臺灣新北地方法院107年度訴字第1966號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1966號

原告

詹蘭

原告

黃金連

共同訴訟代理人

余淑杏律師

複代理人

陳育萱律師

複代理人

蔡佩穎律師

被告

欣峰戶外有限公司

法定代理人

林偉正

訴訟代理人

吳麗如律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國108年9月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告（下分稱姓名，並合稱原告）起訴聲明請求：一、被告應將坐落新北市○○區○○○段00○00○00○00○00地號土地上建物第2層（即門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號房屋2樓、118號房屋2樓〈下合稱系爭2樓房屋〉，面積約150平方公尺），騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）10萬8,311元，及自民國107年4月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自107年4月11日起至被告依第1項聲明騰空遷讓返還系爭2樓房屋予原告之日止，按月給付原告4萬6,419元（見本院調字卷第11至12頁）。嗣於本院審理期間，先將系爭2樓房屋面積更正為190平方公尺，並將上開聲明第二項金額，依序更正為13萬7,205元、5萬8,802元（見本院卷第37頁），復將上開聲明第一項系爭2樓房屋更正如附圖所示、面積為205.65平方公尺，聲明第二項金額依序更正為14萬8,496元、6萬3,641元（見本院卷第261頁）。原告上開聲明之變更，係不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述，並非訴之變更或追加，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：伊等於105年5月25日與被告法定代理人林偉正簽訂房屋租賃契約書（下稱第1份租約），約定將伊等所有之新北市○○區○○路0段000號1樓、118號1樓（下合稱系爭1樓房屋）出租予林偉正，並將伊等所有之系爭2樓房屋無償借貸予林偉正使用，嗣兩造於105年7月26日就系爭1樓房屋重行簽訂房屋租賃契約書（下稱第2份租約），並刪除無償借貸系爭2樓房屋之附加條款，惟斯時伊等就系爭2樓房屋尚無使用規劃，故就被告無權占有使用系爭2樓房屋之行為，並未立即向法院訴請排除侵害。因伊等就系爭2樓房屋已有具體使用規劃，遂於107年1月15日以存證信函通知被告騰空遷讓返還系爭2樓房屋，然遭被告拒絕，爰依民法第767條第1項規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭2樓房屋。又被告無權占有系爭2樓房屋，應依民法第179條規定，返還相當於租金之不當得利。爰依上開規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭2樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告14萬8,496元，及自107年4月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自107年4月11日起至被告依第1項聲明騰空遷讓返還系爭2樓房屋予原告之日止，按月給付原告6萬3,641元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊公司法定代理人林偉正於105年間，為在北部設店經營登山露營旅遊用品而尋覓店面，經仲介人員尋找，得知原告所有之系爭1、2樓、新北市○○區○○街000號1樓（下稱福裕街房屋）、約99坪之店面欲出租，符合林偉正需求，林偉正即與原告簽訂第1份租約，因系爭2樓及福裕街房屋乃增建違章建築，為免遭稅、罰款，遂依原告要求將系爭2樓及福裕街房屋記載為無償使用，嗣被告公司於105年7月12日辦妥公司登記後，兩造就系爭1樓房屋重行簽訂第2份租約，思及第1份租約已約定系爭2樓及福裕街房屋之使用範圍，則未在第2份租約載明上開無償使用等文句，被告於承租系爭1、2樓、福裕街房屋後，隨即進行裝潢，作為店面賣場及倉庫使用。依上，兩造第2份租約之租賃範圍即已包括系爭2樓房屋，原告主張伊為無權占有系爭2樓房屋，請求伊騰空遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利，為無理由等語，資為置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭1、2樓房屋為原告所有。有系爭1樓建物登記謄本、系爭1、2樓房屋稅籍證明書為證（見本院卷第145至149、151頁、當事人個資資料卷第5至9頁）。

㈡原告與林偉正於105年5月25日簽訂第1份租約，嗣兩造於105年7月26日簽訂第2份租約。有第1份租約、公證書及第2份租約為證（見本院調字卷第39至57頁）。

㈢被告公司於105年7月12日設立登記。有被告公司基本資料表為證（見當事人個資資料卷第2頁），並有新北市政府108年1月23日新北府經司字第1088006272號函附被告公司登記案卷可稽（見本院卷第131頁）。

㈣上開事實，為兩造不爭執，並有上開證據為證，此部事實堪以認定，合先敘明。

四、原告主張：兩造簽訂第2份租約之租賃範圍，並不包括系爭2樓房屋，則被告占有用系爭2樓房屋即為無權占有，依民法第767條第1項、第179條規定，被告應騰空遷讓返還系爭2樓房屋，並給付相當於租金之不當得利等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠被告是否為無權占有使用系爭2樓房屋？㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭2樓房屋，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？爰析述如下。

五、就被告是否為無權占有使用系爭2樓房屋部分：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又按民法第767條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言（參照最高法院78年度台上字第352號裁判意旨）；以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（參照最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨）；易言之，所有權人以占有人占有權利已歸消滅為由，主張無權占有並請求返還所有物之訴，即應由所有權人就占有權利已歸消滅乙節，盡舉證責任。

㈡次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上字第1118號判決）。又解釋私人契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（參照最高法院18年上字第1727號判決）。

㈢經查，原告與林偉正於105年5月25日簽訂第1份租約（見不爭執事項㈡），約定租賃期間為105年8月1日起至115年7月31日止，租賃範圍為系爭1樓房屋，原告同意將系爭2樓、福裕街房屋於租賃期間供林偉正無償借用，並應於租賃屆滿或終止時一併返還（見本院調字卷第39頁）。嗣林偉正擔任法定代理人之被告公司於105年7月12日設立，兩造於105年7月26日簽訂第2份租約（見不爭執事項㈡、㈢）。細繹第1、2份租約內容，租約第2條至第19條記載內容（含租賃期間、租金及支付方式、保證金等租賃契約重要事項）均相同，僅租約第1條關於房屋所在地標示及使用範圍，第2份租約並未記載：原告同意將系爭2樓、福裕街房屋於租賃期間供林偉正無償借用，並應於租賃屆滿或終止時一併返還等語。

㈣次查，被告法定代理人林偉正前委託「長拓店舖開發股份有限公司」（下稱長拓公司）尋找適合店面，經長拓公司員工王滄柏、呂季蓁覓得系爭1、2樓及福裕街房屋後，即與原告聯繫，並由詹蘭帶同王滄柏、林偉正查看系爭1、2樓及福裕街房屋及洽談租金等情，業據證人王滄柏於本院審理時證述在卷（見本院卷第100至103頁），觀以王滄柏於105年2月間即傳送系爭1、2樓及福裕街房屋租賃契約書予被告公司員工之簡訊（見本院卷第189頁），可知兩造及林偉正至遲自105年2月起，即行洽談房屋租賃事宜，原告為被告及仲介人員王滄柏帶看房屋時，同時將系爭1、2樓及福裕街房屋介紹予被告查看確認，足見原告已知悉被告欲使用範圍為系爭1、2樓及福裕街房屋。又查，兩造不爭執林偉正與原告簽訂第1份租約承租房屋，其目的在於設立被告公司並作為營業使用，且據第1份租約第6條第1項約定：「承租人（即林偉正）就租賃標的物係作為營業使用，出租人（即原告）並同意承租人得於該標的物辦理商業登記」等語（見本院調字卷第39頁）明確。徵以第1份租約第19條第1項約定：承租人（即林偉正）得以自己名義為發起人設立公司並擔任該公司之董事或負責人，公司設立後雙方同意完全依本約內容（租賃條件一致）以所成立之公司名義另與出租人（即原告）訂立新租約並辦理公證，由新成立公司承接承租人地位，承租人之法定代理人並為承租人之連帶保證人等語（見本院調字卷第43頁），因此兩造簽訂第2份租約之真意，僅係由被告承接第1份租約承租人地位，況租約記載之租金及其他租賃契約條件均相同未有變動，且第1、2份租約簽訂時間僅2月餘，原告亦未舉證第1、2份租約簽訂期間有何其他原因致變更被告使用房屋範圍，可知兩造就被告得使用房屋範圍未為其他約定，足見被告依第2份租約得使用之房屋範圍，應與第1份租約相同而無變更。復依第1份租約第1條約定，系爭2樓及福裕街房屋乃原告無償借用予林偉正使用，已如前述，可知兩造就系爭2樓房屋成立使用借貸契約，至為明確。易言之，被告依第2份租約得使用範圍，除依租賃法律關係占有使用系爭1樓房屋外，復依使用借貸法律關係，占有使用系爭2樓及福裕街房屋，應堪認定。

㈤原告主張：兩造既已簽訂第2份租約，此即取代第1份租約，伊並無出借系爭2樓房屋予被告之意云云，惟第1份租約無償借用範圍，除系爭2樓房屋外，尚包括福裕街房屋，已如前述，原告自陳兩造簽訂第2份租約後，被告係依使用借貸法律關係占有使用福裕街房屋（見本院卷第295頁），倘第2份租約係取代第1份租約，焉會第1份租約無償借用被告使用之系爭2樓房屋及福裕街房屋，在第2份租約後有不同使用法源依據？再者，被告於簽訂第2份租約後，即已使用系爭2樓房屋，倘原告知悉被告係無權占有使用系爭2樓房屋，然原告未為反對及行使權利，迄至107年1月15日始以存證信函通知被告騰空遷讓返還系爭2樓房屋（見本院調字卷第14、61頁），實與常情有違。依上各節，並佐以第1、2份租約當事人真意，應認原告已將系爭2樓房屋出借被告，兩造就系爭2樓房屋成立使用借貸契約，至為明確。準此，原告主張因兩造就系爭2樓房屋並未成立使用借貸契約，被告係無權占有使用系爭2樓房屋云云，並不足取。

㈥原告復主張：伊一再以口頭表示終止系爭2樓房屋使用借貸法律關係，皆遭被告置之不理，遂於107年1月15日以存證信函，終止系爭2樓房屋使用借貸法律關係，則兩造系爭2樓房屋使用借貸法律關係業已依民法第472條第1款規定終止，被告仍為無權占有系爭2樓房屋云云。按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，貸與人得終止使用借貸契約，民法第472條第1款定有明文。本條所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言（參照最高法院58年台上字第788號判決意旨）。查，觀諸原告107年1月15日寄送予被告之存證信函全文，僅記載原告為充分利用資產，已規劃於近日內自行使用收益系爭2樓房屋，遂請求被告騰空遷讓返還系爭2樓房屋等語（見本院調字卷第59至61頁），並未記載有何訂立契約時未能預見之情事而有終止使用借貸契約，原告空言泛以充分利用資產、欲自行使用收益系爭2樓房屋為由，終止使用借貸法律關係，已嫌無理，況且原告自陳：兩造簽訂第2份租約時，對於系爭2樓房屋尚無立即迫切使用需求等語（見本院調字卷第13至14頁），足見原告對於簽訂第2份租約並將系爭2樓房屋出借予被告之時，已有預知日後有使用規劃系爭2樓房屋之可能性，則原告主張其為充分利用資產，已規劃於近日內自行使用收益系爭2樓房屋等節，即非訂立使用借貸契約時不可預知之情事，則原告據此終止系爭2樓房屋使用借貸法律關係，誠屬無由，自不足取。佐以第1份租約第1條約定原告出借系爭2樓房屋予被告使用期間，核與租賃契約期間相同，且現尚在第2份租約租賃契約，則被告基於使用借貸法律關係占有使用系爭2樓房屋，並非無權占有，應堪認定。

㈦綜上，被告基於使用借貸法律關係占有使用系爭2樓房屋，並非無權占有，原告復未提出其他足以證明被告占有使爭系爭2樓房屋之權源已歸於消滅之證據，則原告主張被告無權占有使用系爭2樓房屋，請求被告騰空遷讓返還予原告，並據此請求被告給付相當於租金之不當得利，即非有據，不應准許。

㈧末按適用法律，係法官之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束；法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束（參照最高法院99年度台上字第1422號裁判意旨）。被告固辯稱：系爭2樓房屋為第2份租約租賃範圍，故伊占有使用系爭2樓房屋為有權占有等語（見本院卷第32、60至62頁），惟探究被告之真意，被告係依第1、2份租約，抗辯其占有使用系爭2樓房屋非無權占有，且被告已就系爭2樓房屋為使用借貸契約而為有權占有乙節為答辯（見本院卷第63頁），則本院自無庸就兩造就系爭2樓房屋是否成立租賃契約再為論述之必要，併此敘明。

六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭2樓房屋，並給付原告14萬8,496元，及自107年4月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自107年4月11日起至被告依第1項聲明騰空遷讓返還系爭2樓房屋予原告之日止，按月給付原告6萬3,641元，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。