臺灣新北地方法院107年度訴字第2052號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2052號

原告

簡安宏

訴訟代理人

林美玲

被告

王進財

上列當事人間給付租金等事件，本院於民國107 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○街00號1 樓房屋經營自助餐生意，租期自民國106 年2 月1 日起至109 年1月31日止，每月租金新台幣（下同）7 萬5,000 元；詎被告自106 年11月起即未依約繳納租金，原告於同年12月20日以中和泰和街郵局第000 號存證信函，催繳租金並要求被告應將系爭房屋回復原狀返還原告，惟被告均置若罔聞仍未交出房屋大門遙控器拒不返還房屋。迄至107 年2 月5 日，因該房屋內飄出惡臭味，經鄰居反映後，始由原告更換大門鐵門遙控器進入房屋清潔打掃。

二、被告拒不付租金，又未經原告同意，逕自將系爭房屋結構外牆敲除、增設中島、任意棄置物品於房屋內，又拒不交付大門遙控器，致原告需自行修復回復系爭房屋結構外牆、拆除破壞門禁、更換鐵捲門控制器、自行清理運送。原告依兩造簽立之房屋租賃契約，請求被告為如下之給付：

1、違約金7 萬5,000 元。

2、水費494元。

3、106 年11月1 日起至107 年2 月9 日止大樓管理費3,000 元。

4、清潔費1 萬2,500 元。

5、鐵捲門控制器2,500 元。

6、中島拆除清運費3,000元。

7、自106 年11月1 日起至107 年2 月11日止之租金25萬4,464元。

8、電費1 萬1,967 元。

9、結構外牆復原費42萬3,360 元。

10、租賃稅金11萬0,893 元以上合計89萬7,178 元，扣除原告預支之押租金21萬5,000元後，被告應給付原告68萬2,178 元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

貳、被告抗辯：

一、被告向原告簽約承租系爭房屋開設津園小吃店自助餐，約定每月租金7 萬5,000 元，另簽訂租金分別為每月8 萬元、2萬元之契約各1 份供查帳用，故共簽訂3 份租約。在租賃期間，被告經原告同意後，始拆除系爭房屋一面結構外牆以供經營餐廳之廚房使用，嗣被告因經營不善於106 年10月18日停止營業，並於同年11月2 日向財政部北區國稅局申請註銷稅籍登記，在12月5 日與原告終止租約將系爭房屋交還原告。

二、兩造曾於106 年10月20日談及將被告物品借放系爭房屋內至同年11月30日止，然並無提及被告仍需繳納租金一事，且被告已於同年11月20日將系爭房屋鑰匙交付予原告之管理人黃先生，同年12月5 日將放置屋內之生財器具搬離，被告亦無再進入系爭房屋，故兩造已於106 年12月5 日合意終止系爭租約。

三、被告同意給付原告以1 個月租金7 萬5,000 元計算之違約金、水費494 元、106 年11月1 日起至107 年2 月9 日止之大樓管理費3,000 元、清潔費1 萬2,500 元、鐵捲門控制器2,500 元、中島拆除清運費3,000 元，並自原告應給付被告之押租金21萬5,000 元扣除，其餘請求均不同意等語。並聲明：原告之訴駁回。

參、法院之判斷：

一、原告主張被告自106 年2 月1 日起，向原告承租系爭房屋，並將房屋一道結構外牆敲除、增設中島，以經營自助餐廳，租期3 年至至109 年1 月31日止，每月租金7 萬5,000 元，被告自106 年11月起即未繳納租金等事實，已提出房屋租賃契約書影本1 份、房屋清潔前後照片15張、中島拆除前照片1 張、出租前照片5 張、外牆磚牆未回復照片2 張等件在卷為憑（見臺灣苗栗地方法院107 年度訴字第206 號卷第65-73 、83-111、117 、123-127 頁），並為被告所不爭執，堪信為真。原告主張被告積欠違約金7 萬5,000 元、水費494 元、106 年11月1 日起至107 年2 月9 日止之大樓管理費3,000 元、清潔費1 萬2,500 元、鐵捲門控制器2,500 元、中島拆除清運費3,000 元，並依租賃契約之法律關係請求被告給付，被告已同意給付（見本院卷第45、46頁），此部分之請求共計9 萬6494元，即屬有據，應予准許。

二、原告主張被告另積欠租金25萬4,464 元、結構外牆復原費42萬3,360 元、租賃稅金11萬0,893 元、電費1 萬1967元，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者為，原告上開四項請求，有無理由？

㈠租金25萬4,464 元租金部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段分別規定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。民法第439 條亦有明文。系爭租約第3 、4 條約定，該房屋租金每月7 萬5,000 元，乙方（即被告，下同）不得藉任何理由拖延或拒納；租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳1個月，乙方不得藉詞拖延。被告雖抗辯其自106 年11月起，因所經營之津園小吃店虧損而於106 年11月6 日終止營業，並於11月20日將系爭房屋鑰匙交付予原告之管理人黃先生，同年12月5 日將放置屋內之生財器具搬離，被告亦無再進入系爭房屋，故兩造已於106 年12月5 日合意終止租約云云。並未提出兩造合意終止契約之證據相佐；且系爭租約第2 條既已約定租賃期間自106 年2 月1 日起至109 年1 月31止，為定期租賃契約至明，又觀之該租約並無被告得單方面終止租約之約定，而原告主張被告自106 年11月起拒不給付租金又拒不返還房屋，至107 年2 月5 日，始由原告更換大門鐵捲門控制器進屋內，發現屋內環境髒亂，至2 月11日請人清潔打掃才初步回復屋內環境，此有原告提出之萬承印鎖行於107 年2 月5 日出具之裝遙控器主機收據影本（見臺灣苗栗地方法院107 年度訴字第206 號卷第113 頁）、107 年2 月5 日房屋現況照片（見同前卷第83-9 5頁）、107 年2 月11日清潔打掃復原屋況之現場照片（見同前卷第97-111頁），故應認原告主張兩造租約係於107 年2 月11日終止。從而，原告請求被告給付自106 年11月1 日起至107 年2 月11日止，共計經過日數為3 個月又11日之租金25萬4,464 元（計算式：75,000元×3 又11/2 8天＝254,464 元，元以下四捨五入），為有理由，應予准許。

㈡電費1 萬1,967 元部分：系爭租約第15條約定，印花稅各自負責，系爭房屋之稅捐由甲方（即原告，下同）負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。查系爭租約係自107 年2 月11日終止，已如前述，則依系爭租約第15條約定，電費應由被告自行負擔，並據原告提出臺灣電力公司繳費憑證影本2 紙在卷為證（見同前卷第75-76 頁），是原告請求被告給付電費1 萬1,967 元，亦屬有據。

㈢結構外牆復原費42萬3,360 元部分：按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213 條亦定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。查系爭租約第6 條約定乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；第9 條約定房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀。系爭租約第9 條約定被告固得於原告同意後自行裝設設施，惟仍不得損害原有建築並應於交還房屋時回復原狀，是本件被告縱得原告同意後始將系爭房屋內原有結構外牆敲除，仍應負回復原狀義務，合先敘明。又依系爭租約第6 條約定，以系爭房屋原狀為被告應否負損害賠償責任或其賠償責任範圍之判斷標準，而系爭房屋既非新建，則關於其因自然使用造成之折舊耗損部分（例如油漆、粉刷等），自不在被告所負回復原狀義務範圍內，亦即被告僅需將所拆除之系爭房屋結構外牆回復至其承租前之狀態即可，並無回復至系爭房屋新建時原狀之義務。基此，依原告提出由逸豐室內裝修設計有限公司出具之店面整修工程報價單所示（見同前卷第119 頁），其中的拆除工程部分2 萬元及泥作部分中，原有RC牆復原植筋工程2萬5,000 元（1 式）、原有RC牆復原模板工程4 萬5,000 元（1 式）、原有RC牆復原灌獎工程5 萬元（1 式）等項目，合計14萬元（計算式：20000 ＋25000 ＋45000 ＋50000 ＝140000），應認屬回復原狀所必要，可予准許；其餘之木作、鋁窗及室內油漆部分，難認必要，不能准許。

㈣租賃稅金11萬0,893 元部分：按就租賃物應納之一切稅捐由出租人負擔，民法第427 條定有明文，上開規定雖非強制規定，得由當事人為相反之約定（最高法院65年台上字第1119號判例意旨參照），然仍需在當事人收受稅單確立稅捐金額後，始發生繳納義務。查系爭租約第19條雖約定，租金憑單扣繳由乙方（即被告）負責向稅捐稽徵機關繳納，然原告主張被告應給付租賃稅金11萬0,893 元，並未據提出任何單據為憑，故原告依該約定請求被告給付租賃稅金11萬0,893 元，並無理由。

㈤綜上，原告所受之損害合計為50萬2,925 元（計算式：租金254464元＋電費11967 元＋結構外牆復原費140000元＋違約金75000 元＋水費494 元＋大樓管理費3000元＋清潔費12500 元＋鐵捲門控制器2500元＋中島拆除清運費3000元＝50萬2925元）。

三、二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。次按系爭租約第5 條約定，乙方應於訂約時，交於甲方21萬5000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還系爭房屋後無息退還押租保證金。查被告抗辯其對原告尚有21萬5,000 元押租金債權存在乙節，為原告不爭執，堪信為真，；告主張以原告應給付押租金21萬5,000 元與原告請求之上開款項互為抵銷，為兩造所同意（見同前卷第47、61頁）。是依前開規定，被告自得以其對原告之21萬5,000 元債權，互為抵銷，且經抵銷債權後，原告之債權剩餘28萬7,925 元（計算式：502925－215000＝287925）。基此，原告得請求被告給付28萬7,925 元，及自支付命令送達翌日起即107 年4 月4 日起（見司促卷第51頁）至清償日止按年利率百分之5 計算之利息。

肆、結論：

一、原告本於租賃法律關係，請求判決如主文第1 項所示金額，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

二、本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告原告勝訴部分得假執行；並依職權為被告酌定相當擔保金額准許免為假執行。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

四、原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。