臺灣新北地方法院106年度訴字第1667號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1667號

原告

林郁姍

訴訟代理人

唐行深律師

訴訟代理人

逄紹峰律師

被告

恆美建設股份有限公司

法定代理人

何易蒼

訴訟代理人

唐迪華律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國106 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。

二、原告方面：

㈠、原告與被告於民國103 年5 月30日簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以契約總價款新臺幣（下同）17,270,000元整買受「NEXT1 」建案編號第G 棟5 樓房屋1 戶（面積共計85.76 平方公尺，共有部分面積約計29.10 平方公尺）及座落新北市中和區德光段16、16- 1 、17、17-1、18、18- 1 、19、19- 1 、20、20-1、21、21-1、22及22-1等14筆土地之土地持分面積為10.95 平方公尺，應有權利範圍為1 萬分之91及地下第4 層平面式編號第10號停車空間1 位（下稱系爭房地）。原告已依約給付價金314 萬元，因資金周轉困難，原告於105 年1 月間通知被告無法繼續給付價金，惟被告要求原告將系爭房地轉賣第三人，否則被告即解除契約並沒收房地總價款15% 。其間原告曾委託永慶房屋及信義房屋賣屋，但都無法賣出，故原告再於106 年3 月間以存證信函通知被告，再度表示無法再給付買賣價金，並向被告表示被告要沒收房地總價款15% 之金額顯屬過高，請求酌減，然被告覆函仍執意要沒收房地總價款15% 。

㈡、雖兩造於系爭買賣契約書第26條第2 項甲方（即原告，下同）違約罰則：第一款約定「倘甲方反悔不買、未依本契約第九條之約定及附件二『房地款繳款期別明細表』之規定繳付款項，或有任何違反本契約之約定，或有其他違約情事者，乙方（即被告，下同）得解除本契約，並沒收甲方依房地總價款（含車位價款）百分之十五計算之金額，……。」然原告主張系爭契約約定被告得沒收房地總價款15% 作為違約金，確屬過高。

㈢、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。依財政部核定之105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準之住宅營建業同業利潤標準為8%，表示原告如能履行契約，被告因系爭房地買賣原可得預期之利潤約為買賣總價金之8%，即138 萬1600元（17,270,000×8%=l,381,600）茲因原告違約，致被告之獲利期待喪失，依上開利潤標準，應屬相當，被告沒收買賣總價款15% 即259 萬500 元（17,270,000×l5%=2,590,500 ）作為違約金，確屬過高，被告依約得沒收充作違約金之金額應酌減為138 萬1600元，原告共繳納予被告之買賣價金款共計314 萬元，其收取超過138 萬1600元之部分即175 萬8400元（3,140,000-1,381,600=1,758,400 ）無法律上原因，應予返還原告，原告自得依民法第179 條規定請求返還不當得利，核屬有理。

㈣、原告依民法第252 條及第179 條規定，訴請酌減違約金及請求返還不當得利，併聲明：

１、被告應給付原告1,758,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

２、訴訟費用由被告負擔。

３、原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告方面：

㈠、兩造確實於103 年5 月30日簽訂有系爭買賣契約。

㈡、原告解除本件契約應屬無效：原告於105 年年初通知被告公司其因經濟問題，無法繼續就系爭契1 約繳納買賣價金，被告於是同意其就105 年5 月5日應繳納之價款110,000 元暫予緩繳，於緩繳期間可自行出售系爭房地，以減少其損失。然經過1 年，原告僅告知無法自行出售，便於106 年3 月17日20日以台北仁愛路郵局第000130號存證信函請求被告返還已繳納之價款，並主張被告僅得沒收房地總價款5%之金額。然按系爭買賣契約第26條違約處罰「二、甲方違約罰則」（一）約定：「倘甲方反悔不買、未依本契約第九條之約定及附件（二）『房地款繳款期別明細表』之規定繳付款項，或有任何違反本契約之約定，或有其他違約情事，乙方得解除本契約，並沒收甲方依房地總價款（含車位價款）百分之十五計算之金額，但該沒收之金額如超過甲方已繳納之價款者，則以該已繳之價款為限。」職故，原告若反悔不買，依約定乃被告得解除契約，而非原告得解除契約，又原告任意以週轉問題為由解除契約，亦不符民法解除契約之相關規定，而被告亦從未解除系爭契約，換言之，系爭買賣契約仍有效存在，故原告請求返還買賣價金，顯屬無理由。

㈢、被告以答辯狀對原告為繳款之催告：又查，被告已繳納房地款共計3,140,000 元，然迄今亦已積欠價款共2,050,000 元，依系爭契約第九條約定，雖原告逾期繳納之情況，尚不符合該條第三項被告得以對原告催繳之約定，但因原告已以上開存證信函及本件起訴狀一再表示不再繳款，故被告爰以本件答辯狀繕本之送達，對原告為給付價金之催告，原告應於收受本答辯狀繕本翌日起7 日內繳納積欠之買賣價金共2,050,000 元，原告若未依限繳納，被告有權依約定解除系爭買賣契約，並沒收其已繳納價款2,590,500 元（17,270,000×15% = 2,590,500 元），特此催告。

㈣、本件系爭契約日後經被告解除，被告依約得沒收原告已繳納之價款2,590,500 元：

１、據內政部103 年4 月28日內政部內授中辦地字第1036650686號公告之最新之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之_(最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」系爭買賣契約顯然符合範本之規定。

２、查被告公司經營事項為土地開發及不動產投資開發、興建及租售，據我國105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準觀之，就「土地開發」業別之同業利潤標準，其淨利率乃「29% 」、「不動產投資開發、興建及租售」業別之同業利潤標準，其淨利率乃「10% 」，因此，系爭契約解除後，以買賣總價額17,270,000元計算，被告將受到損失乃在2,590,000 元～5,008,300 元，因此本仵沒收金額2,590,500 元並無任合不當。

３、又或以土地及建物分別據105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準觀之，系爭契約建物即房屋款為4,840,000 元，依「不動產投資開發、興建及租售」業別之同業利潤標準，淨利率乃「10% 」，則其淨利為484,000 元；系爭契約土地款為12,430,000元，「土地開發」業別之同業利潤標準，淨利率乃「29% 」，則其淨利為3,604,700 元，二者合計為4,088,700元，由此亦可證明本件沒收金額2,590,500 元並無任合不當。

４、又再或以原告違約反悔不買，被告勢必另行銷售，單單105年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準中「同業利潤標準」之「費用率」觀之，「不動產投資開發、興建及租售」業別乃「28% 」，「土地開發」業別更高達「39% 」，則系爭契約約定以房地總價款「15%」實無不當。

㈤、綜上，原告單純以資金週轉問題為由，違法解約，並無效力，被告於行使解約權後，自得依系爭契約約定沒收其已繳納價款，且無論依內政部公告之最新之預售屋買賣契約書範本、105 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準觀之，系爭買賣契約有關買方反悔不買時應沒收房地總價款15% 之金額或已繳納之價款之約定，並無任何不當。

㈥、併聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、本院得心證之理由：

㈠、兩造對於原告與被告於103 年5 月30日簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告以17,270,00 元買受被告「NEXT1 」建案編號第G 棟5 樓房屋1 戶（面積共計85.76平方公尺，共有部分面積約計29.10 平方公尺）及座落新北市中和區德光段16、16- 1 、17、17- 1 、18、18- 1 、19、19- 1 、20、20-1、21、21-1、22及22- 1 等十四筆土地之土地持分面積為10.95 平方公尺，應有權利範圍為1 萬分之91及地下第肆層平面式編號第10號停車空間1 位，而原告迄今已依約給付價金314 萬元一節，並不爭執（見本院卷第242 至243 頁），且有系爭買賣契約、統一發票（見本院卷第17至156頁）在卷可證，是前開事實，洵堪認定屬實。

㈡、原告主張其資金周轉困難，致無法繼續給付價金，被告依照系爭買賣契約前開約定沒收總價款15% ，實屬過高，爰依民法第252 條之規定，請求法院酌減違約金，被告僅得沒收總價款8%計算之違約金即1,381,600 元，被告沒收超過1,381,600 元部分即1,758,400 元，為無法律上原因，原告依民法第179 條之規定，請求被告返還等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第252 條、第179 條之規定，請求被告返還1,758,400 元，有無理由？茲論述如下。

㈢、按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103 年度台上字第2198號判決意旨可資參酌）。

㈣、經查，系爭買賣契約雖經原告以存證信函通知被告其無法繼續給付價金，請求被告以總價款5%扣款後將餘款返還原告，惟經被告回覆稱請原告繼續依約繳付款項等語，此有上開存證信函（見本院卷第158 至170 頁）附卷可證，且於106 年7 月20日言詞辯論期日，被告訴訟代理人當庭表示：因為依照契約約定，要原告逾期未繳，被告要在106 年8 月左右才能行使解約權等語，且原告訴訟代理人亦表示：原告沒有主張解約，只是毀約不買等語，（見本院卷第243 頁），堪認兩造對於系爭買賣契約之效力仍持續存在，並無爭執，且於本院106 年9 月19日言詞辯論終結前，原告訴訟代理人亦當庭表明迄今尚未收到被告通知解約等語（見本院卷第247 頁）明確，足認系爭買賣契約仍有效存在，則被告受領原告所給付之上開價款314 萬元，即有法律上原因。故原告主張依民法第179 條之規定，請求被告返還1,758,400 元，顯與法要件不合。

五、綜上所述，原告主張系爭買賣契約約定違約金過高，依民法第252 條、第179 條之規定，請求法院酌減違約金及被告應返還1,758,400 元云云，於法不合，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。

六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。