臺灣新北地方法院106年度重訴字第144號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第144號

原告

吳寶田

訴訟代理人

高亘瑩律師

複代理人

李松霖律師

被告

黃忠信

訴訟代理人

石繼志律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國107 年10月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告前因其子競選新北市議員需覓地設置競選總部，遂向原告無償借用原告所有坐落新北市板橋區民權段227 、230 、701 之69、701 之3 、701 之4 、701 之70、681、684 、685 、686 、687 、688 、690 、683 、678 地號土地，及雖非原告所有，但管理使用權屬原告之新北市板橋區民權段682 之2 、683 之2 、683 之1 、678 之2地號（如附圖編號O 、P 、R 、T 所示）土地（下合稱系爭土地），並於民國103 年8 月26日簽訂土地無償借用契約（下稱系爭借用契約），約定借用期間自同日至同年11月30日止，被告無償使用後期滿一週內應回復原狀返還原告（系爭借用契約第5 條約定參照）。

（二）詎借期屆至後，被告迄未依約定返還系爭土地，甚至在未經原告同意下，逕將系爭土地移做都市更新興建籌備處之用。然兩造間已無任何法律上之關係，且系爭土地業已劃入都市更新範圍，而被告仍無權占用系爭土地，阻撓都市更新之進行，侵害原告之權益，並影響訴外人麗源建設股份有限公司（下稱麗源公司）及其他土地之所有權人之權益甚鉅。而系爭土地借用予被告時已以圍籬圍起，故原告就如附圖編號O 、P 、R 、T 所示4 筆土地之使用利益亦受有損害。嗣原告於104 年1 月5 日委請律師寄發通知函，促請被告返還系爭土地，惟遭被告拒絕。是原告自得依民法第470 條第1 項規定、系爭借用契約第5 條之約定及民法第767 條第1 項前段規定，請求擇一有利訴訟標的判決被告應將系爭土地上如附圖編號A 至T 所示之建物全部拆除，並將系爭土地返還予原告。

（三）又被告無權占用系爭土地，已獲有相當於租金之利益，致原告受有無法管理、使用系爭土地之損害，故原告自得依民法第179 條之規定請求被告賠償相當於租金之不當得利。被告無權占用系爭土地之面積為875 平方公尺（即264.69坪），且系爭建物占用土地之地目為建地，生活機能尚屬極佳，則以系爭土地所在區域之實價登錄最低租金行情每日每坪572 元計算，原告得向被告請求自借用期間屆滿後之103 年12月1 日起至起訴請求之前一日即105 年12月28日止相當於租金之不當得利為1 億1,506 萬6,037 元（計算式：每坪572 元×被告無權占用系爭土地面積264.69坪×被告占用天數760 天＝115,066,037 元，元以下四捨五入，下同），原告先於本件訴訟暫為一部之請求7,000萬元。另被告除應返還上開7,000 萬元相當於租金之不當得利外，尚應自原告起訴之日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告15萬1,403 元相當租金之不當得利（計算式：每坪572 元×被告無權占用系爭土地面積264.69坪＝151,403 元）。

（四）被告提出之93年7 月23日契約書（下稱系爭契約書）及補充協議書（下稱系爭協議書）之當事人為總維建設股份有限公司（下稱總維公司）與原告，契約關係乃存在於渠等間，與被告及本案無涉。且依系爭契約書第1 、4 條及系爭協議書第1 條，已清楚明載原告與總維公司間就系爭土地確為買賣關係，足證被告所言委任關係云云，實屬臨訟杜撰。另依系爭協議書第4 條之約定，可知買賣契約成立後，系爭土地之所有權已移轉登記予原告，且總維公司亦已移轉占有權利予原告使用管理，系爭土地之占有使用權人實為原告等語。

（五）聲明：

1.被告應將系爭建物占用土地內之建物（如附圖編號A 至T所示）全部拆除，並將前開土地返還予原告。

2.被告應給付原告7,000 萬元，及自105 年12月29日起至返還前項土地止，每日共10萬9,527元。

3.就聲明第1 項及第2 項一次給付部分，原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告主張：

（一）新北市板橋區民權段227 、230 、231 、675 、676 、678 、679 、679 之3 、680 、681 、683 、684 、685、686 、687 、688 、690 、691 、701 之3 、701 之4、701 之45、701 之46、701 之47、701 之48、701 之49、701 之69、701 之70、701 之72、701 之73、701 之75、701 之76地號等31筆土地（下稱系爭31筆土地）原為被告所購買並登記於被告經營之總維公司名下，然系爭31筆土地實為被告所有。

（二）被告於93年7 月間透過華新發展股份有限公司董事長、副董事長即訴外人蔡友藏、吳金海介紹，與麗寶集團、麗源公司董事長即原告接洽，委任原告進行板橋站前高峰會住宅大樓興建開發案（包含系爭31筆土地在內，下稱系爭開發案）之後續興建開發事宜，兩造並於93年7 月23日間簽訂系爭契約書。系爭契約書內容雖記載買賣交易事宜，惟其中內容包含原告接手被告之系爭31筆土地及8 筆建號建物之興建、被告所領得之建造執照變更起造人為原告，由原告接手後續興建事宜、被告所進行之都更案亦改由原告接手、原告僅須承擔被告銀行之貸款債務及支付被告2,300 萬元之週轉金等等非對等之條件，足徵被告係因當時繼續推動系爭開發案有困難，始將系爭開發案委託原告接手處理。是依兩造所簽訂之系爭契約書，可見兩造間約定之條件就買賣對價關係而言顯不相當，原告所支付者並不符合買賣之價金條件。

（三）因系爭契約書實質上並非買賣關係，兩造於同日另簽訂系爭協議書，約定該協議書效力優先適用於系爭契約書，對於系爭開發案利潤，約定將來分配比例，並認列被告已支出成本共計1 億1,724 萬2,153 元，且被告具有監督管理權，得定期派員至原告之公司檢視，被告得要求原告每月出具信託財產報告書供被告審視等等。倘系爭契約書係將系爭31筆土地賣斷轉讓予原告，豈會有後續上開情事之約定，足證兩造間係被告委任原告關於系爭開發案之後續興建開發事宜。另兩造於94年3 月22日續簽訂補充協議書，同意延長本約契約終止期限至同年12月31日止，益證兩造間之合約關係確屬具有繼續性之委任關係，而非一次性之買賣關係。

（四）94年12月31日兩造再簽訂補充協議書，被告同意委由原告主導推動都市更新完成公告、整合簽換約工作、決定簽換約條件等事宜，此時被告已將系爭開發案之主導權全部委由原告辦理；95年8 月14日被告與原告指定之麗源公司簽訂同意書，將都更案實施者，同意變更為麗源公司，足見原告之變更須經過被告同意，兩造間並非買賣關係甚明。系爭31筆土地僅係因被告委託原告系爭開發案所需而信託移轉登記至原告名下，尚非賣斷予原告，故原告無權要求被告拆屋還地。

（五）被告將系爭開發案委任原告處理後，原告迄未能完成系爭開發案，顯未盡受任人之義務，被告遂透過蔡友藏、吳金海居中牽線，向原告表示收回系爭開發案之主導權，經多次洽談後，於103 年9 月5 日蔡友藏、吳金海轉達原告同意將系爭開發案交還由被告主導，原告退出。

（六）系爭土地本為被告所有，被告於103 年8 月26日向原告商借系爭土地作為被告之子黃俊哲之競選總部及競選活動使用，原告亦同意，兩造簽立系爭借用契約，約定借用期間至103 年11月30日為止。借用期間內被告將系爭土地作為黃俊哲競選總部及競選活動使用，於103 年11月29日黃俊哲當選新北市議員後，於翌日即將競選總部清空撤離，留下空置之建物，是被告並未違背系爭借用契約。而被告於該競選總部撤離後，遂依上開原告透過蔡友藏、吳金海轉達之意旨，於系爭土地上設立高峰會興建籌備處，合法使用系爭土地。被告占有使用系爭土地之權源亦與系爭借用契約無涉。

（七）詎原告竟反悔向被告表示要繼續主導系爭開發案，要求被告拆除系爭土地之地上物並將系爭土地返還予原告，否則麗源公司將僱工就現場留置之任何器具物品，視同廢棄物予以拆除清運云云。被告遂於103 年11月5 日通知原告終止兩造間之委任關係，不再委託原告處理本案之開發興建事宜。被告占有使用系爭土地係基於原告之承諾使用及被告終止委任關係後，原告應依民法第541 條之規定將系爭土地返還予被告，被告占有使用系爭土地亦有正當合法權源，與原告所指系爭借用契約無涉，原告請求被告應拆除系爭土地上之建物並返還系爭土地，均屬無據。

（八）依原告所提出之地籍圖並非系爭借用契約附件之「借用範圍標示地籍圖」，僅係一般地籍圖謄本，其列載地號多達65筆，包含原告及非原告名下之土地在內，足見並非系爭借用契約特別標示借用範圍之地籍圖。本件係借用部分土地，並非借用全部，而原告迄未提出系爭借用契約之原本證明借用範圍為何，僅以一般地籍圖謄本，籠統而模糊地指稱係系爭借用契約之借用範圍標示地籍圖云云，顯非實在。

（九）系爭土地並非均為原告所有，其中如附圖編號O 、P 、R、T 所示即新北市板橋區民權段682 之2 、683 之2 、683 之1 、678 之2 地號土地之所有權人為訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行），登記原因為信託，且委託人並非原告，故原告非該4 筆土地之所有權人，不具處分權。原告既未能舉證系爭借用契約之借用範圍為何及有借用上開4 筆土地，是原告並非上開4 筆土地之貸與人。則原告自無從依民法第470 條第1 項或第767條之規定，請求返還上開4 筆土地。

（十）原告所提出之實價登錄租金行情，係建物及土地之租金行情，與本件僅有土地之租金行情不盡相符，且每坪572 元係每月之租金而非每日之租金，原告誤以每日每坪572 元計算原告每日應給付原告相當於租金之不當得利109,527元，顯有違誤，亦違反土地法第97條、第105 條之強制規定等語置辯。

（十一）答辯聲明：

1.原告之訴駁回。

2.被告如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。

三、不爭執事實：

（一）被告向原告商借系爭土地，作為被告之子黃俊哲之競選總部及競選活動使用，兩造於103 年8 月26日簽訂系爭借用契約，約定借用期間自同日起至同年11月30日止。

（二）坐落新北市板橋區民權段227 、230 、701 之69、701 之3 、701 之4 、701 之70、681 、684 、685 、686 、687 、688 、690 、683 、678 地號土地之所有權人為原告。坐落新北市板橋區民權段682 之2 、683 之2 、683之1 、678 之2 地號土地之所有權人為訴外人兆豐銀行，登記原因為信託，且委託人並非原告，所有權人並非原告。

（三）系爭土地中，坐落新北市板橋區民權段227 、230 、701之69、701 之3 、701 之4 、701 之70、681 、684 、685 、686 、687 、688 、690 、683 、678 地號土地為系爭契約第一條第一款之系爭31筆土地所包括，另坐落新北市板橋區民權段682 之2 、683 之2 、683 之1 、678之2 地號，為系爭契約書第一條第二款所列建物之基地（詳系爭契約附件二序號第17、23至25，見本院卷一第102至103 頁），均係系爭契約第一條所列之買賣標的。

四、本院之判斷：

（一）被告占用系爭土地，有無法律上之權源？

1.按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第470 條第1 項前段、第767 條第1 項前段、中段分別定有明文；而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。本件原告既主張被告無權占有系爭土地等語，為被告否認，則揆諸前開說明，自應由被告就其占用權源負舉證之責。

2.被告雖抗辯稱其為系爭土地之所有權人，系爭31筆土地係因系爭契約及系爭協議，被告委託原告系爭開發案而信託登記至原告名下，並非賣斷予原告云云。然查：

⑴被告擔任負責人之總維公司與原告於93年7 月23日以系爭31筆土地為標的簽訂系爭契（見本院卷一第89至104 頁），就系爭契約條款觀之，立契約人甲方為被告擔任負責人之總維公司，乙方為原告，丙方為東亞建築經理股份有限公司（下稱東亞建經公司），契約開宗明義即說明「茲甲、乙雙方就系爭『買賣』交易事宜，雙方共同委託丙方辦理買賣標的等交易安全管控事宜，並將下列標的信託予丙方名下，經三方合意訂定契約條款如下，以資共同遵守」，而契約條款亦分別載明「第一條：買賣標的、第四條：買賣價款及付款條件」，且就系爭契約第六條稅費負擔約定各款觀之，亦係就買賣標的土地及建物移轉所衍生之稅費所為之約定。此外，系爭契約第二條「委託事項」、第三條「信託約定」、第十一條「報酬給付」及第五條第五款「本案於銀行撤銷本院第一條第一項土地查封登記時，甲方即應辦理土地、建物信託登記予丙方，丙方並於本條第一項至第三項全部完成時，將本約第一條第一至二項土地及建物所有權，辦理移轉登記予乙方或其指定人」等約定，均係履約過程中先將系爭契約標的之不動產信託登記予丙方及應給付丙方委任報酬之相關約定，其目的均係為確保系爭契約履行過程中，甲方（總維公司）依約將契約標的不動產所有權移轉登記予乙方（原告），是依系爭契約約定之內容觀之，系爭契約為買賣契約，並無疑義。

⑵被告雖以系爭契約約定條件就買賣契約對價關係顯不相當，並引據兩造嗣後簽立之系爭協議書之內容辯稱其與原告就系爭土地開發案為委任關係云云。然而，系爭契約及系爭協議就其內容觀之，顯係基於個案磋商而簽立，並非定型化契約，且兩造均具有相當之智識、資力、社會經驗及契約磋商能力，故系爭契約之對價及給付方式，乃係兩造依照當時供需條件及談判實力而形成之合意，並無一定之基準，法院實無從遽認系爭契約對價關係是否顯不相當，更無從單憑對價高低，即無視於契約明文之「買賣」，悖離文義而扭曲解釋系爭契約為委任關係，是原告所辯實與其所提具之系爭契約約定之內容不符，實屬無稽，難以採信。

⑶又系爭協議書（見本院卷一第105 至109 頁）為系爭契約書之補充協議，雖有優先適用之效力，然其第一條「付款方式」亦載明「甲、乙雙方同意以下列方式給付買賣價款」，足認系爭協議僅係就兩造買賣價金之付款方式進行調整，並未改變系爭契約係買賣契約之性質，且縱系爭協議第三條有「甲方（總維公司）得要求乙方（原告）於本約標的興建開發過程中，定期派員至乙方公司就本案工程進度或專戶收支狀況進行檢視，甲方得要求乙方委託東亞建經公司每月定期出具信託財產報告書」之約定（見本院卷一第107 頁），然而系爭契約既有交易過程中將標的不動產先信託登記予東亞建經公司之約定，業如前述，則被告得要求東亞建經公司出具信託財產報告書，尚無從反推兩造間為信託關係，佐以系爭協議書第一條第二項之「付款方式」，既約定以契約標的興建開發之銷售金額扣除購地款及開發成本後一定比例計算原告應給付總維公司之買賣總價款，則可將標的興建開發並銷售完成視為系爭協議付款之「條件」，條件成就後原告始具付款義務，為避免原告消極不興建開發導致上開條件不成就或將興建開發成本灌水，而損及總維公司之利益，於系爭協議第三條賦予總維公司定期檢視監督之權利，以督促原告積極使付款條件成就，實與經驗法則並無違背，亦無從據此監督管理之約定，即推論系爭協議有將系爭契約中兩造買賣關係變更為委任關係之意，是被告此部分所辯，委無足採。復觀諸系爭契約及系爭協議條款內容，均係乙方付款予甲方或乙以方承擔甲方原有之債務（見系爭契約第四條、系爭協議第一條），未有隻字片語提及甲方委託乙方進行系爭開發案及兩造間委任相關權利義務或報酬之約定，是被告所辯系爭土地僅係因委任關係而信託登記為原告名義云云，實屬無據。

⑷另就原告起訴時之現狀觀之，系爭土地中新北市板橋區民權段227 、230 、701 之69、701 之3 、701 之4 、701之70、681 、684 、685 、686 、687 、688 、690 、683 、678 地號土地之所有權為系爭契約第一條第一項系爭31筆土地所包含，應係原告因系爭契約而取得所有權，另系爭土地中新北市板橋區民權段682 之2 、683 之2 、683 之1 、678 之2 地號，雖非原告所有，然因亦屬系爭契約第一條第二項標的建物之基地，均在系爭契約第一條第四項約定買賣標的「本案辦理都市更新之實施者權利」（即下列同意書所稱「臺北縣板橋市民權段都市更新」，下稱系爭都市更新案）之範圍內，則兩造因履行系爭契約及系爭協議，總維公司遂於95年8 月14日出具「總維公司同意變更成麗源公司擔任系爭都市更新案之實施者」之同意書（見本院卷一第117 頁），而將系爭契約第一條第四項所定之辦理都市更新實施權轉讓予原告，足認系爭契約第一條第一項、第四項所定之買賣標的，確有依約履行而移轉權利予原告，亦足徵原告主張其就系爭土地均有使用、收益之權限，堪以採信。則被告主張其仍為系爭土地之所有權人云云，顯乏實據，無從憑採。

⑸再者，自系爭借用契約觀之，倘被告主觀上認為其依系爭契約及系爭協議，仍為系爭土地之所有權人，原告僅為受託之登記名義人，衡諸常情，被告實無庸於103 年8 月26日與原告簽立系爭借用契約，是被告既簽立系爭借用契約向原告借用系爭土地，足徵被告已自認其並非系爭土地所有權人，是被告臨訟始主張其為系爭土地之所有權人，顯無可採。

⑹至被告雖另抗辯原告提出之系爭借用契約附圖之地籍圖謄本並未特別標示借用範圍云云。然而被告既不爭執其當初簽立系爭借用契約，係為向原告借用系爭土地作為被告之子競選總部使用，且被告亦於本院履勘現場時自承如附圖所示土地上之建物為被告所搭建使用乙節（見本院卷一第166 頁），則依本院現場履勘會同新北市板橋地政事務所測繪如附圖之複丈成果圖編號A 至T 部分上建物，作為本院認定被告之借用範圍，應無疑義。

⑺從而，被告既未能舉證證明其為系爭土地之所有權人，則被告據以抗辯其有使用系爭土地之正當權源云云，屬無據，無從憑採。

3.綜上所述，系爭借用契約期限記已屆滿，被告仍繼續占用系爭土地，即無法律上之權源。

（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，金額為若干？茲析述如下：

1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查被告占用系爭土地如附圖土地複丈成果圖所示A 至T 部分，合計633 平方公尺，並無法律上權源，業如前述，仍擅自占用系爭土地而受有利益，又原告前於103 年12月1 日租賃契約期滿後，被告即應返還所占用之系爭土地，是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自103 年12月1 日起至返還上開土地之日止之相當於租金之不當得利，自屬有據。

2.次按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判例意旨參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1 項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。而所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查系爭土地位於新北市板橋區文化路一段及新府路交岔路口，正對面為板橋火車站，交通十分便利，為新北市之市中心，故本院審酌系爭土地之使用現況，包括其四周環境、建設情形、鄰近交通便利程度、工商業繁榮狀況，及被告所占用之面積、位置、系爭建物現供被告作為使用及對於原告使用系爭土地利益之影響有限等一切情形，認以系爭土地申報地價年息10％計付相當於租金之不當得利，核屬適當。又系爭土地之103 年度至105年度之申報地價如附表所示，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第271 至297 頁），是原告依借貸契約之法律關係，得請求被告自103 年12月1 日起105 年12月28日間之相當於租金之不當得利共計4,186,337 元（計算式詳如附表），及自105 年12月29日起至返還上開土地予原告之日止，按日給付6,465 元（計算式詳如附表) ，即屬有據，逾上開數額者，為無理由。

四、綜上所述，原告依民法第470 條第1 項、第767 條第1 項、第179 條之規定，請求被告應將所占用如附圖A 至T 部分所示之地上物拆除，並將該部分土地返還原告；並請求被告應給付原告4,186,337 元及自105 年12月29日起至返還占用上開土地之日止，按日給付6,465 元，均為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其執行之聲請已失所附麗，應予駁回

七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。