106年度簡上字第92號｜民事：給付租金等｜裁判日期：106 年 08 月 23 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第92號上　訴　人　忠悅生物科技有限公司法定代理人　何秋霖訴訟代理人　李慶峰律師余美樺律師被上訴人　　王中彥訴訟代理人　楊政雄律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國106年1月21日臺灣新北地方法院三重簡易庭105年度重簡字第782號第一審判決提起上訴，經本院於106年7月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆萬柒仟肆佰陸拾柒元及自民國一百零五年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國102年11月2日與上訴人之前法定代理人陳萱簽訂房屋租賃契約（以下簡稱原證1租約），約定由被上訴人將所有門牌號碼新北市○○區○○里○○○路00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期3年即自102年11月16日起至105年11月15日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬5,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由上訴人自行負擔。詎料上訴人僅交付3個月租金，其餘各期自103年2月16日起迄今之房租均未支付，被上訴人已依契約上所載地址，於105年2月1日以存證信函通知上訴人限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然上訴人於105年2月4 日收受後置之不理，且仍設籍於上述房屋所在地，兩造間系爭租約於105年2月7日即已終止。而依據原證1租約第3條約定，上訴人尚積欠被上訴人自103年2月16日起至105年2月7 日止，23個月又22日之租金未付，數額為59萬3,333元（25,000*23+25,000*22/30=59,333）爰本於租賃契約關係請求上訴人給付59萬3,333元。併兩造間租約於105年2月7日終止後，上訴人仍持續使用系爭房屋，依民法第179條及第184條規定，得請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償，亦得依原證1租約第8條之約定，請求上訴人賠償按月以租金2倍計算之違約金即5萬元，爰先請求自105年2月8日起至105年5月7日止，3個月之違約金，合計15萬元，上開租金及違約金共計743,333元等情（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人74萬3,333元及自起訴狀繕本送達翌日(即105 年5月26日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決㈠上訴人應給付被上訴人66萬8,333元（59萬3,333元+7萬5,000元=66萬8,333元）及自105年5月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回(關於被上訴人本於原證1租約第8條第2項請求給付15萬元部分；及本於民法第179條規定請求給付逾7萬5,000元部分，均已經判決駁回。)。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，而告確定。）。併為答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人主張：原證1租約係被上訴人與訴外人陳萱臨訟通謀虛偽意思表示之作，意圖據此侵害上訴人公司權益，當屬「無效」，是被上訴人本於無效租約起訴請求上訴人給付租金顯屬無據，上訴人亦對此另已提起刑事告發在案。觀諸原證1租約內容，其租金費用每月高達2萬5,000元，期間更長達3年，已違常情。併倘確有簽署原證1租約，且自103年2月16 日起即未付租，何以被上訴人遲至105年5月17日，始對上訴人為主張？何以訴外人陳萱於103年間變更負責人之際（即上訴人公司於103年1月7日法定代理人由陳萱變更為何秋霖），簽訂此嚴重損害公司之合約，且未於交接時告知新任公司代表人？本件應係被上訴人與上訴人新任公司代表人何秋霖不睦，而事後與訴外人陳萱通謀虛偽意思表示杜撰原證1 租約，據此請求不實租金，以掏空上訴人公司。實則，兩造間就系爭房屋簽訂租約之內容為：租期自102年10月1日起至103年9月30日止；租金僅為每月2,000元（下稱被證2租約）。蓋被上訴人係上訴人公司持有60%股份之股東，雖未直接參與公司經營，惟均領取上訴人公司股東分紅等，是以每月2,000元租金約定與常理無違。且倘如被上訴人所稱，每月應繳付2萬5,000元租金，何以上訴人公司往年財務報表中，均無記載此數額之租金支出？益徵系爭租約確為被上訴人與訴外人陳萱事後為圖掏空公司而臨訟杜撰。衡以系爭房屋所處相類地段、屋況之租金市場行情，約為9,000元至1萬5,000元間，已非如被上訴人所述2萬5,000元之譜。併系爭房屋另有「和晙貿易有限公司」設址租用，而非上訴人公司單獨使用之情，衡諸常情，該租金更應低於前揭市場行情等語。併為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋為被上訴人所有；上訴人自95年間起至占有使用系爭房屋；102年2月16日起至105年5月7日止，仍持續占有使用中。㈡被上訴人提出原證1租約（詳原審卷第6、7頁）形式為真正。其內略以：租期自102年11月16日起至105年11月15日止，租金每月2萬5,000元。簽約日102年11月2日。㈢上訴人提出被證2租約（詳原審卷第54、55頁）形式為真正。其內容略以：租期自102年10月1日起至103年9月30日止，租金每月2,000元。簽約日102年9月30日。㈣上訴人公司法定代理人原為陳萱；嗣於103年1月7日變更為何秋霖。㈤經本院依聲請函詢順理會計師事務所，經該所於106年6月9 日以106年6月7日106年順字第18號函覆，其內容略以： ⑴（問：被證2租約，是否為當事人自行提供，抑或為該次送件事宜委託貴所所擬？倘為貴所所擬，契約內容係依據何人指示填載(請特別就「租期」及「租金數額」為說明 )？另於當事人提出或製作租賃契約書時，是否曾向當事人確認實際租賃狀況？）102年9月30日租賃契約書（即被證2契約），係當事人自行提供，非本所製作。 ⑵（問：該次受託送件申請事項，關於變更公司設籍登記部分，依當時法令，租賃契約是否為必備文件？可否以設籍建物所有人出具同意書代替？）關於變更公司設籍登記部分，依當時法令應附「建物所有權人同書正本」或租賃契約書影本。四、被上訴人主張：被證2租約僅供上訴人公司設籍所用，兩造間並無就系爭房屋以每月2,000元租金為對價成立租約之意一節，為上訴人所否認，自應由被上訴人就前開利己主張，負舉證之責。㈠關此部分，經依被上訴人聲請傳訊證人陳萱（上訴人公司前法定代理人；被上訴人弟媳），於原審固到庭證稱：被證2 租約是要做設籍登記使用，不是偽造的，是會計師叫我們這樣寫的云云（詳原審105年11月8日言詞辯論筆錄）。被上訴人於本院準備程序，亦到庭陳稱：2,000元是會計師說的云云（詳本院卷第69頁面）。然經本院依上訴人聲請函詢順理會計師事務所，據其函覆：被證2租約係當事人自行提供，非本所製作等語。經本院調查結果，認證人陳萱為被上訴人弟媳，與被上訴人間本具有密切親誼關係；加以證人陳萱自承，其僅單純出資人，因居住新竹，實際上公司業務（含內帳之製作）均委由賴惠媚（被上訴人之配偶）處理等語（詳原審卷第117頁），其證詞已難期無偏頗之虞而可盡信。況由順理會計師事務所函覆內容可悉，關於被證2租約之租期、租金，均係契約當事人自行提供，與其無涉，亦核與證人陳萱前述所證相歧。是而，單執證人陳萱之證詞，尚無足為被上訴人前開主張即屬真正之推斷。㈡另被證2租約第4條前段固未具體約明應於每月何時繳租，然該條後段既約定每次應繳2月份租金，依民法第121條規定，應以每2個月之末日為繳租日。即被上訴人以被證2租約未載每月何時繳租為由，逕謂被證2租約即屬虛偽成立，僅供設籍所用云云，尚屬率斷。又租約是否出於通謀虛偽意思表示，與租金是否確實支付間，本無必然之關係，故被上訴人單以上訴人未舉證證明其於締約後已依約繳付每月2,000元租金為由，推認被證2租約即屬虛偽效云云，亦有未洽。㈢況上訴人主張：上訴人公司乃於94年間設立，資本額200萬元，登記之股東為陳萱（出資額200萬元），上訴人公司現任負責人何秋霖曾匯款80萬元與被上訴人；上訴人公司設立之始並未曾以被上訴人或何秋霖之名義擔任公司負責人，而以被上訴人之弟媳陳萱擔任公司負責人。直迄102年11月4日上訴人公司登記之股東，始變更為陳萱（出資額120萬元）、何秋霖（出資額80萬元），負責人仍為陳萱；103年1月7日上訴人公司負責人再變更為何秋霖等情，為被上訴人所未爭執，且有上訴人公司變更登記表附卷可佐，而可認為真正。復承前述，證人陳萱到庭證稱：其僅為上訴人公司出資者，實際業務均交由被上訴人之配偶賴惠媚負責。併再參酌被上訴人之岳母范水妹前以其於103年7月間受讓上訴人公司60%出資額（前手為陳萱）後，何秋霖表明欲退股，而由其以80萬元向何秋霖購得股權為由，起訴請求何秋霖將其登記於上訴人公司出資額轉讓登記為其所有（詳被上訴人提出被上證7起訴書）；及被上訴人曾以電子郵件指揮何秋霖處理上訴人公司經營事宜（詳上證8電子郵件）等情。經本院審酌結果，認由何秋霖係將上訴人公司出資額匯款予被上訴人，而非匯款給陳萱；證人陳萱亦承認何秋霖占有上訴人公司股權40%，並依其出資比例將股權移轉予何秋霖；證人陳萱自承除出資外，實際並未參與上訴人公司業務及經營，於何秋霖登記為上訴人公司股東前，上訴人公司係交由被上訴人之配偶賴惠媚負責，公司內帳亦悉由賴惠媚制作；何秋霖登記成為上訴人公司股東前，被上訴人曾以電子郵件指揮何秋霖處理上訴人公司經營事宜；陳萱嗣更將其所餘上訴人公司60%出資額轉讓登記予被上訴人之岳母范水妹（即賴惠媚之母）等情以觀，應認上訴人公司實際業務之經營者，縱非被上訴人，亦與其配偶賴惠媚有直接密切關聯。則被上訴人基於與上訴人公司實際業務執行者賴惠媚或登記出資人陳萱、范水妹等間親誼關係，同意以低於一般市場行情之每月 2,000元租金，將系爭房屋出租予上訴人公司使用，核與常情無違。即被上訴人以每月2,000元顯低於市場行情，不足支應其已支出稅賦、裝潢費用等，有背常情為由，主張被證2租約為虛偽無效一節，尚難採信。㈣基上，被上訴人抗辯：被證2租約僅供設籍使用，兩造間並無就系爭房屋以每月2,000元租金成立租約之合意云云，並無可採。即兩造間於102年9月30日簽署被證2租約應係合法有效，兩造均受其拘束。五、上訴人主張：原證1租約係基於兩造通謀虛偽意思表示而為，應屬無效一節，為被上訴人所否認，自應由上訴人就前開積極、利己事實，負舉證之責。經查：㈠兩造間已於102年9月30日以每月2,000元租金成立被證2租約；嗣於102年11月4日上訴人公司登記之股東，變更為陳萱（出資額120萬元）、何秋霖（出資額80萬元），負責人仍為陳萱；再於103年1月7日上訴人公司負責人再變更為何秋霖等情，已如前述，可為真正。衡諸一般社會經驗法則，上訴人公司豈有於被證2租約方簽訂及租期開始未久，竟於移轉股權予何秋霖前2日，同意變更改以逾原租約1年應付租金之每月2萬5,000元重大不利上訴人公司條件向被上訴人承租系爭房屋。遑論，倘如陳萱於原審到庭所證：上訴人自95年11月間起即以每月2萬5,000元向被上訴人承租系爭房屋，僅第1年有簽約，之後未簽，並均如期支付租金至103年2月15日止（最末2期於102年9月15日支付2萬5,000元；102年11月2 日簽訂原證1租約後，再於102年11月15日1次付3個月，並提出支出帳2紙(詳原審卷第151、152頁)為佐。），何秋霖知道租進去一都付2萬5,000元。則以兩造間除95年間曾經簽署書面租約外，迄102年9月30日以前，並未再簽署書面契約；何秋霖對於承租事實知之甚詳之前提，爾等何有忽於102年 11月2日再締結書面租約之必要；甚被上訴人於上訴人公司法定代理人變更為何秋霖後，長達2年逾，遭積欠先前均如數支付之租金，竟均未曾向上訴人催討租金。即經本院審酌結果，認上訴人主張：原證1租約應係被上訴人與上訴人公司原法定代理人陳萱利用上訴人公司股東權及法定代理人將更迭之際，基於親誼，為被上訴人單方利益，基於通謀虛偽意思表示而為一節，難謂無憑。此觀上訴人公司僅登記資本額200萬元之公司，其等於同日除簽訂原證1租約外，尚由將卸任上訴人負責人職務之陳萱代表上訴人公司與甫自恰與上訴人公司有貨款糾紛之訴外人沂慶貿易股份有限公司（下稱沂慶公司）離職之被上訴人（自94年9月1日起至102年10月 31日止任職沂慶公司，並於離職後遭沂慶公司提告背信等情，有上證7不起訴處分書可佐。）另簽訂長達3年（自102年 11月2日起至105年11月1日止），每年應由上訴人給付被上訴人與資本額相等之200萬元顧問費之專業顧問諮詢合約書（此部分為兩造所未爭執）一節，亦可窺其明顯與常情相背。㈡加以，證人陳萱到庭另稱：（經提示原審卷第56、57頁上訴人公司99年、100年損益表）我們請會計師做帳，房租部分只做2,000元，但實際付2萬5,000元。（如果真的付2萬5,000元，為什麼要報2,000元？成本多支出不是可以少繳營利事業所得稅或其他稅租？）因為房東要報租賃所得的問題，當時還不能設籍一節（詳原審卷第144、145頁）。則與被上訴人自承其從未申報租賃所得一節互歧，難認陳萱就其擔任上訴人公司負責人期間關於租金支出申報、填載金額之動機，已為合理說明。再者，被上訴人於原審曾具結陳稱：（上訴人承租期間租金如何支付？）租金現金給付，第1份租約（即被證2租約）簽約後，租金沒付，這份租約只是用在公司所在地變更，被告會計師說要有1份租約，才能辦理變更，還要當年度房屋稅單。因為本來設籍不在這裡，上訴人102 年11月才搬來。他們102年10月份送出申請變更，變更後有再簽1份（即原證1租約）之後再搬入。經上訴人指稱：上訴人公司自95年起就在這裡營業等語後。被上訴人始翻異改稱：我剛剛以為是設籍云云。則由被上訴人翻異前之供述（即強調原證1租約為真，被證2租約為虛偽。）反足佐原證1租約方係虛偽。㈢基上，兩造既於102年9月30日已簽署被證2租約，承前述，又難認於被證2租約租期開始之初有何變更租約內容之合理動機。被上訴人之弟妹陳萱竟於102年11月2日上訴人公司股權變動、法定代理權變更之際，代表上訴人公司與上訴人簽訂明顯有利被上訴人，而對上訴人負擔沈重之原證1租約及前述諮詢顧問合約。加以，上訴人公司股權雖有更迭，然登記之最大股東則各為被上訴人之弟妹、岳母，被上訴人及其配偶亦均參與公司實際經營等情。經本院調查結果，認上訴人抗辯：原證1租約之簽署，肇於明顯背離常情，應認係被上訴人與當時上訴人公司登記負責人陳萱間通謀虛偽所為一節，堪以採取。又原證1租約依民法第87條規定既為無效，則兩造間就系爭房屋之租賃契約關係，仍應依被證2租約定之。六、關於被上訴人本於租賃契約關係請求上訴人給付自103年2月16日起至105年2月7日止，23個月又22日之租金59萬3,333元部分：㈠承前述，原證1租約依民法第87條規定既為無效，則兩造間就系爭房屋之租賃契約關係，仍應依被證2租約定之。即被上訴人本於租賃契約關係請求上訴人按月給付2,000元為有理由，逾此部分之主張，則屬無據。併原證1租約既為無效，則被上訴人以原證2存證信函對上訴人就無效之原證2租約所為終止意思表示，自不生合法終止之效力，附此敘明。㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查被證2租約於103年10月1日屆期後，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，被上訴人並未即為反對之意思表示一節，為兩造所未爭執，應可認為真正。至上訴人抗辯：被證2租約屆期後（即103年10月1日起），被上訴人同意無償將系爭房屋借予上訴人使用（即契約變更）一節，則為被上訴人所否認，上訴人就前開積極、利己事實又未提出任何證據以供本院審酌，上訴人前開抗辯，自無可採。即被證2租約屆期後，已另依民法第451條默示更新之規定，視為以不定期限繼續租約。㈢是則，被上訴人本於租賃契約關係請求上訴人給付自103年 2月16日起至105年2月7日止，23個月又22日之租金4萬7,467元（2,000*23+2,000*22/30=47,467），及自105年5月26日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，為有理由，應七、關於被上訴人本於不當得利或侵權行為法律關係請求上人給付自105年2月8日起至105年5月7日止，3個月之相當於租金之利得或損害7萬5,000元部分：承前述，被證2租約依民法第451條規定更新為不定期租約後，並未據被上訴人合法終止，則被上訴人本於租賃契約關係占有使用系爭房屋，自難謂無法律上原因受有利益，或無權占用。故而，被上訴人本於不當得利或侵權行為法律關係請求上人給付7萬5,000元，及法定遲延利息，均為無理，應予駁回。八、綜上所述，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租金4萬7,467元及自105年5月26日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴判決，應依職權告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，其理由雖有未洽，但結論並無二致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。九、兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 106 年 8 月 23 日民事第三庭審判長法官許瑞東法官張惠閔法官黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中華民國 106 年 8 月 23 日書記官傅淑芳

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