臺灣新北地方法院106年度訴字第271號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第271號

原告

李玠昀

訴訟代理人

羅一順律師

被告

陳寶德

訴訟代理人

連世昌律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣訴外人潘文霖為坐落新北市○○區○○○段00○0 地號土地（權利範圍4 分之1 ）及其上同段2843建號建物（權利範圍1 分之1 ）即門牌號碼新北市○○路0 段00巷00弄0 ○0號（下合稱系爭房地）之原所有權人，於民國96年9 月1 日與被告訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期至97年8月31日止。系爭租約期限屆滿後，被告仍居住於系爭房地，潘文霖未積極反對，潘文霖持續向被告收取租金，雙方成立不定期限租賃契約。惟被告租金多有遲付，故潘文霖欲收回系爭房屋自住，雖多次向被告請求搬遷，皆遭拒絕。潘文霖遂委由訴外人即地政士羅全志代為尋找願購買系爭房地之買家。嗣羅全志經有巢氏房屋仲介告知原告有意願購買，原告遂與潘文霖於105 年8 月21日簽訂系爭房地不動產買賣契約書。潘文霖並於105 年9 月23日以板橋溪崑郵局第000214號存證信函向被告表示欲收回自住而終止租賃契約，並定一個月以上之期間，被告已於105 年9 月29日受送達，依土地法第100 條第1 款之規定，潘文霖已合法終止與被告間之不定期租賃契約。又被告自承租系爭房屋以來，曾多次遲交房租達2 個月以上，爾後潘文霖欲收回系爭房屋自用時，不論係當面勸說，或多次請求，均未獲被告正面回應；是以，潘文霖既「已無法收回」，遑論證明收回之目的係「自住」，在被告長期霸占系爭房屋情形下，潘文霖根本無法收回房屋自住；況被告更有長期欠租、租金支付斷斷續續之情形，潘文霖萬不得已，只得在催還房屋多次未果後，將房屋出賣予原告。又縱認為潘文霖以前揭存證信函所為終止契約之意思表示，不符合土地法第100 條第1 款收回自住之規定（假設語氣），然被告長年以來，多次於扣抵押金後，仍有積欠2 個月以上租金之違約情事，被告亦自承「被告於105 年8 月25日簽發面額新臺幣6 萬8 千元之支票交付潘文霖以支付租金」，該筆金額即為被告用以支付其所積欠之半年租金，被告既有積欠兩個月以上租金之違約情事，潘文霖亦可依土地法第100 條第3 、5 款之規定終止系爭租賃契約。從而，潘文霖既已合法終止與被告間之租賃契約，被告自無合法權源繼續使用系爭房屋。

㈡被告雖辯稱：原告與潘文霖間之買賣契約非真正云云。然查，系爭房地含與4 樓部分幾乎相等面積之頂樓加蓋部分，實際上可使用面積近70坪，即每坪價格約為171,400 元（計算式：1,200 萬元÷70坪＝17.14 萬元）。原告評估後認為該價格為可買受之價格，遂與潘文霖合意約定由原告自行排除租約，其後雙方即委託帝冠不動產有限公司、徐吉麟地政士、兆豐國際商業銀行中和分行、合泰建築經理股份有限公司進行過戶、申辦貸款、價金履約保證之相關買賣作業流程。又對一般消費者而言，頂樓加蓋之用途更廣泛，除自用外，亦可變更設計為雅房出租，可謂物美價廉，況賣方信用亦佳，一再保證屋況並無瑕疵，原告因而買受，是難謂有何假買賣之情形。況此件買賣每坪金額334,500 元，更與內政部不動產交易實價查詢服務網所公佈附近路段之每坪交易價相當，並無明顯過高或過低之情形。再者，本件第一銀行核貸之額度為960 萬元（計算式：1,152 萬元÷1.2 ＝960 萬元），原告所需之貸款額度僅856 萬元（計算式：買賣總價金1,200 萬元－簽約款162 萬元－完稅款182 萬元＝856 萬元），扣除代償賣方原有之房屋貸款6,430,532 元後，應交付予潘文霖之餘款為2,129,468 元，是潘文霖實拿金額為3,949,468 元（計算式：完稅款1,820,000 元＋扣除代償後之餘款2,129,468 元＝3,949,468 元）。綜合上述優劣及考量，本件買賣契約總價款1,200 萬元，對原告而言，當屬非常優惠之價格，且此數額亦與鈞院核定之系爭房地交易價額11,063,514元相當，難認有何不合常情之處。又依一般不動產交易流程，均係先代償原本房貸、設定第二順位抵押權後，再塗銷原第一順位之抵押權。原告原提出系爭房地登記謄本之列印時間為105 年11月7 日，當日正係第一銀行撥款代償賣方原本房貸後，申請塗銷原抵押權之日，故仍有潘文霖原抵押權之登記，此由原告所提出106 年3 月8 日列印之系爭房地最新登記謄本已無抵押權之註記即明，是被告有所誤解。又由證人羅全志在鈞院審理時之證述可知，原告與潘文霖確實有就本件買賣契約之價格、承租人問題應如何處理等內容為磋商後始訂立買賣契約。又雙方於不動產買賣契約書中之特約事項，原約定應由賣方潘文霖排除租約、交屋前清空給買方即原告。然原告與潘文霖簽立契約後，雙方考量排除租約所需進行之訴訟、執行程序等時間、金錢成本及因無法立即使用系爭房地所造成之損失，遂協議改由買方即原告自行排除租約，而潘文霖則減少買賣價金，並另行簽立協議書。原告與潘文霖間多次商議之過程皆可證明原告與潘文霖之不動產買賣契約為真實，且因改由原告自行排除租約，一切成本、無法排除租約之風險、無法使用系爭房地之損失皆轉由原告承擔，買賣價金因而減少當屬合理。被告以不動產買賣契約書與協議書內容不同而主張本件為假買賣，顯屬無據。

㈢復按，依民法第425 條規定，令第三人承受不動產租賃契約之前提，須非為期限逾5 年或未定期限之未經公證之租賃契約。被告與潘文霖間之租賃契約，已於97年8 月31日屆期。縱使認為被告與潘文霖間依民法第451 條規定成立不定期限之租賃契約，然其既為不定期限之租賃契約，復未經公證，當無民法第425 條所有權移轉不破租賃之適用，原告依法自無須承受被告與潘文霖間之租賃契約。準此，被告與潘文霖之不定期限租賃契約，雖自97年9 月1 日存續至潘文霖過戶前，但在原告買受系爭房地並過戶後，即自105 年11月2 日起，原告已不受原契約之拘束，而得主張租賃契約對原告不存在，是被告持續占有系爭房地，對原告而言即屬無權占有，被告不得持該不定期租賃契約對抗原告，原告自亦得依民法第767 條第1 項前段請求被告返還系爭房地。退步言之，若原告須繼受潘文霖與被告間之不定期租賃契約（假設語氣），原告於起訴狀已表明因欲收回系爭房屋自住，請求被告遷讓返還系爭房屋，起訴意旨即包含依土地法第100 條、民法第450 條第2 項所為終止契約之主張，於起訴狀繕本送達被告時即已生終止契約之效力，被告與原告間即不存在租賃契約。

㈣綜上，被告對於系爭房屋已不復存在租賃權，自無合法權源繼續占有使用系爭房屋，爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋。又被告於收受起訴狀繕本時起即已受原告請求返還系爭房屋之請求，如仍無權占有系爭房屋未予返還，自受有相當於租金之不當得利，是併依民法第179 條規定，依系爭房屋四周類似地點之房屋租金，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2 萬元相當於租金之不當得利予原告。

㈤併為聲明：

1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00弄0○0號房屋全部騰空遷讓返還原告。

2.被告應自起訴狀繕本送達日即105 年12月8 日起至被告履行前項聲明之日止，按月給付原告20,000元，暨自各期應付之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

3.並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠緣被告與潘文霖為多年好友，被告約自96年間即向潘文霖承租系爭房屋，除簽訂租期至97年8 月31日之租賃契約外，潘文霖於租期屆滿後，亦繼續出租系爭房屋予被告，且有繼續收租之事實，被告對於依約應付之租金，向來均按期支付而未有遲延情事。況被告另於105 年8 月25日簽發面額68,000元之支票1 紙，供作支付系爭租賃房屋租金之用，業由潘文霖收訖，更佐證被告與潘文霖之間存有民法第451 條所定不定期租賃關係，是被告並非無權占有。

㈡又查，土地法第100 條規定，其立法目的在於兼顧租賃雙方之利益，並契合土地法第100 條之立法旨趣及財產權及生存權同受保障之憲法意旨。潘文霖逕以前揭存證信函，空言指稱欲「收回自住」使用為由終止雙方租賃關係，惟與收回自用之要件並不符合。蓋潘文霖身為出租人，當知與被告間有不定期租賃關係存在，其依土地法第100 條第1 款規定，主張將系爭房屋收回自住，其要件還必須符合有正當且必要之理由，並能為相當之證明者，始得為之，倘若泛稱收回自住，並無實據，難令人置信，且潘文霖亦未曾以土地法其他法定事由為催告或終止，故潘文霖上開存證信函終止租賃契約之意思表示，實無理由。

㈢再查，原告與潘文霖間所為系爭不動產買賣及移轉所有權，應係為儘早將被告逐出系爭房屋為目的，雙方間買賣契約並非真正，原告並非真正所有權人，故尚無適用原告所主張民法第425 條第2 項規定之情形，被告並非無權占有系爭房屋。而原告固提出其與潘文霖於105 年8 月21日所簽訂之不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書、系爭房地之土地及建築改良物抵押權設定契約書等文件，主張其與潘文霖所簽訂之不動產買賣契約為真正。然則，證人羅全志在鈞院審理時就有關協議書簽訂之證述內容前後歧異，而比對上述不動產買賣契約書、協議書簽訂時間點、審究雙方簽訂經過，可見不動產買賣契約書並非雙方意思表示真意，上開105 年8 月21日所簽訂之不動產契約買賣書，顯非真正。況且，不動產買賣契約書、協議書，就買賣總價款、稅務負擔、有關屋況現況約定等，竟然大異其趣，更徵不能排除潘文霖可能藉由不法方式規避民法第425 條第2 項之規定。況潘文霖逕自於105 年11月2 日將系爭房屋過戶予原告，此期間被告一直居住在系爭房屋，均未聞見有任何人帶看或入內看過屋況，可推認原告亦明知或可得而知系爭房屋現況存有不定期租賃。另從原告所提出系爭房地登記謄本中他項權利部所示，原設定抵押權義務人及債務人一直為潘文霖，均未變更、亦未做任何原貸款銀行代償行為，顯有違不動產過戶移轉之前、代償、設定抵押等正常交易流程，益足見原告與潘文霖間之買賣非屬真正。綜上，潘文霖長期將系爭房屋出租被告住家使用，期間本來要出售給被告，故雙方就出售價格協談中，潘文霖明知與被告間存有不定期租賃關係，因亟欲取回系爭房屋，在與被告協商溝通不成情形下，欲透過假象買賣關係，將被告驅逐出原承租房屋。原告訴請被告遷讓房屋及不當得利等，並不符合民法第425 條第1 項及土地法第100 條規定要件。

㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠潘文霖為系爭房地之原所有權人，潘文霖曾與被告就系爭房地訂立租賃契約，租期1 年，於97年1 月10日屆期（兩造固不爭執於97年8 月31日屆期，惟依被告所提出租賃契約本文約定之租期應為96年1 月10日至97年1 月10日〈見本院卷第116 頁〉，租約封面記載之租期96年9 月1 日至97年8 月31日，顯然有誤，本院應逕更正為97年1 月10日屆期）。

㈡被告自97年1 月11日迄今（承上，兩造租約既係97年1 月10日屆期，故本院應將原不爭執之97年8 月31日逕更正為97年1 月11日），仍居住於系爭房地，潘文霖未積極表示反對，並持續收取租金至105 年8 月25日，雙方另成立不定期限租賃契約。

㈢原告之前手即潘文霖曾於105 年9 月23日寄發存證信函予被告主張系爭房地將收回自用而為終止該不定期租賃契約意思表示，被告於105 年9 月29日收受該存證信函。

四、原告主張其為系爭房屋所有權人，其前手潘文霖雖與被告間就系爭房屋存有不定期租賃契約，惟業由潘文霖於105 年9月23日以存證信函向被告表示欲收回自住而終止租賃契約，並定一個月以上之期間，被告已於105 年9 月29日受送達，依土地法第100 條第1 款之規定，潘文霖已合法終止與被告間不定期租賃契約。且被告長期以來有積欠2 個月以上租金之違約情事，潘文霖亦可依土地法第100 條第3 、5 款之規定終止系爭租賃契約。潘文霖既已合法終止與被告間之租賃契約，被告自無合法權源繼續使用系爭房屋。況既為不定期租賃契約，復未經公證，當無民法第425 條第1 項所有權移轉不破租賃之適用，原告依同法第425 條第2 項規定無須承受被告與潘文霖間之租賃契約，則被告占有系爭房地，對原告而言亦屬無權占有，且原告於起訴狀即已表明因欲收回系爭房屋自住，請求被告遷讓返還系爭房屋，即包含依土地法第100 條、民法第450 條第2 項所為終止契約之主張，於起訴狀繕本送達被告時即已生終止契約之效力，則被告與原告間亦不存在租賃契約。從而，爰依民法第767 條第1 項前段、中段及第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2 萬元相當於租金之不當得利予原告等語。被告則否認上情，並以前詞置辯。是本件兩造間應審酌之爭點厥為：㈠系爭房地買賣是否真正？原告是否係系爭房地所有權人？㈡被告就系爭房屋是否仍存有不定期租賃契約？㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額為若干？

五、本院得心證之理由：

㈠系爭房地買賣是否為真正？原告是否係系爭房地所有權人？

1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定；而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院18年上字第2855號判例、99年度台上字第483 號判決意旨參照）。查原告主張其向潘文霖購買系爭房地，其為系爭房地所有權人等語，被告則抗辯渠等間之買賣非屬真正，原告並非真正所有權人等語，依前開說明，自應先由原告就其主張之事實負舉證責任，經得相當之證據後，再由被告就原告與潘文霖間並無買賣真意之事實，舉證證明之。

2.查原告主張其與潘文霖就系爭房地於105 年8 月21日簽立系爭買賣契約，買賣價金1,200 萬元，並據此於105 年11月2日將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，並由原告向第一商業銀行設定本金最高限額1,152 萬元抵押權，暨塗銷潘文霖向新北市板橋區農會所為本金最高限額396 萬元抵押權設定登記之事實，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書、華南商業銀行活期性存款存款憑條、價金履約專戶明細暨點交證明書、土地增值稅繳款書、房屋稅繳款書、契稅繳款書、他項權利證明書、抵押權設定契約書、土地及建物登記謄本、抵押權塗銷同意書及不動產買賣成交案件實際資訊申報書、銀行履保代收資料查詢表、新北市地籍異動索引等件可按（見本院卷第76-100頁、第188-191頁）。堪認原告已舉證證明其與潘文霖間就系爭房地之買賣，確有交付及收受價金、辦理不動產所有權移轉登記，並支付經辦代書費用、稅金等，原告主張其與潘文霖間確有買賣系爭房地等語，尚非無據。則被告自應就其主張原告與潘文霖間並無買賣真意之事實，負舉證之責。被告固抗辯：系爭房地原設定抵押權義務人及債務人一直為潘文霖，均未變更，顯有違不動產過戶移轉前之代償、設定抵押等正常交易流程，足見原告與潘文霖間之買賣非屬真正云云。惟查，潘文霖就系爭房地，原以其本人為債務人，於96年9 月10日向新北市板橋區農會設定本金最高限額396 萬元抵押權，而原告以其本人為債務人，於105 年11月2 日以系爭房地向第一商業銀行設定本金最高限額1,152 萬元抵押權，經第一商業銀行撥付960 萬元，原告以其中856 萬元，代償潘文霖所負抵押貸款債務6,430,532 元，並將代償後餘額2,129,468 元存入價金履約專戶，嗣並經新北市板橋區農會於105 年11月7日以債務清償出具抵押權塗銷同意書，於105 年11月28日塗銷抵押權設定登記，足證原告係以其向第一商業銀行貸得之部分款項，代償潘文霖對新北市板橋區農會之借款債務6,430,532 元，並使新北市板橋區農會因清償而同意塗銷以潘文霖為債務人在系爭房地上所為之抵押權設定登記，原告並因之成為抵押貸款債務之債務人，而負有清償責任。此核與一般房地買賣契約中，買賣雙方約定由買方以價金代償賣方以買賣標的為擔保物之抵押借款，以塗銷賣方前所設定之抵押權登記，俾買方取得其上無賣方設定負擔之買賣標的物之交易慣例相合。且徵諸原告所提出106 年3 月8 日申請之土地及建物登記謄本，確實已無以潘文霖為債務人之抵押權設定登記，是被告猶為前開抗辯，自無理由。

3.另被告主張：證人羅全志在鈞院審理時就有關協議書簽訂之證述內容前後歧異，而比對上述不動產買賣契約書、協議書簽訂時間點、審究雙方簽訂經過，可見不動產買賣契約書並非雙方意思表示真意，上開105 年8 月21日所簽訂之不動產契約買賣書，顯非真正。況不動產買賣契約書、協議書，就買賣總價款、稅務負擔、有關屋況現況約定等，竟然大異其趣，更徵不能排除潘文霖可能藉由不法方式規避民法第425條第2 項之規定云云。然按，民法第425 條第2 項立法理由謂：「本條第1 項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100 條及第103 條之規定，民法第450 條第2 項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1 項之規定，爰增訂第2 項」。據此，民法第425 條第2 項立法目的在於防止虛偽之長期或不定期限租賃契約，一經物權化將會影響受讓人權益，故明訂逾五年或不定期限租賃契約應經公證，方有民法第425 條第1 項適用，以杜絕爭議，是民法第425 條第2 項乃係將買賣不破租賃原則做衡平之調整，非專為保障承租人之權利。且按，出租人倘即為租賃標的物之所有人，其與承租人間縱存有不定期限租賃契約，仍得自由處分租賃標的物，依法並未受有任何限制，而對於承租人能否有買賣不破租賃原則之適用，乃在於該逾5 年或不定期限租賃契約是否業經公證，是被告抗辯：潘文霖可能藉由不法方式規避民法第425 條第2 項之規定云云，自不足採。再查，證人羅全志在本院審理時就上開協議書記載之買賣價金與不動產買賣契約書之記載歧異一節，雖證稱：「是他們後來協議讓買方自行處理承租人的問題。…買方有提出總價部分折讓，讓買方自行處理排除租約，並且代墊193 萬元增值稅，因為這個跟原本的合約不一樣由雙方自行協議的，此部分我沒有幫他們做簽訂協議的動作，他們自行協議，我也不想出面，但是這是我擬的，代書的工作，有時候仲介跟雙方有這樣的想法，我會幫他們代擬而已。」等語，然觀諸原告與潘文霖105 年9 月19日簽訂之協議書乃記載：「一、買賣總價為856 萬（賣方原應實拿800 ，並申請自用增值稅56萬。因租客設籍，賣方無法申請自用增值稅，改以一般增值稅申報。）二、賣方以一般增值稅申報（約193 萬，依稅捐核定金額為準）。過戶前，賣方增值稅金由買方先行墊付，等買方貸款撥款後扣除。雙方同意配合買方貸款需求，以銀行鑑價金額為實價登錄金額。三、買賣標的仍有租客承租，由買方自行排除，賣方不負續約或排除租約之責。（賣方同意簽約後以存證信函告知租客不再續租。）…」等情，堪認原告與潘文霖所約定之買賣總價僅856 萬元，非不動產買賣契約書所載之1,200 萬元，且難認係因由原告自行排除租約始為減價，是證人羅全志前開證述，尚難遽信為真，惟所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於不動產買賣成交價格本因個案條件、買賣雙方議價、時機等種種因素而不同，而買賣雙方於不動產買賣契約書記載之成交價與實際成交價格不符，縱有可能涉有不法（如影響貸款條件等等），然要難以個案之不動產買賣實際成交價格與買賣契約書所載價格迥異即推論該買賣為通謀虛偽意思表示所為，參諸原告與潘文霖間就系爭房地之買賣，已塗銷潘文霖為債務人之抵押權設定登記，堪認確有支付及收受價金，原告與潘文霖間就買賣之標的物即系爭房地、買賣總價金為856 萬元及付款方式等買賣契約必要之點，既意思表示合致，依民法第153 條、第345 條規定，買賣契約業已成立，自不能徒以不動產買賣契約書與協議書記載之買賣價金不符，即遽指系爭房地買賣及移轉行為非屬真正，此外，被告復未能提出其他足資證明原告與潘文霖間實際上並無買賣行為意思表示合致之證據，則被告前開抗辯，自無可採。

4.綜上，原告主張其因與潘文霖間就系爭房地成立買賣契約，受讓系爭房地而為所有權人等語，堪認屬實而可採信。

㈡被告就系爭房屋是否仍存有不定期租賃契約？

1.原告之前手潘文霖已否合法終止不定期租賃契約？

⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋。民法第450 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第1 款定有明文。又按所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年度台上字第138 號、50年度台上字第1761號判例意旨參照）。

⑵查潘文霖與被告間就系爭房屋自97年1 月11日起存有不定期租賃契約，已如前述。原告雖主張：潘文霖於105 年9 月23日以存證信函向被告表示欲收回自住而終止租賃契約，被告已於105 年9 月29日受送達，潘文霖已合法終止與被告間之不定期租賃契約云云，惟潘文霖業於105 年8 月21日與原告簽立不動產買賣契約，將系爭房地出售予原告，已難認潘文霖係為收回自住而終止租約，且原告並未舉證證明潘文霖客觀上有收回自住之正當理由及必要情形。從而，自難認潘文霖已於105 年9 月29日合法終止與被告間之不定期租賃契約。是原告此部分主張，自不足採。

⑶另原告雖主張被告長年以來，多次於扣抵押金後，仍有積欠2 個月以上租金之違約情事，潘文霖亦可依土地法第100 條第3 、5 款之規定終止系爭租賃契約云云。查原告並未提出任何證據舉證證明潘文霖前已依土地法第100 條第3 、5 款之規定，向被告為終止租約之意思表示；且按，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。從而，原告此部分主張，亦不足採。

⑷綜上，原告主張其前手潘文霖業依據土地法第100 條第1 、3 、5 款規定合法終止與被告間就系爭房屋之不定期租賃契約云云，尚屬無據，不足為採。

2.原告與被告間是否存有不定期租賃契約？

⑴查原告之前手潘文霖於系爭房地於105 年11月2 日移轉登記所有權予原告之前，並未合法終止其與被告間就系爭房屋之不定期租賃契約，故本件自應進一步審酌原告因買賣取得系爭房屋所有權後，潘文霖與被告間之不定期租賃契約，對於原告是否繼續存在？按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，89年5 月5 日修正施行之民法第425 條定有明文。本件潘文霖與被告間就系爭房屋原簽訂之租賃契約係於97年1 月10日屆期，則自97年1 月11日起，始生不定期租賃契約之效力，惟該未定期租賃契約係成立於89年5 月5 日民法第425 條修正施行後，自應適用修正施行後之民法第425 條第2 項規定，該未定期租賃契約既未經公證，依民法第425 條第2 項之規定，自無同條第1 項所定所有權讓與不破租賃原則之適用。原告於105 年11月2日因買賣取得系爭房屋所有權，依上開法條規定，自無庸承受潘文霖與被告間自97年1 月11日起之不定期租賃關係，應堪認定。

⑵至被告雖抗辯：原告明知或可得而知系爭房屋現況存有不定期租賃云云。然揆諸前開說明，民法第425 條第2 項乃係將買賣不破租賃原則做衡平之調整，非專為保障承租人之權利，是縱使原告明知其前手與被告就系爭房屋存有不定期租賃契約，然被告與潘文霖間之不定期租賃租賃契約，既未經公證，對於原告即不生效力，併此敘明。

⑶綜上，被告與潘文霖間就系爭房屋之不定期租賃契約，因未經公證，原告因買賣取得系爭房屋所有權後，並無民法第425 條第1 項所定所有權讓與不破租賃原則之適用，故原告與被告間就系爭房屋自不存有不定期租賃契約。

㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。查原告提起本件訴訟時，為系爭建物所有人，且毋庸承受其前手潘文霖與被告間之不定期租賃契約，已如前述，是以，原告依據前揭規定，以被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬於法有據，應予准許。

㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額為若干？

1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨供參）。無權占有他人之房屋者，依上開判例之同一法理，自應認可獲得相當於房屋租金之利益。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。經查，被告無權占有系爭房屋，已如上述，迄今仍無返還系爭房屋之意，顯有繼續占用之虞，足見原告有預為請求之必要，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即105 年12月8 日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。

2.又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。又上開規定所謂之土地價額及建築物價額，依同法施行法第25條之規定，分別係指法定地價及依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。系爭土地坐落新北市板橋區屬城市地方土地，又系爭土地於105 年1 月之申報地價為每平方公尺20,960元，系爭房屋現值為396,900元，有土地登記第一類謄本、106 年房屋稅繳款書可按（見本院卷第17頁、第92頁）。經核算被告無權占用系爭建物每月所受相當於租金之不當利益，縱以年息10％計算為11,997元〔計算式：（396,900+199x1/4x20,960）X10%12＝11,997，元以下四捨五入）。然系爭建物位於新北市板橋區三民路一段31巷，交通便利，店鋪林立，生活機能良好，而被告所提出其與系爭房屋前手屋主潘文霖間於96年1 月10日簽訂之租約每月租金為13,000元，於租期屆滿後轉為不定期租賃契約續繳之租金亦係每月13,000元，雖逾土地法第97條所規定之城市地方租用房屋租金上限，然被告承租系爭房屋已長達10年期間，並與潘文霖均合意每月租金額為13,000元，顯見被告對於占用系爭建物每月利益為13,000元，原告所受無法使用或出租收取租金之損害亦為前開金額。被告無合法權源仍繼續占用系爭建物如僅需支付依據土地法第97條所規範之11,997元以下，將導致被告因占用系爭建物所付出之代價低於原給付租金之不合理情狀，並使原告所受之損害無法填補，故認原告得請求被告自105 年12月8 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利金額以13,000元為適當，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

3.復按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之五計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、203 條分別定有明文。查原告上開所請求者，係起訴後始應給付之每月不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於起訴時尚未到期，未經催告，自無遲延利息可言，是原告就上開相當於租金之不當得利，請求被告給付自各期應付之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。

六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規定，請求被告將坐落新北市○○區○○路0 段00巷00弄0 ○0 號房屋遷讓交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即105 年12月8 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬3 千元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌均核與本案判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。