臺灣新北地方法院106年度訴字第1266號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 02 月 27 日
• 法官: 楊千儀
• 原告: 梁凱鈞
• 被告: 陳皓琳

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1266號原　　　告　梁凱鈞
訴訟代理人　陳守文律師
複 代理 人　郭千華律師
被　　　告　陳皓琳
訴訟代理人　楊嘉中律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國107年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾陸萬元，及自民國一百零六年三月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於民國104年1月20日經由安家不動產經紀有限公司居間仲介向被告買受新北市○○區○○段000地號土地及其上同段
1267建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○○路000巷00
號4樓房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）780萬元，簽約時係由被告授權委託其母即訴外人陳郭素芬出面簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊已支付全部買賣價金，兩造亦已辦理所有權移轉登記及交屋完畢。於105年11月底，伊因系爭房屋之牆壁有水泥塊破裂、掉落之情
形，經委託SGS台灣檢驗科技股份有限公司實施氯離子含量
試驗檢測，依105年12月5日檢測結果（下稱系爭試驗報告），始知系爭房屋氯離子含量分別為每立方公尺1.351公斤、
2.28公斤、2.03公斤，平均值遠遠高於兩造交易時經濟部標準檢驗局CNS3090鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量每立方
公尺0.15公斤之標準規範，屬於鋼筋混凝土氯離子含量過高之房屋，即一般俗稱之海砂屋，有危及居住使用人之生命身體健康安全之風險，系爭房屋顯具有效能及交易價格上之瑕疵。伊於知悉該結果後曾多次聯繫被告，並於105年12月26
日寄發存證信函予被告，惟均未獲得任何回應；依社團法人新北市建築師公會106年11月27日鑑定報告書（下稱系爭鑑
定報告）可知，系爭房屋混凝土抗壓強度及中性化之檢測結果，其平均值亦明顯低於容許之標準，顯具有影響建物結構安全之情事，而須進行修復補強，是系爭房屋因須修復補強而存有效用減損之瑕疵，修復補強費用為920,200元，另系
爭房屋亦存有價值減損之瑕疵，減損金額為156萬元，故系
爭房屋因氯離子含量過高所生瑕疵應減少之價金共計2,480,200元。
㈡爰依民法第359條、第179條規定，聲明求為判決：⒈被告應給付原告2,480,200元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造曾於105年12月19日透過三重區調解委員會大廳協調，
日後又透過房仲即訴外人林先生多次協調，原告於105年12
月31日發文通知伊，伊旋即於106年1月9日函覆，因原告歪
曲事實及無理要求而協調無結果。
㈡依海砂屋鑑定技師專家陳正平於網路上發表專文，其內容略以：目前經濟部標準檢驗局國家標準中尚無「硬固混凝土之水溶性氣離子含量」之標準，至於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定」，國內在83年7月22日以前尚無國家標準
，經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS3090 A2042(
預拌混凝土)國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離
子含量規定)表10規定鋼筋混凝土(一般)須小於0.6kg /m3(
依水溶法），該表之備註攔註明：「超過0.3kg/㎥至0.6kg/㎥時，鋼筋須做防蝕處理」；87年6月25日修訂之CNS 3090
A2042(預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中最大水溶性氣離子含量規定)表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混
凝土中最大水溶性氣離子含量（依水溶法）須小於0.3kg/㎥，高氯離子混凝土結構物不一定會出現損害現象，是否會發生損害現象與混凝土之酸驗(pH)值、混凝土之緻密性、環境所含水氣量及成份、混凝土結構物之鋼筋保護層厚有關，認定受檢測建物具有危險不堪居住等瑕疵，除須進行硬固混凝土氣離子含量檢測外，尚須配合進行硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、中性化深度試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫調查等檢測項目之施作，藉以評估其對各混凝土構材之影響程度，並估計對各混凝土構材之強度折減係數，再依內政部認可之評估方法進行「耐震能力詳細評估」，研判是否達危險不堪居住之程度，故「硬固混凝土氯離子含量測試」結果尚難認定會對整體結構混凝土之耐久性及結構安全性造成影響。縱使硬固混凝土氯離子含量測試值遠高於中國國家標準(CNS3090)之「預拌混凝土水溶性氯離子含量標準
，不一定會出現高氯離子建築物相關損害現象，影響結構安全。故成屋之硬固混凝土之檢測僅為參考依據之一，尚不能認定受檢測建物具有危險等瑕疵。系爭試驗報告僅有硬固混凝土氯離子含量，並無新拌混凝土中氯含量之測試報告。原告並於原證二自承「使用海砂製造混凝土可能造成氯離子偏高之情形，但並非氯離子偏高之房屋一定使用海砂，混凝土摻劑、水泥、拌合水，甚至其他外界的污染亦可能是氯離子偏高之來源，只是因為使用海砂造成影響的案例較多，因此俗稱海砂屋。當硬固混凝土氯離子偏高是否有居住之危險，或者屋齡之折減？此點尚需配合其他專業試驗與評估，方能做一總結判斷。於系爭試驗報告明載：會同取樣人員及送檢人員皆為原告、送樣方式為間接收件，伊未參與該等工作，否認系爭檢驗報告之真正及公正。
㈢原告於104年1月14日兩造簽立不動產標的現況說明書時，明知系爭房屋未曾做過海砂屋檢測，且依系爭契約第7條第8項第3款約定：「檢測報告完成前本買買標的暫停辦理產權移
轉登記程序」，原告應於移轉完畢前做檢測而不為檢測，故原告稱伊惡意隱瞞系爭房屋為海砂屋，顯非事實。原告遲遲於事隔將近二年時間，始於105年12月5日檢測與結構無關之「硬固混凝土氯離子含量」，原告請求減少價金，顯係無故興訟。
㈣依他案臺灣新北地方法院102年度訴字第871號及臺灣高院
103年度上易字第813號等之海砂屋買賣案件，判決確定買方不得援引民法第359條、第179條，請求解除契約或減少價金（該案陳守文律師為賣方訴訟代理人，於本案則為買方訴訟代理人）。兩造既於系爭契約第7條第8項約定系爭房屋經檢測為海砂屋等重大瑕疵時，買方得解除契約，自屬附解除條件之契約，且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第359條解除契約或減少價金之適用。而
系爭房屋鑑定結果為海砂屋，自已符合所附解除條件。惟系爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時主觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前揭說明，仍應認其買賣為無效，乃法律上當然且確定的不生效力。從而，原告所主張系爭契約有效存在之原因事實既不存在，其猶以之為前提，自不發生其法律效果，故原告依民法第359
條及第179條解除契約及減少價金無依據等語，資為抗辯。
併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠原告於104年1月20日經由安家不動產經紀有限公司居間仲介，而以總價780萬元，向被告買受系爭房屋及其基地（即新
北市○○區○○段000地號土地），並簽立系爭契約，原告
已支付全部買賣價金，兩造亦已辦理所有權移轉登記及於104年2月13日交屋完畢。此有系爭契約、系爭鑑定報告附卷可稽（見本院卷第25-57頁、系爭鑑定報告第7頁）。
㈡原告委託SGS台灣檢驗科技股份有限公司實施氯離子含量試
驗檢測，依105年12月5日系爭試驗報告始知悉系爭房屋檢測結果氯離子含量分別為每立方公尺1.351公斤、2.28公斤、
2.03公斤。此有系爭試驗報告附卷可稽（見本院卷第59-63
頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否有瑕疵？㈡如有，則被告就系爭房屋之瑕疵，是否應負瑕疵擔保責任？㈢原告得請求被告給付之範圍？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭房屋是否有瑕疵？
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，民法第354
條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺
點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準CNS3090 A2042
有關氯離子含量規定隨時間之不同分別如下：⑴83年7月21
日之前：尚未公布混凝土中水溶性氯離子含量之限制。⑵83年7月22日第一次修訂公布規定：鋼筋混凝土（一般）之混
凝土中水落性氯離子含量必須< 0.6kg/m 3;及鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）之混凝土中水溶性氣離子含量必須< 0.3kg/m 3。⑶87年6月25日第二次修訂公布規定：鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須< 0.3kg/m3。⑷104年1月13日第三次修訂公布規定：鋼筋混凝土之混凝土中
水溶性氣離子含量必須< 0.15kg/m3（見系爭鑑定報告第5頁）。倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超過目前最大容許值0.15kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海
砂屋」者，因其混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒊查原告係於104年1月20日向被告購買系爭房屋，並於104年2月13日交屋，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準值，自應以104年1月13日第三次修訂公布規定之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量不能超過0.15kg/m3。又系爭鑑定報告載明：「九、鑑
定分析及結果：1、有關本案I監定項目【就坐落新北市○○區○○○路000巷00號4樓之樑、柱、樓板或剪力牆等，進行混凝土氯離子含量、抗壓強度、中性化等檢測】部分：經複委託具TAF認證資格之厚昇工程顧問有限公司辦理鑑定相關
項目之測試，有關【混凝土中氯離子含量】之檢測試驗結果說明如下：樑之氯離子含量平均值為2.498kg/m3、牆之氯離子含量平均值為3.778kg/m3、柱之氯離子含量平均值為1.908kg/m3、板之氯離子含量平均值為2.991kg/m3、柱之氯離子含量平均值為0.511kg/m3；樑之混凝土抗壓強度平均值為103.66kgf/c㎡、牆之混凝土抗壓強度平均值為77kgf/c㎡；樑之混凝土中性化深度平均值為3.13cm，牆之混凝土中性化深度平均值為3.7cm。2、有關本案鑑定項目【系爭房屋之混凝土氯離子含量有無超過國家標準？‧‧‧承1，系爭房屋之
混凝土氯離子含量超過國家標準。混凝土抗壓強度亦不符合原設計要求之抗壓強度。至於混凝土中性化則有深有淺，參差不齊。經綜合考量後，研判系爭房屋雖尚無立即性危險，但仍有影響建築物結構安全之潛勢。」（見系爭鑑定報告第5-7頁），足見系爭房屋之混凝土氯離子平均含量超過國家
標準。混凝土抗壓強度亦不符合原設計要求之抗壓強度。至於混凝土中性化則有深有淺，經綜合研判系爭房屋雖尚無立即性危險，但仍有影響建築物結構安全之潛勢，確有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵。
㈡如有，則被告就系爭房屋之瑕疵，是否應負瑕疵擔保責任？⒈依系爭契約第7條第8項第1款、第2款、第3款、第4款之約定：「本約簽訂後，買方（即原告）得請求賣方（即被告）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，‧‧‧」、「本約簽訂後，買方得委請雙方皆認可之合格檢測廠商對本標的進行放射性污染檢測作業，‧‧‧」、「前二款之回復費用及檢測費用應於檢測前由雙方議定負擔之方式。檢測報告完成前，本買賣標的暫停辦理產權移轉登記程序。」、「無論買方有無依本條約定辦理氯離子含量檢測或放射性汙染檢測，賣方均應依法負瑕疵擔保責任」（見本院卷第33頁），足見兩造係約定原告得請求被告配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商實施檢測，並由雙方議定檢測費用負擔之方式。檢測報告完成前，本買賣標的暫停辦理產權移轉登記程序，且無論原告有無依約辦理氯離子含量檢測，被告均應依法負瑕疵擔保責任。
⒉查他案臺灣新北地方法院102年度訴字第871號及臺灣高院103年度上易字第813號等之海砂屋買賣案件之判決所認定之原因事實，並無與本件上列系爭契約第7條第8項第1款、第2款、第3款、第4款之約定，自無從援引適用。
⒊按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、3
項分別定有明文。查系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，非經專業機構取樣、檢測，實無從得知，應屬不能即知之瑕疵至明。又系爭房屋係於104年2月13日交屋完畢，嗣經原告委託SGS台灣檢驗科技股份有限公司實施氯離子含量試
驗檢測，依105年12月5日系爭試驗報告始知悉系爭房屋檢測結果氯離子含量分別為每立方公尺1.351公斤、2.28公斤、2.03公斤，原告旋於105年12月26日寄發存證信函通知被告上列實施氯離子含量試驗結果發現超過國家認定標準值，經被告於105年12月31日收受該存證信函等情，為被告所不爭執
，並有台北信維郵局第10748號存證信函併回執附卷可稽（
見本院卷第65-67頁），則原告於105年12月5日系爭試驗報
告作成後之某日收受該系爭試驗報告，知悉氯離子含量試驗報告後，旋於同年月26日通知被告，尚難認有怠於通知之情事。
⒋基上，被告就系爭房屋有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，仍應負瑕疵擔保責任。
㈢原告得請求被告給付之範圍？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。查系爭房屋既有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，且被告應負瑕疵擔保責任，是原告主張依民法第359條
規定，請求減少買賣價金，即屬有據。
⒉按法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號判決意旨參照）；買受人因
物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。查本院依原告之聲請囑託社團法人新北市建築師公會就「本件兩造於104年1月20日以780萬元價格買賣系爭房屋，故
以104年2月13日交屋日作為系爭房屋之價格基準日，因系爭房屋氯離子含量超過國家標準，對交易價格減損之數額為若干？」實施鑑定結果，亦認：系爭房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準甚多，故以104年2月13日交屋日作為系爭房屋之價格基準日，研判對交易價格減損之幅度為20%，換言之
，其減損之數額為：7,800,000×0.20＝1,560,000元（見系
爭鑑定報告第7頁）。足見系爭房屋無瑕疵之應有價格為780萬元，有瑕疵之應有價格為624萬元（780萬－156萬），二
者之差額為156萬元，則156萬元占780萬元之比例為20%，故系爭房屋應減少之數額為156萬元（7,800,000×0.20＝1,56
0,000元）。是原告自得依民法第359條規定請求減少價金156萬元。
⒊按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。原告既得依民法第359條規定請求減少價金3,349,710元，則被告受領該部分給付之法律上原因
即已失其存在，並使原告受有此部分之損害，自應負返還其利益之義務。是原告主張依民法第179條規定請求返還，洵
屬有據。
⒋原告既已依系爭房屋上述瑕疵有市場交易價值減損，請求減少系爭房屋之買賣價金，則依上列說明，原告不得再就損害賠償（即修復補強費用）部分，併為請求，且若認原告得再向被告請求修復補強費用920,200元，顯有重複計算請求之
虞，蓋系爭鑑定報告為系爭房屋有減損市場交易價值之鑑定時，係以系爭房屋尚存有系爭鑑定報告所載之瑕疵情形，且該瑕疵尚未依系爭鑑定報告所載修復方式回復原狀而為鑑定基礎，原告既已請求被告給付減少價金156萬元，自不得再
請求被告給付修復補強費用920,200元。
⒌基上，原告僅得依民法第359條、第179條規定，請求被告給付價值減損金額156萬元。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付156萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年3月26日（見本院卷第79頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日民事第五庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日書記官 謝冠華