臺灣新北地方法院106年度訴字第1233號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1233號

原告

日盈不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

張惠山

訴訟代理人

林福地律師

被告

陳朝麟

被告

王蘇明霞

被告

陳朝坤

共同訴訟代理人

彭上華律師

被告

吳鳳湘

訴訟代理人

黃達元律師

被告

上煇精密儀器有限公司

法定代理人

簡載鎮

訴訟代理人

曹有妹

上列當事人間請求支付仲介報酬事件，經本院於民國106 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

㈠、先位部分：

１、原告為太平洋房屋四號公園加盟店，民國105 年3 月29日被告陳朝麟與王蘇明霞授權委由被告陳朝坤，被告陳朝坤再委任被告吳鳳湘與原告（承辦人：陳振昌) 簽訂專任委託契約書（下稱系爭專任約），將其等名下共有之門牌號碼為新北市○○區○○路000 號B2、B3、B4之房地（下稱系爭房地）以新臺幣（下同）3,156 萬元之委託銷售價格委由原告仲介銷售，委託期間自105 年3 月30日起至105 年4 月30日止；嗣於上開委託期間，原告承辦人陳振昌積極覓得買方即被告上煇精密儀器有限公司（下稱上煇公司），除多次帶看外，上煇公司就上開房屋漏水及裝設車梯等問題，委請原告承辦人陳振昌代為尋找廠商到現場勘查估價，原告及承辦人陳振昌於委託期間積極搓合買賣雙方，盡心盡力，並協助處理房屋相關問題，善盡仲介經紀人所應履行之仲介貴任，孰料，原告承辦人於105 年6 月間查詢系爭房地謄本資料時，竟發現被告陳朝麟與王蘇明霞及上煇公司竟於105 年4 月25日私下簽約買賣（下稱系爭買賣），並於同年6 月4 日完成移轉登記。其等欺騙之行為，除逃避買、賣雙方應盡之義務外，可謂毫無誠信，實令人氣結。次按系爭專任約第5 條服務報酬約定：「加盟店於買賣契約完成時，得向賣方請求約定之服務報酬，其內容如下：三、賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：㈠委託期間賣方將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」及第13條特別約定事項：「物件底價為二千六百七十八萬元，扣除4%服務費金額為二千五百七十五萬元正，相關稅費由賣方負擔。」本件買賣雙方於系爭專任約期間業已由原告仲介，縱然其等私下自行簽訂契約完成移轉，依系爭專任約約定，被告陳朝麟與王蘇明霞仍應給付服務報酬103 萬元（2678-2575=103 ）予原告。經原告多次催討，其等否認曾授權委託人簽訂系爭專任約予原告出售系爭房屋或拒絕支付仲介費用。

２、被告上煇公司與原告雖未訂立書面仲介委託契約，然被告上煇公司與被告陳朝麟與王蘇明霞間系爭買賣之成立，係因原告向其報告簽約之機會，並為訂約之媒介，故兩造間雖無書面仲介委託契約，仍無妨於居間契約之成立，故被告上煇公司自應給付仲介之報酬。又兩造間雖未就報酬為約定，惟原告價目表關於買方之仲介報酬約定為買賣價格之百分之二，縱上開報酬約定並非價目表，被告上煇公司亦應依習慣支付原告仲介報酬，該報酬以買賣價格之百分之二計算之。系爭房地委託銷售之價格為3,156 萬元，故被告上煇公司應給付之仲介報酬為631,200 元（3,156 萬×2%=631,200）。至被告上煇公司抗辯因原告無法積極處理其提出之相關要求，故其取消與原告聯繫云云，原告否認，蓋被告上煇公司法定代理人簡載鎮曾多次與原告承辦人陳振昌到系爭房地現場看屋確認屋況，且於看屋過程就系爭房屋之機械停車位與防水問題，原告承辦人陳振昌曾協助代為尋找相關廠商，就修繕問題由廠商提出意見並報價，故被告上煇公司於105 年3 月間經由陳振昌知悉系爭房地出售乙事，並由陳振昌帶看系爭房地數次，其本人亦獨自親自到現場勘查系爭房地，陳振昌協助其解決系爭房地車梯及漏水問題，足認被告上煇公司係原告尋得之買方，原告為其仲介購買系爭房地，被告上煇公司自應給付擔任居間人之原告報酬。

３、本件系爭土地及房屋所有權人係被告陳朝麟與被告王蘇明霞，渠等將系爭房地之銷售事宜授權委託被告陳朝坤代為處理且並未限制被告陳朝坤只能簽訂一般委任契約，退萬步言之，縱原證2 之授權書（本院卷第23至24頁，下稱系爭授權書）並非被告陳朝麟及王蘇明霞親自簽名，而係由被告陳朝坤代其等二人簽名用印，然被告陳朝麟及王蘇明霞就被告陳朝坤向第三人吳鳳湘及原告表示為其代理人乙事，均無任何反對之表示，依民法第169 條之規定，被告陳朝麟及王蘇明霞之行為亦構成「表見代理」之要件，自應負授權人之貴任。又被告陳朝坤再授權被告吳鳳湘與原告簽訂委託銷售契約，故被告吳鳳湘簽訂系爭專任約對原告有效，因系爭授權書所載授權範圍，並未特約排除專任委託契約書之簽訂，則由被告吳鳳湘所簽訂系爭專任約，對被告陳朝坤、陳朝麟及王蘇明霞均有效力，並非無權代理。雖然被告吳鳳湘主張其僅受陳朝坤授權簽訂一般委託契約書，並無代理簽署專任委託契約書之權限，又被告陳朝坤亦主張並未授權被告吳鳳湘簽訂系爭專任委託書，其不知簽訂專任委託書乙事云云，為渠等片面之詞，原告均否認，況被告吳鳳湘自陳稱陳朝坤沒有提過如果要簽立仲介專任約要經過他同意或授權等語，是被告陳朝坤並未限制被告吳鳳湘不得簽訂專任委託契約書，實已甚明。再依民法第107 條之規定，縱退萬步言之，被告陳朝坤及吳鳳湘間就是否得簽訂專任委託書乙節有所限制，依上開規定該限制約定亦不得拘束或對抗善意第三人，故被告吳鳳湘簽訂系爭專任委託書對原告及被告而言仍然有效。至被告吳鳳湘主張其不明暸「一般委託契約書」與「專任委託契約書」之區別，且原告並未向其說明兩者之區別，其不明暸契約文意云云，原告否認，況被告吳鳳湘為大專學歷，且負責處理與政府機關間之停車場標案，並且代表公司負責簽約，故其對一般商業契約簽訂相關細節，自應甚為熟捻，且其將系爭房地委託其他仲介銷售時，所簽訂者均為一般委託契約，並未簽訂專任約，故其對所謂一般約或專任約之性質，自已知之甚詳，豈可諉稱不知，其所辯顯然係臨訟卸責之詞，自不可採，況證人陳振昌證述有跟吳鳳湘或陳朝坤說明一般約及專任約的差別，故證人陳振昌業已向被告等說明一般約與專任約之差異，被告陳朝坤及吳鳳湘均知悉一般約及專任約之區別，自不得委稱不知。

４、請求權基礎：

⑴、賣方陳朝麟、王蘇明霞部分：依系爭專任約第5 條服務報酬約定、第13條特別約定事項，被告陳朝麟應給付原告1,030,000 元，被告王蘇明霞應給付原告1,030,000 元，且其中一被告已給付，他被告免給付義務。

⑵、買方上煇公司部分：依民法第566 條第2 項、第568 條第1項，被告上煇公司應給付原告631,200 元。

㈡、備位部分

１、被告陳朝麟與王蘇明霞否認授權，被告陳朝坤及吳鳳湘應負無權代理人之責任：本件縱（假設語氣，非表自認）退萬步言之，鈞院認被告陳朝坤及吳鳳湘並無代理被告陳朝麟與王蘇明霞與原告簽署系爭專任約之權限，依民法第110 條、第170 條第1 項之規定，被告陳朝坤及吳鳳湘應負無權代理人之損害賠償責任。本件原告所受損害，應以賣方之仲介報酬及買方之仲介報酬總額計算之，合計應為166 萬元（103 萬元+ 63萬1,200 元=166萬1,200 元）。

２、被告吳鳳湘並無代理陳朝坤簽署系爭專任約之權利，依民法第110 條之規定，被告吳鳳湘對原告必須負損害賠償責任。

㈢、併聲明：

１、先位訴之聲明：

⑴、被告陳朝麟應給付原告1,030,000 元，被告王蘇明霞應給付原告1,030,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。如其中一被告已履行給付，他被告免給付義務。

⑵、被告上煇公司應給付原告631,200 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑶、訴訟費用由被告等負擔。

⑷、原告願供擔保，請准宣告假執行。

２、備位訴之聲明：

⑴、被告陳朝坤應給付原告1,661,200 元，被告吳鳳相應給付原告1,661,200 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。如其中一被告已履行給付，他被告免給付義務。

⑵、訴訟費用由被告負擔。

⑶、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告陳朝麟、王蘇明霞、陳朝坤方面：

㈠、先位答辯部分：

１、被告陳朝麟、王蘇明霞及陳朝坤並未授權被告吳鳳湘與原告簽訂糸爭專任約：

⑴、被告陳朝麟與陳朝坤係兄弟關係、王蘇明霞與陳朝坤係叔嫂關係，陳朝麟、王蘇明霞就其所有之系爭房地銷售係委託予被告陳朝坤代為處理，而被告陳朝坤自104 年3 月5 日起即陸續委由公司同事或被告吳鳳湘與原告及多家不動產仲介公司以簽訂「一般委託契約書」方式委請原告及多家不動產仲介公司同時代為銷售，期間因委託銷售期間屆滿未售出而數度換約，被告陳朝坤亦均係自行或委由公司同事以繼續延用上揭「一般委託契約書」方式委託原告代為銷售，並無重新另訂新約之情形，更遑論被告陳朝坤從未自行或授權第三人與原告簽訂「專任委託契約書」，故系爭專任約對被告陳朝麟、王蘇明霞及陳朝坤三人不生效力。

⑵、觀諸系爭授權書，授權期間自105 年1 月15日起至106 年1月16日止，而被授權人吳鳳湘於同日與原告所附加簽立之「契約內容變更合意書」內容註明物件編號：AA5852386 （即104 年3 月5 日簽訂之一般委託契約書，系爭房地，委託期間變更至106 年1 月16日止），該契約書之委託期限與授權書之授權期間內容完全相符，足認被告陳朝坤於105 年1 月15日所書立系爭授權書，授權內容係僅供前開契約合意延長委託期間，並無授權吳鳳湘與原告簽立系爭專任約之意。

２、被告陳朝坤於105 年3 月23日委請被告吳鳳湘與第三人聯輝不動產仲介經紀有限公司（下稱聯輝公司）就系爭房地簽訂「不動產委託銷售契約書」委託銷售期間自105 年3 月17日起至105 年6 月17日止，並於該契約書第16條其他約定事項加註「本銷售契約書為一般約」，嗣於105 年4 月25日經聯輝公司居間仲介將系爭房地出售予被告上煇公司，被告陳朝麟、王蘇明霞依約給付仲介費80萬元予聯輝公司，故被告陳朝麟、王蘇明霞與被告上煇公司並非經由原告之居間仲介方知彼此，亦非故意規避原告之仲介而私下簽約逕行買賣。又被告陳朝坤、上煇公司法定代理人簡載鎮、吳鳳湘之供述，堪證被告上煇公司非因原告居間仲介而購得系爭房地。

㈡、備位答辯部分：

１、被告吳鳳湘無權代理被告陳朝麟、王蘇明霞及陳朝坤簽立系爭專任約：

⑴、自104 年起，被告陳朝麟、王蘇明霞就系爭房地銷售係委託被告陳朝坤，被告陳朝坤即以簽訂「一般委託契約書」方式，同時委由多家房屋仲介公司代為銷售，自無再行簽訂「專任委託契約書」使自己陷於有違約危險之境地，足證被告陳朝麟、王蘇明霞及陳朝坤並無授權被告吳鳳湘與原告簽立系爭專任約。

⑵、前開5852386 「一般委託契約書」，授權辦理延長委託期限至106 年1 月16日，有系爭授權書可證，並無授權被告吳鳳湘與原告另行簽立系爭專任約之意，被告吳鳳湘所為純屬無權代理，對於被告陳朝麟、王蘇明霞及陳朝坤均不生效力。

２、依被告吳鳳湘之供述，可見原告明知系爭房地被告等人係同時委託多家不動產仲介公司銷售，倘與其中任何一家簽立專任約，將有自招違約之危險，亦明知被告吳鳳湘未經授權簽立專任約，竟以成交後會給紅包及其無不動產交易之經驗不知一般約及專任約之區別，誘使被告吳鳳湘在未經授權情況下擅自簽訂專任約，當非屬善意相對人，自不得向被告陳朝坤、吳鳳湘請求損害賠償。

３、依前所述，陳朝坤並未授權被告吳鳳湘與原告簽立系爭專任約，被告吳鳳湘於簽約後亦未告知被告陳朝坤，故被告陳朝坤無庸負無權代理人之責，且系爭買賣成交，並非由原告提供締約機會或經其搓合成交，原告本無請求給付仲介報酬之權利，何來受有損害可言，矧買方上煇公司並未與原告簽訂合約，原告所稱此部分亦受有損害，實令人匪夷所思。

４、證人陳振昌證述，因系爭專任約僅有被告吳鳳湘代陳朝麟在賣方處簽名，其上並無被告王蘇明霞之簽名，何以被告王蘇明霞須同受系爭專任契約之約束？又既曰糸爭專任約由被告吳鳳湘轉交給陳朝坤蓋大小章，何以系爭專任約上未見被告有何人用印蓋章？如依證人所述，已到被告陳朝坤的辦公室報告現在買方的進度，何以糸爭專任約未交付予直接被授權人陳朝坤簽名用印，反而係由輾轉被授權人吳鳳湘簽名而已？顯有違經驗法則，又既已見到被告陳朝坤，為何係被告吳鳳湘轉交給被告陳朝坤蓋大小章，而非由證人直接交給陳朝坤用印？在在都是不通之論，證人陳振昌證詞不足採信。

㈢、併就先、備位均聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告吳鳳湘方面：

㈠、對證人陳振昌證詞之意見：

１、系爭專任約上並無賣方本人之簽名或用印，證人陳振昌明知被告吳鳳湘未經授權：

⑴、系爭專任約，既無「賣方」本人之簽名，亦無賣方之印文，已與先前之「授權書」、委託契約書之「簽名+ 印文」形式不符，顯見證人陳振昌證稱：當天我到陳朝坤辦公室寫的，當場確認授權內容；我要求陳朝坤給我專任委託；我當場寫好專任契約書交給吳鳳湘，由吳鳳湘轉交陳朝坤蓋大小章；陳朝坤過目後，是我到陳朝坤辦公室去跟他報告現在買方的進度，要簽立專任約去掌握買方等語，與事實不符。倘證人陳振昌當日有面見被告陳朝坤並向其報告，何以專任委託契約書上，未有被告陳朝坤之簽名？亦無印文？反而由被告吳鳳湘一人代為簽寫「陳朝麟」之簽名？顯與常情不符，被告吳鳳湘亦已證稱事實上，陳振昌都會要求「用印」。

⑵、證人陳振昌雖證稱：這種投資案件不會一定要求所有權人來簽約，只要出示授權書即可云云，惟系爭專任約，並未附有「授權書」，而系爭授權書既然係為簽署「一般委託契約」而來，自不擴張解釋為涵蓋「專任委託契約」。更何況，被告陳朝坤表明並未授權被告吳鳳湘簽署專任約，亦未見過專任委託契約書，倘非如此，證人陳振昌實無必要私下向被告吳鳳湘允諾「如成交會包釭包給他」之利誘手段。

２、系爭專任約之效力即使成立，亦不應排除成立前已存在之一般委託契約：

⑴、系爭專任約第5 條第1 款規定：委託期間內，「賣方自行出售」或「另行委託第三者仲介者」此兩種情形仍應給付約定之報酬。顯見，系爭專任約並無使委託方與其他仲介商已簽立之委託銷售契約終止之效力，僅係限制委託方於委託期間內不得自行銷售、不得另行委託第三者仲介。但本件委託方最終之成交，並非自行出售，而係由其他仲介商協助完成，而該仲介商之委託期間，亦早於系爭專任約簽立之前，易言之，賣方亦無於委託期間內，另行委託第三者仲介之情形。

⑵、因此，證人陳振昌證稱：簽專任約買賣雙方只能跟我成交等語，顯與前開約定不符，自不足採。況簽署系爭專任約時，證人陳振昌亦明知賣方同時委託其他仲介業者，顯見，系爭專任約所排除者，並非「賣方已委託之其他仲介商」，否則，簽署當時，其他仲介商之委託契約，豈非應一併失效？顯不合理。此外，專任約之真正功能，主要乃避免賣方私自與買方接觸、導致仲介者徒勞無功、無法獲得應有之報酬，而非如證人陳振昌所認知之「買賣雙方只能跟我簽約」倘證人陳振昌之認知成立，專任約無非成為違反公平交易之工具，顯不符交易安全、與誠信原則。

㈡、原告實際上並未給予賣方「審閱期」，系爭專任約第5 條第3 項第1 款之約定，並無效力，且該規定，顯將限制賣方既有之委託合約效力（其他仲介商將因此而無法成交），對賣方而言顯失公平，故該規定對賣方而言應無效力。

㈢、原告並非善意相對人：

１、被告吳鳳湘，原係被授權與原告簽署「一般委託契約書」，委託銷售期間為105 年1 月16日起至105 年12月31日止，原告於該委託契約書簽署後，明知被告吳鳳湘並未另受系爭房地所有權人之新授權、並無代理簽署「專任委託契約書」之權限，且亦不明暸「一般委託契約」與「專任委託契約」之區別，原告更未向被告吳鳳湘說明二者之區別，即於105 年3 月29日執系爭專任約要求被告吳鳳湘簽署，致使被告吳鳳湘於此不明瞭契約文義之情形下簽署。

２、原告為不動產經紀業者，屬不動產銷售之專業人員，本知悉系爭房地所有權人並未授權被告吳鳳湘為「專任委託」之授權行為，亦無專任委託之相關授權書，卻自與被告吳鳳湘簽署，導致無權代理之結果，是原告對此無權代理之情形，顯非屬「善意相對人」，自無民法第110 條之請求權存在。

㈣、原告並無損害存在：

１、原告主張其損害係以「買方+ 賣方之仲介報酬」為計算依據，然系爭買賣，本非原告所促成，原告對於買方與賣方本無請求支付仲介酬金之權利，何來損害之說？

２、其次，買方與原告之間並無契約關係，又如何能將該部分計入損害範圍？

㈤、併聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、被告上煇公司方面：

㈠、被告上煇公司雖曾向原告諮詢系爭房地，惟被告上煇公司並未與原告簽訂任何仲介契約，後因原告無法積極處理被告上煇公司提出之相關要求，故被告上煇公司遂取消與原告之聯繫。其後，被告上煇公司經由591 網站查詢得知聯輝公司（經紀人廖祐瑜）有登錄系爭房地銷售資訊，遂與聯輝公司業務林沸鴻聯繫，並經由林沸鴻與系爭房地屋主洽談及簽約，惟林沸鴻並未告知被告上煇公司，系爭房地屋主是否有與其他仲介公司有其他簽約行為，原告亦未據實告知被告上煇公司，其與系爭房地屋主的合約關係，故被告上輝公司有權選擇任何一家仲介公司，且系爭房地之買賣過程，均經由聯輝公司與系爭房地屋主洽談，被告上輝公司從未私下與系爭房地屋主聯繫。由上可知，被告上輝公司並未與原告有任何簽訂專任委託契約之行為，原告所提出之系爭專任約、系爭授權書均係存在於原告與被告陳朝麟、王蘇明霞、陳朝坤、吳鳳湘間，基於債之相對性原則，原告應僅得向被告陳朝麟、王蘇明霞、陳朝坤、吳鳳湘主張系爭專任約上之權利，而不得向被告上輝公司主張系爭專任委託契約上之權利。

㈡、原告如主張其與被告上輝公司間有仲介委託契約存在，原告就此項事實，應負舉證之責任，如原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，顯見原告之主張，實不可採信，應無理由。

㈢、併聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、本院得心證之理由：

㈠、原告主張坐落新北市○○區○○路000 號B2、B3、B4建物（即中和區景華段1968、1754、1755建號建物）暨其基地（即中和區景華段339 地號土地）原為被告陳朝麟與王蘇明霞共有（即陳朝麟所有之1968建號建物全部、1754建號建物持份7808 /100000、1755建號建物持份7673/100000 ，339 地號土地持份7776/100000 ；王蘇明霞所有之1754建號建物4560/10000、339 地號土地持份99/100000 ，下稱系爭房地），嗣於105 年4 月25日被告上煇公司與被告陳朝麟、王蘇明霞簽訂系爭買賣，被告上煇公司以2,560 萬元向被告陳朝麟、王蘇明霞購買系爭房地，並於105 年6 月4 日移轉所有權登記予被告上煇公司等情，業據其提出系爭房地所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本（見本院卷第25至38頁）為憑，且為被告所不爭執（見本院卷第220 至221 頁），並有系爭買賣契約（見本院卷第125 至137 頁）附卷可稽，是原告主張前開事實，洵堪採認。

㈡、原告先位主張被告陳朝麟、王蘇明霞授權被告陳朝坤銷售系爭房地，被告陳朝坤再授權被告吳鳳湘與原告簽訂系爭專任約，卻於系爭專任約委託銷售期間，私下將系爭房地出售予被告上煇公司，違反系爭專任約第5 條、第13條之約定，爰依上開約定，請求被告陳朝麟、王蘇明霞各給付原告系爭專任約之服務報酬103 萬元，及被告上煇公司係經由原告之居間仲介始為系爭買賣，爰依民法第566 條第2 項、第568 條第1 項規定，請求被告上煇公司給付服務報酬631,200 元；備位主張若法院認被告陳朝坤、吳鳳湘無權代理被告陳朝麟、王蘇明霞簽訂系爭專任約者，依民法第110 條之規定，請求被告陳朝坤、王鳳湘給付原告1,661,200 元等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠、原告先位主張依照系爭專任約第5 條、第13條約定請求被告陳朝麟、王蘇明霞各給付原告服務報酬103 萬元，及依照民法第566條第2 項、第568 條第1 項規定請求被告上煇公司給付服務報酬631,200 元部分：１、系爭專任約是否對被告陳朝麟、王蘇明霞有效？２、被告上煇公司是否因原告公司居間仲介而購得系爭房地？㈡、原告備位主張被告陳朝坤、吳鳳湘無權代理先位被告陳朝麟、王蘇明霞簽立專任委託契約，依民法第110 條之規定，請求被告陳朝坤、吳鳳湘負無權代理人損害賠償責任，即應給付原告1,661,200 元部分：１、被告陳朝坤、吳鳳湘是否係無權代理先位被告陳朝麟、王蘇明霞簽立系爭專任約？２、苟被告陳朝坤、吳鳳湘為無權代理人者，原告是否為善意之相對人？３、原告得否依民法第110條之規定請求被告陳朝坤、吳鳳湘負無權代理人損害賠償責任及得請求之金額若干？（見本院卷第318 至319 頁）茲分別論述如下。

㈢、原告先位主張依照系爭專任約第5 條、第13條之約定，請求被告陳朝麟、王蘇明霞各給付原告服務報酬103 萬元，及依照民法第566 條第2 項、第568 條第1 項之規定，請求被告上煇公司給付服務報酬631,200 元部分：

１、系爭專任約是否對被告陳朝麟、王蘇明霞有效？

⑴、經查，系爭房地為被告陳朝麟、王蘇明霞所有，但全權委由被告陳朝坤處理系爭房地出售事宜一節，業據被告陳朝坤陳述明確（見本院卷第335 至336 、338 至339 頁），且衡諸被告陳朝麟為被告陳朝坤之弟、被告王蘇明霞為被告陳朝坤之大嫂，渠等間親屬關係密切，況被告陳朝坤亦自陳：系爭房地實際所有權人為遠東鐵櫃鋼鐵公司、陳朝麟、王蘇明霞，伊代表遠東鐵櫃鋼鐵公司合資購買，買來做為展覽廳使用，伊是遠東鐵櫃鋼鐵公司副董事長，但為實際負責人等語（見本院卷第335 頁），足認被告陳朝坤供稱：被告陳朝麟、王蘇明霞沒有管不動產的事，是伊決定出售系爭房地，並問過他們，他們也同意，所以只要伊告訴他們價錢，他們覺得可以就可以賣了，他們不會管伊簽立銷售契約是一般約或是專任約，他們授權伊處理出售事宜等語（見本院卷第335 至336 、338 至339 頁）等語，堪予採認，是被告陳朝麟、王蘇明霞既全權委由被告陳朝坤處理系爭房地之出售事宜，則被告陳朝坤與仲介公司簽署委託銷售契約，不論是一般委託銷售契約或是專任委託銷售契約，均對被告陳朝坤、王蘇明霞發生效力無訛。

⑵、然而，被告陳朝坤並未授權被告吳鳳湘簽署系爭專任約，則被告吳鳳湘以代理人身分與原告所簽署之系爭專任約自不對被告陳朝麟、王蘇明霞或被告陳朝坤發生效力，理由如下：

①、被告陳朝坤自陳：我找好幾家仲介公司出售系爭房地，先委由遠東鐵櫃鋼鐵公司賴金芳協理負責處理，賴金芳負責找仲介，價錢的決定權在我，簽約金額要經過我同意，我簽立授權書給賴金芳去談，處理狀況賴金芳要上簽呈給我，在授權範圍內他可以處理，仲介都是簽一般約，價錢是統一，期間都是半年或一年，如果有超過時間，會簽立變更契約的表格，價錢變更的話，賴金芳先口頭跟我討論後用上簽方式確認，我沒有給賴金芳授權書，因為賴金芳跟仲介簽約會拿給我簽名確認，賴金芳處理期間是103 年到105 年初，之後賴金芳退休，由黃信茂接任，負責仲介，黃信茂處理的情形跟賴金芳一樣，黃信茂忙碌時會另外交代吳鳳湘處理，吳鳳湘處理期間在105 年初到現在，我授權給吳鳳湘的情形如同賴金芳一樣，也是只能簽立一般約，吳鳳湘簽約一定要拿給我本人簽，也會口頭跟我報告，也會拿授權書給我簽，一般細節內容是賴金芳他們跟仲介談，我只負責簽名，我沒有跟仲介做接洽，我都在公司處理業務；有簽署授權書予他人委託銷售系爭房地，好幾家仲介，一般都會找三家以上；與原告簽約情形，於簽立授權書時有接洽，在我公司簽立，原告陳先生到我們公司給我簽立，是一般約，從104 年3 月10日簽立，總共變更契約三次，到105 年1 月16日委託截止；系爭專任約的賣方簽章欄陳朝麟不是我簽的，我沒有看過這份契約，我不知道吳鳳湘有沒有簽立這份契約，我等到法院的起訴狀才知道，吳鳳湘之前也沒有跟我口頭提過；系爭授權書是我簽授權吳鳳湘變更契約AA58523686，是委託一般約，把這個一般約拿去簽專任約，跟委託書不一樣，我要簽立這份授權書，吳鳳湘才可以去簽立變更契約內容合意書，是變更委託期間，因為104 年6 月10日到期，要延期到104 年12月31日，陳振昌拿給我簽立，之後於105 年1 月15日我簽立系爭授權書給吳鳳湘，吳鳳湘才能簽立契約內容變更合意書變更委託期間，從授權書從105 年1 月15日簽立及契約內容變更合意書105 年1 月15日是同一天可以證明；本院卷第252 頁105 年1 月15日契約內容變更合意書，這是地下停車場的，同意吳鳳湘簽立變更契約內容，就是系爭授權書即原證2 之反面；系爭房地出售予被告上煇公司，是透過另一家公司賣的，賣之前不認識上煇公司，簽約時才見面；我不知道原告有帶上煇公司來看系爭房地；起訴後我詢問吳鳳湘系爭專任約的事，他說陳振昌帶人來看房子，有意願購買，沒有說公司名稱，只有說是做儀器的公司，問我們能否改善地下二樓的停車情形，因為我們要出售的是地下二樓，希望能從地下二樓能有升降梯到三樓，我說是可以的，因為管委會有給我們公文可以改善，我告訴吳鳳湘，但之後就沒有下文，我收到法院起訴書後，我問吳鳳湘為何會簽這個約，他說只要停車問題可以改善，就可以簽約了，所以才簽系爭專任約讓原告可以收斡旋金，當時吳鳳湘並沒有告訴我這個事情，如果吳鳳湘告訴我這個事情，我也不會把賣給上煇公司；我沒授權吳鳳湘簽立專任契約，我們跟仲介簽立的都是一般約，如果有要簽立專任約，一定要經過我同意，我沒有簽立過專任約；我沒有跟吳鳳湘說要簽立專任約要經過我同意，因為不會有這種情形；我從來沒有跟仲介簽立過專任約，其他的不動產買賣也是；如果我知道專任約，我也不需要急著跟上煇公司簽約；本院卷第242 頁契約內容變更合意書我簽名時並沒有「（含B3、B4共五個車位）」之記載等語（本院卷第335 至339 、345 頁），核與被告吳鳳湘供述：因系爭房地在我來之前就有銷售，我到職後才接手，但不是我主要工作，我負責找仲介，陳朝坤找我處理，陳朝坤簽立授權書給我，每家仲介陳朝坤都會簽立授權書給我，授權出售或出租；因為一般契約每年都會有到期日，我們就會做展延銷售期間，都會有單獨的授權書，有起訖日期，在105 年1 月15日陳朝坤授權我跟陳振昌簽立一般銷售契約，是為了展延期間，期間105 年1 月16日到106 年1 月15日，沒有簽立其他契約，這個展延105 年1 月15日後，陳振昌在105 年3 月29日來找我簽立系爭專任約，簽約前陳振昌告知我有一家儀器公司談的差不多了，也有就汽車車梯的部分因為要做變更高度，有請陳振昌去洽詢廠商報價，我們因為大樓管委會有出具同意函，大致上沒有問題，陳振昌要求簽專任約，這樣才可以跟買家收訂金，成交後也會給我紅包，所以我3 月29日簽約，當時我詢問陳振昌不是有一般約了，他說沒有關係，簽立這份是短期的契約，約一個禮拜，可以促進成交，陳振昌事先有講，且我想之前有委託很多公司在賣，我想如果成交的話也可以當成我在公司的表現，所以我就簽約；我簽立系爭專任約時沒告訴陳朝麟、王蘇明霞、陳朝坤，因為陳振昌說是短期約，他也沒有說短期約跟一般約的差別，也沒有給我審閱期，也沒給我契約，是一式二份，但他並沒有給我，當時我們談的很愉快，且陳振昌給我感覺是很快就會簽約了；就系爭房地有跟其他仲介簽約，住商、聯輝及原告，共三家都是我去處理，跟住商、聯輝簽立的仲介約為出售及出租，沒簽專任約；陳朝坤沒跟我提過如果要簽立仲介專任約要經過他同意或授權；（問：你為何會認為你可以代理簽立專任約？）因為我不清楚一般約跟專任約的差別，我以為是一般約；（問：陳振昌拿專任約給你簽名時，契約內容手寫部分是否已經寫完？）第13條因牽扯到金錢是當場寫的，前面的標的應該是已經寫好的，至於委託銷售期間是否當場寫明我沒有印象，我印象中只說是1 個禮拜，但沒有說確切的時間，銷售總價是延續變更契約內容合意書，是當場陳振昌寫的，陳振昌寫完後我當場簽名，沒有將契約看過，陳振昌也沒一一說明，簽約約一個鐘頭，在公司會議室；我跟陳朝坤講原告找到買主，有問題要處理，因為買家有很多家，我都會跟陳朝坤報告；陳振昌找到的儀器公司，有跟陳朝坤報告，且就車梯部分提及管委會要公函的事情，這些是簽立專任約前；陳振昌簽專任約時，知道我有跟其他仲介簽立一般約等語（見本院卷第340 至344 頁）大致相合，並有原告與被告陳朝麟等所簽立除系爭專任約外其餘契約書、授權書（見本院卷第145 至155 、232 至252 、362 頁），且就系爭房地，被告陳朝坤除授權賴金芳、被告吳鳳湘與原告簽定前開委託銷售契約外，尚與湘聯輝公司、住商不動產永和雙和加盟店即都營不動產仲介經紀股份有限公司、永慶房屋仲介股份有限公司、群發國際地產有限公司、住商不動產中和華中捷運加盟店、住商不動產永和永和加盟店等簽立一般委託銷售契約書，此有前開契約書、授權書（見本院卷第258 至310 頁）可證，益徵被告陳朝坤、吳鳳湘前開供述，堪予採信。

②、再者，觀諸原告與被告陳朝麟等所簽立除系爭專任約外其餘契約書、授權書（見本院卷第145 至155 、232 至252 、362 頁）所示，104 年3 月5 日由賴金芳代理被告陳朝麟簽立一般委託契約書，契約編號：AA5852386 （下稱5852386 契約），委託銷售期間自104 年3 月10日起至104 年6 月10日止，委託銷售標的為新北市○○區○○段000 地號土地（權利範圍：7776/10000）暨其上前址B2含地下停車位41、43號，含車位價格2,680 萬元，及同日簽立契約內容變更合意書，就5852386 契約，物件地址：上址地下2 樓，變更委託價格為2,230 萬元至2,680 萬元，在此價格範圍內刊登廣告銷售，有被告陳朝麟用印；及於104 年6 月10日簽立契約內容變更合意書，就5852386 契約，變更委託期間至104 年12月31日，價格變更為2,608 萬元，授權委託價格為2,608 萬元至3,156 萬元，由被告陳朝坤代被告陳朝麟簽立；及於105年1 月15日簽立契約內容變更合意書，就5852386 契約，物件地址：上址地下2 至4 層，變更委託期間至106 年1 月16日，由被告吳鳳湘代理被告陳朝麟簽立；及於105 年1 月15日，由被告吳鳳湘代理被告陳朝麟簽立一般委託契約書，契約編號：AA5831323 （下稱5831323 契約），委託銷售期間自105 年1 月16日起至105 年12月31日止，委託銷售標的為新北市○○區○○段000 地號土地暨其上同段1755建號（前址B4），含車位價格41、43號，委託價格188 萬元，及同日簽立契約內容變更合意書，就583132契約，物件地址：前址地下4 層（車位41、43號），變更委託總價188 萬元，變更委託價格為188 萬元至220 萬元，在此價格範圍內刊登廣告銷售，而由被告陳朝坤代被告陳朝麟、王蘇明霞於105 年1月15日所簽立之系爭授權書予被告吳鳳湘（見本院卷第23、24頁），授權期間至106 年1 月16日，不動產標示前開339土地暨1754、1755、1968建號即B2至4 、車位1 、6 、23、41、43，顯示係105 年1 月15日所簽立之5831323 契約而為之授權書，而授權事項僅就前開授權期間予以載明，但就買賣授權事項（如「買方：茲授權被授權人出售上揭標示之不動產，包含簽立委託契約、受領定今、簽定買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、和解、解約等事宜，及其他因過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍之內。※除定金外，其餘買賣價金之受領不在本授權範圍內，其餘買賣價金之受領，須本人另行簽署指示撥款同意書，方得辦理。」）、租賃類授權事項及其他授權事項並未勾選，足認就簽立專任約並未於系爭授權書範圍內；況被告陳朝坤尚就系爭房地於前開授權期間內與前開仲介公司簽立委託銷售契約，何以被告陳朝坤會任由被告吳鳳湘簽立專任約而使自身陷於違約責任？此與常情有違。則原告徒以系爭授權書而主張被告陳朝麟、王蘇明霞或陳朝坤有授權被告吳鳳湘得簽定系爭專任約云云，殊難逕予採認。

⑶、至證人即本件原告承辦人陳振昌具結證稱：104 年3 月5 日我跟賴金芳接洽接受系爭房地的銷售，當時只賣B4二個車位及B2所有建物，總價2,680 萬元，底價2,230 萬元，是一般約，期間104 年3 月10日到104 年6 月10日，找買方做廣告，賴金芳退休後，吳鳳湘接手，在6 月10日簽訂B2租賃契約，全部範圍9.2 萬，沒有車位，因為當時車位出租中，之後銷售及出租同時進行，在104 年6 月10日陳朝坤契約變更，變更B2連B3車位一起變賣，所以我經由吳鳳湘引薦與陳朝坤簽立52386 契約內容變更合意書，陳朝坤簽名時確實沒有「（含B3、B4共五個車位）」之記載，提出的影本會有這個記載可能是律師事務所助理註記；104 年6 月10日價格變更為3,156 萬，標的增加B3三個車位及B4兩個車位，我們於105年1 月15日被告吳鳳湘來電告知陳朝坤指示只賣B4的41、43號車位，開價220 萬元，底價188 萬元，當天新增一般委託，但我們還是以銷售整筆為主，當時還簽立契約變更，延續6 月租約，地下二樓只租三分之二，且當天收到系爭授權書，是我到陳朝坤辦公室寫的，當場確認授權內容，當天談了很多租跟賣同時進行，約於2 月中時找到買方上煇公司跟我們接洽，我覺得他是極度有興趣的買方，我要求吳鳳湘轉告陳朝坤給我專任委託，於105 年3 月29日拿到專任委託，當時我到吳鳳湘五股工業區的會議室，我當場寫好專任契約書的內容及房地產現況說明書，交給吳鳳湘，由吳鳳湘轉交給陳朝坤蓋大小章，陳朝坤過目，我到陳朝坤辦公室報告現在買方進度，要簽專任約去掌握買方，是吳鳳湘代陳朝麟簽名；（問：為何是由吳鳳湘代陳朝麟簽名，為何不是陳朝坤代理陳朝麟簽名？）因整個過程都是吳鳳湘代理陳朝坤跟我聯繫事項；系爭房地實際的所有權人，被告陳朝坤跟我說王蘇明霞是他大哥的太太、他大哥已經去世，陳朝麟是他弟弟，所有的房地產都是他們三人的買賣標的，全部是交由陳朝坤操盤處理，陳朝坤有出示陳朝麟、王蘇明霞的授權書給我，105 年1 月15日系爭授權書；（問：105 年1 月15日授權書是陳朝坤授權給吳鳳湘，不是陳朝麟、王蘇明霞授權給陳朝坤的授權書？）看到的產權標的都是被告陳朝麟、王蘇明霞，但是基於他們是親屬關係，且有很多轉投資事業，這種投資案件不會一定要求所有權人來簽約，只要有出示授權書即可，105 年1 月15日授權書是陳朝麟授權給陳朝坤，陳朝坤再授權給吳鳳湘；系爭房地委託原告公司銷售期間，我知道吳鳳湘或陳朝坤有與其他仲介公司簽約，因為這個緣故，所以我才會要求簽立專任約，我知道他們跟其他仲介簽立的是一般約；我跟吳鳳湘或陳朝坤說明一般約及專任約的差別，我說目前買方差臨門一腳，所以才要簽立專任約，簽立專任約的目的就買賣雙方只能跟我成交；吳鳳湘簽立專任約是在吳鳳湘公司的辦公室，當時陳朝坤及吳鳳湘都在辦公室；（問：簽立專任約是怕紛爭，是怕什麼紛爭？）如果是一般約，任何仲介公司都可以出售，簽立專任約的話就只有我們公司可以賣，買方是流動的，但專任約只能跟我成交；（問：你所稱的紛爭是指何事？）如果跟我成交就沒有這件訴訟，如果是一般約跟誰都可以成交；（問：為何你在簽立專任約時沒有比照你的一般約要求賣方簽名蓋章？）蓋章我也不知道是誰蓋的，所以就以吳鳳湘簽名，從104 年3 月15日一般約到專任約所有事情都是跟遠東鐵櫃鋼鐵公司聯繫，賴金芳交代下來就交給誰，蓋章是賴金芳蓋的，不是我要求的，我們所有的委託都不會要求一定要蓋章，簽名也可以；我從來沒有看過被告陳朝麟、王蘇明霞；（問：你當天有看到陳朝坤，為何沒有請他做簽名蓋章？）因為陳朝坤指示吳鳳湘跟我接洽；（問：本件如果是你成交的話，你個人可以取得多少傭金？）如果拿到買二賣四，我可以取得約50萬元；（問：你拿到系爭授權書是否含本院卷第244 頁的變更契約書，一起收受？）是，是不同人簽署的，陳朝坤簽立授權書，由吳鳳湘簽立契約變更書；簽專任約時，我跟吳鳳湘提及如果成交會包紅包給他，簽專任約前、後我都有跟他表示我會包紅包給他，沒有說金額等語（見本院卷第344 至350 頁），是證人陳振昌既為本件原告就系爭房地委託銷售之承辦人，本即知悉系爭房地所有權人為陳朝麟、王蘇明霞，並授權委由被告陳朝坤處理銷售事宜，被告陳朝坤再委由賴金芳、被告吳鳳湘處理，而賴金芳、被告吳鳳湘被授權之範圍並未含括專任約，否則何以證人陳振昌需如其所述於簽立系爭專任約時至被告陳朝坤辦公室報告？再者，苟證人陳振昌既已至被告陳朝坤辦公室報告買方進度及解釋專任約之內容者，何以未由被告陳朝坤親自簽名或用印，卻仍委由被告吳鳳湘以代理人身分簽名？此與常情相違，況系爭授權書簽署時間係105 年1 月15日，顯與系爭專任約於105 年3 月29日相隔逾2 個月，且系爭授權係針對前開契約變更合意書，自與系爭專任約無涉，已如前述，並衡諸證人陳振昌為原告之承辦人，且其可分得本件原告所請求之委任報酬約50萬元，則證人陳振昌前開證述，自有偏頗之虞，殊難逕予採認。

⑷、又按所謂表見代理，依民法第169 條規定，係指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任而言。而所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任（最高法院60年台上字第2130號判例可資參照）；又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，須以本人實際知其事實為前提，主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例足資參照）。查被告陳朝麟、王蘇明霞均否認其等有表見之事實，亦否認其知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信該他人有代理權之情形，原告自應就此事實舉證以實其說。承上所述，被告陳朝麟、王蘇明霞雖全權授權被告陳朝坤處理系爭房地銷售事宜，但被告陳朝坤顯未全權授權被告吳鳳湘得全權處理系爭房地銷售事宜，更何況是專任約之簽立，則原告並未就被告陳朝麟、王蘇明霞就系爭專任約之簽署有何表現代理之事實舉證證明，自難採認。

⑸、從而，原告主張系爭專任約對被告陳朝麟、王蘇明霞有發生效力，渠等應受拘束云云，委無足採。

２、被告上煇公司是否因原告公司居間仲介而購得系爭房地？

⑴、被告上煇公司固坦認其於購買系爭房地前，曾經由原告帶看房子之事實，但否認有與原告居間之約定等語，則原告自應依法就此負舉證責任。

⑵、徵諸證人陳振昌證稱：上煇公司約105 年3 月15日左右跟我們接洽，去現場看過很多次，因為要更改車梯，我還找更改車梯的廠商及防水的廠商，防水的廠商是105 年4 月20日找的，我把估價單給簡先生（即簡載鎮，被告上煇公司法定代理人，下同）看，我拿到之後就有傳給簡先生看，車梯的報價是廠商直接跟簡先生報價，後續我就認為快成交，我把謄本、圖說交給簡先生，希望把價格優惠，我請簡先生先付斡旋，我們提底價是2,850 萬元，簡先生拿到這些資料後沒有付斡旋，後續我就跟吳鳳湘說簡先生已經不跟我聯絡，事有蹊蹺，我請吳鳳湘有後續要跟我說，最後到105 年6 月30日調關貿資料可以經由地政系統查到最新的登記資料得悉系爭房地在105 年4 月25日做過戶登記；我將這個謄本資料圖說交給簡先生，是簽立專任契約後等語（見本院卷第347 至348 頁），且有防水工程估價單、LINE對話紀錄（見本院卷第378 、382 、406 至414 頁）附卷可證，而被告上煇公司亦坦認有前開對話紀錄並陳稱：有跟陳振昌說我們的底價是2,700 萬元，但證人陳振昌說屋主很硬，之後就沒有聯絡，陳振昌有提說要拿斡旋金，但我提的底價他也無法談到，我就沒給斡旋等語（見本院卷第350 頁），並參酌證人陳振昌既為原告之承辦人，且原告既因系爭房地而受被告陳朝麟、王蘇明霞之委託銷售系爭房地，此有前開委託契約可證，則證人陳振昌縱曾帶被告上煇公司至現場看房，並提供謄本及圖說給被告上煇公司，且代為尋覓防水工程及車梯廠商提供給被告上煇公司，僅足認證人陳振昌係基於前開原告與被告陳朝麟、王蘇明霞間之委託銷售契約，原告是否果與被告上煇公司間成立居間仲介之合意，顯有疑義，況且被告上煇公司從未提出斡旋金交由原告與賣方洽談，自難認被告上煇公司與原告間有居間仲介之契約成立，且證人陳振昌於前開對話紀錄曾對被告吳鳳湘陳稱：我把價錢鎖在2860是底價，因對方曾口頭出價2700我沒收到斡旋當然沒答應等語（見本院卷第412 頁）至明。再者，系爭房地係經由被告陳朝麟、王蘇明霞另委由訴外人聯經公司居間仲介銷售予被告上煇公司等情，業據被告陳朝麟、王蘇明霞、陳朝坤及上煇公司陳明在卷，並有不動產委託銷售契約暨授權書、要約書、確認書、支票暨簽收單、統一發票（見本院卷第125 至137 、258 至264 頁）為證，益徵系爭房地既非由原告居間仲介被告上煇公司購買。故原告主張其與被告上煇公司有居間約定云云，自屬無據。

⑶、從而，原告主張其與被告上煇公司有居間契約，並依民法第566 條第2 項、第568 條第1 項規定請求被告上煇公司給付服務報酬631,200 元云云，於法無據。

㈡、原告備位主張被告陳朝坤、吳鳳湘無權代理先位被告陳朝麟、王蘇明霞簽立專任委託契約，依民法第110 條之規定，請求被告陳朝坤、吳鳳湘負無權代理人損害賠償責任，即應各給付原告1,661,200 元部分：

１、被告陳朝坤、吳鳳湘是否係無權代理先位被告陳朝麟、王蘇明霞簽立系爭專任約？承上所述，被告陳朝坤係受被告陳朝麟、王蘇明霞全權處理系爭房地銷售事宜，自得簽署專任契約，但被告吳鳳湘僅受被告陳朝坤授權簽署一般委託銷售契約，就專任委託銷售契約部分，並未經被告陳朝坤授權，則被告吳鳳湘與原告簽署系爭專任約自屬無權代理。

２、苟被告陳朝坤、吳鳳湘為無權代理人者，原告是否為善意之相對人？查被告吳鳳湘無權代理被告陳朝麟、王蘇明霞或陳朝坤就系爭房地委託銷售與原告簽署專任契約，已如前述，而亦為原告知之甚詳，此由證人陳振昌前開證述，可知證人陳振昌明知於同一期間內，就系爭房地之委託銷售乙事，被告陳朝坤除與原告簽定一般委託銷售契約外，尚與其他多家仲介公司簽訂一般委託銷售契約，自無需另與原告簽定專任委託契約，自陷違約責任之風險中，況證人陳振昌尚以苟就系爭房地日後與買方成立買賣契約者，證人陳振昌另包紅包之事由利誘被告吳鳳湘簽立系爭專任約，益徵原告並非善意之相對人。故被告吳鳳湘抗辯，原告並非善意相對人等語，即屬有據，堪予採認。

３、原告得否依民法第110 條之規定請求被告陳朝坤、吳鳳湘負無權代理人損害賠償責任及得請求之金額若干？

⑴、按民法第110 條所定無權代理人損害賠償責任之法律根據為何，殊有探討之必要。學者通說及實務見解大均認為該條所定無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償，故無權代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責。此因無權代理之相對人，因無權代理而受損害，乃全由於代理人無代理權而為代理行為所致，為維持代理制度之信用及保護善意相對人之利益，如代理人不能證明其有代理權，即應對不知其無代理權之善意相對人所受之損害負賠償之責。惟因無權代理人所負之此項責任不輕，為公平調節無權代理人與其相對人之利益，是否責令無權代理人負損害賠償責，亦即在解釋、適用民法第110 條之際，自應斟酌彼此間之公平及依誠實信用原則，分別情形予以決定，始能就彼此間之利益維持平衡。

⑵、承上所述，原告既非善意相對人，其依民法第110 條之規定，請求被告吳鳳湘負無權代理人之損害賠償責任一節，即於法無據，況原告本不得向被告上煇公司請求給付承攬報酬，自難認原告得據此請求被告吳鳳湘賠償原告原可取得之承攬報酬損失。

六、綜上所述，原告先位主張被告陳朝麟、王蘇明霞授權被告陳朝坤銷售系爭房地，被告陳朝坤再授權被告吳鳳湘與原告簽訂系爭專任約，卻於系爭專任約委託銷售期間，私下將系爭房地出售予被告上煇公司，違反系爭專任約第5 條、第13條之約定，爰依上開約定，請求被告陳朝麟、王蘇明霞各給付原告系爭專任約之服務報酬103 萬元，及被告上煇公司係經由原告之居間仲介始為系爭買賣，爰依民法第566 條第2 項、第568 條第1 項之規定，請求被告上煇公司給付服務報酬631,200 元；又備位主張若法院認被告陳朝坤、吳鳳湘無權代理被告陳朝麟、王蘇明霞簽訂系爭專任約者，依民法第110 條之規定，請求被告陳朝坤、王鳳湘給付原告1,661,200元等語，因被告吳鳳湘代理被告陳朝坤、陳朝麟、王蘇明霞與原告簽訂系爭專任約係屬無權代理，但原告並非善意相對人，且被告上煇公司並未與原告間有居間仲介契約成立，則原告先位及備位之主張均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。

七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。