106年度簡上字第419號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：107 年 06 月 27 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第419號上　訴　人　星菱縫機股份有限公司法定代理人　徐石淵訴訟代理人　王正豪律師被上訴　人　新昇汽車科技股份有限公司法定代理人　吳美英訴訟代理人　林新丁上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國106 年9月29日臺灣新北地方法院三重簡易庭106年重簡字第1306號第一審判決提起上訴，經本院於107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參拾伍萬肆仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百零六年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國106年3月30日與上訴人簽訂房地租賃契約書（下稱系爭租約），兩造並至民間公證人詹孟龍事務所請求公證，約定由被上訴人向上訴人承租座落於新北市○○區○○段000○000○000○000地號土地之登記建物（門牌號碼「新北市○○區○○路000○000號」）及未登記增建房屋（下稱系爭租賃物），租期自106年5月1日（即交屋日）起至116年7月31日止。並約定自交屋日起至106年7月31日止為免租裝潢期；自106年8月1日起至107年7月31日止，每月租金臺幣（下同）38萬元；自107年8月1日起每年按前1年租金調漲3%。被上訴人於簽約時已依約給付上訴人押租保證金76萬元及1個月租金38萬元。詎上訴人除延至106年5月9日始部分點交租賃物，後因系爭租賃物使用執照與建物現況不符，以致被上訴人無法為原本目的使用，因此發函予上訴人解除系爭租約，亦獲上訴人同意解除系爭租約，兩造遂於106年6月7日起同意照原合約條件解約。又系爭租約書對於兩造解除契約時如何處理未有約定，則應回歸民法之規定，兩造各負回復原狀之責任，因此被上訴人業於解約當日交還系爭租賃物，上訴人受領之114萬元，依法亦應全額退還予被上訴人。惟上訴人僅退還40萬5,333元，尚餘73萬 4,667元未依約返還，爰本於系爭租約解除後回復原狀之法律關係提起本訴。再依上訴人提出統一發票記載，係於106 年5月5日交付耐力板費用，該費用之支出既早於系爭租賃物點交前，顯與被上訴人無涉。另依系爭租約第10條第2項約定被上訴人得視需要使用或丟棄系爭租賃物內設備；第5條則約定係依現況返還無須回復原狀，故而被上訴人並無因拆除系爭檢驗設備依約應對上訴人負賠償責任之義務等情（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人73萬4,667元及自起訴狀繕本送達之翌日(即106年7月26日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人55萬7,334元及自106年7月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服。）。併為答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人主張：本件係被上訴人以因系爭租賃物使用執照與建物現況不符，以致被上訴人無法為原本目的使用，因此發函要求上訴人提前終止系爭租約，上訴人雖不認同被上訴人所主張之事由，但為求兩造租賃關係和諧，認被上訴人既主動提出終止，遂同意終止，並於106年6月7日簽署解約同意書，約定雙方自106年6月7日起依原合約條件解約。又系爭租約既為被上訴人要求提前終止，且未符系爭租約第8條第2項前段規定，上訴人自得依同條項後段約定沒收相當於1個月之保證金38萬元。另系爭租約於106年3月30日簽訂後約2日，上訴人即基於友善及給予被上訴人方便立場，將系爭租賃物交付予被上訴人，並允被上訴人可隨時使用系爭租賃物（系爭租賃物區分為瀧澤租賃區及瀧澤租賃區以外部分，被上訴人乃知悉瀧澤租賃區暫時無法交付下，仍同意簽約。），但因瀧澤租賃區嗣後無法依約定時間（即106年5月1日）交付被上訴人，雙方遂簽署點交書，另約定瀧澤租賃區點交時間，然無礙系爭租賃物已交付被上訴人之事（自106年5月9 日起交付至106年6月7日止，共28日。）。是以於系爭租約終止前，被上訴人應給付上訴人之租金額為35萬4,667元（ 38萬元/30日*28日=35萬4,667元）。況縱按比例計算租金，未交付之瀧澤租賃區至多僅占系爭租賃物1/10。即上訴人共收受114萬元，扣除保證金及租金後，應退還並已退還被上訴人金額計40萬5,333元（114萬元-38萬元保證金-35萬4,667元租金=40萬5,333元）。再者，上訴人於106年5月5日依被上訴人使用要求於系爭租賃物後方牆面增設耐力板，計支出1萬5,750元，該增設設備於系爭租約終止後形同耗費。另系爭租賃物內之檢驗設備（依被上訴人主張購買價值為30萬元）遭被上訴人拆毀，如欲回復原狀需耗費15萬8,900元，因上訴人已逕以10萬元出售他人，爰依民法第432條第2項規定請求被上訴人賠償20萬元檢驗設備毀損費用，以上合計21萬5,750元，主張與被上訴人請求返還範圍內相互抵銷等語。併為答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於106年3月30日與上訴人簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭租賃物，租期自106年5月1日（即交屋日）起至116年7月31日止。並約定自交屋日起至106年7月31日止為免租裝潢期（以上為第2條）。自106年8月1日起至107年7月31日止，每月租金38萬元；自107年8月1日起每年按前1年租金調漲3%（以上為第3條）。系爭租約其餘內容略以：第5條「房屋內依現況點交予被上訴人，…契約期滿或終止時，被上訴人清空雜物後交還上訴人，依屆時現況無須復原。」第8條第2項「被上訴人如因故須中途終止契約時，須於預定終止日前6個月以書面通知上訴人，上訴人不得向被上訴人請求任何賠償；惟被上訴人自交日起算滿2年3個月(即108年7月31日)以後，始有權通知提前終止租約，否則上訴人得沒收相當於1個月之保證金。」第9條第2項「被上訴人交還租賃標的物時，雙方應會同點交及結算費用，上訴人應於結算後3日內將本契約第4條之保證金及依被上訴人實際使用日數比例計算溢收之租金扣除被上訴人未結算之水電費用等及依法或依本約應由被上訴人負擔之損害賠償或其他款項後，無息返還被上訴人，上訴人若有遲延…。」第10條第2項「原上訴人留置於系爭租賃標的物內之設備，由被上訴人視需要得無償使用，被上訴人如不合用得視為廢棄物丟棄，上訴人不得主張任何補償。」等情，並有系爭租約（詳原證1）在卷可佐。㈡被上訴人於簽署系爭租約後，即依約給付上訴人押租保證金76萬元及1個月租金38萬元，合計共114萬元。上訴人於106 年6月12日退還40萬5,333元予被上訴人等情，並有存摺影本（詳原證5）在卷可稽。㈢被上訴人提出106年5月9日簽署之點交書（詳原證2，其內容略以：106年5月9日點交瀧澤租賃區以外標的物；106年5月 31日完成瀧澤租賃區點交。），形式為真正。㈣被上訴人於106年5月18日以系爭租賃物不合於建管之規定為由發存證信函通知上訴人終止系爭租約，並於函中敘明後續再商談終止後事務（詳被證1，下稱被證1函）。上訴人於收受被證1函後，隨於同年月25日以存證信函回覆被上訴人，表達其對被證1函所提及內容雖感訝異及遺憾但只能同意；另通知訂於同年6月6日簽署解約，作廢系爭租約（詳原證3 ；下稱原證3函）等情，並有存證信函2份附卷可佐。㈤被上訴人提出106年6月7日解約協議書（詳原證4，其內容略以：兩造自106年6月7日起雙方同意依照原合約條件解約。），形式為真正。四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。㈠關於被上訴人以被證1函通知上訴人，是否使系爭租約生解約效力？ ⑴系爭租約依第2條規定，雖係定有期限之租約，惟從租約第8條第2項約定「被上訴人如因故須中途終止契約時，須於預定終止日前6個月以書面通知上訴人，上訴人不得向被上訴人請求任何賠償；惟被上訴人自交日起算滿2年3個月(即108年7月31日)以後，始有權通知提前終止租約，否則上訴人得沒收相當於1個月之保證金。」等語之文義以觀，兩造已然約定承租人得隨時終止租約，僅承租人於單方為終止意思表示未符合第8條第2項約定條件及期限時，出租人得沒收相當於1個月租金之保證金充作違約金。是以，被上訴人本得於系爭租約期限屆滿前，依系爭租約第8條第2項約定隨時終止租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此被上訴人不需上訴人之同意，即得於期前單方終止系爭租約，附此敘明。 ⑵查兩造於106年3月30日簽系爭租約後，承前述，既已由被上訴人先於106年5月18日以系爭租賃物不合於建管之規定為由通知上訴人終止系爭租約，僅於被證1函內敘及終止後事務再商談。按諸前開說明，不問被上人指摘之事由究否有據，於被證1函送達上訴人時，即應認系爭租約已由被上訴人依系爭租約第8條第2項約定單方終止，僅是否應依同條項後段給付違約金非無爭執。㈡又本件上訴人於收受被證1函後，於同年月25日以其雖不認同被證1函內容，但被上訴人既表達解約之意，上訴人只能同意，並訂於同年6月6日簽署解約，作廢系爭租約等語函覆被上訴人等情，既如前述，有原證3函在卷可佐。揆其內容前段乃否認上訴人未提供符合債之本旨之租賃物，然就被上訴人被證1函所為終止意思表示，雖表遺憾但只能接受；另就被證1函所提終止後當事人間之如何結算，通知訂於同年6月6日為商議。復再參諸兩造嗣後於106年6月7日共同簽署解約協議書約明「自106年6月7日起雙方同意依照原合約解約。」等語可悉，系爭租約確係因「終止」而其失效力，並非「解除」而失其效力。蓋按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照）。前開解約協議既特別約明自106年6月7日起往後失效，探諸當事人之真意自均係「終止」，而非「解除」。併由被證1函、原證3函，所提及內容可推悉所謂「解約協議書」僅兩造於系爭租約終止後，另針對終止後事務如何處理之條件為協商（即確認以「106年6月7日」為終止日(事涉水電等費用之結算)及「終止後事務依原合約條件辦理」），而非兩造別於被證1函，另再為合意終止之意。即被上訴人主張：系爭租約乃由兩造合意解除，系爭租約對於解除契約如何處理未有約定，應回歸民法之規定，兩造各負回復原狀之責任云云，容有誤會，並無可採。㈢系爭租約既係由被上訴人於108年7月31日以前（未合於系爭租約第8條第2項約定期限），以被證1函通知上訴人時即合法終止。被上訴人就被證1函所列：上訴人提出系爭租賃物有不符債之本旨之瑕疵之利己事實，又未提出任何證據以供本院審酌，而難認為真正。則上訴人主張：106年6月7日簽定之解約協議書，既約定依照原合約條件解約，本件上訴人自得依系爭租約第8條第2項後段沒收相當於1個月租金（38 萬元）之保證金等語，自屬有據。㈣復觀諸系爭租約第9條乃租期屆滿或合約終止後，雙方義務之通則約定。該條之適用，既未另按終止事由究否屆期或可歸責性為區別（即包含合意終止；屆期或單方期前終止），該條所謂「承租人租賃物之交還義務」，自應按系爭契約第5條（即依現況返還無須復原。）、第10條第2項（即關於留置於租賃物內之設備，得任意使用甚至丟棄，出租人不得主張任何補償。）等約定定之；同理，該條第2項所謂「依實際使用日數比例計算溢收之租金」，亦應按系爭租約第2條（即106年7月31日前免租(此部分免租期間之約定，要與被上訴人是否從事裝潢無涉，附此敘明。)）、第3條（即租金每月3萬元；自107年8月1日起每年調漲1次等。）約定內容計之。準此， ⑴本件兩造既約定以106年6月7日為終止日（尚有免租期內），按諸系爭租約第9條第2項約定上訴人至多僅得請求被上訴人給付自交付時起至106年6月7日交還已經點交之瀧澤租賃區以外部分之租賃物之水電費用，尚不得將已收保證金再扣除自106年5月30日起至同年6月7日止，共28日，按月租38萬元計算之租金35萬4,667元。 ⑵另PC耐力板之設置既上訴人應被上訴人要求自行就系爭租賃物所為修繕（此部分業據證人馮柏勳到庭證述實；詳本院卷第106頁），不問究否屬對上訴人有益之設施，被上訴人於租約終止後既依約已按現況交還上訴人，該部分設施之費用自無從責由被上訴人負擔。至系爭檢驗設備則屬系爭租約第10條第2項所稱上訴人留置於系爭租賃物內之設備，被上訴人本得任意使用甚至丟棄，上訴人自不得恁置當事人之特約不論，再援引民法第432條第2項規定向被上訴人主張賠償20萬元檢驗設備毀損費用。 ⑶綜上，上訴人主張應已收金額尚應扣除之租金35萬4,667 元、可抵銷之增設PC耐力板費用1萬5,750元及20萬元檢驗設備毀損費用，均無理由，應予駁回。五、綜上所述，被上訴人本於租賃契約關係，請求上訴人給付35萬4,667元（114萬元(已收金額)-40萬5,333元(已返還金額)-38萬元(相當於1個月租金之保證金)=35萬4,667元），及自106年7月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。上訴人所為抵銷抗辯，均無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴判決，應依職權告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，其理由雖有未洽，但結論並無二致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 27 日民事第三庭審判長法官李世貴法官張兆光法官黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中華民國 107 年 6 月 27 日書記官傅淑芳

臺灣新北地方法院106年度簡上字第419號

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