臺灣新北地方法院106年度重訴字第242號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 02 月 06 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第242號原　　　告　周君臨
訴訟代理人　劉博文律師
被　　　告　祭祀公業法人新北市江宏海
代　理　人　江盛熙
訴訟代理人　粘舜權律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，於中華民國107年1月9日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）4,000萬元，暨自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之法定利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）兩造前於民國105年10月27日，就系爭土地簽訂如原證1所示之契約，原告並於同年11月4日完成如原證2所示第一期價金共2000萬元之交付。此節應為兩造所不爭。茲因原告於給付第一期款後，依系爭契約第6條約定，以原證3指定，希望被告將系爭土地中之半數登記給訴外人三生石公司、半數土地則另登記給訴外人周上為。而被告於接獲原告指示後，則以原證4(即被證1、2)之信函，提出民法第92
條因受詐欺而撤銷意思表示之抗辯，此後即拒絕依系爭契約辦理土地之過戶。幾經調解，被告仍以受詐欺、及原告在未有被告人員陪同的情況下匯款違背合約約定云云，拒絕履行原契約義務，已受領的相關款項，迄今也未返還。承上，被告既於原證4、被證1之信函主張遭受詐欺，而後即一再拒絕提出給付，可見被告抗辯之理由主要係以民法第92條為據，並稱解釋契約應探求當事人真意，若被告自己知道土地登記名義人可能是公司，則因為要因此多負擔1600萬以上之增值稅，故其不可能締約云云(請參被證1、2)。然則被告所述不實，伏請鈞院明酌：
（二）引發爭議之真正原委：
1、按主張意思表示受詐欺之人，應就此項事實負舉證責任，此有最高法院44年台上字第75號民事判例可參。本案被告雖於本件爭議中辯稱伊受詐欺云云，但相關之抗辯及舉證則未必均與詐欺有關。事實上，本案爭議應是被告即地主一方使用之代書吳明津女士，一時沒有查明應繳增值稅之多寡，以致於最後可能導致其客戶即被告必須多負擔1600餘萬後，被告方始藉故毀約所致(請參被證1)。但實情則
是，原告在初始於104年10月間與被告及其代書溝通時，
即已告知被告及其代書，原告一方是要設立三生石公司來取得系爭土地及周遭之土地，當時為附近地主兜售土地的吳代書表達其有熱忱參與原告公司的開發計畫，原告還於如原證6所示的Email中敘述公司的願景。但同時因為在104年10月當時，考量到三生石公司尚未設立，故才打算暫
以個人名義先行開發土地而已。又本案締約過程中，確實也都是由吳代書繕打草約供兩造核對修改，吳代書並代表祭祀公業與原告接觸及幫助祭祀公業管理人取得多數派下員賣出土地之同意書。如原證7之Email可以顯示原證5之
草稿，特別是載有買方為三生石公司之草約，也確實曾出現在兩造溝通過程中，此節仲介也在106年7月6日筆錄中
提及。因此，代書、仲介乃至於被告不應諉稱從來不知道有三生石公司云云。上開Email均可證實代書及其妹妹即
仲介吳姵吟之證述不實。
2、解釋契約應以文義解釋為主，若契約文字並無疑義，即不得反捨契約文字而更為曲解。被告為能推卸責任，故另辯稱原證1中當事人之真意不是要將土地登記給公司云云。
然而誠如最高法院104年台上字第2319號民事判決所揭示
，「解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，即不得反捨文字而更為曲解」，此係因為法學方法上，文義解釋為適用法律之基礎，必也於文義有所不足時，方才有從其他事證探究真意之必要。於本件：
(1)本件第6條之文義已臻明確：系爭契約第6條既已約定於辦理上開不動產產權移轉登記時，原告一方有權指定任何第三人為登記名義人，被告不得異議，該「第三人」並未排除法人，則原告將半數土地要求登記給後來已完成設立的三生石公司，另半數土地則仍保留登記給自然人周上為，被告不應異議！
(2)原告也要求將土地登記給自然人周上為，但被告仍然無故拒絕何況，本件被告的抗辯是拒絕履行全部契約，但探究原證3原告的指示，原告不只是要求登記土地給公司，也
要求另將半數土地登記給自然人周上為，給自然人的部份並不存在被告所稱之詐欺情況，被告並無拒絕該部分給付之理由。但被告卻仍拒絕，足見被告確實違約！
(3)被告傳喚代書、仲介、佃農，意欲辯稱登記僅以自然人為限云云，並不可採：
①本件被告傳喚自己之代書及代書的妹妹吳姵吟即本案的仲介，該仲介雖稱因為過去原告買賣土地都是農用，農用才能免稅、其他土地的買賣，都沒有約定農地農用但就是農地農用，簽約也都是個人，故本件應該相同處理云云(請參鈞院106年7月11日筆錄第3、8頁)。但事實上，若原告所要開發的土地真要農地農用時，則原告一方必然會簽訂原證8註所示的合約並在第7條處特別標註農用，此節原委證人張弘強已在106年9月7日筆錄第4頁處說明其原委，但本件原證1的合約則與原證8不同，顯見本件土地，根本就無農地農用之約定。
②又依據系爭契約第7條之約定，本件土地增值稅捐應由
被告一方繳納，此為契約的明文。設若如仲介或代書所稱，本件要以農地農用的方式達到「免增值稅」的效果，則直接以文字約定農地農用並講明免增值稅就好，為何又要於第7條處，特別約定增值稅由被告負擔？亦正
因為有約定增值稅由被告負擔，可見本件雙方都有意識到系爭買賣，將產生增值稅的問題，既然雙方都有認識原證1將會產生增值稅的問題，則當亦可見本件兩造都
認識到土地可能登記在自然人或法人名下，故須負擔增值稅。從而原證3之指示，根本與詐欺與否無關！
3、被告的說法，至多僅構成「動機錯誤」，與本件原告是否詐欺無涉又本件被告一再辯稱伊若知道土地將來會登記給公司，則不會與原告締結系爭買賣契約云云。設若如此，當時被告都已委請代書幫忙對原告磋商合約了，則被告何不將此一意思以文字明載於契約？反而在多次締約磋商的過程中，都認為契約第6條約定「原告一方有權指定任何
第三人為登記名義人，被告不得異議」等語並無爭議？而且：
(1)被告在締約過程中，從未表明當事人是否限於自然人此點有何重要性！否則(假設語)被告現在當能提出相關文件，說明曾經要求買方必須以自然人登記才是！
(2)再又觀諸相關證詞，至多僅能獲得「雙方在簽約時並未提到要以三生石公司名義登記」的心證，縱若被告認為應以自然人名義登記，但此一認知僅保留在被告心中，並未形諸文字，更未曾在契約磋商過程中提出成為契約的重要之點！因此，充其量僅構成被告自己在締約過程上的「動機錯誤」，與原告是否詐欺無涉！
(3)何況，證人瞿又實也於106年9月7日庭期證稱，「我知道
有合約的草約拿出來雙方逐條討論，有談到是甲方即原告這邊有權利指定第三方為登記名義人」、「有關稅捐的部分，土地增值稅由賣方負擔，那天我好像我還有重複詢問江先生賣方負擔嗎？江先生說對的就是賣方負擔」。既然第三人瞿又實都已好意提醒稅捐的問題，被告也明確表示增值稅就是由被告負擔！而締約過程中被告又不曾將不可以法人名義登記的意思要求載明於契約文字當中，當可認為是有可歸責於被告之事由所致之動機錯誤，被告當無從以此拒絕其本於原證1應有之給付義務。
4、至於被告另辯稱匯款時無被告人員陪同亦屬違約云云，當屬無稽蓋因原證1第1條之約定，依文義解釋，僅提及甲方可匯款，或由乙方派人陪同到銀行辦理存款而已。若採匯款方式，原證1第1條之文義並無要求必須要乙方人員陪同在場。乙方此點抗辯，若非誤會契約文義，即屬無據。
（三）原證1所示之合約，係經雙方耗時數個月，歷經多次協商
後方才擬定，此段期間，被告一方並有地政士代為看管合約內容，足徵系爭契約，確實是雙方多次審認之後達成共識，於法、於理、於情，兩造均應恪守。本件原告於依約給付第一期價款共計2000萬元後，要求被告將半數土地登記給公司、半數土地登記給自然人，但被告疑似發現自己的代書作業產生疏失，導致被告可能要多繳1600餘萬增值稅後，隨即以不實理由，辯稱自己遭受原告詐騙云云，並即拒絕後續全部之給付。原告給付了第一期款項，但相關合約的履行卻完全沒有著落？事實上，本件原告訴求的重點仍在履行合約，本件訴訟主張違約賠償，僅是因為給付價金後被告卻一再刻意刁難，迫於無奈所致。亦正因為如此，方才無奈以此訴訟，望請鈞院主持公道。本件原告仍持續展現最大誠意，希望以和解方式使法律紛爭圓滿落幕，惟亦祈鈞院明酌上情，若最終和解未成，仍務請鈞院恩賜判決如起訴聲明所示。
（四）本件雙方締結買賣契約原告並給付第一期款2000萬，應是雙方不爭執，在給付第一期款後原告希望將土地的一半登記給三生石公司、一半登記給自然人周上為，但被告拒絕全部的給付，理由主要是主張自己被原告詐騙，而且認為契約的真意不是要將土地登記給公司云云。原告認為被告的主張沒有道理，理由是：
1、契約第6條，都已明白約定可以是任何第三人，並沒有排
除法人作為登記名義人的可能性
2、稅的負擔如果試要農地農用，會用原證8，而且要免稅的
話為何要約定稅由被告負擔？
（五）本件原告主張被告違約，應負給付違約金之責，其法律上之請求權基礎在於原證1即系爭契約第11條約定。本件原
告於給付第一期款後，要求將土地半數登記給公司、半數登記給自然人，是在原證3就有的指示，並非被告所稱現
在才有的要求。
（六）又被告辯稱其受原告之詐欺，不知道系爭土地將以法人名義登記云云，被告此節說法不實，懇請鈞院參酌下列證據方法：
1、由原證7可知，被告及其使用之代書，從104年10月間雙方開始接觸時，就已知道原告一方要設立三生石公司取得系爭土地及鄰近周圍土地。此節亦有證人張弘強於106年9月7日證述「我們公司在104年有一個投資計畫，當時有人介紹土地給我們，經過協議後三芝的土地比較合適，透過當地的仲介介紹多筆土地給我們，當時也有見到祭祀公業的代理人三次，我們就跟被告祭祀公業商量在土地上開發的方式，後來到七月的時候又認識吳代書，我們又買了別筆土地，同年十二月的時候透過吳代書跟被告祭祀公業簽署了意向書，到三月的時候才達成價格共識，到105年九月
才正式簽約」「代書有問我們為何要買這麼大的土地，我們有告訴他我們有開發的意圖，也有給方案資料給代書」等語可資證實。
2、次由原證6、5可知，三生石公司確實曾出現在締約磋商過程中，是因為當時三生石公司尚未完成設立登記，故之後暫時決定以自然人名義簽約。此節有原證6原告與代書吳
明津(Email為[e-mail])、公司股東之
Email往來及仲介吳姵吟在106年7月11日證稱在6月20日的Email中看過，及張弘強在9月7日證稱「合約開始之初，
我們簽立意向書，因為公司籌備期間，我們雙方有約定，甲方有權利指定任意第三人，最後登記的時候可以用任何自然人、公司都可以。這個在每次討論都有拿出來」、「他(代書)把合同發給我，我發現有開發公司的名字在上面，這之後有經過大家討論，我們確實有告訴他先不要用公司的名字，我們還沒有討論用那個公司做為土地的持有，所以我暫時叫他不要用開發公司的名字」等語可資參照。3、又從原證1可知系爭契約第6條明確約定，原告得指定任何第三人為登記名義人」，此一約定在歷次締約版本中都有出現。若交易上當真認為自然人很重要，則理應會在第6
條約定以自然人登記之文義才是。本件並無此約定，故張弘強所稱可以公司、以自然人名義登記，當屬實情。而事實上本件原告原證3的請求是半數登記給公司、半數登記
給自然人，但被告卻全部拒絕，此亦可證被告拒絕履約的考量，其實與是否為自然人無關。
4、另從原證1第7點可知，兩造雙方都知道本件買賣必須由被告負擔土地增值稅，都已約定要負擔增值稅，當無被告所稱免稅的問題。甚至證人瞿又實於9月7日證述曾提醒被告要負擔增值稅的問題，被告也答稱增值稅確實由其負擔。設若真要免稅，則何來約定被告負擔增值稅的必要？何況，若真要免稅，則吳代書在對原告兜售土地時都是使用如原證8第7條的版本簽約，本件原證1第7條的格式與原證8
不同，更可證明本件並無所謂約定農用的情況存在！
5、何況，若真要農地農用，則被告必須提出農地農用之證明文件，方有可能辦理免稅，否則依據土地為法第39條之2
及系爭契約第7條約定,被告仍應繳交全額增值稅！本件被告從來沒有提出任何農地農用之證明文件！益證被告所謂遭受詐欺云云，誠屬杜撰卸責之詞。
（七）證據：提出不動產買賣契約書、匯款回條、簽收單、本票、電子郵件、大舜律師事務所105年11月9日權律字第1051109號書函、契約書草稿、範本、支票等影本為證據，並
聲請訊問證人張弘強、瞿又實、張大成。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）本件兩造之買賣契約已明確協議系爭土地若移轉於第三人僅限於自然人名下，被告始同意以8800萬元之價金出售系爭土地，系爭土地中，僅有二筆地號即同段大坑小段21、25地號須繳納土地增值稅，其餘買賣土地均不須繳交土地增值稅，故原告簽訂買賣契約，被告並同意負擔土地增值稅：
1、證人江木旺證述：「(討論買賣過戶的時候雙方有無說到
土地登記給誰？)登記給誰我不知道，用個人的名義登記
，好像要用他女兒的名義，剩下的我沒有過問。但因為農舍要繳納稅金，既然要繳納稅金我當然不想賣。一般農地都是沒有稅金。(最後討論是哪部分要繳納稅金？)小木屋的部分要五萬塊，農舍也要稅金，其餘農地部分不用稅金，這是當場講的，大家都有聽到，如果要稅金的話我才不要賣。(當初討論的時候有誰在場？)三方都有在場，兩造都有在場，農地沒有增值稅，僅有上開二筆要繳納稅金而已，當時還有代書、仲介都在場。(是否知道合約裡有說
到可以登記給任何人？)我僅知道原告跟被告簽立，用個
人的名義簽立，剩下的細節我不知道，因為我沒有參與那麼多。(前二次為何會在場？)我有三分之一可以分，且有佃農的權益存在，當然會在場。土地我向被告承租百年，土地賣的時候要三分之一給我，這是我的權益，所以我才在場，賣掉之後我的權利就不存在。」依上可知，兩造於討論系爭土地買賣契約時，已有明定，系爭土地應以自然人之名義登記，系爭土地除其中兩筆即同段大坑小段21、25地號須繳納土地增值稅外，其餘部分並無增值稅之問題，於此前提下，被告始同意以8800萬元出售系爭土地，雙方討論買賣契約時兩造及代書、仲介皆有在場，不容原告事後矢口狡辯。
2、證人吳明津證述：「(在被告把土地出售給原告的交易當
中有無參與？)有的，我是地政士的業務部分有參與。(『提示被證1號之存證信函予證人』這份有無看過？EMAIL資料室你跟誰的對話？裡面有提到『本地政士無權利待…』等語？)這是我寫的也是我寄發的，後面EMAIL的資料也是我下載的。是我和張姐的對話，但我不知道他的姓名。我們簽約的時候會討論稅金的問題，大家同意的話才會簽立，這有討論很多次也有找佃農來，問他們是否要負擔增值稅等問題。(為何存證信函上會寫說『雙方同意移轉登記
給自然人等語』？)登記給自然人，才能主張不要繳納土
地增值稅，我們討論的時候都會討論到土地是否符合農業發展條例的要件，25、26地號上有小木屋，他們衡量把上面地上物除掉的話，費用跟增值稅相較之下，覺得拿掉比較大，且張姐也希望保留小木屋，才會說這筆要繳納增值稅，且當時也沒有提到要登記給法人，都說要登記在他的女兒或兒子名下。我是知道他將來可能會把土地登記給法人，我希望他把公司相關資料拿出，我可以幫助他專案申請登記法人免增值稅，但是張姐說他不打算登記在法人名下。(上開你陳述的『我們討論的時候』指的是那些人？)被告法定代理人、張姐、佃農、仲介。(後來為何會寄發
存證信函給原告？)因為他沒有告訴我要登記給誰，說要
登記給法人也沒有拿出相關資料。(『提示存證信函後所
附EMAIL第三頁部分予證人』以自然人為限為何意思？)就是可以指定任何第三人，但是就不能是法人。(這樣的約
定是否為原證1號的第六條，乙方同意甲方辦理產權登記
有權指定第三人為登記名義人，乙方不得異議？)是的。(EMAIL說到僅能登記予自然人，但是第六條沒有提到指定
第三人為登記名義人以自然人為限，為何信函會這樣寫？)沒有契約上特別標示，但是討論的過程大家都是同意登
記給自然人，雙方買賣要付款多少我們都會先行討論，且契約也沒有特定表示說我們事先討論的內容會被此份契約排除掉，雖然契約沒有明定，但是事先討論的內容應該要涵蓋在內。(登記給自然人或法人在移轉登記稅負的負擔
有無影響？)要事先申請才能免除費用，且要真的做農業
使用。(有無增值稅與否差價多少)大約兩千多萬。(買賣
過程中如果特定以自然人為限，按照剛剛所述以省稅為目的，限於農用，為何還會提到這些開發案？)張姐說要把
些設施承租給法人。我希望他是用一個合法的申請，他要專案去申請。(同一份買賣契約版本有無使用在其他土地
買賣上？)沒有，就是用在這個案子。」
3、證人吳佩吟證述：「(『提示原證1號買賣合約書予證人』該買賣合約是否就是本件的土地買賣合約？)是的。(買賣合約簽訂之前，有無提及買方的登記要登記為何人名下？)那時候在105年10月27日前的一次，大概就是10月22日因為鑑界的問題，那次有提到因為要鑑界，鑑界有十多筆，因為這個問題，要登記在兩個股東名下。(協商前有無提
及買賣的稅金如何處理？)那時候從有見面之後，跟佃農
、買方、賣方、代書提到的稅金就僅有兩筆，大家有爭議，但最後都是由被告承擔。(所謂稅捐僅有兩筆是在什麼
情況下才適用？)兩筆其中有一筆為建地，有一筆有小木
屋的問題，其他都是農地農用，那兩筆才會有問題，才會由被告來繳納。(協商的時候是否有提到僅有此兩筆才要
繳納稅捐？)我們跟佃農在一起的時候僅有提到這兩筆，
其他沒有提及。(沒有提到是指全部都免稅？)因為其他土地都是農地農用沒有稅金的問題。(農地農用登記何人名
下才有免稅適用？)個人的時候。(為何本件當時會以農地農用的方式處理稅金的問題？)買賣的時候都適用個人的
名義登記。(『提示買賣合約書第六條予證人』買賣合約
書第六條部分，有權指定第三方為登記名義人，乙方不得異議，當時在協議買賣契約的時候以何種的前提為登配對象來談論買賣？)意向書有寫到這個部分，我的認知我不
能代表買方當初的想法，我跟買方合作不僅這個案子，合作的其他兩個案子也全部都是個人，我對這個案子的認知也是個人，但這僅是我個人的想法而已，所以那時候寫說有權利指定任何第三方為登記名義人，我認為這個應該就是個人，鑑界的時候也提及要登記兩個股東名下，所以我覺得這個就是個人。」
4、解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文；再者，解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。最高法院49年台上字第303號判例說明甚詳；此外，解釋當事人之契約
，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院39年台上字第1053號判例亦請卓參。準此以觀，兩造討論本件買賣契約時已有約定系爭土地應移轉登記予自然人而非法人，原告當時係向被告表示將移轉登記於原告之兒或女，並非要登記於法人名下，協商買賣契約時，兩造、佃農、地政士、仲介等皆有在場，系爭土地應移轉登記予自然人為兩造之共識，證人吳明津所寄發之存證信函(請參被證1)即可證明系爭土地移轉登記
應以自然人為限。被告甚至於簽訂意向書時，明確向仲介即證人吳佩吟詢問買方為個人抑或公司，經證人回覆買方為個人，可見雙方確有以自然人為移轉登記所有權人之認知。再參佐證人吳佩吟、江木旺、吳明津之證詞可知，兩造於協商系爭買賣契約時，確係以移轉登記予自然人為前提。本件原證1買賣合約書第六條所載「乙方同意甲方辦
理本產權移轉登記時，有權指定第三方為登記名義人」，此處所指之「有權指定第三方為登記名義人」確實僅限於自然人為限。原告雖表示契約上無特別標示，然解釋契約應探求契約當事人之真意，雙方既然就此事項已有共識，該共識自為契約之一部分，自不得僅以契約未特別標示而扭曲兩造訂約時之真意。
（二）原告提出之原證5之契約書草稿文件，主張兩造並未禁止
以法人名義移轉登記土地云云，然系爭契約草稿被告根本未見過，亦未出現於兩造協商之過程，自不足以證明兩造曾約定得以法人名義移轉登記土地，自不言待：
1、證人吳明津之證詞：「(『提示原證1號買賣契約書予證人』這份契約書有無看過？)有的，那是我製作的。(『提示原證5號合約書予證人』這份合約書有無看過？)我沒有看過這份，且也不是我簽的，上面的內容我也沒有看過。
2、證人吳佩吟證述：「(『提示原證5號買賣合約書予證人』買賣合約書的買方農業開發有限公司，這份是否看過？)
我僅有在6月20日的電子郵件看過而已，檯面上討論的時
候我完全沒有看過，我在5月份的時候有草稿給張小姐，
他在6月20日的時候有電子郵件給我，6月20日到7月的時
候我有跟張小姐見過一次面，說要檢討合約，那次見面的時候他叫我把買方的名稱拿掉，不要用這個東西，把買方先行空白，之後我們討論的合約甲乙雙方都是空白，等到9月的時候甲乙方才出現兩造的名子。(這份合約書你是否有給賣方看過？)沒有，因為那個是草稿。(該合約書曾經出現在協商的過程中？)沒有。(你跟賣方簽立意向書的時候，江盛熙有無問你本件買方是否為個人或是公司？)我
有跟他說是個人要買，因為意向書就是個人的。」
3、執是以觀，原告所提原證5號之合約書並非兩造協商合意
之契約書，其中之內容根本未經兩造磋商討論，甚至根本未出現於兩造協商之過程中，被告根本未曾見過，自不足以證明兩造曾約定得以法人名義移轉登記土地。再者，倘該契約書確為兩造協商之內容(假設語氣，被告否認)何以承辦本件之地政士會從來沒有看過該合約書，原告之主張顯然係臨訟卸責之詞，委不足採。
（三）本件兩造於磋商買賣契約時，確實係約定以系爭土地移轉登記予自然人為限。試想，兩造磋商系爭買賣契約已花費多時，磋商過程中亦有委任合格之地政士協助辦理，倘兩造約定系爭土地得移轉登記予法人(假設語氣，被告否認)，被告事前勢必早已預見增值稅之產生，又何必於兩造簽約後再反悔，使耗時多日之買賣契約無法履行？對被告而言又有何利益？就諸實際，本件買賣契約確係以移轉登記予自然人為前提，被告始願意以8800萬元出售系爭土地，倘原告就系爭買賣土地欲指定登記於第三人三生石公司法人名下，買賣價金加計土地增值稅之結果，絕對會高於簽訂之8800萬元買賣價金，與兩造之約定不符，亦與雙方買賣契約簽約之真意不符，原告以被告違反此約定為由，依據買賣契約第11條主張加倍返還價金與法不合，係無理由。
（四）證據：提出三芝郵局105年11月8日第439號存證信函、電
子郵件、大舜律師事務所105年11月9日權律字第1051109
號書函、法人登記證書、章程、等影本為證據，並聲請訊問證人吳姵吟、吳明津、江良平、江木旺。
貳、得心證之理由：
一、原告主張兩造於105年10月27日就系爭土地簽訂如原證1所示之契約，原告並於同年11月4日完成如原證2所示第一期價金共2,000萬元交付一節，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執
其真正之不動產買賣契約書影本在卷可參（見本院卷第16至25頁），則原告此部分主張自堪信為真實。依兩造所訂定之上開不動產買賣契約書影本所載，由原告向被告買受坐落新北市三芝區新小基隆段大坑小段18、18-1、18-2、18-3、21、22、22-1、23、23-1、23-2、24、25、26、27、27-1、28等共16筆土地及門牌三芝區橫山里大坑6號建物2棟及現狀現況地上物（除約定貨櫃外）等，買賣總價金為8,800萬元，
第一次付款為要約金168萬元轉為價金，105年11月5日前買
方應支付1,832萬元（以上合計共2,000萬元），完成所有權移轉及設定抵押權後三日內，買方應授權銀行將5,000萬元
直接匯給賣方，於買方給付7,000萬元後，約定於105年12月31日前點交買賣標的物等，第二次付款為1,300萬元，第三
次付款為結算尾款500萬元等事實，即堪以認定。
二、原告又主張其於給付第一期款後，依契約第6條約定，指定
將系爭土地中之半數登記給訴外人三生石公司、半數土地則另登記給訴外人周上為，但被告於接到原告通知後，則以原書面通知原告，被告依民法第92條規定撤銷意思表示，並拒絕依辦理土地過戶手續等語；但為被告則以雙方約定應指定自然人為受土地移轉之名義人，不包含公司法人，因而撤銷其受詐欺之意思表示等語。經查：
（一）原告前於105年11月4日以電子郵件通知被告所委任之代書，請代書將前揭18、18-3、22、22-1、23-1、23-2、24等7筆農地及21地號的建地共8筆移轉予三生石農業開發有限公司（以下稱三生石公司），另農牧用地18-1、18-2、23、25、26、27、27-1、28共8筆土地移轉予周上為，此有
原告提出電子郵件影本在卷可參（見本院卷第29頁）。惟受雙方委辦移轉手續之地政士吳明津於105年11月8日以郵局存證信函回復原告稱：「敬啟者：一、買賣土地標示：新北市○○區○○○○段○○○段00地號等16筆土地（非都市土地及都市土地）面積50256平方公尺，門牌大坑六
號二棟，權利全部。二、爭議事項：買方周君臨與祭祀公業法人新北市江宏海代理人江盛熙簽定之前揭土地、房屋買賣契約，經數月協商業於105年10月27日簽定；買方於
簽約後逕要求本地政士將非都士土地登記予張弘強、周上為名下；建地及都市土地登記予未經專案申請之『三生石』公司。因雙方簽約時合意15筆農地援農業發展條例規定移轉登記予自然人，並主張農業用地作農業使用免納土地增值稅。惟買方俟後無預警變更三生石公司為土地登記法人，致賣方須額外負擔土地增值稅1600多萬元。因本案涉及賣方權益損失，本地政士無權依單方指示辦理土地所有權登記事宜，特函請雙方依法定程序釐清再續行辦理。」等語，此有三芝郵局105年11月8日第439號存證信函影本
在卷可參（見本院卷第90至95頁）。被告並委任粘舜權律師於105年11月9日以書函通知本件原告稱：「主旨：茲受當事人祭祀公業法人新北市江宏海委任函請台端於文到五日內就坐落新北市○○區○○○○段○○○段00地號等16筆土地辦理指定登記於自然人之移轉手續，逾未辦理，該公業得以詐欺為由撤銷土地買賣之意思表示並沒收已給付之買賣價金，請查照。……」等語，此有被告提出之大舜律師事務所105年11月9日權律字第1051109號函影本在卷
可參（見本院卷第96至99頁）。則原告主張其指定將其向被告買受之前揭土地及建物分別辦理移轉至三生石公司及周上為等二人名義，但遭被告拒絕，且被告並已以受詐欺為由，撤銷其所為與原告訂定前揭買賣契約之意思表示等節，當堪信為真實。
（二）按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第92條第1
項定有明文；又按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，亦為民法第345條第1項及第2項所明定；故關於買賣契約中，以
買賣標的及價金為二重要之點，此為前揭民法第345條第2項所揭示之旨，故如於買賣契約中，涉及使買賣雙方當事人對於標的物或價金相關問題時，乃對於買賣契約重要之點有所影響，倘若其影響乃因一方當事人之行為使對方有有誤認之情形存在時，自非不得認其係受他方以詐欺方式而陷於錯誤，自非不得依前揭民法第92條第1項規定撤銷
其意思表示。經查：
（一）本件兩造所訂定之前揭土地、建物買賣之總價金為8,800
萬元，然如前所述，因移轉之受讓人身分不同，將可產生高達1,600餘萬元之稅負。而依雙方訂定之前揭買賣契約
書第7條約定：「辦理不動產權移轉登記所須印花稅、登
記規費、代書代辦費費用概由甲方（即買方）負擔，其他有關土地增值稅、房屋稅、註銷三七五租約衍生各項費用均由乙方（即賣方）繳納。」（見本院卷第21頁），雖然依土地稅法第5條規定，土地增值稅之納稅義務人規定於
有償移轉時為原所有權人，即於因買賣而移轉時，出賣人為土地增值稅之納稅義務人，然此種稅捐與營業稅等稅捐相同，並非不能轉嫁，雖然於課徵技術上以出賣人為土地增值稅之納稅義務人，但實際上因出賣人會將稅捐、規費等負擔考慮於買賣標的物之定價上，實質上轉嫁給買受人負擔，因而稅負不同亦成為出賣人考慮出賣價格之重要考量，於本件之中，上述土地增值稅之稅負差距將使賣方即被告所得實際獲得之價金短少達1,600餘萬元之多，其差
距已達原約定總價金超過18%，則此一情形，自不可謂非
屬於雙方買賣契約中之重要影響，亦不可謂非被告於訂約當時考量定價之重要事項。既然該項因素影響出賣人所能實際獲得之價金差額達1,600餘萬元，當屬於出賣人於出
賣系爭買賣標的物時之重要考量，而非原告所主張之被告之動機而已，原告此部分主張亦非可採。且關於因政府之農業政策影響，對於一般土地與農地採取不同之課稅方式，優待農地農用免徵土地增值稅，此情事甚至連租用該土地之佃農江木旺等人亦知之甚詳，亦當為買賣雙方當事人所明知，且因稅額不同，影響出賣人所能實際獲取之價金，且影響佃農所能獲得之補償，衡諸常情，不可能簽立此種浮動而不確定其金額之契約，原告主張係被告所委任之代書江明津因疏失未試算稅額所產生之錯誤等語，並未舉證以實其說，其此部分主張亦非可採。
（二）又按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文；又按「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」，亦有最高法院19年上第453號判例可參。查本
件兩造所簽訂之前揭買賣契約書第6條約定：「乙方（即
賣方）同意甲方（即買方）辦理本產權移轉登記時，有權指定第三方為登記名義人，乙方不得異議。」（見本院卷第21頁），原告據以主張其所得指定之受登記名義人得為自然人或公司法人，故通知受委辦代書將其中部分登記於三生石公司名下，其他則登記於自然人周上為名下；然被告則抗辯雙方訂定該條款之真正意思為雖不限制登記於買方即原告名下，但仍僅限於移轉登記於其他自然人名下等語。衡諸前述因受移轉登記名義人之身分不同，將導致有高達1,600餘萬元之差距，而影響買賣雙方所注重之價金
數額程度非淺，當不得僅以上開契約文字所載「第三方」等字樣即認為原告所主張之得自由指定自然人或公司法人均得為受移轉登記名義之人等語為雙方締約當時之真意，而當依前揭最高法院判例意旨，探求雙方締約當時之真意為何。
（三）又據證人即佃租上開部分土地之佃農江木旺到庭所述：「（被告訴訟代理人問：被告賣土地給原告的時候，被告賣你承租的土地的時候討論買賣過程是否在場？）第一、二次我在場，第三次的時候我沒有在場。」、「（被告訴訟代理人問：討論買賣過戶的時候雙方有無說到土地登記給誰？）登記給誰我不知道，用個人的名義登記，好像要用他女兒的名義，剩下我沒有過問。但因為農舍要繳納稅金，既然要繳納稅金我當然不想賣。一般農地都是沒有稅金。」、「（被告訴訟代理人問：最後討論是哪部分要繳納稅金？）小木屋部分要五萬元，農舍也要稅金，其餘農地部分不用稅金，這是當場講的，大家都有聽到，如果要稅金的話我才不要賣。」、「三方都有在場，兩造都有在場，農地沒有增值稅，僅有上開二筆要繳納稅金而已，當時還有代書、仲介都在場。」、「打契約的時候用個人名義打契約的，幾筆土地我不知道，僅知道全部要賣，賣的時候就是全部要賣我是這樣認知的。他是用個人名義訂立契約非公司。」、「我僅知道原告跟被告簽立，用個人名義簽立，剩下細節我不知道，因為我沒有參與這麼多。第二次的時候沒有成立契約，但是有討論到相關細節，但是第三次契約成立的時候我是沒有在場的，所以我的所有陳述都是我第二次的見聞。」、「繳納房屋稅及增值稅是因為小木屋是我蓋的，被告江先生跟我講說不要拆，叫我繳納五萬元就好。五萬元我是願意繳納的，但是農舍部分增值稅跟我是沒有關係的，我不願意繳納該部分，小木屋是我蓋的當然我要負責，不然被告無法登記。」、「我有三分之一可以分，且有佃農的權益存在，當然會在場。土地我向被告承租百年，土地賣的時候要三分之一給我，這是我的權益，所以我才在場，賣掉之後我的權利就不在。」、「（被告訴訟代理人問：你在承租土地蓋小木屋，所以他要過戶給人，這間小木屋沒有拆除的話，土地要五萬的增值稅，有無這樣說到？）是的，但如果拆除就不用了。」、「（問：三七五租約取消後的三分之一是如何計算的？地主賣掉扣稅之後的三分之一，還是沒有扣除的三分之一？）幾百萬而已，但他跟我說要增值稅，我就不想賣了。農地沒有人在要增值稅的，這樣說出去會被笑。」等語（見本院106年11月2日言詞辯論筆錄，卷第158至161頁），可見兩造於洽商買賣契約過程中，已曾議定買方所得指定之受移轉之登記名義人應以自然人為限，以避免賣方需因而負擔增加之稅金。
（四）另據證人即受被告委辦移轉登記事務之地政士吳明津到庭所陳：「我們簽約的時候會討論稅金的問題，大家同意的話才會簽立，這有討論很多次也有找佃農來，問他們是否要負擔增值稅等問題。」、「登記給自然人，才能主張不要繳納土地增值稅，我們討論的時候都會討論到土地是否符合農業發展條例的要件，25、26地號上有小木屋，他們衡量把上面地上物除掉的話，費用跟增值稅相較之下，覺得拿掉比較大，且張姐也希望保留小木屋，才會說這筆要繳納增值稅，且當時也沒有提到要登記給法人，都說要登記在他的女兒或兒子名下。我是知道他將來可能會把土地登記給法人，我希望他把公司相關資料拿出，我可以幫助他專案申請登記法人免增值稅，但是張姐說他不打算登記於法人名下。」、「沒有契約上特別標示，但是討論的過程大家都是同意登記給自然人，買賣雙方要付款多少我們都會先行討論，且契約也沒有特定表示說我們事先討論的內容會被此份契約排除掉，雖然契約沒有明定，但是事先討論的內容應該要涵蓋在內。」、「（被告訴訟代理人問：登記給自然人或法人在移轉登記稅負的負擔有無影響？）要事先申請才能免除費用，且要真的做農業使用。」、「105年初要申請三生石公司登記，透過誰申請我不知道
，目前為止我沒有看過他們公司資料。我一直都有跟原告提，在聊天的時候我都有提及，但這部分我沒有電子郵件的往來。」、「本案的土地大都是農地，僅有一筆建地，我們契約書上不是有標示嗎？」、「我們討論的時候都有提到農地農用的申請。簽完約之後我才會去申請。」等語（見本院106年11月2日言詞辯論筆錄，卷第161至166頁）；另證人即本件買賣之仲介吳姵吟到庭所陳：「從104年
底開始，買方託我買被告的土地，中間就是有斡旋，印象有三次，第三次的時候大約105年的参月，有成交，成交
金額就是8800萬，之後就是因為被告要解決三七五租約的問題，就沒有先行簽約，等到租約問題解決之後才能簽約，那時候有寫到說我們可以等他到105年12底再行簽約。
所以中間我們就是一直等被告他們解決問題的進度，直到105年的9月份開始，大約9/17那時候問題已經差不多解決，我們就約買方、佃農、被告等見面談論合約的問題，跟佃農解決的問題，大家一起來解決，9月十幾號一直到10
月多的時候簽約完成，中間我們見面有四、五次左右，合約才簽立完成。後來因為後面有稅金的問題，才有今日這些問題出現。」、「（被告訴訟代理人問：買賣合約簽訂之前，有無提及買方的登記要登記為何人名下？）那時候在105年10月27日的前一次，大概就是10/22因為鑑界的問題，那次有提到因為要鑑界，鑑界有十多筆，因為這個問題，要登記在兩個股東名下。」、「那時候從有見面之後，跟佃農、買方、賣方、代書提到的稅金就僅有兩筆，大家有爭議，但最後都是由被告承擔。」、「兩筆其中有一筆為建地，有一筆有小木屋的問題，其他都是農地農用，那兩筆才會有問題，才會由被告來繳納。」、「我們跟佃農在一起的時候僅有提到這兩筆，其他沒有提及。」、「因為其他土地都是農地農用沒有稅金的問題。」、「那時候在講鑑界的時候，買方有說到土地要登記在股東名下，所以每一筆土地都要鑑界。」、「（被告訴訟代理人問：所謂買方說登記股東名下是誰說的？）張弘強。他是買方的母親。」、「（被告訴訟代理人問：當時委託的時候由誰委託你處理的？）就是上述的張小姐。」、「意向書有寫到這部分，我的認知我不能代表買方當初的想法，我跟買方合作不僅這個案子，合作的其他兩個案子也全部都是個人，我對這個案子的認知也是個人，但這僅是我個人的想法而已，所以那時候寫說有權利指定任何第三方為登記名義人，我認為這個應該就是個人，鑑界的時候也提及要登記兩個股東名下，所以我覺得這個就是個人。」、「我僅有在6/20的電子郵件看過而已，才檯面上討論的時候我完全沒有看過，我在5月份的時候有草稿給張小姐，他在
6/20的時候有電子郵件給我，六月二十號到七月的時候我有跟張小姐見過一次面，說要檢討合約，那次見面的時候他叫我說把買方的名稱拿掉，不要用這個東西，把買方先行空白，之後我們檢討的合約甲乙雙方都是空白，等到九月的時候甲乙方才出現兩造的名字。」、「這我不清楚，簽約完成，十一月要補足錢，本來我們約好，跟張小姐跟江先生一起去農會存取餘額，但後來當天張小姐叫我等他的電話，後來等不到人，到下午的時候張小姐跟我說錢已經匯了，叫我打電話跟江先生說明，我也不知道匯款的過程為何？」、「（被告訴訟代理人問：何時才知道本件買方要將土地登記在開發公司名下？）從匯款的時候，江先生告訴我匯款為何會匯到開發公司我才知道的。」、「賣方發現有異，如果登記在公司的話，稅金會增加，他跟我說之後我才去問代書，代書跟我說如果登記公司名下，土地要繳納稅金。」、「契約草稿那時候還沒有，五月份的時候因為被告還在整理租約的問題，那時候沒有合約，僅有意向書，跟正式的合約沒有關係，意向書僅是我答應把土地賣給你，僅是給予訂金，我不能賣給其他人而已。」、「意向書裡面有登記一個人，為張先生，上面有寫說可能會登記予第三人，有加註這壹條，表示他可能登記給別人。」、「在其他場合也沒有這樣的約定，但就是農地農用，簽約的時候也都是個人。因為上次開會因為鑑界的關係要登記兩個股東的名下，合約裡面沒有寫是沒有錯，但張小姐上次因為鑑界的問題有開會，說要登記在兩個股東名下啊。這個問題你應該要問代書，我僅是仲介而已，我僅知道他要登記兩個股東名下。」等語（見本院106年7月11日言詞辯論筆錄，卷第128至136頁）。足見於買賣雙方洽商買賣過程，對於受移轉登記名義人應為自然人一事已有共識，故無需就若登記為公司法人時應繳納之鉅額土地增值稅多加討論之必要；參照被告尚且計畫將可能產生土地增值稅之木屋拆除，以節省納稅負擔等情形觀之，加以原告所提出之數份契約草稿影本（見本院卷第34至63頁），固為被告所否認，並抗辯並非雙方洽商時所據以討論之草稿，然不論如何，上開原告提出之契約書草稿並未經雙方於簽訂正式契約時採用，尤其記載以「三生石農業開發有限公司」為買受人之契約書草稿（見本院卷第34至38頁）更於正式簽約時改以自然人即本件原告名義簽署契約，顯然是雙方合意不以公司法人作為買賣契約當事人，方將該份記載以「三生石農業開發有限公司」為買主之契約書草稿屏棄不用，更足以證明賣方即本件被告並無同意負擔鉅額土地增值稅之意願，則被告抗辯於雙方洽商買賣價金之時，原告隱瞞日後意欲指定以公司法人作為受移轉登記名義人之意思，使被告誤認日後受移轉登記之名義人均為自然人，不致於對應負擔之土地增值稅額造成重大影響一節，應屬可採。
（五）綜上，買賣價金乃買賣契約之重要之點，原告以指定原來雙方締結買賣契約時所據之基礎以外之以公司法人作為受移轉登記之名義人，使出賣人即本件被告蒙受負擔1,600
餘萬元鉅額土地增值稅之損失，其行為顯然係以單方之行為變更雙方所簽訂契約約定，並變更雙方之權利義務內容，其履行契約之方法已經違反民法第148條第2項之規定，被告抗辯其乃係遭到原告詐欺而為上開訂定買賣契約之意思表示，應屬可採。而原告以不符合雙方契約約定之受移轉登記名義人選通知被告，並要求受委辦代書依其指定之公司法人辦理移轉登記，自屬受領遲延，不得主張出賣人即本件被告違約，而請求返還已給付之價金及加倍給付違約金，其此部分主張自非可採。
（六）至於原告另主張其同時要求將一部分土地登記於自然人周上為名下，仍為被告拒絕，該部分並不存在被告所稱之詐欺情況，被告並無拒絕該部分給付之理由，被告亦屬違約等語；但為被告所否認，並抗辯系爭買賣契約並未就各筆土地分別約定價格，無從分別移轉，應全部無效等語。按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」，民法第111
條定有明文。經查，本件兩造所訂定之前揭不動產買賣契約就買賣標的物土地及建物僅約定一個總價金，並無分別就各筆標的物約定價格，被告抗辯稱全部標的物為一個契約無從分拆一節，當屬可採。則依前揭法條規定，被告所抗辯之遭詐欺事由乃以全部契約為對象，自得撤銷契約之全部，並無就其中原告指定登記於自然人名下部分為有效，其餘部分為無效之情形存在，原告此部分主張自無可採。
三、綜上所述，原告主張依據兩造所訂定之前揭不動產買賣契約之法律關係，被告違反契約約定，因而請求被告應返還其已受領之價金2,000萬元及加倍給付違約金2,000萬元，合計共4,000萬元及起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年
利率百分之五計算之利息等節，均屬無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 6 日民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 6 日書記官 郭祐均