程人員依鑑定人指示，於160 號9 樓之2 浴廁頂版版底，選定三點取樣，復於160 號8 樓之2 分別於浴廁頂版版底，選定二點取樣，及室內入口天花板上方版底取樣一點，合計取樣6 點，符合『新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』規定。…⒋高氯離子混凝土建築物鑑定，依CNS 中國國家標準規範標準認證，摘錄如下（摘錄自中華民國全國建築師公會鑑定手冊）：建築物結構體之硬固結構混凝土中，最大水溶性氯離子含量標準…⑶104 年1 月13日以後< 0.15kg/ ㎥。⒌依立鋼國際工程股份有限公司2017年8 月11日完成之編號171679號報告（詳附件七），摘錄如下：
┌──┬──────┬─────┬─────┬───┐
│試樣│取樣位置（結│氯離子含量│氯離子含量│備註 │
│編號│構位置 │（kg/ ㎥）│（％） │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ 1 │8F頂版-1 │0.2253 │0.0097 │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ 2 │8F頂版-2 │0.0627 │0.0027 │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ 3 │8F頂版-3 │0.0627 │0.0027 │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ 4 │9F頂版-1 │0.0279 │0.0012 │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ 5 │9F頂版-2 │0.0279 │0.0012 │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ 6 │9F頂版-3 │0.0279 │0.0012 │ │
├──┼──────┼─────┼─────┼───┤
│ │以下空白 │ │ │ │
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除測試編號1 之氯離子含量0.2253kg/ ㎥值大於104 年1月13日公布之0.15kg/ ㎥外，餘皆符合規範，又8F頂版之氯離子含量平均值（0.2253+0.0627+0.0627）/3=0.1169kg/㎥，也低於『新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』第九條各款平均值。⒍結論：系爭房屋經檢測結果，並無氯離子含量過高之瑕疵。」、「（二）是否有原告所指滲漏水之瑕疵？及漏水原因為何？鑑定人分析說明如下：…⒊鑑定人確認9 樓之2 浴廁樓地板有水滲漏情形，但是否足以造成8 樓之2 臥室上方『火警探測器』周邊外圍延伸至浴廁與臥室間『分間牆』間之天花板（樓版版底）分析說明如下：⑴原告郭玉琇於民事起訴狀所指8 樓之2 臥室上方『火警探測器』周圍有水滲漏，造成天花板、木地板及床墊等損害，以現場情形所拍照片確實存在天花板有漏水情形，但木地板及床墊之損害，非一次滲漏即可造成，如8 樓之2 在有人居住情況下，即使不能立刻解決漏水問題，也可以容器接收漏水，當然會造成無法居住、生活不便之損害，但不致於造成照片所顯現的損害。如果天花板開始有水滲漏而室內無人居住，不能及時應變，則床墊及地板之損害如照片所見，也就難以避免。⑵依附件八，及附件九照片所見，8 樓之2 臥室上方天花板滲漏水之痕跡判斷，滲漏水源自於『火警探測器』並向四週擴散，並非浴廁天花板上方滲漏水延伸所致。但卻是唯一可能漏水源頭。⑶「火警探測器」線路設計詳本大樓三、十一層消防設備配置平面參考圖（詳附件十），管線走向未穿越浴廁平頂，且拆解探測器頂罩後，亦未發現泡水現象，也從無紀錄，（大樓管理員於10月26日應邀進入8 樓之2 查看後表示），探測器因進水短路情形發生，故探測器由鄰房連通管線進水之可能性，可排除。⑷唯一可能是9 樓之2 浴廁用水，如同前述積水測試後，入口通道（浴廁門口）地板冒水，水從浴廁與臥室間分間牆牆腳滲出，再滲漏至8 樓之2 天花板上方平頂版底，由於9
樓之2 臥室與浴廁間牆面裝修櫥櫃，地板面之櫃子底座不易探查櫃底是否有淹水痕跡，無法得知，但8 樓之2 臥室天花板滲漏水源自於9 樓之2 是明顯可見。⑸鑑定人有感於8 樓之2 臥室木地板因淹泡水木料膨脹損壞而拆除，基於前述3/⑴分析造成如此損害（指地板），是否可能8 樓之2 浴廁地板也有水滲漏漫延至臥室地板之可能，故再次央請原告郭玉琇會同於10月26日再次會勘，於8 樓之2 浴廁地坪放水積存測試，詳附件八，照片編號89.90.91，結果浴廁如積水，水是會從浴廁地坪滲出入口通道，鑑定人以手撥弄地坪積水，造成水波，只是為了易於留影。又浴廁門口以面紙浮貼於地面，取其吸水後，可顯現含水狀態。⑹又附件八照片編號88可見8 樓之2 入口通道邊設置廚具，地上並留設排水口，地板落水，並未因地坪鋪設木板而將之封閉，此地坪排水口飽含水汽是否係造成木地板翹起原因之一，應列入評估。⒋系爭房屋9 樓之2 浴廁間地板，經積水測試除浴廁間樓版有滲漏水情形外，亦水平滲出浴廁間之外（詳㈡/2/5及7 說明）。⒌另9 樓之2 鄰馬路外牆及床頭側分戶牆等之牆面龜裂，原告於民事起訴狀指陳並拍照例舉，經鑑定人查核龜裂所在屬實，例舉之外尚有附件八、照片編號18.19.93.94 等處龜裂，來函鑑定事項並不包括此部分。鑑定人應原告請求一併勘查、列入鑑定範圍，提供法官參考。⒍結論：⑴原告郭玉琇所指陳滲漏水之瑕疵確實存在，並因測試，發現9 樓之2 入口門戶通道（浴廁間出入口）地坪木地板亦因測試，積水滲出淹泡水，將加速木地板之損壞速度。⑵滲漏水之原因說明如下：甲、九樓之浴廁間滲漏水並無涉其上樓層也與鄰房無關。乙、浴廁間滲漏水乃因9 樓之2 浴廁間原有設備更新（8 樓之2 浴廁間之設備及位置詳附件八，照片編號95、96應該是系爭房屋大樓竣工時之標準配備）為配合給、污、排水設備更動配管，於原有地板添加填充物，墊高浴廁間地板高度，增加約10公分（詳附件八）因施工不良，導致9 樓之2 沐浴用水於樓版及地板面滲漏而出，水往低處流之特性，只要防水粉刷施工不周延，就會導致滲漏情形。」等語可資佐證（系爭鑑定報告第2 至6 頁）。
2、準此，原告主張系爭房屋之浴廁有上開滲漏水瑕疵，及窗戶之牆壁龜裂、油漆有剝落現象等瑕疵，應堪認定，至其主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵云云，則無足採。又原告雖稱系爭鑑定報告上開表格，測試編號1 之測點，其氯離子含量高於標準值，該測點位於系爭8 樓之2 房屋浴廁頂版取樣，且本件滲漏水對系爭8 樓房屋之影響最大之處亦為浴廁天花板，可見系爭房屋仍有局部氯離子過高之瑕疵云云，惟參諸系爭鑑定報告所附之新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第8 條、第9
條規定（系爭鑑定報告第40、41頁），關於混凝土建築物之氯離子檢測係採取多點取樣（至少每200 平方公尺1 件、每層樓不得少於3 件，取樣位置須均勻分布），再以「平均值」作為認定氯離子含量之標準，而非以單一測點有超標情事，即認超過104 年1 月13日公布之標準值0.15kg/ ㎥，是原告僅憑位於系爭8 樓之2 房屋之單一測點有超標情事，即認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，顯屬無稽。
（二）原告是否得依民法第88條、第92條第1 項規定，撤銷向被告購買系爭房地所有權之意思表示？
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。而所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，本件原告主張其意思表示有錯誤及係因詐欺而為意思表示，自應由其就上開意思表示錯誤或遭詐欺而為意思表示等事實，負舉證責任。
2、系爭房屋並無氯離子過高之瑕疵，已如前述，是原告據此主張有意思表示錯誤及受詐欺而為意思表示云云，自無足採。
3、又原告主張被告故意隱匿系爭房屋上開滲漏水等瑕疵，致其陷於錯誤而簽定系爭買賣契約，固據其提出中正富邑社區管理日誌影本2 紙附卷為憑（本院卷第40、41頁），惟查：
⑴上開管理日誌僅得證明系爭8 樓之2 房屋住戶，曾於104
年1 月4 日向該社區管理會反應系爭房屋有漏水，尚難證明被告有何故意隱匿系爭房屋有上開滲漏水等瑕疵之情形。
⑵又參以兩造於系爭買賣契約第17條其他約定事項第6 項有約明：「房屋漏水保固，賣方負責一年保固期間。」（本院卷第82頁），並觀諸被告提出之兩造間於105 年1 月7
日之LINE通訊軟體對話紀錄，原告對被告表示：「⒈這個房子的買賣，我什麼都不擔心，只擔心漏水（所以當初才會要求妳壓一年漏水負責），尤其是耳聞八樓的個人特色後，我更為憂心忡忡…。」等語（本院卷第106 頁），堪信原告於簽約時顯然已知悉系爭房屋可能會有滲漏水至系爭8 樓之2 房屋之情形，故特別於系爭買賣契約中約定上開保固條款。
⑶復參酌證人即系爭8 樓之2 所有權人呂淑真之兄呂金福於另案偵查中證稱：系爭8 樓之2 房屋是自從103 年被告購買系爭房屋，裝潢後才開始漏水，我是透過房客跟我反應有漏水情形，我查了我的管路發現沒有問題，後來才發現是房屋頂部在客廳上方有水漬，我才知道可能是樓上漏水。我發現問題後有跟被告聯絡，她請了一位陳先生來看，我請她快點處理，我當時不知道她在賣房子，後來管理員跟我說那間房子已經委託仲介出售，我就請仲介黃秀正來看，並告知她系爭房屋有漏水嫌疑，她看了後才聯絡被告來看，請水電來，水電師傅說不是漏水，是壁癌，之後系爭房屋就被被告出售了等語（臺灣新北地方法院檢察署105 年度偵字第9732號卷第52頁）；證人即房屋仲介黃秀正於另案偵查中證稱：被告有委託我出售系爭房屋。當時簽不動產現況說明書，有問到有無漏水情形，被告當時勾否。管理員跟我說系爭8 樓之2 房屋在漏水，我有打給呂金福，詢問相關情形，後來我跟被告一起去系爭8 樓之2 房屋，當時天花板有水漬，但是不會滴水，我們在現場有跟被告討論，因為被告沒住那裡，所以水是關起來的，我就說我每天撥時間把水龍頭等處打開兩分鐘，讓水去跑，持續半個月後，我約兩人碰面，被告有請水電，當時就由被告跟呂金福去協調，後來我就沒有再帶看，也沒有再接觸呂金福跟被告，過了一段時間被告說她不賣了，我就幫她下架等語（同上偵卷第53、54頁），足見被告所辯系爭8
樓之2 房屋住戶向管委會反應上開漏水情形後，其曾委託水電查找漏水原因，然查無漏水原因等語，應屬實情，則被告於簽約時既無從確認系爭房屋是否有滲漏水瑕疵，自難認其有故意隱匿該項瑕疵之詐欺行為可言。另參以原告前以被告未盡系爭房屋有滲漏水情形之告知義務，對被告提出刑事詐欺告訴，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以105 年度偵字第9732號為不起訴處分並確定，亦有被告提出之上開不起訴處分書影本1 份在卷可查（本院卷第231
至234 頁），亦得以證明被告應無對原告施以詐術之情形。
4、基此，原告所為之舉證，尚不足以證明其簽訂系爭買賣契約，有何意思表示錯誤或因被告詐欺而為意思表示之情形，自不得依民法第88條、第92條第1 項規定，撤銷向被告購買系爭房地所有權之意思表示，故原告先位主張於撤銷上開意思表示後，依不當得利之法律關係，請求被告返還價金，為無理由。
（三）原告主張依民法第359 條前段規定或系爭買賣契約第7 條第8 款之約定，解除系爭買賣契約，是否有理由？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條定有明文。又所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。
2、查：系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵，已如前述，是原告自不得依系爭買賣契約第7 條第8 款關於「氯離子及輻射檢測約定」之規定解除系爭買賣契約。又系爭房屋之浴廁雖有上開滲漏水瑕疵，及窗戶之牆壁龜裂、油漆有剝落現象等瑕疵，然原告簽約時早知悉上開滲漏水瑕疵存在，而窗戶之牆壁龜裂、油漆剝落則屬外在可見之瑕疵，並不影響系爭房屋之正常使用，又參諸系爭鑑定報告之鑑定事項㈢所載修復費用及減損之價值之說明，系爭房屋上開滲漏水等瑕疵尚非不得修復，且其修復費用共計34萬1,428 元（詳後述），與系爭買賣契約之價金635 萬元相較，不及買賣價金之百分之6 ，若認被告得執此解除系爭買賣契約，顯然有失衡平，是原告先位主張依民法第359 條前段或系爭買賣契約第7 條第8 款解除系爭買賣契約後，依同法第259 條第1 、2 款規定，請求被告返還價金，亦無理由。
（四）原告主張依民法第359 條後段請求減少價金，並依民法第179 條規定請求返還所減少之價金，是否有理由？
1、本件系爭房屋既存有上開滲漏水及窗戶之牆壁龜裂、油漆有剝落現象等瑕疵，揆諸上開規定，被告自應負擔保責任，原告請求減少買賣價金，自屬有據。至被告雖辯稱兩造就系爭房屋滲漏水問題，有約定由被告負1 年保固責任，故兩造於105 年1 月11日就系爭房屋之滲漏水問題協議處理方案為：「原告：…⒊只是處理後，是公共管線，我們就要管委會付錢。⒋因我九樓，我就付錢。⒌若因地震導致管路斷裂等，非我方問題，則我跟九樓一人一半。⒍至於妳我因契約的漏水一年保固，所以我會依所有必要檢查費用之單據向妳請款。⒎如果妳相信妳的團隊，妳願意派人查出問題，也願意承攬漏水工程，我也樂意讓妳的團隊施工，只要跟我簽訂工程契約，…。被告：可以。」等語，並提出兩造之LINE對話紀錄影本1 紙在卷為憑（本院卷第115 、116 頁），惟參諸上開LINE通話紀錄所載，兩造固有約定若系爭房屋有滲漏水情形，則由原告檢附單據向被告請款，被告亦可自行派人查找漏水原因及修繕，然並未排除原告於系爭房屋未經被告修繕完畢之情況下，得請求被告負擔物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金，自難以上開協議，即認原告已不得對被告主張民法第359 條後段之價金減少請求權，是被告上開辯解，應無足採。
2、就原告所得請求減少價金之數額部分，原告主張以系爭房地買賣價金635 萬元之百分之20即135 萬元為系爭房屋因滲漏水所減少之價值，然未提出任何證據以實其說，自無足採。本院參酌系爭鑑定報告就系爭房屋上開滲漏水等瑕疵之修復費用及減損之價值部分，認：「…若有上開瑕疵，其修復費用及減損之價值為何：⒈修復工程項目說明如下：⑴9 樓之2 浴廁間地板填充物及浴室設備拆除工資。⑵按9 樓之2 浴廁間地板原有設備留設配管孔洞後，原有樓版殘破處澆灌210kg/cm2 強度混凝土。⑶9 樓之2 浴廁間牆面磁磚敲除後，地面及給水設備管線高度以下牆面施作防水灰漿粉刷。⑷9 樓之2 浴廁間原有設備配管拆除，並重新依設備配管。⑸拆除天花板（9 樓之2 ）（因磁磚拆除將損壞天花板），重新貼地面及牆面磁磚。⑹9 樓之2 浴廁間天花板依原有材料重新購置、裝修。⑺按裝浴缸、洗臉盆、馬桶及原有配備（原式樣品牌新購）。⑻測試有無滲漏情形發生。⑼8 樓之2 浴廁間配合9 樓之2 修復工程，拆除天花板。（10）9 樓之2 裝修工程完成測試後再無滲漏情形後，8 樓之2 浴廁間、天花板依原材料新購重新裝修，室內天花板在無滲漏發生，重新粉刷，牆面配合粉刷，不可有牆面與天花板粉刷（噴漆）之色差。（11）8 樓之2 浴廁間地板滲水至通道，8 樓之2 屋主應自付費用。（12）床墊受滲水影響，應非8 樓之2 浴廁間地板滲水影響所致，此費用列入修復費用範圍。（13）木地板損壞，因損壞時程不明，列估修復費用供參考，分攤比例依前文說明，非鑑定人所能設定，特此說明。⒉前述工程項目估算工料費用列表，詳附件十一，其修復費用共計新臺幣肆拾貳萬捌仟玖佰元正，此費用不包括工程修復期間影響使用衍生之費用。⒊系爭房屋因滲漏瑕疵，修復材料之使用及品質如等同於現有，則瑕疵不復存在，並不再發生，應無價值減損之疑慮。」等語（系爭鑑定報告第6 、7 頁），並檢附修復工程費用估算表影本1 份在卷為憑（本院卷第110 頁），並審酌民法第359 條關於減少價金之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，而系爭房屋上開滲漏水等瑕疵既得修繕至無瑕疵之狀態，則原告所得請求減少之價金，自應以系爭房屋修繕至無瑕疵之狀態所需之費用計算為適當。
3、又被告辯稱系爭房屋室內天花板、牆面整修粉刷噴漆（即上開修復工程費估算表項目7 、8 ），非漏水維修項目；系爭8 樓之2 房屋浴廁重作施工工料之浴廁地板防水、臥室木地板之重作工料（上開修復工程費估算表項目10-3、11-1），應由系爭8 樓之2 房屋屋主自負；運什費並無實際依據，且鑑定人估計工期為90日悖於常理，縱認有理由，亦應按百分之30之比例扣除有問題的部分，稅金、利潤部分也是如此等語。查：
⑴系爭房屋既有窗戶之牆壁龜裂、油漆有剝落現象等瑕疵，已如前述，該項瑕疵縱非漏水維修項目，然尚非無修繕之必要，原告就此部分自得請求減少價金。
⑵系爭8 樓之2 房屋浴廁重作施工工料之浴廁地板防水、臥室木地板之重作工料部分，參諸系爭鑑定報告所載：「8
樓之2 浴廁間地板滲水至通道，8 樓之2 屋主應自付費用」、「木地板損壞，因損壞時程不明，列估修復費用供參考，分攤比例依前文說明，非鑑定人所能設定，特此說明。」等語，並考以系爭8 樓之2 房屋浴廁地板防水工程施作，顯與系爭房屋之瑕疵無關；系爭8 樓之2 房屋木地板損壞原因、時間尚非明確，原告亦未就此部分與系爭8 樓之2 房屋所有權人釐清責任歸屬，尚難率令被告擔任此部分之修繕責任，並逕列入原告所得請求減少價金，是上開2 部分之金額共計6 萬1,200 元（計算式：10,000元＋51,200元＝61,200元），應予扣除，扣除後不含運什費、稅金及利潤之工程款為23萬8,752 元（計算式：428,900 元－61,200元－90,000元－38,948元＝238,752 元）。
⑶就運什費部分，經本院依被告聲請函詢張啟蒙建築師事務所關於「運什費」之具體用途及費用計算標準為何，經該所函覆稱：「…⒋根據以上之分析，此維修工程，由於工程規模小、工作項目繁雜，如按建築師公會或臺北市政府工務局之額訂百分比列計，恐不易找到承接施工之廠商，故鑑定人依據個人工作經驗，以每日1,000 元之耗費人力成本計算3 個月90天施工期之運什費共9 萬元，計算得30％之數據。」等語，有張啟蒙建築師事務所回函及所附工程單價表、臺北市政府工務局工料分析手冊影本1 份在卷可參（本院卷第297 至301 頁），是本件運什費之支出應有必要，系爭鑑定報告所附修復工程估算表以9 萬元計算運什費，應屬有憑。至於被告所辯應按百分之30比例扣除運什費金額部分，本院審酌系爭鑑定報告係依每日1,000
元之耗費人力成本計算3 個月90天施工期之運什費，則上開系爭8 樓之2 房屋浴廁重作施工工料之浴廁地板防水、臥室木地板之重作工料既無庸施作，工期應按比例縮短，運什費自應按比例減少，是運什費部分應為7 萬1,637 元（計算式：90,000元×238,752 元/299,952元＝71,637元
，元以下四捨五入》。
⑷就稅金及利潤部分，依系爭鑑定報告之修復工程費用估算表所載，係以工程總價百分10計算稅金及利潤，故經扣除上開部分後，稅金及利潤應為31,039元【計算式：（238,752 元＋71,637元）×10％＝31,039元，元以下四捨五入
】。
⑸準此，系爭房屋上開滲漏水、牆壁龜裂、油漆脫落等瑕疵，其修繕費用共計34萬1,428 元（計算式：238,752 元＋71,637元＋31,039元＝341,428 元），自應以此為原告所得請求減少價金之金額，逾此部分之請求，為無理由。
4、至被告雖辯稱系爭鑑定報告所認定之修復工程費過高，並提出璐田室內裝修設計有限公司裝修報價單1 份、宗澤築跡國際室內裝修設計有限公司估價單1 份（均影本）在卷為憑（本院卷第288 至292 頁），惟以上開裝修報價單、估價單，均係被告單方委由其他室內裝修設計公司所估價，且並未如系爭鑑定報告有就系爭房屋之滲漏水原因詳為說明，亦提出諸如現況照片、參考圖等為佐證，自應以系爭鑑定報告所為之估價較為可採，是被告上開辯解，應無足採。
五、綜上所陳，原告備位依民法第359 條後段請求減少價金34萬1,428 元，並依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還上開減少之價金及自起訴狀繕本送達翌日即105 年7
月16日（本院卷第57頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當之擔保金額，准其供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日民事第六庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 13 日書記官 李佳寧