臺灣新北地方法院106年度重訴字第726號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 22 日
• 法官: 潘曉玫
• 法定代理人: 賴皇麟、鄭逸世
• 原告: 正禾國際物業股份有限公司法人
• 被告: 探索旅館管理顧問股份有限公司法人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第726號原　　　告　正禾國際物業股份有限公司
法定代理人　賴皇麟
訴訟代理人　林明宙
被　　　告　探索旅館管理顧問股份有限公司新舍商旅三重分公司
法定代理人　鄭逸世
訴訟代理人　蘇清文律師
複　代理人　吳詩凡律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○路○○○號、新北市○○區○○○路○○○號二樓之一、二樓之二房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項但書第3 款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文可參。本件原告原起訴聲明為：「被告應將坐落新北市○○區○○○路00○0 號、同區同路61號、同區同路55號2 樓之1 、55號2 樓之2 之房屋及設備全部遷讓交付原告。」等語（見重簡卷第13頁），嗣於民國106 年11月21日當庭將訴之聲明更正為：「被告應將坐落新北市○○區○○○路00號、同區同路55號2 樓之1 、2 樓之2 房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。」等語（見本院卷第62頁），原告上開更正訴之聲明之內容，或係減縮應受判決事項之聲明，或係未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，依上開說明，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係於104 年8 月12日將其名下所有坐落新北市○○區○○○路00號地下室、地上1 、2 、3 樓出租予訴外人正泰開發股份有限公司（下稱正泰公司），承租範圍為新北市三重區大同南段1062、1067、1068、1071（即同區同路61號）、1138、1139、1140（即同區同路55號2 樓之1 ）、1141（即同區同路55號2 樓之2 ）、1148、1149、1150、1070、11
42、1143、1144、1151、1152、1153等建號建物，但不包括大樓共用部分、公共設施與設備等，租賃期限自104 年9 月1 日至114 年8 月31日止共10年。嗣正泰公司於104 年9 月1 日再將坐落新北市○○區○○○路00號地下室、地上1 、2 、3 樓出租予訴外人銘宙資產管理顧問股份有限公司（下稱銘宙公司），租賃期限自104 年9 月1 日至114 年8 月31日止共10年。
㈡又訴外人絲沐商旅股份有限公司（下稱絲沐公司）、偉翔商用物業開發股份有限公司（下稱偉翔公司）、銘宙公司及被告間於105 年7 月22日就絲沐公司經營之「絲沐商旅」達成協議，並簽立協議書，而其協議條件為「絲沐商旅」坐落於新北市○○區○○○路00號3 樓、55號4 樓、4 樓之1 、4
樓之2 （前開4 樓係屬偉翔公司所有）、55號5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 、55號6 樓、6 樓之1 至6 樓之8 、55號之1
、55號之2 、55號之3 、61號1 樓櫃台接待區域（約24.5坪）、2 樓餐廳區域（約80坪）、3 樓、63號、65號、67號及該棟7 樓、8 樓附屬建物等，經營現況共197 個房間，與辦公會議等範圍，自105 年8 月1 日起至106 年8 月31日，除偉翔公司所有之部分係直接出租予被告外，其餘部分則係由絲沐公司、銘宙公司同意轉租予被告經營管理，且若絲沐公司與被告，或被告與銘宙公司、偉翔公司之任一方終止本協議時，被告與其他方之協議內容亦同時全部終止。嗣其等再於105 年9 月1 日簽立補充協議書，並合意將租賃範圍縮減為新北市○○區○○○路00號4 樓、4 樓之1 、4 樓之2 、55樓5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 、55號6 樓、6 樓之1 至6
樓之8 、63號、65號、67號及該棟7 樓、8 樓附屬建物等，經營現況共197 個房間，與辦公會議等範圍，租賃或轉租、經營、管理期間則延展為自105 年8 月1 日起至108 年8 月31日止。
㈢惟因被告與銘宙公司間之租賃契約業於105 年11月1 日解除，銘宙公司因無租金收入而無法繳納租金，故正泰公司乃於105 年11月3 日發函終止與銘宙公司間之租賃契約，而因正泰公司將對於原告關於租賃契約之權利義務讓與銘宙公司，故銘宙公司亦於105 年11月3 日發函終止其與原告間之租賃契約。而因系爭房屋之租賃契約皆已終止，且被告與偉翔公司亦於105 年10月3 日合意終止租賃契約，則依協議書第9
條約定，被告與絲沐公司、銘宙公司、偉翔公司間之協議經營關係亦同時全部終止，被告即無權繼續占有系爭房屋，原告乃於106 年5 月24日寄發三重正義郵局第611 號存證信函，通知被告應於函到10日內自動搬離，然被告迄今仍未搬離，原告自得依民法第767 條之規定，請求被告返還系爭房屋。
㈣又被告雖主張行使同時履行抗辯云云，惟收受被告基於補充協議書第3 條約定所交付之經營管理保證金新臺幣（下同）1,500 萬元，係屬於原告法定代理人賴皇麟個人之行為，並非係以原告名義簽立補充協議書及收受前開經營管理保證金，原告係為法人與賴皇麟係屬不同個體，遑論銘宙公司與原告之股東成員亦不相同，自不得主張同時履行抗辯。
㈤並聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠被告係於105 年7 月22日與絲沐公司、偉翔公司、銘宙公司共同簽訂協議書承租系爭房屋，原告公司之法定代理人賴皇麟則係擔任絲沐公司及銘宙公司之連帶保證人，嗣於105 年9 月1 日再簽訂補充協議書，被告並簽發金額共計1,500 萬元之支票24紙交予賴皇麟作為經營管理保證金（即社會通念之押租金）。嗣因偉翔公司與被告於105 年10月3 日合意終止租賃契約，依協議書第9 條約定，被告與銘宙公司、絲沐公司間之租賃契約亦應於105 年10月3 日全部終止，則賴皇麟即應將其所收受之經營管理保證金1,500 萬元全數返還被告，惟賴皇麟竟拒絕返還，賴皇麟既為原告、正泰公司、銘宙公司之董事長及實際負責人，為保障被告權益，則於賴皇麟將經營管理保證金1,500 萬元返還被告前，被告有權拒絕返還房屋，且於被告行使同時履行抗辯權期間，被告係有權使用房屋及其屋內營業設備，自有合法占有使用權源。
㈡又賴皇麟除為銘宙公司、絲沐公司之連帶保證人外，更為原告、正泰公司及銘宙公司之董事長，係用輾轉出租房屋之方式，詐欺並拒絕返還被告之經營管理保證金1,500 萬元，甚且以原告名義主張依民法第767 條規定欲取回房屋，顯然有違誠信。再者，原告、正泰公司及銘宙公司既均係由賴皇麟實際管理支配，原告所提出之文書諸如房屋租賃契約、解除合約通知函，亦均為賴皇麟指示製作，自可依訴訟程度自行蓋印製作契約，又以多家公司名義借此切割對於第三人之義務，故除原告與正泰公司於104 年8 月12日簽訂經公證之房屋租賃契約為真正外，其餘均係臨訟杜撰，不足採信。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，而系爭房屋現係由被告占有使用中等情，為被告所不爭執（見本院卷第63頁、第185 頁），業據其提出建物登記第二類謄本附卷為證（見本院卷第65頁、第81頁、第173 頁），應堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文可參。本件原告以無權占有為原因請求被告遷讓返還系爭房屋，即應由占有人即被告就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證責任。經查：
⒈被告雖以其係於105 年7 月22日與絲沐公司、偉翔公司、銘宙公司共同簽訂協議書承租系爭房屋，原告公司之法定代理人賴皇麟則係擔任絲沐公司及銘宙公司之連帶保證人，嗣其再依補充協議書簽發金額共計1,500 萬元之支票24紙交予賴皇麟作為系爭房屋押租金。偉翔公司與被告於105 年10月3
日合意終止租賃契約後，依前揭協議書第9 條約定，被告與銘宙公司、絲沐公司間之租賃契約亦應於105 年10月3 日全部終止，則賴皇麟即應將其所收受之經營管理保證金1,500
萬元全數返還被告，惟賴皇麟竟拒絕返還，被告自得行使同時履行抗辯，於賴皇麟返還上開1,500 萬元前，被告就系爭房屋有合法占有權源等情，並提出前揭支票24紙、協議書、補充協議書等件影本在卷為憑（見本院卷第35頁至第55頁），觀諸該協議書內容（見本院卷第39頁至第52頁），被告係依該協議書而取得向偉翔公司承租系爭房屋之合法占有使用權源，絲沐公司、銘宙公司則均依該協議書同意轉租與被告，則就系爭房屋所生租賃之法律關係僅屬債之性質，本於債之相對性，應認僅存在於簽立上開協議書之當事人即被告與絲沐公司、偉翔公司、銘宙公司之間，被告尚不得執以對抗原告。再者，公司法定代理人之自然人人格與公司法人格各自獨立，亦不得遽謂二者實質上同一，是縱賴皇麟以銘宙公司連帶保證人名義簽名於上開協議書及補充協議書上，亦不得僅以賴皇麟為原告公司法定代理人，即認原告亦為該協議書、補充協議書之契約當事人。是被告猶以賴皇麟未依補充協議書約定返還系爭房屋押租金，並得行使同時履行抗辯權云云為由，拒絕遷讓返還系爭房屋與原告，要無可取。
⒉被告又辯稱：賴皇麟除為銘宙公司、絲沐公司之連帶保證人外，更為原告、正泰公司及銘宙公司之董事長，係用輾轉出租房屋之方式，詐欺並拒絕返還被告給付之經營管理保證金即押租金1,500 萬元，甚且以原告名義主張依民法第767 條規定欲取回房屋，顯然有違誠信云云。惟在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。本件被告係基於協議書而取得向偉翔公司承租系爭房屋之合法占有使用權源，業如前述，且依該協議書內容，被告係取得絲沐公司原向偉翔公司承租之相關租賃權利義務，並經絲沐公司、銘宙公司同意上開轉租情事，可知被告簽立協議書時，即知系爭房屋轉租情事及與賴皇麟為其所述多家公司保證人或負責人之情事，況被告於承租系爭房屋前亦得向出租人取得系爭房屋所有權人為何之相關資訊，是縱賴皇麟除為銘宙公司、絲沐公司之連帶保證人外，亦為原告、正泰公司及銘宙公司之董事長，且有輾轉出租系爭房屋之情形，仍不得謂有被告所稱詐欺之事實，則原告為維謢己身建物所有權之完整性而訴請返還系爭建物，難認係以損害被告為「主要」目的而有誠信原則之權利濫用情事，被告此部分抗辯，亦無可採。
⒊基此，被告所辯前情，均無可採，且未據被告舉證證明其對原告有何繼續合法占有使用系爭房屋之正當權源，原告自得行使上開規定之物上請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋。四、從而，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日民事第二庭 法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日書記官 林怡秀