臺灣新北地方法院106年度訴字第1457號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1457號

原告

即反訴被告

錢隴工業股份有限公司

法定代理人

莊國安

訴訟代理人

劉炳烽律師

複代理人

賴鴻齊律師

被告

即反訴原告

金協昌科技股份有限公司

法定代理人

羅宏盛

訴訟代理人

賴玉梅律師

訴訟代理人

周福珊律師

訴訟代理人

王嘉斌律師

參加人

大潤發流通事業股份有限公司

法定代理人

陸晏德

訴訟代理人

蔡東賢律師

　　　　　　吳峻亦律師

　　　　　　陳毓芬律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107 年9 月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

甲、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或有因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1 項但書第2 、4 款及第256 條分別定有明文。查，本件原告原起訴時基於民法第455 條及兩造間租賃契約第7 條第2 項規定，請求被告返還租賃物及給付違約金並聲明為：「一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號廠房遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）3,087,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國106 年4 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1,543,500 元。」（見本院卷㈠第11至12頁），嗣於106 年9 月12日審理時補充聲明為：「一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號廠房（編號：B5218 ）遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）3,087,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國106 年4 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1,543,500 元。」（見本院卷㈠第189 、197 頁），及於107 年1 月9 日審理時變更聲明為：「一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號廠房（編號：B5218 ）即附圖所示A 廠房遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）3,087,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國106 年4 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1,543,500 元。」（見本院卷㈠第437 、443 至444 頁），是就上開聲明第一項之請求權基礎相同，僅為特定返還之標的物所為之補充或更正之陳述，並非訴之變更。又原告於107 年9 月4 日審理時變更請求權基礎為民法第226條給付不能損害賠償之規定及兩造間租賃契約第7 條第3 項後段違約金之約定，並變更聲明為：「被告應給付原告22,123,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」（見本院卷㈡第197 、204 頁），因原告所為聲明之變更，與原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，並因原請求返還之標的物即上開廠房，被告自107 年2 月1 日起未占有使用，此據被告訴訟代理人於107 年4 月19日審理時陳明在卷（見本院卷㈡第16頁），是揆諸上開法律規定，應予准許。

二、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」、「第168 條、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。」、「第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」、「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」，民事訴訟法第170 條、第173 條前段、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查，呂德偉原為參加人法定代理人，嗣參加人法定代理人變更為陸晏德並經陸晏德遞狀聲明承受訴訟一節，此有民事聲明承受訴訟狀（見本院卷㈡第57至71頁）可證，是於法並無違誤。

乙、實體方面：

一、原告方面：

㈠、緣原告前於民國105 年8 月1 日與被告簽訂房屋契約（下稱系爭租約），將門牌號碼：新北市○○區○○路00號廠房（下稱系爭廠房）出租予被告，租賃期間自105 年8 月1 日起至106 年1 月31日止共6 個月、押租金新臺幣（下同）150萬元、租金每個月514,500 元（含5%營業稅），且應於每月1 日繳納。原告於租賃期間屆至前，多次發函並委請律師發函通知被告，不再續租系爭廠房，並請被告於106 年1 月31日前自系爭廠房遷出，按原狀騰空返還原告，否則原告依系爭租約第7 條第3 項約定，請求按照租金三倍之違約金等語。詎料，被告於租期屆滿後，除未將系爭廠房騰空返還原告並占有使用至107 年1 月31日止外，復於107 年2 月1 日將系爭廠房點交予參加人。因此，依民法第226 條給付不能之損害賠償規定，被告於租期屆滿後，未於106 年2 月1 日將系爭廠房返還原告，致原告無法使用系爭廠房，迄至107 年8 月31日止，已受有9,775,500 元之租金損失；又依系爭租約第7 條第3 項後段約定給付之違約金，被告自107 年2 月1 日起未再占有系爭廠房，是自106 年2 月1 日起至107 年1 月31日止，被告仍可將系爭廠房返還原告，尚無給付不能之情事，則原告自可依系爭租約前開約定，請求被告給付自106 年2 月1 日起至107 年1 月31日期間之違約金12,348,000元；故以上合計22,123,500元。

㈡、被告負有將系爭廠房全部即附圖編號廠房A 返還予原告之給付義務：

１、原告自92年間起即向參加人承租土地並興建系爭廠房（下稱原告與參加人間之租約），嗣再將系爭廠房出租予被告，兩造間就系爭廠房之租賃期間既已屆至，依系爭租約第7 條第3 項前段，被告自應將系爭廠房遷讓返還予原告。雖自104年間起，因原告與參加人間之租約效力是否存續發生爭執（現另案繫屬於鈞院104 年度重訴字第805 號拆屋還地等事件，下稱另案拆屋還地事件），然縱令另案拆屋還地事件之最終判決判決結果對原告不利，亦不影響兩造間已成立之租賃法律關係，則被告於系爭租約租期屆滿後，本有返還系爭廠房予原告之給付義務。

２、至被告稱其係代原告將系爭廠房點交予參加人，是其已合法點交完畢云云，然原告已表示不同意被告代為點交，則被告自屬尚未履行返還系爭廠房之給付義務。

３、又按租賃標的物在租賃期間內，房屋稅應由甲方（即原告，下同）支付，租約期滿或乙方（即被告，下同）提前解約，乙方之增建物歸甲方所有，不得要求任何補償，此為兩造間於93年5 月9 日簽立之房屋租賃契約書（下稱93年間租約）第11條約定，是縱系爭廠房係被告所增建（原告仍否認），然依上開約定，系爭廠房亦已歸原告所有，則被告自應返還系爭廠房予原告。至被告辯稱當時三方已口頭約定系爭廠房所有權應歸地主即參加人大潤發公司云云，原告否認且被告未提出相關證據以核其實。

４、被告依兩造間之租賃法律關係負返還系爭廠房之給付義務，與系爭廠房之所有人歸屬無涉。雖系爭廠房歸屬乙事為爭執，然此涉及被告應返還租賃物之範圍為何，與被告應否對原告負返還租賃物之給付義務，實係不同層次問題。況依93年間租約第11條，縱系爭廠房係被告所增建，系爭廠房亦已於101 年10月16日歸原告所有，則被告自應返還系爭廠房予原告。至原告與參加人間之租約是否已屆期，仍在另案拆屋還地事件審理中，並非原告與參加人間已無租賃法律關係存在。又依原告與參加人間之租約第11條第2 項約定：「因使用租賃物所生之水電費、瓦斯費、額外增加之地價稅及乙方（即原告，下同）之營業稅捐及房屋稅，由乙方自行負擔。」可知，房屋稅早已約定由原告繳納，原告並已實際繳交，參加人亦有開立代繳房屋稅之證明予原告，是參加人陳稱系爭廠房之房屋稅係由其繳納乙事，並非事實；況參加人雖為系爭廠房之稅籍登記名義人，但並非必為系爭廠房所有權人。另相較於93年間租約之租金為220,000 元可知，租金已調漲超過1 倍有餘，輔以租賃標的物增加，租金方會隨之大幅調漲為常態事實，堪認系爭廠房縱真為被告重新建築，亦已於101 年10月16日歸屬原告所有，此方為兩造當時訂約之真意。況由被告與參加人間之租約可知，租賃標的物僅有系爭廠房坐落土地，租金亦僅為250,000 元，益徵系爭廠房之所有權人並非被告或參加人。

５、原告雖在與參加人之另案拆屋還地事件中曾表示系爭廠房係第三人所興建等語，然查：

⑴、原告因搬家關係，致向參加人承租土地後所興建一系列鐵皮廠房之重要資料文件（包含與各次承租人間之原始租賃契約）遺失，是原告於另案訴訟最初時，因尚無明確之佐證資料，復考量被告爭執系爭廠房係由其所興建，並已表示不會將系爭廠房返還予原告，且與參加人另訂租賃契約等情，再衡以參加人於另案拆屋還地事件訴訟中有向原告請求相當於租金之不當得利，原告為降低該案判決結果不利原告之風險，方於另案訴訟中如此答辯。

⑵、惟隨著本件訴訟進行，原告始發現依93年間租約第11條約定，縱系爭廠房確係被告增建，系爭廠房亦已於101 年10月16日歸原告所有，則原告依租賃之法律關係，請求被告返還系爭廠房，並無任何不妥。

⑶、被告既已將系爭廠房點交予參加人，參加人卻一再表示要再確認有無點交文件或點交給誰云云，拒不表態已現實占有系爭廠房，直至鈞院向訴外人中興保全股份有限公司函調系爭廠房所裝設保全系統之保全服務契約書後，始能證實參加人已現實占有系爭廠房。

㈢、併聲明：

１、被告應給付原告22,123,500元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

２、訴訟費用由被告負擔。

３、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

㈠、於93年5 月9 日，兩造首次簽訂房屋租賃契約書，其租約第1 條約定之房屋所在地為「新莊市○○路00號（編號B5218）」租期自93年10月16日起至101 年10月15日止共計8 年，嗣93年間租約到期後，再於101 年10月18日續訂廠房租賃契約書，系爭租約第1 條約定之租賃建物為「新莊市○○路00號（編號B5218 ）」、租期自101 年10月16日起至105 年1月31日，又上開租約到期後，兩造再次續約半年，即租期延長至105 年7 月31日止，嗣於上開延長租期到期後，再次延長租期自105 年8 月1 日起至106 年1 月31日止（即系爭租約）。

㈡、被告向原告承租之系爭廠房，並非原告所有，而係被告出資委由訴外人隆興鐵工廠興建，並由被告支付相關費用。且系爭廠房及其所坐落之新北市新莊區建國段239 、239- 1、239-2 、239-3 、239-4 、239-5 、239-6 、239-7 及246 、246-1 地號土地（下稱系爭土地）均為參加人所有，參加人於106 年1 月19日發函向系爭土地上之所有廠商表示，伊與原告間之租賃契約業於104 年8 月21日期滿終止，被告等廠商均屬無權占用系爭土地，限期被告等廠商即日起迅速搬離。而原告則係於106 年1 月16日、106 年1 月19日及106 年1 月20日分別以新莊五工郵局第29號、第36號及國史館郵局第35號存證信函通知被告搬遷，被告收受上開函件後，隨即將系爭廠房逕行點交予地主即參加人大潤發公司，並於106年2 月7 日以樹林育英街郵局第52號存證信函通知原告已將系爭廠房點交予地主，足認被告已於租期屆滿後自系爭廠房遷出。至於被告於租期屆滿後另與地主即參加人簽訂租賃契約承租系爭廠房使用，此係被告與參加人間之法律關係，與原告無涉，自不得以被告另向參加人承租糸爭廠房使用，遽謂被告尚未於租期屆滿後返還系爭廠房。

㈢、綜上所陳，被告業於106 年1 月31日租期屆滿時自系爭廠房遷出，嗣於106 年2 月1 日被告另向地主即參加人承租系爭廠房使用，此與原告無涉，原告請求被告將系爭廠房遷讓返還予原告，並無理由，而被告既無於租期屆滿時遲延遷出系爭廠房之違約事實，原告請求被告賠償租金損失及給付違約金，自屬無據。

㈣、併聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、參加人方面：

㈠、原告前於92年8 月22日與訴外人亞太開發股份有限公司（下稱亞太公司）訂立租賃契約（下稱92年8 月20日租約），由原告向亞太公司承租坐落於門牌號碼新北市新莊區（改制前為「臺北縣○○市○○○○路00號之土地（即系爭土地）及建物（下合稱系爭租賃物），且雙方於92年8 月20日租賃契約訂立當日點交土地及建物，租賃期間則自點交日起算12年（即至104 年8 月21日止），嗣參加人於92年10月31日與亞太公司合併，雙方約定在合併後，亞太公司為消滅公司、參加人則為存續公司，參加人當然概括承受亞太公司對於92年8 月20日租賃契約、系爭租賃物之一切權利義務。

㈡、92年8 月20日租約第4 條第1 項約定：「租賃期間為自『點交日』起算十二年。租期屆滿時，乙方（即原告，下同）有優先續租權，但乙方應於租期屆滿前一年以書面通知甲方（即亞太公司，現為參加人，下同），雙方並應於租期屆滿前一年洽定條件，並另訂新約，否則視為不續約。」而參加人曾陸續於104 年3 月18日、104 年4 月15日、5 月29日、7月23日及8 月5 日發函予原告，一再表明租約期滿不再將系爭租賃物出租予原告，且以公告方式向系爭租賃物上之直接占有人通知不再將系爭租賃物續租予原告之意旨。況且，參加人與原告迄今仍未能就系爭租賃物重新訂立新租賃契約，則依據92年8 月20日租約第4 條第1 項之約定，雙方間就系爭租賃物之租賃關係實已於104 年8 月21日期滿而消滅。

㈢、被告在知悉參加人與原告間對於系爭租賃物之租賃關係於104 年8 月21日期滿消滅後，轉而向系爭租賃物之所有權人即參加人承租系爭租賃物之一部分即系爭廠房及土地，雙方因而定有106 年2 月17日租賃契約書，則被告即屬有權占有並使用系爭廠房。因此，原告既無合法占有、使用系爭租賃物之合法權源，當然也就欠缺合法占有、使用系爭廠房之合法權源，當然無權要求被告遷讓返還系爭廠房，也無權要求被告賠償違約金。

㈣、依92年8 月20日租賃契約及點交證明所示，系爭租賃物包含土地及建物在內，參加人是將系爭廠房之土地及其上建物同時出租予原告，非僅出租系爭廠房之土地。再者，參加人與原告間迄今仍未能就系爭租賃物重新訂立新租賃契約，雙方間就系爭租賃物之租賃關係實已於104 年8 月21日期滿而消滅，參加人與原告間就系爭租賃物目前並無租賃關係存在。若原告主張雙方訂有新租約，請其提出經雙方有權之人簽署之新租約，否則即應認定雙方沒有另訂新租約，依92年8 月20日租賃契約第4 條第1 項，當然應「視為不續約」。其次，參加人為系爭租賃物之實際所有權人（包含系爭廠房在內），原告主張其為系爭廠房所有權人云云，即屬無據。

㈤、綜上，參加人既為系爭租賃物之所有權人，且與原告間之租賃契約早已屆滿並未另訂新約而消滅，參加人亦明確表明不再與原告續租之意思表示，則原告對於系爭租賃物（包含系爭廠房在內）即不具有合法占有、使用權限。因此，原告自無權要求被告遷讓返還系爭廠房，無要求被告賠償違約金之餘地。

貳、反訴部分：

一、反訴原告方面：

㈠、系爭租約第4 條第1 項、第3 項分別約定「押租保證金為150 萬元整。押租保證金於租賃期滿，乙方將租賃建物依約點交予甲方清楚後，由甲方無息返還。」而反訴原告業於106年1 月31日租賃期滿時自系爭廠房遷出，已如前述，反訴被告自應將押租保證金150 萬元返還予反訴原告，反訴原告並已於106 年2 月7 日以存證信函通知反訴被告返還，詎反訴被告迄今尚未返還，被告自得依前開約定，請求反訴被告給付反訴原告150 萬元。

㈡、併聲明：

１、反訴被告應給付反訴原告150 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、訴訟費用由反訴被告負擔。

３、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告方面：

㈠、依系爭租約第4 條第3 項約定：「押租保證金於租賃期滿，乙方將租賃建物依約點交甲方清楚後，由甲方無息返還。」可知，反訴原告將系爭廠房返還予反訴被告前，反訴被告無須返還押租保證金予反訴原告。嗣因反訴原告將系爭廠房點交予參加人，致生已無法再將系爭廠房返還予反訴被告之情事，是反訴原告應對反訴被告負擔給付不能之損害賠償責任及給付違約金等情，已在本訴部分詳實說明，則反訴原告所交付之押租保證金150 萬元，當然應先抵充其應給付反訴被告之損害賠償及違約金共計22,123,500元，是反訴被告當無庸返還押租保證金150 萬元予反訴原告。

㈡、併聲明：

１、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由反訴原告負擔。

３、如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、本院得心證之理由：

一、查兩造間簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭廠房，並約定租金每月514,500 元、押租金150 萬元、租期至106 年1月31日止，而系爭租約已於106 年1 月31日屆滿兩造並未續約；而系爭廠房座落於參加人所有之新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，並經本院於106 年11月20日至系爭廠房勘驗結果：新樹路52號廠區有數棟鐵皮搭建之建物，並座落於建國段239 及246 地號上，惟系爭承租標的位於新樹路52入口直走到底，有一被告廠區，門口有水泥圍牆及電動鐵門一座，廠區內有鋼骨RC三層樓主體建物，門口左側有一鐵皮搭建之警衛室、主體建物門口前有鐵皮搭建之停車場，主體建物右側空地上有被告之污水設備一套，據地政稱本件上開主體建物、停車場及其餘空地範圍（含上開污水設備及警衛室所在位置）已在本院另案104 年度重訴字第805 號測量完成，並函覆法院就主體建物及停車場占用位置及面積，另就上開空地部分原告尚未繳費，經兩造同意援用另案104 年度重訴字第805 號之土地複丈成果圖，並由原告繳費並陳報土地複丈成果圖至院，本件毋庸測量，並經新北市新莊地政事務所函覆檢送該複丈成果圖，即被告所使用之系爭廠房如附圖編號廠房A （即主體建物RC構造3 層樓）、鐵皮構造物K （即停車場）、廠房A 使用範圍之面積（空地及其他地上物）占用新北市○○區○○段00000 ○00000 ○00000 地號土地，而上開土地所有權人為參加人等情，此為兩造不爭執，並有系爭租約、土地登記謄本、勘驗筆錄、現場照片、新北市新莊地政事務所107 年1 月2 日新北莊地測字第1074000008號函暨土地複丈成果圖（見本院卷㈠第15至21、245 至249 、259 、387 至393 、419 至432 頁）在卷可證，是上開事實，洵堪採認。

二、本訴部分，原告主張兩造所簽訂之系爭租約已於106 年1 月31日屆滿且兩造並未續約，依民法第455 條及系爭租約第7條第2 項前段規定，被告應將系爭廠房返還予原告，但被告遲至107 年1 月31日將系爭廠房點交予參加人，爰依民法第226 條給付不能之損害賠償，請求被告給付原告自106 年2月1 日起至107 年8 月31日止共19個月，無法使用系爭廠房之租金損失9,775,500 元，以及依系爭租約第7 條第3 項約定，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年1 月31日止計算每月租金2 倍之違約金即12,348,000元等語，為被告否認，並以前詞置辯。另，反訴部分，被告即反訴原告提起反訴主張其已依系爭租約自系爭廠房遷出，依系爭租約第4 條第1 項、第3 項約定，請求原告即反訴被告返還反訴原告押租金150 萬元等語，為反訴被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第226 條給付不能之損害賠償規定，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年8 月31日止共19個月，無法使用系爭廠房之租金損失，以及依系爭租約第7 條第3 項約定，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年1 月31日止計算每月租金2 倍之違約金，是否有理由及所得請求之金額若干？以及反訴原告即被告依系爭租約第4 條第1 項、第3 項約定，請求反訴被告即原告返還反訴原告押租金150 萬元，是否有理由？茲分別論述如下。

三、原告依民法第226 條給付不能之損害賠償規定，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年8 月31日止共19個月，無法使用系爭廠房之租金損失，以及依系爭租約第7 條第3項約定，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年1月31日止計算每月租金2 倍之違約金，是否有理由及所得請求之金額若干？

㈠、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226 條第1 項定有明文。又按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院29年上字第1139號判例可資參照）。次按違約金既係債務人於不履行債務時支付，其屬損害賠償預定性之違約金者，如係為給付遲延而約定，即與民法第231 條第1 項規定之損害賠償額相當。其為給付不能而約定者，則與民法第226 條規定之損害賠償額同。兩者性質既異，其為遲延給付約定之違約金不能同時亦為給付不能約定之違約金。是以，原告主張被告依民法第455條及系爭租約之約定，於租期屆滿即106 年1 月31日，即應於106 年2 月1 日將系爭廠房返還原告，卻於107 年1 月31日將系爭廠房點交予參加人，致給付不能，依民法第226 條規定，請求被告賠償其所受之損害，並依系爭租約第7 條第3 項約定，請求被告給付違約金等語，被告固不爭執兩造簽訂系爭租約且租期至106 年1 月31日屆滿，而其占有使用系爭廠房至107 年1 月31日止並將系爭廠房點交予參加人之事實，但否認其應負給付不能損害賠償責任及違約責任，並以前詞置辯。則揆諸前開法條及說明，自應由被告就損害之發生為不可歸責於其之事由負舉證責任。

㈡、被告抗辯系爭廠房為其出資興建，並約定歸地主所有，且於系爭租約屆滿前，系爭土地之所有權人即參加人發函通知伊與原告間租約期滿終止，被告為無權占有系爭土地，限期搬離，原告亦通知被告系爭租約不續租並請被告搬遷，被告遂將系爭廠房點交予參加人，並於106 年2 月與參加人簽訂租賃契約書，由被告向參加人承租系爭土地即系爭廠房所在之土地，租期自106 年2 月1 日起至106 年12月31日止，共11個月，每月租金25萬元，且地價稅由參加人負擔，系爭廠房之房屋稅（稅籍編號：Z00000000000）、水電、瓦斯及其他營業上必須繳納之稅負及費用，於租賃期間內由被告負擔，嗣租期屆滿後，被告與參加人再次續約，至107 年1 月31日終止租約並將系爭廠房點交予參加人等情，此有前開土地登記謄本、參加人通知函、存證信函、公證書暨租賃契約、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書（見本院卷㈠第95至127 、337 頁）可證，且觀諸系爭廠房之房屋稅籍證明書、房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報書（本院卷㈠第337 、483 至511 頁），系爭廠房係於94年11月24日由參加人申報房屋稅籍，且係於94年1 月1 日建築完成，為3 層樓鋼鐵造，各層面積1,954.50、2,035.90、1,436.20平方公尺，且係於94年7 月起課，核與附圖所示編號廠房A 之合計面積2,186.62平方公尺相近。又徵諸兩造間歷年來租約，第一次係於93年5 月9 日簽訂房屋租賃契約書（見本院卷㈠第81至87頁），並約定租賃標的為房屋所在地- 新莊市○○○○○○○區○○○路00號（編號：B5218 ）、租賃期間自93年10月16日起至101 年10月15日止，第二次於101 年10月18日簽訂廠房租賃契約書（見本院卷㈠第89至94頁），並約定：租賃建物- 新北市○○區○○路00號（編號：B5218 ）、租賃期間自101 年10月16日起至105 年1 月31日止，並於該次租期屆期後兩造合意續約半年即至105 年7 月31日止，第三次於105 年8 月簽訂系爭租約（見本院卷㈠第15至21頁），約定租賃建物- 新北市○○區○○路00號（編號：B5218 ）、租賃期間自105 年8 月1 日起至106 年1 月31日止，顯見兩造間之租賃標的係建物，但參酌行政院農業委員會林務局農林航空測量所於92年9 月29日、94年6 月14日所拍攝新北市○○區○○段00000 ○00000 ○00000 地號土地之航空照片（見本院卷㈡第181 至197 頁），於92年9 月29日時上開土地上並無鐵皮建物，嗣94年6 月14日時上開土地上即已有鐵皮建物搭建，如本院勘驗現場時所示之情形，則兩造第一次簽訂租約時，是否果有如現況之系爭廠房存在，顯有疑義，則被告辯稱系爭廠房係其與原告簽訂租賃契約後所興建等語，並非無據。況查就含系爭土地在內之土地暨其上未辦理保存登記之建物，該等土地所有權人及該等建物房屋稅籍登記納稅義務人均為參加人，而原告與參加人間就含系爭土地在內之土地暨其上未辦理保存登記之建物，雙方所簽訂之租賃契約發生爭執，參加人遂分別對原與原告簽訂租賃契約之承租人發通知函，後續並對仍與原告續約簽訂租賃契約之訴外人台灣舒瑞普股份有限公司等人起訴請求返還相當於租金之不當得利，經本院以105 年度重訴字第598 號民事判決參加人敗訴，但經參加人上訴後雙方和解在案，此有本院105 年度重訴字第598 號民事判決（見本院卷㈠第177 至185 頁）及上開參加人通知函可證，是被告於兩造系爭租約屆滿後，將系爭廠房點交予參加人並與之簽訂上開租賃契約，以取得繼續占有使用系爭廠房之正當權源，礙難認原告無法取得使用系爭廠房之租金收益，係可歸責於被告，故原告以上開規定及約定，請求被告負損害賠償責任云云，即屬無據。

三、反訴原告依系爭租約第4 條第1 項、第3 項約定，請求反訴被告返還反訴原告押租金150 萬元，是否有理由？

㈠、依系爭租約第4 條押租保證金約定：㈠押租保證金150 萬元。㈡被告不得主張押租保證金用於抵扣押租金。㈢押租保證金於租賃期滿，反訴原告將租賃建物依約點交予反訴被告清楚後，由反訴被告無息返還。㈣租約期滿，且反訴原告不願續約，若有任何其他未繳清的費用，反訴原告同意反訴被告自押租保證金中扣除等語（見本院卷㈠第16頁），而反訴原告依系爭租約交付押租保證金150 萬元予反訴被告，且迄今尚未返還反訴原告，此為兩造不爭執，且依上開約定，於租期屆滿，反訴原告將租賃建物依約點交予反訴被告時，反訴被告應返還押租保金150 萬元予反訴原告。

㈡、至反訴被告雖抗辯因反訴原告並未依約將系爭廠房點交予反訴被告，反訴被告並未同意反訴原告代為點交予參加人云云，然承上所述，系爭租約之租賃標的物為系爭廠房，而反訴原告於系爭租約屆滿後，因反訴被告與參加人間上開租賃契約爭議而將系爭廠房先點交予參加人並與之簽訂租賃契約後繼續占有使用系爭廠房至107 年1 月31日止，並自107 年2月1 日起即未占有使用系爭廠房，是反訴原告既係因反訴被告與參加人間租賃契約爭議，系爭廠房於租期屆滿時究歸何人取得事實上處分權？尚有爭執至今未定，反訴原告自無從將系爭廠房點交予反訴被告，顯難認係可歸責於反訴原告之事由所致，縱反訴原告確係未依約將系爭廠房點交予反訴被告，但兩造間之系爭租約已屆滿且未續約，反訴被告仍應將押租保證金返還予反訴原告。則反訴被告前開抗辯，委無足採。

㈢、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。經查，本件反訴原告請求反訴被告返還押租保證金，係以支付金錢為標的，反訴被告對反訴原告所負之上開給付義務，固未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然反訴被告既於106 年6 月22日收受本件民事反訴起訴狀繕本之送達（見本院卷㈠第146 、153 頁）。從而，反訴原告請求被告給付150 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即106 年6 月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語，即屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第226 條給付不能之損害賠償，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年8 月31日止共19個月，無法使用系爭廠房之租金損失，以及依系爭租約第7條第3 項約定，請求被告給付原告自106 年2 月1 日起至107 年1 月31日止計算每月租金2 倍之違約金云云，為無理由，應予駁回。而反訴原告依系爭租約第4 條第1 項、第3 項約定，請求反訴被告返還反訴原告押租金150 萬元等語，為有理由，應予准許。又本訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之；反訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，於法並無不合，爰依其聲請，分別酌定相當金額准予假執行及免為假執行。

五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、結論，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。